房地产税费

房地产税费 房地产税费 1、增值税   增值税实行三档税率，基本税率为17%，低档税率为13%，出口货物税率为零，小规模纳税人销售货物或应税劳务的征收率4%。   计算公式：   当期应纳税额 =当期销项税额 - 当期进项税额 当期销项税额 =销售额×征收率   销售额 =含税销售额÷（1+征收率）   小规模纳税人当期应纳税额 =销售额×征收率   销售额 =含税销售额÷（1+征收率）   消费额、营业税、印花税按国家有关规定执行。 税 目 税率（税额） 一、购销 0.3‰ 二、加工承揽合同 0.5‰ 三、建设工程勘察、设计合同 0.5‰ 四、建筑、安装工程承包合同 0.3‰ 五、财产 1‰ 六、货物运输合同 0.5‰ 七、仓储、保管合同 1‰ 八、借款合同 0.05‰ 九、财产保险合同 1‰ 十、技术合同 0.3‰ 十一、产权转移书据 0.5‰ 十二、营业帐簿 1.记载资金的帐簿0.5‰ 2.其他帐簿 每件5元 十三、权利、许可证照 每件5元 十四、股票交易3‰ 2、企业所得税   外商投资和外国企业的生产性企业所得税率15%，地方所得税税率为应纳税所得额3%。   内资企业年应纳税所得额低于3万元，税率18%；3万元 - 10万元，税率27%；10万元以上，税率33%。 3、个人所得税   个人所得税率适用下表   个人所得税率表(略） 注：（本表所称全月应纳税所得额是指外籍人员每月收入减除4，000元后和中国居民每月收入减除800元及定额扣除各项补贴100元后的余额） 4、房产税   计算公式：   外资全年应纳房产税=房产原值×（1-30%）×1.2%或租金收入×12%。 内资全年应纳房产税=房产原值×（1-扣除率）×1.2%或租金收入×12%。 5、土地增值税   转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。   计算土地增值税税额可按增值税乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：   增值额未超过扣除项目金额50%的部分   土地增值税税额 = 增值额×30%   增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分   土地增值税额 = 增值额×40%-扣除项目金额×5%   增值税超过扣除项目金额100%，未超过200%   土地增值税税额 =增值额×50%-扣除项目金额×15%   增值税超过扣除项目金额200%的部分   土地增值税税额 = 增值额×60%-扣除项目金额×35%   公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。     工商行政管理收费标准（略） 注：准确及详细情况可向规划建设局或有关专业管理部门查询 　  土地费收费标准     1、土地出让价格：每平方米26美元，对特殊项目可根据投资强度、产出效益、技术含量及付款期限由双方另行协商确定。     2、土地使用费：投资企业每年每平方米1元人民币。 保险福利费标准 项目     标准（按中方职工工资总额额计）     备注 养老保险金     21．00%     其中个人承担3% 失业保险金     1．10%     　 工伤保险金     0．3-0．6%     各行业费率按规定的比例缴纳 住房补助基金     39．93%     　 物价等项补贴     10%     　 注：外资企业中方职工工资不得低于开发区企业最低工资标准   住宅小区的概算（含小区配套设施）原创 某小区概算方案 一、占地：8.42亩，252.6万元（地价按30万元/亩） 二、建筑面积：10416平方米（包括地下室，不包括阳台） 三、基建造价：781.2万元（750元/平方米） 四、 市政配套费（土建和征地费用的5%）46.11万元。 五、旧城改造费（安土地2万元/亩）16.84万元 六、人防费（按建筑面积40元/平方米）：35.71万元 七、工程报建费用:73.43万元 1、规划费(放线按土地面积0.4元/平方米,规划费按1.5万元/公顷):1.75万元 2、勘探费:4.32万元 3、设计费：20．9万元 4、设计审查费(造价x 0.3%)：2.0l万元 5、招标代理费(造价x 0.3%)：2.0l万元 6、质检费(造价x0.1%)：0.67万元 7、监理费(造价x2.5％)：16.74万元 8、统筹费(造价x2.3％)：15.4万元 9、绿化:(绿化造价x30％)：16.74万元 10、节能(建筑面积5元／平方米)：4.46万元 11、预算费(造价x 0.3％)：2.01万元 12、施工合同审查费(造价x0.05%)：0.33万元 八、区内配套工程(不包括锅炉安装及设备变压器安装费用)：44．7万元 1、给水(包括二次加压)：12万元 2、电照：7万元 3、排水(包括化粪池)：10万元 4、道路：9万元 5、区内绿化［绿化造价(33.6元／平方米)<普通绿化标准价)]：6．7万元 九、不可预见费：20万元 十、管理费:20万元 十一、办理房产手续费(建筑面积的11．25％)：123.04万元 十二 、营业税(收入x 5％)：58.05万元 十三、城建税(营业税x 7％)：4.06万元 十四、教育附加税(营业税x 3.5%)：2.03万元 十五、平方米造价(不包括土地部门费用、阳台、地下室)：1373元／平方来 注： 1、方案未计算土地部门收费 2、因土质不清没有考虑基础处理费用 3、物业管理费用未计算成本内 4、锅炉变压器两项配套工程未计算成本内 5、阳台、地下室未作销售成本   推荐】土地征用费用构成(参考值） 1.1土地使用权出让金            13.34万元/亩 1.2征拨用地费            按照土地总价2-3% 1.3用地性质变更费            2元/平方米 1.4土地补偿费            1.2万元/亩 1.5国有土地补偿费            30元/平方米 1.6农业重点开发基金            0.2万元/亩 1.7耕地开垦            9元/平方米 1.8土地复垦            0.2万元/亩 1.9青苗补偿            0.1万元/亩 1.10劳动力安置            3.5万元/人 1.11土地费用合计            约18.2万元/亩   房地产开发成本及其核算 我国的房地产业在经历了狂热和低迷的大起大落后，目前正处于复苏阶段。