「鑫业中心」—对规划设计方案的建议2013-3-18

「鑫业中心」—对规划#设计#的建议2013-3-18 「鑫业中心」—对规划设计方案的建议 贵司的「鑫业中心」规划设计方案,本司已收悉,本司就对贵司的规划设计方案认真参阅后,现根据过往对商业大厦之销售招商经验,以及对本项目以及赣州市场的调研后,就 贵项目规划设计方案,提出以下建议,谨 供 贵司参考。 1. 建筑功能布局 本项目是一个集商场、公寓式住宅、写字楼等多种功能于一体、建 2筑面积为38743m的综合商业大厦,其中各功能分布见下图: 项目 数量 单位 2建设用地面积 10157 m 总建筑面积 38743 2m 地上建筑面积 25393 2m 商业 4486.4 2m 公寓式住宅 2478 2m 办公 18150.6 2m 社区管理用房 65 2m 公共厕所 75 2m 物业管理用房 138 2m 地下建筑面积 13350 2m 建筑高度 75.1 2m 建筑密度 30.0 2m 容积率 2.5 2m 绿地率 30 2m 地下停车位 274 个 就各功能建筑布局,本司建议如下, 1.1 商场北面广场 商场北面广场,按现设计是采用阶梯式设计及分布了3个草坪,由市政路进入商场主入口,要经过三条通道或要上、下步级才能进入; 本司认为,现设计的三个大草坪,令广场缺乏一个较大空间用于日后举办大型的推广活动,而且太多的上落步级和较狭小的通道,会减弱途人进入商场的意欲,降低了商业氛围; 建议,可将三个草坪取消,以使广场有一个更大的空间,用于日后的商业推广或车辆临时停放,广场的地面可采用平缓放坡设计,尽量避免采用步级式设计; 草坪消除后,可改为设置一个水景池作为点缀, 1.2 大厦南面增加货物装卸区和增加运货电梯 由于本项目商场业态为智能商务+商务办公+休闲+购物+娱乐+餐饮 ,这些功能都会有大量货物装卸进出, 2建议,在商场后面增加一个面积约80M左右的货物装卸区及一条宽2米左右的货运通道,安装1台载重量为1600kg电梯,运行于-2/F?2/F区间,利用此电梯可将停车场的客人及货物送达商场各层。 1.3 写字楼入口大堂 按现设计,写字楼入口大堂与商场连通,并没有独立间隔。 本司认为,现设计方案不方便日后的保安管理,原因为写字楼与商场的营运时段不同,写字楼的客户就容易进入商场区域,造成保安漏洞。 本司建议,首层写字楼入口大堂包括2/F候梯厅应作独立间隔。候梯厅 尽头通往商场的通道可增加安装一道玻璃门,这样既可使商场和写字楼大堂的景观互通,又可使两个区域相对独立。 1.4 增加垃圾存放间 由于商业大厦在营运过程中会产生大量垃圾,若不设置一个垃圾存放间,垃圾将会污染环境; 2 本司建议在大厦周边一个合适的位置,设置一间面积约25M的垃圾临时存放间,存放间内配置给排水管道和排风机。 1.5 建筑结构上增加砖砌井道 由于商场业态基本功能定位日后作为餐饮业的较高。为配合餐饮业态,建议,在 2设计塔楼建筑结构时,应考虑预留一个面积约4M的砖砌井道直通至天面层,日后供安装餐饮油烟道及发电机烟道到顶层,以符合环保要求; 1.6 3/F?4/F「公寓式住宅」 根据现建筑布局设计,3/F?4/F是「公寓式住宅」惟上述「公寓」设计存在以下问题, 现布局设计欠妥,各单位内都没配置卫生间,住客需使用公共卫生间和沐浴间,缺乏相对独立的私密空间。 除两个大内有配置厨房,其余的小单元均没有配置吧台,不能满足客人的简单煮食要求; 本司建议,将公共卫生和沐浴间除消,改为每个单元配独立卫生间(沐浴间),增加 配置一个吧台,带抽烟机,以供客人使用,公共卫生间可改为布草房和一个洗衣 机房,内配置数台洗衣机,为客人提供自助式洗衣服务,。 1.7写字楼平面布局 按现规划设计,大厦5?17/F为写字楼层。其中5/F?10/F整层普通写字楼单元, 11/F?17/F是带「空中花园」的高档写字楼层。 1.7.1平面布局的调整 按现设计,写字楼单元大都是面积数百平方米的大单位,100平方米左右的单 22位较少,按本司的经验,150M?250M左右的单元,往往较受客户的欢迎, 为配合客户的需求,本司建议,在进行写字楼平面布局设计时,应尽量考虑 2222222单元面积分70 M?100 M 、100M?150M、150M?250M、250M以上等多种方案进行间隔,以方便日后出售和招租; 另现每层均设置了一个面积约60M左右的「会议室」,若日后该「会议室」改作写字楼单元出租,由于缺乏自然采光、换气条件,会影响其商业价值,建议,可考虑将此区域作为男、女公共区卫生,而原男、女卫生间则改为写字楼单元。 1.7.2公共卫生间的布局调整 按设计,写字楼每层均配置了男女卫生间,其中男卫生间有3个厕位、女卫生间只有2个厕位; 本司认为,上述设计欠妥,原因为女士使用卫生间的时间,会比男士要长,而且写字楼办公人员中,女士相对较多,故女士卫生间的厕位数量应多于男卫生间厕位才能满足使用要求。 建议,将男、女卫生间位置对调,将女卫生间厕格位置改为4个,可取消一个洗手盆后,增加多一个厕位, 2. 