房地产习题

第一章房地产与房地产投资 1、 请简述房地产的特性（P2-3) 不可移动性、耐久性、价格高昂、房地产商品之间具有相关性、房地产的开发使用具有外在效应 2. 为什么房地产市场是不完全竞争市场？ 房地产市场的特征决定了它是不完全竞争市场，其价格的形成也同一般商品相去甚远。房地产市场的特征：市场组成复杂、产品差异性大、市场具有区域性、价格具有不确定性。由完全竞争市场的条件及房地产市场的特征对比，显而易见，房地产市场中的买者与卖者都不是价格的接受者，产品具有异质性，并且市场相当复杂，信息不充分也不对称，因而房地产市场是一个不完全竞争市场。 3 .引入交易费用分析房地产市场（P6-7) 在现实世界中，交易费用无处不在。广义上说，交易费用包括所有那些在一个人的世界里不可能存在的费用；按这个定义我们可以把交易费用看成是一系列的制度费用，其中包括信息费用、谈判费用、起草和实施合约的费用、界定和实施产权的费用、监督管理的费用、改变制度的费用。 存在交易费用时，房地产开发商标定的房地产价格将会提高，但是供给不变，那么需求（尤其是有效需求）在一定时期内会相对减少。这样就形成了供求双缺口，一方面，部分房地产卖不出去，另一方面，一些百姓因付不起费用而缺乏住宅。总之，存在房地产交易费用时，产品交易很难达到平衡。 4. 房地产投机是否应该抑制？（P15) 首先，在经济学上“投资”与“投机”是很难区分的，因为二者都是通过预期，将资金投入到某项业务或产业中，以获取未来收益为目的。很多学者认为应该反对投机，但在现实世界中，“投机”行为非但没有表面上所感觉的那样的副作用，相反它是市场得以高效运作的润滑剂甚至是指挥等。由于买者与卖着所掌握的信息是不对称的，“投机”行为便促成了一种寻价行为，导致了信息的传递，促进了市场买卖。其次，房地产开发商所获得的土地，一般是通过二级市场通过多重转手后获得的，百姓收入低导致有效需求不足，于是政府出来干预。但政府干预是有悖市场规则的借宏观调控之名行行政干预之实，有悖市场规则；我们要知道的是土地二级市场为什么充满“投机”而不是见了“投机”就“打”，否则连“标”也治不了。 5. 简述房地产投资方式及其特点（P17、26) 所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。可从两方面来讨论：房地产投资的资金方式、房地产投资开发的对象。 房地产投资开发的对象：未开发的土地，住宅，办公楼宇，商场、酒店、旅店，工业厂房和仓储型物业，休闲型物业 房地产的资金投入方式：房地产投资信托、房地产辛迪加、混合房地产基金、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款债券、直接购置房地产 6. 影响房地产投资的经济因素有哪些？（P27) 宏观经济因素：货币政策、财政政策 区域经济因素：区域产业的性质、区域产业的多样性、运输系统与资源 第二章房地产市场研究 1、房地产投资分析中为什么离不开市场研究？（P32) ①在理性的房地产投资分析中，市场研究是一项必不可少的工作。投资于房地产，根本的目的是获取预期经济利润，而能否获取及获取利润的程度取决于房地产未来的实际变现率。只有对预期的市场经济循环情况、市场竞争情况及消费者需求偏好等等有准确的把握才能做出适宜的投资决策，确保投资目标的实现。 ②随着市场化程度的提高，市场分析在中国房地产投资决策中的作用将日益突出。大致有三个方面的作用：A通过市场研究，可以掌握房地产市场需求变化的态势，遇见拟投资开发项目在技术上是否可行；房地产变现能力如何；市场竞争力如何；投资绩效如何；预期获利如何，从而减少盲目性投资，增强经营管理的主动性。B有利于做好投资决策；C市场研究可为房地产价格确定乃至营销策略的制定提供基础和依据。 2、市场研究应该做到怎样的深度？P33-34) 市场研究的数量有一个限度。房地产投资的最终目的是获得利润，用经济学的知识来分析，当房地产投资的总成本与总利润的差值最大时净利润最大。在净利润最大值之外，随着分析次数的增加，由于成本的增加速度大于效率的增加速度，致使获得的净利润降低。