【精品】东莞市南城区商业网点规划(2009-2015年)61

【精品】东莞市南城区商业网点规划(2009-2015年)61 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 东莞市南城区商业网点规划(2009-2015年) 广州市城市规划勘测设计研究院 2009年04月13日 1 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 项目名称: 东莞市南城区商业网点规划(2009-2015年) 委托单位:东莞市南城区规划管理所 编号:2008规06012 广州市城市规划勘测设计研究院 城市规划设计证书等级:甲级 设计证书号:[建]城规编第(021073)号 院长:陈建华(高级规划师) 总工程师:潘忠诚(教授级高级工程师) 总规划师:王国恩(高级规划师) 审定:赖寿华(高级规划师) 审核:刘云亚(高级规划师) 初审:黄慧明(城市规划师) 项目负责:陈志敏 (注册规划师、所副总工程师) 规划人员:张鹤琼 (城市规划师) 李 杨 (助理规划师) 规划顾问:李 郇 (教授，博导，中山大学规划院副院长) 2 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 目 录 第一部分 文本........................................................................................... 6 第一章 总则 .......................................................................................................................... 6 第二章 规划指导思想 .......................................................................................................... 7 第三章 发展目标与战略 ...................................................................................................... 7 第四章 规划原则 ................................................................................................................ 10 第五章 规划布局 ................................................................................................................ 11 第六章 附则 ........................................................................................................................ 21 第二部分 说明书 ..................................................................................... 24第一章 总则 ........................................................................................................................ 24 1.1规划背景 ...................................................................................................................... 24 1.2规划依据 ...................................................................................................................... 24 1.3规划范围与对象 .......................................................................................................... 25 1.4规划期限 ...................................................................................................................... 25 1.5规划指导思想 .............................................................................................................. 25 1.6规划原则 ...................................................................................................................... 25 第二章 商业网点现状分析 ................................................................................................ 27 2.1宏观发展背景 .............................................................................................................. 27 2.2南城区经济社会概况 .................................................................................................. 29 30 2.3商业网点现状概况 ......................................................................................................第三章 国内外商贸流通业发展趋势 ................................................................................ 32 3.1国际商贸流通业发展趋势 .......................................................................................... 32 3.2“后WTO时代”国内商业发展趋势 ........................................................................ 33 第四章 国内外商业网点规划经验借鉴 ............................................................................ 34 4.1国内外商业网点发展分析 .......................................................................................... 34 4.2商业网点发展的经验借鉴 .......................................................................................... 35 4.3各国商业网点建设管理的经验 .................................................................................. 35 4.4国外社区商业发展概况及借鉴 .................................................................................. 37 4.5国内社区商业概况 ...................................................................................................... 38 第五章 商业发展思路与目标 ............................................................................................ 39 5.1南城区与周边区域的商业对比分析 .......................................................................... 39 5.2商业发展的优势条件 .................................................................................................. 39 3 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 5.3商业发展面临的问题 .................................................................................................. 41 5.4发展思路 ...................................................................................................................... 43 5.5发展目标 ...................................................................................................................... 45 5.6发展重点 ...................................................................................................................... 46 5.7发展战略 ...................................................................................................................... 47 第六章 相关规划简介 ........................................................................................................ 48 6.1《东莞市城市总体规划(2000-2015)》 .................................................................... 48 6.2《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》 ............................................................ 50 6.3各控制性详细规划 ...................................................................................................... 51 第七章 商业网点布局规划 ................................................................................................ 52 7.1布局原则 ...................................................................................................................... 52 7.2总体空间布局 .............................................................................................................. 52 7.3零售商业网点布局规划 .............................................................................................. 53 7.4商业街布局规划 .......................................................................................................... 57 7.5商品交易市场布局规划 .............................................................................................. 59 7.6肉菜市场布局规划 ...................................................................................................... 61 7.7社区商业网点布局规划 .............................................................................................. 62 第八章 措施与建议 ............................................................................................................ 67 8.1规划实施保障措施 ...................................................................................................... 67 8.2商业网点建设管理措施 .............................................................................................. 68 第九章 附录 ........................................................................................................................ 70 9.1南城区商业分级设置 .......................................................................................... 70 9.2南城区商业分级设置级次和指标 .............................................................................. 