小黄车产生的问题5则

小黄车产生的问题5则 以下是网友分享的关于小黄车产生的问题的资料5篇，希望对您有所帮助，就爱阅读感谢您的支持。 《小黄车的道德问题范文一》 小黄车的道德问题 我们学校校园很大，平时上下课都是骑自行车，虽然基本上人手一辆自行车，但是小黄车的出现还是极大的方便了很多人的出行。但是，前几天在回寝室的路上，和一个同学聊起小黄车，他说今天小黄车的服务器崩了，然后他问我知不知道他怎么解锁的吗,然后他告诉了我一个他在新闻上面看见的小学生介绍的方法。该方法不需要借助任何电子设备，也不需要提前知道密码或者任何和密码相关的数字，知道这个方法就相当于成为了永久免费VIP 。 小黄车方便了我们学生，是我们的共有财产，我们应该爱惜它，遵从它正确的使用方法。每个社会成员既要遵守国家颁布的有关法 1 律法规，大学生应当全面了解公共生活领域中的各项法律法规，认真学习社会公共生活中的道德规范，是自觉遵守社会公德的前提和基础，要在形成正确道德认知的基础上遵纪守法。遵纪守法是社会公德最基本的要求，是维护公共生活秩序的重要条件。在社会生活中，每个社会成员既要遵守国家颁布的有关法律法规，也要遵守特定公共场所的有关规定。大学生应当全面了解公共生活领域中的各项法律法规，牢固树立法治观念，自觉遵纪守法。自觉遵守社会公德公共生活与每个人都密切相关，每个人都应自觉遵守社会公德。大学生是宣传和践行社会公德的重要力量，更应该在遵守社会公德方面作出表率。 认真学习社会公德规范。认真学习社会公共生活中的道德规范，是自觉遵守社会公德的前提和基础。大学生要通过学习明确社会公德规范的基本内涵、要求，在公共生活中自觉规范、调整自己的行为方式，以良好的风范和人格影响他人。 自觉培养社会公德意识。一个具有社会公德的人，不仅要熟知社会公德规范，更要有自觉遵守、维护社会公德的意识。培养良好的社会公德意识，要在形成正确道德认知的基础上，增强社会责任感和使命感，养成履行社会公德的行为习惯。 努力提高践行社会公德的能力。“勿以恶小而为之，勿以善小而不为。”社会公德需要在点点滴滴的日常小事中践行。 2 大学生参与社会公德实践活动可以真切地体会到什么是符合社会公德规范的言行，什么是不符合社会公德规范的言行，从而在实践中不断提高自身的社会公德素养，并带动他人、影响他人。 所以，我认为对待小黄车，我们应该老老实实按照应当的使用方法，保护我们的公共财产，在方便了我们的同时，也方便了ofo 的工作人员。 《共享单车的最后赢家:小橘车or小黄车,这是个问题范文二》 专注校园交通代步市场的ofo在拿到滴滴和多家国内外顶级投资机构的1.3亿美元的C轮融资后，终于走出象牙塔，进军城市“最后一公里”的无桩共享单车市场。 ofo的加入，让共享单车这个市场变得热闹非凡。在这个最后一公里的赛场上，既有来自政府背景的有桩城市公共单车，如北京市公共自行车，海淀智享单车(固定区域停放的无桩共享单车);又有早已布局城市共享单车，并且先前在市场中占主导地位，刮起橘色风潮的摩拜单车;还有其他虎视眈眈，蓄势发力的共享单车产品，如小鸣单车，优拜单车等等，甚至还在部分校园里出现了分时租赁的电动两轮车-电斑马。 3 走在北京的大马路上，时不时可以看见骑着小黄车，小橘车，以及红白相间，或浅蓝色城市公共自行车的上班族。 今天在共享单车领域群雄逐鹿，日趋白热化的竞争场面仿佛似曾相识，2013年的打车软件，在市场竞争最高峰时期，单就我个人使用过的打车软件就达到了5款。2014年的各种领域的O2O，美甲，按摩，洗车等等各种服务渗入到人们生活的各个角落。2015年的定制班车竞争白热化的时候，在影响中国互联网进程的后场村路，不出一百米就能看见四五辆互联网定制班车。 喧嚣过后，能坚持到最后活下来的才有可能成为市场赢家，虽然烧钱还在继续，盈利遥遥无期。对比摩拜和ofo这两家的产品 如今在北京的大马路上，市场占有率以及使用率最高的也就是摩拜和ofo这两家的产品了。今天我们就来分几个方面，对比一下这两家公司的产品。 1. 注册流程 两家的注册都很简单，用手机号加验证码即可快速注册。但如果要使用单车，必须缴纳押金，完成实名注册。ofo需要缴纳押金99元，而摩拜则需要缴纳299元。两家都在首次缴纳押金后赠送1元车费，这个小小的优惠给用户首次体验产品提供了很大便利。ofo还可以不通过APP，直接关注ofo微信公众号，通过手机验证后即可使用。 4 在注册这个环节的体验上，两家平分秋色。 2. 外观 摩拜单车以银灰色加橘红色为主要配色，全铝车身，采用防爆实心轮胎，对车锁，闸线等部分做了封装，采用转动车铃，整体造型简洁干净，看起来科技感十足，亮橘红色的轮毂使得摩拜在街头有很高的辨识度。据有关媒体消息，膜拜正在上海测试最新的“小蓝车”，新款摩拜单车在造型上与小 橘车有很大不同，不过北京地区尚未发现有此新款摩拜单车。 ofo小黄车，整车全身为亮黄色。车锁采用机械密码锁，其余车身配件与普通自行车并无二异，因此看起来有一定的廉价感。10月9日，ofo刚刚推出但尚未投放市场的ofo3.0版的单车对车身进行了全面升级:车把改为三角形倒立，可调节车座，转动车铃，实心轮胎等等改造，使得车身变得更结实耐用。 外观上，个人认为摩拜单车更胜一筹，看起来更简约，科技感更强。 3.找车 摩拜单车因为车体内本身有定位组件，所以可以在APP界面上直接看到自己身边有车的地点，然后 按图索骥去找车，也可以在出发前预定单车。这样就不用 5 担心出门找不到车了。 ofo 则只能看到你周边拥有的小黄车数量，却无法精确定位。只能看到车才能使用。 找车体验上，摩拜做的更优秀，用户体验更好。 4. 开锁 摩拜单车通过APP内置的扫码组件，可以通过扫描车身的二维码，或者直接输入车身编号来给服务器发送消息，在车子处于可用状态时，然后服务器会直接返回开锁指令，接受指令后，车锁直接打开。整个解锁过程大约需要半分钟左右。 但是在用车高峰期，经常会遇到解锁失败的情况。 ofo的车锁是机械锁，分为转轮锁和键盘锁两种，通过在APP或微信公众号内输入车身编号，服务器会返回当前车辆的机械锁密码，手动转动密码锁解锁后开始用车。但是在使用过程中笔者也遇到了几次输入车牌后服务器返回类似“没有此号码车辆” 的错误提示。 在开锁的可靠性和操作易用性上比较，摩拜的开锁体验比ofo更优，操作少，且不需要手动解锁。 5. 骑行体验 因为内置传动轴，摩拜单车的车身重量达到了25公斤左右，为普通自行车的2倍。看起来整车低矮的摩拜单车，座 6 椅高度不允许调整，然而骑上后竟然不觉得憋屈，整个人骑行过程中比较舒展。但由于车身重量和传动装置的原因，骑起来比一般自行车要略微费力一些。想要减肥的姑娘可以考虑 多骑骑。 ofo跟平时骑的买菜车的骑行体验其实并无二异，辐条车圈，链条传动，坤车造型，一切都是熟悉的感觉。只是骑起来感觉车身比较晃，会有轻微异响。但车身骑起来相对摩拜来说轻快了不少，适合中短途(3公里)左右的骑行。 骑行体验上两家基本持平，也可以说是各有优劣。 6. 还车 摩拜单车要求换车时将车停放在”路边白线的区域内“或者是路边不阻碍交通的空旷区域。