房地产企业计税成本核算新规解读与应用

国税发(2009)31号文：房地产企业计税成本核算新规解读与应用 国家税务总局近日下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发（2009）31号文件，以下简称新31号文）和国税发（2006）31号文，以下简称老31号文）相比有较大的变化，其中变化最大的就是对开发产品计税成本的核算。新31号文第四章专门规定了计税成本的核算，内容包括计税成本的概念、成本对象的确定、成本归集的内容、核算程序、分配方法等，为帮助纳税人理解新文件对计税成本归集与分配的原理，掌握各种核算方在法实务中的应用，本文对开发产品计税成本的归集与核算过程进行了整理和归纳，供纳税人参考。 一、 什么是计税成本 根据文件第二十五条，计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 注意计税成本并非是会计核算的成本，而是按照税收规定进行核算和计量的成本，二者可能一致也可能不一致，如果并不一致，应纳税法规定进行调整。 二、 确定成本对象的原则是什么 确定计税成本，首先要确定成本对象，因为只有确定了成本对象才能进行下一步归集与分配成本的程序，这时成本核算的第一步。成本对象确定的不同，也会决定成本归集与分配的过程不同，新31号文给出了确定成本对象的原则，主要包括：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。 从上述原则看，基本精神是成本对象的划分既要同质性又要考虑差异性，主要是要保证在尽量降低核算遵从成本的前提下，使成本核算更细更准确。 三、 计税成本的主要内容 确定了成本对象之后就要明确计税成本要核算那些内容，也就是哪些支出要归集到成本对象中去。根据新31号文第二十七条规定，计税成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。开发产品计税成本支出的内容与《房地产开发企业会计制度》中规定的开发产品的成本列支内容一致，在此不再赘述。 四、 计税成本的核算程序 确定了计税成本要归集的内容，下一步就要明确如何将这些支出归集和分配到成本对象中去，也就是成本核算的程序。根据新31号文第二十八条规定，归纳如下： 第一步 将当期发生的支出归集至成本对象的成本和当期税前扣除的期间费用 第二步 再将归集到成本对象中的成本在已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象中分配 第三步 对期前已完工成本对象应负担的成本费用在已销开发产品、未销开发产品和固定资产中进行分配。 第四步 对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。 第五步 对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。 五、计税成本的归集与分配方法 以下内容需要回复才能看到 这是计税成本核算的核心内容，新31号文给出了归集原则和具体的分配方法。 和制造业成本核算方法差不多，房地产企业的计税成本也本着这样一个原则，能够直接计入成本对象的则直接计入，不能直接计入成本对象的间接成本和共同成本则用某种方法分配计入。 根据新31号文第二十九条和第三十条规定，具体分配方法和应用条件主要包括： 1、占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 土地成本，一般按占地面积法进行分配。 　　（1）一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 　　（2）分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 例：某公司取得一块开发用地1万平方米，价款1700万元，分两期开发，第一期开发5000平方米，其中A号楼占地面积1000平方米，则首先确定第一期工程成本对象应分摊的土地成本为1700*5000/10000=850万元，A号楼应分摊的土地成本为：850*1000/5000=170万元。 2、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。 　　（1）一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 　　（2）分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 例:接上例，计划建筑面积10万平方米，分两期开发，第一期开发4万平方米，其中A号楼建筑面积1万平方米，第二期开发6万平方米，共发生公共设施开发成本1亿元。则：首先第一期成本对象应分摊的公共设施配套费1亿元*4/10=4000万元。A号楼应分摊的公共设施配套费4000*1/4=1000万元。 3、直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 例：本期开发2栋楼 ，一号楼直接开发成本6000万元，二号楼直接开发成本4000万元，共同发生的借款利息1000万元。则： 一号楼分摊的借款费用=1000*6000/（6000+4000）=600万元 二号楼分摊400万元。 4、预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 原理同上，不再举例。