在WindowsInternetExplorer中的WPS文档1

在WindowsInternetExplorer中的WPS文档1 二〇一一年五月 1 目 录 第一章 总论 ................................................................................................ 1 1.1项目名称与承办单位 ......................................................................... 1 1.1.1项目名称 ....................................................................... 1 1.1.2项目承办单位、法人代表及项目负责人 .................... 1 1.1.3项目拟建地点 ............................................................... 1 1.1.4可行性研究报告编制单位 ........................................... 1 1.2编制依据、内容及范围 ..................................................................... 1 1.2.1编制依据 ....................................................................... 1 1.2.2编制内容与范围 ........................................................... 2 1.3项目提出的背景及建设的必要性 ..................................................... 2 1.3.1项目提出的背景 ........................................................... 2 1.3.2项目建设的必要性 ....................................................... 8 1.4项目概述 ............................................................................................ 8 1.4.1项目建设场址概述 ....................................................... 8 1.4.2产品及建设规模 ................................................... 8 1.4.3项目建设内容与规模 ................................................... 9 1.3.3环境保护与消防安全 ................................................... 9 1.4.4节能 .............................................................................. 9 1.4.5劳动定员 ..................................................................... 10 1.4.6组织与实施 ................................................................. 10 1.3.7投资估算及资金筹措 ................................................. 10 1 1.5结论与建议 ...................................................................................... 10 1.5.1结论 ............................................................................ 10 1.5.2建议 ............................................................................ 11 第二章 市场预测与建设规模 ................................................................... 12 2.1市场发展趋势................................................................................... 