严禁停放在小区，地下室及室内车库中。因此停放要求还是很宽松的，到达目的地后，找好地方停好车，锁车即可自动完成计费，随停随走。 ofo单车的停放地点要求与摩拜基本一致，也是要求停放在不阻碍交通的安全区域。但是要求关 锁后，需要手动打开软件，点击结束用车，才能终止计费。并且，ofo还要求你在锁车后，手动拨乱密码锁位置防止被他人无密码直接开锁。这个，已经不能算是用户体验的问题了，可以算是严重bug，甚至是重大缺陷了。 还车体验上，摩拜毫无疑问胜出。 7 7. 计费规则 两款车都采用分时段计费，开锁开始计费，锁车结束使用则停止计费。 (1)摩拜单车 每半小时1元，每日不封顶。但是摩拜单车对于摩拜信用分在80分以下的用户，采取每半小时100元的惩罚性收费策略。而造成膜拜信用分数低下的原因是换车地点不在运营区域，违规使用单车等等。 (2)ofo的计费 学校师生用户为0.5/小时，非师生认证用户1元/小时，不满1小时按1小时收费。 虽然从收费上，ofo的计费更划算。但作为解决“最后一公里”的关键使用场景下，两家的收费实际上是没有差别的。 整个使用过程来看，摩拜单车的使用体验更流畅一些，可靠性更高。ofo的整个使用流程实际上存在诸多bug，具体哪些大家可以自行发现，需要改进的路还有很长。 小结 不管这场最后一公里的战役结局怎样，共享单车百花齐放的局面，对解决城市短途交通问题提出了更好的解决方案，给出地铁后还要步行20分钟到公司的上班族带了切实的便利。不论谁是最后赢家，都是互联网对传统交通方案的胜利，是共享经济的胜利，这才是科技给我们带来的最真实的改 8 变。 作者:shulang(微信公众号:博观杂谈) 人人都是产品经理(woshipm.com)中国最大最活跃的产品经理学习、交流、分享平台 《AMD,小黄斑的大问题范文三》 黎晓新，北京大学人民医院副院长、眼科主任、教授、主任医师、博士生导师，1986年于德国Essen大学眼科医院获博士学位，身兼中国医师协会眼科医师分会第一届委员会副主任委员、中华医学会眼科学分会副主任委员等多职。致力于视网膜玻璃体手术和眼底疾病的研究与治疗，是我国现代玻璃体手术的开拓者之一。主攻玻璃体视网膜病变、复杂性视网膜脱离、糖尿病视网膜病变、眼外伤的手术治疗、眼部肿瘤的手术治疗和视觉电生理，其手术质量和诊断水平居国内领先地位。 视觉的重要性，没有人可以否认。常人一生所获知的信息中，靠眼睛获取的，占到了90%以上。所以，我们绝大多数人都很关注眼部疾病:近视、白内障、青光眼……甚至“红眼病”。但是，一种受到了眼科专家极度关注的疾病，我们绝大多数人却不甚了解――年龄相关性黄斑变性(AMD)。 AMD，年轻人也有罹患可能 9 之所以受到眼科学界的极度关注，既是因为人类寿命的增长导致了AMD的发病率上升，也因为它在西方国家已经成为导致人们视力丧失的主要疾病。眼部的许多疾病，都是可以治疗的，比如白内障，只要置换人工晶体，就可以重获视力;而AMD的治疗方法非常有限，被眼科界公认为最难治疗的疾病之一，一旦罹患，很难根治。 目前在西方国家，AMD是造成50岁以上人群失明的首要原因。在美国黄斑变性导致的盲人比青光眼、白内障和糖尿病视网膜这3种常见眼病致盲人数的总和还要多。我国有关专家在1990年代所作的3次流行病学调查显示，50~59岁AMD发病率为3.66%~5(50%，60~69岁发病率为6.04~11.19%。随着我国城市人口老龄化加剧，该病上升趋势明显，但是公众对AMD的认识和关注度仍非常不够，这也是导致贻误治疗时机的重要原因。一项国际调查显示，在受调查的成人中只有,,认为AMD是50岁以上人致盲的主要原因，82,的受调查者并不熟悉AMD。 AMD是一种慢性、进行性的黄斑变性疾病，而黄斑是视网膜中心主司精细视觉的部位，虽然很小，但它一旦出现“故障”，就会导致严重问题:视力减退，甚至失明。更可怕的是，有太多的人对这个疾病不了解，不能及时、有针对性地找到专门治疗眼底疾病的专家，致使病情延误，甚至失明。 AMD的常见症状有:视力模糊，视力减退，视物变形，眼前固定黑影，或者眼前有打闪的感 10 觉等。一旦出现以上症状，要尽早到医院检查，早期发现，早期治疗，越早治疗，效果越好。 虽然AMD是一种与年龄关系密切的疾病，但也不是说年轻人就没有罹患的可能。近年来治疗AMD的方法越来越多，医生对它的治疗也越来越有信心，但一旦罹患AMD，要想视力得到完全的恢复，目前来说几乎是不可能的。所以，一旦有视力减退的症状，及时就医，保住视力就显得十分重要。 粗纤维饮食可降低AMD的发病率 对于服用维生素是否可以降低罹患AMD几率的问题，国外调查并没有十分确切的结论。但还是建议食用粗纤维饮食、服用抗氧化的维生素制剂，因为它们可能会降低AMD的患病几率。 距今为止，AMD仍是一个只能控制症状而不能完全治愈的疾病，一旦罹患，一定要到正规医院就诊、治疗，千万不要轻信打着“偏方”旗号诈骗钱财的医药骗子，否则不但在经济上要蒙受损失，更重要的是会延误病情，导致恶果。 哪些人尤其需要警惕AMD, 目前AMD的病因尚不清楚，但有几个危险因素已经得到证实。年龄是唯一一个已经明确的危险因素，AMD的发病年龄多在50岁以上，且发病率随年龄的增长而上升，60岁以上人群较50岁以上人群患病率明显上升，80岁以上人群的患病率达到23.5%。此外还包括性别，研究表明女性可能患病的倾向是男性的,倍;种族，白种人较黑种人和黄种人更容易患病;家族史; 11 眼部情况，如虹膜颜色浅、晶体混浊、无晶体和远视;吸烟;长期暴露于蓝光和阳光，以及营养，如类胡萝卜素水平较低等等。 我国一些眼科专家研究发现，经济发达地区的发病率明显高于经济不发达地区，其原因可能与饮食结构、生活习惯有关，城市人群较常见的高血压、高血脂等“富贵病”，也可能是AMD的重要致病原因。 可以自查AMD 有一种很简便的方法可以自己随时检查:在一张硬纸板上划一条直线，在适当的距离下，先遮蔽一眼，用未遮蔽的眼睛观察直线是否有变形,直线的某一段是否变暗,如果其中的一项得出肯定的回答，那就要及时去医院检查了。 每年做一次眼科检查 当单只眼睛受新生血管病变的影响时，视力下降引起的症状和体征通常不被人们察觉，直到疾病处于进展期或另一只眼睛也受累后，患者才去就诊。因此早期检测、诊断和治疗该病对于最大程度地保护中心视力，预防失明非常重要。 检查项目不必过多:测视力、查眼压、裂隙灯检查这3项就足够了――每年花一、二十元钱保护视力的健康还是十分值得的。 12 《黄瓜生产管理需要注意的问题范文四》 图片新闻 黄瓜生产管理需要注意的问题 迎春花(图) 近期热点 黄瓜生产管理需要注意的问题 迎春花(图) 金鱼安全度夏重“六防” 黄瓜 世界最大兔子重达22公斤身长1.2米 辨蔬菜病症巧用排除法 奇特观赏辣椒新品种及栽培技术 近年来我们在蔬菜无公害病虫害防治方面所做的工作 黄瓜生产管理需要注意的问题 文章来源:龙口市蔬菜站 作者:范崇慧 发布时间: ( 2010-5-14 ) 浏览次数:284 以往我市黄瓜生产，大多是进行不落蔓生产，即当黄瓜茎蔓长到架子顶端时，打头留杈进行长瓜，杈上的瓜长完了，生产也就结束了，而近几年，为了提高效益和产量，很多黄瓜生产户进行落蔓生产，也就是当黄瓜茎蔓长至架子顶端 13 时，不打头而是采取将茎蔓下移，使其继续生产进行结瓜。