[doc] 论不动产登记簿上的初始错误与嗣后错误

[doc] 论不动产登记簿上的初始错误与嗣后错误 论不动产登记簿上的初始错误与嗣后错误 论不动产登记簿上的初始错误与嗣后错误 程啸清华大学法学院 一 ,初始错误与嗣后错误的区分 (一)登记簿初始错误与嗣后错误的涵义 不动产登记簿的错误可能是登记完成之时 就存在的.例如,申请人提供虚假的登记申请材 料欺骗登记机构,将本为共有的不动产登记为自 己单独所有;也可能是登记时虽然正确但在登记 完成之后,因新事实的出现使得登记簿的记载与 真实的物权归属或不一致.例如,甲乙订立 房屋#买卖#并且已经办理完毕了所有权转移 登记,此后甲,乙因房屋质量纠纷引发了诉讼,买 受人乙以甲进行了欺骗为由请求法院撤销了该 合同.在我国法上,当房屋买卖合同被撤销后,房 屋的所有权就自动回归于原所有人,此时房屋的 所有权人就是甲,而登记簿上记载的仍然是乙, 登记簿的记载与真实的权利不一致. 综上可见,依据错误产生的时间不同,可将 登记簿的错误分为初始错误与嗣后错误.不动产 登记簿的初始错误是指在进行不动产登记时就 已经存在的错误,包括初始的权利事项错误与初 始的非权利事项错误.前者如,登记时就错误地 将甲,乙共有之房屋登记为甲单独所有;后者如, 登记时错误地将甲的1000平方米的房屋登记为 900平方米.不动产登记簿的嗣后错误是指在登 记簿记载之时虽然正确,但因登记后出现了新的 法律事实而使得登记簿记载的事项与真实的情 况不一致.嗣后错误也可以分为嗣后的权利错误 与嗣后的非权利错误.前者如,登记之后物权人 的姓名或名称,不动产的面积或者所在的街道门 牌号等发生变化等.后者是指因登记簿之外的权 利变动事由而导致的登记簿的记载与现存的权 不动产登记论坛 Cm?A腼肛ES阿 利状态不一致.所谓”登记簿之外的权利变动事 由”是指那些能够不通过记入登记簿即可引发不 动产物权变动的法律事实,主要就是法律行为以 外的法律事实.例如,《物权法》第28至第30条 规定的因法院,仲裁机构生效的法律文书,政府 的征收决定,法定继承,拆除房屋等引起的不动 产物权变动. (二)初始错误,嗣后错误与更正登记的适用 比较法上,更正登记是否既适用于初始错误 也适用于嗣后错误,有不同的立法例.一种立法 例认为,无论登记簿上的错误为初始错误还是嗣 后错误,皆可通过更正登记消除之.德国,瑞士, 奥地利等国家采取这一立法模式.另一种立法例 认为,只有登记簿上的初始错误才适用更正登 记,至于嗣后错误,应当适用其他相应的登记类 型,如继承登记,更名登记等.我国台湾地区采取 该立法模式. 1.德国 德国法中不动产登记簿的初始错误,是指进 行登记时就已经出现的登记簿之记载与真实的 权利状况不一致.嗣后错误则指登记时虽正确, 但因此后出现了登记簿之外的权利变动而致登 记簿的记载与现存的真实权利状况不一致.所谓 登记簿外发生的权利变动而导致嗣后错误的情 形,有以下四类:(1)登记簿之外的权利转让,如 继承(《德国民法典》第1922条,第2139条),民 法上的法人 所有权转让 簿之外的权 第892条), 不动产登记论坛 Cm?AREAL 条),用益物权人死亡导致的用益权消灭(《德国 民法典》第1061条)等;(3)扣押,登记簿也可能 因为法院的扣押而显得不正确;(4)登记簿之外 权利内容的改变,例如货币单位的改变(在登记 簿中记载的货币单位会产生公信力). 依据德国《土地登记条例》第13条,对登记 簿上权利事项的初始错误应由当事人依申请程 序进行更正登记.至于登记簿不涉及权利归属和 内容的初始错误,登记机构也可以依职权进行更 正登记(《土地登记条例》第29条).就登记簿上 的嗣后错误,即便是与权利归属和内容相关,也 可以适用强制更正程序.例如,因登记簿之外的 权利变动导致登记簿上关于所有权人的记载错 误之时,依据《土地登记条例》第82条之规定,土 地登记处有权命令所有权人或管理土地的遗产 执行人提出更正申请并交付用于更正所必需的 文件.如果这种强制更正程序无法实现或没有成 功的希望时,土地登记局有权自行依职权加以更 正. 2.瑞士 《瑞士民法典》第975条第l款规定的是登 记簿的初始错误,即物权的登记不正当或者正当 的登记被不正当的涂销或更改的情形.而同条第 2款规定,凡是欠缺法律原因或因没有拘束力的 当的注销;(2)尽管所有的实体要件均满足且有 证据可资证明,但由于登记簿管理人的错误而致 被不正确记载入登记簿.