房产证更名没必要盲目跟风

第 1页 共 2页 中国社会科学报/2011年/11月/29日/第 012版 法学 房产证更名没必要盲目跟风 ——以《婚姻法》与《物权法》的关系为视角 王春梅 黑龙江大学民商法研究中心 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法 解释三》)的出台引发了全民关注热议，并在一些地方掀起了房产证更名的热潮。婚姻当事人试图 以此为自己寻求保障，避免离婚分割财产时发生不利后果。房产证更名，是否都有必要?对此， 应从婚姻法与物权法的关系着手进行研究。 《婚姻法解释三》确立夫妻房屋所有权归属 《婚姻法解释三》在《婚姻法》的基础上确立了夫妻房产归属规则。 一是婚后受赠于一方或者双方父母的房屋所有权归属规则。对婚后受赠所得财产归属，《婚 姻法》强调以赠与为依据认定受赠财产归属，但忽视了《婚姻法》与《物权法》的协调问题， 使只能为物权取得提供原因的赠与合同成为物权取得的依据，也没有考虑受赠财产可能来自多方 投入的问题。在协调与《物权法》关系的基础上，《婚姻法解释三》第 7 条考虑出资来源确认房 屋所有权归属，对于受赠于一方父母的房屋，以所有权登记认定房屋所有权归属；对于受赠于双 方父母的房屋，除另有约定外，以出资认定所有权归属。 二是婚前一方以首付购买、婚后共同还贷的房屋所有权归属规则。对于婚前获得所有权证并 登记在首付方名下的此类房屋，首先尊重当事人意思自治，以双方确认所有权归属；如果协 议不成，则依登记认定为登记人的个人财产，未归还的贷款属于其个人债务，而婚后共同还贷及 相应增值部分作为共同财产由所有权方向另一方给予补偿。对婚后获得所有权证并登记在一方名 下的房屋所有权的归属，《婚姻法解释三》没有涉及，但根据《物权法》关于登记取得不动产物 权的规定，应当认定为夫妻共同所有。 三是以夫妻共同财产出资、所有权登记在一方父母名下的房改房所有权归属规则。此类房屋 是一方父母基于其与单位之间的劳动关系以工龄获得，夫妻共同财产的投入不能改变其所有权性 质与归属。因此，《婚姻法解释三》将其认定为父母的房产，对夫妻财产的投入仅提供债法上的 保护。 对婚后以夫妻共同财产购置房屋的所有权问题，由于此类房屋的所有权可能登记在一方或者 双方名下，但从时间、投入等因素考虑，应当将其确认为夫妻共同财产，这是没有任何疑问的。 从《婚姻法》与《物权法》的关系分析所有权登记的作用 依据《婚姻法解释三》的上述确权规则，房屋所有权的确认，时而与该房屋所有权证上登记 的权利人一致，时而又与所有权证的记载相分离。那么，在确权问题上，到底应当依据婚姻法还 是依据物权法?房屋所有权登记对于夫妻房屋所有权的确认具有何种意义? 《物权法》是确认物权归属和保护物权人权利的基本法，《婚姻法》及其司法解释对夫妻和 其他家庭财产进行归属确认与保护必须遵循《物权法》的基本原则与规定。但是，《物权法》仅 能为物权的归属与保护提供依据，而在引起婚姻家庭纠纷的房产问题上，既可能存在确认物权归 属等物权问题，又可能存在债权债务分配和清偿等债权问题。因此，在解决此类纠纷时，必须区 分争议财产上的利益属性和权利内容，决定是依据物权法还是依据债权法，是提供物权性保护还 是提供债权性保护。 依照《物权法》的规定，房屋所有权变动应当履行相应的登记手续，房产由此被登记在某一 第 2页 共 2页 权利人名下。但是，从所有权登记的效力看，《物权法》对于房屋所有权归属的认定仅仅具有推 定作用，即仅可以依登记记载而推定登记人为房屋所有权人。如果有证据证明房屋所有权在事实 上另有其人，则应依法定程序确认房屋所有权归属于他人而非登记权利人。因此，所有权证上登 记的权利人仅是名义权利人，其可能与事实上的权利人一致，也有可能与实际权利人相分离。如 果属于后者，就得参考其他因素确认房屋所有权的归属，而不能仅依登记确认所有权归属。 房产证更名对认定夫妻房屋所有权归属仅有或然意义 既然房屋所有权登记与房产归属确认之间不具有必然联系，那么因《婚姻法解释三》出台而 引发的房产证更名，就不是完全有必要的。 首先，婚后共同房产更名徒增繁琐，房改房所有权更名更是于法无据。对于在婚后夫妻以共 同财产购置的房屋，即便将其所有权登记在一方名下，也将其认定为夫妻共同所有权而非个人所 有权。因为，此时的登记仅为代登记而非所有所有权人本人的亲自登记，其登记权利人纯粹为 名义权利人，法院在认定房屋所有权归属时并不以登记为准，而是要考虑时间因素和共同投入确 认所有权归属。对于以父母名义获得并登记于一方父母名下的房改房，父母与其单位之间的劳动 关系是获得房改房的事实依据，夫妻以出资为由进行所有权更名于法无据。 其次，婚后受赠房屋的所有权更名应当区别对待。对于婚后受赠于一方父母并登记于双方名 下的房产，原本为夫妻共同财产，自无更名必要；对于婚后受赠于一方父母并登记于一方名下的 房屋，将其更名到双方名下或更名到另一方名下，对另一方而言意义颇大。因为他(她)将因此获 得共同所有权或者单独所有权。当然，此种所有权更名的依据是夫妻一方对另一方的赠与，并由 此使房屋所有权在夫妻之间发生了权属变动，登记权利人不再具有名义作用；对于婚后由双方父 母出资购买但登记于一方子女名下的受赠房屋，除另有约定外，登记没有成为《婚姻法解释三》 中认定所有权归属的依据，是否进行所有权更名不影响此类房屋所有权按份共有的性质。 再次，一方婚前购买婚后共同还贷，且所有权证获得于婚前的房产更名或有意义。一方婚前 购买婚后共同还贷、所有权获得于婚前并登记于一方名下的房屋，因原则上被认定为支付首付方 的个人所有权，故在婚后经协议进行所有权更名也较有意义。但如果房屋所有权证获得于婚后， 则因属于共同财产，更名与否无关紧要。 综上，房产证固然是房屋所有权归属与内容的根据，但并不能完全以登记作为认定夫妻房屋 所有权归属和进行房产分割的唯一依据，还要考虑时间、投入和当事人意思自治等因素评判所有 权归属。因此，是否对房产证进行更名要根据实际情况，没有必要盲目跟风。