房地产策略研究周报C325（20120617）

房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 1 目 录  【政策分析及行业发展趋势】 3 顾云昌：房地产市场离底不远 3 贺铿：经济最大风险在地产——房调将坚持 3 国研中心：房价下降将巨大资金压力 3 央行：房贷利率七折系曲解 4 银监会：住房抵押风险权重调整存误解 4 房地产信贷拟松绑的可能上升 4 【宏观经济】 5 受地产和债务影响——2013 年形势更不乐观 5 首五月全国财政收入增速明显回落 5 1 至 5 月国企利润呈下降趋势 5 5 月新增信贷明显反弹——宽松货币政策将延续 5 【区域市场动态分析】 6 54 城连续 5周单周成交超 5万套 6 北京 6月上旬住宅成交同比涨三成 6 北京 6月 35 个项目入市——高端项目占半 6 北京商品住宅将呈“量涨价稳”局面 7 上周上海住宅成交下降明显 7 上海 5月个人房贷新增 5亿元——止跌微涨 7 降息后首周末广州楼市成交微涨 8 广州不再建经适房——已批户型面积缩减 8 深圳首个安居房启动申购——单身不可申请 8 多地现“千人购房”潮——杭州成交已超去年 9 上周天津商品房成交环比降 19% 9 南京创业人才购房不受政策限制 9 重庆上周楼市成交降两成——供求比上涨 10 成都 4.4 万套保障房 6月底前全面开工 10 武汉公租房遇冷——降低申请门槛 10 西安 5月商品房销售面积环比激增逾三成 11 安徽销售面积降 11.6%——房企投资谨慎 11 温州土地财政大幅缩水——市区土地无人问津 11 海南楼市五月成交环比涨近四成 11 南宁 5月房价已回调控前——超九成楼盘打折 12 郑州近半房企开发区域重心下放 12 【土地市场动态】 12 6 月初重点城市土地溢价率上升 12 北京通州一地面楼面价超万元——创近三年新高 13 北京两地块楼面价各创新高 13 电话：（010）58677851/2/3 邮箱： gt@gaotongchina.com 网址： www.gaotongchina.com 高通智库是一家房地产研究综 合服务商，系列房地产研究 是在分析师长期对房地产行业 进行系统研究和监测基础上，形 成的房地产策略顾问产品。目前 高通智库提供十一种房地产定 期研究产品，成系统的为行业内 企业服务。 同时，客户如果需要更为深度、 详细的专项研究报告，请与研究 主管联系。 2012年06月17日 第325期 高通智库 房 地 产 策 略 研 究 周 报 Real Estate Strategic Research Weekly 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 2 北京工业用地出让创纪录——仍无法补宅地缺口 13 苏州 30 宗地块出让——商业用地占 26 宗 14 福州 9.01 亿出让两宗地——最高溢价 97.76% 14 【地产金融】 14 仲量联行 7亿美金投资亚太市场 14 万科南京和昆明项目打包融资 7亿 15 华侨城拟抵押欢乐谷门票收入再融资 15 云南城投拟委托长安信托融资 15 亿 15 中航地产以惠州项目收益信托集资 3.6 亿 16 金科股份拟向中铁信托融资 3亿元 16 中恒转让地产项目回笼 14 亿——退出房地产业务 16 【房企竞争情报】 16 首五月 15 家标杆房企均价降 5% 16 绿城引进战略股东——宋卫平入 5年赌局 17 恒大五月销售 103 亿——创单月最高纪录 17 中国海外前 5月销售 503 亿港元 18 万科将在香港设立海外事业部 18 远洋地产 5月销售 19 亿——下半年集中推售 18 【复合地产】 18 光耀地产拟投 30 亿在韩国开发旅游项目 18 贵州拟制定 50 个旅游小镇综合开发 19 上海首座房车营地拟于 8月底完工 19 中弘联合万豪主攻旅游地产 20 国际物流巨头法国乔达入驻成都 20 北京丰台科技园区签约入驻五大产业园 20 江西南昌投资 12 亿打造首个城市产业园 21 洛阳龙门石窟打造五大产业文化园区 21 新加坡丰树拟在上海闵行区打造商办项目 22 绿地集团第十座“新都会”落户常德 22 万科首个连锁餐饮品牌“第五食堂”深圳开业 22 天津出台《绿色建筑建设#管理办法#》 23 北京绿色建筑评价 9月起执行 23 【养老地产】 23 社保基金承诺对 PE 投资 23 绿城今年只有一个养老项目开工 24 绿地 9亿美元投资韩国济州健康医疗城 24 【业界观点】 24 美国房地产海外买家中国人排名第二 24 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 3 【政策分析及行业发展趋势】 顾云昌：房地产市场离底不远 针对央行近期降息，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，稳增长 信号发出后，各项政策已经基本到位了，房地产市场离底不太远了。 顾云昌称，本次降息首先是基于政府“稳增长”的需要。在稳增长 的信号发出后，“调控不再加码”的判断会改变人们对楼市对买房的预 期，从而阻止楼市进一步下滑，促使楼市相对稳定。 在准备金率和利率的下降过程中，必将有资金流入房地产市场，这 必然会使房地产贷款的资金量比过去充足。在这种情况下，降价的动力 将会不足，再加之预期的变化，各项政策已经基本到位了。（返回目录） 贺铿：经济最大风险在地产——房调将坚持 全国人大财经委员会副主任贺铿日前表示，当前房价显然并没有达 到调控的目标，调控必须坚持下去。 