对房产商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。本文拟对房地产开发成本内容以及在组织核算中遇到的一些问题谈一些粗浅的看法。   一、房地产开发成本的组成。   房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为三大部分：   1、土地、土建、设备费用。这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成本的80％。其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源，其成本也是不同的。土地费用的大小是一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目之前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。土建、设备费用主要根据工程合同、工程预算以及工程进度支付，最终进行工程决算。   2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。房地产业产品的特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出，因为商品房要具备居住功能，通路、通水、通电、通煤气及排水是最基本的条件，另外，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的居住条件。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如新型墙体材料费、档案保证金、绿化保证金等等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回，有些甚至本息无归。这类收费项目的特点是种类繁多，标准不一，任意性很强。由于许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，并且未在法规上予以透明的合法化，所以标准普遍偏高，加重了开发企业的负担。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，且数额较大，一般占项目总投资的10－15％，房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本的一项重要内容。   3、管理费用和筹资成本。其中筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分。房地产开发具有建设周期长、投资数额大，投资风险高等特点，因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生利息支出。因此，如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本，体现经营成果将起到非常重要的作用。   二、房地产开发成本的核算   房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。   1、关于成本归集对象。由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。笔者以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。   2、正确划分成本项目，客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。   3、关于间接费用的核算。按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。   4、关于项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，笔者以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。 合理避税不仅仅是财务部门的事，还需要市场、商务等各个部门的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手。     合法避税是指在尊重税法、依法纳税的前提下，纳税人采取适当的手段对纳税义务的规避,減少税务上的支出。合理避税并不是逃税漏税，她是正常合法的活动；合理避税也不仅仅是财务部门的事，还需要市场、商务等各个部门的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手。     1、换成“洋”企业。     我国对外商投资企业实行税收倾斜政策，因此由内资企业向中外合资、合作经营企业等经营模式过渡，不失为一种获取享受更多减税、免税或缓税的好办法。     2、注册到“宝地”。     凡是在经济特区、沿海经济开发区、经济特区和经济技术开发区所在城市的老市区以及国家认定的高新技术产业区、保税区设立的生产、经营、服务型企业和从事高新技术开发的企业，都可享受较大程度的税收优惠。中小企业在选择投资地点时，可以有目的地选择以上特定区域从事投资和生产经营，从而享有更多的税收优惠。     