12 2.2建设内容及规模 ............................................................................... 13 2.3市场功能定位................................................................................... 13 第三章 项目厂址选择与建设条件 ........................................................... 14 3.1选址概况 .......................................................................................... 14 3.2建设条件 .......................................................................................... 15 3.2.1自然条件 ..................................................................... 15 3.2.2气象特征 ..................................................................... 15 3.2.3地形地貌 ..................................................................... 16 3.2.4地质及水文条件 ......................................................... 16 3.2.4水、电、通讯等供应情况 ......................................... 16 3.2.5产品供应 ..................................................................... 16 3.3区位交通条件................................................................................... 16 第四章 项目实施方案 .............................................................................. 18 4.1项目价值现实之战略核心因素 ....................................................... 18 4.1.1市场整合战略 ............................................................. 18 4.1.2经营为先的策略 ......................................................... 18 4.1.3客户为先的策略 ......................................................... 18 2 4.1.4政府护持策略 ............................................................. 18 4.2实施步骤 .......................................................................................... 19 4.3招商和经营 ...................................................................................... 19 4.3.1招商 ............................................................................ 19 4.3.2经营管理和物业服务 ................................................. 20 第五章 项目经济效益分析 ....................................................................... 21 5.1投资及资金筹措 ............................................................................... 21 5.1.1投资概况 ..................................................................... 21 5.1.2资金筹措 ..................................................................... 