房地产业前途未卜

房地产业前途未卜 　　中国房地产业正面对前所未有的不确定性，相比于全行业的未来，房价涨跌只是个小问题 　　在出台了数十个文件之后，旨在“控制房价过快增长”“促进房地产业健康发展”的楼市调控已经进入第九个年头。 　　简单来看，在2010年之前，政府动用的调控手段主要有以下两点 相关公司股票走势 万 科Ａ7.10-0.07-0.98% ：其一，土地整治，两年不开发的土地要无偿收回，一年不开发的土地要收闲置费用；其二，限制房地产的过热投资，规范市场交易秩序，保证房屋质量，当然也提到了地方政府在保障性住房方面的责任。 　　然而，2011年发生了一个特别重大的变化。决策层认为前面的调控是越调控价格越涨，这个市场的走势和他们预想的完全不一样。所以，今年他们决定对市场进行新的调控，并且把几乎所有重要的手段都用上了。 　　到目前为止，谁也无法预测这些调控措施会在什么时间结束，政府部门的心思似乎是走一步看一步，刻意模糊化，楼市调控的目标也发生了转移，至少从口径上已经由“遏制房价过快上涨”转变为“促进房价合理调整”。 　　由于政策目标并未量化，因此政策退出的时间是模糊的，经受了2008年那一轮调控的房地产企业大多数都在做最坏的，将改善现金流与销售放在了更为重要的位置。于是，可以看到，对于短期的房价而言，降价促销已经是一个全国现象。 　　对于整个地产行业而言，游戏规则也在慢慢地变化，我认为，有两个政策成为了悬置在地产业头顶上的两座大山，它们改变了2011年的楼市格局，它们在2012年扮演的角色同样会左右楼市格局，这两个政策就是限购与3600万套保障性住房建设。 　　“两座大山” 　　限购是第一座大山。 　　限购令的出台把所有人的预期都搞乱了，既包括购房者，也包括开发商。对于开发商来说，在限购模式下，以价换量的模式并不是很管用，促销引发的成交量变化幅度比限购之前成交量变化的幅度小很多。 　　因为，限购模式下，可以买房的人必须有两个资格，第一要有钱，第二是要有资格。两个条件必须同时具备。在原来的市场模式下，只要有钱就可以。市场整个的机制发生了重大变化，导致价格和成交量的敏感性就随之调整，这是市场对于政策做出的反应。 　　正是由于预期被打乱，限购将2011年分成了上半年与下半年。在限购令出台的初期，所有的人都觉得限购不是一个长期的政策，开发商也同样如此认为，只有个别领导觉得是长期的政策。剩下人的判断，一个行政性命令只是一个过渡，不可能是长期的政策。他们的依据就是作为市场不可能长期限购，这是他们内心最基本的判断。 　　在这种情况下，人们觉得一旦取消了限购政策，房价会大幅度上涨。在这样的心理影响下，上半年，凡有钱的，具备购买资格的人全都入市购买了。人们心里会想，假如不趁这个机会购买，限购一旦取消之后，所有市场的买方就处于同一起跑线，房价可能会再次高涨。这个心理具有普遍性。 　　到了2011年下半年，局面发生了变化。市场上的买家分成了两类：“没钱”和“有钱没资格”。这一市场买家特征的变化，导致2011年上半年全国主要城市的成交量还不错，可是到了八九月份，一些主要城市成交量开始大幅度下跌。 　　尤其从9月份之后，成交量大幅度下滑已经成为一个非常惊恐的过程，这一现象在媒体的渲染下，引起了更多购房者的观望。从上市公司的三季度报可以看出，排名靠前的发展商，包括万科地产在内，签约成交量都环比出现了较大跌幅。 　　在不同的城市，这个上下半场的分界点是不同的。基本上从7月份到9月份不等，在限购的33个城市中，市场的心理与成交量的实际表现迎来了拐点。 　　第二座大山，就是3600万套的保障性住房建设目标。 　　在2007年以来的楼市调控中，政府在红头文件中屡屡提到保障性住房建设，但它们大多停留在纸面上，在2010年之前，建廉租房花的钱几乎可以忽略不计。但是，在2011年，保障性住房建设就成为一个确切的数字与政治任务了。 　　2011年前十个月，国务院领导已经在多个场合、会议发表了推动保障性住房建设的讲话，在保障房建设的资金瓶颈被舆论高度关注后，中央政府还格外对保障性住房的信贷融资开了绿色通道。所有这一切都表明，中央政府决心很大。 　　但是，真正实施保障房建设的主体是地方政府。尽管开了信贷的口子，但要地方政府在短短数年之内拿出如此巨大的财政投入与土地，放到保障性住房建设领域，难度仍然很大。 　　在3600万套保障性住房的建设上，所有算一遍账的人都觉得这个数字是不可能完成的。我们对“完成”的理解是，未来五年内要把3600万套保障性住房交付到社会上去，真正形成一个有效供应。这个“完成”指的不应是开工率，而应指现房。 　　如果把3600万套保障性住房建设的后果量化一下，会发现一个非常严重的局面。粗略计算，3600万套的保障性住房，一户四个人，可居住1.44亿人，在6亿城市人口中，大部分居住在中小县城以及地区级市——小的县城房屋数量较为宽裕，省会以上的城市比较紧张。集中在省会以上城市的人数更少了，这些大城市也是保障性住房需求量最大、最集中的地方。 　　如果3600万套保障性住房全部建起来，那么中国的房地产市场就将不复存在。由于保障性住房的土地是政府划拨，不用缴纳土地出让金，建成房屋后也不上税，在这样的条件下，其他做住宅的开发商是无法与之竞争的。