由于市场分析的效益很难用客观的标准衡量，因此，何时达到最大效益，很难确定。但不管存在何种障碍都要获得大量的关于某项投资的信息，并进行市场分析。 3、市场研究一般分为几个步骤？ 房地产市场调查、市场预测 4、分析比较房地产调查的几种？（P40-41） 询问法、观察法、实验法 5、房地产预测的主要内容？（P44-45） ①宏观经济发展趋势预测②产业政策影响预测③市场需求预测④技术发展预测⑤营销前景预测⑥产业供给能力预测 6、 比较房地产预测的主要方法？（P45-50） 德尔菲法、时间序列法、回归分析法、拟合曲线法 7、房地产市场预测可以分为哪几个步骤？（P50-52） ①确立预测目标②拟定预测工作③收集和整理资料④选择预测方法⑤预测分析⑥预测结果评价⑦编制预测报告 8、 如何分析房地产投资周期？（P52-65） 第3章 资金的时间价值 1、 为什么会有资金的时间价值？（P71) 进行投资分析的时候往往会涉及存在一定时间跨度的成本和收益的核算，投资者必须根据未来的预期收益评估当前的投资，因而不可避免的要对不同时间的资金或货币进行价值比较。因此产生了资金时间价值。 2、 复率现值与复率终值的关系式什么？ 复率现值可由复率终值求得。具体可用公式来比较，详细见课本78页。 4、 年金是否指每年发生一次的现金流量？为什么？ 不是。在进行投资分析时，等额定期 系列资金收入是经常遇到的，除了逐年等效借贷外，还有分期付款赊购、分期支付工程款、每年相等的租金收入等等。这些等额定期的资金收入系列称为年金。而现金流量是在计算期内的现金流入与流出。 第四章房地产投资估算及资金筹措 1、建设投资包括哪些内容？（P82） 答：⑴固定资产投资：①建筑安装工程投资 ②设备、工器具和仪器投资 ③工程建设其他投资 ⑵无形资产投资： ① 专利权 ②非专利技术 ③商标权 ④商誉 ⑤土地使用权 ⑶开办费 ⑷预备费：①基本预备费 ②涨价预备费 ⑸固定资产投资方向调节费 2、无形资产包括哪些？(p84) 答：无形资产投资： ① 专利权 ②非专利技术 ③商标权 ④商誉 ⑤土地使用权 3、影响筹资成本的主要因素有哪些？p99 答：①使用资金所支付的费用，即资本占用费 ②筹资过程中的资金与人力等耗费即筹资费用 ③特定条件下的机会成本 4、试比较股票与债券筹资方式的优缺点。P95 答:股票： 优点：①解决急需资金 ②使企业获得永久性资金 ③分散风险 ④减轻财务负担 缺点：发行的条件相对比较严格 债券 优点：①既可在需要资金时及时到账又可在资金充裕时停止筹措行为，灵活且高效 ②没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险 ③发行债券易于被大众接受 缺点:记名式的房地产债券手续繁琐、流通性差 5、制定资金筹措时应该考虑哪些问？p106 答：①筹资方案的收益率 ②筹资方案的财务杠杆收益与财务风险之考虑 ③筹资方案的最低组合筹资成本率 第五章房地产投资的财务分析 1、房地产财务分析的程序（P118) ①分析和估算项目的财务数据②分析财务基本报表③分析财务效益指标④提出财务分析结论⑤进行不确定性分析 3、 财务数据估算的原则（P119) ①真实（体现严肃性、科学性、现实性的统一，应真实的反应客观情况）②准确（关系到经济分析结论的正确与否，数据选择上注意客观性，在预测和分析时要防止主观片面性） ③以现行经济法规为依据（确保财务估计工作的合法性和可行性） 7、 利润总额及其分配如何估算（P132) ①利润总额的估算 利润总额是房地产企业在一定时期生产经营劳动的最终财务结果，反应了房地产企业生产经营各方面的效益。利润总额=房地产销售（出租）收入-销售（出租）税额附加-总成本费用 ② 所得税及税后利润的分配估算 计税依据：应纳税所得额（收入总额-准予扣除项目的余额） 计算方法：应纳税额=应纳税所得额*33% 税后利润分配： 盈余公积金：法定盈余公积金可供分配利润的10%,公益金可供分配利润的5% 应付利润（向股东分配利润) 未分配利润（剩余的） 8、 总成本费用构成如何？