3、进入特殊行业。比如对服务业的免税规定：托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的养育服务，免缴营业税。婚姻介绍、殡葬服务，免缴营业税。医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务，免缴营业税。安置"四残人员"占企业生产人员35%以上的民政福利企业，其经营属于营业税"服务业"税目范围内（广告业除外）的业务，免缴营业税。残疾人员个人提供的劳务，免缴营业税。     4、做管理费用文章。     企业可提高坏帐准备的提取比率，坏帐准备金是要进管理费用的，这样就减少了当年的利润，就可以少交所得税。企业可以尽量缩短折旧年限，这样折旧金额增加，利润减少，所得税少交。另外，采用的折旧方法不同，计提的折旧额相差很大，最终也会影响到所得税额。     5、用而不“费”。     中小企业私营业主应考虑到如何对经营中所耗水、电、燃料费等进行分摊，家人生活费用、交通费用及各类杂支是否列入产品成本。     6、合理提高职工福利。     中小企业私营业主在生产经营过程中，可考虑在不超过计税工资的范畴内适当提高员工工资，为员工办理医疗保险，建立职工养老基金、失业保险基金和职工教育基金等统筹基金，进行企业财产保险和运输保险等等。这些费用可以在成本中列支，同时也能够帮助私营业主调动员工积极性，减少税负，降低经营风险和福利负担。     7、从销售下手。选择不同的销售结算方式，推迟收入确认的时间。企业应当根据自己的实际情况，尽可能的延迟收入确认的时间。例如某汽车销售公司，当月卖掉100台汽车，收入2000万左右，按17%的销项税，要交300多万的税款，但该企业马上将下月进货税票提至本月抵扣。由于货币的时间价值，延迟纳税会给企业带来意想不到的节税效果。 企业合理避税常用的七大手法      避税是指纳税人在法律允许的范围内，采取一定的形式，方法和手段，避免或者减轻税赋的行为。大体上有三种形式：合法型、非违法型、形式合法而内容不合法。 　　具体采用的手法有以下几种： 　　一、转让定价：通过关联企业，达到整体最大限度的逃避纳税义务。对产品、劳务的交易不按市场价格进行，在税率高地区采用高进低出，在低税率地区采用低进高出，以达到整体的避税。在跨国企业中甚至还存在开票公司这种形式。 二、企业存货计价避税：利用企业内部具体的核算方法和存货的市场价格变动，采用高转成本，低转利润的办法。 　　三、折旧：采用税法允许而对企业有利的折旧方法。 　　四、资产摊销法：对无形资产、递延资产、低值易耗品、包装物、材料的摊销尽可能保持成本最大化，税前利润最小化。 　　五、筹资租赁法：以支付租金的方法降低企业利润和税基。 　　六、信托手段：通过在税收优惠地区设置信托机构，让非优惠地区的财产挂靠在优惠地区的信托机构名下，利用税收优惠政策避税。     七、挂靠避税：例如挂靠在科研、福利、教育、老少边穷地区。 企业成本费用核算中的税收筹划     企业利用成本费用核算方法进行税收筹划，是指按照国家规定允许的成本核算方法、计算程序、费用分配等一系列合法要求进行企业内部核算活动，使成本费用达到最低，相对少纳税。企业在应用成本费用核算进行税收筹划时，主要应考虑以下几个问题。       一、利用成本费用的充分列支减轻企业所得税负担 　　企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税的轻重、多寡，直接影响税后净利润的形成，关系到企业的切身利益。因此，企业所得税是税收筹划的重点。从成本核算的角度看，利用成本费用的充分列支是减轻企业税负的最根本的手段。企业应纳所得税数额根据应纳税所得额和税法规定的税率计算求得。在税率既定的情况下，企业应纳所得税额的多寡取决于企业应纳税所得额的多少。应纳税所得额则由企业收入总额扣除与收入有关的成本、费用、税金和损失后计算求得。可见，在收入既定时，尽量增加准予扣除的项目，即在遵守财务会计准则和税收制度规定的前提下，将企业发生的准予扣除的项目予以充分列支，必然会使应纳税所得额大大减少，最终减少企业的所得税计税依据，并达到减轻税负的目的。     二、利用折旧方法的合理选择减轻企业的所得税负担 　　折旧是固定资产由于损耗而转移到产品成本中去的那一部分价值。正确计算和提取折旧，不但有利于计算产品成本，而且保证了固定资产再生产的资金来源。折旧是成本的组成部分，而按现行制度规定，企业常用的折旧方法有平均年限法、工作量法和加速折旧法，运用不同的折旧方法计算出的折旧额在量上不一致，分摊到各期生产成本中去的固定资产成本也存在差异。因此，折旧的计算和提取必然关系到成本的大小，直接影响企业的利润水平，最终影响企业的税负轻重。当然，由于企业折旧方法上存在差异，也就为企业进行税收筹划提供了可能。利用折旧方法选择进行税收筹划，应注意以下几个问题。 　　1.折旧方法选择要符合法律规定 　　由于税法赋予企业固定资产折旧方法选择权，也就为企业提供了税收筹划的空间。但税收筹划区别于其他节税方法的一个显著的特点是，它具有合法性，即税收筹划必须在符合法律规定和立法意图的前提下进行。因此，企业在进行折旧方法选择时必须充分了解现行法律规定。现行财务制度规定：企业固定资产折旧方法一般采用平均年限法；企业专业车队的客、货汽车，大型设备可以采用工作量法；在国民经济中具有重要地位和技术进步较快的电子生产企业、船舶工业企业、生产"母机"的机械企业、飞机制造企业、化工生产企业和医药生产企业以及其他经财政部批准的特殊行业企业，其机器设备可以采用加速折旧方法。这就要求企业在折旧方法选择上必须符合上述的有关规定，企业超出法律规定选择的折旧方法不仅不能给企业带来节税收益，相反还可能因其行为违背法律规定而使企业遭受诸如罚款的损失。 　　2.企业利用折旧方法选择进行税收筹划必须考虑税制因素的影响 　　前面已提到，折旧的计算和提取会影响企业的利润水平和税负轻重。