商铺投资技巧

商铺投资技巧 大型商场商铺投资策略 在所有的商铺类型中，商场商铺是投资风险最大的一种，受到限制最多，自由度最小。商铺能否成功出租和稳健经营都有一定的被动因素。 不过，商场商铺的优势在于，一旦整个商场的商业气氛形成，所有商铺都得益，全国有许多典型的例子，然而，不成功的例子也不少。有的新生商场不断“夭折”，有的只旺首层，有的则出现“阴阳现象”(一半旺场 一半冷场)。因此，选择什么商场，选择什么铺位，选择什么时机进入，考的是投资者的 精明程度。 专业人士认为，与普通街铺、社区商铺相比， 商场商铺一般售价较高，风险也较高，因此一定要考察清楚其是否能带来与 高售价相匹配的高商业收益。一般的商场商铺是不会散卖的，因为散卖后很难形成合力。如有的商场由于只租不卖，对租客的控制严格，形成了品牌效应，其商业气氛较旺;有的商场由于散卖而产生一些问题，商业价值也受到影响。现在一些新的商铺，也意识到散卖的问题，而采取只租不卖或先做旺再卖的策略。 专业人士还建议，选择大型百货商场的商铺， 投资者首先要看这家商场拿多少铺位出来卖。如果出售的比率超过商场的 50% ，那么这个商场的经营状况在未来将会有一定的困难，因为商场的统一管理和推广都会较难实行。文 / 蔡健 投资商铺谨防三大“硬伤” 投资商铺不能仅靠一腔热情， 它是一项高技术含量的活。 由于今年楼市低迷，部分投资客把目光转向了商铺。如何在投资商铺中略胜一筹呢,投资专家指出了投资商铺常见的三大硬伤:选址轻信地段优势、过于感情用事、缺乏实地考察。 选址轻信地段优势 专家指出，地段优势只是衡量商铺优劣的基本条件，但不是绝对条件。例如在商业成熟的美食街投资服装店或者五金店就很不合适。再比如赣州城区的红旗大道等路段，交通很便利，但是人流容易进入也容易分散，并没有形成一个固定的客流，在客流上没有足够的吸引力。 过于感情用事 因感情用事引起的错误在初次投资商铺的投资者中经常见到。在商场摸爬打滚积累了经验的人士认为， 投资商铺需要热情，但是更需要理性。专家建议，投资商铺必须建立在对行业的全面认识和亲自考察 的基础上，一些肤浅的面认识和道听途 说的经验很可能造成投资失败。 缺乏实地考察 谈到实地考察，不可忽视对投资商铺的设施结构的考察。比如投资经营餐饮业，要求排气烟道、 污水处理等设施要科学合理，如果忽视了不但会给后期经营带来麻烦，有的甚至无法经营。如果是投资新建立的商业区，还必须在投资前了解商业区经营的划分和以后的发展规划。如果本想投资首饰店，结果投资到副食品零售区，这样会给经营带来不便。再者，如果开发商缺后期的运作，比如没有通过活动、宣传手段不断地聚集人气，对投资商铺也是不利的。 文/郑 发 投资商铺应 “ 三”思而后行 近年来，随着商业地产加速发展，投资者把越来越多的资金投向商铺。伴随着商铺投资的高额回报，其风险也相对较大。业内专家指出，通常投资者需要着重关注以下三个方面: 地理位置 人们常说，投资商铺首先要看地段，其次要看地段，最后还要看地段。商铺的地理位置对商铺的成败往往具有举足轻重的作用。商铺具有极强的区域性，黄金地段是收益的保障，黄金地段包括众多的人口、 便利的交通、良好的人文环境等。商铺不是住宅，一旦所在的地理位置 没有较大的人流量作为支撑， 商铺 将很难坚持下去。 招商情况 商铺作为营业场所仅仅依靠黄金地段是不够的，商铺出售之后商业运营的好坏将直接影响到商铺未来的收益。现在的投资者理性程度逐渐增强，更倾向于在商铺完成全部或大部分招商工作之后才决定进 行投资。在商铺出售之前便完成了招商工作，这便给投资者增加了投资的信心。 业态定位 特别是一些大型专业市场，如果定位欠缺，难以及时调整掉头，很易受到地段制约或经营环境的影响。业主投资的时候，要看开发商对商家的选择，是否参照商铺周边的商业业态和经营状况，是否能够做到业态互补，可以迎合，也可以另辟蹊径。比如，商铺周边经营服饰类商品，那么在商家的选择上，便可以考 虑相关业态的商户;商铺周边若为 社区型服务业态，社区商业业态多达几十种，别的店面如果做餐饮店， 你可以选择做早点店、蛋糕坊，只要立足于社区消费， 就会达到良好的互补性，增强整体商业的凝聚力。同时还要考虑入驻商铺的商家的实力，如果某种业态已经饱和，应该回避此类业态，如果某类商家实力很强，也要回避此类业态，以免加剧不必要的市场竞争，加大经营 风险。 文/张菁 商铺投资四原则 商铺投资要注意的问题非常多。投资专家认为，商铺投资能否成功，主要取决于四项原则: 1、铺位要优越 在投资商铺时，要注意商铺的具体位置。按照投资者的经验，一般要遵循以下两点: 第一，在一条商街上要尽量选择 “角”与“边”的铺位。“金角，银边，草肚 皮”是商业内流行要诀。 街角上的铺位是首选，因为街角汇聚四方人流，因而财气旺;“边”是指街两端处于人流进入的端口， 也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方;“草肚皮”则指中间部分，因客流分散、购物兴 趣下降、行走体力不支而使店铺经营处于明显劣势。 第二，要选低不选高。 顾客在店铺内行走购物为省时、省力，往往不愿向楼上走，因而店铺低层往往比其它楼层创造更高的营利。一层的商铺价值永远 最高，一般售价和租价都随楼层的不同有很大的差别。一般一楼与二楼的租金要相差 2,3 倍。 因此，在择铺时，选择 一、二层比选择三、四层店铺更具有经营上的安全性。 2、地段要好 业界在总结地产投资的三大秘诀 时，曾用“地段，地段，还是地段”来形 容地理位置的重要性。 作为地产投资产品之一的商铺， 同样也摆脱不了这个法则。选择商铺 时要选择人气旺的地段，人流量大、道路通畅、能够留住行人和 有稳定消费群的区域。只有地段选择成功，才能使得商铺以较好的价格出租， 从而保证投资者的租金回报。 3、 交通要便利 由于商业需要人流，因此，交通便利与否成为商业是否兴旺的另一个关键。 商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。 最好是在街道旁。车辆来去便捷，能有城区公交车过往就更为理想。交通方便，会带来更多的人流，这对商业的后续发展非常有利。 4、后期经营要科学 商铺投资是否获利，与整个商业的经营有很大关系，包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。开发商除了要考虑所在地的人流量、交通之外，还要对自身的业态、所经营的产品及服务进行准确定位，考察周边人口或辐射人口消费能力，确定相适应的商铺经营档次。投资专家指出，合理的规划和专业的管理可以规避商铺投资的风险。 专家提醒，8 年内能够收回投资成本的店 铺值得投资，如果自己没有时间打点， 建议选择开发商提供稳定回报的投资 方式。 文/刘邦洪 怎样计算商铺投资收益率 一:租金回报率法 公式: ( 税后月租金 - 每月物业管 理费 )×12/ 购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择 " 绩优地产 " 的简捷方法。 弊病: 没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 方法二:租金回报率法 公式: ( 税后月租金 - 按揭月供款 )× 12/( 首期房款 ， 期房时间内的按揭款 ) 优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。 弊病:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。