如此一来，产量增加了，劳动量也增加了，对生产的要求也就逐步提高了。 落蔓生产应当注意以下几点: 及早绑蔓。当黄瓜茎蔓长至40-50厘米时，及早绑蔓，绑蔓时可从架上固定细绳，下部用活扣系于黄瓜近地处，尽量采用右旋方式(右手握拳，右手指方向为右旋)将黄瓜茎蔓绕至绳上。操作时一定要轻拿轻放，防止折断茎蔓。 打杈去须缠蔓要细致。从黄瓜绑蔓开始，要随时注意打杈去须缠蔓，发现有须及侧蔓，要尽早去除，防止养分流失，浪费养分而减少产量。 打老叶。生产中，可随时打老叶，一般叶片从展开后40-45天，即转入老叶期，制造养分少，消耗养分多，因此，应当及时打掉，一般只要保证黄瓜茎蔓上有16-17个叶片，即可保证生产。如提前没有打老叶，可在落蔓前3-4天，集中打老叶。打老叶多少，一般参照落蔓高度而定，使落蔓后，叶片不着地为宜。打叶时，要长留柄，一般留柄长度为5-10厘米。以防伤口感染病害，蔓延主蔓。 落蔓。当黄瓜长至棚顶或吊绳顶站时，及早落蔓。落蔓时，要先打须，再整理藤蔓，最后往下放蔓。放蔓时，只需将下部活结打开，向下轻拉黄瓜茎蔓，达到要求高度即可，再系好绳结，仍系活结。 14 落蔓后的管理。落蔓后，由于打叶引起伤流，同时生长点生长环境稍有改变，致落蔓后生长变缓，因此，落蔓后要加强肥水管理，促进及早下瓜。同时要注意病虫害的防治。 信息维护部门:农业局 责任编辑:姚秀萍 联系方式:[1**********] 访问数量:785854次 县党员干部现代远程教育中心 鲁ICP备05035674号 电话 :(0531)88726026 电子信箱:taishan@sdny.gov.cn Copyrights all Rights reserved 建议使用IE6.0或以上版本浏览器，最佳分辨率1024*768 首页 龙口主页 基层党建 典型经验 农业技术 就业技能 公共卫生 生育 文化体育 今日龙口 供求信息 15 《小区停车位产权问题范文五》 车库迷局 作者:南方周末记者 鞠靖，实习生 范传贵 陈伊玮 发自:南京、广州 最后更新:2008-10-16 10:41:32来源:南方周末 标签 地产商 产权 ?民生关注 有的业主花上十万元买下车库，最后发现根本办不了产权证。这样的现象在全国非常普遍。 小区地下车位有很大一部分属人防工程，各地的政策与立法相互矛盾。有的称可以自由买卖并应办产权证，有的称车库产权是国家的，有的又称车库是不能买卖的。 业主无所适从，唯有车库买卖的暴利，对房地产商而言是不变的。 车库的价格常常不逊于车的价格，在各城市的中高档楼盘中，车库单价从近十万元到几十万元比比皆是。但南方周末的调查表明，不少楼盘的车库从来没有办到过产权证。 16 业主想维权，政府部门的解释却甚至会相互矛盾;各地立法，而物权法对此亦无明确立法，各地同类判例亦大相径庭。 广州骏景花园杜先生(应受访者要求，隐去实名)的车库就陷入了这样的“迷局”。 “有实无名”的车位 在骏霖轩地下负一层，无法拿到产权证的车位，约占车位总数的三分之一。 杜先生在2004年花14万元购买了骏景花园骏霖轩地下负一层的一个独立车位。 4年之后，在骏景花园里与此位置相当的车位已经涨到25万元，而杜先生却还没领到车位的产权证。让杜先生困惑的是，邻近的车位却都早已拿到了产权证。 在骏霖轩地下负一层，无法拿到产权证的车位三三两两地夹杂在数百个车位间，几无规律可循，据估计，其数量约占车位总数的三分之一。 杜先生夫妇俩曾多次向骏景花园售楼部索要车位产权证，答复总是“正在办理”。但到了2007年10月，售楼部却告诉杜先生，由于一些原因，产权证办不了，但他可以调换到负二层，那里的车位可以办到产权证。杜先生表示:“要换到负二层，并且剩下的都是边边角角的位置，哪有我原来的车位位置好,我当然不同意。” 2007年11月，杜先生接到了开发商发来的通知函，要求他在11月18日前办理调换手续，“否则今后引起的一切后果将由杜先生承担”。 这种近似“最后通牒”的函让杜先生更加气愤。他手中保存 17 着当年购买车位时和开发商签订的交易，合同还盖着广州市国土资源与房屋管理局房产登记交易中心的章，证明这个合同是有效的。自己花了钱购买的东西，却没有办法和别人一样归到自己名下，他无法接受这样的现实。 到底是谁妨碍了杜先生拿到产权证,骏景花园售楼处的相关工作人员也向南方周末记者解释称，可能杜先生的车位恰好是单车和摩托车车位。尽管现在使用单车的业主并不多，但设立这样的车位是人防和其他管理部门明确要求的。 但杜先生觉得无法理解，广州骑单车的人本来就不多，有可能专门在地下车库中设立自行车车位吗,而且要夹杂在汽车车位之间, 自相矛盾的政策 同样的问题，同样的政府部门，却在两年中作出了完全相反的解释，前一年说车库没有产权，后一年又说产权归开发商。 南京理工大学应用经济研究所所长朱宪辰已经研究车库产权问题长达6年。以他的经验，杜先生遇到的问题，多半和人防工程有关:“如果他的车位正好是属于该小区配建的人防工程部分，那么按照规定是不能出售的，也就无法办理产权证。” 但是，综观全国，问题似乎不像朱宪辰说的那样“一刀切”。 2007年3月，广州市人防办在接受《广州日报》记者采访 18 时说，属于人防工程的地下室或者地下车库是没有产权的，只有房管部门批的使用权。因为人防工程是国家强制配套的市政公用设施，不能进行买卖、交易、赠与等产权转移活动，也就是说禁止开发商销售属于人防工程的地下车位。 但是，2008年7月，广州市人防办、国土房管局相关人士在接受《广州日报》记者采访时却又表示，目前国家法律并未禁止出让人防工程。根据《中华人民共和国防空法》“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，以及建设部《城市地下空间开发利用管理规定》“地下工程应本着„谁投资、谁所有、谁受益、谁维护?的原则，允许建设单位对其开发建设的地下工程自营或依法转让、租赁”的规定，开发商投资开发建设的人防工程，产权应归开发商所有。 同样的政府部门，却在两年中作出了完全相反的解释，这让人难以理解。同样的矛盾还存在于此前的一系列判例之中。 2005年，引起舆论广泛关注的北京市华清嘉园9位业主诉北京海淀区人防办索要人防工程所有权案，一、二审均败诉;而2003年，南京市星汉城市花园业主诉江苏星汉置业有限公司索要小区地下停车场案，南京市鼓楼区法院则判决，该小区地下停车库的所有权归全体业主。同类案件却判决相反。 19 大相径庭的立法 厦门的立法认为人防工程的车位有产权，江苏的立法又认为不能买卖，而物权法的规定则模糊不清。 在多数房地产项目中，这些配建的防空地下室被用作地下车库。其产权归属，长期以来一直处于争论之中。 人们本期望2007年10月1日起实行的物权法能对这一问题做出明确的规定，但是物权法却让人失望了。