71 9.3规划概念 ...................................................................................................................... 72 第三部分 图纸......................................................................................... 77 第四部分 基础资料汇编 ......................................................................... 86 第一章 2007年南城区经贸发展情况 ..................................................................................... 86 第二章 2008年南城区经贸发展情况 ..................................................................................... 88 第三章 零售商业现状概况 ...................................................................................................... 89 3.1商业中心现状概况 ...................................................................................................... 90 3.2商业街现状概况 .......................................................................................................... 92 第四章 农产品市场 .................................................................................................................. 93 4 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 4.1农贸市场 ...................................................................................................................... 93 4.2农副产品批发市场 ...................................................................................................... 94 第五章 商品交易市场 .............................................................................................................. 95 5.1东莞建材商业中心 ...................................................................................................... 95 5.2宏成国际五金机电模具城 .......................................................................................... 95 5 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第一部分 文本 第一章 总则 第一条 规划背景 为了贯彻东莞市经济发展战略，进一步科学合理配置和开发城市的各类商业资源，促进商业实现健康、快速和可持续发展，实现商贸流通和商业网点“布局合理、层次分明;规模适当、适度超前;有效错位、协调互补”的目标，东莞市南城区特组织开展编制《东莞市南城区商业网点规划》工作。 第二条 规划范围 本规划范围为东莞市南城区行政辖区，面积59平方公里。 本次规划对象为南城区内的商业(含商业、社区餐饮业和居民服务业)，具体包括各级商业中心、零售商业、商业街和商品交易市场(包含肉菜市场)、社区商业(包括零售类、餐饮类和居民服务类)等商业网点。 第三条 规划依据 (一)法律、法规文件 (1)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93); (2)《零售业态分类》(GB/T18106-2004); (3)《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》(商务部、建设部商建发[2004]18号文件); (4)《城市商业网点规划编制规范》(商务部商建发[2004]180号文件)。 (二)相关规划 (1)《东莞市城市总体规划(2000-2015)》; (2)《东莞市土地利用总体规划大纲(2005-2020年)》; (3)《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》(东府[2005]198号); (4)各相关控制性详细规划。 第四条 规划期限 本规划期限为2008年-2015年，近期为2008-2010年，远期为2011-2015年。 6 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第二章 规划指导思想 第五条 指导思想 (1)贯彻落实科学发展观，体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针。 (2)反映优化布局，调整市场结构，发展现代流通方式，提高资源配置效率的主导思想。 (3)体现满足市场需求，提高人民生活水平，创新消费服务方式，改善产业服务功能，提升商业竞争力，服务城市建设的基本要求。 第三章 发展目标与战略 第六条 总体目标 到2015年，基本建成以城市商业中心为主导、区域性商业中心为主体、社区商业网络为基础、商业街为特色、与东莞市经济发展和对外开发水平相适应，区域布局合理，业态结构优化，服务功能齐全的商业体系，形成1个城市级商业中心、1个区域级商业中心和17个社区商业网络、6条主要商业街协调发展的市区网点三级体系的基本布局;基本建成现代批发市场体系，形成农副产品和生产资料等专业市场协调发展的基本局面。 第七条 近期目标 改造、提升一个城市级性商业中心，即鸿福路商务中心区;配套建设社区商业网络;培育、规范以富民商业步行街为代表的主要商业街;建设、整合两类批发市场，即农副产品市场和生产资料市场。 近期目标完成后，根据国家统计局新调整的统计口径，以2008年为基数，至2010年逐年递增15%，到2010年，全区社会消费品零售总额将达到53亿元，全区将拥有适度水平的商业设施。 商业中心将发展成为能适应居民消费结构升级，满足购物、餐饮、休闲等综合消费需求;服务特色鲜明、功能配套、设施先进、方便生活、发展迅速的全区商业主要窗口。社区商业将形成以超市、便利店和生活服务为主力业态的连锁经营网络;两类批发市场将向交通便利的城乡结合部适度集中，提高集约化经营和规范化管理水平，为发展现代物流配送打下基础。 7 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第八条 远期目标 建设、完善一个服务于东莞市的商业中心，即鸿福路商务中心区;完善一个服务于南城区的区域性商业中心即客运站商业中心区;完善社区商业网络，提升重点商业街，整合两类批发市场。 在远期目标完成后，全区社会消费品零售总额将达到106亿元，年平均递增15%。 商业中心将为新型商业服务业和其他产业发展提供新的动力，并成为综合消费服务的主要功能区。社区商业网络将普遍采用连锁经营的方式，为社区居民提供及时、满意的全方位服务;两类批发市场将覆盖全区乃至全市供销网点。全区将成为商业布局合理，结构优化，设施先进，特色突出，具有较强的消费服务创新能力、面向第一、二产业的服务功能和流通辐射能力，服务品牌和城市商业形象鲜明的东莞市现代商贸中心。 第九条 发展思路 南城未来发展商贸业将继续坚持“一个中心、三大产业、五大板块”的发展思路。 “一个中心”:是指以东莞大道两旁和市行政中心附近区域为支撑，打造总部经济中心，实现经济、社会“双转型”和城市建设、经济发展“双升级”。 “三大产业”:是指要大力发展房地产业、大力发展商贸物流业、大力发展科技产业，以此作为南城经济的支柱型产业。 “五大板块”:一是全面建设包括了胜和、亨美、元美、篁村、三元里、新基等社区的旧城改造板块;二是全面建设中央生活区板块;三是全面建设包括了西平和蛤地社区的生态居住区板块;四是全面建设包括了沿河景观大道和科技大道片区的科技创新板块;五是全面建设水濂山文化休闲板块。 第十条 发展战略 一、“商业强区”战略 用现代技术手段和先进经营方式来改造创新传统商业;积极发展新型业态，延伸服务层面和服务对象;走专业化、品牌化、高档化路线，形成鲜明的个性、品牌、服务特色。 二、“商务兴区”战略 充分利用东莞国际会展中心，加大商务型城区建设力度。充分发挥中心城区聚集辐射能力强的优势，重点发展现代服务业、新兴商贸业、高新技术产业、旅游休闲产业、文化娱乐产业，不断提升服务产业规模和水平，将南城区打造成为优秀人才积聚的创业之地，优质企业争相涌入的发展之地，打造商务型新型城区。 三、“商旅结合”战略 南城区商业网点规划应与城区独特的文化特色相融合，商业网点的建设和改造要体现 8 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 出人文关怀、个性魅力 传统风貌、地方特色、国际水准;通过挖掘和发挥旅游资源优势，完善配套设施建设等，更好的促进商旅互动，进一步体现传统商业特色和文化旅游特色，扩大南城区商业的辐射力和影响力，增强南城区商业的竞争力。 第十一条 商业业态发展重点 一、零售业 以立足东莞、服务珠三角、辐射华南地区、与国际接轨为目标，加强城市零售商业功能开发，进一步调整和完善零售业态，推动传统业态向现代业态转变。把零售商业的发展与提高商业整体竞争力相结合、与城市繁荣相结合、与方便群众消费和满足多层次需求相结合，成为体现和提升东莞城市形象的一个亮点。 (`1)百货店 对原有百货店进行功能提升和业态更新，把功能较为单一的传统百货店改造成为功能较为齐全的现代综合百货店或特色鲜明的主题百货店;在大型百货店布局较为集中的区域，要引导其进行错位经营(经营品种和经营特色不同)和错层经营(服务的经营层次不同);在综合商业街和购物中心重点发展档次较高的大型百货店，提升其在引领消费时尚、创造消费热点上的核心竞争力，满足高消费层次的需求，构建多种零售业态共同发展的新格局。 (2)超级市场、大型综合市场 以现有综合型超市为基础，增加服务功能和完善配套设施;选择合适的地方或改造现有大型百货店，发展不同规模的超市，在人口较为密集的住宅区重点发展社区型超市。 三、商品交易市场 以资源整合、功能创新为发展思路，推动传统商业交易市场升级改造，塑造商品交易市场的新形象。疏解传统商品交易市场的物流，交通流，引导传统批发商业向零售型、展贸型商业转型，优化商业业态和供给结构。进一步规范市场秩序，制订和完善行业标准，提供优质服务。 (1)整合资源 结合市场布局调整，应实施必要的兼并和重组，以解决市场重复建设和“低、小、散”等问题。要把市场发展和区域特色经济发展结合起来，重点培育专业特色鲜明、与区域产业联系紧密、档次高、辐射广的大型消费品商品交易市场。对销地型传统日用消费品商品交易市场，通过合并等措施，减少数量，扩大规模，增强特色。 (2)创新组织 分散的个人摊位出租制经营模式是商品交易市场发展的主要障碍，要积极引导市场开 9 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 办或经营者向企业化方向发展。可以考虑由市场开办方、生产流通企业和经营大户三方共同组建股份制公司或有限责任公司，通过市场主体的法人化、公司化，推动区内的商品交易市场向现代化批发企业转变。 (3)提升功能 积极推广总代理、总经销、特约经销点等营销模式，大力引进国内外著名品牌商品，塑造品牌商品交易市场形象。采用现代先进的信息技术手段，大力发展电子商务，建立网上市场，加速商品信息传递，拓展商品交易市场生存空间。 三、第三方物流配送 加强第三方物流配送是南城区商业实现跨越式发展的助推器。要积极引导流通企业接受物流配送服务外部化的发展趋势，调整经营组织结构，剥离低效率的物流部分，把物流配送业务交给专业化的第三方物流机构来代理，打破家家搞配送、户户办仓库的状况。通过资产联合重组和专业化改造，推动商品交易市场和储运企业向物流配送转型，充分利用和整合现有物流资源，延伸服务范围和领域，逐渐发展成为部分或全程物流服务的供应方，实施社会化配送服务。 第四章 规划原则 第十二条 规划原则 一、以人为本，远近结合 从南城区经济和社会发展全局出发，充分考虑全区及周边的消费水平、市场环境以及商业网点现状和交通设施条件等方面的特点，统筹兼顾，全面安排，既放眼长远，合理配置商业网点的数量、规模、档次和业态。 二、规划引导与市场作用相结合 以市场对资源的配置为基础，按照市场规律编制规划，尽量避免无序竞争、盲目发展和重复建设;同时，发挥规划对市场的引导作用,使市场主体通过合理竞争实现资源的优化配置。 三、大中小型商业网点发展相结合 南城区是东莞市中心城区的核心组成部分，大中型商业网点建设达到一定规模。商业网点规划应秉承和凸显南城区的商业历史文化特色，适量建设大型商业设施，鼓励发展中、小型商业网点，挖掘老字号名店、发展品牌特色店，做到大小兼顾，使大型店铺和小店都 10 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 拥有各自的发展空间。 四、新型业态发展与传统业态提升相结合 南城区商业发展通过引入新型业态，调整改造传统业态，形成现代商业与传统商业有机结合，以新兴业态为主的业态结构。避免贪大求多、过分聚集和重复建设、创造公平有序的市场竞争环境。 五、商业与旅游、文化产业相互促进 遵循产业互动的理念，借助东莞市的旅游、文化产业，促进商业的发展，同时通过商业的发展推动旅游、文化产业进一步提升。一方面依托观光旅游、文化旅游以及饮食、娱乐、休闲等多种相关配套项目，促进商贸业进一步发展;另一方面在商贸业发展壮大的基础上，促进现代休闲产业的可持续发展，形成产业联动和协同发展。 六、与城市规划相协调 商业网点规划要与城市规划相协调，包括与城市总体规划等相协调。建立与城市规划相衔接的实施机制，对主要商业中心的功能定位和重大项目的选址，从商业用地及立项等方面给予落实。 第五章 规划布局 第十三条 规划结构 规划将形成“一轴、两区、两带、四组团、多点”的商业网点布局。 (1)一轴 莞太路商业轴:莞太路是南城区商业发展的主要廊道，规划将莞太路作为南城区商业发展的带动轴和核心轴，塑造南城区商务、商贸业发展空间格局的核心轴。规划突出商业的历史文化特点和南城区新型政企和现代商业、产业风貌特色，通过商业街、商业中心等的建设，形成商业的多元化发展，传统商业和现代商业相融合的商业发展轴线，充分发挥莞太路发展轴对城区商业发展的带动作用。 (2)两区 鸿福路商务中心区和客运站商业区:规划通过鸿福路商务中心区和客运站商业区的建设，打造南城区特色鲜明、传统与现代相结合、具有较强竞争力的商业中心。 (3)两带 鸿福路商务带和富民商业带:规划通过两条商务、商业带的发展，拉开南城区商务、 11 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 商业发展的空间格局，形成带动南城区商业全面发展的横向轴线，成为体现南城区在现代商务业、传统特色商业和休闲商业的发展带。 (4)两圈 宏远商圈(农副产品交易市场群)和宏成商圈(商品交易市场群):商圈是南城区商贸业发展的集聚中心，规划通过两大商圈的聚集发展，打造南城区强辐射力和高成长性的商业交易市场群。 (5)多点 南城区内以17条社区居委会为基础的社区商业服务中心。规划结合城区改造、新区建设等城市建设，建设以社区为基础的具有便民特色的社区商业服务中心。 第十四条 零售商业网点布局规划 南城区商业网点布局规划包括零售商业网点、商业街、商品交易市场和社区商业网点布局规划。 结合区内商业发展特点与南城区商业分级设置级次和指标(见附录)。南城区零售商业网点布局规划主要包括商业中心和大型零售商业网点(包括购物中心)的布局规划。 一、商业中心布局规划 (1)城市级商业中心:鸿福路商务中心区 规划范围:包括东莞国际会展中心、南达元美中路、东至东莞大道、西接莞太路、北到体育路约2平方公里的区域。 发展定位:根据城市级商业中心对消费人群的界定，商务中心区以外来消费人群为主，其中本地消费人群占30%以下，外来消费人群和旅游人群占70%以上。规划该商业中心以服务于商务企业、商务办公和商务旅游消费人群的高品质商业为主体，大力发展高级商务、电子商务，聚集国际一线品牌，融合展示、购物、休闲、文化、商旅观光等功能，构建具有国际水准、引领时代消费潮流的现代化商业中心。 规划通过充分发挥商务中心区的综合优势，通过观念和制度创新，形成发展新思路，构建商务火力充沛、功能结构合理、综合竞争力强大的商务主导型商业中心，充分吸收国际贸易、金融保险、专业服务、批发贸易、高档零售和科技信息类公司。 (2)区域级商业中心:客运站商业区 规划范围:从宏图路到东莞大道，南起黄金路，北至环城路的区域。 发展定位:根据区域级商业中心对消费人群的界定，以东莞市消费人群为主要购买力，重点考虑南城区的消费人群。规划打造突出南城区现代气息和时尚流行消费的大众化购物中心和休闲中心，主要体现大众化、中端化的消费特色，融合商贸、物流等功能。 12 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) (3)社区级商业中心 根据南城区规划人口规模预测，同时考虑到高等级商业中心和社区周边大中型零售网点的辐射作用，南城区需要规划4个社区级商业中心。规划范围为距离市、区域级商业中心1公里以外的居民聚集区，原则上按照居住人口3-5万人设置一个综合性社区级商业中心。 社区级商业中心主要集中设置在各个居住片区的主要出入口或居住区中心地段，形成具有一定规模的网点聚集区。社区网点以满足居民日常消费为主，按照商业分级设置规范和零售业态规范，配置中型超市、小型超市、便利店、专业店、生鲜超市、餐饮和居民服务设施等。 二、大型零售商业网点布局规划 (1)规划目标 科学规划和合理确定各类大型零售网点的数量、结构、业态类型和空间布局。不仅要对现有大型零售网点进行升级改造，而且要根据南城区经济社会发展和居民生活需要，合理布局和新建大型零售网点。 (2)规划思路 通过规划实现空间的均衡布局和区域商业的重点发展，推动大型零售网点在各自的商圈范围和市场层面上发挥出良好的带动和辐射作用。本次规划的业态主要包括大型百货店、仓储式商场、综合超市、大型专业店和购物中心。 , 整体控制大型百货商店 应适度控制百货业的总体数量和规模，并采取积极措施促进百货业的跨地区重组和整合，逐渐形成以优势百货企业、优势品牌为龙头的大型百货业连锁集团，提高百货业的组织化和规模化程度。 , 适度发展仓储式商场 仓储式商场拥有储销一体和价格低廉的优势，发展前景广阔。南城区的边缘地区具备大量中低消费人群，而没有仓储式商店满足此类消费需求。因此，在边缘地带根据周围的市场容量，建立规模适度的仓储式商店，并注重停车场等配套设施的建设。 , 有序发展综合超市 大型综合超市已经成为南城区大型零售网点的主力业态，今后需要根据南城区人口数量、住宅区分布以及消费水平的实际情况，判断是否饱和以及是否需要新增网点。 , 合理发展专业店 专业店拥有商品专业性强、深度大、品种丰富等自身优势，可以为顾客提供专业性的 13 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 商品和良好的售后服务。应鼓励发展连锁型专业店，增添新的专业商品，增加专业深度，更好的满足消费需求。 , 引导控制购物中心 购物中心可分为综合型购物中心和主题型商业中心两大类型。大型购物中心功能齐备，能满足消费者多方面、多层次的需求，但对服务人群、辐射范围的要求也较为严格。目前，南城区的大型购物中心已经达到了一定数量，在近期规划中应整体控制购物中心数量，发展重点是对现有购物中心的特色定位和功能把握。 第十五条 商业街布局规划 规划对南城区现有商业街进行整合、改造与提升，至规划期末南城区规划建设6条重点商业街。 (1)建设路商业街 该商业街的整治应借助于周边地区的旧城改造，有利构建网点布局合理、业态结构优化的整体框架。控制大型零售商业网点的建设，适度控制、规范娱乐、餐饮业的发展，适度增加中、小型超市、便利店与便民专业服务设施;增强服务业功能。 (2)银丰路中华风味食街 集时尚娱乐、风情餐饮与特色服务于一体的浓郁商业氛围街区。规划期内，应继续引领时尚消费，强化和推广现代消费理念;统筹规划，规范管理，提高档次和服务水准;细分经营和服务范围，实行错位经营，适度发展，为创全区具有消费娱乐性的服务品牌打下坚实的基础。 (3)鸿福路商业街 鸿福路商业街是目前南城区最繁华的商业街之一，大型商业网点云集，目前还有一些在建项目。它以引领时尚的大型百货零售店、酒店为特色。 规划期内，除坚持以大型百货为主力业态，发挥引领消费时尚的作用外，应对已有网点进行结构改造和业态调整，引进名品、名牌;严格控制大型商业设施的重复建设;为了增加客流和延长购物驻留时间，应考虑在大型商厦外增设快捷、方便、卫生的餐饮、休憩、娱乐设施，规范道路两侧的卫生环境管理，设施美观、实用的驻留设施和人文景观，使之成为体现现代购物环境和休闲理念的商业街。 此外，应加强关注与商务服务相关和配套的商业设施、精品、名品专业店，同时注重提高酒店管理档次。设立与大型商厦拉开服务层次、消费定位和错位经营的便利店、超市、专业店，服务周边社区百姓和商务流动人口;在适度位置建设规模化的停车场;进一步突出和强化金融、商务、餐饮服务的特色。 14 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) (4)宏远路商业街 控制大型零售商业网点的建设，适度控制、规范娱乐、餐饮业的发展，适度增加中、小型超市、便利店与便民专业服务设施;增强服务业功能。 (5)富民商业步行街 富民商业街是在其特定的文化、历史、商业背景下形成的，每条商业街都具有它自己特定的商业积聚环境。该商业街的规划应主要以成熟的、具有发展潜力的商业类型为基础，强调突出文化特色与专业特征。商业街的改造应注意保留文化特色，逐步进行引导、规范、整合，随着城市的发展与人民生活水平的提高，在条件成熟时可进行扩展与调整。商业街的整合改造应主动营造现代商业特色氛围，注意在服务品牌、商业品牌上寻找新的增长点。 近期应该改善交通状况和市政设施，以方便众多消费者前来购物，对原有网点加强规范管理，形成竞争有序的局面，提高商品服务档次，完善服务流程，发展和建设一批精品店，打造有特色的商品品牌。在远期规划中，注重考虑与周围环境的协调发展，从旅游、购物和多门类经营的发展中寻求商业街长久繁荣的生命力。 (6)莞太路汽贸一条街 加强对以有网点管理的基础上，注重引进连锁、规模化经营、规范化、专业化管理，保证服务质量，提高管理水平，引导莞太哭成为“一站式”服务的特色专业街。 表1南城区主要商业街一览表 名 称 现状功能特色 类 别 建设路商业街 酒店、百货、服装 整合改造 银丰路中华风味食街 食品、餐饮、娱乐、百货 整合改造 鸿福路商业街 酒点、餐饮、娱乐、百货 整合改造 宏远路商业街 娱乐、百货、服装 整合改造 富民商业步行街 服装、鞋帽、食品、图书、餐饮 整合改造 莞太路汽贸一条街 汽车销售、4S店、汽车维修 整合改造 钢材、建材装饰材料批发零售， 客运站商业街 整合、新建 服装、鞋帽批发零售等 第十六条 商品交易市场布局规划 (1)宏成国际五金机电模具城(简称宏成国际) 强化与会展的有机结合。充分发挥好宏成国际每年举行的两届博览会，集五金产品展销，科技成果分享，信息技术交流为一体，进一步拓展五金企业商品的流通渠道，挂进市场产品结构和优化，促进了市场贸易向品牌化、精品化、国际化方向发展，使市场逐步向区域性、全国性集散地市场发展，逐步发展建设成为珠三角最大乃至全国有影响的以五金商贸为主，融科技交流、信息服务、博览展示为一体的商品交易中心、科技服务中心、 15 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 信息交流中心和博览展示中心方向大踏步迈进。 (2)东莞建材商业中心 由华美乐建材超市、东莞市家居装饰城、南城石材市场、五金广场整合为一体，其主要目的是为了更加推进东莞建材流通业在国际市场的地位。 在由东莞市南城区政府组织的“东莞建材商业中心推介会”上表示，在以上四家建材商业巨头经营场地集中面积已超过25万平方米的基础上，东莞市南城区政府还将继续扩充该中心的规模与经营项目，并用5年时间将其建成一个总面积为2000亩，经营内容包括“国际建材用品物流中心”、“三机(所有机器、机械设备等)物流中心”两大类别的国际型建材旗舰商圈。 (3)文具批发市场 文具批发市场规模较小，近期规划发展以批发与零售并存，进行规范化管理与集约经营，提高服务水平，增强集散功能，把市场建设重点从数量扩张转移到质量提高上来。远期考虑其规模的局限性以及对交通所造成的干扰，建议其搬迁，与周边区域规模较大的文具批发市场合并。 第十七条 肉菜市场布局规划 一、农产品批发市场 农产品批发市场担负着城市居民肉、蛋、菜、粮、油、干鲜果品的批发供应，与人民群众的日常生活质量和方便程度息息相关，因此其规划设置必须遵循相对均衡的原则。规划近期内以宏远农副产品批发市场为龙头，发展批发与零售网络，实现规范化管理与集约化经营，逐步实现电子商务配送，辐射全市“农改超”市场，覆盖社区商网络，方便社区居民生活。 二、农贸市场 根据《东莞市南城区农贸市场发展专项规划》，规划到1015年将形成24处农贸市场。详见下表。 表2 南城区农贸市场规划一览表 序号 市场名称 所在位置 建筑形式 建筑面积 停车场面积 新基综合市场 新基社区 连体式 3000 ?900 1 塘贝新村健民市场 近科技大道 均可 1500 ?450 2 周溪市场 周溪社区 独立式 2700 ?800 3 塘贝综合市场 近元美路 连体式 900 ?270 4 红山肉菜市场 近体育路 均可 1500 ?600 5 蚝岗综合市场 近建设路 独立式 4000 ?1500 6 中心区肉菜市场 近四环路立交 连体式 1854 ?700 7 16 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 袁屋边农贸市场 袁边屋社区 独立式 1200 ?360 8 袁屋边万达利综合市场 袁边屋社区 均可 1500 ?450 9 国际公馆市场 国际公馆 均可 1500 ?450 10 沙苑市场 近莞太路 独立式 6000 ?2400 11 亨美综合市场 近莞太路 棚顶式 1900 ?570 12 蛤地综合市场 蛤地社区 独立式 1800 ?540 13 雅园综合市场 雅园社区 棚顶式 1500 ?450 14 白马市场 白马社区 独立式 2500 ?750 15 荣鑫市场 近莞太路 棚顶式 1500 ?450 16 石鼓综合市场 石鼓社区 独立式 2000 ?600 17 新区第一市场 中央生活区 独立式 ?1500 ?600 18 新区第二市场 中央生活区 独立式 ?1500 ?600 19 景湖市场 近东五路 连体式 ?1500 ?450 20 西平市场 近绿色路 连体式 ?1500 ?450 21 宏图市场 近宏六路 连体式 ?1500 ?600 22 宏远副食品综合市场 宏远社区 独立式 ?1500 ?600 23 水濂综合市场 近绿色大道 独立式 ?1500 ?450 24 合 计 —— —— ?47354 ?15700 第十八条 社区商业网点布局规划 (1)发展规模 以满足居民日常消费为宗旨，按照商业分级设置和零售业态规范，规划在规划期内南城区社区商业(含零售业类、餐饮类居民服务类等)按人均0.4-0.5平方米(营业面积)的标准发展。 (2)优先发展业态 根据各居委会的经济结构、居民收入水平和消费方式以及社区商业发展的基础，规划未来南城区社区优先发展的业态包括零售商业、餐饮类和居民服务业类，具体业态如下: 表3 南城区农贸市场规划一览表 序号 社区商业种类 优先发展业态 购物中心(社区型)、中小型超市、24小时便利店、专业店、生鲜超市、小零售商业类 1 型专卖店、社区商业街 餐饮类 大众化餐饮店、咖啡店、酒吧、中西餐厅、面包房 2 文化娱乐、美容美发、银行、邮局、干洗店、健身设施、彩扩店、花店、家居民服务类 3 电维修、生活应品租赁、摄影、房屋中介公司和装饰公司 (3)社区商业网点布局形式 结合社区商业发展的需求，规划南城区社区商业的布局形式包括沿街式、街区式、会所式和单点式等形式，相对集中布局社区商业网点。 17 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 沿街式:是指沿着道路，在商业裙房和住宅底层类型的街区，连续布局社区商业网点的形式，这种形式简单，启动容易。 街区式:是指在一个由多个建筑或道路相对围合的空间，集中布局社区商业网点的形式，这种形式可以结合景观建设，增加人性化的休闲设施，吸引人流聚集和停留，对社区商业的集中布局和发展有较好的促进作用。 会所式:是指在已建成的住宅区结合城市规划建设，利用社区可用空间，相对集中布局社区商业网点;或在开发新建住宅区，集中建设以“会所“为主要形式的社区商业服务中心，服务兼顾居住区内部的居民和外来消费者。 单点式:是指位于居民区内部，少量几个网点单独布局的形式。这种形式主要针对个别扰居民程度较小、满足居民日常简单零售要求、布局于适宜发展社区商业的地段，主要发展便利型零售网点。 (4)社区商业网点指标体系 社区商业网点体系将根据社区商业的发展特征，参考《城市居民区规划设计》和《城市商业网点规划编制规范实施手册》，确定社区商业网点指标。 表4 人口规模与商业网点配置对应关系表 人口规模 商业网点配置要求 2000人 设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点 5000人 增设综合超市、服务类店铺 增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店 2万人 (服装、医药、家电、书店等)、餐饮店 增设社区型综合超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、家电、书店、维修店、5万人 家政服务店、洗衣店等)、餐饮、旅店、文体场所 10万人 增加设置大型、综合超市等。 