20140519蔡春红老师-当前税制改革的形势与展望全解

20140519蔡春红老师-当前税制改革的形势与展望全解 当前税制改革的形势与展望 ——以上海、重庆试点开征房产税为例 引言 进入2011年以来，我国房地产调控政策继续深化。针对商品房和保障房，中央和地方政府双管齐下。为抑制商品房需求，行政、经济手段并用，政策力度进一步升级:多个城市实施限购并出台房价调控目标，有关部门对各地政策落实进行督查;货币政策持续收紧，信贷投放同比下降;住房转让营业税调整，同时，2011年1月28日，上海、重庆两地启动了房产税改革试点。 就房产税改革试点有关问题，财政部、国税总局、住建部有关负责人表示，试点开始后，财政部等三部门将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。上述负责人表示，对个人住房征税需要在设计和管理机制等方面进行充分研究论证并在实践中逐步探索。为不断积累经验，积极稳妥地推进房产税改革，有必要在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。 房产税开征背景 房产税是世界各国普遍征收的一种财产税，主要对保有的房产征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》是1986年由国务院颁布实施的。《暂行条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和 1 工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。 改革开放以来，住房制度改革不断深化，房地产成为个人财富的重要组成部分。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求，有必要研究推进房产税改革。对个人住房征收房产税，有利于调节收入分配、缩小贫富差距，同时可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。 业界视点 成思危:房产税恐难影响房价 龙永图:房产税早征比晚征好 李稻葵:1%房产税税率过高 贾康:房产税好于过度调控 郎咸平:房产税不合法 谢百三:不应将重庆征房产税看作是孤立事件 陈淮:房产税不能调控房价 叶檀:房产税必须开征 潘石屹:支持房产税 降个税 任志强:重庆房产税是昙花一现 2 ——上海房产税属温和范围 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，上海开征房产税是“国八条”的配套措施，直接针对投资性购房需求，将在短时间对房地产市场成交量产生重大影响。成交量萎缩之后，房产商为回收资金，将在价格上“且战且退”，直到市场恢复到以刚性需求为主的正常形态。从细则来看，上海房产税针对增量房产增收，税率也较低，属于温和范围。这可能是由于上海市政府考虑在房地产试点之初降低阻力，便于今后全面推广。 ——重庆房产税操作难度大 易居中国房地产分析师薛建雄分析称，重庆试点房产税的操作增加很大难度。本来房产税的估价就会成为争议，过于细分的差别税率，更会引起较大争议。 ——房产税打压过剩需求 链家地产首席分析师张月认为，房产税从软性税收调节手段上，刺激业主出售意愿，加大供应的同时，也同样抑制了资产集中化现象。房产税与其他政策配套执行后的影响面将逐级扩大。同时，其收入用于保障房特别是公租房和廉租房的建设，除会让社会更认同该税收、打压部分购房需求预期的同时，可以保障新租赁住房的建设，也可让部分被抑制但无房居住的需求心理恐慌性减缓。 ——房价会进入下行通道 中国房地产学会副会长陈国强表示，地产调控预期终于变成现实，最终方案比之前的市场预期无论是征收范围还是税率都高，房产税的推出将对试点城市房地产市场产生影响。首先，会减少 3 目前市场的交易量。其次，受到“国八条”以及房产税等综合影响，房价也会呈现下降趋势。 ——有利于房地产行业健康发展 据悉，房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入，将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等。对此，多位专家表示这将有利于房地产行业健康发展。 杨森认为，房产税改革试点政策的出台是为了房地产市场健康发展。“房产税的收入作为地方保障房建设的资金，和原有资金一起，双管齐下保证了保障房的开发投资。”他说。 2012年两会报道: 房产税争论尘埃落定 (2012年03月14日) 今年两会，从内到外形成最大共识的恐怕非关于房产税莫属了。 温总理在政府工作报告中关于房产税只有一个短句，但是下面的解释和评论却连篇累牍，热烈并且期待。住建部部长姜伟新透露，今年上半年40个重点城市个人住房信息系统即将实现与住建部联网;各省(区、市)也在加快个人住房信息系统建设，争取2013年实现全市、全省联网。这无疑是为房产税的全面推开扫平了技术上的障碍。 今年初的时候，北京市发改委还表示，北京不在试点行列，今后是否征收房产税必须等待国家的统一安排。山东省省长姜大明也透露，山东的房地产市场价格每平方米均价不到4000元，目前没有征收房产税的计划。但是，在两会上，这种声音一次也没有听到。 4 其实，早在2月18日，姜伟新在部署2012年工作重点时，曾提出加快推进房产税的问题，他也说将对个人住房征收房产税作为“房地产领域长效机制建设”任务的一部分，要求配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作。其实去年底中央经济工作会议明确提出的“推进房产税试点”，今年年初已经初现端倪。 据报道，北京市地税局已将房产税改革作为2012年工作要点中“积极参与税制改革”任务的一项，要求全系统做好准备。住建部正在就“加快推进研究个人住房征收房产税工作”与山东、江苏等地的地方政府也“通气”了。 全国政协委员、星河湾地产老板黄文仔就建议，用税率调控代替限购，他认为“楼市调控误伤了一些刚性需求，就好像一个人病了要吃药，治好病的同时，肯定也会有一些副作用。”