贺铿表示，房地产调控一定要稳妥，反弹肯定会出现大问题，下滑 得太快也会出现问题。下半年经济最大的风险在房地产。 贺铿称，当前房价显然并没有达到调控的目标，调控必须坚持下去。 现在的房价已经有水分，有泡沫，这一点中央看得很清楚，不能等着任 由它慢慢发酵。 贺铿指出，打击炒房，必须出台房产税。然而上海、重庆进行的房 产税试点，在贺铿看来并无太大的推广价值，他认为，未来房产税 的设计应该是在不增加现有房主负担的前提下，采取累进税制。以新拥 有超过多少房子作为纳税对象。（返回目录） 国研中心：房价下降将巨大资金压力 国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，当前中国经济 遭遇的几个问题是：第一，今年投融资平台将迎来集中还款高峰，经济 增长的下降就意味着地方政府财政收入增长的大幅度下降，无论是东 部、西部、中部地区都可以观察到这样的现象。第二，房地产市场进入 调整阶段，当房地产投资大幅度下降以后，部分行业出现较大面积亏损。 第三，由于前期投融资平台欠下债务，再融资的能力明显下降。第四， 不规范的民间借贷和泡沫经济结合，一旦出现资金链断裂，可能引发较 大冲击和群体性事件。 余斌表示，房地产市场的风险明显加大，目前地方政府、银行形成 了一种过度依赖土地、过度依赖房地产行业的情况，如果房价出现较大 幅度下降的话，银行、地方政府都将面临巨大的资金压力。（返回目录） 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 4 央行：房贷利率七折系曲解 6 月 14 日晚间，中国人民银行网站发布《中国人民银行新闻发言 人就央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率事答记者问》表示，个别 媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行 政策意图，有市场炒作之嫌。 据悉，银发〔2012〕142 号文的内容是下调存贷款基准利率和调 整利率浮动区间，央行调整利率、次日生效，历来都向银行系统发一特 急文件予以说明，以保证商业银行必须在政策当晚完成全行计息系统调 整，次日可按调整后利率正常营业。 文中提到“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7 倍”，是要明确在允许金融机构对企业贷款利率浮动区间下限放宽至基 准利率 0.8 倍的同时，对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放 宽，此次仍保持基准利率的 0.7 倍不变。中央银行和监管部门对个人住 房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。（返回目录） 银监会：住房抵押风险权重调整存误解 银监会发表声明称，2012 年 6月 8日银监会发布的《商业银行资 本管理办法(试行)》明确个人住房抵押贷款的风险权重为 50%，与现行 监管规定相一致，未做任何调整，该办法将于 2013 年 1月 1日执行。 在此前的征求意见稿中，一套房抵押贷款风险权重为 45%，第二 套房抵押贷款风险权重为 60%。而此次出台的正式文件将个人住房抵 押贷款的风险权重统一定为 50%。同时，办法要求根据个人住房抵押 贷款用于购买非自住用房的风险状况，提高个人住房抵押贷款资本要 求。 对此，业内人士表示，这一调整使二套房贷的资本耗用明显降低， 即降低了二套房贷的资金成本。（返回目录） 房地产信贷拟松绑的可能上升 据银监会内部消息，为提振经济增长，银监会正准备放松针对银行 向地方政府融资平台以及房地产行业发放贷款的监管要求，允许银行将 更多贷款投向平价小型公寓式项目。 据称，此次放松措施，目前正在等待中央政府的批准。如获批，银 监会将鼓励银行向铁路和公路基建类项目贷款，并容许较高的债务比。 并允许银行将更多贷款投向价格较低的小型公寓式住宅项目；同时，如 果前一笔债务已经还清，银行可以向符合要求的地方融资平台贷款。 高通智库分析师：近期有关房地产政策调整的消息颇多，包括“房 贷利率七折”、“住房抵押风险权重调整”等，虽然央行和银监会予以否 认，但当前调整房地产贷款的必要性和政策意向已经出现。  结合 2012 年房地产信贷和行业资金链过渡收缩的现状，预计未来 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 5 房地产贷款调整，尤其是开发贷调整的必要性已经很强。（返回目录）  【宏观经济】 受地产和债务影响——2013 年形势更不乐观 日前，国务院发展研究中心研究员李佐军表示，当前中国经济呈现 出“U”型走势，2012 年处于下降通道，预计明年见底，随后逐步回 暖，到 2015 年将重新保持 8%以上的中速增长。 2012 年中国经济一季度同比增长了 8.1%，保持了中速开局，预 计全年经济将呈现震荡走势。但是考虑到中国还具有很多强有力的调控 手段和工具，所以预计今年完全可以渡过上述困难。 李佐军预计，2013 年的形势会更加不乐观。主要是考虑到房地产 泡沫可能破裂，以及部分地方债务危机可能爆发。（返回目录） 2013 年的形势会更加不乐观。主要是考虑到 首五月全国财政收入增速明显回落 受经济增长趋缓、价格涨幅回落、企业利润下降、实施结构性减税 等因素影响，中国财政收入增长步伐明显减缓。