注:根据广州市商业网点发展规划修改 根据以上表格对人口规模和商业网点配置的要求，以及规划结构中对三种社区商业组团的布局与安排，规划将南城区17个社区进行商业网点配置安排如下: 表5 南城区17个社区商业网络项目安排一览表 社区 人口规模 商业网点配置要求 名称 西平 5000-1万人 增设综合超市、服务类店铺、餐饮店 雅园 2000-5000人 增设综合超市、服务类店铺 新城 2000人以下 设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点 元美 2000-5000人 增设综合超市、服务类店铺 胜和 2万-5万人 增设社区型综合超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、 18 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 家电、书店、维修店、家政服务店、洗衣店等)、餐饮、旅店、文体 场所 亨美 5000-1万人 增设综合超市、服务类店铺、餐饮店 三元里 2000人以下 设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点 增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、家篁村 1万-2万人 电、书店等)、餐饮店 增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、家新基 1万-2万人 电、书店等)、餐饮店 增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、家周溪 1万-2万人 电、书店等)、餐饮店 袁边屋 5000-1万人 增设综合超市、服务类店铺、餐饮店 增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、家白马 1万-2万人 电、书店等)、餐饮店 增设社区型综合超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、宏远 2万-5万人 家电、书店、维修店、家政服务店、洗衣店等)、餐饮、旅店、文体 场所 鸿福 2000人以下 设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点 石鼓 5000-1万人 增设综合超市、服务类店铺、餐饮店 蛤地 5000-1万人 增设综合超市、服务类店铺、餐饮店 水濂 2000-5000人 增设综合超市、服务类店铺 三、规划布局 (1)在符合相关规划的前提下，根据各居委会发展需要和人口需求适度布局社区商业 社区商业网点主要是为所在街道及周边一定范围内的居民和就业人员服务，因而，其布局应以各街道的建设特点和发展方向为出发点，根据街道商业需求适度发展。为 保证社区商业的良性发展，规划应保留适应其发展的弹性空间。但社区商业在一定程度上对周边居民的生活、工作带来噪音、废气等影响，各个商业网点能否在特定地段营业，必须以环保、卫生、消防、工商、规划、房管等部门的审批为前提。 (2)主要布局于商业金融业用地，以及具有商业兼容性的其他用地的适宜地段 以南城区内各个控制性详细规划为依据，规划引导现状社区商业网点集中布局于商业金融业用地，发展空间选择以分区规划中的商业金融业用地为主，发挥规模效益，减少对居民的影响，也可在具有商业兼容性的其他用地划定适宜发展地段，布局社区商业网点。社区商业网点不得布局于文物古迹、古建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的民居中。 (3)按适宜的服务半径集中布局 按照国内社区商业网点规划布局的经验，社区商业服务中心和社区商业网点的辐射范 19 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 围、人口和业态组成之间存在一定的数量关系。规划南城区的社区商业网点以800-1200米为服务半径布局。 6 表社区商业服务半径及业态 社区商业服务中心 标准 服务半径(平方米) 800-1200 时间距离(分钟) 8-15 服务人口(万人) 2-5 综合超级市场 专业商店 业态组成 专卖店 餐饮和文化娱乐服务 居民生活服务网点及其他 (4)结合居住区主要对外联系通道和外部交通设施的分布，以及日常人流特点布局社区商业网点 社区商业发展主要为社区居民服务，与社区居民日常交通和主要人流路线有密切关系。规划社区商业网点主要集中布局于居民日常出行的路线沿线，以及大型交通枢纽等周边地段。而人流又与城市旅游景点、重要交通枢纽等设施布局有重要联系，因为，南城区社区商业网点应根据交通设施的分布、旅游区与文化景点的分布来合理布局。 (5)结合大中型商业中心、旅游区和文化景点布局 邻近大中型商业中心的地段，可以商业中心为核心，集中布局社区商业服务中心和其他商业网点。如果其商业服务功能基本能够满足社区的要求，一般不需另行布局社区商业服务中心;邻近旅游区和文化景点的地段，可以结合各旅游区和文化景点规划，在适宜地段布局社区商业网点。 (6)划分适宜发展、选择发展、限制发展、过渡发展四种政策分区，并提出鼓励、适宜、限制的社区商业业态指引 适宜发展地段:指布局于集中居住区外围、对居民生活干扰较小、符合有关部门审批条件的零售类、餐饮类、居民服务类等社区商业集中发展地段。 选择发展地段:主要指有社区商业需求，但需要对商业业态有所选择进行发展的地段。在符合有关部门审批条件的前提下，可以发展零售类、居民服务类等社区商业，烹饪、蒸煮、烘烤、排放噪音、废水、烟尘和气味达不到环保部门要求的餐饮类网点不适宜发展。 过渡发展地段:是指不在适宜发展地区和选择发展地区内的现状社区商业网点，这些社区商业网点允许在一定时间内保留，并逐步引导其向街道适宜发展和选择发展地段搬迁。 20 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 限制发展地段:是指不宜发展任何社区商业的地段。具体来看，是限制在社区商业网点内设置肉菜市场、消费品专业市场、娱乐网点、大型餐饮网点、百货店和仓储式商场;控制在居住楼底层和封闭居住区内设置危险性、污染环境和影响居民生活的商业网点，包括产生噪音、废水、烟尘和气味污染的商业网点。 (7)改变住宅用途为商业用途的建筑，原则上宜布置于地面以上第一层，对居民生活影响较大的商业网点，不得布置于其他楼层 将住宅用途的建筑改变为商业用途的，原则上布局于建筑物地面以上部分的第一层，以有效控制商业活动对居民生活的干扰程度，一般不宜布置于建筑物的其他楼层。尤其是对居民生活影响较大的商业网点，包括有频繁货物搬送的网点、餐饮类网点、需从建筑物内部交通空间进出的网点，均不得布置于其他楼层。 第六章 附则 第十九条 规划实施保障措施 一、加强商业网点布局规划的引导调控作用。 遵循城市发展和商业发展客观规律，将商业网点布局规划纳入城市总体规划中，引导网点空间与城市空间形态同步发展。充分发挥政府的宏观调控和政策导向作用，定期发布建设指南，适时提出商业网点建设的阶段性目标，积极引导社会投资。在完善社区商业等方面进行政策和资金扶持，以弥补市场的缺憾和不足，促进商业网点向规范、有序方向发展。 二、整顿、规范和培育商品流通市场体系 清理障碍商品流通的制度规定，放宽新市场的准入标准，推进统一、公平、竞争、规范、有序的市场体系建设。对各部门、各行业的垄断行为以及地区封锁、地方保护采取引入竞争的方式，有步骤、有重点、分阶段的培育多元化的市场主体和市场组织。强化市场管理，严厉打击扰乱市场秩序和侵犯消费者权益的不法行为，加快企业信用体系建设，利用现代信息技术加大市场监督力度。 三、加大对商业基础设施建设的政策扶持力度 对重要的商业基础设施建设给予政策性扶持。对商业功能和交通功能进行协调研究，将政府宏观引导与市场调配机制相结合，加快对各级商业中心以及重点商业街的道路、停车场、市政设施、环境绿化等整体环境的改造，完善综合配套设施，增强发展后劲。 四、加强各职能部门的协调 21 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 加强各相关部门之间的协调。在区政府的统一领导下，建立商业主管部门和各有关部门在实施商业网点布局规划方面的联合协调机制，按照规划明确分工，各有侧重，确保科学合理的设置区域范围内的商业业种、业态和结构。 五、积极发挥中介组织的监督和桥梁作用 充分发挥行业协会等中介组织的作用，通过完善行业内部管理，实现行业内的自律。支持各行业建立行业协会、企业及企业间的非正式网络或战略联盟、经纪事务所、信息咨询、劳动服务等中介组织，积极邀请各级商会或行业协会进行政府决策前的意见征询准备工作，组织其参加相关法律及政策的讨论，使行业在守法自律中发展壮大。 六、建设诚心环境，弘扬优秀商业文化 深入持久的开展诚信教育活动，加快完善信用担保体系，鼓励发展商贸企业与个体经营者的信用机构，培养讲诚信、守契约、反欺诈、健全有效的商贸流通企业信用体系。鸿扬优秀商业文化，培育和挖掘具有南城区特色的品牌商品;吸引全国乃至世界品牌。 第二十条 商业网点建设管理措施 适应入世后大型外资零售企业进入与零售企业规模快速扩大的新形势，保护小型零售业的发展，促进就业;合理利用土地，减小交通压力和保障零售业有序发展。完善和强化商业网点布局规划制度，将商业网点布局规划上升到法律、法规层面，按规划科学、合理设置零售网点。 一、在商业网点布局规划框架内，控制过度的零售开发 对于大型零售商业网点的开发实行较严格的控制，控制重点为以销售为主的零售网点，如大卖场、超市、折扣店等。适当调高大型零售网点营业面积控制标准，不仅可适应南城区零售业快速发展的势头，也更具有可操作性和可管理性。 对于营业面积超过控制标准以上的零售网点开发，实行许可证制度，包括新建、扩建后超出控制标准，已在控制标准以上的现有店铺的扩建，将原其他用途的设施改做零售网点且营业面积超出控制标准，零售商租用控制标准以上的厂地开设零售店等。 二、对大型零售网点的控制采用分级管理 建议将零售网点营业面积控制标准分为两档，即低档控制标准和高档控制标准。高档控制标准应为全市控制标准;对于低档控制标准，根据各区商业发展和消费人口的规模与特征情况，可以有所不同。 对于高档控制标准内的零售网点开发，实行总量控制。在摸清现有高档控制标准内的大型零售网点数量的基础上，对不同业态的大型零售网点(大卖场、大超市、大购物中心、大百货店、大仓储店、商场、SHOPPINGMALL)开发实行每年限量审批(业态不同，所 22 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 控制的店铺数量不同)。 对高档控制标准内的零售网点开发设置较高的准入门槛，如注册资金、自由流动资金等。明确控制标准内的大型零售网点可以设立的地区，除了考虑南城区人口数量外，还需要考虑市区一定范围内同类业态店铺的数量、同类业态的两个店铺之间的距离等因素。 三、加强对各级商业中心的管理，促进良性发展 明确供给方面的不足，评估现有商业中心的容量，看能否容纳新的开发;在适当条件下对主要购物区或市区中心扩建的范围进行评估，找出处于下滑状态的商业中心，对其变化进行管理。 在充分考虑定性和定量因素的基础上，从宏观的角度来评估新增建筑面积的总体需求，尤其是新增商品零售、休闲和办公用地建筑面积的总体需求;同时依据商业中心的容量和交通便利程度，参照政府规划，确定在哪些区域能够最好的满足新增的需求。 支持效率高、竞争力强、具创新精神且生产率不断提高的零售、休闲、旅游和其他产业的发展。鼓励发展一系列互为补充的夜生活经济功能，推动影院、剧院、饭店、酒馆、酒吧和咖啡厅等一系列休闲、文化和旅游活动的发展。 第二十一条 附则 本规划由规划文本、规划说明、规划图纸和基础资料汇编四部分组成，规划文本和规划图则具有同等法定效力。 23 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第二部分 说明书 第一章 总则 1.1规划背景 商贸流通业是第三产业的重要组成部分，是反映一个地区经济繁荣和社会发展的窗口，也是促进生产、引导消费的重要推动力量。随着工业化、城市化进程的推进，科技进步、市场化程度和人民生活水平的提高，商贸流通业正由国民经济的从属产业转为先导产业，并成为城市经济社会现代化的一个重要标志。 随着以广州为龙头的珠江三角洲经济一体化进程的加快，东莞将发展成为地区性副中心城市，将对珠江三角洲区域重要产业与服务功能培育，以及改善区域空间关系发挥重要作用。经济结构调整步伐的加快、周边区域经济环境出现的重大变化与城乡一体化的发展趋势，需要我们重新思路与认真探索今后一定时期内南城区商业网点的发展思路，科学制定商业网点规划。 为了贯彻东莞市经济发展战略，进一步科学合理配置和开发城市的各类商业资源，促进商业实现健康、快速和可持续发展，实现商贸流通和商业网点“布局合理、层次分明;规模适当、适度超前;有效错位、协调互补”的目标，东莞市南城区特组织开展编制《东莞市南城区商业网点规划》工作。 1.2规划依据 1.2.1法律、法规文件 (1)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93) (2)《零售业态分类》(GB/T18106-2004) (3)《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》(商务部、建设部商建发[2004]18号文件) (4)《城市商业网点规划编制规范》(商务部商建发[2004]180号文件) 1.2.2相关规划 (1)《东莞市城市总体规划(2000-2015)》; (2)《东莞市土地利用总体规划大纲(2005-2020年)》; 24 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) (3)《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》(东府[2005]198号) (4)各相关控制性详细规划 1.3规划范围与对象 本规划范围为东莞市南城区行政辖区，面积59平方公里。 本次规划对象为南城区内的商业(含商业、社区餐饮业和居民服务业)，具体包括各级商业中心、零售商业、商业街和商品交易市场(包含肉菜市场)、社区商业(包括零售类、餐饮类和居民服务类)等商业网点。 1.4规划期限 本次规划期限与《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》规划期限相一致: 本次规划期限为2008年—2015年，其中近期为2008年—2010年，远期为2011年—2015年。 1.5规划指导思想 (1)贯彻落实科学发展观，体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针。 (2)反映优化布局，调整市场结构，发展现代流通方式，提高资源配置效率的主导思想。 (3)体现满足市场需求，提高人民生活水平，创新消费服务方式，改善产业服务功能，提升商业竞争力，服务城市建设的基本要求。 1.6规划原则 1.6.1以人为本，远近结合 从南城区经济和社会发展全局出发，充分考虑全区及周边的消费水平、市场环境以及商业网点现状和交通设施条件等方面的特点，统筹兼顾，全面安排，既放眼长远，合理配置商业网点的数量、规模、档次和业态。 25 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 1.6.2规划引导与市场作用相结合 以市场对资源的配置为基础，按照市场规律编制规划，尽量避免无序竞争、盲目发展和重复建设;同时，发挥规划对市场的引导作用,使市场主体通过合理竞争实现资源的优化配置。 1.6.3大中小型商业网点发展相结合 南城区是东莞市中心城区的核心组成部分，大中型商业网点建设达到一定规模。商业网点规划应秉承和凸显南城区的商业历史文化特色，适量建设大型商业设施，鼓励发展中、小型商业网点，挖掘老字号名店、发展品牌特色店，做到大小兼顾，使大型店铺和小店都拥有各自的发展空间。 1.6.4新型业态发展与传统业态提升相结合 南城区商业发展通过引入新型业态，调整改造传统业态，形成现代商业与传统商业有机结合，以新兴业态为主的业态结构。避免贪大求多、过分聚集和重复建设、创造公平有序的市场竞争环境。 1.7.5商业与旅游、文化产业相互促进 遵循产业互动的理念，借助东莞市的旅游、文化产业，促进商业的发展，同时通过商业的发展推动旅游、文化产业进一步提升。一方面依托观光旅游、文化旅游以及饮食、娱乐、休闲等多种相关配套项目，促进商贸业进一步发展;另一方面在商贸业发展壮大的基础上，促进现代休闲产业的可持续发展，形成产业联动和协同发展。 1.7.6与城市规划相协调 商业网点规划要与城市规划相协调，包括与城市总体规划等相协调。建立与城市规划相衔接的实施机制，对主要商业中心的功能定位和重大项目的选址，从商业用地及立项等方面给予落实。 