土地估价报告规范格式(1996)

关于印发《土地估价报告格式（１９９６）》的通知 [颁布机构] : 国家土地管理局  [颁布文号] : [1995]国土籍字第180号  [颁布时间] : 1995-12-22  [执行时间] : 1996-3-1 附录D  (标准的附录)  名词解释  1、土地价格：是指土地的购买价格则土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。  2、熟地价格：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。  3、生地价格：是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。  4、毛地价格：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。  5、估价期日：指估价结果对应的日期。  6、基准地价：是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。  7、标定地价：标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。  8、基准地价更新：基准地价的更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定某类用途土地在现状利用条件下于某一估价期日的土地使用权平均价格。  9、收益还原法：是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估土地价格的方法。  10、市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。  11、成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据再加上一定的利润、利息、就缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。  12、剩余法：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。  13、基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。  14、均质地域：指土地利用条件及土地用途基本一致的土地区域。  15、同一供需圈：指能与待估宗地能形成替代关系，市场的供给与需求状况本基本相同，并对待估宗地价格产生显著影响的区域。  16、相邻地区：指待估宗地所处的同类用途的均质地域或紧邻所在地域的其他均质地域。  17、类似地区：指与待估宗地所处地域相类似的、属同一供需圈的其他均质地域。  18、地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域内某一用途于某一时期的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平的百分比指数。  19、综合还原利率：是将土地及其地上建筑物共同产生的未来纯收益转化为价格的比率。  20、土地还原利率：是将土地产生的未来纯收益转化为价格的比率。  21、建筑物还原利率；是将建筑物产生的未来纯收益价格的比率。  22、征地费用：指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，以及安置补助费等。  23、城镇拆迁安置费用：指用地单位为到得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的拆迁补偿的各项客观费用。主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。  24、土地取得费：指用单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用。  25、土地开发费：是为使用土地达到一定的开始建设条件而投入的各项客观费用。主要包括宗地区一体化内外的土地开发费用。  26、土地增值是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。  27、标准宗地：是在城镇的一定区域内设定的，其深度、宽度、形状、用途等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定又起示范及比较标准作用的宗地。  28、标准深度：标准深度的连线为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。 附录E  （标准的附录）  估价报告规范格式  《土地估价报告规范格式（一般格式）》的基本内容  目    录  “土地估价报告（文字式）”的基本内容  [一]封面  [二]正文  “土地估价技术报告（文字式）”的基本内容  [一]封面  [二]正文  “土地估价报告（表格式）”基本内容  [一]封面  [二]正文  “土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求  “土地估价报告（文字式）”基本内容  转 [一]封面  封面内容和格式如下：  土地估价报告  [封面标]  项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象类型（土地使用权或其他）等字样]  受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出使用估价机构]  土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（估）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]  提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期] [二]正文  正文内容和格式如下：  土地估价报告  [正文标题]  第一部分  摘要  [分标题]  一、项目名称[同“土地估价报告”文字式封面]  二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]   三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等]  四、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为×××年××月××日]  五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]  六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证五保户用途为依据土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外转或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格]  七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，决地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价。  八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师资格证书号]  九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构]  （机构公章）  估价机构负责人签字：  ××××年××日××  土地估价结果一览表一、上述土地估价结果的限定条件  1、土地权利限制：[说明有否影响地价的土地权利限制及具体内容]  2、基础设施条件：[主要描述估价对象实际土地开发程度，即通路、通电、供水、排水、供气、通讯等及宗地内平整状况]  3、规划限制条件：[说明有否影响地价的其他限定条件及具体内容]  二、其他需要说明的事项[参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”]  估价机构：（加盖公章）  年    月   日  第二部分  估价对象界定  [分标题]  一、委托估价方[说明该项估价的委托单位及基隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等]  二、估价对象[说明估价对象的具体范围，指出估价的日土地还是包括其他内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等]  三、估价对象概况  1、土地登记状况[说明估价对象的来源及历史沿革，估价地理位置、土地用途四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等]  2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相关权利等要详加说明]  3、土地利用状况[说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建、构物及其用途、建筑、容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其他地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等]  四、影响地价的因素说明  1、一般因素[应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：  （1）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）；（2）房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）；（3）产业政策（含税收政策等）；（4）城市规划与发展目标；（5）城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）]  2、区域因素[说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括（1）区域概况（含区域位置、人口、级别、状况、对外交通条件等）；（2）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）；（3）基础设施条件指区域内供水排水供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度]；（4）环境条件（含区域人文环境和自然环境）；（5）产业集聚状况；（6）规划限制等]  [这里区域大小可参照城镇内基准地价级别]行政分区]功能分区等确定]  [以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和评估目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述]  3、个别因素[说明估价对象面积、用途、宽度、临街状况、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明]  第三部分   土地估价结果及其使用  [分标题]  一、估价依据[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等]  [上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中选择、有关参数确定（如选用基准地价、征地费用、有关税费等）所依据的主要文件应列出]  二、土地估价  1、估价原则[简要说明该项估价所遵循的主要原则。