今年前 5个月，中国财 政收入 5.28 万亿元，增长 12.7%，增幅同比回落 19.3 个百分点。 全国公共财政支出，1-5 月累计，全国财政支出 41169 亿元，比 去年同期增加 7543 亿元，增长 22.4%。其中，住房保障支出 997 亿 元，增长 35.8%。（返回目录） 1 至 5 月国企利润呈下降趋势 财政部公布的最新数据显示，今年前 5个月，全国国有及国有控股 企业营业总收入、应交税费增幅放缓，实现利润仍呈下降态势。 1-5 月，国有企业累计实现营业总收入 161943.2 亿元，同比增长 11.3%，5月比4月环比增长3.7%。国有企业累计实现利润总额8301.3 亿元，同比下降 10.4%，5月比 4月环比下降 11.8%。（返回目录） 5 月新增信贷明显反弹——宽松货币政策将延续 央行数据显示，5 月新增人民币贷款 7932 亿元，较 4 月的 6818 亿元明显反弹。当月末广义货币供应量(M2)同比增长 13.2%。 中国 5月新增信贷较上月反弹，中长期贷款虽稍增，但短期贷款占 比依旧偏高，结构改善有限表明企业贷款需求仍弱。 业内人士表示，货币政策趋向宽松以提振经济的大方向仍会持续。 5月宏观数据延续了 4月的全面颓势，通胀降至近两年低位，证实了央 行提前降息乃经济形势所逼，预计将出台更多刺激性政策。（返回目录） 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 6 【区域市场动态分析】 54 城连续 5 周单周成交超 5 万套 上周（6月 4日-10 日），楼市继续走强，8成城市楼市成交周均同 比均有上升。数据显示，上周被监测的 40个城市中，32个城市楼市成 交周均同比上升，9个城市同比涨幅超过 100%。而且，苏州、海口、 兰州、蚌埠同比增幅都在 200%以上。其中兰州涨幅最大，达 486.24%。 重点城市中，仅天津成交周均同比下跌，其余城市均上涨，其中南 京涨幅最大，达 197.95%。其余除上海、武汉、北京、广州外，涨幅 都超过 50%。 虽然上周全国 54个主要城市成交量有所下行，合计成交量 51111 套，环比前一周的 54390 套下调了 6%。但最近五周全国 54个主要城 市楼市的总成交量均保持了超过单周 5万套水平，这是 2011 年调控以 来首次出现的现象。目前楼市已基本走出低谷，不过，再次下调的可能 性非常小，大涨的可能性也不大。（返回目录） 北京 6 月上旬住宅成交同比涨三成 据统计，6月上旬（1日-10 日），北京住宅（新建商品住宅和二手 住宅）网签总量为 6149 套，与今年 5 月上旬的网签量相比上涨了 10.3%，与去年同期相比则大幅上涨了 30.5%。 6 月上旬北京全市新建商品住宅网签总量为 2810 套，与今年 5月 上旬的网签量相比上涨了 17.4%，与去年同期相比则上涨了 21.4%。 二手房方面，6月上旬北京全市二手住宅网签总量为 3339 套，与 今年 5月上旬的网签量相比上涨了 5%，同比则大幅上涨了 39%。 房价方面，6月上旬北京全市纯商品住宅成交均价为 20950 元/平 米，与 5月份均价相比小幅上涨 2%，与去年 6月份的均价相比则下跌 了 5%；北京全市二手住宅成交均价为 21630 元/平米，与 5月份均价 相比基本持平，与去年 6月的均价相比则下跌了 12.6%。（返回目录） 北京 6 月 35 个项目入市——高端项目占半 据统计，6月北京共有 35 个项目计划入市，供应量近 1万套。北 京 6月入市的 35个项目中，包括 17个纯新盘，如中国铁建·原香漫谷、 华远·铭悦等，其余 18个则为老项目后期，如公园 1872、鸿坤·曦望山、 红山世家、首开·常青藤等。 部分项目新入市部分将调低价格，首开·常青藤家园比之前低 1000 多元/平方米，旭辉御府 6月定价比最近一期的销售均价低 11%，徜徉 嘉园则比 3月底入市的均价下调近 22%。 从供应结构来看，北京 6月新入市项目中，高端项目达到 16个， 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 7 包括别墅、公寓、花园洋房等类型，其中就包括单价超 4 万元/平米的 公寓豪宅 6 个，总价过千万的别墅项目 4 个，譬如远洋万和公馆、融 创西山壹号院等。（返回目录） 北京商品住宅将呈“量涨价稳”局面 1-5 月，北京市商品房销售面积 465.7 万平方米，由 1-4 月的同比 下降 10.3%，转为同比增长 3.1%；其中，住宅销售面积 360.4 万平方 米，由 1-4 月的同比下降 3.4%，转为同比增长 15.4%。 这是自 2010 年 1-4 月北京市商品房销售面积开始同比下降以后， 楼市成交数据首次出现同比上涨。1-5 月，全市政策性住房销售面积 109.5 万平方米，同比增长 23%。 此外，1-5 月，全市商品房新开工面积为 1063.7 万平方米，同比 下降 18.8%。其中，住宅新开工面积为 534.2 万平方米，同比下降 31.3%。同期，全市商品房竣工面积为 437.9 万平方米，同比增长 8.9%。 其中，住宅竣工面积为 290.5 万平方米，同比增长 62.3%。 可以预见，6月份北京楼市成交量将继续维持上行趋势，成交价格 也不太可能再有下调的现象，部分销售量比较乐观的项目价格还可能出 现微涨，市场整体将呈现“量涨价稳”的局面。