留给开发商的可能只有豪宅市场，它只占很小的一部分。 　　找不到乐观理由 　　这轮调控已经持续了至少一年，如果从去年初开始计算，调控已经持续20个月。目前，大面积的房价调整已经出现，市场的下行趋势已经建立。虽然大家对于何时才是一个“合理房价”局面没有共识，但目前的局面显然是政策已见效果的体现。下一步，政策如何进退，是地产全行业面临的不确定因素。 　　我认同姜伟新部长的看法，限购作为一个行政命令不能长久，当税收立法、信息系统建设完成之后，要取消限购。另外，按照官方说法，保障性住房的建设面临五大问题，未来的方向是用货币的形式来取代实物的分配，这意味着中国房地产业市场化的方向不会受到影响。 　　但是，政策退出的时机与方式，没有谁知道，现在的预测都如同算卦。政府已经对限购、保障性住房作出了很高级别的表态，再取消是非常困难的。决策层的策略就是走一步看一步，当跳楼、跑路的多了，就放得松一点，砸售楼处的多了，就放松一点，这是一个动态的过程。 　　实施限购和取消限购的操作风险是同样巨大的。相比之下，货币政策对市场上所有的参与者是平等的，操作的灵活性很强，功效也会更加明显。假如今天下班后政府宣布首付款的比例从三成提高到五成，明天房价就会受到影响。假如明天房价还不往下降，那么政府可以未来不启动按揭贷款，必须全款首付，这对购买力将是一个巨大的抑制。 　　最近一段时间，中央层面对货币政策的说法有所微调，甚至出现了“定向宽松”的提法，即对于新兴产业与保障房等领域进行信贷宽松，而对商品房则继续维持限贷。我认为，这一做法是不懂市场的人提出来的。 　　2009年，4万亿元经济刺激计划启动后，国家发改委主任称，一分钱都没有流到房地产业里面去。然而，众所周知，房地产业是4万亿元经济刺激计划的最大受益者。一大批房地产商从破产的边缘被拯救，房价开始报复性反弹，一场房地产业的自我调整中途夭折。 　　信贷的资金一经贷出，会在经济实体内循环流动。定向发往一个中小型制造企业的信贷资金，在经过多次往返后，谁也无法掌握它的去处，在当前的经济形势下，房地产业显然会成为最有可能吸纳大笔资金的领域。 　　9月份我在温州、义乌的调研更加深了上面的担心。在温州，一些制造业的企业家称，实体经济就是流水线，不需要大量资金，以销定产，订单多了，就增加材料、人力，订单少了就减少雇员。 　　制造业的收入及信贷资金全部以实体经济的名义炒太阳能发电、矿山，几年下来，温州商人仅在山西就投资了500多亿元，结果亏掉大半。还有一半的钱被用来投资房地产。因此，定向宽松的后果就是钱只要一发出去，就不知道到哪去了。 　　有很多人去预测，如果政府松动政策的话，第一个可能最先松动的领域会是什么？预测这些事情同样如同算卦。 　　我们的看法是，保障性住房可能宣布缓建，尽管官方说法很隐讳，完成今年1000万套保障性住房建设目标，很多地方政府已经压力很大，他们很难有足够的资金去支持2012年的1000万套任务。如果要强制推行3600万套保障性住房建设任务，地方政府只好把去年、前年、大前年的保障房建设加入其中，凑足数目。 　　从媒体报道来看，这一次价格调整首先从上海及周边市场爆发，这出乎我的意料。原因可能与涨幅有关。1998年，上海市的房价只有北京的70％，如今，价格水平已达到北京的1.5倍，涨幅远高于北京。我之前判断长沙、西安、杭州与沈阳房价下行压力最大，应该最先大面积降价促销。 　　长沙、西安与沈阳的地产大盘很多，百万平方米以上的地产项目并不少见，这三个城市的财富支撑不了这么多的楼市供应量，杭州则是因为价格出奇之高。深圳和广州楼市历经调控多年，市场化程度非常高，市场比较稳定。北京总体来说价格上涨没有杭州、上海幅度大。 　　大型地产公司率先降价促销也令人意外。在9月份，龙湖地产已经完成全年销售目标的72％，大幅度降价并引发了业主维权事件。在我的想象中，爆发点应该是中小型开发商，他们在资金链撑不住的局面下，选择降价促销。 　　在2009年、2010年，中海、龙湖地产、绿地集团、万科集团这些大型地产公司销售量很大，回款良好，按照常理，不应该如此高调降价。这可能与他们对后市态度较为悲观、提前做最坏打算有关。 　　限购令是政府的休克疗法，如同麻醉药，先把市场麻醉，再来做手术。房价速冻后，政府大规模兴建保障房。等到3600万套保障性住房建成，市场巨大的供应量将令房价失去上涨基础。未来，出台物业税。最后一步取消限购令。 　　但是，人们对增税相当敏感，目前中国企业及个人的税负水平已经不低，且全世界的趋势是减税，中国再加税面对的阻力很大。另外，3600万套保障性住房的建设目标过于庞大，有可能建设不了。这两种尴尬的局面与今年初政策的目标与计划是不一样的。 　　未来三年到五年，中国的宏观经济、世界的宏观经济以及中国的房地产市场将处于一个不断调整的过程之中，一旦全世界的经济全都进入衰退，中国不可能独善其身。 　　令问题更加困难的是，当前的局面与2008年底不一样，中国无法承担再拿出4万亿元刺激经济的后果。中国房地产业正处于这样一个前所未有的不确定的局势之中，相比于全行业的未来走势，房价涨跌只是个小问题。 　　潘石屹为SOHO中国有限公司董事长