24 5.2财务评价 .......................................................................................... 24 5.2.1投资及收益进度 ......................................................... 24 5.2.2财务效益分析 ............................................................. 26 5.2.3财务分析结论 ............................................................. 28 第六章 风险规避及控制措施 ................................................................... 29 6.1风险类型和防范措施 ....................................................................... 29 6.1.1成本风险 ..................................................................... 29 6.1.2市场风险 ..................................................................... 29 6.1.3其他风险 ..................................................................... 29 6.2风险控制 .......................................................................................... 30 6.2.1工期 ............................................................................ 30 6.2.2投资决策 ..................................................................... 30 6.2.3项目时效控制 ............................................................. 30 3 第一章 总论 1.1项目名称与承办单位 1.1.1项目名称 新蔡县豫南汽车配件城建设项目 1.1.2项目承办单位、法人代表及项目负责人 项目承办单位:新蔡县豫南汽车配件城有限公司 法人代表: 项目负责人: 1.1.3项目拟建地点 新蔡县古吕镇西郊村 1.1.4可行性研究报告编制单位 编制单位:新蔡县豫南汽车配件城有限公司 1.2编制依据、内容及范围 1.2.1编制依据 1)《新蔡县土地利用总体规划》; 1 2)《新蔡县城市总体规划》; 3)《驻马店市国民经济和社会发展第十一个五年纲要》; 4)《投资项目可行性研究报告指南》 5)相关国家:GB/T4897-2003、GB18580-2001 1.2.2编制内容与范围 根据国家建设项目申请报告的工作范围和深度规定，对项目建设的选址和条件进行实地勘察，对项目建设的必要性、建设规模和内容、总平面布置与建筑结构方案、公共设施、环境保护、节能及文物保护、消防安全、项目组织与实施进度安排、投资估算与资金筹措、经济效益分析、社会效益分析、结论与建议等方面进行综合研究和分析。为项目实施提供了科学、可靠的依据。 1.3项目提出的背景及建设的必要性 1.3.1项目提出的背景 汽车配件作为汽车的重要组成部分，是汽车发展的基础。在经济全球化得背景下，伴随着汽车产业新的变化，汽车零配件产业也呈现新的发展态势。 随着中国经济的强劲增长，近些年来中国汽车零配件市场也呈现出高速发展之势，中国的汽配行业随着中国整车生产行业的发展 2 也呈现飞速发展之势。中国汽车配行业在国民经济中占有很重要的地位，和汽车整车行业组成的汽车行业是机械行业中的第一大产业。随着我国经济和社会的发展，汽车消费特别是轿车消费日益大众化，作为汽车整车制造业的配套产业，汽车零配件及配件行业也飞速发展起来。今后，汽车零配件及配件行业将迎来一个发展的新时期。 当前豫南地区汽车零配件市场相当混乱，由于各种原因，假冒伪劣产品充斥着整个市场，这些产品的质量存在各种质量问题。用户不能对其内在质量进行有效检测和化验，致使假冒伪劣配件流入于客户。由于假冒伪劣的汽车零配件的质量问题，导致汽车维修质量的下降，给用户造成严重损失。车辆一旦装用了假冒伪劣配件，轻者返工复修造成经济损失;重则危及行车安全，甚至造成交通事故。目前汽配市场假冒配件呈泛滥之势有增无减，已构成该行业健康发展的严重危害。 当前汽车零配件市场存在着许多问题，主要是配件市场管理、配件质量管理、配件价格管理、配件的供应环节、售后服务管理及从业人员素质管理等方面。 1.3.1.1配件市场管理混乱 目前，配件市场比较混乱。有些经销商为了获得更大的市场，使用非法的手段去赢得顾客。措施有盲目的降价、出售伪劣产品。