该法第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。 朱宪辰说，物权法的这一规定实际上给开发商留了一个毫无必要的空间——只要业主愿意买，开发商就可以卖。 开发商是否拥有地下车库产权，是否可以出售地下车库,在很多业内人士看来，“地下车库建设费用是否列入商品房综合开发成本”是一个重要的判断标准。这一判断的逻辑是，如果地下车库建设费用已经列入商品房开发成本，而地下车库的土地使用权和地上建筑又是合一的，那么实际上业主在购买商品房时已经购买了地下车库，地下车库的所有权应该属于全体业主，开发商无权销售。 这一标准得到了一些地方法规的支持。2008年10月7日，厦门公布一项关于停车位的新措施，建设单位需凭地下人防 20 车位建设成本未摊入商品房销售价承诺书等相关文件，地下车位才可买卖。 但在另一些地方，这个标准又有其他的解读。2004年11月，北京市人民防空办公室在给北京市人大代表的回复中就认为，开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上他就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人，因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出;国家不仅减让土地出让金，减免了有关税费，还给予了种种优惠条件，因而国家也是有间接投入的。故该回复称:“城市居民小区的防空地下室产权应归国家，使用管理权应归人民防空主管部门;城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们。” 2008年7月，江苏省人大常委会传出消息，正在修改中的《江苏省实施办法修正案(草案)》已明确:任何单位和个人不得出售防空地下室。 迷局背后的利益 以一个建筑面积1万平方米的小区为例，车库带来的利润要占到整个小区开发利润的四分之一强。 值得注意的是，围绕地下车库的产权纠纷和法律争论由来已久，但直到物权法出台，这样的争论也并没有催生任何有效的解决之道，反而让地下车库产权扑朔迷离。 究竟是谁制造了这样的迷局, 南京理工大学应用经济研究所所长朱宪辰说，首先是开发 21 商有意在合同中制造了模糊空间。由于多数小区地下车库的成本已摊入商品房开发成本，所以按理业主在购房时已拥有车库共有产权，但房产销售合同通常不作说明。“模糊化”既有利于房产商规避费用，又可以从业主身上获利。 按照朱宪辰的计算，对于一个新建小区，商品房销售的利润率如果是10%，那么地下车库带来的利润率则是60%。以一个建筑面积1万平方米的小区为例，车库带来的利润要占到整个小区开发利润的四分之一强。对开发商来说，是绝不肯轻易放弃的利益。 对车库产生的暴利，房地产建设主管部门显然十分清楚。但是由于政府让开发商在开发建设过程中承担了理应由公共财政承担的部分义务，如道路改造、公共绿地等市政建设，一些部门也就对开发商网开一面，默认暴利。 类似的逻辑还存在于人防管理中。人防工程本应由政府出资修建，但现在政府让开发商“协助”修建，作为对开发商的“补偿”，人防部门默许将人防工程用地交给开发商使用，开发商将其变为聚宝盆。而这一工程的建设费用被开发商打入售楼成本中，开发商又将其出售给业主，于是就出现了不合理的“一物两卖”行为，购房者最终成为埋单人。 更令人担心的是，如果存在着开发商向这些管理部门的利益输送，这些管理部门同样会付出相应的回报——人防部门会默许开发商自由支配人防工程，国土和房产部门则会以模 22 糊应对模糊，给本不能出售产权的地下车库交易办理合同鉴证和核发两证。 问题是，那些购买了地下车库的业主们还没有清醒地意识到问题的实质。“他们在长时间的争夺中消耗了时间和精力，最终选择保留权利，暂时回避。但是随着时间推移，损害就成了既成事实，直到新的利益冲突爆发。” 骏景花园业主杜先生就是这样的心理。尽管距离收到开发商的“最后通牒”将满一年，他还 是安安稳稳地把车停在自己的车库里，没有谁找他的麻烦，他也不打算真的花心思找谁的麻烦。 朱宪辰说:“如果围绕车库的整个利益格局没有大的调整，没有各方面参与者观念、行为的磨合与调整，没有业主自主管理意识的觉醒，这个问题将始终无法得到根本解决。” 【一周高论(20130321)】业委会成法人值得期待 作者:鲁宁 推荐人:朱璇 2013-03-22 09:58:26来源:南方周末 标签 业委会 业主 《东方早报》 2013年3月19日 鲁宁 (原文摘编)浙江温州有动作。该市鹿城区南塘五组团与 23 嘉鸿花园两个居民小区的业委会，先后取得了鹿城区民政局授予的社团证和法人资格代码证。这意味着，上述两小区的业委会在国内率先拥有了社团法人资格。 业主的财产权包括小区内空地、车道、停车位、各类公建设施、地下车库、小区配套营业用房、广告牌位等一切可用于商业经营并能产生收益的全部收入和收益。此外，属于小区全体业主所有的，还包括一笔数量可观的房屋维修基金(稍大一点的小区，这笔基金动辄以千万元甚至数千万元计)。 由于业委会长期不能成为独立的社团法人，因此国内大多数居住小区都不同程度存在小区开发商、小区物业公司，单独或共同损害上述业主收入和收益的违法行径。数量可观的房屋维修基金则长期由政府部门代管。 由此所见，允许业委会登记注册成为社团法人，其意义着实不小。其一，业主在小区范畴内的全部财产权益和资产经营收益至少有基本的维权资格和途径;其二，业主的共同财产权益及资产经营收益由业主自我管理和支配。 除此之外，业主们通过业委会这个平台拥有了民主参与、协商、议事、推荐、选举、评议、监督、审计等(前五项针对每位业主自己，后三项针对业委会)具 体的民主实践和锻炼。久而久之，看似抽象的民主理念在业主的自我参与和自我管理中将变得具象、丰富和生动。从依法维权到民主监 24 督，一系列社会规则与规范意 识，最终都将植入业主们的心田。 【推荐理由】业委会登记为社团法人当然好，但其本质上是一个小区所有业主都持股的持有和管理小区公共财产的公司。那问题就来了，怎么防止其成为又一级政府,既然是公司，谁当管理者, 当管理者通过一些隐秘手段窃取公司财产时，普通业主怎么保护自身权益,业委会的问题，是业主如何自治和捍卫自己财产权的问题，绝不是什么民主或政治参与的 问题。 小区车库应当归谁所有, 作者:徐剑锋 2015-09-24 15:18:38来源:南周社会 标签 物权法 车位 对于小区车库车位归谁所有的问题，学界曾经有业主共有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说等几种意见。 2007年3月16日通过的物权法第七十四条第三款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这没有问题。