怎样估算？（P134) 房地产开发成本： 土地使用权获取成本：使用权出让金+土地征用费+拆迁安置补偿费 前期工程费：规划设计+可行性分析+水文地貌勘测+八通一平 建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费、开发期间税费 房地产开发费用： 管理费用、销售费用、财务费用 总成本费用的估算：分别对开发成本与开发费用进行估算，详细见书本135页 9、 财务分析有哪些报表？（P140) （1）现金流量表：反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格 （2）利润表：反映项目计算期内各年的计算总额、所得税以及税后利润的分配情况 （3）资金来源与运用表：反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况 （4）资产负债表：反映项目计算期内各年年末资产、负债、所有者权益的增减变化 10、 有哪几个现金流量表？各有什么特点与用途？ （1）全部现金流量表 特点：不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础 用途：用以计算全部投资的税前及税后财务内部收益率，财务净现值等分析指标的表格，目的是以考察全部投资的盈利能力 （2）自有资金流量表 特点：从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算的基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出 用途：用以计算自有资金的财务内部收益率、财务净现值等分析指标的表格，目的是考查项目自有资金的盈利能力 12、 反应项目盈利能力的指标有哪些？（略答，详见P148） ①静态指标 投资利润率：（利润额/投资额）*100%；投资利税率：（利税额/投资额）*100%；资本金利润率：（利润额/资本金）*100%；资本金净利润率：（税后利润/资本金）*100% ②动态指标 13、 财务净现值、财务内部收益率、折现率 14、 净现值指标有哪些优缺点？（P150） 优：计算结果稳定，不会因计算方法的不同而带来任何差异，而且，计算起来很简便。 缺：需要事先确定折现率，而折现率的确定是非常困难和复杂的；该指标是一个绝对数指标，只能反映拟投资项目是否有盈利，并不能反应其实际盈利水平。 15、 内部收益率指标有哪些优缺点？（P152) 优：财务内部收益率表明项目的实际盈利能力或所能承受的最高利益，是一个比较可靠的分析指标，一般可以作为主要分析指标； 缺：财务内部收益率的计算公式是高次方程，而该方程的解可能有三种情况：有唯一解、有多个解、无解。第一种情况，解就是内部收益率，不存在其他问题。而后两种情况则叫麻烦，多解时，可以选择值最小的作为内部收益率，但一般情况下选用别的指标。 16、 怎样计算内部收益率？（P150) 选定一个折现率，计算净现值，如果计算的净现值为0，则选择的折现率为内部收益率；如果计算的净现值为负值，则选择一个更高一点的折现率再计算。 在第一步的基础上，继续提高折现率，知道计算出接近于0的负数财务净现值。 根据前两部计算所得的正、负数财务净现值及其折现率，运用插入法计算财务内部收益率。计算公式见课本。 图解法：通过试算法，分别用几个不同的折现率计算出几个净现值，然后用净现值为纵坐标，以折现率为横坐标，画出净现值与折现率的关系图，此曲线与横轴的交点就是财务内部收益率。 17、 折现率怎么确定？（P152) 折现率不但是资金时间价值的度量指标，而且是一个投资收益率标准，对动态指标的计算和分析结果都是举足轻重的。 折现率=无风险的投资利息率+风险报酬率 或是资本市场中长期贷款的实际率利，或等于借贷者支付的利息。 18、 反应项目清偿能力的指标有哪些？（P153) 1、 投资回收期 1）静态投资回收期 ①按平均收益额计算 投资回收期=项目总投资/项目年平均收益率 ②按累计收益额计算 公式见课本 2) 动态投资回收期：动态投资回收期是在基准折现率条件下，从投资开始到项目净收益补偿投资额为止所经历的时间，既满足下式的n值。