下面以金杯面包车的离合器为例，不同的汽配店的价格高达400多 3 元，低则148元。而配件的来源也是五花八门，既有原厂配件，也有国内合资厂产品以及无证无照的小作坊产品。这些产品从表面上看起来没什么差别，价格差距悬殊，质量更是参差不齐，普通消费者很难看出其中奥秘。相关部门有调查显示，关于汽车配件的投诉有194件，占投诉总量的28%。反映问题较多的配件有轮胎、玻璃、电瓶、气门、点火线圈、空调系统等，大部分都是怀疑购买的配件是假冒产品，有的才使用几天就出现严重质量问题。 1.3.1.2配件质量良莠不齐 目前我国汽车零配件的质量相差悬殊，有些甚至还没有装上车就已经出现了严重的质量问题。比如说汽车要是没有刹车功能，其后果不堪设想。当今市场上假冒的刹车蹄片冲击着市场，由于刹车片属于汽车经常更换的部件，有的车主购买时只图价格便宜，不重视质量，也是造成劣质刹车片流入市场的重要原因之一。汽车刹车片有正厂与副厂、真货与假货等分别。顾客购买刹车片将受到技术方面的重重阻碍，往往无法准确鉴别好坏真伪。一付好的刹车片，一般可以用上一年到一年半。而无品牌的质量较差的刹车片，三个月后就已达到了磨损极限，必须再换，不仅增加支出，还容易引发交通安全事故。又比如东风悦达起亚公司下的千里马保险杠，正产件在重量上就比的副产件重500g，是一个保险杠总重的1/5。可以想象一下正副产件的质量上的差距。 4 1.3.1.3配件价格混乱 汽车配件市场价格比较混乱。比如说千里马的前刹车蹄片4S店卖到179元左右，而副产的只需100元左右。夏利车的保险杠，最高价格240元，最便宜的水货30元。一个金杯面包车离合器，贵的400多元，便宜的100多元。奥迪保险杠在特约维修点卖3000元，而市面上只售1000元。东风悦达起亚千里马的前保险杆面罩要280多元，而副产件却只要100元就够了。汽车金品上的价格差距那就更加离谱了，就拿香水来说4S店要卖50元一瓶的，在外面市场上却只要10元，一般装潢店就卖的更加离谱了要150元。又如汽车包真皮座椅，4S店要卖1000元，而外面的装潢店则要2000以上。导致这一现象的主要原因是配件来源渠道多。正产件比副产件价格上要来的高。因为正厂件是由汽车整车生产商生产、销售或由整车生产商指定的零配件提供商生产的零配件并要交相应的增值税。而副厂件即其他厂商生产的零配件，只要交一点点税。此外，还有的配件来自无证无照的小作坊，根本就不需要交的税。这三类产品看起来虽然差不多，但价格差距很大，质量参差不齐。其中汽车配件有原厂产品和厂家授权生产之分，虽然两者都统称为正品，但价格上有明显差异。而杂牌厂家仿制的伪劣配件，价格只有正品的一半甚至更低。正因为有了这么多种品种所以他的价格自然而然可以是五花八门的。使用假冒伪劣的刹车片，轻者有可能导致汽车跑偏、制动不灵，重者会使刹车片脱落、开焊、断裂，造成车毁人亡的悲剧。 5 1.1.3.4流通中间环节过多 最重要的是目前的配件的来源渠道过多。下面以东风悦达起亚公司来为例。汽车零配件只能直接从江苏盐城进货。他的销售渠道是最短的，所以他的价格是最低的。如果是进口配件，那就要麻烦多了，首先要从国外的汽车零配件生产商经过国外的4S店，接下去到国外的汽车零配件销售商，再经过国内的零配件经销商，最后才到客户。如此长的销售渠道，所以最终到达客户的价格偏高。有些客户忠情于到零配件销售商去购买配件，以为那里的价格会便宜点，其实并不然，的零配件来源也是要经过产家到4S店再到零配件销售商的。 要解决供销中间环节过多的现象，应从两个方面入手。其一是尽量缩短销售渠道。二是尽量实现进口车型配件国产化。我国的配件市场还是不够成熟，进口汽车的品牌多、数量少，信息沟通很局限。由此对配件的品种和数量的需求呈现很不固定的特点，相应地使得配件销售价格和车辆的维修成本增加。 1.3.1.5售后服务质量还有待提高 大部分汽车配件内的配件市场的经销商们单方面注重配件的销售量，很少重视售后服务。这与从业人员的素质有关系。 汽车配件市场的发展方向必然要通过提高售后服务来实现，只有这样才能真正拥有市场。提高售后服务质量不能仅从降低价格来 6 实现，而应该提高其售后服务质量。据日本一家咨询公司的调查结果显示:在未来5年中，向世界主要汽车厂商提供汽车零配件的中国企业将呈明显的上升趋势，本次调查共涉及到了美国、日本、欧洲和中国的30家主要汽车生产企业。从日本国内整车厂看，中国企业主要在车身外装、内外配件上提供配套，但调查显示:今后中国企业有望在汽车电子、用品等领域占据一席之地。这虽然说明我国的配件售后服务已经有了国际上的认证，但在个体上还是有很大的差距，需要继续努力，争取早日把中国的汽车配件市场走出国门。 1.3.1.6从业人员的素质普遍较差 目前，相当多的从业人员文化程度偏低，专业知识不足，没有经过专业培训，严重影响着汽配市场从业人员的整体素质。汽车配件经销商不重视引进专业配件管理人员。通过他们丰富的理论知识和实践经验，来带动并提高整个汽配市场的整体的服务水平。除此之外还要注重内部人员的培养。入世后，高新技术含量较高的车辆配件不断涌入，国外技术先进，管理科学的现代配件管理企业将大量进入国内配件市场，对我国配件从业人员的技术素质是一个严峻的挑战。配件经销商不仅要加大硬件投入，更应加大从业人员技术素质和职业道德培养的软件投入，这将成为目前汽配经销商们在竞争中得以生存和发展的前提。