有问题的是该条第二款规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这就等于确 25 认，开发商是拥有车库所有权的，而且，车库是可以脱离土地使用权而单独存在的。否则，开发商就无权出售、附赠或者出租车库。 这一立法规定，明显损害了法的公平正义精神，侵夺了业主们的土地使用权，将开发商原本没有的权益赋予了开发商。这也是小区业主与物业公司关于停车费用纠纷不断的根源。 我们知道，法律没有对土地使用权的行使范围作出一般界定。但是，常识告诉人们，土地使用权即对依法取得的土地按照规定用途自主地进行开发、利用和受益的权利。这一权利必须是完整的，而不是残缺的，即开发、利用、受益的范围，既包括地表之上，也包括地表以下。这就像一个国家的领土主权范围，既包括地表之上的天空，也包括地表之下的土层。土地使用权范围的限制只能是，出于公共利益的需要而依法制定的国土管理和市政建设规划。否则，这个使用权的范围可以上自国家领空的高度，下至国家矿藏的边缘。除此而外，任何部门都不能以任何其他借口限制土地使用权人的土地使用权范围。 判断小区车库应当归谁所有的根据只能在于，车库所在的土地使用权归谁所有。根据城市房地产管理法的规定，业主在取得房屋所有权的同时也取得了该房屋占用范围内的土地使用权。换言之，小区的土地使用权是属于小区业主所有。除了专有部分的土地使用权属于专有者之外，其他土地则属 26 于全体业主共同共有。因此，建设在小区业主共有土地上的车库，无论是地面车库，还是地下车库，都是依附于小区业主共有的土地和土地使用权而存在，因而也应当是属于小区业主共有的。没有土地使用权，无论什么人都无权在这片土地之上或者之下建设车库，也无论什么车库都无法在这片土地之上或者之下有权单独存在。皮之不存，毛将焉附,没有土地使用权，就没有附着在土地上的一切。物权法第七十四条第二款规定的要害就在于，它在没有厘清车库所在土地使用权属的前提下，就赋予了开发商单独保留车库所有权的权利，从而侵犯了小区业主土地使用权的完整性，损害了小区业主的合法权益。 “谁投资，谁受益”的理论，不能成为开发商保留车库所有权的根据。这就像你在地上种了一棵果树，然后，你将这块土地转让给了别人，你难道还能因为这树是你种的，而主张你仍然保有它的所有权并持续从中受益吗,况且，小区有没有车库，以及车库里车位有多少，是构成小区居住品质和商品房价格水平的重要因素。开发商表面上虽然没有单独出售车库，但是实际上已经在出售房屋的过程中收回了建设车库的费用，得到了建设车库的好处和利益。 至于有人提出，如果将车库规定为业主的共有财产，开发商就没有建设车库的动力和积极性，更是不值得一驳的伪命题。既然开发商能够通过出售房屋收回建设车库的费用，法 27 律在规定土地应合理利用的基础上，进一步立法规定开发商在建设小区的同时必须建立一定比例的车位车库，这个问题就根本不会存在。 综上所言，问题的关键是要尽快厘清物权法关于小区车位的归属问题。在尊重和保护业主对小区土地使用权的基础上，恢复业主对小区车库的所有权。至于小区的停车费应该如何收取，又该如何支配使用，是业主共同商议、自主决定的事，不劳有关方面越俎代庖。 (作者系法学硕士) 东家为何换不了管家, 作者:南方周末特约撰稿 范传贵 南方周末记者 姚忆江 最后更新:2008-12-25 11:35:40来源:南方周末 标签 维权 业主 ?民生维权 在国内小区维权纠纷中，常常是作为管家的物业公司，远远要比作为东家的业主还像主人。 在广州一小区就发生这样的事:曾被业主委员会解聘的物业公司不但不走，还把新聘的物业公司赶走，并自任“管家”至今…… 28 广州市番禺区华荟明苑业主委员会的“维权”行为由来已久，但“维权”的焦点从未改变过，那就是要把“服务质量不好”，与开发商有“父子”关系的华升物业管理有限公司 (以下简称“华升物业”)赶走，换一个由业委会选聘的“管家”。 但三年来，这个东家换不了管家。相反，有关政府部门为了保住这个管家的地位，还屡屡以行政力量介入。有业主甚至因为过激的反对行为而遭警方拘留。 结果，出现被业主解聘的物管公司不愿走，新聘的物管公司上不了任的情况。这种现象被称为“物管赶物管”，在番禺区的几个小区都曾经或正在上演。 管家牛过东家 华荟明苑的风波是从2008年10月25日开始的，这天上午7点，两年前由业主委员会选聘，但由于旧物管未退场而一直未入驻的中核物业公司，强行进驻了小区。但两天后，这位新聘的“管家”，被不愿退场的华升物业公司赶走了。 这就是早前多家媒体报道的“物管赶物管”事件。 这个老管家为何如此“牛”呢, 该小区第一届业委会主任李梅回忆了经过: 2005年2月，华荟明苑业主委员会在番禺区房管局备案成立。从那年开始，房屋漏水、小区治安管理不善等问题，导致部分业主对物业公司产生了意见。于是业委会决定，重新聘请物业公司。 29 2006年，业委会选聘了中核物业公司为新“管家”，并向华升物业发出了“退场通知”。但华升物业拒不退场，华升物业公司华荟明苑物业部何经理向记者解释:“他们的理由不充分，很多问题都是由开发商遗留的，和我们没关系，尽管是父子公司，但都是独立核算。而且业委会不是合法成立，由其来选聘新物业公司自然也不合法。” 事后业委会起诉华升物业，番禺区人民法院以“不是适格原告”驳回。业委会上诉至广州市中院，中院审核业委会系合法成立，具备原告资格，裁定番禺区立案受理。番禺区法院又以业委会成员中有7人变更未经备案为由，再次驳回起诉。业委会仍不服裁定，再次上诉。 直到2008年11月19日，广州中院最终裁定:解聘物业公司属全体业主有关的重大事件，业委会通过诉讼方式要求华升物业退场并非全体业主共同决定，不符合《物业管理条例》，驳回起诉。这意味着华升物业将继续为小区提供物业服务。 而此前，广州市中院裁定书的表述却截然不同:“本院经审查认为，上诉人系合法成立的业委会。2006年6月8日，经合法程序选中广州中核物业管理有限公司为华荟明苑的物业管理公司。” 现在，番禺区房管局等政府单位组织成立选举指导小组，“指导”华荟明苑的业委会选举，但尚未选出。 而已经被解 30 聘的华升物业，现在又安然无恙地做起了它的“管家”。 主仆颠倒现象，全国普遍 像华荟明苑的纠纷并非个例。近年来，国内各种物业企业与业主矛盾不断升级。以广州为例，广东省建设厅副厅长刘锦红在2008年广东物业管理高峰论坛上介绍:“目前，在建设厅收到的投诉中，对物管企业的投诉已成为最主要的投诉，物管企业与业主之间的矛盾已经成为影响社会稳定的重要因素。” 业主与物业公司的关系颠倒是引发矛盾的主要原因之一。如物业服务费收费标准和收费项目，普遍现象为业主对于收费标准的制定无权参与，对一些收费项目甚至不知其收取的理由。 从事多年业主自治研究的南京理工大学应用经济研究所所长朱宪辰认为，聘请物业公司时应该是由业主们制定出收费标准，然后愿意接受这一价格的物业公司前来应聘。 中国政法大学民商法学院院长、法学家王卫国告诉南方周末记者，物管企业收取的费用应该是按照成本来计算的，是业主付给物业公司的报酬，而不是盈利，“但本末倒置，物业凌驾于业主之上的现象，现在已经很常见了”。 