集体土地使用权

（一）集体土地使用权权处置的法律规范体系 　　我国涉及集体土地使用权处置的法律规范体系如下： 　　1、法律 　　《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第八条“土地所有权的归属”、（城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。）第九条“土地使用权”、（　国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。）第十条“集体所有土地的经营和管理”（农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理）、第十四条“农民集体所有土地承包经营权”（农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。）、第四十四条“农用地转用审批”（建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。）、第四十五条“国家建设土地征收”、第五十九条“乡村建设用地的范围和审批”、第六十条“乡村企业建设用地审批”（农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地。）、第六十一条“乡村公共设施、公益事业建设用地审批”、第六十三条“集体土地使用权的流转”（农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外）、第六十五条“收回集体土地使用权的情形”、第七十七条“集体土地违法流转的法律责任”、《中华人民共和国农村土地承包法》（2002年8月29日颁布，2003年3月1日实施）。 　　2、部门规章与规范性文件 　　《确定土地所有权和使用权的若干规定》（国家土地管理局1995年3月15日发布）第三章“集体土地所有权”、第五章“集体建设用地使用权”、《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》（国务院办公厅1999年12月31日发）、《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部2005年1月19日发，2005年3月1日实施）。 　　3、地方法规、规章与政策 　　《中共桂林市委员会、桂林市人民政府关于农村集体土地承包经营权转让、转包、互换、入股、拍卖试行办法》（中共桂林市委员会桂林市人民政府1996年10月6日）、《中共浙江省委办公厅、浙江省人民政府办公厅关于积极有序地推进农村土地经营权流转的通知》（浙委办2001年9月1日〔2001〕53号）、《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》（安徽省人民政府2002年10月23日皖政[2002]60号）、《广东省关于实行农村集体建设用地使用权流转的通知》（广东省人民政府2003年6月24日发）、《大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》（大连市人民政府2003年12月29日大政发2003[110]号）、《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》（佛山市人民政府2004年6月22日发佛府2004[103]）、《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》、《安阳市集体建设用地流转管理试行办法》等。 　　4、司法解释 　　《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》（1999年6月28日 法释【1999】15号） 　　（二）企业改制上市过程中集体土地使用权的处置方式 　　我国农村土地实行农民集体所有，农村的集体土地由农民集体经营、管理，农民集体组织是土地的所有权人，这本应使农村集体土地经营、管理方式更加灵活，然而，实际却非如此。集体土地的使用与流转受到了比国有土地更多的限制。这是因为国有土地是所有权派生出使用权，使用权是一种可以转让、可以设定他项权利的权利，其本质是一种物权，而集体土地是所有权派生承包经营权，承包经营权依据承包合同取得，是一种契约性的权利。如果农民集体所有的土地用于非农业建设，必须首先办理农用地的转用审批手续，经征为国有后，才能转为建设用地。 　　对于转征的集体土地，必须注意征用审批的权限，根据我国《土地管理法》第四十五条规定：“征用下列土地的，由国务院批准： 　　（一）基本农田； 　　（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 　　（三）其他土地超过七十公顷的。 　　征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报 　　国务院备案”。然而，在实践中，一些地方政府往往采取“化整为零”的做法，规避国务院的审批，因此，要从实质上判断土地转征批准程序是否合法，而不仅限于法律形式，如可以通过连续转征土地的时间间隔、转征土地的用途、土地使用权主体等方面判断企业征用土地的审批是否规避了法律规定。 　　农村集体土地转征为建设用地的程序是非常复杂的。那末，如果不进行转征，依据现行的法律规定，集体土地有那些合法的流转方式呢？ 　　我国农村土地分为农用地、建设用地和未利用地，不同用途的土地使用权，其流转的法律规定是不同的。 　　1、农村集体建设用地使用权的处置方式 　　农村集体建设用地包括农村宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事业用地和公共设施用地。根据我国《土地管理法》第六十三条规定，除农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业，经过批准，使入股、联营企业获得集体土地使用权以及因企业破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移而取得以外，集体所有的建设用地，目前一般只能由本集体及其所属成员享有建设用地使用权，而不允许其他单位、个人拥有。 　　