（返回目录） 上周上海住宅成交下降明显 上周（6月 4日-10 日），上海商品房成交面积为 30.55 万平方米， 环比前周降 17.06%；成交均价为每平方米 17779 元，环比跌 3.16%。 商品住宅成交面积为 19.52 万平方米，环比降 8.84%；成交均价为每 平方米 22592 元，环比跌 8.01%；商品住宅新增供应面积为 23.99 万 平方米，环比上升 95.45%。 市场分析人士表示，上周商品住宅成交面积还算不低，但随着天气 逐渐变热以及黄梅雨季即将到来，后市成交可能不容乐观，周成交量总 体回落应该没有悬念，回落幅度则取决于价格优惠程度。 5 月上海商品住宅成交 9869 套，成交面积 108 万平方米，环比涨 22%，同比降 5%；均价 16410 元，环比上涨 10%。（返回目录） 上海 5 月个人房贷新增 5 亿元——止跌微涨 5 月，上海本外币个人住房贷款增加 5亿元，结束了连续三个月减 少的趋势。除 1 月上海新增本外币个人住房贷款 20.8 亿元外，2 月上 海本外币个人住房贷款减少 19.8 亿元，3 月的跌幅略为减少，但 4 月 却又减少 22.3 亿元，环比和同比分别多减 10.8 亿元和 44.8 亿元。 此外，5 月，人民币存款增加 448.8 亿元，环比和同比分别多增 888.7 亿元和 97.3 亿元。相比之下，4 月上海人民币存款减少 440 亿 元，环比和同比分别多减 2025 亿元和 915.6 亿元。（返回目录） 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 8 降息后首周末广州楼市成交微涨 继央行降息、下调个人住房公积金存贷款利率后，广州楼市成交有 一定影响，周末两天成交量相比上周有 10%左右的上升。数据显示，6 月 9 日广州一手房网签成交量高达 376 套，这也是近一周来的单日成 交新高。 市场分析人士表示，此次央行降息会刺激更多购房者买房，但是对 于楼市的影响并不是马上能看得出来的，可能也要等到 7月份或是更长 时间，效果才能显现。 据计算，如果个人贷款 50 万元公积金，等额本息 30 年还清，每 月的还款额由 2653 元降低到 2593 元，每月大约少还 60元。。 根据央行发布的公告，五年期以上商业贷款利率由 7.05%下调至 6.80%。同样以 50万的商业贷款额，30年等额本息方式还清，按照调 整后的 6.80%的贷款利率来算，每月的还款额为 3259 元。比起公积金 贷款，每月要多还 666 元。（返回目录） 广州不再建经适房——已批户型面积缩减 6 月 14 日，广州保障办消息，广州已决定今年起停建经适房，此 前已开建和批复待建的 1.4 万套经适房则仍将续建，但户型面积将由过 去的 60平方米左右，缩减至 60 平方米以内。 目前广州有 1.7 万户申请经适房，历年建设的加上已批准建设的共 有 1.4 万套。同时，广州今年新开工的经适房套数为 3936 套。 据此前消息显示，今年广州将分配 10800 套保障房，包括 5718 套廉租房和 5082 套经适房；目前第一批目前已经公布，剩下两批共 9762 套廉租房及经适房分别于 7月及 9月接受登记。（返回目录） 深圳首个安居房启动申购——单身不可申请 日前，深圳市富通房地产集团有限公司宣布，永福苑安居型商品房 项目正式开始发售，接受市民申购。销售基准价格为 6467 元/平方米， 价格在 6262-6582 元/平方米。 据悉，永福苑位于深圳市宝安区福永街道宝安大道与下十围路交汇 处，是深圳首个安居型商品房项目。本次共销售房源 504 套，其中 64.04-65.98 平方米的二房住宅 476 套，84.62-86.5 平方米的三房住 宅 28套，均为精装修房，预计 2013 年 8月底前交付。 该房源以家庭为单位申请，二至三口家庭配售建筑面积标准为约 65 平方米，四口及以上家庭配售建筑面积标准为约 85 平方米或约 65 平方米。此外，年满 35周岁的单身居民可以个人名义申请购买一居室 安居型商品房，因本项目没有一居室户型，所以单身居民不可申请。（返 回目录） 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 9 多地现“千人购房”潮——杭州成交已超去年 近日，杭州、深圳、上海、南京等地纷纷出现千人购房，或开盘基 本售罄的情况。据统计，截至 6月 11日，杭州主城区年内共成交住宅 13531 套，已经超过去年全年。另外，碧桂园南京凤凰城项目 700 套 房源甚至引来 1.1 万人次看房。 专家分析，随着库存消化速度的加快，房企销售策略也正在发生变 化。有市场人士透露，一些企业已经开始考虑改变年初全力出货的策略， 开始为即将到来的楼市反弹留些储备。（返回目录） 上周天津商品房成交环比降 19% 上周(6 月 4 日-10 日)，天津新建商品住宅共成交 1404 套，成交 面积 14.9 万平方米，环比下降 19%；成交均价 10103 元/平方米，环 比上涨 0.7%。 二手住宅成交 1047 套，成交面积 8.2 万平方米，环比下降 10.1%； 成交均价 8682 元/平方米，环比上涨 0.9%。 市场分析人士认为，“红五月”过后，随开盘项目减少，本周成交 量有所下滑。上周央行降息，对于楼市带来了一个利好消息，毕竟降息 将在一定程度上减少贷款购房者的还款压力，但是在当前限购、限贷等 楼市调控政策严厉执行的背景下，此次降息将难以撬动成交量的快速回 暖。（返回目录） 南京创业人才购房不受政策限制 6 月 10 日，南京市委市政府关于创建国家级'紫金人才特区'的意见 (征求意见稿)出炉。 