论中国房价为何久烧不退

176 《商场现代化》2010年5月（上旬刊）总第610期 热点分析 短短10年时间，“买房难”已经成为让中国老百姓最头疼的问 题之一。到底是什么在推动着中国房地产价格的迅速上涨？笔者认 为，有如下几个因素。 一、 宏观因素。决定楼市走向的因素很多，包括人 口结构、宏观调控政策和房价泡沫程度等，下面我将逐 个展开分析 1.人口结构的变化 这里的人口结构包括25—40岁人口占整个国家人口的比例和 城市中城镇人口与农村人口之比。从统计数据看，我国的生育高 峰在1965年前后，1962年的出生率是3.71％，1965年是3.78％， 1970年是3.3％，一直到1978年之前出生率都在3％以上。但在 1978年，由于计划生育政策的实施，这一数据下降到了2％以下。 上世纪六七十年代出生的人们，在2000年左右正好是处于买房 高峰——这是导致2000年以来我国房地产市场持续升温的重要原 因。 此外，98年开始的大学扩招使得近十年来每年都有几百万来自 农村的大学生毕业生到城里工作，其中绝大部分人会成为永久城市 居民。而且，随着中国城镇化不断加速，农村人口大量涌入城市。 这些人虽然大部分不会永久留在城市，但他们在城里一样需要住 房，他们产下的第二代也会有相当部分留下。以上两个城市人口构 成的变化使得人们对商品房仍有巨大的需求。 2.国家政府的宏观调控政策 在美国房价大跌引发危机后，中国决策层终于清晰地看到楼 市泡沫破裂时的巨大危害，从2007年7月开始陆续出台措施，调整 银行的信贷政策、收紧房地产资金的源头。银行的信贷政策是影响 资金供应直接的重要的因素，而资金供应又决定着房价走势——当 流向房地产的资金足够多时，就可能同时在三个方面拉动房价： （1）开发商利用充足的资金囤积土地，导致土地供应紧张，推高 地价，从而推高房价；（2）在房价将持续上涨的良好预期鼓舞 下，开发商会故意囤积成品房，坐等房价上涨；（3）投机者、自 住者和投资者可以更便利地买房，这必然刺激需求，推高房价。因 此，资金是影响房价的“生命之源”，限制了资金供应，住房消费 必然受到巨大影响。而上述措施的确在08年收到一些成效，但随着 次贷危机的加剧，政府再次放松了银根，扶持房地产行业，由此引 发了再一轮房价疯长，甚至波及到了二、三线城市。 3.房地产的泡沫程度 2008年以前的10年，中国房地产处于“暴利时代”。何为暴 利？根据已故诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯•托宾提出的托宾Q比 率判断，目前我国商品房的市场价值与重置成本的比率，大约在 3—5倍之间，远大于1，明房地产业仍有200%—400%的暴利， 房屋售价中约有67%—80%的泡沫。而且，没有证据显示这一比率 在未来有下降的趋势。 二、中观因素。中观因素指房地产行业内部的影响因 素 1.房地产的市场完全程度 房地产的固定性决定了其市场是地区性市场，不同国家、不同 城市甚至一个城市不同地区之间都没有可比性。同时，房地产市场 的交易对象仅是一种权益，即所有权或部分所有权，这就使买卖双 方都不能及时了解市场的变化。此外，绝大多数购房者都是以自用 为目的，并且很少有买者一生中多次购买，对市场供求信息了解不 足；而投资或投机者由于人数较少，对诸如市场上是否存在足够多 的买家，区域内房产替代性是否强等信息同样较难获得。但开发商 对供给信息却心中有数，彼此容易结成垄断或价格默契（同盟）。 因此，房地产市场是标准的不完全市场，市场不完全，垄断高价就 很容易产生。 2.信息对称程度 目前，与房地产相关的信息基本掌握在开发商与政府有关部 门手中，既得利益集团把这些信息利用得可谓淋漓尽致。无论是地 方政府、有关部门还是开发商，公布信息时都是最大限度地让数据 “体现”自己的利益，于是不仅开发商提供的数据与政府部门经常 冲突，地方政府与有关部门提供的数据也往往有巨大差别。各种数 据互相打架，各种信息彼此冲突，在这种信息极度不对称、极度缺 失的局面下，民众无法得到真实的信息，谎言因此弥漫中国楼市。 其结果就是民众被既得利益集团牵着鼻子走了一程又一程。理论上 房地产利润是30%—40%，但开发商利用信息优势，一方面对大众 质询的房屋成本避而不谈，另一方面大肆炒作，使利润达100%甚 至300%以上！ 3.管理机制 中国房地产开发实行资质管理，对房地产实行专营。开发 商只要拿到资质，通过前期运作，凭借优势投入少量现金就可拿到 土地，拿到土地就可在银行进行土地抵押贷款付上地价款，开工建 设后又可将在建工程抵押给银行，房子完工时又可以进行按揭销售 刺激消费，每个环节都可实现空手套白狼，利用强大的银行体系支 持，大肆圈地，循环操作。管理机制的不合理加剧了房地产市场不 完全性。高额的利润使每个城市有限的几片新规划建设土地全被几 个开发商垄断，高价几乎不可避免。 中国人其实直到今天还是很传统的，骨子里对家的归属感和认 同感让他们拼了命也要买下一套房子，这便成为了地产商们坐拥高 价房的自信来源。在这场一个愿打、一个愿挨的游戏里，中国房价 要降，依然长路漫漫。 参考文献： [1]学位论文 人口年龄结构对住房需求的影响——以广州市为 例 蔡春 中山大学 2008 [2]期刊论文 未来我国房地产价格变动的趋势分析 王世杰 中 国市场2009.（35） [3]期刊论文 我国住宅类房地产价格持续上涨的原因分析 王胜 当代经济 2009. (23) [4]学位论文 我国房地产市场分类宏观调控研究 熊方军 电子 科技大学 2008 论中国房价为何久烧不退 ■ 韦丽霞 西安交通大学经济与金融学院 ［摘 要］进入2000年以后，中国房价开始迅速上涨。期间政府多次出台措施予以调控，但收效甚微。本文将从宏观与中观两个层面 逐个分析影响房价走势的因素，以此探讨中国房价久烧不退的原因。 ［关键词］房地产 价格 原因