对于宏观调控政策，在局部地区作一些微调也“无妨”。 在十一届全国人大五次会议记者会上，财政部部长谢旭人再次明确表示，财政税务部门正在研究推进房产税改革的方案，拟适当扩大试点范围。说明房产税改革已被放进2012年财政预算报告的“篮子”里。 重庆市长黄奇帆建议今年在全国推开或多一些城市试点房产税。“房地产调控也应从行政性为主，转向经济杠杆为主。重庆自从去年试点房产税以来，高档房买卖大幅下降，这是好的市场导向，重庆试点房产税一年后，效果非常好。” 国务院的参事刘桓表示，今年增加的试点城市很可能出现在沿海发达地区的一些城市。这些城市商品房投资价值高，房价涨幅依然较快，需要房产税配合限购政策同步施行。一旦房产税扩 5 面征收的试点大范围推开，房产限购的政策又同步淡出，或者是将高、中档商品房购买放开，那么房产税扩面征收的成效将会迅速体现出来。 在全国政协委员、财政部财科所所长贾康看来，房产税的推广从技术层面看没有障碍，最大难点是一些既得利益者的阻碍。他认为限购政策只是一个不得已的手段，因此还会有动态调整。“以治本为上，我国还是应该要推广房产税。” 我们认为，房产税是限购的根本替代，但是，开发商还不是完全同意这样的观点。全国政协委员、富力地产总裁张力认为，房产税不能对调控房价起到很大作用。他说，“我不主张收房产税。收房产税是面对广大购房客户的，客户很多是工薪阶层，中国的税费已经非常多了，收房产税会给百姓雪上加霜。”全国工商联房地产商会会长聂梅生也认为，房产税征收绕不开土地出让金制度改革这一前提，现有条件下出台房产税等于重复征收。 而全国人大财政经济委员会副主任委员贺锵认为，今年年底，房价应该会回归到一个合理的范围。房价回归到合理范围，那么房产税出台的速度要加快，至少是动作上要快一点，舆论上要出去。因为房子一降价，最怕投资性炒房，这样热钱又会进来，所以就必须要征房产税。 温总理的两会政府工作报告中明确指出“改革房地产税收制度”;财政预算报告也指出，要稳步推进房产税改革试点。不管你同意还是不同意，十来年的房产税争论已经尘埃落定，谢旭人在两会上断然否定了北京不会试点房产税的说法，表示北京试点房产税正在研究，，住建部明确全国七八个大城市房价必须降下来的说法也是罕见的强硬。种种迹象都表明，全国范围内开征房 6 产税已经成为大势所趋。 媒体消息1(2012年上半年):北京广州下半年将试点房产税 2012年05月15日 07:34 来源:成都晚报 房产税最快将于今年晚些时候扩大试点，第二批试点城市包括北京和广州。 “上海、重庆都经历了一年多的试点，其他地方也可以试点了，既有别人的经验，目前条件也已具备，况且房产税是一个长效机制，早晚都要推进的。”5月8日，一位参与房产税调研、接近财政部的社科院专家向记者透露。 记者近日致电北京市财政局询问相关情况，得到的答复是“还没有接到”。北京市住房和城乡建设委员会则回应:北京尚无试点房产税的安排。 但据上述社科院专家透露的较为确切的消息显示，北京和广州已经进入房产税第二批试点城市大名单中，而且计划在今年下半年实行。 有消息显示，财政部会同国税总局、住建部已经对重庆、上海两地进行个人住房征收房产税试点的效果展开评估，相关工作仍在进行当中。参与调研的人士也透露，第二批试点城市在征收方案上参考“上海模式”的可能性较大。 记者获悉，第二批试点城市很可能主要针对的也是新增购房需求，即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也会得到足够的保护，只会对超出面积之外的部分进行征收。 媒体消息2:房产税改革陷入僵局, 2012年10月22日09:19《财经》杂志 7 个人住房房产税试点在上海、重庆处境尴尬，房产税改革有待修正政策目标后循序渐进。 10月国庆长假刚过，重庆市地税局的税管员就忙碌起来了，有的区县甚至实行全月无双休日制度，以加强征税工作，其中就包括对正在试点的个人住房房产税的催征。 今年10月，是重庆实行个人住房房产税改革试点以来的第二个征税期。按照规定，该市主城九区范围内拥有独栋商品住宅和新购高档住房产权的纳税人，须于当月底之前主动申报并缴纳个人住房房产税。 与税务部门工作人员的“忙碌”相比，重庆市税务部门所征得的房产税收入却是寥寥。2011年是试点第一年，全市个人住房房产税尚不足1亿元。今年的征税范围又有所缩小，即使加上此前的存量别墅，预计征税收入也不会增加多少。 另一试点城市上海的情况也不太乐观，用上海市税务局相关负责人的话来说，该市房产税“没有完全征起来”。 接近财政部的人士近期也向《财经》记者透露，财政部原本打算今年在湖南、湖北“两型社会”试验区试点个人住房房产税，但目前两地的相关准备工作已暂停。 同时，针对房产税改革的质疑之声不绝于耳，法理问题、重复征税问题、征税目标问题等，均未有共识性答案。全国政协委员、国税总局原副局长许善达对《财经》记者表示，个人住房房产税不符合中国当前的形势，事实也已充分证明试点不成功，应当明文中止。 虽然无人预知历时一年半有余的个人住房房产税试点会否中止，但其尴尬处境的确令相关政策制定部门暂时失语。同时，参 8 照欧美国家的房产税征收情况，尤其是今年以来各级政府税收收入增长的明显放缓，使得希望坚定推进个人住房房产税试点的声音并未减弱。 渝沪低调试点 10月9日，重庆市地税局发布了一则通告，要求相关纳税人于当月主动申报缴纳个人住房房产税，并公布了相应的逾期处罚措施。 按照其规定，经地税机关通知申报后仍不申报纳税的，地税机关将依法采取加收滞纳金、提请阻止出境、媒体曝光、交易限制、银行扣款等措施追缴税款，并追究相应的法律责任。不过，对于这些强制性措施可能的实施情况，外界并不看好。 2011年1月，上海和重庆相继宣布从2011年1月28日起启动个人住房房产税改革试点，一时广受关注，亦争议不断。焦点就是向谁征税、征多少税。 今年1月18日，重庆市长黄奇帆在该市财税工作会议上明确说道，重庆率先开展房产税试点，率先实现了制度突破，是对全国税制改革的方向性探索。重庆去年征收房产税涉及9400余套住宅，总计近1亿元，应税率99.1%。但相对于重庆市去年2900亿的财政收入，房产税的增量几可忽略。 