2007年，国务院在对《物业管理条例》进行修订时，将“物业管理”改为了“物业服务”。在2008年广东物业管理高峰论坛上，刘锦红强调了这一变化，“这是主体上的变化，物业 31 公司就应该按照合同的要求，提供服务，不能代替政府行使某种管理的权力”。 朱宪辰也认为，如果连业主和物业公司谁是主人谁只是提供服务的这种基本逻辑都不明朗的话，那二者的关系就永远都不可能顺下去。 被颠倒的主仆关系如何倒回来 据广东省物业管理协会秘书长陈伟介绍，在物业管理体制的制度设计中，是以业主大会与物业服务企业之间的民事法律关系作为基石的。 业主大会能否顺利召开，业主委员会能否成立并良好地运作，这极大地决定了业主权益是否能够受到保障。“但在现实中，业主们往往不能形成一个统一的声音，缺乏一个来行使他们共有权利的机制。”中国政法大学民商法学院院长王卫国告诉南方周末记者。 据不完全统计，目前全国已实施专业化物业管理的小区成立业主大会、业主委员会的还不足小区总量的30%。为何业主大会召开和业委会成立如此艰难, 王卫国认为，很多地方政府部门并不鼓励小区成立业委会，一是由于政府和开发商之间有着千丝万缕的利益关系，物业管理又恰好是开发商利益中的一部分;二是不希望业主组织起来维权，一维权就会起纠纷，“有些地方政府不对老百姓负责，只是想着多一事不如少一事”。 32 广东省人大常委会立法顾问庄伟燕律师告诉南方周末记者，旧的物业管理条例对业主大会如何产生、业主大会如何选举业主委员会等程序都没有作出明确的规定，有关机关或部门在业主委员会产生的过程中职责不清，并没有发挥出应有的指导和监督作用，导致各小区的业主大会和业主委员会的设立基本处于放任不管的状态。 广东圣和胜律师事务所丁剑清律师介绍，在首次业主大会的召集上，港澳台三地均规定，由业主或建筑物的开发企业、管理公司作为召集人，如果不予召集，则有相应的救济或制裁措施，“这其中有很多我们是可以借鉴的。”他说。更有学者指出，小区维权是基于捍卫私产而产生的民主诉求，是形成现代公民社会的重要之一。 【天下远见】屋主协会:美国共和传统的一个样本 作者:商群 最后更新:2012-12-13 12:46:38来源:南方周末 美国的屋主协会 (南方周末资料图/图) 标签 业委会 业主 当你去美国旅游，你只能在大城市或自然风景区浮光掠影领略美国人生活中一些很表面的东西，但当你在美国准备买 33 房定居下来，或当你玩《虚拟人生》游戏时，你大概就得与屋主协会打交道了，譬如你在美国或在《虚拟人生》中，买下一个公寓单元，发现没有停车位，你想建一个，屋主协会规约告诉你不能这么做，太烦人了～ 屋主协会，有人把它比作中国的居委会，有人比作业主委员会。其实合起来就对了，屋主协会,居委会+业委会(+物业公司)。从经济学角度看，它是非营利的公司;从政治学角度看，它是一种特殊的共同体。屋主协会的成立者是开发商，当开发商卖出了社区所有的房屋后，协会的所有权就被移交给业主。社区的每一位业主都是屋主协会的当然会员。旧业主卖掉房子就退出协会，而把资格转移给买入房子的新业主，租客是没有会员资格的。 业主根据自己房屋在社区所占产权的比例，在屋主协会享有相应的投票权，选出董事会成员、修改规约和决定社区公共事务等，这和公司根据股权分配投票权在精神上是一致的。在这个意义上，屋主协会更像一个公司，而不是更像一个政府，美国的联邦政府、州政府和地方政府，是按照数人头的方式(民主)分配投票权的。由于屋主协会没有被界定为政府，它的专职人员不受美国宪法的约束。 屋主协会规约最初的版本当然是由开发商定的，当业主取得协会所有权后，可以根据政府法律和业主投票修改规约。屋主协会的运作费用是由业主按比例分摊的。从历史上看， 34 屋主协会最早出现在19世纪中期，但数量一直有限。从1960年代开始，迎来了大发展，原因是多方面的:联邦住房管理局对大规模住宅开发的推动;对建筑外观整齐统一的文化偏好等。 在美国，你买房子，除了要关心买卖合同外，很多情况下要关心规约，搬进社区意味着会视作你已经接受了本社区的规约。在早期，有些高尚小区会有禁止犹太人或亚洲人入住的歧视性规定，1968年的美国“公平住房法”对此予以禁止。一般规约会规定公共区域的绿化、卫生、设备维修、水电、安全等公共事务，在这个意义上有点像政府。 不过规约对私人物业范围内的事项也有规定，如不许把衣物晾在院子里，这就是美国家庭普遍买烘干机的原因，常见的规定有:草坪草的长度该有多高;什么花草能种什么不能种;能不能养宠物，如果能，也有一些规则避免对邻居造成困扰;能建什么，不能建什么，如果能建，需要履行什么手续，满足什么要求等等。当然，规定限于外观，在屋子内部刷什么颜色的油漆、铺什么瓷砖规约是不管的。这些规定是强制性的，不是推荐性或建议性的，对私人物业的使用有约束，如果你违反了，会被屋主协会处以罚款甚至被起诉，在这方面这就更像政府了。 对此做法，可以有两点辩护。一是屋主协会规约对私人物业使用的强制性规定，看起来是“侵犯”了私人产权，但你还 35 是有权利选择购买没有屋主协会管的房产的;你不喜欢此社区规约中的某些条款如可以养狗，你尽可以选择别的不允许养狗的规约和社区;如果本社区的规约变得让你不喜欢了，你可以卖出物业用脚投票。屋主协会是一种小共同体，共同体有强制是常见的，只要这种强制是你自愿选择的，那就不是真正意义上对私权的侵犯，这实际上是美国共和与自治传统的反映。 二是对私人物业使用的约束，使每位业主的物业看起来整齐干净漂亮，对提高私人物业价值是有好处的。如果业主可以自由决定对规约的遵守与否，在院子里爱种什么就种什么，私搭私建，放纵动物制造噪音、威胁邻居，那势必影响整个社区的形象和物业价值。如果你的房子被飓风刮倒了，你也只能申请原样建一个，不能自说自话把独栋房子改建成六层八层高的大厦，如果你没有钱，想建一个简易房屋，那也是不可能的，这样会降低社区内别的房子的价值。以为地是自己的，想干嘛就干嘛是不行的。 根据2012年的统计，全美共有32.36万个社区(屋主协会)，管辖着2590万房屋单位，共6340万美国人，全美有3亿人，超过1/5的人在屋主协会的管辖之下，比2011年的31.72万个社区、2540万房屋单位和6270万人略有增长。 屋主协会像政府，但不是政府，这是业主自治的场所，业主常去开会，能知道本社区一段时间发生了什么;能加强邻 36 里关系，有事彼此也可以有个照应;参与对公共事务的管理，培育了公共精神。修身齐家就从这里起步，公益慈善就从这里发轫。这里不是一人一票的民主，而根据利害关系参与决策，每位业主都是股东。在这里展现的是一个尊重私权和自由，也尊重共同体价值的美国，它的名字叫共和。公式 【点评者说】当一群人连自己的小区都管不好的时候，奢想能以“民主”方式管好一个国家是不可能的，如果你所在的小区晚上狗吠，养狗者在小区草坪、道路甚至电梯上留下粪便，不仅这些养狗者积极作恶、公共伦理太差，那些没有去投诉、抗争以改善小区环境的人消极容忍恶，也欠缺公共精神。管好自己和管好自己的小区，是一个美好国家的起步。 “我们住在贫民窟，但我们是业主” 作者:郭宇宽 2007-12-18 17:44:53来源: 标签 那些住在贫民窟的人，很多时候并不像我们想象的那样悲惨„„ 外地朋友聚会，房价成了提升地区自信心的最主要指标，哪个地方房价高，哪个地方的人身板儿都高了一截，特别是来自中西部地区或者浙江江苏农村的朋友聚到一起，一个说:“我们那儿房价也上,,,,了。”那个就会接上:“这 37 算什么，咱那儿都上,,,,了。”言下之意，别以为就上海北京牛逼，看谁还敢小瞧咱，那口气跟赫鲁晓夫和尼克松著名的厨房辩论一样。 不过前一段时间，一个印度孟买的朋友把北京上海的威风都给灭了。聊到房价问题，她说孟买像样点的高档公寓楼平均得,,,,美金一平方米，说得举座皆惊，要知道人均,,,印度可远远没有赶上中国啊。去年年底我去了一趟印度，发现此言非虚，孟买的房价水平足以灭了上海北京经济崛起的优越感。 能在孟买买一套体面公寓的，在印度社会中绝对属于上层社会，这样的公寓通常有不错的社区环境，穿着制服的保安，小区里甚至有网球场和游泳池。要买这样一套公寓即使对于政府公务员或者教师一类的中产阶级来说，也是极为吃力的。而且印度不像中国一样有房价双轨制，干部可以买到远低于市场价格的房子，很多印度的军人、公务员、大学教授虽然可以享受不错的住房，不过一旦离职就要搬出去。 在中国，房价的上升已经给大量尚未买房的人带来了巨大的心理压力，惟恐以后无立锥之地，哪怕背上巨额贷款也要买房，没有房子的人和咬紧牙关买了房子但转而成为“房奴”的人，与地产开发商之间已经产生了某种对立情绪。那么，在印度这种矛盾岂不是要更加尖锐, 在孟买贫富差距是如此明显，由于法律对迁徙权和乞讨权 38 的保护，孟买涌入了大量寻求生计的人，让很多中国人到印度会感到得意的是，孟买和上海相比从外观看一点都不像国际化大都市的样子，可以用脏乱差来形容，乞讨者随处可见，高楼大厦边上就挨着贫民窟。不知道这些住在贫民窟里的人看着高楼大厦会是什么心情，他们大概一辈子也买不起这样的公寓。 和那些公寓相比，贫民窟简直是地狱，成片低矮的小房子和,,年前上海的棚户区差不多，拥挤不堪，一个不到,,平方米的小屋子，可以住上一家,口人，甚至更多，环境也极不敢恭维，杂乱无章，没有绿化，没有运动场所，孩 子们只能在街道上打板球。但奇怪的是，这些住在贫民窟里的人似乎很有些悠然自得，大概也和印度人乐天知命的民族性格有关系。作为外国人，如果你路过表示一点点好奇，他们就会主动邀请你进他们的“寒舍”坐坐，这些住在贫民窟中的人丝毫没有扭捏、不好意思的表示，还会给你端上特别甜腻的印度茶，大方给你展示他们在哪里睡觉，哪里洗衣裳，哪里做饭，还会给你打开家里的电视机，指给你看他养了一缸金鱼”„ 尽管这些住在贫民窟里的人通常教育程度不高，还会主动用口音很重的英语有一句没一句地和你聊天，“你是日本人么,”“噢，中国，太好了，我喜欢中国。”无论大人孩子眼中都分明有一种自豪感，既有为自己的房子的自豪，也在邻 39 里面前为家里来了一个外国客人而自豪。在这里我听到一个词让我诧异不已，这些住在贫民窟的人被称作“贫民窟主”(,,,,,,,,,,)，这个词简直充满了幽默感，我们住在贫民窟，但我们是业主(,,,,,)。 他们怎么能叫业主(,,,,,)呢,这些房子按照我们的标准都是不折不扣的违章建筑，十几年前一些无家可归者和外来移民选择在无人关注的铁道边、垃圾场边落脚。印度的宪法规定，印度公民有迁徙的自由，你愿意在哪里登记，就可以在哪里投票;同时宪法还规定“印度公民有选择在哪里居住的权利”，这条规定看上去有点滑稽，我问印度朋友:难道想在哪里住都可以,那跑到新德里在总理府门前搭个帐篷，跟总理作邻居行不行,或者把帐篷扎在人家私人花园里行不行,他们告诉我理论上是没有问题的，不过操作上比较难，因为主人会把你赶走，这是人家的地盘。不过如果你成功地在一块地上住了一段时间，比如一年，别人没有赶你，以后就再也不能赶你了，这倒挺符合卢梭的契约理论，默认也可以视为一种契约。后来我发现果然不假，印度很多富人的宅第和花园都会竖一块牌子:“私人财产，禁搭帐篷”。 今天住在孟买贫民窟的几百万人就是这样获得产权的，他们的理由是当年这块地儿没人要，我们才住在这里，今天土地升值了就想把我们赶走，没门儿。今天大片的贫民窟占据了孟买市区的黄金地段，孟买的地价比上海和北京要高出很 40 多，前面提到,,,,美金 , 平方的房价中，往往超过百分之八十都是地价，所以假如能把那些贫民窟的居民迁走，安置在远郊哪怕面积大上十倍的房子里，对政府以及开发商都是非常划算的买卖，而且很容易找到类似危房改造的理由。 但在印度强制拆迁是行不通的。特别是这样集中的大片贫民窟，个个都是钉子户，牵一发而动全身，随时可以引发示威乃至骚乱;而且政治家得罪了这些“贫民窟主”就会丧失选票，所以不让这些“贫民窟主”得到心满意足的补偿，让他们搬家是不可能的，这使得印度拆迁成本巨大，这也是孟买房价如此之高的主要原因。但尽管房价如此之高，房地产却并不是畸形的暴利产业，底层的群众成了土地升值的最大受益者。笔者吃惊地从一个搞，,的商人口中得知，,,,,年某媒体排出印度的,,,个最有钱的人中，只有,个是地产开发商。 这样一来，高昂的公寓价格对“贫民窟主”来说倒是件好事，他们非但不嫉妒反而有些幸灾乐祸，我听见不止一个人说:“这些有钱人就该让他们多花点儿钱。”而那些住在贫民窟的人，很多时候并不像我们想象的那么悲惨，贫民窟是一个广义的概念，一些“贫民窟主”在经济条件改善了以后，也会修整自己的房子，不少贫民窟房子也装上了在印度算是奢侈品的空调，甚至不少公务员、教师为了省钱，也租贫民窟的房子来住。在贫民窟区域，政府也建了实用的医院、学校之类的公共设施。 41 贫民窟在印度也不意味着居住者都是赤贫的人，他们在此安居乐业，往 往在附近上班或者做生意，甚至建起小作坊，当起个体户，一些区域还发展出了特色产业，建立了合作社，有的地方以生产首饰闻名，有的地方以生产陶器闻名„„。这些住在贫民窟的人成了地道的有产者，个别人甚至已经买得起公寓，不过仍愿意住在贫民窟里，因为这里有他的“厂房”。这就不难理解为什么那些住在贫民窟的人也对自己的房子有一种自豪感，在中国贷款买大公寓的人被戏称为“奴”，而在孟买住在贫民窟里的人，被称作“主”。因为那是“风能进，雨能进，国王的军队不能进”的家园，即使简陋，也意味着他在孟买这个印度最富裕、最国际化的都市的某个甚至黄金地段有一块谁都拿不走的产业。 很多“贫民窟主”是这样的背景，他们来自农村，为了谋生来到孟买，当得到一间贫民窟的房子，就意味着他在这里彻底站稳了脚跟，他们并不急于改善自己的生活居住条件，而是源源不断地把钱寄回农村老家，在老家的村子里盖一间让乡亲们都羡慕的大房子，他们的孩子能在孟买接受教育，上英文学校，也许能找一份体面的工作。而当他们老了以后，他们会把贫民窟的房子留给孩子，或者租给别人，自己回农村老家的大房子里享天年。 很多中国人来到孟买会非常得意:“你看印度最大的城市都 42 解决不了贫民窟问题。”这种得意显示出我们的浅薄，在很多人眼里，整齐划一的街道、摩天大楼、让贫穷者远离我们的视线、不要让农村人涌入城市来分享城市的福利，是比公民的宪法权利和哪怕相对公正的发展机会更加重要的事情。