26 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第二章 商业网点现状分析 2.1宏观发展背景 2.1.1东莞商品流通规模持续扩大 2007年，东莞零售网点总面积约347万平方米，其中3000平方米以上的大型零售网点243个。如果按户籍人口计算，目前东莞人均大型零售网点面积为1.26平方米，已经基本达到发达国家和国内发达城市水平。 目前东莞商贸流通业正步入一个总量不断扩大、设施不断完善、结构日渐优化、布局走向合理、业态不断丰富、层次不断提升的高速发展阶段。除了大型零售商业网点，全市现有各类商业街共95条，其中主城区范围内有21条商业街;建成各类商品交易市场771个，其中1000平方米以上的136个;形成了多个在珠三角地区影响较大的商品批发集散地，拥有专业、批发市场144个，其中1000平方米以上的专业、批发市场62个。 商品流通活跃兴旺，规模不断扩大，2000年以来，社会消费品零售总额每年以15%以上的增幅保持快速增长，2007年全市社会消费品零售总额为695.89亿元，比上年增长19%，仅次于广州、深圳和佛山，位居第四。 表2-1 东莞市历年社会消费品零售总额情况一览表 2.1.2东莞居民消费结构呈现积极变化 经济增长使东莞市人民生活水平逐年上升，自2004年开始，城镇居民恩格尔系数就降至30%左右，2000年东莞市城镇居民恩格尔系数低于全国平均值(37.7%);农村居民恩格尔系数也低于全国平均值(46.2%)。 27 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 表2-1 东莞市人均社会经济指标一览表 年 份 1990 1995 2000 2003 2004 2007 人均城镇居民可支配收入(元) 2508 9588 14142 18471 20526 27025 人均城镇居民消费性支出(元) 2038 9220 12529 15446 18426 21545 其中:食品支出(元) 1295 3644 4048 4804 5041 6966 城镇居民恩格尔系数(%) 63.5 39.5 32.3 31.1 27.4 32.3 人均居民纯收入(元) 1359 3988 6731 8481 9083 11606 人均农民消费性支出(元) —— —— 5953 7727 10783 —— 其中:食品支出(元) —— —— 2674 3112 2818 —— 农村居民恩格尔系数(%) —— —— —— 44.9 40.3 26.1 在居民消费性支出方面，近年来保持高速增长的势头。其中，食品、耐用消费品所占总消费性支出比例日益减少;交通与通讯、居住、娱乐教育文化服务类日益增加;衣着、医疗保健及杂项商品与服务比例大致保持不变。 表2-2 东莞市近年来居民消费性支出情况示意 万元 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1985年1990年1995年2000年2003年2004年万元 表2-3 东莞市近年来居民消费性支出构成比例一览表 (单位:%) 项 目 1985年 1990年 1995年 2000年 2003年 2004年 食品 71.55 63.54 39.52 32.31 31.10 27.36 衣着 4.06 4.66 6.55 3.89 5.96 6.15 家庭设备用品与服务 6.97 7.51 7.53 4.97 7.08 5.02 耐用消费品 43.76 60.78 53.03 2.89 40.81 2.08 医疗保健 2.03 2.06 2.40 3.44 4.49 4.40 交通与通讯 0.58 1.23 16.94 26.41 13.35 26.99 娱乐教育文化服务 3.05 5.54 10.75 12.11 16.26 14.51 28 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 居住 8.42 9.03 11.76 9.72 19.20 13.66 杂项商品与服务 3.34 6.43 4.15 7.15 2.56 1.91 2.2南城区经济社会概况 2.2.1社会经济发展概况 南城区位于东莞市西北部，在东江南支流的南面，全区面积59平方公里，东北与莞城接壤，东南与东城区比邻，西北与万江隔江相望，西南与厚街相连。境内交通路网纵横交织，东莞大道、南城科技大道、沿河路等由北至南纵贯全区;体育路、建设路、鸿福路、四环路、五环路、外环路东西贯穿全区，交通十分便利。 目前市政府兴建的东莞行政办事中心、人民会堂、展示中心、大剧院、图书馆、科技馆和青少年活动中心等项目都在南城区，加上原有的完善的服务设施，南城区已经成为东莞正在建设中的政治、经济和文化交流中心。 南城区下辖元美、胜和、亨美、三元里、篁村、新基、袁屋边、白马、石鼓、西平、蛤地、水濂、雅园、新城、宏远鸿福17个社区及居委会。2007年户籍人口4.3万人，外来人口约6万人。 改革开放20多年以来，南城区的国民经济发展迅速，GDP年均增长率约20%-25%，基本实现了城市现代化。2006年，全区完成工业总产值133.6亿元，比去年同期增长32.9%;各项税收总额21.4亿元，增长29.2%，全市排名第二;实际利用外资1.08亿美元;外贸出口总额8.46亿美元，增长19.69%;特别是全区利用外资的方式、结构和质量进一步改善，引进了总投资约50亿元的天安数码城项目，宏威数码投资15亿元增资扩产并建设工程研发中心，新科电子计划投入35亿元增资扩产。 进入“十一五”发展时期，南城按照市委“推动经济社会双转型，建设富强和谐新东莞”的发展战略，结合自身实际，确立了“一个中心、三大产业、五大板块”的发展思路，努力将南城建设成为适宜创业、适宜居住、适宜休闲的现代化新城市中心区。“一个中心”，就是要高起点、高标准规划建设东莞大道两边片区和市行政中心周边地区，大力发展总部经济，着力引进金融、保险、证券、贸易、通信、科技、法律等机构的地区性总部和大型上市公司、大型企业集团进驻，完善中央商务区功能，努力发展成为全市经济金融中心，吸引大批白领、金领人口安家置业，提升城市人口素质，增加消费人口，有效推进产业升级和城市升级。“三大产业”，就是要大力发展房地产业、商贸物流业和科技产业。“五大板块”，就是要全面建设旧城改造板块、中央生活区板块、生态居住区板块、科技创新板 29 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 块、水濂山文化休闲板块。 2.2.2经济贸易发展现状 近年来，南城区发挥位于市行政、政治、文化中心的优秀的地理位置，围绕着区委、区办事处提出“一个中心，三大产业，五大板块”发展思路，大力推进实施商贸东莞和商贸南城工程，将南城区打造成为市商贸经济中心。几年来南城区引进和发展商业主副中心有:中华风味食街、南城富民步行街、宏城国际五金机电模具城、南城商业建材中心、第一国际商业中心、嘉荣超市、沃尔玛等大型商业中心，2007年1-11月全区社会消费零售总额35.78亿，同比增长11.97%，全区商业网络、中心、连锁、汇展、物流、餐饮、汽贸、金融、房地产业迅速发展、全区商贸经济商贸中心逐步形成。 2.3商业网点现状概况 南城区商业网点总体布局大致呈“一圈一带”的发展态势。 一圈:鸿福商圈，第一国际等大型商业购物中心、富民商业步行街、银丰路中华风味食街等均云集于此，形成南城区大型商业中心。 一带:莞太路商业带，诸多购物广场、汽贸4S店等均沿此路分布，此外小型的商业街大部分也由此街向纵深延伸。 2.3.1会展中心 东莞国际会展中心是在东莞市委市政府提出“努力把东莞建成以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”的战略目标和打好“城市牌”、“外资牌”、“民营牌”三张牌的发展规划下策划兴建而成的。 东莞国际会展中心自建成至今，已先后举办了“第三届中国东莞国际电脑资讯产品博览会”、“第三届国际机械及原料展、第三届国际塑胶及包装展”等大型国际性展览。主体展览面积近五万平方米，目前在珠三角地区设备最为完善,功能最为齐备，基地面积达195460平方米,是集展览、会议、酒店、大型停车场等功能为一体的大规模综合性建筑群。 2.3. 2商业街 南城区目前商业街大小共有17条，但部分还尚未形成浓厚的商业氛围，尚在积累人气发展阶段。 其中，已经具备一定规模，并发展态势良好的商业街大致有6条:建设路商业街、银 30 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 丰路中华风味食街、鸿福路商业街、宏远路商业街、富民商业步行街。 2.3.3农产品市场 南城区农产品市场分为两种类型:农贸市场与农副产品批发市场。 南城区农贸市场共有20个，其中整治验收合格并维持经营状态的农贸市场18个，已经转变经营性质的农贸市场2个，总营业面积40100平方米，服务人口15.5万人，千人指标为258平方米/人。 南城区的农副产品批发市场主要为宏远副食百货批发市场，与宏远农贸市场合置，占地12万平方米，经营建筑面积3万平方米。 2.3.4生产资料市场 南城区的生产资料市场主要为东莞建材商业中心与宏成国际五金机电模具城。 其中，东莞建材商业中心由华美乐建材超市、东莞市家居装饰城、南城石材市场、东莞五金广场整合为一体。华美乐建材超市主要经营本线板材、门窗吊顶、瓷砖地板、油漆涂料、电动工具、电器管材、电工电料、灯饰、橱柜洁具等十大类别产品。东莞市家具装饰城主要经营瓷砖、卫浴、洁具、地板、门窗、大型灯饰等。南城石材市场现货从运输、入库、装卸、加工、包装、保管配送到信息处理一条龙综合服务。东莞五金广场是珠江三角洲地区交易物流基地。 宏成国际五金机电模具城主要经营五金机电、电气设备、模具设备、机床设备、金属材料等上万种五金机电模具产品及相关产品。 31 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第三章 国内外商贸流通业发展趋势 3.1国际商贸流通业发展趋势 3.1.1世界商贸向国际化、一体化方向发展 经济的全球化使经济活动在世界范围内的依赖性加强，各国商贸更加开放和有序，最终形成全球统一市场。 3.1.2市场竞争态势向高速化、联合化、规模化方向发展 一些有实力的跨国商贸企业、大型商品交易市场、百货商店、超级市场等通过资本积聚和集中组建连锁跨国集团，向全球市场扩张。中小商贸企业、本国、本地商贸企业为了生存和发展站，并与国际大资本抗衡，以联合方式，组建共生互利的新型一体化商贸联盟。 3.1.3商贸市场和商业业态向多元化、连锁化方向发展 国外特别是欧美、日本发达资本主义国家，商贸流通市场经三、四次产业革命近百年的发展，到目前商贸批发、零售、现代物流和电子商务已相当发达，经营业态呈多样化格局。无论何种业态基本上都采用连锁经营方式，连锁经营成为美国零售业的主要形式;欧美和日本等国零售业也由百货形式转向大型超级市场和购物中心及连锁店。 3.1.4批发业由传统商业批发形式向新兴批发方式转化 重要的大宗商品转向期货交易，一般大宗商品由传统的集散式商品交易市场自由交易转向拍卖交易、电子商务和物流配送。随着零售业走向集约式连锁经营，批发业由为生产商产品分销服务转向零售业物流配送。传统的批发业相对萎缩，新兴的以物流为中心的批发业扩大发展。商业加工、物流配送、市场服务是未来批发业的主导方向和主要任务。批发业与交通运输和邮电信息业紧密结合，批发业与厂商、零售业相互渗透是未来商贸流通业的一个显著特点。 3.1.5形成以现代零售业为主的市场格局 在美国以沃尔玛为首的零售商积极拓展超级中心，在西欧以家乐福为代表的零售商积极发展巨型超市，在日本目前还是以百货店占据优势。中东欧、亚洲等经济新兴发展地区正积极发展现代零售业，目前全球已经进入超市时代，超市在全球零售额中所占市场份额 32 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 最大。相对来说超市一般由本地零售商发展，巨型超市及仓储式商店是由国际零售巨头在海外扩张的主力业态，其市场份额在今后几年会不断增长。 3.2“后WTO时代”国内商业发展趋势 3.2.1国际零售业的进入促进了国内零售商业的发展和市场竞争 中国加入世贸后，市场竞争加速，近几年出现国外商业资本抢滩零售业市场的局面。一方面促进了我国零售业的发展，另一方面加速零售市场竞争，在国外商业资本影响下，我国的零售业开始走向连锁化经营。随着“入世”三年过渡期的结束和我国零售业的全面对外开放，东莞市场的开放度将进一步提高，这将给南城区商业带来加快改造传统商业、壮大商业发展规模、增强商贸经济实力、实现跨越式发展的良好机遇。 3.2.2未来中国的零售市场将向多业态的连锁商店发展 连锁超市、连锁货仓式商场、卖场、连锁便利店、连锁专卖店等在网点布局上分三个层次，在居民小区和居民院内，小型专卖店、小型超市、便利店、平价店星罗棋布;在城市繁华中心商业街，将出现大型购物中心、超大型超市、专卖店、精品店等。城市中的农贸市场将逐渐被食品超市替代。 3.2.3中高级商品交易市场向综合功能的方向发展 城市中现有商品交易市场大多数是初级市场，其发展方向是零批合一的货仓式大卖场，少数辐射能力较强、规模较大的市场提升现代化程度，向中、高级商品交易市场过渡。未来的中级商品交易市场是一种集分销交易、商品分级加工、储运配送一体化的分销物流市场，是以物流配送为主导的商贸分销服务市场。高级商品交易市场有两种形式:一种是向期货市场过渡，另一种是向大型拍卖市场和物流中心过渡，这种市场以展示拍卖物服务为主导业务，对经济拉动影响较大，能形成市场价格中心。 33 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第四章 国内外商业网点规划经验借鉴 4.1国内外商业网点发展分析 4.1.1美国以郊区购物中心为主，零售商业网点具有特色 美国是世界上最早发展购物中心的国家，商业的发展以自由市场为主导，在零售业态的发展上具有典型的特色。二战之后，住宅郊区化开始出现，随着快速交通干道系统的建立和汽车逐步普及化，充裕的用地空间和低廉的地价促使大型商业区倾向于郊区布局，提供足够停车空间和多样化商品的大型购物中心应运而生。这种现代大型购物中心引导商品经营概念的改革，也拓展了业态的生存空间。主题购物中心倡导娱乐一体化，多功能、综合化(住宿、文化、运动、娱乐、游憩)成为购物中心延续生命周期的新型生长点。 4.1.2日本传统商业网点交通指向性强，现代商业网点综合化发展 日本商店布局模式由50年代初期临街布局，到50年代中期就火车站布局，至60年代就铁路布局大中型超级商店。70年代开始，日本购物中心的设计包括了办公大楼、酒店、会议及活动场所、公共设施等服务功能，商业向综合化方向发展。 4.1.3香港大型购物中心出现离心化布局倾向，商业网点布局原则体现了自下而上的系统性 香港传统的大型购物中心多建于商业中心或旅游区。80年代起，铁路和新城镇的建设，引导大型购物中心离心化发展。许多购物中心都布局于地铁车站上盖。邮购、网上购物、电视购物等方式开始成为零售业的辅助业态，发展前景广阔。商业网点规划采取“配合城市规划的原则”，考虑到城市近中远期的用地规划。商业设施建设配合电力、电讯、供水、人车道系统、停车库、绿化广场等设施，尽量发挥最大经济效益。香港老城区的旺角、西洋菜街等传统商业中心，在已有基础上更突出特色，吸纳特定的客户群，依旧热闹繁荣。 4.1.4上海商业网点在空间结构、商业景观和特色化方面具有优势 上海商业中心已在原有“四街一城”的基础上形成了“四街四城”的空间新格局。同时随着上海郊区化的发展，市政建设和交通网络迅速扩展，20-30%的市中心人口已迁入外围区域，新居民区商业网点逐渐形成，便利店和超市迅速崛起，消费者需求多样化。上 34 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 海对传统品牌街进行了形象鲜明的定位。不同的商业街在特色明显的定位中完成对区域整体商业环境的塑造，进一步加强城市商业整体的竞争力。 4.2商业网点发展的经验借鉴 4.2.1日本商业的交通指向性和综合化等特征与南城区商业网点布局相类似 日本商业的发展特点反映亚洲与城市西方商业发展的共性，如同其他案例，交通指向性、综合化等特征是商业发展站在不同阶段的共同特点，南城区也不例外。 