行业管理部门只有加强配件从业人员培训，规范培训考核制度，严肃培训考核纪律，不搞形式、走过场，才能培训出一支技术过硬、道德品质好的配件管理队伍，同时积极 7 推行上岗证制度，加强对从业资格证管理。 1.3.2项目建设的必要性 针对汽车零配件市场中存在的种种问题，需要制定相应的政策，以解决问题，更好地促进我国汽车零配件市场的健康发展。坚持市场竞争与宏观调控相结合，以市场竞争为主的原则，切实实现汽车零配件产业的法制化、科学化管理。通过建立规范的配件销售市场，从源头上保障产品质量，减少流通环节，降低产品价格;通过规范的管理不断提高服务质量，保障消费者和商家各自的权益，促进和谐社会建设。 1.4项目概述 1.4.1项目建设场址概述 新蔡县豫南汽配件城位于新蔡县古吕镇西郊村新宋桥村民组，占地面积8.0公顷，为项目的实施提供了充足的场所。 1.4.2产品方案及建设规模 产品方案:汽车零配件销售及维修 生产规模:容纳500户商户，年销售额达到1.5亿元，实现利税超过500万，提供超过1000个就业岗位。 8 1.4.3项目建设内容与规模 项目占地80000平方米，建筑面积为80000平方米，共分为5个区。其中，其中办公管理及生活区5000平方米，中重型、工程车辆配件区10000平方米，轿车、商用车配件区15000平方米，农用机械配件区10000平方米，汽车装饰区5000平方米，物流中心5000平方米，车辆维修区15000平方米，商业配套2000平方米，硬化道路及绿化2000平方米。 1.3.3环境保护与消防安全 项目的污染物主要有噪音和污水，因此要搞好消屑除尘设施、噪音防治和污水处理。 消防安全方面一是设置火灾报警系统及消防联运装置，局部设置灭火器，灭火系统的加压泵由联动控制装置联运控制。二是建筑物设置有完整的防雷保护装置。三是电气系统设计中有可靠的接地保护系统和等电位连接。四是职工上岗前应做好安全生产教育，防止不安全因素的存在和发生。 1.4.4节能 合理采用新技术和新设备推广绿色照明和节约水源，设备选择较为先进的生产设备，缩短工艺操作时间，充分利用能源。供电系统采用无功补偿设备，照明灯采用高效节能型荧光灯、气体放电灯，以减少能耗。 9 1.4.5劳动定员 全部人数暂定1000人，其中销售和维修人员800人，管理人员，技术人员200人。所有人员必须具备从业资质，并进行岗前培训，做到持证上岗。 1.4.6组织与实施 本项目的承建单位为新蔡县豫南汽车配件城有限公司，负责项目的组织实施，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排工期完成。 1.3.7投资估算及资金筹措 本次投资11000万元，单位投资强度1375.00万元/公顷，资金来源为建设单位自筹。 1.5结论与建议 1.5.1结论 本项目的建设符合产业政策和有关规定，符合新蔡县城市规划和土地利用总体规划。项目选址合适，建设规模合理，建设条件具备，建设方案可行，投资规模适度，资金来源有保证，并具有显著的经济效益、社会效益。 10 1.5.2建议 1)本建设项目的建设将填补新蔡县专业汽车配件市场的空白，对促进新蔡县经济的发展起到积极的作用。因此，建议相关部门给予积极配合，使项目尽快得到实施。 2)为确保项目的顺利建设，建设单位应依照国家有关法律法规，积极办理各项相关手续。 3)项目规划、建设和经营中要注意高起点、高标准树立良好的形象，真正起到示范、带动的作用，以有利于企业今后的健康发展。 11 第二章 市场预测与建设规模 2.1市场发展趋势 随着中国已经成为全球仅次于美国的第二大汽车消费大国。庞大的汽车保有量创造了巨大的汽配流通市场。从2001年以来，我国汽车配件行业产品销售收入出现了两次增长高峰，与我国整车产销量在2002年出现井喷式的高速增长期有点类似，我国汽车配件行业的增长高峰出现在2002年、2006、2007年。2002年我国汽车配件行业产品销售收入达到2334.23亿元，与2001年相比增长了45.73%，是进入21世纪以来，增长速度最快的一年。2006年我国汽车配件行业产品销售收入达到5240.02亿元，与2005年相比增长了30.47%;2007年我国汽车配件行业产品销售收入达到7566.54亿元，与2006年相比增长了44.40%。2008年我国汽车零配件业产品销售收入达到9000亿元。汽车售后配件市场的发展将经历四个阶段:即从配件销售店——汽配街——汽配城——汽配园区或汽配连锁。目前正处在第四阶段，最终模式的选择还处于摸索期。 未来五年，零部件产业的发展将逐渐赶超整车，随着年内我国汽车保有量突破8000万大关，年销量可能突破1800万，汽车零部件的重要性正得到不断提升。双重需求将带动行业保持年均20%-30%左右的增速。成本优势、质量优势和服务要求将促使我国的汽车零配件行业，向规模化、规范化发展，以形成核心竞争力。 12 2.2建设内容及规模 项目占地80000平方米，建筑面积为80000平方米，共分为5个区。 项目建设的基本组成表 规模 容纳500户商户，年销售额达到5亿元 主体工程 办公楼、维修车间、销售店面、物流中心、仓库、食堂、职工宿舍 辅助工程 锅炉房、配电房、保卫室、厕所、硬化道路 2.3市场功能定位 汽配交易中心:项目首先是汽配农机的交易平台，未来汽配商品交易集中市场。 