但不同的税制条件会使折旧对企业的利润和税负产生不同的影响。一般地，在比例税制下，如果各年的所得税率不变，则选择加速折旧法对企业较有利。这是因为采用加速折旧法，在最初的年份提取的折旧较多，在后期年份提取的折旧较少，使企业获得延期纳税的好处，相当于企业在初始年份内取得了一笔无息贷款。但是，如果未来所得税税率越来越高，则选择平均年限法较有利。由于延缓纳税利益与税率高低成正比，因此，在未来所得税税率越来越高的情况下，往往会使以后年度增加的税负，大于延缓纳税的利益。当然也有可能以后年度增加的税负小于延缓纳税的利益。所以，在未来税率越来越高时，需要企业进行比较分析后，才能对企业的折旧方法作出选择。在比较分析时，必须掌握两个原则：一是固定资产使用年限须在9年以上。这是因为，采用加速折旧法企业，按规定折旧最后1年的固定资产净值应为原值的10%，依此换算平均年限法固定资折旧年限，至少需在9年以上；否则，两者的残值不等，其所产生的减税利益及现值，自然会发生差异，即由于计算口径不一致，使两者缺乏可比性，无法判断其优劣。二是未来年度所得税率调高的幅度，必须涵盖固定资产取得以后的前几年现值损失数。在累进税制下，过高的利润额，会引起过高部分对应税率的偏高，从而使税负偏高。在这种情况下，采用平均年限法，可以使企业的利润避免忽高忽低，保持在一个相对稳定的状态，减少企业的纳税。当然企业自身的条件、税率累进的急剧程度及银行利率的大小等因素，也会对折旧的节税效果产生影响。因此，在累进税制下，企业到底采用何种折旧方法较有利，仍需企业经过比较分析后才能最后作出决定。 　　3.企业利用折旧方法选择进行税收筹划必须考虑通货膨胀因素的影响 　　企业计算提取的折旧费随着产品的销售而转化为货币资金，这部分由货币资金提存累积形成的折旧基金，被企业用于补偿固定资产价值。然而，按现行制度规定，我国对企业拥有的资产实行按历史成本记账原则。这样，如果存在通货膨胀，则企业按历史成本所收回的资金的实际购买力无疑已大大贬值，无法按现行的市价进行固定资产简单再生产的重置。但是，在存在通货膨胀的情况下，如果企业采用加速折旧方法，既可以使企业加快投资的回收速度，并在抑减未来的不确定性风险的同时，将补偿的折旧基金投入企业再增值过程，以创造更多的财富；又可以使企业的折旧速度加快，有利于前期的折旧成本取得更多的税收挡避额，从而取得延缓纳税的效应，为企业增加相对的投资收益（延缓纳税额与延缓期间企业投资收益率的乘积）。可见，通货膨胀的存在对企业并非总是不利的，企业也可以通过采用加速折旧方法有效地利用通货膨胀，使企业获得抑减税负的效应。 　　4.企业利用折旧方法选择进行税收筹划必须考虑资金时间价值因素的影响 　　从表面上看，在固定资产价值既定的情况下，无论企业采用什么折旧方法，也无论折旧年限多长，计算提取的折旧总额都是一致的。但是，由于资金时间价值因素的影响，企业会因为选择的折旧方法不同，而获得不同的收益和承担不同的税负水平。资金时间价值是指资金在时间推移中的增值现象。由于资金会随着时间的推移而增值，因此，不同时间点上的同一单位资金的价值含量是不等的。这样，企业在比较各种不同的折旧方法带来的税收收益时，就不能采用静态的方法，仅就其中某一年度的折旧额及折旧带来的税收挡避额进行比较，或将折旧年限内各年的折旧额及折旧带来的税收挡避额简单相加后进行比较。而必须采用动态的方法，先将企业在折旧年限内计算提取的折旧按当时资本市场的利率进行贴现后，计算出各种折旧方法下在规定折旧年限内计算提取的折旧费用的现值总和及税收挡避额现值总和，再比较各种折旧方法下的折旧现值总和及税收挡避现值总和，并在不违背法律规定的前提下，选择能给企业带来最大税收挡避现值的折旧方法计算提取固定资产折旧。 　　5.企业利用折旧方法选择进行税收筹划必须考虑企业各年收益的分布情况 　　如前所述，在比例税制环境下，如果未来税率不变且企业各年的收益较均衡，则采用加速折旧方法对企业节税较有利；如果是在累进税制环境下，且企业的收益早期高，晚期低并有降低趋势的话，则采用加速折旧方法给企业带来的节税收益额会更大。这是因为加速折旧法，早期提取的折旧额大，晚期提取的折旧额小，刚好与企业早期利润高，晚期利润低成比例配合；使企业各年的收益均衡分布，可以避免因企业某一时期收益过高给企业带来的高税负，使企业的所得税发挥到最节省最少的地步。 　　6.企业利用折旧方法选择进行税收筹划必须考虑折旧年限的影响 　　税法赋予企业折旧方法的选择权中包含着企业对固定资产折旧年限的选择。现行财务制度和税法对固定资产折旧年限均给予企业一定的选择空间。如现行财务制度和税法均规定："电子设备的折旧年限为5-10年，运输设备的折旧年限为6-10年，房屋的折旧年限为30-40年"，等等。这样企业便可根据自己的具体情况，选择对企业有利的固定资产折旧年限对企业的固定资产计提折旧，以此来达到节约税收支出及企业的其他理财目的。一般情况下，在企业创办初期且享有减免税优惠待遇时，企业可通过延长固定资产折旧年限，将计提的折旧递延到减免税期满后计入成本，从而获劝节税"的税收收益。如，某企业属于国家规定的在"老、少、边、穷地区进行投资的生产企业"，按规定可享受免征3年所得税的优惠待遇。该企业有一电子设备，价值700000元，按规定其折旧年限为5-10年。若企业按7年计提折旧，则年折旧为100000元（假设设备无残值），扣除前3年免税期，假定该企业资金成本为10%，适用所得税税率33%，则企业因计提折旧获得的税收收益现值为[100000×（4.368-2.487）×33%]=62073元；若企业选择按10年计提折旧，年折旧为70000元，则因折旧而获得的税收收益现值为[70000×（6.148-2.487）×33%]=84499.8元。可见，在该设备折旧年限选择中，企业因折旧年限延长3年而多获得22426.8元的税收收益现值。对一般性企业，即：处于正常生产经营期且未享有税收优惠待遇的企业来说，缩短固定资产折旧年限，往往可以加速固定资产成本的回收，使企业后期成本费用前移，前期利润后移，从而获得延期纳税的好处。