然而，随着我国社会经济的迅速发展，特别是城市化进程的加快，已凸显出这一法律规定的滞后性与制约作用。农村集体建设用地的使用权，以出让、转让、出租、抵押、入股等形式自发流转的行为大量存在，特别是在一些经济发达的地区，如珠江三角洲、长江三角洲、京津地区以及其他大中城市的郊区等。鉴于此，2001年2月和6月，国土资源部分别在苏州、安阳召开了两次土地制度创新试点工作座谈会，设立了河南新乡、安阳、江苏苏州、昆山、安徽芜湖、上海南汇、浙江湖州、福建古田、广东深圳等多个集体建设用地流转试点地区。事实上，目前在全国对集体建设用地流转的行为基本上都采取了默认态度，限制集体建设用地流转的法律障碍坚冰已破，在法律上明确它的合法性只是个时间问题。为了规范集体建设用地的流转，各试点地区相继出台了相关管理办法，如《广东省关于实行农村集体建设用地使用权流转的通知》、《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》、《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》等。这些地方文件明确规定了集体建设用地可以以出让、转让、抵押、出租等方式流转，并规定了流转的条件、流转的审批程序等内容。这些地方政府制定的文件，其关于土地流转的主要规定如下： 　　（1）关于流转的条件 　　各地方法规规定的流转条件有以下内容： 　　①符合规划要求、满足年度用地计划 　　这里提到的规划，主要是指土地利用总体规划、城市规划、村镇规划和土地利用年度计划等。只有土地利用总体规划划分的建设用地才能作为建设用地使用和流转，具体的土地用途还要符合城市规划、村镇规划和满足土地利用年度计划。 　　②权属合法、四至清楚、没有纠纷 　　流转的集体建设用地必须是依法确权，明确集体土地的所有者和现在土地的使用者，四至清楚且与周边土地所有者和使用者权属无争议，面积准确。绝大部分地区为了避免纠纷的产生，对需流转的集体非农建设所使用的土地先进行了确权、登记、发证工作，并明文规定“未经登记发放集体土地所有权证的，不得进行流转”（《安阳市集体建设用地流转管理试行办法》）。 　　③流转的必须是存量集体建设用地 　　目前，各地集体建设用地的流转都只停留在已经依法批准作为建设用地使用或已经依法批准转为建设用地的集体土地，也就是通常所指的存量集体建设用地。 　　④限定集体建设用地流转的用途 　　从国土资源部开展集体建设用地流转试点开始就有明确规定，集体土地不得流转作商业性房地产开发。 　　有的地方还规定了流转的程序条件，即“拟流转土地所属的集体经济组织成员会议三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意流转” （《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》）。 　　（2）流转的方式与期限 　　各地方规定的集体建设用地的流转方式有下列几种： 　　①出让：是指农民集体建设用地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者一次性支付出让价款的行为。类似于国有土地使用权的出让方式。各地一般规定，出让的最高年限不高于同类用途国有土地使用权出让的最高年限。 　　②出租：这种方式同第一种方式的区别在于土地收益不是一次性收取，而是采用定期缴纳租金的形式分批收取。出租的年限不高于《合同法》规定的租赁合同的最高年限，即20年。出租农村集体建设用地的情形在城乡结合部比较普遍，一般用于建设工业园区、集贸、建材、家电、花卉等市场。 　　【案例10】 　　北京市昌平区北七家镇郑各庄村农民利用集体土地成立宏福创业园，园区规模1600亩，已吸引24家企业入园，全部采取出租形式，每年每亩5000-10000元租金。对于这种集体建设用地的流转，《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》是可以作为法律依据的。 　　③作价出资或入股：集体建设用地所有者以一定年期的集体建设用地使用权作价，以出资或入股方式投入企业，并按出资额或股份分红，土地使用者取得作价出资（入股）集体建设用地的土地使用权。试点地区浙江湖州一些改制的乡镇企业采用了这一方式。土地使用年限不高于同类用途国有土地使用权出让的最高年限。 　　④合作和联营：集体建设用地所有者以一定年期的集体建设用地使用权作为条件与其他单位或个人合作联营，共同举办企业。 　　⑤抵押：根据《担保法》的有关规定，集体土地（含建设用地）使用权本身是不能够单独设定抵押的，只有两种情形例外：（1）承包的荒地的土地使用权；（2）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物作为抵押物，其占用范围内的土地使用权同时抵押。实践中，各省一般都规定，集体建设用地使用权可以抵押，但应当签订抵押合同，并向市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。对于集体建设用地使用权抵押融资，大部份地区采取了较为保守的管理方式。一般来讲，主要是利用地上建筑物和附着物抵押贷款，土地连带抵押的方式进行融资，如果土地要单独抵押则必须由被抵押土地的集体土地所有者出具同意抵押的证明。 　　合法取得的集体建设用地使用权可以通过转让、转租的方式进行再次流转，但有的地区为了避免炒卖集体建设用地使用权，对其转让进行了限制，如安徽省规定“按照集体建设用地有偿使用合同约定投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”方可转让。 　　另外，各地的地方规范性文件都规定了“房地一体”的集体建设用地使用权流转原则，如《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》第二十五条规定：“集体建设用地使用权流转时，其地上建筑物、其他附着物随之流转；集体建设用地上的建筑物、其他附着物流转时，其占用范围内的集体土地使用权随之流转”。 　　