各项原则的具体内容参见《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）  [上述估价原则可根据估价对象特点与估价目的有所选择]  2、估价方法[简要说明估价中采用的主要方法（成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等）、方法选择的依据。这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致][要求所选估价方法不少于两种]  3、估价结果[说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据以人民币表示的单位地价及总地价]  三、估价结果和估价报告的使用  1、估价的前提条件和假设条件[说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可*性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等）]  2、估价结果和估价报告的使用[包括以下内容：  （1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力；  （2）本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方；  （3）土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果的有效期限；  （4）申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权；  （5）违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。]  3、需要特殊说明的事项[说明：  （1）有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；  （2）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；  （3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理必要及时说明原因或依据；  （4）其他需要特殊说明的问题。]  第四部分   附件  [分标题]  [应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）（出让土地需附出让或）、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑图等、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利进的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等）  [在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证）等进行验对核实后，在复印上加盖估价机构公章] [章节]土地估价技术报告 [章节]第一部分  总  述 一、估价项目名称〔说明估价项目的全称〕 二、委托估价方〔说明该项估价的委托单位、单位地址、法人代表或委托的个人、联系地址〕 三、受托估价方〔说明该项估价的受托机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表、联系人及联系电话等〕 四、估价对象〔说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其它内容〕 五、估价目的〔说明该项估价的目的和应用方向〕 六、估价依据〔说明该项估价所依据的有关法律、法规、政策文件和技术规程，委托估价方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等〕 七、价格定义〔说明所估地价的内涵、土地实际开发程度和本项估价所设定的开发程度〕 八、估价期日〔说明所估地价的具体时点〕 九、估价日期〔说明估价工作的起止日期〕 十、估价结果〔说明总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额，单位为元、元／平方米。如用外币表示，注明外币与人民币的比价〕 十一、需要特殊说明的事项 １、估价假设条件。 ２、该报告使用的限制条件。 ３、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。 ４、估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。 ５、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。 ６、其它需要说明的问题。 十二、土地估价师签名〔由参加本次估价的土地估价师签名，并注明土地估价师资格证书号〕 十三、土地估价机构〔由土地估价机构加盖公章〕 一九九  年  月  日 [章节]第二部分  估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 １、土地位置状况〔说明待估宗地的位置、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号等〕 ２、土地权利状况〔说明待估宗地的土地所有权、使用权、他项权利状况和性质，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利均要详加说明〕 ３、建筑物和地上附着物状况〔说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况〕 〔上述内容中，土地位置、权利以土地登记和土地使用权出让合同中的有关内容为准，其它状况以建筑物、地上附着物产权登记内容和实际勘察、调查内容为准〕 二、地价影响因素分析〔说明影响待估宗地地价水平的因素〕 １、一般因素〔说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素〕 ２、区域因素〔说明城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害、相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域因素及所在区域基准地价水平〕 ３、个别因素〔说明土地最有效使用用途及标准、宗地宽度、进深、形状、面积、地形、地质、容积率、覆盖率、宗地基础设施条件等对估价对象地价水平产生影响的个别因素〕 〔上述因素要求与土地估价过程中涉及的有关因素分析和比较内容相对应。其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素不应考虑。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在技术报告中说明并进一步分析〕 〔地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述〕 [章节]第三部分  土地估价 一、估价原则〔明确说明此次估价所遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则〕 二、估价方法与估价过程〔要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程〕 〔应根据待估宗地特点及项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）的规定，选取适宜的估价方法。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求〕 （一）市场比较法 〔应用此种方法估价，要按照《规程》规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估土地的价格。要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求： １、比较实例选择。所选实例应是实际交易实例，并说明实例的具体坐落（门牌号和宗地号）。 ２、因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。 ３、因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示如下： 表一  因  素  条  件  说  明  表 上表中描述的应是比较因素的具体条件，不能使用相同、稍好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定要使用量化指标，如距离市中心距离应注明具体距离为多少；无法量化的指标，也必须具体描述，如基础设施状况用生地、三通一平、五通一平、七通一平来描述。总之，表格中反映的估价对象和比较实例的各项条件要客观、具体。 ４、编制比较因素条件指数表 为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数为１００，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。列表表示如下： 表二  比  较  因  素  条  件  指  数  表