房产法律知识

房产法律知识 法律知识（第十五期） 一、 二手房买卖注意事项 （一）签时需看到的东西： 1、房屋产权证和土地使用权证正本。 （房地产管理部门查询此产权的真实性。） （房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。） 2、产权证所有人及其共有人(配偶)身份证、户口、婚姻证明复印件。 3、卖方身份证及户口薄。 4、如卖方非产权证权属人，则产权证权属人需出具书面格式的委托书。 5、原契税完税证明。 6、原购房发票（复印件）、原购房合同、由房屋土地测绘部门提供的房屋勘丈表、房屋平 面图和房屋地籍图。 7、水、电、煤结清帐单。（上个月） 8、交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。 （二）《房屋买卖合同》上需注明事项： 1、买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，办理产权过户的过程中出现任何非买方 责任问题致使产权无法顺利过户时，业主需全额退还卖方订金及首付款，并赔偿。（款清后 必须拿到房产证和土地证。 2、卖方必须保证产权证的真实性，若产权证不被房地产管理部门认可（真实性），卖方全 额退还房价总额56万。 3、房屋位置、性质、面积、结构、格局需与产权证一致，如有不同，卖方必须补偿差价。 4、屋内设施陈列清楚（包括门窗、地板等）以及确保没有缺陷。如有缺陷，由卖方补偿。 5、有无抵押、共有人是否同意出售； 6、产权人书面委托书附进买卖合同。 7、付款方式流程做出明确、具体的约定。并注明，如因非个人原因而引起的任何付款上的 拖延，买方可免除责任。 8、写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；及应由哪方于交房前结清包括水、 电、煤、物管费、维修基金等相关费用。 9、房价是否包含了燃气设施费？房价是否包含了维修基金余额？ 10、卖主需在交房日前将其户口迁出。 11、如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失。 12、违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付。产 生纠纷协商不成时如何解决争议（仲裁、诉讼等）； 13、写明合同生效、中止、终止或解除条款； 14、在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条 款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。 15、贷款是到我手上的，由我来支付给卖方。 二、二手房交易应该注意的风险 (一)来自交易主体方面的风险 即买卖双方没有从事房屋交易的资格、具体表现为出卖人非房屋所有权人也未获得房屋 所有权人的有效授权，作为买受方的个人,支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全 部房款。 (二)来自交易房屋的风险 主要有: 1、用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围; 2、房屋权属存有争议; 3、房屋为共有出卖人未经共有权人同意 4、房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的; 5、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的; 6、已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的; 7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让; 8、交易房屋存有质量瑕疵。 （三）来自交易手续方面的风险 房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权极相关权利的 发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生 房屋所有权变动的法律效果而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因 此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。 （四）来自房屋评估方面的风险 二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估。在这个环节存在的风险就是房屋评估 价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。 （五）来自二手房交易合同方面的风险 主要为交易合同双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。 针对以上可能出现的风险，可从以下儿方面人手加以防范: 1、交易双方应对对方的资格进行必要的审查和判断。作为买受人，可要求出卖人提供 房屋的权属证明文件、身份证明以及其他证件，并到登记机关查验房屋的权属登记情况，判 定拟购买房屋的可买性和安全性;作为出卖人，可要求买受入提供身份证明、工作证明、收 人证明等材料，以便对其资信能力作出评判。 2、作为出卖人，应对买受人的支付能力等相关情况有一个基本的了解和判断。作为买 受人，则应对一拟购买的房屋进行实地考察，详细了解房屋的基本情况(如地点、户型、结构、价位、朝向、装修情况、共有情况、出租情况、抵押情况、房屋用途等)、房屋的市政 配套情况、物业管理情况、房屋所在地区周边环境，从而对拟购买的房屋有一个全面的了解。 3、在交易过程中，交易双方应首先委托信誉良好的、具有房地产评估资质证书的机构 对房屋价格进行评估，以避免评估价偏高或偏低； 4、双方签订书面房屋买卖合同时，应尽可能地在合同中详尽地约定双方的权利义务， 针对可能出现的情况约定相应的处理对策，尤其是要明确违约的法律责任。一份完善的合同 将有助一于减少许多不必要的纷争，从而有利于保证交易目的顺利实现。 5、二手房交易是一项专业性很强且颇为复杂的交易活动。交易方在交易前及交易过程 中，最好能得到房地产专业人士(律师)的指导。 二、 买二手房如何预防冒名顶替 三、 最近接待了一起冒名顶替卖房的咨询案件，案情是这样的： 王女士于2006年与其丈夫离婚，当时双方对夫妻共同财产房屋没有进行分割，双方均可 在内居住，后王女士准备到外地打工，唯一让她担心的是怕她走后，房屋让她的前夫给卖掉。 于是她便到房屋交易中心去咨询，交易中心答复她说，只要不是她亲自来办理或委托他人代 理（委托他人代理，需到公证处去公证），她的前夫自己是不能把房屋卖掉的。通过咨询后， 王女士放心地到南方某城市打工去了。 前不久，她回到烟台，发现房屋被他的前夫卖给他人了，她便去找房屋交易中心，通过 查档，才知道房屋于一年前就被她的前夫卖掉了，她的前夫向房管部门出示了某公证处的委 托公证书，公证书的内容是她委托她的前夫办理房屋买卖手续，但王女士却根本没有委托过 她的前夫办理房屋买卖。