其二,嗣后的不正当登 记,即嗣后错误,是指因效力独立于登记簿的法 律原因而导致的物权变动,从而使得登记簿以前 虽然正确但现在变得不正确.例如,依据《瑞士民 法典》第963条,因法律的规定或者生效的判决 书而取得物权时导致的登记簿记载与真实的权 利状态不一致. 无论是登记簿上初始的不正当登记,还是嗣 后的不正当登记,因其与物权的归属和内容有 关,故而登记簿管理人均不得依职权白行更正. 更正这些错误途径,要么是申请人提起登记簿更 正之诉(《瑞士民法典》第975条,第976条),要 么是登记簿管理部门依据法律规定,生效的判决 书或与判决书具有相同效力的证书加以更正 (《瑞士民法典》第963条). 3.我国台湾地区 在我国台湾地区,不动产登记簿的错误仅限 于初始错误,不包括嗣后错误.依据我国台湾地 区”土地登记规则”第l3条,登记错误是指登记 事项与登记原因证明文件所载之内容不符.也就 是说,只要登记原因证明文件的记载与登记簿上 记载是一致的,登记簿就不存在错误.如果因为 当事人的意思示错误等原因,导致登记原因证 明文件存在错误,即便因此使得登记簿出现错 误,也不适用更正登记,而应当以其他方式另案 申请登记补救之.例如,登记权利人嗣后改变名 称或姓名的,应办理更名登记(“土地登记规则” 第149条);登记权利人住址改变的,应办理住址 变更登记(“土地登记规则”第152条).登记后, 分割,合并,增减,地目变更及其他标示变更的, 应为标示变更登记(“土地登记规则”第85条). 因继承而取得不动产所有权的,应办理继承登记 (“土地登记规则”第1l9条以下);因法院的确定 判决或因取得时效而取得不动产所有权的,则须 办理所有权变更登记(„„土地登记规则”第93条 以下). 二,我国法上的登记簿错误包括初始错误与 嗣后错误 我国法中不动产登记簿错误是否仅限于初 始错误,还是也包括了嗣后错误,有不同的观点. 一 种观点认为,在我国法上,《物权法》第19条中 所谓的”不动产登记簿记载的事项错误”既包括 登记簿的记载与登记的原始文件不一致,也包括 与真实的物权状况不一致.申言之,登记时虽然 正确但之后因新的法律事实的出现而导致登记 簿的记载与真实权利不一致的情形,仍属于登记 簿错误,适用更正登记.另一种观点认为,《物权 法》规定的登记簿的错误仅指所有与登记原始事 实状态不相符合的情形,登记完成之后因新事由 的出现而导致的登记簿与现在的事实状态不符 盼隋形,不属于登记簿的错误.尽管从理论上说, 不动产登记簿的嗣后错误也属于不动产登记簿 的记载与现存的真实情况不一致,但这种不一致 的发生只是由于新事由的出现所致,对此登记机 关既无法进行有效的审查,也无任何过错.如果 将由此造成的登记簿记载与真实的情形不一致 也认定为登记簿的错误,就会导致登记机构的赔 偿责任被不适当的扩大,显然是不妥当的. 笔者认为,从《物权法》的有关规定来看,登 记簿错误并不限于初始错误.因为依据第l9条, 只要权利人,利害关系人认为不动产登记簿记载 的事项是错误的,就可以申请更正登记.不论该 记载事项的错误是在登记时产生的,还是登记完 成后出现的.同时,登记机构进行更正登记与其 承担赔偿责任没有必然的关系.因为登记机构只 有在因其过错导致登记错误,且该错误给他人造 丕童 CmREA?LEsTE 成了损害时,才承担赔偿责任.事实上,嗣后错误 基本上都不是由于登记机构的错误所致,因此没 有担心因为嗣后错误适用更正登记而会使登记 机构的赔偿责任被不适当的扩大. 三,我国法对嗣后错误之消除适用的是不同 的登记类型 尽管《物权法》第19条中的登记簿错误既包 括初始错误也包括嗣后错误,但并非二者都适用 更正登记.就登记簿上初始错误而言,无论该错 误是权利事项错误还是非权利事项错误,适用的 基本上都是更正登记(如《房屋登记办法》第74, 75,80条).而对嗣后错误,现行法则区分了不同 的情形,规定了不同类型的登记. (一)嗣后的非权利事项错误 所谓嗣后的非权利事项错误,是指登记簿记 载的与物权归属和内容无关的事项在记载之初 是正确的,此后因具体事实发生了变化,如权利 人变更了姓名或名称,改变了住址,不动产坐落 的街道与门牌号发生了改变等,从而使得登记簿 记载与真实情况不一致.对于这类嗣后错误,我 国法上一般都是适用变更登记,且往往可以由登 记权利人单方提出申请.