上海官方渠道披露的数据是，2011年全市应缴纳个人住房房产税的住房接近2万套。但具体的个人住房房产税征收金额，却未被上海市财政局单列。根据上海市财政局公布的2011年上海预算执行报告，2011年上海各类房产税收入总计22.1亿元，完成预算的110.5%，其中个人住房房产税占比多少，不得而知。 今年5月，上海市国税局、地税局副局长胡兰芳在发布会上 9 透露，截至2011年底，已有16283套住房的纳税人按规定缴纳了2011年度房产税。今年一季度该市对24433套住房完成了房产税征免认定，其中应征收房产税的住房有4419套，占18.1%。 大多数时间里，渝沪两地对征收个人住房房产税的具体情况三缄其口。据了解，主要是试点工作推进不顺利，在应征范围、征收标准等方面遇到阻力，扩大试点范围，压力重重。 “房产税改革落实的情况不是很好，可以说没有完全征起来。”上海市税务局相关负责人在《财经》记者一再追问下审慎地表示。他认为很多事情理论上不是问题，操作起来则有很大难度，上海的个人住房房产税试点就遇到了这样的问题。但对于具体问题，这位负责人语焉不详。该负责人表示，房产税是增税政策，只有整体思路，具体方案由地方制定，推行困难重重。 试点效果不彰 从近两年的实际情况看，房产税试点对试点城市及整个房地产市场的影响有限。 在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，目前仍处于房地产市场调控期，更加严厉的限购、限贷政策对房地产市场影响更直接，个人住房房产税的税率较低、征收范围有限。 重庆市地税局有关负责人对《财经》记者说，该市的房产税试点运行比较平稳，政策和操作没有太大变化，只是今年征税标准有所提高。重庆中原地产市场研究部副总监孙刚也认为，房产税政策实行一年半以来，实施范围有限，对重庆房地产市场的触动并不大。 依照重庆市2011年的征税标准，按建筑面积每平方米9941元测算，折合成套内面积就是12000元左右，只有别墅和极少数 10 高端公寓能卖到这一价格。开发商也会有意规避房产税的影响，在房产总价不变的情况下，通过赠送带产权的地下室等方式降低单价。这可以使适用税率降低，比如从1%降为0.5%。 孙刚对《财经》记者表示，独栋别墅房型在重庆房地产供应环节所占的比例本来就不大，一般的别墅产品只占总供应量的5%左右，独栋别墅的比例更小。去年缴纳房产税的别墅，全市大概有三四千套。由于对别墅进行存量征税，今年别墅类房产的税源将有所扩大，但增量有限。 符合征税条件的高档住宅占比也不大。今年的征税标准提高到每平方米12152元，而去年以来的房价并没有太多变化，因此征税范围更小。 一段时期以来，重庆房地产市场成交不活跃，孙刚认为主要还是限贷政策在起作用，如果只有房产税政策而不实行限贷，市场不会出现如此大力度的调整。 一位接近重庆地税部门的人士称，房产税的征收过程还是非常艰难。2011年底，国税总局曾到重庆进行调研，重庆市地税部门曾透露，针对独栋别墅征税，税务人员需要联合物业人员一家一家沟通，耗时费力。 试点扩围之难 今年上半年，财政部曾做过沪渝两地房产税试点的，并递交给国务院，但报告的核心结论尚未披露。 从五六月份开始，湖南和湖北两地曾悄然进行个人住房房产税扩大试点的准备。“两湖”的个人住房房产税试点前景，与武汉城市圈和长株潭城市群的“两型社会”试验区有关。“两型”即资源节约型、环境友好型，这也与房产税改革的部分政策目标 11 吻合。 不过，接近财政部的知情人士对《财经》记者透露，目前两地的相关准备工作已经暂停。不久前，财政部有关司局还准备就当前社会上对于房产税的种种说法进行解释，随后给全社会一个交代。不过后来出于种种考虑，成文后并未发出。 媒体消息3:财政部副部长:“正积极研究扩大房产税试点” 2013年03月05日 07:35 证券时报 3月4日，在全国政协小组讨论会上，全国政协委员、财政部副部长朱光耀在接受记者采访时表示，财政部正在积极研究扩大房地产税试点方案，目前还没有明确的时间表。财政部还将按照中央和国务院的部署，进一步研究营改增扩大范围试点。 朱光耀表示，目前房地产税仅在上海和重庆试点。而近两年营改增试点进行得比较平稳，通过营改增的实施，企业减轻了税负，尤其是中小企业和服务业领域。 媒体消息4:房产税试点可能加速扩围 2013年9月27日 10:19:00 来源: 泉州晚报 《中国证券报》9月24日引述权威人士的话称，第二轮房产税技术培训将于10月展开，这或许意味着房产税试点扩围步伐可能加速。 报道还称，包括一线城市在内的多个城市已制定上报房产税试点方案。 其中，杭州的房产税试点消息早已披露，有权威消息说最快今年10月后出台房产税。而南京、青岛、大连等地也被业内认为有可能纳入试点。 12 此前的8月28日，发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时再次指出，下一步财政工作将推进财税体制改革，释放改革红利，并明确指出扩大个人住房房产税改革试点范围。 针对一直明确将要扩容的房产税，新华社7月16日报道，国家税务总局将下发通知明确，研究扩大个人住房房产税改革试点范围。另据财政部网站7月29日发布的《2013年上半年税收收入情况分析》报告，1-6月，房产税完成822.30亿元，同比增长11.0%，比去年同期增速回落19.1个百分点。房产税收入占税收总收入的比重为1.4%。 媒体消息5:江苏省住建厅:“尚未获悉房产税征收的最新消息” 2013年11月12日 09:32:00 来源:人民网江苏视窗/新华日报 昨日有消息称，十八届三中全会之后，以限贷、限购为特征的调控，将过渡到房地产调控长效机制，全面开征房产税是极其重要的一环，不仅将扩大征收城市的数量，也将扩大征收范围，比如增量和存量同时征收等。对此，省住建厅相关负责人昨日表示，尚未获悉房产税征收的最新消息。 10月底参加全国政协房地产长效机制调研的中国房地产研究会副会长胡志刚则表示，建立房地产调控长效机制是大势所趋，但当前并非大面积开征房产税的最好时机。“前十年房地产业的最大失误是行政干预不断升级，但相关的立法举步不前，错失了依法管窥市场的最佳机遇期。