当然，企业对折旧年限的选择并非只有固定的模式，也不能单纯从税收的角度考虑。企业必须充分考虑各方面因素后（关键是要有利于企业管理目标的实现），对固定资产的折旧年限作出选择。     三、利用存货计价方法的合理选择减轻企业的所得税负担 　　存货是企业在生产经营过程中为消耗或销售而持有的各种资产，包括各种原材料、燃料、包装物、低值易耗品、在产品、产成品、外购商品、协作件、自制半成品等。存货成本的计算，对于产品成本、企业利润及所得税都有较大的影响。《企业会计准则》第三章第二十八条规定："纳税人的商品、材料、产成品和半成品等存货的计价，应当以实际成本为原则。各项存货的发出和领用，其实际成本价的计算方法，可以在先进先出法、后进先出法、加权平均法、移动平均法和个别计价法等方法中任选一种。"现行税制和财务制度也对存货计价作出同样的规定。以上规定，为企业进行存货计价方法的选择提供了空间，也为企业开展税收筹划，减轻所得税税负，实现税后利润最大化提供了法律依据。企业利用存货计价方法选择开展税收筹划，必须考虑企业所处的税制环境及物价波动等因素的影响。一般情况下，企业利用存货计价方法选择进行税收筹划研究，必须注意以下几个问题： 　　1.在实行累进税率条件下，选择加权平均法或移动加权平均法，对企业发出和领用存货进行计价，可以使企业获得较轻的税收负担 　　这主要是因为采用平均法对存货进行计价，企业计入各期产品成本的材料等存货的价格比较均衡，不会忽高忽低，特别是在材料等存货价格差别较大时，可以起到一个"缓冲"的作用，使企业产品成本不致发生较大变化，各期利润比较均衡。不至于因为利润忽高忽低而使利润过高会计期间套用过高税率，加重企业税收负担，影响企业税后利润最大化目标的实现。 　　2.在实行比例税率条件下，对存货计价方法进行选择，必须充分考虑市场物价变化趋势因素的影响 　　在物价持续上涨的情况下，选择后进先出法对企业存货进行计价，可以使期末存货成本降低，本期销货成本提高，使企业的销售收入扣除成本后的收益，即企业计算应纳所得税额的基数相对的减少，从而达到减轻企业所得税负担，增加税后利润数额的目的。相反，在物价持续下降的情况下，则应选择先进先出法对企业存货进行计价，才能提高企业本期的销货成本，相对减少企业当期收益，减轻企业的所得税负担。而在物价上下波动的情况下，则宜采用加权平均法或移动加权平均法对存货进行计价，以避免因各期利润忽高忽低造成企业各期应纳所得税额上下波动，增加企业安排应用资金的难度。特别是由于税收必须用现金支付刚性约束与按账面收益计算企业应纳所得税额矛盾的客观存在，可能会使企业在应纳所得税额过高年度因没有足够的现金交纳税收，而陷入财务困境，继而影响企业的其他理财活动，甚至使企业的名誉受损，制约企业的长远发展。可见，不同的物价环境，对企业存货计价方法的选择会产生不同的影响。这就要求企业在利用存货计价方法选择进行税收筹划时，必须开展充分的市场调查，收集准确的信息资料，并在研究、分析、论证的基础上，对即将到来的会计年度的物价趋势作出客观、准确的判断。然后以此为依据，选择最有利于减轻企业税收负担的存货计价方法对企业存货的发出和使用进行计价。 合理转换工资、薪金与劳务报酬      《中华人民共和国个人所得税法》规定我国个人所得税对工资、薪金所得采用的是九级超额累进税率，随着应纳税所得额的增加，其适用的税率也随着攀升，因此，对工资、薪金类所得的筹划就显得特别重要了。   　　案例一：王先生2004年5月份从单位获得工资类收入800元，由于单位工资太低，王先生同月在A企业找了一份兼职工作，收入为每月2000元。如果王先生甲企业没有固定的雇佣关系，则按照税法规定，工资、薪金所得与劳务报酬所得分开计算征收。这时，工资薪金所得没有超过基本扣除限额1600元不用纳税，而劳务报酬所得应纳税额为（2000-800）元×20%=240元，因而王先生5月份应纳税额为240元。如果王先生与甲企业有固定的雇佣关系，则由甲企业支付的2000元作为工资薪金收入应和单位支付的工资合并缴纳个人所得税，应纳税额为（2000+800-1600）元×10%-25元=95元。在该案例中，如果王先生与甲企业建立固定的雇佣关系，则每月可以节税145元（240元-95元)，一年在则可节税1740元。 　　案例二：在有些情况下，将工资、薪金所得转化为劳务报酬所得更有利于节省税收。例如，李先生系一高级技师，2004年5月获得某公司的工资类收入62500元。如果李先生和该公司存在稳定的雇佣与被雇佣关系，则应按工资、薪金所得缴税，其应纳税所得额为62500元-1600元=60900元，其应纳税额为60900元×35%-6375元=14870元。如果李先生和该公司不存在稳定的雇佣与被雇佣关系，则该项所得应按劳务报酬所得缴税，其应纳税额为50000×30%-2000元=13000（元）。因此，如果李先生不存在稳定的雇佣关系，或采取某些可能的措施，使得与该公司没有稳定的雇佣关系，则他可以节省税收1870元（14870-13000）。 　　案例三：在一般的情况下，将工资、薪金所得和劳务报酬所得分开有利于节省税款。例如，朱小姐2004年4月从公司获得工资、薪金收入共40000元。另外，该月朱小姐还获得某设计院的劳务报酬收入40000元。根据个人所得税法的规定，不同类型的所得分类计算应纳税额，因此计算如下：工资、薪金收入应纳税额为（40000-1600）元×25%-1375元=8225元，劳务报酬所得应纳税额为40000元×（1-20%）×20%=6400元，该月朱小姐共应纳税14625元（8225元+6400元）。如果朱小姐不对这两项所得分开缴税，而是合并纳入工资、薪金所得缴纳，则朱小姐7月份应缴纳个人所得税税额为（40000+40000-1600）元×35%-6375元=21065元。因而分开缴纳可以节省税收6440元（21065-14625）。 名词解释 　　工资、薪金所得与劳务报酬所得转换。