城镇住房

房价上涨过快问题 “房价上涨过快”问题背景： 房价与居民生活息息相关，由于住房关联性强，其价格上涨，极易形成连锁反应。据统计数据显示，2007年8月北京市房屋销售价格同比上涨了12.1%，达到近两年涨幅的最大值。而在这一个月，深圳的房屋销售价格同比上涨17.6%，与2006年全年平均房价相比，涨幅超过了一倍。 高昂的房价迫使买房者大笔向银行借贷，房贷总量迅速攀升。统计显示，我国1997年商业性个人住房贷款总量只有190亿元，到2007年上半年，这一数额达到了25720亿元，10年时间增长了135倍。 近年来，我国的大城市房价收入比（购房总价与家庭年收入的比值）几乎均超过10倍,而北京与上海等地区则超过15倍,甚至接近20倍，远远超过世界银行给出的合理值为5倍的指导线，对宏观经济健康稳定发展产生直接的影响。 房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。 “房价上涨过快”的原因： 一、供需不平衡导致住房价格上涨。近年来，国民经济的持续增长带动居民收入的增加，人们对住房需求的档次随之提高，改善性需求增加；城镇化加速，城镇人口每年超过1000万人的增长，是支撑商品房销售量持续的重要动力；加上城市发展空间大、机会多，吸引大量外来人员定居发展，从而形成庞大的住房需求市场。而供应方面并没有跟上，特别是住宅供应结构不合理，小户型偏少。 二、成本推动导致房价上涨。以土地、建筑材料为主，构成住房成本的诸多要素供应趋紧。2007年上半年，土地购置面积同比上升仅有10%，但购置土地费用却同比上升28.6%。二季度土地交易价格同比上涨13.5%，涨幅比一季度提高3.7个百分点。其中，居住用地交易价格同比大幅上涨16.2个百分点，涨幅比一季度提高7.3个百分点。地价上涨使得单位土地面积开发成本明显提高，并最终反映到房价上。 三、一些地方政府的不规范行为抬高了房价。被动拆迁在个别地区占市场商品房需求的一半，有的甚至高达60％。在经营城市、经营土地的理念下，一些地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金，哄抬了土地和房地产市场的价格。同时，不可忽略的是，有些地方不切实际的形象工程、政绩工程也加剧了房地产市场的不规范。 四、信息不明以及开发商的炒作助长了房价的上涨。开发商利用政策、信息不对称、不透明，通过虚假交易、虚假宣传等发布不实价格信息，哄抬房价，误导市场预期。另外还有开发商故意放慢开发、销售进度，囤积土地、房源等，人为造成市场紧张，也同样带来房价短期内的非正常上涨。 五、房价的连续攀升，刺激了投资和投机性需求。 “房价上涨过快”的对策： 随着我国经济较快发展，固定投资增长幅度过大，并在各方面因素带动下，房地产业呈现价格快速上涨，逐年攀升的态势。影响社会经济平稳发展。　　 造成房价过快上涨的原因是多方面的。有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。但也有许多不合理因素，主要是：1.商品住房供应结构发生变化，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房的平均价格。2.一些地区投机炒作现象严重，投资性购房需求迅速扩大。3 控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应,是信息系统不畅。4.建筑市场秩序比较混乱。 为控制房地产市场投资规模过大、住房价格上涨过快、供应结构不合理等问题，政府相关部门应该实施以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措来施抑制房价不正常上涨。 一、强化规划调控，调整住房供应结构。优先审查、规划中低价位普通商品住房和经济适用住房建设项目,保证其项目选址。严格控制低密度、高档住房的建设。加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象。完善廉租住房，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。 政府应重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，明确新建住房结构比例，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，应达到开发建设总面积的70%以上，以保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 二、发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。调整住房转让环节营业税。严格房地产开发信贷条件，抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。同时，有区别地适度调整住房消费信贷政策，在提高个人住房按揭贷款首付款比例的同时，区别对待中低收入群众的住房需求。加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度。严格控制被动性住房需求，加强拆迁管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。 五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难。加快城镇廉租住房制度建设，扩大廉租住房制度覆盖面，实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政应加大支持力度。同时规范发展经济适用住房，进一步完善经济适用住房制度，严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。 六、完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。 七、加大宣传力度，坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。 保障性住房问题 “保障性住房”的背景： 我国住房保障体系中对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。对于最低收入家庭，政府提供租赁的廉租住房；中低收入家庭可以购买经济适用住房；而对于中高收入家庭可通过市场购买、租赁商品住房。 党中央、国务院历来重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。 我国“保障性住房”问题的现状： 经济适用住房在建设和管理中问题不断：开发计划不落实，土地供应难以保证；供应对象模糊，审核不严；有些城市供应规模偏小，造成供不应求现象；建设偏大，初期开发建设的房屋面积过大；开发商利润难于控制，某些商品房为规避土地出让金而违规转为经济适用住房等。