（3）流转的审批程序　 　　集体建设用地使用权流转的审批程序，各地方的规定不尽相同，一般须经以下程序： 　　①土地所有权人持土地所有权证、集体建设用地使用权证，向乡镇人民政府申请初审； 　　②经初审后，向市、县国土资源部门提出申请； 　　③市、县国土资源部门批准后，办理土地登记手续，确认建设用地使用权和土地他项权利。 　　近年来，许多乡镇集体企业迅速发展壮大，有些已具备了公开发行股票与上市的条件，这些企业改制前基本上是无偿使用集体的建设用地，改制后，有的集体经济组织成为实际控制人，如三房巷，有的个人成为实际控制人，而集体建设用地使用权按上述方式的处置，如果企业所在地区是建设部批准的集体建设用地使用权流转的试点省市，并颁布了相关的规范性文件，是可以作为依据的。如安徽省芜湖市，1999年经国土资源部批准，成为全国第一个集体建设用地使用权流转试点城市，之后，安徽省也成为集体建设用地流转的“立法试验省”。“实践先行、法律滞后”是我国特色，司法解释、政策优于法律在我国是常态，放开集体建设用地使用权流转的法律限制已成为趋势，但以上的地方法规或政策毕竟不属于国家立法，效力等级较低，因此，在我国的土地管理基本法律没有进行修改或没有新的基本法律、行政法规规范集体建设用地使用权的流转前，为了谨慎起见，对于改制企业涉及的集体建设用地使用权的处置，最好在申报材料前，按照《土地管理法》等基本法律进行规范。　 　　【案例11】 　　江苏三房股份公司2000年之前一直无偿使用江阴市周庄镇三房巷的集体所有建设用地，公司未办理土地使用权出让手续，也未缴纳土地使用费，由于当时并未出台集体建设用地流转的地方性法规，因此，公司按照《土地管理法》对该行为进行了规范，2000年，该土地使用权转征为国有，由集团公司以出让方式取得后，三房巷股份公司通过租赁方式取得土地使用权。　　　　 　　2、农村集体农用地使用权的处置方式 　　集体农用地的流转，从法律的角度讲应当称为土地承包经营权的流转。所谓土地承包经营权是指承包人在法律规定和承包合同约定的范围内，对于集体所有或国家所有但由集体长期使用的土地所享有的支配权以及享受其收益的权利。我国的土地承包经营分为家庭联产承包和其他方式的承包，前者主要是指集体农用地，后者主要指“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地”，即农村未利用地，关于后者，将在下一部分论述。 　　关于集体农用地使用权的流转原则、方式、程序等，《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》做了明确的规定。 　　（1）流转的原则 　　我国《农村土地承包法》第三十三条规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则： 　　（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转； 　　（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途； 　　（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限； 　　（四）受让方须有农业经营能力； 　　（五）同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。” 　　上述原则须注意： 　　①不改变土地所有权的性质和土地的农业用途的原则，即土地承包经营权流转，并不改变土地所有权的性质，即土地仍为农民集体所有，也不得改变土地的农业用途，即只能用于农、林、畜、鱼业。 　　②流转的期限不得超过承包期剩余年限的原则，土地承包经营权流转是有期限的，该期限不得超过土地承包经营权的剩余期限。根据《土地承包经营法》第二十条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长”。因此，要注意土地承包经营权的期限，如果流转年限长于土地承包经营权的剩余年限，则超过部分无效。 　　 ③本集体经济组织成员优先原则。土地承包经营权流转中，本集体经济组织的成员享有优先权，即在同等条件下，较本集体经济组织以外的人，可以优先取得流转的土地承包经营权。 　　（2）流转方式与程序 　　集体经济组织之外的单位取得农业用地的承包经营权，有三种途径，其一，对于未承包到农户的农用地，向集体经济组织取得承包经营权；其二，对于已承包到农户的农用地，向农户或农户合法委托的组织取得承包经营权；其三，还可通过再流转的方式取得承包经营权。 　　①直接向集体经济组织承包 　　根据我国《土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。因此，对于未承包到户的农村集体土地，使用土地的农业企业，可以直接向农民集体经济组织承包。但要注意：第一，承包后的土地用途只限于农业生产；第二，在程序上要求村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 　　【案例12】 　　博汇纸业为建设速生林种植示范基地，与桓台县马桥镇五庄村村民委员会签订了《土地承包》，协议约定：桓台县马桥镇五庄村村民委员会将集体所有土地一宗419.99 亩承包给公司用于速生杨种植试验示范基地，种植速生杨树，承包期限为10 年，自2002 年6 月1 日至2012年5 月30 日。此宗土地承包费为1850 元/亩，合计7，769，815 元（含青苗补偿及地上附属物费用），付款方式为分期付款，于2003 年5 月30 日前付清。公司已于2003年1 月18 日前，分5 笔将上述款项全部支付完毕。 　　但由于国家有关土地政策调整，2004 年3 月31 日，公司与五庄村村民委员会签订了《解除<土地承包协议>之协议》，终止执行上述《土地承包协议》，公司已支付的承包费共计7，769，815 元，在扣除两年的承包费1，553，963 元后，剩余6，215，852 元款项，由桓台县马桥镇五庄村村民委员会分三次退还给公司。 　　