根据指定的计划，到 2015 年，南京要建成 50平方公里'紫金人才 特区'核心区，建成科技企业孵化器、加速器和中试用房 600 万平方米， 引进领军型科技创业人才 3000 名，成为全国范围内高层次人才高度密 集、科技创新创业高度活跃、战略性新兴产业高速发展、人才体制机制 全面创新的人才特区示范区。南京将赋予紫金人才特区相当于市级经济 管理及规划审批权限，优先安排用地。 在引才之后的配套方面，南京市将推出人才安居‘195’工程。根 据人才特区空间布局，按照拎包即住标准，到 2015 年，南京将建设筹 集 1000 套专家公寓、9000 套人才公寓、50000 套青年公寓，形成 6 万套、400 万平方米的人才住房保障体系。值得一提的是，根据这份征 求意见稿，入选创业人才‘321’计划和创新人才‘300’工程的，购 买自住商品房时，视同南京户籍市民，不受有关限购政策限制，并可按 五年内个人所得税市以下留成部分，享购房补贴。（返回目录） 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 10 重庆上周楼市成交降两成——供求比上涨 上周（6月 4日-10 日），重庆主城区商品房成交 3565 套，较之前 一周减少 744 套，环比降 17%；成交面积 33.15 万平方米，较之前一 周减少 7.47 万平方米，环比降 18.4%；上周开盘均价为 8715 元/平方 米，较之前一周 9044 元/平方米，环比下降 3.6%。 成交数据虽然下滑，但市场供求比却较前一周 0.77 大幅上涨至 1.85。由此可以看出开发商开始看好楼市成交。而从新供应的 12个项 目来看，高层项目占据 2/3，洋房别墅项目各 2个，高端项目有逐渐扩 大市场占有率的趋势。 5 月楼市的成交量加大了开发商销售的信心。截至本周，另有 19 个的项目取得预售资格，物业形态涵盖高层、别墅、洋房和非住宅，总 体量 61.38 万平方米，环比上浮 97%。其中，高层及小高层项目有 11 个，体量 31.45 万平方米，占总体量的 51%。（返回目录） 成都 4.4 万套保障房 6 月底前全面开工 成都市城乡房产管理局相关负责人透露，今年全市开工建设各类保 障性住房 4.4 万套，6 月底前将实现项目全面开工。年底前，全市 1.8 万套保障性住房竣工目标任务将完成。 房管局相关负责人表示，在准入方面，成都市采取民政部门介入收 入审查、与公积金缴存数据比对核查申请家庭收入、全域成都住房权属 系统联网审查申请家庭住房状况、廉租住房保障由年度审查调整为季度 审查、对经济适用住房二次交易实行资格倒查，以及加强信息公开接受 社会监督等方式，逐步杜绝违规享受住房保障行为。（返回目录） 武汉公租房遇冷——降低申请门槛 去年底，洪山区开始公开配租南湖新城花园和马湖村丰华苑两处的 899 套公租房，目标人群分两类：城镇住房困难居民和新就业大学生。 但因审查门槛较高、租金过高、交通太差、户型单一等问题，入住率仅 24%。在各界舆论压力下，5月洪山区悄然降低了公租房申请门槛。 新标准中，城市住房困难家庭上年度人均月收入由 1500 元以下调 整为 2500 元以下，单身居民平均月收入由 2000 元以下调整为 3000 元以下；新就业职工收入条件调整为：申请人和共同申请人上年度人均 月收入 3000 元以下，单身职工上年度平均月收入 3500 元以下，均较 原标准提高 1000 元。 同时，针对新就业人群，毕业年限要求由'5 年以内'放宽至'10 年以 内'；新就业职工缴纳社会保险或住房公积金的要求，由原来的'连续缴 纳一年以上'，放宽为'正常缴纳'。 其实，公租房遇冷，武汉并非孤例。上海市共筹集公租房 5100 套， 受理申请的仅 2000 户；郑州市 1551 套，递交申请的不足一半；南京 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 11 市火热筹建 6000 多套，半年后申请却只有几百单。（返回目录） 西安 5 月商品房销售面积环比激增逾三成 5 月，西安市商品房销售面积达到 111.01 万平方米，较 4月环比 上涨 31.44%，同比增长高达 50.8%。这是继 2011 年 2 月 25 日西安 限购令实施以来，商品房市场月度交易量第 3 次冲破 100 万平方米大 关，也是限购后的第二高成绩。 相对销售面积激增，商品房价格仍相对稳定。1-5 月，西安住宅均 价总体呈平稳走势，基本在每平方米 6600 元上下浮动。5月，西安普 通住宅成交均价为每平方米 6792 元，环比上涨 0.22%。（返回目录） 安徽销售面积降 11.6%——房企投资谨慎 1-5 月，安徽省商品房销售面积 1441.7 万平方米，同比下降 11.6%，降幅比一季度扩大 2.6 个百分点。 从投资看，1-5 月，安徽省房地产开发企业完成投资 1127.1 亿元， 同比增长 22.3%，增速比上年同期、一季度分别回落 12.2 个和 4个百 分点。 另据省统计局介绍，为缓解调控带来的资金压力，部分房地产开发 企业采用降价、改变销售模式等手段以扩大销售、回笼资金。（返回目录） 温州土地财政大幅缩水——市区土地无人问津 据悉，6月过半，温州市区土地依旧没有成交，这已是温州市区连 续 7个半月市区土地零成交。数据显示，1-4 月，温州累计土地出让最 终成交面积为 180375 平方米，成交金额为 11亿，然而，这个近半年 带来的 11 亿元收入似乎不及 2010 年一块地的价格。 