汽配战展示心:项目内部内部汽配品牌旗舰店，展示品牌汽配产品形象。 信息交流中心:建立行业信息平台，达到商业信息流畅。 汽配物流中心:汽配物流集中地，实现交易、服务、仓储、物流一体化。 总体说来，项目建成后，将成为豫南地区汽配行业的行业高低，为豫南汽配基地，销售、展示、信息、物流和服务一站式行业平台。 13 第三章 项目厂址选择与建设条件 3.1选址概况 新蔡县地处淮北平原，位于河南省东南部、驻马店市东部边缘，豫、皖两省交界处。东、东北与安徽省临泉县相邻，南、东南与息县、淮滨县接壤，西、西南和正阳县交界，北、西北和平舆县相连。 o o o o地理坐标介于东经114 38',115 13'和北纬32 35',32 38'之间。全县东西长约44公里，南北宽约35公里，全县土地总面积1441.75平方公里。 新蔡县下辖23个乡镇，其中建制镇9个，总人口103.7万人，其中农业人口92.88万人。据新蔡县统计部门和农业部门提供资料显示，新蔡县2004年GDP为410226万元，在全市占中等水平。全县工业企业有机械制造、化工、建材、油料加工、酿酒、纺织、食品、手工业加工等。 根据新蔡县社会经济现状和发展趋势，及城区建设规划，豫南汽配城项目选址位于新蔡县城西，古吕镇西郊村境内，该区为新蔡新老城区交汇处，基础设施完备，交通便利，非常适合本项目的建设。 14 3.2建设条件 3.2.1自然条件 新蔡县属淮北冲积洪积平原区，地势低平且洼，呈微倾斜状态。 ,42.8米之间，相对高差约10米左右。地势西北略高，海拔在32 东南略低，自西北向东南倾斜，地面坡度在1/4000,1/5000之间。由冲积洪积平原和低洼平原所组成，地貌类型比较单一。由于洪、汝河横贯全境，加之境内散布许多湖泊和洼地，形成新蔡县总的地势平坦，局部有高洼不平的地貌特征。 3.2.2气象特征 新蔡县地处北亚热带向暖温带过渡的地带，属大陆性季风型亚湿润气候，四季分明，温湿适中，雨热同季，光热充足，具有冬长寒冷少雪雨、春短干旱多风、夏季炎热多雨、秋季旱涝变化大的特点。年平均降水量为885.85毫米;年平均日照2180.4小时，平均无霜期221天;光、热资源丰富，年平均太阳辐射量为120.17千卡 2 /cm;历年平均气温15?，最高年份达16?，最低年份14.2?，全年各月平均气温变化较大，地表的平均温度一般较气温高，地面温度平均为17.4?，高于平均气温2.4?，平均地表温度的月季变化与气温大体相同;本县是平原地区，多出现季节性风向，全年风向频率以北风和偏北风为主，其次是南风偏南风，年平均风速为3.3米/秒，风向和风速的大小，直接影响气候的变化，土体中水份的运 15 行和地面物质的移动。 3.2.3地形地貌 项目规划区为平原，环境优美。 3.2.4地质及水文条件 项目选址范围内耕作层约1米，下部为中高压缩性粘土，承载力120-180KPa，地下水位6米。 建设区地质结构稳定，根据《中国地震烈度区划图(1999年)》，本区为6度地震烈度区，按6度设防。 3.2.4水、电、通讯等供应情况 项目选址位于新蔡县新老城区交汇处，基础设施完备，水、电、通讯等实施一应俱全。 3.2.5产品供应 本项目将是豫南地区规模最大、设施最全、服务质量最高、产品最全的专业化市场，市场建成后，将采用对外招商的方式获取产品供应。 3.3区位交通条件 新蔡县地处豫东南，交通便利。县城距驻马店市102Km，距郑州307km，东距京九铁路75公里，西距京广铁路、京珠高速公路和阿 16 深高速公路分别102公里和30公里，新阳高速公路和106国道贯穿全境，明临路、驻新路在县城交叉而过，对外交通便利，2002年底县城建成区面积8.0平方公里，城区人口8.3万人，2003年底人口8.7万人，2004年底城区人口9.3万人，到2007年底县城建成区面积10平方公里，人口10万人。 总体规划确定的城市性质为:县城为全县的政治、经济、文化、科技中心，是豫皖交界处的交通、贸易中心之一，以发展纺织、食品、机械及医药为主的综合性小城市。 17 第四章 项目实施方案 4.1项目价值现实之战略核心因素 4.1.1市场整合战略 项目区豫南汽车配件市场为整合平台，有政策和市场为手段，整合市场，划行规市，建立产业基地。以提高质量为前提，在充分考虑经济条件和管理水平以及生产过程中人流、物流、信息流的合理顺畅，优先选用安全可靠、投资省、占地少、运行费用低、操作管理方便的管理方案。 4.1.2经营为先的策略 招商先行，经营为先，以经营带动销售。项目以满足经营户为主，先安排好经营户经营问题，招商先行，销售为辅。 4.1.3客户为先的策略 项目从规划到设计，再到价格策略，以及规划布局，都充分考虑了经营客户的需求。 4.1.4政府护持策略 项目做为政府形象工程项目，给予大力支持，次那个行业整合到市场整合，充分发挥政府引导作用，做到借势借力，确保项目达到良好的市场效果。 18 4.2实施步骤 百年建筑，质量为本。项目在工程建设方面，从规划设计，到施工图纸设计，再到施工单位的选择，到建立单位的选择，再到整个项目工程施工管理，整个工程过程通过系统管理体系实现项目管理，确保项目工程保质保量。