有的城市中，经济适用房被开发商变相高价出售，造成经济适用房不“经济”，国家给中低收入购房者的提供的福利被开发商占为己有，牟取暴利。 廉租房实物和货币来源不畅；租房的资格、租金标准难以确定；保障方式不完善、监督体系不严格以及地区间进展不平衡等。 我国“保障性住房”问题的原因： 问题的关键在于与住房市场化进程相比，低收入家庭住房保障制度建设相对滞后。经济适用房、廉租房在一些城市成为“花瓶”和“点缀”，覆盖面与现实需要相比还有相当大的差距： 一、城市政府对保障性住房的建设缺乏应有的态度和决心。一些官员认为，拿出一定的土地建设经济适用房，意味着地方政府不能再通过经营土地获取巨额土地收益，还有的地方官员认为，建立住房保障制度，解决广大中低收入人群的住房问题，对于提升自己的政绩显然有点“慢”，不如单纯追求GDP的增长速度那么突出，不能给自己“成绩单”上加分。在这样的思路主导下，我国住房保障制度的公共财政支出严重缺位。一方面，政府部门从土地出让中获得大量收益，另一方面，却不愿意为建立中低收入家庭住房的保障体系出钱。 二、公共财政对保障性住房的支持不足。从国外经验看，不少国家在公共财政支出中都有社会保障住房一项，而在我国公共财政支出中，只有廉租房明确要以公共财政资金为主，其他涉及到住房保障的支出并未纳入财政预算中。国外政府在住房保障方面一般采用立法、财政、金融和税收等多种手段和措施给予支持。与之比较，我国住房保障手段比较单一，金融、财政和税收上的系统配套支持政策严重不足。 三、经济适用房的准入标准过于简单。由于供应对象的宽泛，经济适用房制度很难保证那些最需要解决住房问题的中低收入家庭的优先权；在个人信用体系和住房档案不健全的情况下，资格审核容易流于形式，出现了骗购、转让获利等现象，使经济适用房制度的公平性受到质疑。 我国“保障性住房”问题的对策： 一、政府制定住房政策时，应明确区分“保障性住房”与“房地产市场”。在一些发达国家，即便居民平均收入已达到很高的水平，保障性住房仍然占有相当比重，比如：英国发展公共住房有100年左右的历史，虽然经历过“公房私有化”阶段，到目前为止，仍然有20%的居民住房通过住房保障制度来解决。我国发展住房应遵循“保障+市场”的模式。保障性住房由政府提供和管理；而商品房市场由市场机制来进行资源配置，政府通过制定政策来进行宏观调控。 二、政府在保障性住房体系中应发挥主体地位。自1998年住房制度改革以来，我国保障性住房出现的一系列问题，根本原因就在于政府作为管理主体的缺位。根据国外经验，公共住房的运行是一个系统工程，需要由政府作为主体设立专业管理机构来负责。一方面，政府应将保障性住房的投入纳入财政预算，这是建立住房保障体系的基本保障。国外的公共住房政策对政府投入都有明确规定，并有法律保证，政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策。但目前我国除了对廉租房及住房补贴有少量投入外，其他涉及住房保障的支出还没有纳入财政预算安排。另一方面，政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应，发挥好税收和信贷政策调节作用，加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费。 三、在制定和完善中低收入家庭标准体系，了解保障性住房需求的同时，加强监督管理。公共住房的保障对象是中低收入群体，中低收入群体的划分标准是什么，这是制定住房保障政策的一个核心问题，确定这个群体的数量有多大，是制定保障性住房准入标准和供应计划的基础。现阶段，我国的高中低收入人群的比例、结构与发达国家存在较大差异，相对而言，中低收入者所占比例要大得多。确定收入划分标准，需要统计部门在统计调研的基础上，运用科学的计算方法得出。在确定合理的收入划分标准之后，还要结合政府保障目标和计划、居民的居住条件、家庭构成等因素，最终确定保障对象的数量，这是一项复杂的基础性工作。另一方面，要加强管理工作，严格防止政府部门和官员的权力寻租行为，避免出现经济适用房面积过大，出售给不符合条件的个人等现象再现。 四、严格控制保障性住房面积标准。我国的住房保障制度处于起步阶段，居住面积应以“满足基本住房需求”为原则，经济适用房、廉租房的设计应强调功能优先，居住面积应受到严格控制。 五、扩大住房公积金的覆盖范围。在不影响公积金制度正常运行的情况下，将中低收入职工纳入住房公积金制度覆盖范围，让他们在这一制度中受益。 房价上涨问题分析与对策 　　（房地产供应结构对策）一、强化规划调控，改善住房供应结构。优先审查、规划中低价位普通商品住房和经济适用住房建设项目,保证其项目选址。严格控制低密度、高档住房的建设。加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象。完善廉租住房制度，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。 　　（土地供应机制对策）二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。进一步完善土地价格管理。要建立规范的基准地价定期确定和公布制度，以基准地价为依据调控、引导住房市场价格水平。各地因地适宜根据市场供求状况，合理确定基准地价，定期更新和调整基准地价，并及时向社会公布基准地价。同时，规范土地市场交易价格行为，制止低价出让土地，高价炒卖房地产行为。 　　（经济方面对策）三、加强房地产信贷管理，防范金融风险。加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理和风险提示，调整和改善房地产贷款结构。明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。恢复商业银行自营性个人住房贷款的正常利率管理并下调金融机构超额准备金存款利率，加强风险管理和资产负债管理。上调房贷利率，并提高房价增长过快地区最低首付款比例。 （行业规范化方面对策）四、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。继续整顿房地产业的市场秩序，加强对各地的分类指导。特别是要稳住住房价格。建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制 　　（市场监控方面对策）五、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测及时掌握房地产及其相关商品价格运行态势，关注房地产价格变动对群众的影响。对连续3个月普通商品住房价格涨幅超过同期居住类价格涨幅较大的地区，当地价格主管部门应暂停出台公用事业提价项目。 　　总而言之，房地产业作为我国经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥着巨大的作用，对加快促进我国经济发展起着推动作用。经济投资增长过热引起房产价格上涨的问题，在国家的宏观调控下，房产价格上涨得到有效抑制，并引导其向持续健康稳健的方向发展。