例如，面对限购和建立住房信息系 13 统，从直辖市到副省级城市，再到省会城市及地级市，表面上都与中央保持一致，暗地里却不乏不断微调，偷偷‘放水’，都在与中央博弈，结果反而造成价格越限越高，需求越限越旺，住房信息系统迟迟建立不起来。” 他认为，解决问题的唯一办法是，建立房地产法律制度体系，在立法的基础上，再开展房地产税制综合改革。但房产税是财产税，不能指望房产税遏制房价，可能刚开始有作用，但时间长了，作用就衰减了，仅起到调节作用。而且，目前宏观经济没有企稳复苏，并不是大面积开征房产税最好的时机。同时，不能把房产税作为单一税种来实行，而应将房产税、交易税和法律相结合，将其设计成为市场高压线，规制人们的行为。“打击投机，重点不在持有环节，而是在交易环节。若是交易环节得到有效遏制，投机就没了去处，因此突破口应在流转税即交易税，而不是房产税。同时，还应将投机市场遗留的空置房有效疏导到租赁市场上，对既不转让又不居住的空置房、闲置房(包括开发商手上超过一定年限的库存房)征收房产税。当然，这样堵疏结合的税制改革方案，须建立在全面摸清城市房地产各类资源、摸清城市住房底数、摸清供需、摸清空置的基础上。” 附件1:《中华人民共和国房产税暂行条例》 附件2:《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》 附件3:《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》 附件4:《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》 14 附件1:《中华人民共和国房产税暂行条例》 1986年9月15日(86)国发090号 第一条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。 第三条 房产税依照房产原值一次减除10,30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。 第五条 下列房产免纳房产税: 一、国家机关、人民团体、军队自用的房产; 二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产; 三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产; 四、个人所有非营业用的房产; 五、经财政部门批准免税的其他房产。 第六条 除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产 15 税。 第七条 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。 第八条 房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定办理。 第九条 房产税由房产所在地的税务机关征收。 第十条 本条例由财政部负责解释;施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。 第十一条 本条例自1986年10月1日起施行。 附件2:《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》 为调节收入分配，引导个人合理住房消费，根据国务院第136次常务会议有关精神，重庆市人民政府决定在部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点。现结合我市实际情况，制定本暂行办法。 一、试点区域 试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区(以下简称主城九区)。 二、征收对象 (一)试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为: 1(个人拥有的独栋商品住宅。 2(个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍) 16 以上的住房。 3(在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。 新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房购买时间以签订购房并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。 (二)未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。 三、纳税人 纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。 应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。 四、计税依据 应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。 独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。 属于本办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。 五、税率 17 (一)独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。 (二)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。 六、应纳税额的计算 ,一,个人住房房产税应纳税额的计算。 应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率 应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。 ,二,免税面积的计算。 扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。 纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。 七、税收减免与缓缴税款 (一)对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。 (二)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴 18 税款。 (三)因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。 八、征收管理 (一)个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。 (二)个人住房房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。 (三)纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息。 (四)个人住房房产税的征收管理依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。 九、收入使用 个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。 十、配套措施 (一)上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价按照政府职能部门发布的年度均价计算确定。 (二)有关部门要配合征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统，对各类存量个人住房进行评估，并作为计税参考值。对存量住房交易价明显偏低且无正当理由的，按计税参考值计税。 (三)财政、税务、国土房管、户籍、工商、民政、人力社保等主管部门要共同搭建房地产信息平台，抓紧建设个人住房信息系统。 (四)各相关管理部门要积极配合税务部门建立个人住房房产税征收控管机制。对个人转让应税住房不能提供完税凭证的， 19 不予办理产权过户等相关手续。 (五)纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳税款的，由地方税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，地方税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。 (六)欠税公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。 十一、本办法由重庆市人民政府解释。 十二、本办法从2011年1月28日起施行。 附件3:重庆市个人住房房产税征收管理实施细则 第一章 总 则 第一条 为加强和规范个人住房房产税的征管，保证税款及时足额入库，依据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》(以下称《暂行办法》)，结合本市实际情况，制定本实施细则。 第二条 本实施细则所称个人住房房产税是以《暂行办法》确定的住房为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。 第二章 试点区域 第三条 个人住房房产税在主城九区行政区域范围征收，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。 第三章 征收对象 第四条 个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品 20 住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。 独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。 高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含)以上的住房。 新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房，包括新建商品住房和存量住房。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。 第四章 纳税人 第五条 个人住房房产税的纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税;产权出典的，由承典人纳税;产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。 应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。 第五章 计税依据 第六条 应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税。 凡纳入征收对象的应税住房用于出租的，按《暂行办法》规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征房产税。 第七条 独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论产权是否转移、变更均属征税对象，其计税交易 21 价和适用的税率均不再变动。 第六章 税 率 第八条 独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含)至4倍的，税率为1%;4倍(含)以上的税率为1.2%。 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房，税率为0.5%。 第七章 应纳税额的计算 第九条 个人住房房产税应纳税额的计算，公式:应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率 应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。 