08固定资金贷款的组织与管理

null第八章第八章中长期贷款的组织与管理 第一节 固定资金贷款第一节 固定资金贷款一、企业固定资金的周转与银行贷款 （一）企业固定资金的概念： 企业在生产经营过程预付在劳动手段上的资金。 （二）企业固定资金周转的特点 1、循环周期长。 2、投资一次性，收回渐次性。 3、价值补偿与实物更新在时间上相矛盾。 机器设备 厂房建筑物二、固定资产的再生产及其资金来源二、固定资产的再生产及其资金来源固定资产再生产的形式主要有两种，相应地产生了两种资金来源，银行也相应设置开办两类贷款： 1、整体更新——折旧基金——一般技术改造贷款 1966年以前，折旧基金全部上交国家统筹安排；1967年起，为了调动企业积极性，实行抵留办法；改革开放后全部留归企业。 更新是恢复固定资产原有生产能力，属于补偿性质，主要靠折旧；若更新时进行一些小型的改建扩建工程，来扩大固定资产的生产能力，就属于扩大再生产，银行相应提供了一般技术改造贷款。2、新建、扩建和改建——基本建设投资和生产发展基金——基本建设贷款和专项设备贷款2、新建、扩建和改建——基本建设投资和生产发展基金——基本建设贷款和专项设备贷款新建、扩建和改建☞基本建设 1979年之前主要靠财政拨款；之后才利用信用方式，建行对新建盈利项目实行“拨改贷”。 基本建设资金来源：生产发展基金，社会筹资，银行贷款第二节 技术改造贷款第二节 技术改造贷款一、技术改造贷款的性质 *概念：是指银行对符合贷款条件的企事业单位，因技术改造，设备更新和与之相关联的少量土建工程所需资金不足而发放的贷款。 *性质：具有垫支性和投资性双重性质。 “更新”是恢复固定资产原有生产能力，贷款具有折旧基金垫支性质 “改造”是追加投资，贷款具有投资性质 二、技术改造贷款的操作程序二、技术改造贷款的操作程序（一）贷款的申请审批 （二）贷款的发放与收回 1、每笔贷款的贷款期限一般掌握在5年以内，个别项目最长不超过7年。 2、贷款到期，如果借款单位有还款能力而不按期偿还，应视同挪用贷款处理。三、技术改造贷款的管理三、技术改造贷款的管理1.服从国家产业政策和技术改造长远规划，把握贷款支持的特点。 2.严格项目评估，保证科学决策。 3.做好贷款项目的“三算”审查，确保贷款发放、使用的合理性和效益性。 4.加强贷款风险管理，确保贷款安全收回。 5.建立和完善技术改造贷款管理的责任制，保证贷款管理的有效性。 项目概算、预算、决算第三节 基本建设贷款第三节 基本建设贷款一、基本建设贷款的种类 基本建设贷款是指银行对工业、交通运输、农垦、畜牧、水产、商业、旅游等企事业单位在新建、扩建、改建、恢复、重建的基本建设项目所需资金而发放贷款。 按资金来源的性质划分为两类： 1、国家财政预算安排的基本建设贷款（拨改贷） 2、银行运用自身资金来源举办的基本建设投资贷款（银行基建贷款）二、基本建设贷款的操作程序二、基本建设贷款的操作程序（一）贷款的申请与审批 （二）签订借款 （三）贷款的支付和使用 （四）贷款的收回 条件1☞ 3个文件： 基建贷款属于扩大再生产，为控制固定资产投资规模，借款单位申请贷款必须具备3个文件：经批准的贷款项目书；初步设计文件；项目已纳入基本建设计划。条件2 ☞ 4个可行性： 技术设计的可行性——生产工艺过关。 建设条件的可行性——用地、拆迁、设备、材料、施工力量已落实。 生产的可行性——原材料、水源、燃料、动力、“三废”治理有可靠方案。 经济效益的可行性——项目能按期投产，产品有销路，能够按期还本付息。*申请基本建设贷款的条件？三、基本建设贷款的期限与还本付息三、基本建设贷款的期限与还本付息（一）期限：小型项目最长不超过6年，大、中项目不超过12年，特大型项目不得超过15年。 * （二）还本付息 1、新增固定资产的折旧 2、基本建设收入 3、包干节余 4、项目投产后缴纳所得税之前的利润 第四节 房地产贷款第四节 房地产贷款一、房地产贷款的概念  房地产开发贷款是银行提供的涵盖土地整理储备、房地产开发与经营的融资品种。主要包括土地储备贷款、住房开发贷款和商用房开发贷款。 二、房地产贷款的特点二、房地产贷款的特点（一）贷款占用量大，周期较长 1房地产商品本身属于价值大、周期长的开发项目，使之开发过程中占用大量资金； 2房地产开发、流通和消费环节而言，存在着整体开发分散消费的特性，从而使资金回流相对较慢，占用贷款规模较大； 3消费者购房时大多选用先向银行贷款付款，然后分期还款，形成贷款期限长数额大。（二）受国家宏观经济政策影响大（二）受国家宏观经济政策影响大房地产行业链条长（上游？下游？），使之成为国民经济发展的温度计，房地产投资受国家宏观经济政策影响最大。当经济发展过热→房地产投资↑→经济泡沫→紧缩政策→ （三）风险因素多，管理难度大 政策变动风险 行业经营风险 市场风险 自然风险三、房地产贷款的管理三、房地产贷款的管理（一）贷款条件： （1）贷款用途正常、合理，有充分的偿还能力； （2）提供房地产开发项目可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、初步设计以及批准文件、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》等文件； （3）承诺以土地使用权及地上定着物为抵押，并办理抵押公证手续； （4）财务管理健全，并向贷款行提供财务报告； （5）在银行开户。（二）贷款额度、期限和利率（二）贷款额度、期限和利率额度：依据借款人资信、经济效益、申请额度和抵押物的价值综合确定。一般情况下，抵押率控制在50%左右，最高不超过70%。 期限：一般为中期贷款。 利率：基准利率基础上浮动。