例如,《房屋登记办法》 第36条规定,”发生下列情形之一的,权利人应 当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房 屋所有权变更登记:(一)房屋所有权人的姓名或 者名称变更的;(二)房屋坐落的街道,门牌号或 者房屋名称变更的;(三)房屋面积增加或者减少 的;(四)同一所有权人分割,合并房屋的;(五)法 律,法规规定的其他情形”.《土地登记办法》第 47条规定:”土地权利人姓名或名称,地址发生 变化的,当事人应当持原土地权利证书等相关证 明,申请姓名或者名称,地址变更登记”. (二)权利事项的嗣后错误 权利事项的嗣后错误,是指登记簿上关于物 权归属和内容的事项在记载之时与实际的权利 状况相一致是正确的,但此后因出现了无需记载 入登记 得现存 一 致. 动效力 不动产登记论坛 CmM船AIJ似TE 转让或者消灭的人民法院,仲裁委员会的生效法 律文书或政府的征收决定(《物权法》第28条); (2)继承,遗赠(《物权法》第29条);(3)合法建 造,拆除房屋等事实行为(《物权法》第30条).现 行法对于因这些法律事实导致的登记簿上的权 利事项的嗣后错误分别规定了不同的登记类型. 其一,因生效的法律文书,继承,遗赠而取得 物权的,进行所有权或他物权的转移登记.例如, 《房屋登记办法》第32条规定,继承,受遗赠的, 当事人应当在事实发生后申请房屋所有权转移 登记.第35条规定:”因人民法院或者仲裁委员 会生效的法律文书,合法建造房屋,继承或者受 遗赠取得房屋所有权,权利人转让该房屋所有权 或者以该房屋设定抵押权时,应当将房屋登记到 权利人名下后,再办理房屋所有权转移登记或者 房屋抵押权设立登记”.《土地登记办法》第45条 规定:”因人民法院,仲裁机构生效的法律文书或 者因继承,受遗赠取得土地使用权,当事人申请 登记的,应当持生效的法律文书或者死亡证明, 遗嘱等相关证明材料,申请土地使用权变更登 记”. 其二,因政府的征收行为,房屋灭失,生效的 法律文书等致物权消灭的,由当事人申请注销登 《房屋登 屋登记簿 请房屋所 的房屋所 有权消灭后,原权利人未申请注销登记的,房屋 登记机构可以依据人民法院,仲裁委员会的生效 法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注 销登记,将注销事项记载于房屋登记簿,原房屋 所有权证收回或者公告作废”.C-E地登记办法》 第50条规定,”有下列情形之一的,可直接办理 注销登记:(一)依法收回的国有土地;(二)依法 征收的农民集体土地;(三)因人民法院,仲裁机 构的生效法律文书致使原土地权利消灭,当事人 未办理注销登记的”.第51条规定:”因自然灾害 等原因造成土地权利消灭的,原土地权利人应当 持原土地权利证书及相关证明材料,申请注销登 记”. 其三,因法院,仲裁委员会的生效法律文书 确认不动产物权变动合同不成立,无效或被撤 销,从而导致该法律文书确认的物权归属和登记 簿记载不一致的,应进行更正登记.例如,出卖人 甲与买受人乙签订房屋买卖合同并办理了所有 权转移登记.后该合同被法院判决无效.在承认 物权行为独立性与无因性的德国法中,作为负担 行为的买卖合同无效并不影响处分行为的效力, 故而登记簿上关于乙为房屋所有权人的记载并 不存在错误,不适用更正登记.但是,在我国由于 通说并不认可物权行为的独立性与无因性,《合 同法》第58条又明确规定:”合同无效或者被撤 销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能 返还或者没有必要返还的,应当折价补偿.有过 错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方 都有过错的,应当各自承担相应的责任”.因此, 只要该房屋没有被第三人善意取得,则所有权自 动重新归属于出卖人甲.这就导致登记簿上的记 载与真实的所有权人不一致.由于法院判决或仲 裁委员会的裁决所确定的房屋所有权归属与登 记簿记载不一致,属于《房屋登记办法》第80条 规定的”人民法院,仲裁委员会的生效法律文书 确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记 簿记载的权利状况不一致的”情形,所以房屋登 记机构需依当事人的申请办理更正登记. 王雨晨/责任编辑