第十条 免税面积的计算。纳税人在《暂行办法》施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。 免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。 纳税人家庭拥有多套应税住房的，按时间顺序对先购的一套应税住房计算扣除免税面积;其中:纳税人家庭拥有多套《暂行办法》施行前的独栋商品住宅，允许纳税人选择一套应税住房计算扣除免税面积。 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。 第八章 税收减免与缓缴税款 22 第十一条 纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，由纳税人申请并经税务机关批准，可以延期缴纳当年税款，但是最长不得超过三个月。 第十二条 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。 第十三条 因不可抗力因素造成应税房产毁损的，由纳税人申请并经税务机关审批，当年可酌情减征或免征个人住房房产税。 第九章 征收管理 第十四条 个人住房房产税的纳税义务时间为房产权属登记日期的次月起。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。 第十五条 个人住房房产税纳税期限为每年的10月1―31日。 应税住房转让的，在办理产权过户手续时一并征收当年个人住房房产税。 第十六条 个人住房房产税的纳税地点为住房所在地。纳税人有多处应税房产，且又不在同一地方的，应按住房的坐落地点，分别向住房所在地税务机关申报缴纳个人住房房产税。 第十七条 国土房管部门应在《暂行办法》施行之日起3个月内将存量独栋商品住宅的基础信息传递给当地税务机关。基础信息包括:房屋所有权人、所有权人身份证件号码、产权共有情况、联系电话，房屋坐落、建筑面积、房地产项目(楼盘)名称、楼栋号，合同交易价格、房产权属登记日期等。 国土房管部门实时将新购独栋商品住宅、高档住房和身份证 23 件号码非本市的个人新购住房的合同签订时间、房产权属登记日期、身份证件号码非本市的个人在重庆拥有住房情况等基础信息传递给当地税务机关。 第十八条 税务机关应及时建立“一户式”个人住房房产税征收档案。 第十九条 税务机关通过纳税人提供的户口簿，确定应税住房的家庭人员。家庭人员以纳税人共同户籍记载的人员为准。 第二十条 税务机关按照征收范围内纳税人及家庭人员拥有住房情况，确定扣除免税面积。 第二十一条 税务机关依据身份证件号码非本市的个人提供的重庆市户籍，或者营业执照，或者机关、团体、企业、事业等单位出具的工作证明，确定其是否为纳税人。 第二十二条 税务机关于每年8月31日前将应税住房的坐落地址、计税依据、应纳税额、申报期限等通过直接送达、邮寄、公告等方式通知纳税人。 第二十三条 纳税人应在规定的申报期限内主动向应税住房所在地税务机关，报送纳税申报表，提供减免税要件和其他纳税资料，如实办理纳税申报。 纳税人可以直接到税务机关办理纳税申报，也可以按照规定采取邮寄、数据电文或者其他方式办理纳税申报和报送事项。 第二十四条 税务机关将纳税人申报情况与征收档案信息比对，核实纳税人实际应纳税额，进行税款征收，并向纳税人开具完税凭证。 第二十五条 税务机关根据有利于税收源泉控管和方便纳税的原则，可以依法委托有关单位代征个人住房房产税，并发给委 24 托代征证书。 受托代征单位以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝;纳税人拒绝的，受托代征单位应当及时报告税务机关。 第二十六条 纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。 第二十七条 纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。 第二十八条 纳税人在规定期限内不缴或者少缴应纳的税款，由税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。 第二十九条 欠缴个人住房房产税的纳税人需要出境的，应当在出境前向税务机关结清应纳税款、滞纳金或者提供担保。未结清税款、滞纳金，又不提供担保的，税务机关可以通知出境管理机关阻止其出境。 第三十条 税务机关可以依法在办税场所或者通过网络、报刊、电视、广播等新闻媒体对欠税的纳税人进行定期公告，公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。 第三十一条 税务机关根据征管工作需要，可以对纳税人的申报纳税情况进行检查，纳税人必须接受税务机关依法进行的税务检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。 第三十二条 税务机关可以依法查阅、调取应税住房所有人 25 与纳税相关的资料、凭证，有关单位和个人有义务如实提供。 第三十三条 税务机关有义务为纳税人的纳税情况、应税房产情况及其他个人隐私信息保密，除税收违法行为信息外，不得对外泄露纳税人的相关信息。 第十章 配套措施 第三十四条 上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价以国土房管部门公布为准。 第三十五条 税务机关将纳税人欠税信息传递给国土房管部门，由国土房管部门对欠税的住房予以交易限制。交易限制待纳税人缴清欠税后解除。 第三十六条 各相关管理部门要积极配合税务机关建立个人住房房产税征收控管机制。对纳税人转让应税住房不能提供完税凭证的，不予办理产权过户等相关手续。 第三十七条 税务机关应加强与财政、国土房管、户籍、工商、民政、人力社保、建设等管理部门的协作配合，及时获取第三方的涉税信息资料，推进个人住房房产税征收管理工作。 