关于硬件设备的建议 2.1 供电系统 贵项目为综合性商业项目,业态多种多样,建筑面积约38743?,本司按过往对供电系统的管理经验,就供电容量与设备造型建议如下, 2.1.1 安装容量 按建筑面积×单位面积负荷系数计算。负荷系数本司建议按0.075KW/?取值。此值系数可适合写字楼及百货零售类商场的用电需求。本项目供电总安装容量为, 38743? × 0.07KW/? =2712 KW 本司建议可采用1台1600KW和1台1250KW的变压器,按既同时使用又可互为备用的方式进行设计。 由于项目属于公共场所,按消防设计要求,必须配备应急发电机组,供消防设备使用。就发电机的功率,本司按供电系统安装总容量×20%选取,建议发电机功率为, 2,712KW × 20% = 545KW 可安装一台连续功率为630KVA的柴油发电机组。 因本司暂时没有更加深入了解本项目详细的资料,本司建议,按正常的商业项目的配电房规范要求,将配电房尽量设于建筑物的中心位置,以使供电线路的半径最短,降低工程成本, 供电回路的设施,本司建议按「正常照明」、「应急照明」、「空调供电」、「户外广告灯箱」、「公共路灯照明」来进行设计。 建议,采用每一铺位、每个写字楼单元均配置独立电度表及开关箱,铺内照明和空调室内机用电,均由此开关箱供电, 电度表选用IC卡预充值电度表,日后可采取业户先充值后用电的方式进行管理,减少物业管理公司要垫支电费的压力。 2.2 空调系统 由于本项目商场面积为4486?,若采用小型家用式空调机,裙楼外墙体难于安排数量众多的室外机,就空调系统,本司建议如下 , 2.3 商场采用风冷式模块空调 该种商用空调是采用数台风冷式模块式室外机,加普通的用水作交换媒体的风机盘管式、卧式风柜组成,该种中央空调系统可根据未端设备使用的负荷率,自动调节压缩机的投入数量; 在商场出租率较低时,比传统的冷水机式中央空调更省电,可减少「大马拉小车」的浪费问题, 就空调主机的安装位置,建议于商场加建一屋顶用于摆放空调室外机;空调主机的用电,由商业的商户按面积平均分摊。 2.4 写字楼的空调形式 对于写字楼单元内的空调形式,本司建议可考虑在大厦外立面预留室外机安装位置,由业户日后自行安装家用式或小型商用式空调, 由于赣州地区管理费较低,若空调用电纳入单元电表内计量,管理费不包含空调能源费,可降低管理费的价格,以配合本地的收费水平; 3. 电梯系统 按现设计,本项目共配置了7台垂直电梯,其中商场1台专用垂直电梯运行于首层?2/F,另外还与3/F、4/F「商务公寓」共用2台垂直电梯,商场电梯中只有1台可达地下室停车场,写字楼配置了3台电梯。 3.1 商场电梯 本司建议,由于商业经营会有较多的人流和货物进出,应考虑增加1台货运电梯,祥见本函第1.2项,。 3.2 写字楼电梯选型 本司建议,采用1250kg载重量,梯速为2.5米/秒的电梯,将原设计只运行于4/F以下的两台电梯,平面图中黄色的两台电梯,改为供低区写字楼与「商务公寓」专用,此两台电梯最高层站可设在11/F。 经作上述调整后,可大大增加写字楼电梯的运载效率,快速疏导上班高峰期的客流; 3.3 消防电梯 该台电梯现设计开门方向是面向各层候梯厅,根据本司过往的管理经验,消防电梯大多会用于运货,为免运货时影响乘客使用电梯,及货物搬运过程中堵塞候梯厅通道或损坏候梯厅设施,本司建议,对消防电梯的开门位置进行调整,改为在走火楼梯「合用前室」内开门。 4、关于商业部分的设计调整 由于本商业体量小,又是狭长型设计,为了便于销售和招商,也便于客户购买后独立经营,故建议,修改设计,尽量规划设计为独立店铺。二楼保留大铺位便于招租建议,具体建议如图所示。 5、项目商业所要配备的设施, 1,由于每个店铺是分隔开来单独出售和租赁,所以需要每间铺位有单独自来水管道,卫生间下水管道,煤气管道,油污排放,油烟排放,三相电,网线,电话线等管道线路铺设到位。 2,挖掘好能满足商户需求的化油污池,安排好油污排放,油烟排放,主管道铺设预埋。 3,消防设施安装到位,特别是KTV,电影院,火锅城,美容院,超市,餐厅。 4,二层有电影院楼面承重力需要达到电影院标准要求,楼柱间距达到电影院标准要求,二层全部采用透明安全落地玻璃。 5,负一层超市需要解决单独自来水管道,卫生间下水管道,煤气管道,油污排放,油烟排放,三相电,网线,电话线等管道线路铺设到位,超市通风换气,采取措施预防雨水通过下水道倒灌超市造成涨水。预设好符合消防要求的火灾疏散出口,进出货物出口,仓库位置。 6,电力变压器容量达到业态需求。 7, 预先设计好店铺以及写字楼空调主机放置的位置,防止以后互相干扰,影响建筑整体 美观或空调主机无处放置。 8,店铺之间地面不能有落差需平整并且水泥砂浆抹平,墙面,天花,乳胶漆刷白,高级铝合金卷帘门。 上述建议方案,为本司工程人员于认真参阅 贵项目现有资料后提供之初步建议,更具体的建议有待 贵我双方进一步展开工作后再行提供。 赣州岩绅房地产服务有限公司 2013年3月21日