物业纠纷宣传稿

哈尔滨分公司普法宣传彩信(第期1) 【期刊导读】 >前言 >法理知识讲堂 >重点内容 >案例分析 >日常生活法律常识 >法律小幽默 >法律格言 【前言】 近年来,随着房地产业的发展和物业管理纠纷的增多“维护业主权利”的呼声越来越高。业主权与物业管理权之间产生了一系列难以解决的冲突。因此业主在签订物业服务过程中,要考虑周全。如果物业服务合同就双方的权利义务约定不明,业主可能遭受经济损失。因此作为一名业主有必要了解一些与物业服务相关的法律知识,从而避免生活中产生不必要的麻烦。 【法理知识讲堂】 物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。 1 物业服务收费应明码标价。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分: 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3、物业管理区域清洁卫生费用; 4、物业管理区域绿化养护费用; 5、物业管理区域秩序维护费用; 6、办公费用; 7、物业管理企业固定资产折旧; 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9、经业主同意的其它费用。 【重点内容】 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持: (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委 托他人而签订的委托合同; (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。 第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法 院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 第十条物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。 第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 【案例分析】 一房地产开发商发布广告,称某广场商品房24小时保安值班,绝 对安全,丢失重要财产物业公司负责给予赔偿。张女士基于安全保障而购买了该处商品房的顶层,并与房地产开发商委任的物业管理公司签订了入住书。 入住两个月后雨季来临,顶楼天花板漏水。经物业管理公司做了防水处理后,张女士向开发商要求换房,开发商也同意。但由于漏水导致该房的装修受损。张女士准备不再交纳第二年的物业管理费和供电、供水、供气费以抵消其损失。物业管理公司认为自己及时联系维修房屋,对张女士的要求持异议。 分析:张女士基于安全保障而购买了该房,并与房地产开发商委任的物业管理公司签订了入住协议书。因此如果该房出现漏水等问题,开发商对张女士负有漏水致其装修受损害的赔偿责任;张女士不交纳第二年的物业管理费等费用抵销损失,则房地产开发商有权请求其支付物业管理费等费用。 律师提示: 首先要弄清开发商、张女士、物业公司三者的债权、债务关系。具体分析如下: 第一,开发商与张女士之间存在买卖合同关系,因为房屋存在质量问题,开发商对张女士负有漏水致其装修受损害的赔偿责任; 第二,张女士与物业管理公司之间存在物业服务合同关系。如果物业管理公司如约履行自己的义务,而张女士不交纳物业管理费,那么是 张女士对物业公司负有债务;关于供水电气问题,一般是业主和物业管理公司单独签有协议,应当依照执行,如果张女士拒绝交纳供水电气费,那么张女士对物业管理公司负有债务。而开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。 所以,张女士主张以装修受损赔偿债权抵销物业管理费是不妥的,因为开发商对张女士负债而张女士却对物业管理公司负债,这两种债务虽然都是金钱债务,但是不能随意抵销。 【法律小常识】 物业公司不履行服务义务,是否能收取物业费? 物业公司收取的物业费用,是以其为业主提供相关的物业服务为基础的,物业公司的服务不能达到双方合同约定的相关标准,就不能全额收取物业管理费用,业主还可以依照合同要求物业公司承担违约责任。【法律小幽默】 两个冤家路窄的人在大吵大闹。一个说:“我要到法院去告你!”另一个说:“奉陪!”“我要把你告到最高法院!”“奉陪,”“我到地狱都要告你!”“这个……到时我会请律师出庭的!” 【法律格言】 我们的时代是权利的时代。人权是我们时代的观念,是已经得到普遍接受的政治和道德观念。——L.亨金 6