由于农用地的转征程序较为复杂，周期较长，因此，一些公司为了提高效率，先以承包的方式取得土地使用权，同时办理农用地的征用和出让手续，如五丰福成。 　　【案例13】 　　2002年7月7日，经三河市高楼镇兴隆庄村民会议一致同意，五丰福成与兴隆庄村委会签订了协议，约定：兴隆庄村委会将104.8亩土地的土地使用权承包给五丰福成，由五丰福成从事农业生产，承包期限为30年，土地承包费为300万元，包含青苗费及其他安置补偿费，兴隆庄村成员的公粮及税项由兴隆庄村自行承担。同时委托兴隆庄村办理标的土地的征用和出让手续，并预付300万元出让款，兴隆庄村承诺将于2004年内将出让手续办理完毕。双方约定，如果土地出让手续办理成功，则前述600万元转为土地使用权出让金，如果在2004年前，土地出让手续不能办理完毕，则预付的300万元土地出让金返还五丰福成。双方同意，在标的土地为承包地期间，五丰福成可以建筑牛棚和简易建筑。2003年8月6日，三河市高楼镇政府向五丰福成出具了《关于同意河北五丰福成食品股份有限公司承包三河市高楼镇兴隆庄村104.8亩集体土地的批复》。 　　②向农户或其合法委托的组织取得土地承包经营权 　　《土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，第四十二条规定：“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产”。依据上述规定，农民家庭承包土地的流转方式主要为转包、出租、互换、转让、入股及其他方式。依据全国人大法律工作委员会《土地承包法》的释义和农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，转包、互换、入股（指向农民之间发展农业生产的股份合作社入股，而非向股份有限公司作价投资入股）主要发生在农村集体经济组织成员之间，转让的受让方虽可以是本集体经济组织以外的成员，但应当为农户，故这些流转方式与企业改制上市的关系不大。 　　出租主要是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的单位和个人。出租人是享有土地承包经营权的农户，承租人是承租土地承包经营权的本集体经济组织之外的单位和个人。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。另外，土地承包经营权的租赁期限，应当受到《合同法》租赁合同有效期不超过20年的限制。 　　在程序上，农民出租土地承包经营权无需经发包人许可，但出租合同需向发包人备案，不论发包方是否同意，均不影响合同的效力。 　　由于农民个人的承包土地面积小且分布分散，其使用权不便于向农业生产企业流转，一般委托集体经济组织和土地中介组织进行。2005年1月19日农业部颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》第八条规定的“承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章”，为集体经济组织和土地中介机构受托流转农民土地承包经营权提供了法律依据。因此，工商企业可以通过集体经济组织和土地中介机构集中取得农户的承包土地使用权。如在江浙等地区，随着农村承包土地使用权流转的普遍，一种中介组织——土地信托应运而生，农民也称之为“土地银行”。土地信托服务机构接收农户申请托管的农田，再通过网上招租、登报招租等形式，把农田转租出去，使分散的土地资源得以集聚，吸引了工商业主投资开发规模农业生产。该类土地中介机构应当向县级以上地方人民政府农业行政主管部门备案并接受其指导。 　　但是从政策层面看，中发[2001]18号文件对工商企业从农户手中租赁承包土地，采取不鼓励的态度。该文件在谈到农村土地承包经营权流转问题时指出“农村土地流转应当主要在农户间进行。随着农村第二、三产业的发展和城镇化步伐的加快，离开土地的农民会越来越多，他们腾出来的土地应当主要由其他从事农业生产的农户来经营，以扩大农户的经营规模，增加务农收入，缓解人地矛盾，这也有利于保护耕地。企业和城镇居民随意到农村租赁和经营农户的承包地，隐患很多，甚至可能造成土地兼并，使农民成为新的雇农或沦为无业游民，危及整个社会稳定。为稳定农业，稳定农村，不提倡工商企业长时间、大面积租赁和经营农户承包地，地方也不要动员和组织城镇居民到农村租赁农户承包地”。 　　③通过再流转的方式取得 　　根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条规定：“受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意”，可见，承包土地使用权可以再次流转，但应取得原承包方的同意。 　　【案例14】 　　绿大地股份公司于2001年 8月与顺德陈村花卉世界有限公司签署土地租用合同，租用其6.05亩土地用于盆栽植物及观赏苗木种植、展示及销售。该幅土地系陈村花卉世界有限公司租用陈村镇潭洲村股份合作社土地所建的花卉种植、销售市场，陈村镇潭洲村股份合作社为陈村镇潭洲村民委员会的集体经济组织。经陈村镇潭洲村民委员会同意，顺德陈村花卉世界有限公司将其租用土地的一部分转租给绿大地股份公司。绿大地为充分保护自身的合法权益，向佛山市顺德区国土资源局提交了办理他项权利证书的申请书，该局答复：“从未办理类似‘他项权利证书’，你公司的权利以你公司和陈村花卉世界有限公司签订的租地合同为准”。因此，绿大地目前尚未办理租用该宗土地的他项权利证书。 　　根据2005年3月1日起正式实施的《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十七条规定：“乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续”。 　　3、农村集体未利用地使用权的处置方式 　　集体未利用地，主要是指农村集体所有的荒山、荒沟、荒滩、荒坡等“四荒”土地。