具体公式见课本154页。 2、 借款偿还期 借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余的年份—开始借款年份+当年偿还借款数/当年可用于还偿的资金来源 三、资产负债率、流动比率、速动比率 课本155页 第7章 房地产投资的不确定性分析 1、 为什么要进行房地产投资不确定性分析？(P214) 1 房地产项目是一个获益于未来的投资计划，未来总是不确定的。 2 许多非物质的成本和效益的分析评价，要靠分析者个人价值判断。主观判断总是因人而异，难以确定的。 3 分析者掌握的信息是有限的，并在这个基础上进行推断、预测，得出结论。 2、 有哪几种主要的房地产投资不确定性因素？(P215) 1 价格的变动 2 投资费用的变化 3 经济形势的变化 4 其他因素 3、 量、本、利的相互关系如何？(P216) 以数量为起点，以利润为目标 以成本和数量的关系为基础，它们通常被称为成本性态研究。成本形态：是指成本总额对业务量的依存关系。成本可分为固定成本、变动成本、混合成本。 4、 什么叫图解法？它有什么优点？(P222) 5、 试述盈亏平衡分析法的约束条件及缺陷。(P226) 1 开发建设量与销售（出租）量相等，即开发建设项目的建筑面积能全部销售（出租）出去； 2 在所分析的销售（出租）量范围内，固定成本不发生变化； 3 变动成本是建筑面积（产销量）的正线性函数； 4 销售（出租）收入完全随建筑面积的变化而变化，而且变化呈线性关系，在分析过程中，平均单位售价不变。 6、 怎样选择敏感性因素？(P227) 房地产项目在不同阶段，所需分析的不确定性因素不同。 ⑴获取土地使用权阶段 1 土地的自然特性 2 土地的使用特性 3 土地的规划特性 ⑵开发建设阶段 最主要的不确定性因素是工期和建设成本。 ⑶经营阶段 主要经济活动是进行房地产的销售和出租，主要的不确定性因素有租金、税率、单价等。 分析敏感性因素 敏感性因素是在以下两个假设基础上进行的。 1 只有一个因素变化，而其他因素固定不变，即需要进行单因素敏感性分析。 2 各个不确定因素发生的概率是相等的，即需要进行多因素敏感性分析。 第八章房地产投资的外在效应分析 1、应对外在效应的对策有哪些？各有什么特点？(P241) 对策：税收和补贴、污染标准的确定、外在效应内部化 特点详见书本 2、 简述房地产投资外在效应分析的必要性？（P240) 房地产投资作为一种重要的投资方式，对促进经济社会的发展有重要的意义。对拟投资开发项目进行科学的评价和分析，是实现项目决策科学化，提高项目效益及其促进经济可持续发展的关键。国外的经验表明，对房地产如果仅从财务和国民经济上进行分析，是不足以对项目做出最优选择，还必须从项目对社会发展目标的贡献和影响力方面分析其利弊得失，使项目得以整体优化，以保证其顺利实施，提高投资效益，促进经济和社会进步。 3、 房地产投资外在效应分析具有哪些特征？（P247) 外在效应分析定量难、外在效应分析具有多面性（展开见课本） 4、 外在效应分析与经济分析有什么区别？（P247) 分析的角度和目的不同、采用的价格不同、采用的折现率不同 5、 房地产投资外在效应分析应遵循哪些原则？（P248) 客观性原则、可比性原则、统筹兼顾，从全局出发的原则、定性与定量分析相结合的原则 6、 房地产投资外在效应分析包括哪些内容？（P250) 投资机会研究阶段：调查研究拟开发建设地点所处地域社会经济状况，明确项目目标与当地社会经济发展目标是否一致或相适应；预测和分析你开发项目可能产生的主要社会效益及其影响；分析受众对项目的接纳能力；估计项目的外在效应风险，判定项目是否可行 可行性分析阶段的外在效应：深入研究受众和受影响群体；鉴别外在效应风险，并提出规避或消减风险的措施 投资实施阶段的外在效应分析 营销或经营阶段的外在效益分析 关于房地产设施功能及其维护状况的分析；关于房地产环境质量的分析；关于社区文化等的分析 第九章房地产投资方案的比较与选择 1、房地产投资方案的比选有什么意义？