第三十八条 全市各级政府部门应当利用网络、电视、广播、报刊、短信等方式，宣传个人住房房产税，普及纳税知识，无偿为纳税人提供纳税咨询服务。 第十一章 附 则 第三十九条 本实施细则未尽事宜，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其相关法律规定执行。 第四十条 本实施细则从2011年1月28日起执行。 26 附件4:《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》 为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际，制定本暂行办法。 一、试点范围 试点范围为本市行政区域。 二、征收对象 征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。 除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。 新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。 居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女，下同)在本市拥有的住房情况确定。 三、纳税人 纳税人为应税住房产权所有人。 产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。 四、计税依据 计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。 房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。 27 五、适用税率 适用税率暂定为0.6%。 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。 上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。 六、税收减免 (一)本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。 合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。 本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积;对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。 (二)本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。 (三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 28 (四)符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 (五)持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税;持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。 (六)其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。 七、收入用途 对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。 八、征收管理 (一)房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。 (二)房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。 (三)凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。 交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记;不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。 29 (四)纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承担法律责任。 纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。 (五)应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外，按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定执行。具体征收，由市地税局负责制定。 九、部门职责 ,一,建立工作机制 市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，建立健全工作机制，推进房产税试点工作。 ,二,协同征收管理 市住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要，提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。 ,三,实现信息共享 市地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台，实现个人住房信息数据库信息共享。 十、评估机制 30 房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。 十一、其他事项 本暂行办法未涉及的其他事项，按国家和本市的有关规定执行。 本市开展对部分个人住房征收房产税试点中的具体规定，由市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部门制订，并报市政府同意后公布执行。 本暂行办法自2011年1月28日起施行。 31