对于集体未利用土地的使用权，用地企业一般通过承包和租赁的方式取得。（1）承包取得未利用地的承包经营权 　　我国《土地承包法》以“其他方式的承包”专章规定了对集体未利用地的承包，明确了承包的方式和程序，《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》对“四荒”的界定、承包期限问题作了规定。 　　①对“四荒”地的界定 　　《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》规定“‘四荒’地必须是农村集体经济组织所有的、未利用的土地。耕地、林地、草原以及国有末利用土地不得作为农村‘四荒’地”，同时规定，“四荒”地的权属应明确，不存在争议。 　　②承包方式 　　《土地承包法》第四十六条规定：“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营”。可见，取得承包经营权的方式为招标、拍卖、公开协商、折股。 　　③承包的程序 　　根据我国《土地承包法》第四十八条的规定，未利用地的承包程序为：首先，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权，如发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同；其次，土地经营权承包要报乡（镇）人民政府批准，《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》还规定“依照有关土地管理的法律、法规须报经县级以上人民政府批准的，应办理有关批准手续”；第三，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，在“四荒”完成初步治理后，根据其主导经营内容，依法分别由县级以上人民政府发放土地证、林权证、草原证或养殖使用证等相应的权属证明，取得前述证书后，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。 　　④承包价格的确定 　　根据我国《土地承包法》第四十五条的规定：“以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定”。 　　⑤承包期限 　　《土地承包法》只规定了家庭联产承包土地的承包期，并未规定“四荒”地的承包经营期限，此前的《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》规定“四荒”地承包期限最长不得超过50年，可以作为依据。 　　⑥用途限制 　　“四荒”承包后，仍应用于农业用途。 　　【案例15】 　　1999年4月9日，湖南五丰实业与博罗县仍图镇仍北管理区新塘村经济合作社、博罗县仍图镇人民政府签署了《土地承包经营合同书》，通过双方协商的方式，承包新塘村264亩荒地，双方约定：土地承包期为50年；土地承包费为每亩地每年100元，每5年提高5元；土地用途为良种猪养殖场、果木场及其加工基地。此前，新塘村召开了村民代表大会，代表全村86%的村民一致同意该项承包事宜。2001年4月28日，五丰实业在《土地承包经营合同书》项下的权义由新五丰承担，该项变更取得了博罗县仍图镇仍人民政府、新塘村经济合作社的同意。 　　（2）租赁取得未利用地的使用权 　　根据我国《土地管理法》和《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》，用地企业也可以通过租赁的方式取得未利用地的使用权。租赁土地使用权的取得程序、用途限制等与集体经济组织以外的单位和个人取得土地承包权的程序基本相同，但要注意租赁期限应当按照《合同法》关于租赁合同期限的规定。 　　对于以上述两种方式取得的未利用地的使用权，要重点关注其取得的程序是否合法，如是否经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，是否需要县级以上人民政府审批等，还要关注其权属证明的取得情况。 　　（3）通过再流转方式取得的未利用地使用权 　　根据我国《土地承包法》第四十九条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。可见，以招标、拍卖、公开协商等方式承包的土地，可以通过转让、出租、入股、抵押的方式进行再流转，但应当关注该等土地是否具备土地承包经营权证或者林权证。 　　【案例16】 　　云南绿大地股份公司于2002年5月9日与自然人张坤平签订《转让协议书》，受让了自然人张坤平享有使用权的位于昆明市西山区谷律乡昆明卧云山旅游区84.08亩的集体荒山土地使用权，该宗土地属昆明市西山区谷律彝族白族乡谷律村村民委员会所有。昆明市西山区人民政府已对该宗地土地使用权转让行为进行变更登记，并向绿大地颁发了编号为西农用（卧云017）字第0009615号的《开发农业用地使用证》。 集体建设用地使用权流转相关知识（一） -------------------------------------------------------------------------------- 发布时间：2010-09-30 阅读：578次 一、 集体建设用地使用权流转包括出让、转让、出租、作价（出资）入股、联营、抵押等形式。 1、集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让费的行为。 2、集体建设用地使用权转让，是指土地使用者将集体建设用地使用权再转移的行为。 3、集体建设用地使用权出租，是指土地所有者将集体建设用地出租给使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的土地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。 4、集体建设用地使用权作价（出资）入股，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股，参与分红的行为。 