专款专用——监管资金

1、案例背景: (1)由于房地产企业的销售资金会根据房产局的要求进入预售监管资金账户,某种意义上说属于受限资金,怎样合理利用受限资金,解决企业现金流问题。(2)怎样进,怎样出对于企业来说最合理、最有效? 2、案例分析: (1)结xxx项目实际情况:①监管资金是否有效利用;②监管资金账户存在不明资金。以上两点严重影响监管资金出入,也间接的影响企业某种意义上的现金流问题。 (2)何为监管资金?是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本企业建设,不得随意支取、使用。针对项目10#住宅,按照房产局的测算标准重点监管资金约6000万元。而根据集团销售完毕约2亿元。按照万达的建造速度,远远超过监管资金的利用效率。前期工程款都是都是自有资金垫付,某种意义上影响资金的有效利用。按照房产局监管办资金管理办法要求,正常情况下监管资金有四种用途:①付工程款②前期垫付③房屋退款④缴纳相关税费。 3、解决方案: (1)负责预售监管资金专员需研究地方监管办的相关政策,灵活运用相关政策,合理与相关部门进行业务交流,做好监管资金运用的前期工作。 (2)结合XXX项目10#住宅,我们需安装两个pos机(一个监管pos机、一个一般pos机)。第一对于认筹金、定金首先考虑进一般pos机,如果后期客户确定购买该房源,我们可以按月累计,编制台账,扣除相应的手续费(因为pos机手续费标准是中国人民银行统一规定的),同等金额转入监管账户,并提交台账给监管办;第二对于首付款、按揭款、全款,我们可以直接放入监管资金专户,这样项目公司可以明确监管资金的来源,为后期运用做好铺垫。第三如果发生退筹、退房等相关问题,利用一般pos机到账转出就会大量减少房产局相关负责的流程。 (3)怎样利用监管资金,首先分清一般监管资金和重点监管资金。一般监管资金是指进入预售监管资金账户的实质金额高于房产局前期为10#测算(具体情况可以研究地方政策)重点资金。项目公司可根据实际情况与当地监管办协商,合理调用。对于重点监管资金,项目公司需结合建造实际程度和销售情况做定比分析。 针对项目公司: ①前期垫付大量工程款。结合销售情况,根据项目所建造的程度测算前期垫付资金的额度,与监管办进行有力的协商,调出监管资金,做有效利用。 ②还需结合销售情况,监管资金专员需配合成本会计及税务会计,做好中期工程款付款和税费支付的前期步骤,利用正常付款的时点完成监管资金的申请及支付。 ③房屋退款,如果按照解决方案的第二项要求,后期这样的工作就很少。针对项目退款情况,前期存在相关问题。就此问题,项目结合银联流水和销售台账进行逐笔核对,在熟知pos机手续费的情况下,扣除相应手续费,逐项销控,筛选出前期退款的不明资金,列出相关明细提交监管办,调出前期垫付的退款。 4、推广借鉴点: (1)熟知当地监管办预售监管资金的相关政策,四个字——烂熟于心。 (2)一个等式: A:监管资金账户余额+pos手续费+相应工程款及税费=销售台账收款金额 具体情况可以结合实际做相应的加减,一定保持等式成立。 (3)怎样有效利用监管资金,尤其万达前期垫付,中期正常支付工程款,为项目公司资金有效利用做出贡献。 项目 财务部胡国庆