所以表面上看印度高楼大厦边上就是贫民窟，其实印度的贫富差距并不大。笔者在印度一份主流报纸上看到一个专栏作家的文章，标题是“中国模式为什么不是印度的选择”，也许能够代表印度知识界一部分人的观点，她讲她刚到中国时看到中国的城市发展水平比印度高很多，到处都是高楼大厦，没有小房子，后来从北京市区出来只是几十公里就看到大片的农村地区，发展水平及基础设施状况和印度农村差不多，她就得出这样的发展路径不可靠的结论。 还有一个让笔者自己也感到吃惊的信息值得分享，我刚到印度时，一方面对贫民窟很感兴趣，一方面又担心安全问题，总得叫上当地人陪同才敢去转转。因为我们有一个很顽强的偏见，外来人口和穷人是犯罪的根源。而很多印度朋友都告诉我，印度的贫民窟比新德里的大街还要安全，一个孟买的社会工作者告诉我，女孩子深夜走在贫民窟的巷道里，用不着为安全担心，这里也没有小偷强盗，谁假如遇到危险，只要喊一嗓子，就会有很多人出来帮忙。他补充说:“这里是他们的家，他们是这里的主人，他们爱这个地方。” 停车费的规矩 43 作者:万轩 2011-05-03 10:04:48来源:南方周末 最好的方法是先将权利的势力范围搞清楚，是谁有权收费的事先搞清楚。否则将两边都怨声载道。 最近，每次回家到楼门口就倍感愤怒。原来安静的街道，现在是爆堵，一直可以到晚上九十点钟。除了无端多出来的无数车辆外，就是门口的停车管理员为了让去附近餐厅吃饭的人能停车，已经开始允许双排停车，本来不宽的街道，又被占去了两米。 一直没搞清楚，谁给了这些管理员权力，在我们的门口收费。一直以为门口的地方应该是我们小区的领地。在网上搜了搜关于停车费的新闻，才搞明白。一般的原则，马路牙子上面的地方，根据城市规划，如果属于小区未建设的面积，要收停车费，要由小区去公安局申请。马路牙子下面的停车位，理论上都是市公安局下属一个子公司的势力范围。马路牙子上面，则根据不同的情况和权属，需要进行审批，然后可以收费。 初一看，其实法规讲的还是蛮清楚的。但和中国很多事一样，在执行过程中就变了样。特别是最近涨了停车费之后，媒体报道了很多愤怒的车主将管理员暴打、车撞的情况。很多车主非常有道理地说，既然政府让我买车，就应该给我提供停车位，而且不能太贵。公共服务嘛。这个不值得一理。没有一个政府的人求着谁去买车。这属于权责自 44 负的事。别怪停车费大涨。 更麻烦的在于，收费本身已经变成了一个无法无天的事。比如，明明法规里面讲得很清楚，车位实际上是要审批，而且要明确表明的才能停。问题是，一、车如果停在了没有表明的地方，应该去处罚，因为理论上来讲，只要是没有表明是车位的地方肯定是不允许停车的。这个似乎执行得还可以。因为贴条就是创收。有权贴条的人还是蛮勤快的。二、没有标明的地方为什么还有人收费。比如我们家门口除了标明的地方以外，到了晚上，车都快停到房顶上去了。而这就没有下文了。看门的老大爷神秘地说，都是东北人组织的。那意思好像是有什么特别的含义。我开玩笑地说，停到咱们小区的地方上了，如果收，也应该您收啊。他哈哈一笑…… 这第二个问题是最麻烦的:我们不清不楚的产权概念可能才是造成这些停车费问题的问题。我们小区的地，本来应该不言自明，那个收费员不应该侵犯我们的产权，让人把车停到我们的土地上。而他天天在干。 原因其实挺简单的，因为一个小区的居民从来搞不清楚小区的土地从哪里与公共土地接壤。权利的边界本来就模糊。在这个基础上，也还没有人清楚地告诉业主，他们在停车费这个问题上的权利到底是什么。其实法律法规还是规定的挺清楚的。 这两点之外，当然还有一个更麻烦的问题，就是业委会在维护小区的权利上的作用，其实一直是没有搞清楚的。就像 45 一个公司似的，公司的治理结构一直没有明白。这么多业主的一个小区，很容易就是陷入一个无主的状态。因为每个人占的比例都很小，无法发挥很大的作用。 前两个问题其实是容易解决的。政府应该有组织地宣传小区业主的权利。让业主们去意识到自己的权利在哪里。最起码，每个小区应该大概标志一下自己的“势力范围”吧,如果有人擅自停车，那就风险自负了。而有了这一步，才能有下一步，即是否收费和收费的收入去向。比如可以冲一部分物业费等等。当然，其实最难的还是我们的历史问题，就是怎么通过业主委员会来做这些事情。一个业主是无权来决定是否收费这样的大问题的，必须需要业主们自己通过业主委员会来行使权利。 当然，胡乱说了这么多，到底脑子里想说什么,其实也没有什么。主要就是自己的学习发现，其实最后还是落实到了财产权利的本质。没有所有权的基础，其实根本谈不上收费的权利。 为什么写字楼地下停车场很少出现路边停车这么多的暴力行为呢,其实那就是因为大家对产权的尊重。大家知道这个停车场就是这个大厦的。他们可以选择不停进来，但是不会选择拒交。而路边空地的问题就在于权属的不清造成的误区。最好的方法是先将权利的势力范围搞清楚，是谁有权收费的事先搞清楚，否则两边都将怨声载道。 46 (作者为独立评论人) 车位价格放开是正道 作者:顾大松 2015-09-24 15:18:38来源:南周社会 标签 车位 业主 资产 南京一高档楼盘业主认为开发商小区车位售价太高，涉嫌非法牟取暴利，要求江苏省物价局依法查处，未果后提起行政诉讼。2015年9月16日，该案在南京市中级人民法院开庭审理，引起了社会的广泛关注。 审理过程中，被告江苏省物价局解释，根据价格法，商品房的车位售价不属于政府定价或政府指导价范围，属于市场价格，原告举报事项不属于物价部门能够进行价格干预的范围，因此不予查处是正确的。 在小汽车普遍进入城市居民家庭已经成为现实的今天，人们都有本案原告代理律师同样的疑惑:如果车位上涨到100万、200万元，政府也不管吗,车位价格越高，不是让城市停车难题难上加难吗, 事实上，车位价格放开，不实行政府定价与政府指导价，是市场在资源配置中发挥决定性作用的表现，不是为城市停车难题添乱，反而是解决城市停车难题的正确路径。 47 不论是出卖的车位，还是出租的车位，不论是占用小区公共空间规划的车位，还是归属于开发商或业主的车位，均是不动产，属于资源要素。因此放开车位价格，恰是响应十八届三中全会提出的“发挥市场在配置资源中的决定性作用”要求的表现，车位价格更是反映市场配置资源情况、调节车位供需的重要信号:当价格高时，需求受到一定抑制，而停车产业因有利可图纷纷进入，增加供给，进而推动市场供需双方的平衡，发挥市场力量解决城市停车难题。 很多车主难于接受车位价格高的现实，对于车位价格比车辆价格高难于理解，这里还有一个观念需要转变:车位作为不动产，具有资产属性，而车辆作为消费品，其价值是不断消减的。当车位供给短缺时，车位可以升值，而作为消费品的车辆，却永远是无法升值的。因此，当车位供不应求时，恰是有停车需求车主购买车位的良机，而非抱怨。只有充分发挥市场对资源的配置作用，让价格信号调节车位供给与需求，认清车位的资产属性，让更多的资本进入停车产业，才是真正解决城市停车难题的良方。 (作者系东南大学交通法治与发展研究中心副教授) 48