此外，5 月温州全市商品房住宅仅成交 3.84 万平方米，同比 4 月 份商品房住宅成交 6.13 万平方米减少比例高达 63%。 土地出让收入降低的同时当地财政收入也随之降低。1-4 月，温州 财政收入分别完成 67.7 亿元、50.7 亿元、29.0 亿元、37.3 亿元。1 月同比增长 3.7%、二月收窄至 0.5%、3月为-3.7%、4月为-2.2%。（返 回目录） 海南楼市五月成交环比涨近四成 5月，海南共成交新房5703套，环比上月的4099套上涨39.13%。 其中海口共成交 2253 套，占总成交套数的 39.5%；三亚共成交 783 套，占总成交套数的 13.7%。 5 月楼市之所以呈现普遍上涨趋势，一方面，是由于 4月楼市成交 回落，使环比基数偏低；另一方面，5月份为传统旺季，加上各楼盘项 目积极的降价跑量，使得刚需大幅释放，因此成交上涨。 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 12 五月成交大旺，六月开发商却未见大面积补仓，海南六月新开楼盘 项目不到十个，让库存高压有稍稍喘息的机会。（返回目录） 南宁 5 月房价已回调控前——超九成楼盘打折 5 月，南宁 109 家在售楼盘中共有 100 家楼盘打折优惠，占在售 楼盘的 91%，不少楼盘都推出了打折销售、赠送面积等优惠促销措施 吸引刚需人群。其中，位于江南区五一西路的某楼盘全精装房以 5999 元/平方米起低价入市，一天内推出 112 套，在不到 1个半小时即被到 场的近 600 人抢购一空。 业内人士认为，在中央坚持调控的路线始终没有动摇情况下，南宁 楼市开发商面对库存和竞争压力加大，日子并不好过，“以价换量是必 然的选择”。不过，随着房价的适当理性回归，楼市刚需也开始逐渐释 放。进入 6月以来，商品房交易量有所上升，部分刚需开始结束观望状 态。但 6月南宁还将有大量房源上市，楼市销售压力依然存在。未来一 段时间，开发商以价换量的大局面并不会发生改变。（返回目录） 郑州近半房企开发区域重心下放 目前，郑州有项目可开发的房企有 200 来家，其中项目在三四线 市场的就有七八十家。随着宏观调控政策的收紧，原本处于一线城市的 地产开发商，被挤到郑州等二线城市，对郑州市场造成冲击，而一些原 本盘踞在郑州的地产企业，却开始面临拿地困难与资金紧张双重压力， 不得不转战三四线城市。 2011 年，河南省 7000 家房地产开发企业中，超过 3000 家企业 没有新项目开发，仅 1200 多家企业手中有土地可开发。 部分提前布局三四线城市的河南地产企业已经采摘到果实。目前建 业地产近 90%的合同销售额来自当地三四线城市，其目前在售的十多 个地产项目，大部分均分布于河南的三四线城市。而当地另一家地产企 业嘉亿集团则将目光盯在了三四线城市的商业地产投资上，也取得了不 错的回报。不过，数据显示，郑州一个县级市的库存，就高达 200 万 平方米。（返回目录）  【土地市场动态】 6 月初重点城市土地溢价率上升 6 月以来，全国 20大重点城市土地平均溢价率达到 14.6%，其中 住宅平均溢价率为 12.75%，商业用地溢价率为 18.85%。而去年 8 月 份至今年 5月以来，这 20大重点城市的土地溢价率均低于 5%。 6 日，上海成功出让 8幅地块，总成交金额 26.74 亿元，总成交面 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 13 积为 38.08 万平方米。8 幅地块中有 5 幅溢价成交，其中嘉定新城 D10-24 地块溢价率高达 435.5%。 此外，厦门、乐山、青岛，成都等城市有不少地块溢价率超过 30%， 其中乐山在 5月底成交的三宗住宅用地，溢价率均超过 50%。 随着下半年供地逐渐增加，房企融资到位，土地市场最冷清时期已 经结束。但下半年土地市场全面回暖局面短期内仍难以出现。一方面房 企拿地依旧是‘按需而取’以抄底为主。另一方面，大部分中小房企资 金层面还处于紧张状态，对土地市场的参与度不会太高。（返回目录） 北京通州一地面楼面价超万元——创近三年新高 6 月 11 日，通州两块多功能地块入市成交，成交总价达 3.4 亿元， 楼面价高达 11800 元/平方米，刷新通州同类型土地楼面价的最高值。 此次出让的地块位于通州区西海子公园东南侧，东至东关西一路， 南至新华大街，西至吉祥路（西海子东路），北至-12 地块。两地块合 计建筑面积不到 30000 平米，最终分别以 1.5576 亿和 1.888 亿被北 京通州房地产开发有限责任公司摘得，该公司隶属通州区人民政府国有 资产监督管理委员会。 据悉，通州 2009 年曾出让一地块，楼面地价达 22997 元/平方米。 此后近三年来，该区域楼面地价一直处在 8000 元/平方米左右，仅有 6 块土地出让楼面地价超过了 10000 元/平方米。（返回目录） 北京两地块楼面价各创新高 近日，北京市土地整理储备中心最新挂出一宗地块引起了广泛注 意，即大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块，用地性质为 二类居住用地、商业金融用地项目，规划建筑面积为 13.8212 万平方 米，起始价为 15.168 亿元。该地块的平均楼面价已达到 10975 元/平 方米。 另一地块更属热点，即北京市海淀区万柳地区居住用地，处于成熟 高档社区聚集的区域，其规划建筑面积为 7.7739 万平方米，挂牌起始 价为 18.66 亿元，折合平均楼面价约为 24000 元/平方米。 