5、集体建设用地使用权抵押，是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 二、 集体土地所有者将集体建设用地使用权出让、出租、作价（出资）入股、联营和抵押的，须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 三、 有下列情形之一的集体建设用地不得流转： 1、在城市（中心城区、县城）规划建设用地区范围内的； 2、土地权属有争议的； 3、初次流转后，土地使用者未按流转合同约定动工建设的。 4、司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制土地权利的； 5、在土地整理专项规划确定的整理项目区内未实施土地综合整理的； 四、 ●集体建设用地使用权可以采取协议、招投标、拍卖或者挂牌、电子竞价、一次性密封报价、综合评审等方式流转。 ●集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。 1、协议:是指经公开或定向征集只产生一个意向受让方时，转让方和意向受让方协商达成一致进行集体建设用地使用权交易的方式。 2、招标投标：是指在交易机构的组织下，转让方通过招标公告或投标邀请书等形式，招请符合受让条件的投标人参与投标竞争。投标人按招标条件编制投标报价条件，在招标文件限定的时间送达转让方，转让方按照规定程序并组织技术、经济和法律等方面专家对众多的投标人进行综合评审，从中择优选定受让方的交易方式。 3、拍卖：是指在交易机构的组织下，按照《中华人民共和国拍卖法》及《国土资源部三十九号令》的规定，以公开竞价的形式，将集体建设用地使用权流转给最高应价者的交易方式。 4、挂牌:是指转让方委托交易机构发布挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定受让方的方式。 5、电子竞价:是指在交易机构的组织下，竞买人在《竞买文件》中确定流转价格及其他条件后，通过电子竞价交易系统进行竞争报价的方式。 6、一次性密封报价：是指在交易机构的组织下，竞买人在《竞买文件》中确定流转价格及其他条件后，由各竞买人在规定时间内以书面形式提交一次性密封报价的方式。 7、综合评审：是指在交易机构的组织下，评审委员会根据集体建设用地使用权所涉及的受让价格以及价款支付方式、财务、集体建设用地经营发展等综合因素，对竞买人提交的《竞买文件》进行评审，根据评审结果确定受让方的交易方式。 五、 ●集体建设用地使用权流转，双方应当签订集体建设用地使用权流转合同。 ●集体建设用地使用权流转合同示范文本，由市国土资源局制订。 六、 集体建设用地使用权初次流转按下列程序办理： 1、土地所有者持经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意集体建设用地使用权流转的决议和集体土地所有证，向土地所在地国土资源局（分局）提出流转申请，由区（市）、县规划局按总体规划要求对拟出让集体建设用地使用权提出规划设计条件；经区（市）县人民政府审批后，由区（市）县国土资源局（分局）核发同意流转批准书。 2、土地所有者取得同意流转批准书后，按规定实施流转，并与土地使用者签订集体建设用地使用权流转合同； 3、土地使用者持同意流转的决议、同意流转批准书、集体建设用地使用权流转合同等资料，到土地所在地区（市）县国土资源局（分局）申请办理土地使用权登记，由登记机关颁发集体建设用地使用证。 4、集体建设用地使用权符合规定的流转条件的，由流转方委托交易机构在市级以上媒体上发布挂牌公告，公告期为20日。 5、○挂牌公告期满后，由流转方委托交易机构在其网站以及所属区（市）、县国土资源局网站、LED显示屏上发布挂牌信息。 　 ○挂牌信息应当包括挂牌集体建设用地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、挂牌出让起始价等。挂牌竞价期间不得少于10个工作日。 6、符合竞买条件的申请人，应从挂牌公告发布之日起至挂牌集体建设用地使用权出让成交前2日按规定在交易机构办理报名手续、交纳竞买保证金并对竞买集体建设用地使用权进行报价。 7、符合竞买条件的申请人在办理报名手续、领取竞买牌号后，须按《交易规则》和《竞买须知》的要求填写报名竞买宗地《竞买报价单》报价；当报名竞买集体建设用地使用权已经有其他竞买人报价时，必须按《竞买须知》规定的加价幅度高出已有报价填写《竞买报价单》进行报价。 8、交易机构确认报价后，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。 9、交易机构在挂牌公告规定的挂牌截止时间，由有相应资质的主持人宣布最高报价及其报价者，并询问其它竞买人是否愿意继续报价。如有竞买人表示愿意继续报价的，即属于挂牌截止时有两个或两个以上竞买人要求报价的情形，主持人应宣布挂牌出让转入现场竞价，出价最高者为竞得人。如没有竞买人表示愿意继续竞价的，按下列规定确定挂牌结果： 　 ⑴在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于起始价（保留价），并符合其他条件的，挂牌成交。 　　⑵挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价且符合其他条件的，出价最高者为竞得人；报价相同的，后提交报价者不再报价时，先提交报价单者为竞得人，但报价低于起始价者除外。 　　⑶在挂牌期限内没有竞买人或者竞买人的报价低于起始价（保留价）或不符合其他条件的，挂牌不成交。 　　⑷根据规定转入现场竞价的，由具备相应资质的主持人主持现场竞价，现场竞价的程序为： 　　 ○主持人宣布竞价的起始价（即转入现场竞价时挂牌集体建设用地使用权最高报价按增价幅度应价的下一个价位）、竞价规则和增价幅度，并宣布现场竞价开始。 　　 ○竞买人按竞价规则应价。 　　 ○主持人确认竞买人的应价后，竞买人继续竞价。 　　 ○主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或报价，主持人以落槌方式表示成交并宣布最高应价或报价者为竞得人。 10、确定竞得人后，流转方与竞得人当场签订《挂牌流转集体建设用地使用权成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。挂牌流转集体建设用地使用权全过程及竞得人与流转方签订的《成交确认书》，须经公证机构公证。 11、竞得人须按照《成交确认书》约定的时间、地点，与流转方签订《集体建设用地使用权流转合同》（以下简称《流转合同》），并按《流转合同》约定的时间、比例缴纳成交地价款。成交地价款应当通过交易所等机构专用账户进行结算。 12、竞得人支付的竞买保证金可转作地价款，其他竞买人支付的竞买保证金，在交易机构挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。 13、交易双方结清地价款及相关费用后，交易双方持相关证明材料向土地所属区（市）、县国土资源局申请办理土地登记。 14、集体建设用地使用权挂牌流转活动结束后10个工作日内，在各区（市）、县国土资源局网站、交易机构网站、LED显示屏上公布集体建设用地使用权挂牌流转结果。； 七、 ●集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。 ●集体建设用地流转价格不得低于政府公布的该区域集体建设用地使用权流转最低保护价。 ●土地使用者应当按照规划确定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途；确需改变土地用途的，应当经原批准机关批准。 八、 ●集体建设用地使用权再流转的，流转双方持集体建设用地使用证、前次流转合同和再次流转合同等资料向原登记机关申请办理变更登记、抵押登记等手续。 ●集体建设用地使用权初次流转最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让年限，再流转年限不得超过初次流转合同约定年限的剩余年限。 ●集体建设用地使用权再流转，地上建筑物及其附着物随之流转；地上建筑物及其附着物流转，集体建设用地使用权随之流转。 ●集体建设用地使用权再流转，其初次流转合同约定的权利和义务随之转移。 九、 集体建设用地使用权再次流转应遵循以下规则： 1、集体建设用地使用权再次流转包括转让、出租、作价（出资）入股、联营、抵押等形式。 2、集体建设用地使用权再次流转，进入有形市场办理转让的程序依次为委托申请、形式审查、信息发布、征集意向受让方、组织交易、成交签约、费用收取、结算交割、出具交易鉴证书。 3、转让方向交易机构递交《集体建设用地使用权再次流转申请书》。交易机构受理申请后，审查后与转让方签订《集体建设用地使用权再次流转委托合同》（以下简称《转让委托合同》）。 4、交易机构与转让方签订《转让委托合同》后，应当统一进行信息发布，发布的范围与方式由双方自行协商确定，但在有形市场内公开交易的信息发布时间应不少于10日，转让方为集体经济组织的，集体建设用地使用权再次流转的信息发布期限不低于20日。 5、交易机构信息发布渠道包括成都农村产权交易所网站、LED显示屏及所在区（市）、县国土资源局网站等国内合作机构。 6、信息发布应包括下列内容： 　 ○集体建设用地土地使用权的基本情况； 　 ○集体建设用地土地使用权的资产评估情况； 　 ○受让方应当具备的基本条件； 　 ○按规定需发布的其他信息。 7、在集体建设用地土地使用权再次流转信息发布期内，转让方可向交易机构申请对信息发布内容进行补充和修改，并按其要求提供相应证明材料。信息发布内容补充和修改后，信息发布期限重新计算。 8、经市场公开征集只产生一个意向受让方的，可组织转让方与意向受让方进行洽谈，促使双方达成协议；经公开征集产生两个或两个以上意向受让方的，交易机构应采取公开竞买的方式组织交易。 9、成交后，交易双方应按有关规定签订《集体建设用地使用权转让合同》。 十、 流转双方应当按照合同约定支付土地使用费或提供土地。一方违约的，另一方有权解除合同，并按流转合同约定请求违约赔偿。 十一、 流转合同约定的土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应当至迟于届满前一年向集体土地所有者提出申请，经土地所有者同意，重新签订流转合同，支付土地使用费，办理土地登记后，取得集体建设用地使用权。 十二、 流转合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。 十三、 国家因公共利益需要使用集体建设用地的，依法办理征收手续，集体土地所有者和土地使用者应当服从，原建设用地使用权流转合同自批准集体土地征收之日终止。 【大陸法令】河南省鶴壁市人民政府《鶴壁市農民集體所有建設用地使用權流轉管理試行辦法》 文 / 站務8 【台灣法律網】 各縣、區人民政府，市人民政府各部門： 《鶴壁市農民集體所有建設用地使用權流轉管理試行辦法》已經市政府同意，現印發給你們，望認真貫徹執行。 二〇〇六年八月十六日 鶴壁市農民集體所有建設用地使用權流轉管理試行辦法 第一條為加強農民集體所有建設用地使用權流轉管理，促進小城鎮和城鄉一體化快速、健康發展，維護農民集體土地權益和土地市場秩序，促進土地優化配置和集約利用，根據《中華人民共和國土地管理法》、《河南省人民政府關於加快推進城鄉一體化工作的指導意見》(豫政〔2006〕33號)、《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)和《河南省農民集體所有建設用地使用權流轉管理若干意見》(豫政辦〔2003〕77號)等有關法律、法規和政策規定，結合我市實際，制定本辦法。 第二條本辦法所稱農民集體所有建設用地(以下簡稱集體建設用地)使用權流轉，是指集體土地所有權不變，依法取得並辦理了土地登記（除農戶法定宅基地和鄉鎮、村公共設施、公益事業用地外）的集體建設用地使用權，以轉讓、租賃、作價出資(入股)等方式發生轉移的行為。 集體建設用地包括存量建設用地和依法辦理農用地轉用審批手續後新增的集體建設用地。 