4.2.2香港政府采取经济和行政的调控措施促进商业发展值得借鉴 经济方面，政府通过税制或租金管制等配合整体商业发展策略。税制方面通过放宽经营者的税收，以减轻经营者的经营成本，鼓励商业发展;租金方面以资助或补贴形式，来调低商铺的租金。行政方面，政府对市场的介入或干预尽量减至最低，政府主要的职能是以导向形式发展商业区，提供充裕的基础设施，防止交通运输和环境因素的瓶颈制约等。 4.2.3香港重视商业配套设施的建设和连锁化经营的策略有借鉴之处 随着商业的国际化，零售业的服务功能从城市内部逐渐走向国际化、从衣食住行走向休闲娱乐的综合化。配套设施的建设对成熟聚商环境的形成至关重要，南城区应学习香港推广连锁化经营，降低城市商业运做的经营性成本，增强本地商业与外资的竞争力。同时应考虑未来无店经营方式的发展，商业用地和网点规划应富于弹性。 4.2.4上海商业网点空间发展有明晰的思路和合理的框架值得学习 商业发展的点(大型百货)、线(商业街)、面(商业城)结合合理，清晰的空间发展战略有利于上海商业等级的提升和向国际化大都市的迈进，南城区商业也应尽快确立自身的发展框架，以形成合理的用地开发时序。 4.3各国商业网点建设管理的经验 4.3.1美国商业网点建设管理的经验 美国一般将商业网点规划纳入城市建设的总体规划之中，包括商业网点在内的市区建设规划经市政规划部门提出计划草案，经市政府同意后提交市政会讨论通过，并产生法律 35 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 效力。一般而言，确定后的规划执行起来比较严格。商业规划与城市规划的良好衔接避免了许多不必要的浪费。 各种商业网点的业主多是私人或股份制的，作为未来业主的申请人首先要向政府提出店名、规划、经营内容、资金情况、可行性研究等内容的申请报告，经市政规划审核符合城市建设的总体规划，再交建筑主管部门审批。 4.3.2日本对商业网点管理的经验 “在商业网点的布局规划上，日本将商业网点散布于居民区内，而不象美国那样将商业区、住宅区、工业区、教育区等分片规划。战后日本鼓励中小型零售业的发展，但60年代以后，日本采取“零散度”的控制指标(即小商店数量占全部零售店的比例)，尽量将零散度控制在40%以下(实际日本已达50%)。” 4.3.3西欧各国的商业网点管理经验 随着郊区化的发展，市政和郊区大型购物中心和大买场等发展迅速，为提高市区中心的生命力和活力，促进社会协调发展，法国、英国、西班牙等西欧国家都提出了控制大型零售店铺的法规体系，这些法规体系有以下几个共同特点: 其一，制定法规的主要目的依次是:保护小型零售商店的发展，促进就业;合理利用土地，节约土地资源，减小交通压力，促进零售业有序发展。 其二，经过了较长的历史演变，根据社会、政治、零售业发展环境的变化和政策漏洞情况进行修订和改进。 其三，限制的重点是大型食品店，特别是大卖场，在大卖场业态出现或进入后，法规控制进一步严厉。 其四，实行零售开发项目许可证制度，所有在法规控制范围内的零售开发都要获得开发许可。 其五，交通问题是在申理零售开发申请时的一个重要考虑因素。 36 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 4.4国外社区商业发展概况及借鉴 4.4.1西方社区商业发展的特征 (1)社区商业功能的多样化 西方社区商业具有满足社区居民购物、服务和娱乐等综合性需求的功能。社区购物中心提供的商品包括个种类型的便利品和选购品，一般以中档商品为主，能够满足人们“一站式”购物的需求。 (2)社区服务功能的多样化 社区商业中心是社会居民日常生活服务的场所，提供的日常服务包括银行、邮政、电信、图书馆和医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、洗车等，社区商业中心也是社区居民休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施。社区商业中心还定期提供音乐、戏剧表演和艺术展览活动，注重对社区居民综合消费气氛的培养。 (3)社区商业中心的业态构成以连锁企业为主体 社区商业购物中心的核心点基本上都是知名的连锁企业，并汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，也是连锁企业。各种连锁经营品牌是支持社区商业中心的中坚力量，是社区商业中心形成和发张的基础。 (4)社区商业的管理井然有序 从管理的目标来看，西方社区商业的管理目标是尽可能长期的维持和加强社区商业的经济效益，维护社区商业的设施，同时保持与社会各界，尤其是社区居民的良好关系，一保证社区商业的良好商誉。 4.4.2西方社区商业发展的启示与借鉴 (1)应科学合理进行规划 西方社区商业的规划一方面注重满足居民综合性消费需求，另一方面也通过合理规划避免盲目开发而导致的过度竞争局面。 (2)培养和引入多元化的开发主体 应鼓励更多的资本实力雄厚、有开发能力的主体参与社区商业的开发，特别是应该培育一批专门从事社区商业开发的房产开发商，并提倡国外的房产开放商和商业经营商分离的做法，跨企业合作，发挥各自的专业优势，有利于开发成本和经营成本，更好的满足社区居民所需。 (3)依托连锁商业企业发展社区商业 在南城区的社区商业中，连锁经营企业还未形成规模，仍存在大量传统的商业设施， 37 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 在进一步发展中，应鼓励连锁企业进驻社区，提高社区商业的组织化程度。 4.5国内社区商业概况 4.5.1国内社区商业现状 我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着一种综合建筑、景观、空间的体验式场所，一种为社区居民创造用拥挤热闹场所的方向发展。但目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。 4.5.2国内社区商业的发展方向 第一，个商业行业中类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门、送餐、送货、上门理发、维修等项服务。 第二，居民日常购物消费将在居住地500-800米范围内完成。 第三，各城市将大力发展社区商业中心，社区商业中心是相对集中的社区商业网点形成的具有多业态的综合性商业市场。这个综合性商业市场不同于大型商场，他的服务对象主要是社区居民。 第四，社区商业中心将普遍位于小区的中心位置，要求必备的商业行业种类有:早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、修配服务站、物资回收站、服装加工等。有名牌企业的连锁超市、24小时便利店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。 38 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第五章 商业发展思路与目标 5.1南城区与周边区域的商业对比分析 从2007年东莞市各区的几个主要指标来看，南城区除国民生产总值与东城接近，相比莞城具有一定优势以外，其他几项指标低于莞城和东城。 5-1 2007 表年南城区与其他城区经济指标对比一览表 在《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》中，确定莞城和东城商圈的发展方向如下: 莞城商圈:商业网点主要集中在西正路、金牛路、北正路、向阳路、振华路等传统商业街区和东纵大道两旁。规划期内，结合旧城改造，综合开发利用旧城资源，整合现有网点，合理配置市政交通设施，提升旧城商业价值。 东城商圈:东城大道和东城中路十字交叉的临近地带以及花园路、红荔路、育兴路等主要街区组成南北两个商业聚集地。规划期内，东城的网点以新型业态的时尚、个性化、娱乐、餐饮消费为特色，带动旧城商业街区经营模式更新，创新消费热点，聚集新型商业板块。 由此可见，南城区商业发展应首先处理好与各城区协同发展的关系，构建特色化产业结构成为南城区今后发展的首要任务。 5.2商业发展的优势条件 5.2.1以科技为突破口，带动全区商业发展 目前，南城商贸服务业发展优势尤其明显，大批星级酒店、大型商业旗舰店和金融机构中心已经构成了目前良好的产业基础。加上东莞大道两旁、市行政中心附近区域和中央生活区即将引进的一批现代商贸、金融、文化娱乐总部和运营场，以及第一国际、中央生 39 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 活区、西平片区、水濂山等地区计划筹建的星级酒店，届时全区商贸服务业的发展档次将再提升一个水平。近年，南城区正大力推进“科技东莞”工程，坚持科技为第一生产力，以增强自主创新能力为中心环节，以发展高新科技企业为突破口，加大对科技事业的财政投入，加快建设科技南城步伐，提高企业核心竞争力;继续推进城市化发展，完善城市功能和配套条件，吸引更多的企业和人才在南城设立科研机构、研发中心和管理中心，甚至博士工作站和归国科技人员创业中心等。 5.2.2经济领域生产、消费稳步增长 区本级资产总额34.32亿元，同比增长9.8%;资产负债率13.11%。社会消费品零售总额35.78亿元，同比增长11.97%。城乡居民人民币储蓄存款余额98.55亿元，同比增长0.9%;2007年全区新增私营企业738家、个体工商户874家;累计私营企业4642家、个体工商户7721户。个体工商户纳税0.34亿元，同比增长30.35%;民营经济固定资产投资总额43亿元，占全社会固定资产投资总额的86%。 目前，进驻南城区的银行总部有:兴业银行、汇丰银行、中国银行、农业银行、建设银行等。从以上情况可以看出南城区已经成功确立全市金融中心的地位。未来的发展方向是继续按照推进总部经济发展的思路，着力引进更多的金融机构的地区性总部进驻，并以此创造集聚效应，吸引更多高领域、高级别的总部经济进驻。 5.2.3南城商贸服务业发展优势尤其明显 大批星级酒店、大型商业旗舰店和金融机构中心已经构成了目前良好的产业基础。其中，南城区酒店共有28家，其中获五星级别的有银城酒店，获四星级别的有宏远酒店，获三星级别的有广彩城酒店、西湖大酒店及篁胜酒店，获两星级别的有福威酒店。未来酒店业在总部经济效应的带动下，将会继续保持良好的发展势头，加上东莞大道两旁、市行政中心附近区域和中央生活区即将引进的一批现代商贸、金融、文化娱乐总部和运营场，以及第一国际、中央生活区、西平片区、水濂山等地区计划筹建的星级酒店，届时全区商贸服务业的发展档次将再提升一个水平。 5.2.4汽车销售已成为全市高档汽车销售的集中地 区党委、区办事处根据这一优势，决定在莞太大道新基至石鼓路段打造汽车销售一条街，2003年9月初，南城汽贸一条街汽车销售活动拉开序幕。近年来，南城区按照全力推进总部经济和大力发展商贸业的基本思路，继续着力打造汽车贸易街，现已进驻有奔驰、 40 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 宝马、克莱斯勒、广州本田、北京现代、君威、东风雪铁龙、JEEP等知名汽车品牌。经统计，我区现登记注册的车行共有46户。2006年具体销售情况及纳税情况如下: 表5-1 2006年销售及纳税情况一览表 单位:万元 项 目 2007年1-11月 2006年1-11月 同比增长数 2006年1-12月 销售收入 404358.8 314761.3 89597.5 361672.29 入库税款 3230.11 1760.33 1469.78 2263.2 总的来说，今后南城区的升级改造中将充分发挥现有商业中心的集聚力和辐射力作用，继续以中心区商业为支撑，以社区商业为基础，以各类商业街为特色，统筹规划，整合商业设施，完善商贸流通布局和城市商业网点规划，进一步推动经济增长。 5.3商业发展面临的问题 南城区的商业服务业虽然取得了很大成就，但依然存在一些问题，与发达城市相比，综合差距较大，和同类区域相比，南城区的优势也不明显。为了达到目标，需要分析存在的问题，以便提出切实可行的专项发展规划。 5.3.1问题一:缺乏标志性、影响力的区域商业中心 目前东莞人均商业面积已超2平方米，南城区人均商业面积超过3平方米，远超世界发达国家人均商业面积1.2平方米。虽然南城区人均商业面积很大，但是很多商业，尤其是体量庞大的购物中心持续经营惨淡，虽然多次调整商业业态，但效果一直不理想。与商业面积过大、商业经营持续低迷相伴随的是东莞高端消费力的外流。分析目前的情况，造成东莞商业地产空置率过高，消费力外流的一个重要原因是很多商业项目定位不准确，对高端消费群的吸引力不大。 东莞购买力较强，消费观念也较现代。自2006年起，东莞市居民人均可支配收入就名列全国榜首。由此可见，东莞巨大的商业零售消费市场并没有被很好的利用，已经形成的诸多大型商业购物中心的惨淡经营与东莞所具备的购买力之间形成了强大反差。 综观各大城市都有标志性的购物中心，谈起某个城市，人们很容易联想到这个城市标志性购物中心，比如广州的友谊商店、天河城等。东莞虽然大型购物中心众多，但是尚且缺乏标志性的、有影响力的区域商业中心。南城区作为东莞城市主中心的组成部分之一，应充分利用其自身特点与已经形成的商业基础，通过改善商业面貌与提升商业设施，促进东莞商业水平的整体提升。 41 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 表5-2 2006年东莞人均可支配收入与其他城市比较情况一览表 5.3.2问题二:部分商业街粗放式经营导致空置率较高 据相关部门统计数据，东莞市26条商业步行街总营业面积是603189平方米，平均每条23199平方米，按照商业步行街的规模等级划分基本属于中小型。商业步行街平均空置率是22%，空置率在50%以上的就有7条，空置率达到30%以上的有10条，占步行街总数的38%。分析以上数据，并结合在现状调研中的结果，可以看出空置率较高的商业街形成原因主要有以下两点: 一、大部分属于房地产开发，不属于商业沉淀而逐步形成，缺乏文化内涵。 二、商业街的开发运营模式几乎属于只提供物业管理，不提供发展计划。 南城区商业街的数量已经较多，因此规划的重点将放在如何盘活并提升商业街经营与整体素质上，因此解决以上两点问题将是商业街发展的重中之重。 5.3.3社区商业发展差异较大 南城区用地拓展基本呈由北至南、由西至东的发展态势，西北部由于属于老城区，商业基础比较雄厚，商业网点密集度较高，发展空间不大。东南部属于城市新区，功能齐全的大型商业设施较少，发展空间相对较大。老城区与新城区社区商业发展差异也较大。 42 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 5.4发展思路 南城未来发展商贸业将继续坚持“一个中心、三大产业、五大板块”的发展思路。 “一个中心”:是指以东莞大道两旁和市行政中心附近区域为支撑，打造总部经济中心，实现经济、社会“双转型”和城市建设、经济发展“双升级”。 “三大产业”:是指要大力发展房地产业、大力发展商贸物流业、大力发展科技产业，以此作为南城经济的支柱型产业。 “五大板块”:一是全面建设包括了胜和、亨美、元美、篁村、三元里、新基等社区的旧城改造板块;二是全面建设中央生活区板块;三是全面建设包括了西平和蛤地社区的生态居住区板块;四是全面建设包括了沿河景观大道和科技大道片区的科技创新板块;五是全面建设水濂山文化休闲板块。 5.4.1全面加快总部经济中心建设 经过多年的经济实力积累，无论从产业形势而言，还是从环境条件来看，东莞发展总部经济的基础已经具备，时机已经成熟。南城区在这个时候提出打造“总部经济中心”，既有前瞻性，又具条件性，能够将南城的地理和环境优势发挥出来。 围绕“总部经济中心”做出大文章，具体来说有三点:一是发挥东莞大道两边片区和市行政中心周边地区优越的地理位置，通过合理的规划布局，高起点、高标准建立起诸多50层以上的摩天商务写字大楼，在建筑布局上体现出总部经济中心的气势。二是着力引进金融、保险、证券、贸易、通信、科技、法律等机构的地区性总部和大型上市公司、大型企业集团进驻，入驻企业的物业不允许转移，必须永久落驻，入驻企业年税收要在5000万元以上，而且企业集团的董事长也都要入驻办公，在引进项目上体现出总部经济中心的实力。