由于前五月北京土地收入大幅缩减，近期政府推出优质地块的积极 性明显增强。（返回目录） 北京工业用地出让创纪录——仍无法补宅地缺口 北京土地市场年内出让的 63 宗地块中，工业用地达到了 43 宗， 规划建筑面积高达 230 万平方米，占比达 47.52%，刷新历史纪录。 2008 年至今 5 年间，北京工业用地出让占比分别为 23.27%、 30.95%、30.70%、30.33%、47.52%。 大幅出让工业用地的核心可能是国土部门不愿贱卖住宅用地，尽管 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 14 如此，由于单价过低，大量出让的工业用地仍无法弥补住宅用地土地出 让金的缺口。（返回目录） 苏州 30 宗地块出让——商业用地占 26 宗 近日，苏州市国土资源局发布公告，7月 4日将对 30 宗市区地块 进行公开挂牌出让。30 宗地块总面积达 75 万平方米，其中 4 宗为纯 城镇住宅用地，24宗为商服用地，2宗为住宅与商服混合用地。 30 宗地块来自吴中区和相城区，其中吴中区 22宗，相城区 8宗。 仅有 2宗靠近中心城区，位于吴中主干道东吴北路中段，其他 28块都 分布在几个乡镇板块，集中在吴中区的木渎胥口板块、越溪板块、甪直 板块，相城区的陆慕板块等区域。 从推地类型看，商业用地达到了 26宗，占了总推地数的八成多。 业内认为，在当前推出如此多的商业地块，应该基于三方面原因，一是 时下苏州住宅存量较大，而商业房源存量较小，推出商业地块有利于成 交；二是推出商业用地也是扩大内需的一个良好措施；三是苏州发展商 业地产的空间与前景宽阔。（返回目录） 福州 9.01 亿出让两宗地——最高溢价 97.76% 6 月 12 日，福州成功出让两宗地，分别为 2012-02 号地块、 2012-04 号地，总出让价 9.01 亿元，出让总面积 52754 平方米。 2012-02 号地块被福建衫林地产以 6.36 亿元摘得，楼面价 7081 元/㎡，溢价率 41.3%；2012-04 号地块由福建中茂房地产公司竞得， 总价 2.65 亿，楼面价 8057 元/㎡，溢价率 97.76%。 2012-02 号地块，位于仓山区金山医院南侧，万达广场北侧；面 积 39050 平方米；土地用途为住宅用地；1.0＜容积率≤2.3；绿地率 ≥30%；挂牌起始价 4.5 亿元。挂牌要求，该地块按住宅总建筑面积的 10%配建公共租赁房，分为套型建筑面积 45、50 平方米两种户型，建 设比例分别按配建的公共租赁房总套数的 60%和 40%比例配置。此外， 商品住房套型面积 120 平方米以下应占总建筑面积的 70%以上。 宗地 2012-04 号地块，位于仓山区首山路东侧，省司法学校北侧； 土地面积 13704 平方米；土地用途为商服、住宅用地；1.5＜容积率 ≤2.4；绿化率≥30%；挂牌起始价 1.34 亿元。挂牌要求，商品住房套 型面积 120 平方米以下应占总建筑面积的 70%以上。（返回目录） 【地产金融】 仲量联行 7 亿美金投资亚太市场 目前，国际房地产服务公司仲量联行(JonesLangLaSalle)旗下的 芝 加 哥 投 资 管 理 业 务 分 支 机 构 — — 领 盛 投 资 管 理 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 15 （LaSalleInvestmentManagement）正筹资 7亿美元设立一只亚太 房地产基金，以进军中国、日本及澳大利亚。 “领盛投资管理”已在中国购买了一项工业资产、在日本购买了 一处办公用房地产，为旗下这只新基金—亚洲机遇基金 IV （AsiaOpportunityFundIV）做准备。这只新基金将对澳大利亚与 中国的工业房地产及酒店、澳大利亚的零售房地产、日本的工业资产及 办公楼、中国某些选定城市收益较高的房地产进行投资。（返回目录） 万科南京和昆明项目打包融资 7 亿 万科在 6月 5日拿下南京南站旁的地块后，就已开启融资大门。 该名为京兆地产基金三期的项目，将南京南站项目与云南昆明12.6 万平方米项目打包，募资 7 亿元，建立 2 年期的信托融资计划，认购 起点为 100 万元。该项目基金经理透露，估计将超过 7 个亿的募集计 划，或募集到 12亿资金。 该基金目前公布给投资人的预期年化收益为：300 万元以下 10%； 300 万至 1000 万元为 11.5%。第一年可分配 9%，剩余的本息第二年 末分配。风险保障方面，这两个楼盘的项目公司现金流优先分配给基金， 万科上市公司与项目公司共同承担本息差额补足义务。（返回目录） 华侨城拟抵押欢乐谷门票收入再融资 近日，华侨城高管表示，公司准备将欢乐谷的门票作为收益凭证， 在深交所挂牌，已在交易所的专家认证会获得通过。按华侨城的想法， 公司发行的欢乐谷门票产品为 5 年期，大概 20-30 亿元的规模，融资 成本为 5个多点。 欢乐谷是华侨城的核心产品，该项目已在深圳、北京、上海、成都、 武汉等城市落地。华侨城还计划向城市型主题公园拓展，即年内在广西、 福建两地新建的欢乐谷主题包装更简约，规模相对小，主要客户群定位 于车程在 1-2 小时以内的游客。2011 年华侨城实现旅游综合业务收入 63.33 亿元，接待游客 2430 万人次，欢乐谷主题公园贡献最大。 华侨城表示，目前国内发过 9个资产证券化产品，主要涉及高速公 路、污水处理，在园区方面还没有先例。