新房五证

五证“复印件”陷阱 法律界 www.mylegist.com　 2009-06-25 15:32　 秦兵 http://personal.mylegist.com/343/2009-06-25/40688.html 【陷阱提示】 “五证”复印件代替原件，为日后办理产权证埋下隐患。 【风险描述】 描述1 工作几年后，芳芳和老公买了自己的房，让他们担心的是，开发商至今还没有把产权证办下来。按照约定，房产证2年前就应该办下来了。去查询，房地局说，按照正常情况，房产证早就办好了，可是这个楼盘的开发商还没有全额支付土地出让金，因此无法办理产权证。 可是自己买房的时候，明明是看了开发商提供的“五证”的，里面是包括了《国有土地使用权证》的，怎么会发生这样的事呢？ 房地局的工作人员解释道，有《国有土地使用权证》并不表明开发商已经全额支付了土地出让金。为了让开发商及时开工，在开发商支付了部分土地出让金之后，我们也会发《国有土地使用权证》，不过会在证上面加盖一个“临时土地使用证专用章”。 可是当初并没有看到这个章。回想了很久，芳芳和老公才想起来，原来当初看到的是开发商在售楼处放置的几幅照片，并没有看到原件。 现在，更麻烦的事情是：开发商已经快要破产了，根本没有能力补齐土地出让金，更别说把已经交付的房款拿回来了。如果开发商真的破产了，该怎么办呢？ 描述2 小林买了某楼盘的二期，交了首付款之后，忽然听说很多业主要求退房，据说是因为开发商还没有取得《商品房预售许可证》。可是自己在买房的时候明明看到过《商品房预售许可证》的。 忙到建委去查询，结果是开发商的确还没有取得《商品房预售许可证》。 一位朋友揭开了小林的疑惑：小林当初看的肯定不是《商品房预售许可证》的原件，而是复印件。开发商在复印件上做了手脚。更改了上面的“预售范围”。很多楼盘都是滚动开发、分期销售的，第一次卖1－3号楼，第二次卖4－5号楼，每一次都要办理《商品房预售许可证》。估计是为了提前开始销售，就把前期的《商品房预售许可证》做了修改，把这次要卖的楼写到“预售范围”一栏里面。 【防范对策】 一、什么是“五证” 开发商开发楼盘，主要的任务是交纳土地出让金，获取土地，建筑房屋和配套设施，再把土地连同建设好的楼盘销售出去。 为了更早地实现收益，开发商往往将楼盘的销售提前，也就是在房屋还没有竣工之前就开始销售。但是这种提前销售导致购房者面临这样的风险：如果房款已经交付给开发商，但开发商却不能获得土地并支付土地出让金，房屋就可能烂尾。 为了防止这种风险的发生，购买期房的时候一定要察看“五证”，是指： 1．《国有土地使用权证》 是证明土地使用者（单位或个人）已经缴纳土地出让金，获得国有土地使用权的法律凭证，受法律保护。该证情况可通过各地国土资源管理部门（部分地区为房屋土地管理部门）的网站进行查询，具体网址详见本书附录三。 2．《建设工程规划许可证》 是标志有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 3．《建设用地规划许可证》 是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 这两个证件可以通过本地规划部门网站进行查询，具体网址详见本书附录三。 4．《建设工程开工许可证》 是标志建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 5．《商品房预售许可证》 是市、县人民政府房地产部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发商达到缴纳土地出让金、取得土地使用权并部分资金到位等条件之后，才能够获得。如果购买了不在《商品房预售许可证》的允许销售范围内的商品房，房屋的产权将得不到保障。 关于该证的信息，本地房地产交易管理网站或建设部门网站都有所公示，购房者可以登录查询。 二、一定要求看原件 为了防止遇到类似于前面所介绍的情况，建议购房者在看房选房的时候一定要察看“五证”的原件。售楼处摆放的照片、复印件、彩色宣传页等都不能作准，只有看到原件才最为保险。这些照片等往往只现了证件的形式，很多记载事项都不能体现，更不要说做手脚的情况了。 三、到相关网站上查询 要求看“五证”原件的时候，有些楼盘可能会推托原件不在这里，要到远在几十公里之外的公司总部才能看到。为了价值几十万甚至上百万的房产，花上几十元交通费去看一下也是值得的。除此之外；也可以事先记下证件的编号，登陆本地的房地产管理网站，查询有关“五证”的信息。有关网址，详见本书附录二。 四、看“五证”的要点 拿过“五证”，应首先察看上面是否有主管部门的盖章，是否有涂的痕迹，证件所有者是否与开发商的名称一致等问。对于《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》，还应注意审查以下要点： 1．《国有土地使用权证》 (1)应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章。 (2)对于普通商品房，土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”。对于经济适用房，土地证上应加盖“划拨土地使用证专用章”。 (3)如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者尚未缴足地价款，会给日后办理产权证带来隐患。 (4)如有涂改痕迹应警惕。 (5)载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。 (6)土地使用证上有一个备注页，如果开发商向银行以土地作为抵押申请了贷款，在备注页上会注明。 2．《商品房预售许可证》 (1)注意察看该证是否在有效期内。 (2)注意察看自己所要购买的房屋是否在许可销售的范围之内。 【法律依据】 《商品房销售管理办法》第7条 （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理已经落实。 《城市房地产开发经营管理条例》第23条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的250/0以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 《城市商品房预售管理办法》第5条 商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 《城市商品房预售管理办法》第6条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 《城市商品房预售管理办法》第9条 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可》。售楼广告和应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。 最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题解释》第2条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《商品房销售管理办法》第22条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。