工资、薪金所得是指个人在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织中任职或者受雇而取得的各项报酬，是个人从事非独立性劳务活动的收入；而劳务报酬是指个人独立地从事各种技艺、提供各项劳务所取得的报酬。两者的主要区别就是，前者提供所得的单位与个人之间存在着稳定的雇佣与被雇佣关系，而后者不存在这种关系。 增值税合理避税要点: 一、增值税合理避税要点与方法 通过１９94年税制改革，增值税已经成为国税的第一大税，也是我国财政收入的主要来源。根据增值税的优惠政策和法律条文，增值税的避税要点主要有以下几个方面。 １．根据增值税条例规定的基本税率和低税率的差别，利用基本税率的项目与低税率项目混合，以低税率来避税.增值税条例规定仅有５类货物可以享受低档税率，而避税者则是千方百计地将其他货物混入这５类之内。其所应用的手段一方面在于根据税收法规对这５类货物的界定上的缺陷或疏忽，例如这５类货物中有农机和农用物品这一类，规定适用１３％税率的农机是指农机整机，而农机零部件则不属于“农机”的征收范围，而一些生产农机的企业也许既生产农机整机也销售农机零部件，而且可以把一些小农机装配成功能效用更大的农机，在实际生活中往往很难区分哪些是销售整机的收入，哪些是销售部件的收入，而且是否因为一些小农机可以装配成更大的农机而认为这些小农机是属于１７％税率的“零部件”，恐怕这都很难界定。所以企业就往往利用这些法规规定上的模糊概念来逃避较高的税收。这就要求税务主管部门在法规的界定上应该准确严密，从而防止避税。另一方面，企业利用税率差异避税的手段还在于人为地混合高、低税商品，与前一种手段相比，这种手段就显得更加赤裸和恶劣。例如，法规明文规定农用汽车、机动渔船不属于“农机”的范畴，但一些企业就偏偏通过各种虚假手段将它们混入“农机”，按１３％税率纳税。对于这类避税的反避税，税务机关就应该着重在查证上下功夫了。 ２．通过挂靠几种免征增值税项目来达到避税的目的 新增值税条例规定了几类免征增值税项目，于是一些企业就以各种方式挂靠在这几个项目名下，利用免税项目，进行有效的避税活动。 ３．利用采购农产品享有１０％的扣除条款来避税 这方面，往往避税额比较大，特别是直接从农民手里收购的农产品，因为这部分商品与农民有关。由于我国长期以来商品经济不发达，农产品商品化程度低，导致农产品买卖的结算制度、付款制度以及票证管理极不健全，这给企业避税带来很多机会。如企业可扩大购人农产品的收购额，从而扩大了扣除税额，甚至虚减利润，影响所得税的征收。 ４．利用一般纳税人和小规模纳税人的区别来避税 由于一般纳税人和小规模纳税人税款计算是不同的，而且在这两种计算方法中也许一种对纳税人来说特别有利，于是就有可能将一般纳税人故意降格为小规模纳税人，或者有条件成为一般纳税人的故意不作一般纳税人认定以便于避税。当然也有可能本不符合一般纳税人条件的企业通过各种手段以便被认定为一般纳税人，从而达到少纳税款的经济目的。 ５．利用增值税发票避税 由于新增值税按增值税专用发票所注明的增值税款来扣除进项税额，所以从某种意义上说，增值税票几乎已取得了与人民币同样的效能。企业为了尽可能地增加进项税额，就在专用发票上打主意。比如有两项交易，一项可以开专用发票但价格较高，但另一则不能开具专用发票但价格很便宜。企业在权衡收益以后，也许就更乐意选择前者，因为可扣的进项税额远大于价格的差异。为扩大进项税额，有的纳税人甚至不惜利用假发票或涂改发票来达到逃税目的。增值税专用发票的使用对于税务机关的征管工作也是一个严峻的考验。 ６．利用不同货物销售价格进行避税 由于增值税的销项税额与销售额有关，纳税人为使其销项税额尽可能小，就有可能人为地压低销售价格，与购买方串通一气以达到少纳税的目的；同时压低的这一部分价格则有可能从购买方以其他方式获得一部分补偿，而购买方也获得一部分利益，双方利益均沾。这种避税方式在关联企业间更为常见。 ７．通过委托加工费避税 这也需要双方联合起来，人为扩大委托加工费，以增加进项税额，从而达到避税目的。 ８．利用不正当的进口价格避税 这与第六条有某些相似之处，所不同的则是纳税人通过与国外联结，压低进口货物价格，从而减少进口货物的计税依据，直接减少应纳税款。 合理避税面面观 ＊节税的效果远远大于增收 　　有一家软件公司的老总曾一度深感困惑，他的一位年薪30万元的核心技术人员被另外一家公司“挖”走了，而据了解对方所支付的年薪却仅为20万元，再加上各种福利待遇，这位技术人员的年薪高于了26万元。是所得税在作怪——该软件公司所谓的30万元年薪是含税工资，如此高薪无法在税前列支，真正拿到个人手中的其实仅有24万元，其中的约6万元以个人所得税的形式流走了，“只需做一些简单筹划，结果就会大不一样。”其实，企业可适当减少以直接工资形式发放报酬的比例，而在合理的限度内提高员工个人“福利”，比如报销员工的个人消费支出，以公司名义为员工购置汽车等固定资产。此类做法在让员工获得实惠的同时，还可增强其精神上的满足感。而且，由于相关费用可以税前列支，企业所得税支出也会大为降低。 　　＊换成“洋”企业 　　我国对外商投资企业实行税收倾斜政策，因此由内资企业向中外合资、合作经营企业等经营模式过渡，不失为一种获取享受更多减税、免税或缓税的好办法。 　　＊ 注册到“避税绿洲” 　　凡是在经济特区、沿海经济开发区、经济特区和经济技术开发区所在城市的老市区以及国家认定的高新技术产业区、保税区设立的生产、经营、服务型企业和从事高新技术开发的企业，都可享受较大程度的税收优惠。中小企业在选择投资地点时，可以有目的地选择以上特定区域从事投资和生产经营，从而享有更多的税收优惠。 　　＊进入特殊行业 　　比如对服务业的免税规定：托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的养育服务，免缴营业税。 　　婚姻介绍、殡葬服务，免缴营业税。 　　医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务，免缴营业税。 　　