p263 答：房地产投资方案的比选是寻求合理的经济和技术决策的必要手段也是房地产分析的重要组成部分。 ⑴房地产投资方案的比选是实现资源合理配置的有效途径 ⑵投资方案的比选是实现投资决策科学化和民主化的重要手段 ⑶投资方案的比选是寻求合理的经济和技术决策的必要选择 2、投资方案比选静态方法有几种？动态方法有几种？p264 答：静态：①差额投资收益率 ②差额投资回收期 动态：①净现值率 ②差额投资内部收益率 ③总费用现值 ④年费用 3、怎样运用差额内部收益率法进行方案的比选？ 答：p265 4、怎样运用年费用比较法进行方案的比选？ 答：p266 5、在方案的比选中怎样选择指标？ 答：在进行方案比选时，如果无资金限制条件，那么可以采用净现值作为比选指标；相反当事先明确了资金限定范围时应进一步用净现值率来衡量。当对多个方案尽心比选时，往往是在资金限定的范围内，采用净现值率指标，这样既符合资金限定条件又能使净现值最大的方案入选，以实现有限资金的合理利用。 第十章 房地产风险投资分析 1 风险与不确定性有何差异？ 答：风险是可预测的不确定性，而不确定性才是真正意义上的不确定性，风险是指决策者面临这样一个状态，即能够事先预知时间最终呈现的可能状态，并且可以根据经验知识或历史数据比较准确的预知可能状态出现的可能性大小，即知道整个时间发生的概率的分布，然而在不确定性情况下，决策者不能预知时间发生的额择最终结果，的可能状态以及相应的可能性大小即概率分布。 2 风险具有哪些基本特征？ 答：⑴风险存在的客观性 ⑵风险事项的发生具有随机性 ⑶风险具有相对性 ⑷风险事项具有可测可控性 ⑸风险与收益相伴发生 3 多个房地产总风险如何测度？ 答：要利用概率与数理统计的相关知识，如果有n个资产组合的话，就随机选其总期望、均值和标准差以及标准差系数（标准差与期望之比），标准差系数越大则房地产投资风险就越大，具体计算如下： E（Xp）=∑aiE(Xi) 式中ai——第i个项目的投资占总投资的比重，E（Xi）----第i个项目的期望值 4 分别阐述风险回避、平衡交易、资产组合、风险转移等四种方法各自的特点，以及用中应该注意的问题。 答：⑴风险回避特点：即选择风险较小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目。是一种相对彻底的处理房地产投资分析的方法，能够将风险概率保持为0。 应注意：这种方式使投资者不能够承担相应的巨大风险而获得高额的利率，其实在必要时机和情况下，可以在特定的地点占据垄断地位，或者高度关注关键信息，能帮助其达到目标。 ⑵平衡交易特点：购买期权为开发商赢得制定投资规划、获取必要的许可证以及融通足够的资金所需要的时间，融资协定则可以避免开发商遭受不利的搞利率、注意：开发商在投资分析时要慎重，尽可能准确预算出建设期的利率，一旦购买一项贷款协议，则贷款人必须遵守协议只的利率，这种方法只有在没有更好的方式下才不得已而运用。 ⑶资产组合特点：可以将风险进行分散，在组合项目中选取组合风险最小的，再将风险分散在各个项目上。注意：最好选择利率前缘组合（利率高、风险低），就要探讨开发项目组合的预期收益率和相关系数影响，相关系数 ，相关系数是衡量两开发项目收益率的线性关系，其值在-1和+1之间，等于1则收益率以一固定比例呈同向变动，则毫无分散风险的能力，若等于1，收益款率以一固定比例呈反党项变动，从而组成一个无风险的开发项目组合，若介于-1与+1之间，则两个项目不完全相关，既要具体问题具体分析。 ⑷风险转移特点：投资者通过将风险有意识的转嫁给与其有相互经济关系的另一方承担，有以合作和参加保险方式转移。注意：房地产开发企业也应该有其企业形象，不能单只靠非保险转移的风险转移到他人身上，应从自身出发，客观分析风险、避免风险，在保险型风险转移中保险公司经营的范围值包括纯粹的保险，所以房地产投资风险的转移，部分性的收到限定。 5 在各种风险处置方法中存在着互补关系，对于这一点你是如何理解的？