并以此创造集聚效应，吸引更多高领域、高级别的总部经济进驻。三是完善中央商务区功能，努力将其发展成为东莞市经济金融中心，吸引大批白领、金领人口安家置业，提升城市人口素质，增加消费人口质量。总之，要通过打造“总部经济中心”，有力拉动南城经济新的增长点，有效推进产业升级和城市升级。 5.4.2全面加快商贸物流业发展 充分发挥现有商业主中心的集聚力和辐射力作用，继续以中心区商业为支撑，以社区商业为基础，以各类商业街为特色，统筹规划，整合商业设施，完善商贸流通布局和城市商业网点规划。 具体来说有四点:一是积极引进现代商贸、酒店、金融、文化娱乐总部和运营场所进驻，大力发展一批特色鲜明、影响较大、带动力强的大型专业批发市场，要着重加快“沃尔玛”项目建设。二是建立完善的物流节点和线路空间布局，吸引一批集市场信息、仓储、 43 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 配送、展示、交易等功能于一体，符合现代物流业发展要求的新型物流企业，要着重加快东莞国际快件海关监管中心项目建设。三是推广连锁经营、仓储超市、专业配送等新型商业，要着力引进“吉之岛”、“百佳”、“家乐福”等项目，并加快“时尚岛”、“海雅百货”的开业。四是积极发展以特色店、专业店、便利店为主的社区商业和服务业，要着重继续做大做强五环路以南周溪、袁屋边、白马、石鼓等社区的汽车贸易街，加快银丰路和南城富民商业步行街升级改造建设。 总之，就是要在全区构筑出高效的物流网络和多层次、广覆盖的商贸业体系，形成结构合理、配套完善、竞争力强的现代化商贸物流格局和大市场、大流通、大服务格局，努力实现第三产业比重超过80,的目标，彰显南城作为全市商业中心的集聚和辐射作用。 5.4.3全面加快科技产业发展 近年来，东莞市出台了一系列的扶持政策，以加快产业升级的步伐。但是南城区的科技创新仍然存在着动力不足的问题，一些企业搞创新的动力不足，一些部门和社区抓创新的动力也不足，这些情况在一定程度上都制约了产业升级步伐。必须切实转变观念，以政府投入为杠杆，以重点扶持为手段，以公共平台为载体，以人才引进为支撑，努力为企业自主创新创造有利条件，稳步推进“科技东莞”工程，使南城发展成为“两自”企业云集，高新科技产业群集，科技人才汇集的现代化经济强区，这是我区经济实现持续增长的重要保障。具体来说有三点:一是大力优化高新科技企业发展的政策、政务、法制、市场、舆论等环境，利用市每年10亿元的专项扶持资金和“科技南城”工程专项资金，选择一批规模大、效益好、管理先进的高科技企业，在经营权、用地、项目、电力、供水等方面优先倾斜，重点扶持其发展壮大。二是完善科技创新板块的基础配套设施，提高对大规模、高科技龙头型项目的承接能力，把产业关联度大、投资规模大、科技含量高的龙头项目作为主攻方向，积极对世界500强企业和大型跨国公司等进行招商引资。同时充分发挥现有“金霸王”、“杜邦电子”、“雀巢”、“海金杜门”、“新日铁”、“诺基亚”等现有高科技企业和国家定点的“南方新型电子元器件生产基地”的聚集优势，引进和衍生与其产业关联度大、科技含量高的相关产业，培育产业集群，形成产业链和大平台产业集群效应，带动全区产业档次的提升。三是进一步改善利用外资的方式、结构和质量，坚持走高科技、高效益、低能耗、少污染的新型工业化道路。着力引进以自主研发、设计、制造为核心的高新科技产业平台和中小型科技企业的孵化器，要着重做好总投资约50亿元的天安数码城，宏威数码计划投资15亿元和新科电子计划增资35亿元等带动力强的项目，提高企业核心竞争力，形成新的经济、产业和技术优势。 44 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 5.5发展目标 5.5.1总体目标 到2015年，基本建成以城市商业中心为主导、区域性商业中心为主体、社区商业网络为基础、商业街为特色、与东莞市经济发展和对外开发水平相适应，区域布局合理，业态结构优化，服务功能齐全的商业体系，形成1个城市级商业中心、1个区域级商业中心和17个社区商业网络、6条主要商业街协调发展的市区网点三级体系的基本布局;基本建成现代批发市场体系，形成农副产品和生产资料等专业市场协调发展的基本局面。 .5.2近期目标 5 改造、提升一个城市级性商业中心，即鸿福路商务中心区;配套建设社区商业网络;培育、规范以富民商业步行街为代表的主要商业街;建设、整合两类批发市场，即农副产品市场和生产资料市场。 近期目标完成后，根据国家统计局新调整的统计口径，以2008年为基数，至2010年逐年递增15%，到2010年，全区社会消费品零售总额将达到53亿元，全区将拥有适度水平的商业设施。 商业中心将发展成为能适应居民消费结构升级，满足购物、餐饮、休闲等综合消费需求;服务特色鲜明、功能配套、设施先进、方便生活、发展迅速的全区商业主要窗口。社区商业将形成以超市、便利店和生活服务为主力业态的连锁经营网络。两类批发市场将向交通便利的城乡结合部适度集中，提高集约化经营和规范化管理水平，为发展现代物流配送打下基础。 5.5.3远期目标 建设、完善一个服务于东莞市的商业中心，即鸿福路商务中心区;完善一个服务于南城区的区域性商业中心即客运站商业中心区;完善社区商业网络，提升重点商业街，整合两类批发市场。 在远期目标完成后，全区社会消费品零售总额将达到106亿元，年平均递增15%。 商业中心将为新型商业服务业和其他产业发展提供新的动力，并成为综合消费服务的主要功能区。社区商业网络将普遍采用连锁经营的方式，为社区居民提供及时、满意的全方位服务;两类批发市场将覆盖全区乃至全市供销网点。全区将成为商业布局合理，结构优化，设施先进，特色突出，具有较强的消费服务创新能力、面向第一、二产业的服务功能和流通辐射能力，服务品牌和城市商业形象鲜明的东莞市现代商贸中心。 45 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 5.6发展重点 根据《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》，南城区将加快发展新兴商贸业，引导鼓励连锁商业、专卖店、专业店、超市等新兴业态，重点发展会展经济。 5.6.1商业业态发展重点 (1)零售业 以立足东莞、服务珠三角、辐射华南地区、与国际接轨为目标，加强城市零售商业功能开发，进一步调整和完善零售业态，推动传统业态向现代业态转变。把零售商业的发展与提高商业整体竞争力相结合、与城市繁荣相结合、与方便群众消费和满足多层次需求相结合，成为体现和提升东莞城市形象的一个亮点。 一、百货店 对原有百货店进行功能提升和业态更新，把功能较为单一的传统百货店改造成为功能较为齐全的现代综合百货店或特色鲜明的主题百货店;在大型百货店布局较为集中的区域，要引导其进行错位经营(经营品种和经营特色不同)和错层经营(服务的经营层次不同);在综合商业街和购物中心重点发展档次较高的大型百货店，提升其在引领消费时尚、创造消费热点上的核心竞争力，满足高消费层次的需求，构建多种零售业态共同发展的新格局。 二、超级市场、大型综合市场 以现有综合型超市为基础，增加服务功能和完善配套设施;选择合适的地方或改造现有大型百货店，发展不同规模的超市，在人口较为密集的住宅区重点发展社区型超市。 (2)商品交易市场 以资源整合、功能创新为发展思路，推动传统商业交易市场升级改造，塑造商品交易市场的新形象。疏解传统商品交易市场的物流，交通流，引导传统批发商业向零售型、展贸型商业转型，优化商业业态和供给结构。进一步规范市场秩序，制订和完善行业标准，提供优质服务。 一、整合资源 结合市场布局调整，应实施必要的兼并和重组，以解决市场重复建设和“低、小、散”等问题。要把市场发展和区域特色经济发展结合起来，重点培育专业特色鲜明、与区域产业联系紧密、档次高、辐射广的大型消费品商品交易市场。对销地型传统日用消费品商品交易市场，通过合并等措施，减少数量，扩大规模，增强特色。 二、创新组织 分散的个人摊位出租制经营模式是商品交易市场发展的主要障碍，要积极引导市场开 46 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 办或经营者向企业化方向发展。可以考虑由市场开办方、生产流通企业和经营大户三方共同组建股份制公司或有限责任公司，通过市场主体的法人化、公司化，推动区内的商品交易市场向现代化批发企业转变。 三、提升功能 积极推广总代理、总经销、特约经销点等营销模式，大力引进国内外著名品牌商品，塑造品牌商品交易市场形象。采用现代先进的信息技术手段，大力发展电子商务，建立网上市场，加速商品信息传递，拓展商品交易市场生存空间。 (3)第三方物流配送 加强第三方物流配送是南城区商业实现跨越式发展的助推器。要积极引导流通企业接受物流配送服务外部化的发展趋势，调整经营组织结构，剥离低效率的物流部分，把物流配送业务交给专业化的第三方物流机构来代理，打破家家搞配送、户户办仓库的状况。通过资产联合重组和专业化改造，推动商品交易市场和储运企业向物流配送转型，充分利用和整合现有物流资源，延伸服务范围和领域，逐渐发展成为部分或全程物流服务的供应方，实施社会化配送服务。 5.7发展战略 5.7.1“商业强区”战略 用现代技术手段和先进经营方式来改造创新传统商业;积极发展新型业态，延伸服务层面和服务对象;走专业化、品牌化、高档化路线，形成鲜明的个性、品牌、服务特色。 5.7.2“商务兴区”战略 充分利用东莞国际会展中心，加大商务型城区建设力度。充分发挥中心城区聚集辐射能力强的优势，重点发展现代服务业、新兴商贸业、高新技术产业、旅游休闲产业、文化娱乐产业，不断提升服务产业规模和水平，将南城区打造成为优秀人才积聚的创业之地，优质企业争相涌入的发展之地，打造商务型新型城区。 5.7.3“商旅结合”战略 南城区商业网点规划应与城区独特的文化特色相融合，商业网点的建设和改造要体现出人文关怀、个性魅力 传统风貌、地方特色、国际水准;通过挖掘和发挥旅游资源优势，完善配套设施建设等，更好的促进商旅互动，进一步体现传统商业特色和文化旅游特色，扩大南城区商业的辐射力和影响力，增强南城区商业的竞争力。 47 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第六章 相关规划简介 本规划应在《东莞市城市总体规划(2000-2015)》、《东莞市土地利用总体规划大纲(2005-2020年)》等相关规划的控制与引导下进行，因此本规划特此采用一个章节的形式对相关规划中对本规划控制与引导的有关内容进行阐述。 6.1《东莞市城市总体规划(2000-2015)》 6.1.1功能定位 东莞市区性质为:珠江三角洲地区性中心城市，东莞市的政治、经济、科技和文化中心，全国重要的信息技术研发和产业化基地，环境优美的现代化城市。 东莞市区城市职能:东莞市政治、经济、科技、文化及商贸服务中心;珠江三角洲地区性中心城市和轻工产品制造业中心;全国重要的信息技术研发和产品制造基地。 6.1.2功能布局 六大片区——新城中心区、旧城区、东城北片区、东城南片区、篁村片区和万江片区。 两大发展轴——东北—西南发展轴和西北—东南发展轴。 五个发展方向——南部体育中心至白马方向、东部东城中心一带、东北部莞龙路方向、万江新区方向和同沙片区方向。 6.1.3土地利用规划 在东莞市区用地规划中，南城区用地布局特点主要为:城镇建设用地主要分布在南城区中部以北区域，南部区域主要为山体、农田与村庄。在北部城镇建设用地中，居住用地分布较为分散，工业用地集中在南城区中部偏北区域，商业用地主要聚集在南城区北部区域。 6.1.4商业用地规划 规划新城中心位于篁村片区，布置市级大型商业中心和金融中心，安排大型综合商场、超级市场、各类银行、投资公司、证交所、保险公司等大型金融保险业用地，形成东莞市的现代化商务办公中心。 旧城中心功能以传统商业为主，避免兴建大型商业建筑。旧城改造规划的重点以开辟 48 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 商业步行街、增加文娱用地、绿化休息广场和改善居住、交通条件等为主。 西延新城中心的鸿福路至东莞运河。沿道路两侧，以银城大厦为中心，主要安排贸易咨询等办公用地及大型旅馆业用地。 规划安排建材、粮油、百货、水果、蔬菜及综合批发市场共五个市级批发市场，分别靠近对外交通出入口布置。农贸市场按综合市场规划，包括肉菜、小百货、小型书店、小型自选商场、修理店、粮油小商店等，设置于各居住区和居住小区，设置标准0.7,1处/万人，每处占地2000,3000平方米，分区规划和详细规划中按此要求具体布置。 图6-1《东莞市城市总体规划(2000-2015)》东莞市区用地规划图 49 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 6.2《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》 6.2.1城市发展定位 东莞市的城市发展定位是:以现代制造业名城为特色，集生态绿城和文化新城于一体的现代化城市，成为国际性制造业中心和区域性产业支援服务业中心。 6.2.2商业定位 东莞市是广东省和珠江三角洲地区重要的区域性商贸中心，是内外贸易、物流、旅游、会展等第三产业功能突出的现代物流业枢纽型城市。 6.2.3商业网点规划目标 到2015年，东莞市将建成以“一主八副”商业中心为主导，以城镇商业为支撑，以社区商业为基础，以各类商业街为特色，市场结构合理、业态优化，电子商务功能完善的商业网点体系，形成商贸服务业、会展经济、物流基地与现代制造产业相互促进、协调发展的繁荣局面。 到2015年商业网点规划的具体目标是: (1)强化商业主中心的集聚和辐射力度，完善商业副中心的服务功能。其中商业主中心是以莞城、东城、南城和万江主要商圈为核心的东莞市商业主中心。 (2)培育九类特色城镇商业组团，均衡互补发展; (3)完善四类社区商业组合的服务与管理模式; (4)优化商业街的形态、结构、创新管理模式; (5)加强批发市场的集约化经营管理和电子商务功能; (6)创新集贸市场经营模式，整合配送资源; (7)健全会展场馆的功能; (8)完善物流基地的各项设施和服务功能; (9)构建完善的区域酒店业服务体系，发展三星级以下经济型品牌酒店; (10)大力发展电子商务，提升服务业管理水平。 6.2.4规划布局 东莞市商业网点总体布局主要由城市商业主中心、城市商业副中心、城镇商业组团、社区商业组合四级商业功能区构成，并合理布局商业街、商品交易市场、专业会展场馆、 50 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 物流基地和星级酒店等大型商业设施，构建多中心、多层次、均衡分布、相互补充的组团式商业网点布局。 南城商圈:南城的商业网点主要集中在莞太大道两侧以及银丰路、宏远路、富民商业街等地。规划期内，以鸿福路和东莞大道为景观主轴，展示东莞市新型政企形象和现代商业、产业风貌，重点体现商务功能特色。商业网点的建设应以新型业态为主，以综合百货和综合超市为主力店，构建一个大型购物中心，配套品牌专卖店、专业店、便利店以及各类品牌连锁餐饮网点等;购物中心及其配套网点设施必须与行政、商务的整体规划发展环境协调一致;设立配套的品牌商务酒店，引入知名金融机构、专业管理咨询公司和职业培训机构等商务服务机构，构建完善的电子商务信息服务平台。充分利用东莞国际会展中心，定期或不定期举办各类产品尤其是高科技产品的博览会、洽谈会、学术交流和研讨会等活动，吸引各地商家，扩大东莞制造、研发的影响力，提升品牌的知名度。 6.3各控制性详细规划 南城区正在编制或 已编制完成的控制性详 细规划有《南城区白马- 周溪片区控制性详细规 划》、《东莞市南城区东片 区控制性详细规划》等。 将各个控制性详细规划 汇总成图详见下图。 51 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第七章 商业网点布局规划 7.1布局原则 7.1.1以人为本、为民便民的原则 通过商业网点的统一规划、合理布局，为人民群众营造方便、良好的购物、娱乐、休闲的生活环境，不断提高生活质量，以消费群体布点，以消费层次布店，最大限度的满足广大群众日益增长的物质生活和精神生活需求，创造更多的就业机会和岗位。 