于是她便到公证处查询，经过查询，公证书是真实的，但办理此公 证书涉及到的王女士的身份证明却都是假的，公证处随即报警，目前王女士的前夫已被警方 抓获。当然，王女士的前夫无疑已构成刑事犯罪，不过，王女士前夫的犯罪行为造成的经济 损失应当由王女士承担还是由买主承担，这在法律上还是有一些争议的。如果由买主承担的 话，那么买主经济损失将难以挽回。 冒用他人的名义将他人的房产出售给别人，骗得房款后逃之夭夭，即使这种情况在房产 交易中出现的机率非常少，但一旦碰到，将给购房人造成巨大的经济损失。这个案件进一步 提示购房人：在二手房交易中一定要睁大眼睛，认真识别交易对象的真实身份。 一般来说，冒名顶替出售他人的房产有以下几种情况： 1、将承租房出售 先将房屋从产权人手上租赁下来，然后伪造房东的身份证以及房产证，再到中介处挂牌 将房屋出售。 2、与房东有特定关系，冒用房东的名义出售 由于与房东有一定的关系，比如亲戚关系或朋友关系，将房东的身份证和房产证骗到手， 再冒用房东的名义将房子卖掉。 3、利用委托公证，以房东代理人的名义出售 先找一个与房东外貌相似的人，再持房东的身份证（者干脆持假身份证）到公证处办理 委托公证，以房东名义委托自己将房子卖掉。 当然，不管哪种方式都会经过房地产交易中心的审核，但是，交易中心工作人员对交易 资料的审核一般很难进行实质审核而只能进行形式审核。比如，交易中心很难去判断卖方身 份证以及公证委托书的真假，而只能判断材料是否齐备、材料表面是否有明显漏洞。因此， 买方对卖方真实身份的审查不能寄希望于交易中心。 买方应通过以下几个途径对卖方身份进行审查： 1、、对产权人的户籍情况进行调查 对卖方亲自签订合同并办理过户手续的，应当到公安机关调查产权人的户籍情况。公安 机关的户籍基本信息上都会有相应的照片，这个照片与身份证上的照片是一致的，因此应当 查清楚以便与卖方进行比对。 2、对委托公证书进行调查 如果涉及到委托公证书的，应当到公证机关调查公证书的真实性以当事人身份的真实 性，以防止公证书被伪造或无效。 3、对代理人的户籍情况进行调查 代理人持委托公证书办理交易手续的，除了调查公证书的真实性，还要确保委托公证书 上指定的代理人与办理交易手续的是同一个人。因此还应当核实代理人的身份。 除此之外，还应当注意，房款应当尽量从自己的银行卡号汇入产权人的银行账号，而尽 量不要以现金交付，或者汇入代理人的银行卡号。 四、 二手房屋买卖，谨防户口问题 人们在买卖二手房时，往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层 和朝向等方面。但却经常忽略一个可能引发严重后果的问题：户口。 在司法实践当中，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。其纠纷的主要表现形 式为：买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款， 交易似乎就此圆满结束。但在不久之后，买方在办理落户手续时才发现，卖方的户口并未从 交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。更有甚者，有些卖方的共同居住人以其户口 尚未迁出为名，主张其对争议房屋具有居住权，因此拒绝搬出。如此一来，购房者虽然名义 上取得了房屋的产权，但户口“阴影”却挥之不去。谁愿意自家的房子里装着陌生人的户口 呢？如果碰到卖方共同居住人以户口为由拒绝搬出，则情况会更糟。买方花费巨资买来的房 子只能看，不能住，无疑成了“镜中花、水中月”。如果想搬进购买的房屋，花费在诉讼上 的财力和精力又将无法避免。 房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安 机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处 理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没 有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口 强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。 在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？ 第一，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登 记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方承诺有户口，但仍应到 派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁 走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面 的核实，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。 第二，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。 五、 如何签订房产中介居间合同 卖房方和购房方通过中介公司介绍，达成购买意向的，中介公司均会在《房屋买卖合同》 签订前，要求双方先行签署《房地产买卖居间协议》或类似协议。 签订这类协议的主要目的，在交易条件尚未完全达成一致或尚不具备签订正式合同的全 部条件时，由其中一方（通常是买受方）先行提出大致的交易条件。若对方能够接受并签署， 则视为双方对交易条件基本达成一致。在约定期限或条件具备时，双方即按照约定签订合同。 律师建议，签订房产中介举荐合同时，注意以下问题： 首先，购房人先要了解中介人员的信息，如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等。如 果购房者在直接到中介公司进行洽谈的过程中，发现中介公司未经备案、注册登记或执业经 纪人证号名不副实，应立即停止交易，向有关部门核实、举报法。 其次，在合同中明晰中介费用所包含的项目，中介除了收取合同约定的中介服务费外， 其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都属于 “ 黑收费 ”。 其三，在合同中明晰中介费的支付条件。原则上是在中介公司促成双方签订《房地产买 卖合同》时支付，但鉴于房屋交易过程中环节较多，可以将中介经纪费的支付与工作进度相 结合，做到哪一步就付哪一步的中介经纪费。注意居间合同要求一次性支付中介费用或只介 绍买、卖双方认识就全额收取中介服务费。 其四，要格外留心定金、订金，预付款，违约金条款。如果是对方提供的为格式合同， 那么，在签订合同前，最好请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利的“ 霸王条款 ”， 增加自身需要的条款，以达到利益平衡，降低纠纷、损失发生。 其五，买卖过程中各期支付金额、期限及方式等；税收、相关费用等的承担及各类更名 手续的办理及费用承担；该房屋内是否存在未迁出户口及迁出期限等各项内容均应做出明 确、详细的约定。另外，若涉及车位问题，也需由双方进行明确约定。