安置“四残人员”占企业生产人员35%以上的民政福利企业，其经营属于营业税“服务业”税目范围内（广告业除外）的业务，免缴营业税。 　　残疾人员个人提供的劳务，免缴营业税。 　　企业可提高坏帐准备的提取比率，坏帐准备金是要进管理费用的，这样就减少了当年的利润，就可以少交所得税。 　　企业可以尽量缩短折旧年限，这样折旧金额增加，利润减少，所得税少交。另外，采用的折旧方法不同，计提的折旧额相差很大，最终也会影响到所得税额。 　　＊合理提高职工福利 　　中小企业私营业主在生产经营过程中，可考虑在不超过计税工资的范畴内适当提高员工工资，为员工办理医疗保险，建立职工养老基金、失业保险基金和职工教育基金等统筹基金，进行企业财产保险和运输保险等等。这些费用可以在成本中列支，同时也能够帮助私营业主调动员工积极性，减少税负，降低经营风险和福利负担。企业能以较低的成本支出赢得良好的综合效益。 ＊ 做足“销售结算”的文章 选择不同的销售结算方式，推迟收入确认的时间。企业应当根据自己的实际情况，尽可能延迟收入确认的时间。例如某具销家售公司，当月卖掉10000种大小家具，总计收入3000万左右，按17%的销项税，要交510多万的税款，但该企业马上将下月进货税票提至本月抵扣。由于货币的时间价值，延迟纳税会给企业带来意想不到的节税的效果。 　　＊用足税收优惠政策 　　新税法的颁布实施将减免税的权力收归国务院，避免了减免税过多过乱的现象。同时，税法又以法律的形式规定了各种税收优惠政策，如：高新技术开发区的高新技术企业减按15%的税率征收所得税；新办的高新技术企业从投产年度起免征所得税2年；利用“三废”作为主要原料的企业可在5年内减征或免征所得税；企事业单位进行技术转让以及与其有关的咨询、服务、培训等，同时，现在全国各地经济开发区如雨后春笋，他们开出的招商引资条件十分诱人，大多均以减免若干年的企业所得税、减免各种费用等等条件吸引资金、技术和人才。如果您的企业是高新技术产业或受鼓励产业，如此优惠的条件当然成为企业规避税收的优先考虑因素之一。 　　捐赠基金，这种作法在国外屡见不鲜例。例如财富500强中的很多公司每年会将大量的钱财投入到他们的基金会中，还有一些有名望的首席执行官，也会热心于捐款。这是因为在很多国家有这样的法律规定，捐赠基金就可以得到税收方面的减免。 　　购买艺术品。应该说避税的方法没有比这更好更高雅了。从梵高到达利，从青铜面具到雕塑，把应该纳税的钱用于收藏，这谁也说不出什么来。 　　高估广告费用。现代公司的运做中，广告费用占有较大成本比重。因而众多广告公司将广告费用高估，通过这种差额达到避税目的。甚至另建广告公司专门作本公司的广告，并且专门对本公司“高额收费”，而广告费又算在公司成本里不必交税。 企业避免税收风险就像房子防火一样，是一种事前的设计。房子要防火可以采取两种基本途径，一是室内装修要用防火材料，二是要控制好电路等火源，税收筹划正起着防火作用。“是防火但不是救火”。 合法避税是纳税人采取适当的手段对纳税义务的规避,减少税务上的支出。合理避税并不是逃税漏税，它是一种正常合法的活动；合理避税也不仅仅是财务部门的事，还需要市尝商务等各个部门的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手。必须强调一点：避税必须合理、合法，它与偷税、漏税以及弄虚作假钻税法空子有质的区别。 房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方面： 　　其一，开发成本成本项目构成、核算的特殊性； 　　其二，商品房营业收入确认的条件和依据不同； 　　其三，涉及相关税金的核算内容更加广泛。 　　本文拟仅对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算，作如下探讨。 　　根据《施工房地产开发企业财务制度》以及《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个： 　　1.土地征用及拆迁补偿费 　　2.前期工程费 　　3.建筑安装工程费 　　4.基础设施费 　　5.公共配套设施费 　　6.开发间接费用 　　一般情况下，开发成本中土地征用及拆迁补偿费以及建筑安装工程费会占总成本的70％左右。现在房地产开发企业的土地基本上都是通过竞拍方式取得的，“土地征用及拆迁补偿费”的核算也就很简单了。而“建筑安装工程费”的核算正确与否，直接关系到成本核算的质量以及会计信息的披露。因此，房地产开发企业的成本核算中，“建筑安装工程费”的核算尤为重要。 　　在新会计准则体系以及《企业会计制度》中，均没有对房地产开发企业成本核算的具体规定。根据新准则的要求，结合房地产开发企业会计核算的实际情况，对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算所使用的会计科目、核算程序作如下介绍： 　　一、应使用的主要会计科目 　　要正确核算房地产开发企业的“建筑安装工程费”，主要应使用“原材料”、“应付账款”、“预付账款”、“开发成本”等会计科目。 　　（一）原材料 　　1.本科目核算房地产开发企业库存的各种材料设备，包括原料及主要材料、辅助材料、工程设备、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的计划成本或实际成本。 　　2.根据房地产开发企业的实际情况，可在本科目下设置“库存材料”、“库存设备”两个二级明细科目。再按材料设备的保管地点（仓库）、材料设备的类别、品种和规格等进行明细核算。 　　3.原材料的主要账务处理。 　　（1）企业购入并已验收入库的材料设备，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“材料采购”或“在途物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。 　　