第三條 本辦法適用於鶴壁市行政區域內，在符合鄉鎮土地利用總體規劃的前提下，村莊、集鎮和建制鎮範圍內集體建設用地使用權的流轉管理。 第四條 市、縣（區）人民政府國土資源行政主管部門按照各自職責權限負責本行政區域內集體建設用地使用和流轉的指導、管理及監督。 第五條 集體建設用地使用和流轉應遵循自願、有償、公平、公開、有限期、有流動和用途管制等原則。 國家因公共利益的需要，可以依法徵收集體建設用地，徵收已流轉的集體建設用地，應依法予以補償。 第六條 嚴格控制新增建設用地，嚴禁以「流轉」名義，擅自將集體所有的農用地和未利用土地變為建設用地。確需將集體所有的農用地和未利用土地變為建設用地的，要符合土地利用年度計劃並依法辦理審批手續。 第七條 集體建設用地不得用於商品住宅開發，用於商品住宅開發的必須依法征為國有。 第八條 鼓勵利用集體建設用地以作價入股的方式進行標準廠房開發和工商企業及基礎設施項目建設。 第九條城市規劃區（包括縣城）內的原存量集體建設用地和用於失地農民安置的集體建設用地可依法流轉。集體建設用地確定給單位或個人使用，依法報經市、縣人民政府批准，有條件的應當進入土地有形市場公開交易，屬於商業、旅遊、娛樂等經營性用地的，要比照國有土地採用招標、拍賣或掛牌方式進行。以協議方式流轉的，應當委託有土地估價資質的機構評估地價、集體決策、公開結果。 城市規劃區外的集體建設用地應當優先確定給本集體經濟組織內部成員使用。確定給本集體經濟組織以外的單位或個人使用的，應徵得本集體經濟組織村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意。 第十條縣、區人民政府應定期制定並公佈本行政區域內各類集體建設用地使用權流轉的最低限價，報市人民政府國土資源行政主管部門備案。有基準地價的地區，工業用地流轉價不得低於流轉地塊所在級別基準地價的70%，沒有基準地價的地區不得低於流轉地塊的徵地補償標準和相關稅費之和。 第十一條 集體建設用地使用權流轉應當符合下列條件： (一)符合土地利用總體規劃，城市和村鎮建設規劃； (二)符合國家法律、法規和產業政策； (三)權屬明晰、界址清楚，持有合法的土地權屬證書； (四)依照本辦法規定簽訂書面流轉合同； 第十二條 集體建設用地首次流轉按下列程序辦理： (一)土地所有者持合法的土地權屬證書，建設用地批准文件以及土地評估報告和流轉申請書等有關材料，向縣、區國土資源行政主管部門提出申請； (二)縣、區國土資源行政主管部門審查有關材料，對符合條件的，城市規劃區內的，經市、縣人民政府批准；鄉鎮規劃區內的，經縣、區人民政府批准，並報市國土資源行政主管部門備案。對不符合條件的，書面通知申請人，並說明原因； (三) 土地所有者與土地使用者簽訂集體建設用地使用合同； （四）集體建設用地使用合同應當載明土地所有者、使用者、位置、面積、用途、使用年限、使用條件、雙方的權利義務、期限屆滿時土地使用權及地上建築物的處理辦法，違約責任等內容。 (五)按合同約定交納土地收益和有關稅費後，辦理土地登記，領取集體土地使用權證書。 土地收益主要用於集體經濟的發展、公益事業的投入和農民生活的安置補償。 第十三條單位或個人依法取得的集體建設用地使用權，可以依照集體建設用地使用合同的約定流轉。集體建設用地使用權再次流轉的，經縣、區國土資源行政主管部門批准，由土地使用者雙方簽訂新的流轉合同。原使用合同載明的權利和義務隨之轉移。原土地使用者與所有者未簽訂使用合同的，流轉應徵得土地所有者同意，並由新的土地使用者與土地所有者直接簽訂合同。未按合同約定要求開發建設的宗地不得流轉。 第十四條 集體建設用地首次流轉的使用年限，不得超過同類用途國有土地使用權出讓的最高年限。再次流轉的，使用年限為首次流轉約定的使用年限減去已使用年限後的賸餘年限。土地使用年限自領取集體土地使用證之日起計算。 第十五條 集體建設用地使用權流轉時，其地上建築物、附著物隨之轉移。地上建築物、附著物轉讓的，其集體建設用地使用權隨之轉移。集體建設用地使用權流轉價格需經有土地估價資質的評估機構進行評估，評估的具體辦法另行規定。 第十六條 依法取得的集體建設用地使用權，可以設定抵押權。集體建設用地使用權抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面合同並依法向縣、區國土資源行政主管部門申請辦理抵押登記。具體辦法按《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》執行。 第十七條 集體建設用地使用、流轉和抵押，應當依法辦理土地登記。雙方當事人應當在簽訂集體土地使用合同、流轉合同或抵押合同後30日內，到所在縣、區國土資源行政主管部門申請辦理土地登記。 第十八條土地使用者不得擅自改變集體建設用地的用途。確需改變土地用途的，需經土地所有者，縣、區國土資源行政主管部門和規劃行政主管部門的同意，報原批准機關批准。簽訂集體建設用地使用合同變更協議或重新簽訂集體建設用地使用合同，按變更後的土地用途，以變更時土地市場價格補交土地收益，並依法辦理變更登記手續。 第十九條集體建設用地使用合同、流轉合同或抵押合同約定的期限屆滿，土地使用者要求續期的，應在屆滿前90日內向原批准機關提出申請，經批準可以續期的，應重新簽訂合同，支付土地收益，並重新辦理土地登記；土地使用者未申請續期的，土地使用權由土地所有者收回，其地上建築物、其他附著物按照集體建設用地使用合同的約定處理。土地使用者應交還集體土地使用證，並按規定辦理註銷登記。 第二十條集體建設用地使用權流轉發生增值的，土地增值收益中的10%歸當地人民政府，其中70%歸鄉鎮政府，30%歸縣、區人民政府，納入縣、區財政專戶，實行收支兩條線管理，主要用於對集體建設用地流轉的管理；其餘90%歸土地所有者和原土地使用者，其中土地所有者所分比例最高不超過25%，主要用於各項基礎設施建設和社會福利事業。 第二十一條 集體建設用地未經批准擅自轉讓、租賃、作價出資(入股)的，由國土資源行政主管部門依法查處。 第二十二條 違反本辦法第九條規定，集體建設用地使用權不實行公開交易的，縣、區國土資源行政主管部門不得為其辦理