贷款买房

null贷款买房贷款买房正确选择还贷方式目录目录一、贷款买房子的流程 二、银行最新贷款利率 三、还贷方式 四、案例 五、两种还贷方法的本息和计算 六、结论null 作为一名普通购房者，面对市场上如此众多的商品房，感到不知该从哪方面入手才好 。商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长，价格高，手续烦琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷。 贷款购房的种类贷款购房的种类1、住房公积金贷款； 2、个人住房商业性贷款； 3、个人住房组合贷款。 null对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。 办理住房公积金贷款应按下列程序 :办理住房公积金贷款应按下列程序 : （一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款并如实提供有关资料。 （二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或，并按中国人民银行规定办理保险。 （三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续 还款办法还款办法“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息 。在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。 “等额本息”还款法 与“等额本金”还款法（后面有详细介绍）个人住房公积金贷款利率个人住房公积金贷款利率null也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。 申请个人住房贷款流程申请个人住房贷款流程（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。 （二）支付30％以上的房款。 （三）去房管部门办理预售登记。 （四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。 null住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为 10－60万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。 个人住房组合贷款流程个人住房组合贷款流程实际是住房公积金贷款方式与个人住房商业性贷款的结合，流程是两种贷款方式分别进行个人商业贷款利率个人商业贷款利率一、短期贷款 六个月以内（含六个月） 5.60% 六个月至一年（含一年） 6.06% 二、中长期贷款 一至三年（含三年） 6.10% 三至五年（含五年） 6.45% 五年以上 6.60 %null等额本息还款法 定义 优缺点 适宜人群 计算公式 等额本金还款法 定义 优缺点 适宜人群 计算公式 等额本息还款法等额本息还款法定义：即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。优缺点优缺点优点：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。 　　缺点：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。 　适宜人群适宜人群　适用人群：收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。 计算公式计算公式每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款总期数]÷[（1+月利率）^还款总期数-1]等额本金还款法等额本金还款法定义：是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。 优缺点优缺点优点：在于会随着还款次数的增多，还债压力会日趋减弱，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。 缺点：一开始还款压力大 适宜人群适宜人群这种方式较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。 计算公式计算公式每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率 nullA、B两人同时申请贷款10万元，期限10年，按年利率6.60%。A选择等额本息还款法，B选择等额本金还款法。如不考虑国家在利率方面的调整因素.A用等额本息还款法计算，A用等额本息还款法计算，月利率：6.60%/12=0.0055 还款期数：12*10=120 每月还款额：[100000*0.0055*(1+0.0055)^120]/[(1+0.0055)^119]=553.02元 总利息额为：553.02*120=66362.4元B用等额本金还款法B用等额本金还款法每季度等额归还本金：100000/(10*4)=2500元 第一个季度利息：100000*（6.60%/4）=1650元 则第一个季度还款额为2500+1650=4150元 第二个季度利息（100000-2500*1）*（6.60%/4）=1608.75元 则第二个季度还款额为2500+1608.75=4108.75元null第40个季度利息： （100000-2500*39）*（6.60%/4）=41.25元 则最后一期的还款额为2500+41.25=2541.25元 总的利息额为：40*（1650+41.25）/2=33825结论结论等额本金还款法所交的利息少于等额本息还款法。 但是，并不是大家都应该选等额本金还款法，适合自己的才是最好的 就如我前面所陈述的，这两种方法适宜的人群不同，应根据自身实际情况合理选择null