（2）自制并已验收入库的材料，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“开发成本”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。 　　（3）委托外单位加工完成并已验收入库的材料，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“委托加工物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。 　　（4）生产经营领用材料设备，借记“开发成本”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”等科目，贷记本科目。 　　（5）企业拨给承包单位抵作预付备料款或预付工程款的材料设备，借记“预付账款”科目，贷记本科目； 　　（6）出售材料结转成本，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目。 　　（7）发出委托外单位加工的材料，借记“委托加工物资”科目，贷记本科目。 　　采用计划成本进行材料日常核算的，发出材料还应结转材料成本差异，将发出材料的计划成本调整为实际成本。 　　采用实际成本进行材料日常核算的，发出材料的实际成本，可以采用先进先出法、加权平均法或个别认定法计算确定。 　　4.本科目期末借方余额，反映企业库存材料的计划成本或实际成本。 　　（二）应付账款 　　1.本科目核算房地产开发企业因购买材料物资（含设备）和接受劳务供应等应付给供应单位的价款，以及因出包工程应付给工程承包单位的工程价款。 　　2.本科目应按应付账款类别设置明细科目，如“应付购货款”、“应付工程款”等，并分别按供应单位和承包单位的户名设置明细账进行明细核算。 　　3.应付账款的主要账务处理 　　（1）企业购入材料物资发生的应付账款，应按全部金额，借记“原材料”科目，贷记本科目。如果上述物资的货款已经预付，则应将预付的货款自“预付账款”科目转入本科目，借记本科目，贷记“预付账款”科目；支付货款时，应扣除已付的货款；偿付的货款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。 　　（2）企业接受供应单位提供劳务而发生的应付款项，应根据供应单位的发票账单，借记有关成本费用科目，贷记本科目，支付款项时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。 　　（3）企业与承包单位结算工程价款时，根据经审核的承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记本科目。扣回预付工程款和备料款时，借记本科目，贷记“预付账款”科目。支付给承包单位的工程款时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。 　　（4）企业开出、承兑商业汇票抵付应付账款时，借记本科目，贷记“应付票据”科目。 　　（三）预付账款 　　1.本科目核算房地产开发企业按照工程合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。 　　预付给承包单位抵作备料款的材料，也在本科目核算。 　　2.本科目应设置以下两个明细科目： 　　（1）预付承包单位款； 　　（2）预付供应单位款。 　　3.预付账款的主要账务处理 　　（1）企业预付给承包单位的工程款和备料款，借记本科目，贷记“银行存款”科目； 　　（2）拨付承包单位抵作备料款的材料，借记本科目，贷记“原材料”等科目； 　　（3）企业与承包单位结算工程价款时，根据承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记“应付账款一应付工程款”科目，同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款，借记“应付账款”科目，贷记本科目。 　　（4）企业预付给供应单位的货款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。收到所购物资的发票账单，根据发票账单的应付金额，借记“原材料”科目，贷记“应付账款”科目；同时，将预付的货款自本科目转入“应付账款”科目，借记“应付账款”科目，贷记本科目。 　　预付账款不多的企业，也可将预付的账款直接记人“应付账款”科目的借方，不设置本科目。 　　（四）开发成本 　　1.本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。 　　企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。 　　出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“其他业务成本”科目，不通过本科目核算。 　　企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。 　　2.企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。 　　3.企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。 　　4.开发成本的主要账务处理 　　（1）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式建设的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款——应付工程款”科目。 　　（2）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“