公司希望通过该产品的推出， 为未来旗下商业物业、酒店以及其他景区的融资开拓新路径。（返回目录） 云南城投拟委托长安信托融资 15 亿 云南城投公告称，公司拟与长安国际信托股份有限公司合作，委托 长安信托以环湖东路沿线土地一级开发项目的收益权设立信托，通过信 托获取资金 15亿元用于公司项目开发。信托期限 2年，年化融资综合 成本为 11.55%，按季支付。 环湖东路沿线土地一级开发项目2011年度收入占公司2011年度 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 16 收入总额的比例为 42.09%，2011 年度利润贡献占公司 2011 年度利 润总额的比例为 25.46%。（返回目录） 中航地产以惠州项目收益信托集资 3.6 亿 6 月 11 日，中航地产发布公告称，为拓宽公司融资渠道，满足公 司营运资金的需求，公司与中航信托股份有限公司于 2012 年 6 月 11 日签订了《中航信托·天顺 354 号康宏公司股权收益权单一资金信托股 权收益权转让与回购合同》，由中航信托设立单一信托计划，以信托资 金人民币 3.6 亿元受让公司持有的惠东县康宏发展有限公司 51%股权 所对应的股权收益权。 前述信托期限不超过两年，到期后公司将按照合同约定以 11.8%/ 年的溢价率回购标的股权收益权。公司控股股东中国航空技术深圳有限 公司为公司在前述合同项下的回购义务提供无限连带责任保证担保，并 向中航信托出具《履约担保函》。（返回目录） 金科股份拟向中铁信托融资 3 亿元 6 月 11 日，金科股份发布公告称，旗下公司庆科商贸拟将重庆弘 景的 3亿元人民币债权平价转让给中铁信托，信托计划期限为从至成立 之日起两年。金科股份持有庆科商贸 52%股权，全资子公司重庆金科 地产开发有限公司持有庆科商贸 48%股权，而重庆弘景则为金科股份 控股 100%的全资子公司。（返回目录） 中恒转让地产项目回笼 14 亿——退出房地产业务 中恒集团 12 日公告称，公司将以 8.5 亿元转让全资子公司钦州北 部湾房地产公司 100%股权。此次转让钦州北部湾房地产公司股权完成 后，将为公司带来约 2.25 亿元的税前投资收益。 中恒集团表示，此次股权转让事项，公司是考虑到国家政策的导向 和经营环境的变化，若继续持有地产公司股权，将会对公司当前及今后 的整体经营业绩及资产质量产生一定影响。今后中恒集团将继续逐步退 出房地产业务。 而在 3个月前，中恒集团刚刚以 5.46 亿元转让了全资子公司广西 梧州中恒房地产开发有限公司。在短短时间内，中恒集团迅速转让了名 下主要地产项目，获得近 14亿元的现金回笼。（返回目录） 【房企竞争情报】 首五月 15 家标杆房企均价降 5% 1-5月，15家标杆房企平均售价为9866元/平米，同比下降5.13%， 其中 8家房企在价格同比下降幅度超过一成。在市场严峻的情况下，即 房地产策略研究周报 www.gaotongchina.com 17 使是标杆房企，降价依然是其获得销量的前提。 15家标杆房企在5月的销售额合计762.2亿元，环比增长22.55%， 占 1-5 月总销售额的 28.38%，其中 12 家房企销售额均出现了环比上 涨，万科、恒大、中海外和保利等四大房企更是出现单月成交同破百亿。 1-5 月，15 家标杆房企累计销售金额达 2686 亿元，同比上涨 7.15%，平均年度目标完成率接近四成。同时市场占有率达到 15.86%， 同比提高 2个百分点。（返回目录） 绿城引进战略股东——宋卫平入 5 年赌局 6 月 8日，绿城正式引入九龙仓，也正是此举又将绿城放在一个 5 年的炸药桶上：如果 5年后绿城无法赎回九龙仓所持 25.5 亿港元的债 权股，九龙仓可能会由第二大股东升至第一大股东。” 绿城与九龙仓的投资交易将分为两个步骤完成。第一步，绿城将对 九龙仓进行约 3.27 亿股的股份配售，金额约 17 亿港元。第二步为绿 城向九龙仓进行约 1.62 亿股的股份配售，涉及金额约 8.43 亿港元；同 时向其发行永久次级可换股证券，以进一步融资 25.5 亿港元。 在与九龙仓签署的第三部分中，如果 5年后绿城无法赎回九龙 仓所持的债权股，九龙仓所持股将升至 35.1%，而宋卫平所持有的绿 城股份将被进一步稀释至 21.9%。 面对这份带着些许“对赌”味道的协议，宋卫平称：“绿城不能 总是处在风雨飘摇之中。 虽然通过引进九龙仓将获得 51亿港元，但绿城还将在卖项目上有 大动作。（返回目录） 恒大五月销售 103 亿——创单月最高纪录 5 月，恒大地产集团实现合约销售额 103.7 亿元，创下集团有史以 来单月销售最高纪录；合约销售面积 172.5 万平方米，合约销售均价每 平方米 6009 元。较 2011 年同期，合约销售额同比增长 33.3%，合约 销售面积同比增长 52.4%；较 2012 年 4月份，合约销售额较环比增长 26.6%，合约销售面积环比增长 25.0%，合约销售均价环比增长 1.3%。 1-5 月，恒大地产集团累计实现合约销售额 268.2 亿元，累计合约 销售面积 440.5 万平方米，累计合约销售均价每平方米 6089 元。 5 月，恒大地产集团进一步加大在售项目推售和新项目开盘力度， 全月新开盘项目 6 个，在售项目累计达到 149 个；销售量同比及环比 均大幅增长，并首次突破百亿元，合约销售均价亦略有上升。六月份集 团计划新开盘 6 至 8 个项目，继续坚持随行就市的市场策略，在保持 合理售价的基础上实现