同时建立项目后续维护保证金制度，由施工单位预留20%资金作为维护保证金，确保后续工程按照质量来实现。 4.3招商和经营 4.3.1招商 招商是商业项目的核心，实现经营是项目实现价值的根本，因此招商是项目的最关键环节。 4.3.1.1组建强大的招商团队 项目建设初期，组建一支强大的招商队伍，在本地和外地进行招商。招商团队均具备良好的从业背景和丰富的从业经验，能够充分把控项目和客户之间的距离。同时，充分利用政府整合市场的政策支持，快速整合本地商户，适当引进外地商源。 4.3.1.2采取灵活的招商策略 面对经营户，采取灵活的招商策略，做到大中小情况不同，品牌商家和一般商家不同，补缺经营和市场整合不同，选后签约进场 19 政策不同，系统的招商政策促进项目整个市场的快速成型。 4.3.2经营管理和物业服务 经营管理是项目后续长久兴旺的关键，在建设初期，充分制定系统的经营管理和物业管理体系，配置合适之人才以满足市场需求。 建立专门市场运营机构，按照先进市场模式全面负责市场整体营运工作。专业市场运营公司在商户管理委员会和业主委员会的监督和管理下，成立包括商户管理部、物业管理部、工程维修部、营销策划部、安全维护部、环境管理部等专业执行部门以及财务行政办公后勤部门。配备包括有专业商场管理人才带领下，由商业管理员、营销策划师、物业管理员、工程师、保安员、清洁工组成的专业管理队伍。同时完善公司管理体系，建立整套项目管理机构内部管理体系制度，保障各项管理工作得以完全实施和有效控制。主要制度包括:《企业》、《员工制度》、《人事管理制度》、《行政管理制度》、《设备管理制度》、《消防安全管理制度》、《安全维护管理制度》、《清洁管理制度》、《绿化管理制度》、《经营管理制度》、《营销推广制度》、《车辆管理制度》、《招商管理制度》、《收费管理制度》、《财务管理制度》、《对外经营管理制度》。 建立市场管理制度，规范市场行为。根据项目情况，考虑市场的整体利益，建立完善的商户管理制度，保障商场内部有序经营。 20 第五章 项目经济效益分析 5.1投资及资金筹措 5.1.1投资概况 5.1.1.1项目基本参数 项目 内容 占地面积 8.0公顷 建筑面积 800000平方米 5.1.1.2投资情况 1、项目开发成本:10000万元 (1)土地成本:3734万元 含土地出让金、契税、土地评估费、建筑配套费。 (2)建安成本:5000万元 物业情况 计算依据 额度 商铺6万平方米 800元/平方米 4800万元 其他附属设施4千平方米 500元/平方米 200万元 小计 5000万元 (3)前期工程费:155万元 21 项目 计算依据 额度 1、勘探费 0.6元/平方米 5万元 2、建筑及施工图设计 10元/平方米 80万元 3、试桩费 按照20万元估计 20万元 4、施工水电费 按照50万元估计 50万元 小计 155万元 (4)开发期间的费用:38万元 项目 计算依据 额度 1、预决算审核费 建安成本×0.15% 8万元 2、质监费 建安成本×0.2% 10万元 3、监理费 建安成本×0.1% 5万元 4、招投标代理费 建安成本×0.1% 5万元 5、前期物业管理费 10万估算 10万元 小计 38万元 (5)室外配套费用:348万元 项目 计算依据 额度 1、室外市政道路工程费 按100万元计算 100万元 2、室外景观工程费 按30万元计算 30万元 3、室外水电管线工程费 按100万计算 100万元 4、安全监控 按20万元计算 20万元 5、消防系统工程 按50万元计算 50万元 6人防费 6元×建筑面积 48万元 小计 348万元 (6)不可预见费:166万元 22 不可预见费取建安成本、前期费用、开发期间工程费用、室外配套费总和的3%。 7)开发期间的规费:559万元 ( 项目 计算依据 额度 1、消防设施配套 30×建筑面积 240万元 2、劳保统筹费 2%×建安成本 100万元 3、新型墙体材料费 8×建筑面积 64万元 4、散装水泥保证金 5×建筑面积 40万元 5、白蚁防治费 1.6×建筑面积 13万元 6、排污费 6×建筑面积 48万元 7、环卫费 0.5×建筑面积 4万元 8、综合开发管理费 1%×建安成本 50万元 小计 559 合计项目开发成本:10000万元 2、项目开发费用:1000万元 项目 计算依据 额度 1、管理费用 按150元万元/年估算 150万元 2、销售费用 按总销售收入×3% 450万元 3、财务费用 计1年利息，6.8%年息 400万元 3、项目成本:开发成本+开发费用=11000万元 23 5.1.1.3项目销售收益 项目总销售收益:22000万元 销售物业项目 销售单价 销售总价 1、临街商铺 2500元/平方米 15000万元 2、商业配套 3500元/平方米 7000万元 5.1.2资金筹措 项目投资来源于自有资金投资、融资和前期销售收益。其中自有资金投资3000万元，通过银行融资4000万元，其他投资部分通过销售业绩产生。 5.2财务评价 5.2.1投资及收益进度 计划项目实际运作周期为1年(不含前期土地运作等)，在一年的时间投资进度情况如下表。 5.2.1.1投资计划 24 项目投资计划表 单位:万元 20112012年 2013年 年 投资 项目 总额 第四第一第二 第三 第四 第一 第二 第三 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 土地成本 3734 3734 建安承办 5000 500 1500 2000 500 500 前期工程费 155 155 开发期间费用 38 19 19 室外配套 348 35 118 125 70 不可预见费 166 166 开发期间的规费 559 112 168 224 56 管理费用 150 25 25 25 25 销售费用 450 100 60 60 50 80 100 财务费用 400 100 50 100 100 合计 11000 3734 155 890 1990 2700 300 580 610 5.2.1.2销售回款计划 25 销售回款计划表 单位:万元、平方米 20112012年 2013年 年 建筑 项目 面积 第四第一第二 第三 第四 第一 第二 第三 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 季度 60000 12000 24000 12000 12000 商铺销售 100% 可销售比例 20% 40% 20% 20% 实际销售比例 15000 3000 6000 3000 3000 实际回款数 20000 商业配套 100% 可销售比例 实际销售比例 50% 50% 7000 实际回款数 3500 3500 5.2.2财务效益分析 5.2.2.1项目静态利润表 26 项目 数额(万元) 备注 总成本 11000 总收益 22000 营业税前利润 9794 营业税 1100 城市维护建设税 77 营业税的7% 教育附加 33 营业税的3% 所得税前利润 8584 所得税 2833 所得税前利润的33% 税后纯利润 5751 盈余公积金 575 可分配利润 5938 初始投资利润率 326.48% 初始投资净利率 191.72% 全部投资利润率 80.24% 全部投资净利率 47.12% 5.2.2.2敏感性分析 1、税前利润因素 成本变动(万元) 售价变动 -10% -5% 0% 5% 10% -10% 7608 6994 6384 5774 5163 -5% 8705 8091 7484 6874 6263 0% 9805 9194 8584 7974 7363 5% 10905 10294 9684 9074 8463 10% 12005 11394 10784 10174 8563 27 2、投资利润率因素 成本变动 售价变动 -10% -5% 0% 5% 10% -10% 80.25% 70.75% 62.22% 54.49 47.46% -5% 90.26% 80.23% 71.22% 63.08 55.66% 0% 100.27% 89.72% 80.24% 71.66 64% 5% 110.29% 99.21% 89.25% 80.24 72.04% 10% 120.30% 108.69% 98.26% 88.83 80.23% 从上面的分析，在最恶劣的形势下(成本上升10%，售价下降10%的最恶化情况)，税前利润仍然能够达到5163万元，投资利润率能够达到47.46%。利润依然可观。 5.2.3财务分析结论 根据以上分析，本项目财务收益率良好，初始投资净利率达到191.24%，具有良好的赢利能力;投资当年回收，具备很强的偿债能力;盈亏平衡点的销售率为60.98%，风险很小，敏感性分析中，在最恶劣的形势下利润依然可观，具备较强的抗风险能力。因此项目在财务上是可行的。 28 第六章 风险规避及控制措施 尽管项目具有良好的抗风险能力，带为保持项目良好收益，应制定必要的风险规避和控制措施。 6.1风险类型和防范措施 6.1.1成本风险 从现实的社会物价情况看，物资价格大幅上涨的可能性不大，因材应尽可能避免公司运营过程造成的风险，避免主观错误和舞弊现象，也可以同承包商签订固定总价承包，让承包商分担部分风险。 6.1.2市场风险 本项目的市场风险主要体现在销售价格和销售率不能达到预期目标，因此要发挥项目运作团队房地产策划和销售的专业优势，制定科学、有效、整体、系统的营销策略和促销政策策略，提高市场竞争优势;同事制定有效的销售奖励措施，提高销售业绩。 6.1.3其他风险 其他风险包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险等，但本项目中上述风险不会造成大的影响。 29 6.2风险控制 6.2.1工期 确保工程进度的顺利进行，要充分考虑当地正常的雨季和其他恶劣天气可能对工程施工的不良影响;另外，要严格按照工程进度施工，在管理商下功夫;聘请业绩良好的简历公司对项目进行监理。 6.2.2投资决策 要密切跟踪市场，做好各个阶段的市场分析和调查，及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，以降低投资决策风险，减少不必要的损失。 6.2.3项目时效控制 本项目在豫南汽配市场具有明显的优势和良好的市场机会，应加快项目的论证和融资步伐，尽快进入前期工作，力求按照进度顺利实施。 30