7.1.2与城市规划相结合的原则 商业网点规划应纳入城市发展的总体规划框架，与城市规划相结合，符合城市发展规律，依城建市，以市兴城。以市场为主导因素，统筹考虑交通网络、行政区划与行政中心设置的基本要素，兼顾新区建设、城市用地调整的基本要求。 7.1.3与结构调整战略相协调的原则 在规划商业网点的建设和布局中，结合总体战略和发展目标，在市区三级商业体系下，充分考虑大、中、小型商业网点的配套，合理确定商业网点的数量、规模、档次和业态。积极盘活存量，避免重复建设和投资浪费。发挥综合经营与专业经营的优势，运用适度集中、合理分散的原则调整批发市场布局;在同业竞争充分和激烈的地区，着重考虑业态调整，严格控制新增同业商业网点，引导错位经营。 7.2总体空间布局 规划将形成“一轴、两区、两带、四组团、多点”的商业网点布局。 7.2.1一轴 莞太路商业轴:莞太路是南城区商业发展的主要廊道，规划将莞太路作为南城区商业发展的带动轴和核心轴，塑造南城区商务、商贸业发展空间格局的核心轴。规划突出商业的历史文化特点和南城区新型政企和现代商业、产业风貌特色，通过商业街、商业中心等的建设，形成商业的多元化发展，传统商业和现代商业相融合的商业发展轴线，充分发挥莞太路发展轴对城区商业发展的带动作用。 52 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 7.2.2两区 鸿福路商务中心区和客运站商业区:规划通过鸿福路商务中心区和客运站商业区的建设，打造南城区特色鲜明、传统与现代相结合、具有较强竞争力的商业中心。 7.2.3两带 鸿福路商务带和富民商业带:规划通过两条商务、商业带的发展，拉开南城区商务、商业发展的空间格局，形成带动南城区商业全面发展的横向轴线，成为体现南城区在现代商务业、传统特色商业和休闲商业的发展带。 7.2.4两圈 宏远商圈(农副产品交易市场群)和宏成商圈(商品交易市场群):商圈是南城区商贸业发展的集聚中心，规划通过两大商圈的聚集发展，打造南城区强辐射力和高成长性的商业交易市场群。 7.2.5多点 南城区内以17条社区居委会为基础的社区商业服务中心。规划结合城区改造、新区建设等城市建设，建设以社区为基础的具有便民特色的社区商业服务中心。 7.3零售商业网点布局规划 南城区商业网点布局规划包括零售商业网点、商业街、商品交易市场和社区商业网点布局规划。 结合区内商业发展特点与南城区商业分级设置级次和指标(见附录)。南城区零售商业网点布局规划主要包括商业中心和大型零售商业网点(包括购物中心)的布局规划。 7.3.1商业中心布局规划 按照《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》的商业网点体系分类，南城区商业中心按城市级商业中心、区域级商业中心和社区级商业中心三个层次进行规划。商业网点的规划功能将包括零售服务主导型和商务主导型两大类。 根据南城区商业发展的总体需要，对南城区商业中心进行规划布局。在规划期内重点发展两大商业中心，作为南城区零售商业网点体系的骨干，形成区内积聚度最高、业态结 53 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 构完善、辐射力最强的商业功能区:包括以商务主导型的鸿福路商务中心区和客运站商业区。 (1)城市级商业中心:鸿福路商务中心区 规划范围:包括东莞国际会展中心、南达元美中路、东至东莞大道、西接莞太路、北到体育路约2平方公里的区域。 商业发展存在的问题:整体商业空间感不足，缺乏有特色的商业街区，商业大楼缺乏连通走廊;为商务功能配套的餐饮、高档次休闲娱乐等设施有待进一步完善。 发展定位:根据城市级商业中心对消费人群的界定，商务中心区以外来消费人群为主，其中本地消费人群占30%以下，外来消费人群和旅游人群占70%以上。规划该商业中心以服务于商务企业、商务办公和商务旅游消费人群的高品质商业为主体，大力发展高级商务、电子商务，聚集国际一线品牌，融合展示、购物、休闲、文化、商旅观光等功能，构建具有国际水准、引领时代消费潮流的现代化商业中心。 规划通过充分发挥商务中心区的综合优势，通过观念和制度创新，形成发展新思路，构建商务火力充沛、功能结构合理、综合竞争力强大的商务主导型商业中心，充分吸收国际贸易、金融保险、专业服务、批发贸易、高档零售和科技信息类公司。 商业中心的建设以新型业态为主，以综合百货和综合超市为主力店，在现有大型购物中心的基础上提升档次与影响力，配套品牌专卖店、专业店、便利店以及各类品牌连锁餐饮网点等;购物中心及其配套网点设施必须与行政、商务的整体规划发展环境协调一致;设立配套的品牌商务酒店，引入知名金融机构、专业管理咨询公司和职业培训机构等商务服务机构，构建完善的电子商务信息服务平台。充分利用东莞国际会展中心，定期或不定期举行各类产品尤其是高科技产品的博览会、洽谈会、学术交流和研讨会等活动，吸引各地商家，扩大东莞制造、研发的影响力，提升品牌的知名度。 (2)区域级商业中心:客运站商业区 规划范围:从宏图路到东莞大道，南起黄金路，北至环城路的区域。 商业发展存在的问题:商业街餐饮、娱乐休闲设施比较缺乏;由于担任了一部分商贸物流功能，人流组织不够顺畅，给消费者带来一定的不便。 发展定位:根据区域级商业中心对消费人群的界定，以东莞市消费人群为主要购买力，重点考虑南城区的消费人群。规划打造突出南城区现代气息和时尚流行消费的大众化购物中心和休闲中心，主要体现大众化、中端化的消费特色，融合商贸、物流等功能。 (3)社区级商业中心 54 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 参照相关规划标准，社区级商业中心的服务人口相当于一个居住区的规模，约为3-5万人。根据南城区规划人口规模预测，同时考虑到高等级商业中心和社区周边大中型零售网点的辐射作用，南城区需要规划4个社区级商业中心。规划范围为距离市、区域级商业中心1公里以外的居民聚集区，原则上按照居住人口3-5万人设置一个综合性社区级商业中心。 社区级商业中心主要集中设置在各个居住片区的主要出入口或居住区中心地段，形成具有一定规模的网点聚集区。社区网点以满足居民日常消费为主，按照商业分级设置规范和零售业态规范，配置中型超市、小型超市、便利店、专业店、生鲜超市、餐饮和居民服务设施等。 7-1 2007 表南城区各居委会现状人口一览表(年) 居委会 2007年 2007年 序号 面积(平方公里) 2007年户籍人口 名称 总人口数 外来暂住人口 胜和 4.0 25292 6402 18890 1 亨美 0.5 6444 1655 4789 2 三元里 —— 1878 1073 805 3 篁村 1.0 9409 2909 6500 4 新基 2.0 9479 2904 6875 5 周溪 5.0 9022 3762 5260 6 袁边屋 2.0 6339 1839 4500 7 白马 4.0 10666 3183 7483 8 石鼓 2.0 8135 1719 6416 9 蛤地 8.0 9582 2610 6972 10 西平 3.9 7257 2878 4379 11 水濂 6.0 3249 1902 1347 12 雅园 1.8 4576 1180 3396 13 元美 0.4 4472 2567 1905 14 鸿福 —— 1932 1932 15 宏远 —— 17504 3132 14372 16 新城 4.5 1992 1060 932 17 合计 —— 18 137228 42407 94821 资料来源:《东莞统计年鉴2007年》 55 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 7.3.2大型零售商业网点布局规划 (1)规划目标 科学规划和合理确定各类大型零售网点的数量、结构、业态类型和空间布局。不仅要对现有大型零售网点进行升级改造，而且要根据南城区经济社会发展和居民生活需要，合理布局和新建大型零售网点。 (2)规划思路 通过规划实现空间的均衡布局和区域商业的重点发展，推动大型零售网点在各自的商圈范围和市场层面上发挥出良好的带动和辐射作用。本次规划的业态主要包括大型百货店、仓储式商场、综合超市、大型专业店和购物中心。 , 整体控制大型百货商店 应适度控制百货业的总体数量和规模，并采取积极措施促进百货业的跨地区重组和整合，逐渐形成以优势百货企业、优势品牌为龙头的大型百货业连锁集团，提高百货业的组织化和规模化程度。 , 适度发展仓储式商场 仓储式商场拥有储销一体和价格低廉的优势，发展前景广阔。南城区的边缘地区具备大量中低消费人群，而没有仓储式商店满足此类消费需求。因此，在边缘地带根据周围的市场容量，建立规模适度的仓储式商店，并注重停车场等配套设施的建设。 , 有序发展综合超市 大型综合超市已经成为南城区大型零售网点的主力业态，今后需要根据南城区人口数量、住宅区分布以及消费水平的实际情况，判断是否饱和以及是否需要新增网点。 , 合理发展专业店 专业店拥有商品专业性强、深度大、品种丰富等自身优势，可以为顾客提供专业性的商品和良好的售后服务。应鼓励发展连锁型专业店，增添新的专业商品，增加专业深度，更好的满足消费需求。 , 引导控制购物中心 购物中心可分为综合型购物中心和主题型商业中心两大类型。大型购物中心功能齐备，能满足消费者多方面、多层次的需求，但对服务人群、辐射范围的要求也较为严格。目前，南城区的大型购物中心已经达到了一定数量，在近期规划中应整体控制购物中心数量，发展重点是对现有购物中心的特色定位和功能把握。 56 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 7.4商业街布局规划 7.4.1规划目标 满足南城区经济社会发展和城市空间拓展的需要，围绕南城区商业网点发展的总体格局，顺应现代商业街的发展潮流，从“以人为本”出发，以特色化为导向，控制数量，突出重点，将商业街不仅能反映城市特色，而且成为适宜居民购物、休闲娱乐和社会交往的重要商业景观场所。规划形成特色突出、功能齐全、布局合理、类型多样、层次分明的商业街体系，进一步改善南城区传统商业形象，提升商业地位，促进商业繁荣。 7.4.2规划思路 , 符合城市发展和城市规划要求 商业街的布局要符合城市发展和规划的要求，特别是要符合商业功能区的定位要求，充分发挥其作为功能区重要载体的作用。南城区作为东莞市城区，商业街规划要充分挖掘与塑造有岭南特色的历史文化底蕴，将文化作为商业街发展的基本内涵，形成商业街浓厚的文化氛围，提升商业街的文化品位。同时，应充分尊重历史形成的城市空间结构、道路格局、建筑尺度、风貌特色。商业街不宜大拆大建，要避免破坏城市原有肌理和传统风貌。 , 明确自身的定位和特色 商业街的发展要以特色取胜，培育自身的客源群，增强市场竞争力。应合理确定商业街的规模，街面太长、太宽都不利于商业网点布局和人气聚集。商业街的网点布局应该保持适当的密度和规模，各种类型的商业网点应通过有机组合来发挥出整体效益。要合理确定商业街的整体建筑风格，不要形象雷同，街街相似;建筑单体的高度、造型、立面、色彩、广告、招牌都应得到控制，商业街的立面应统一设计。 , 控制商业街数量，提升商业街档次 目前，南城区共有商业街17条，数量较多。今后应控制总体数量，对于一些经营类型趋同且位置临近的商业街，应进行适当整合，发挥商业的聚集效应;对于档次较低、商业密度较小、特色不够鲜明的商业街，应引导其向服务社区的方向发展。此外，应继续提升南城区商业街的档次，使其向品质优良、种类齐全、功能丰富、配套完善的方向发展。 , 营造舒适便捷的购物环境 根据各商业街的现状，倡导“以人为本”的理念，配备相应的旅游、休闲、娱乐设施，突出协调和人性化的特点，塑造出宜人的尺度和个性空间，创造良好的购物休闲环境，增强商业街对消费者的吸引力，使其在商业发展中起到更重要的作用。 , 与城市交通形成良好的衔接 57 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 对于旧城区内的商业街的改造不能加重交通压力，对于部分物流量大、不适宜分布在旧城区的专业市场要逐步弱化其商业功能;或对专业性商业街进行改造，改以样品展示、洽谈交易为主，实行商流与物流分离，减少交通压力。商业街的规划要重视周边路网和停车场的统一建设，使客流能方便集聚和疏散，不影响城市的整体交通运行。 7.4.3规划布局 规划对南城区现有商业街进行整合、改造与提升，至规划期末南城区规划建设6条重点商业街。 (1)建设路商业街 该商业街的整治应借助于周边地区的旧城改造，有利构建网点布局合理、业态结构优化的整体框架。控制大型零售商业网点的建设，适度控制、规范娱乐、餐饮业的发展，适度增加中、小型超市、便利店与便民专业服务设施;增强服务业功能。 (2)银丰路中华风味食街 集时尚娱乐、风情餐饮与特色服务于一体的浓郁商业氛围街区。规划期内，应继续引领时尚消费，强化和推广现代消费理念;统筹规划，规范管理，提高档次和服务水准;细分经营和服务范围，实行错位经营，适度发展，为创全区具有消费娱乐性的服务品牌打下坚实的基础。 (3)鸿福路商业街 鸿福路商业街是目前南城区最繁华的商业街之一，大型商业网点云集，目前还有一些在建项目。它以引领时尚的大型百货零售店、酒店为特色。 规划期内，除坚持以大型百货为主力业态，发挥引领消费时尚的作用外，应对已有网点进行结构改造和业态调整，引进名品、名牌;严格控制大型商业设施的重复建设;为了增加客流和延长购物驻留时间，应考虑在大型商厦外增设快捷、方便、卫生的餐饮、休憩、娱乐设施，规范道路两侧的卫生环境管理，设施美观、实用的驻留设施和人文景观，使之成为体现现代购物环境和休闲理念的商业街。 此外，应加强关注与商务服务相关和配套的商业设施、精品、名品专业店，同时注重提高酒店管理档次。设立与大型商厦拉开服务层次、消费定位和错位经营的便利店、超市、专业店，服务周边社区百姓和商务流动人口;在适度位置建设规模化的停车场;进一步突出和强化金融、商务、餐饮服务的特色。 (4)宏远路商业街 控制大型零售商业网点的建设，适度控制、规范娱乐、餐饮业的发展，适度增加中、 58 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 小型超市、便利店与便民专业服务设施;增强服务业功能。 (5)富民商业步行街 富民商业街是在其特定的文化、历史、商业背景下形成的，每条商业街都具有它自己特定的商业积聚环境。该商业街的规划应主要以成熟的、具有发展潜力的商业类型为基础，强调突出文化特色与专业特征。商业街的改造应注意保留文化特色，逐步进行引导、规范、整合，随着城市的发展与人民生活水平的提高，在条件成熟时可进行扩展与调整。商业街的整合改造应主动营造现代商业特色氛围，应注意在服务品牌、商业品牌上寻找新的增长点。 近期应该改善交通状况和市政设施，以方便众多消费者前来购物，对原有网点加强规范管理，形成竞争有序的局面，提高商品服务档次，完善服务流程，发展和建设一批精品店，打造有特色的商品品牌。在远期规划中，注重考虑与周围环境的协调发展，从旅游、购物和多门类经营的发展中寻求商业街长久繁荣的生命力。 (6)莞太路汽贸一条街 加强对以有网点管理的基础上，注重引进连锁、规模化经营、规范化、专业化管理，保证服务质量，提高管理水平，引导莞太哭成为“一站式”服务的特色专业街。 表7-2 南城区主要商业街一览表 名 称 现状功能特色 类 别 建设路商业街 酒店、百货、服装 整合改造 银丰路中华风味食街 食品、餐饮、娱乐、百货 整合改造 鸿福路商业街 酒点、餐饮、娱乐、百货 整合改造 宏远路商业街 娱乐、百货、服装 整合改造 富民商业步行街 服装、鞋帽、食品、图书、餐饮 整合改造 莞太路汽贸一条街 汽车销售、4S店、汽车维修 整合改造 钢材、建材装饰材料批发零售， 客运站商业街 整合、新建 服装、鞋帽批发零售等 7.5商品交易市场布局规划 7.5.1规划目标 优化结构，强化结构，提高档次。提高少数发展较好、规模较大、辐射能力较强的初级市场的现代化程度，推动初级市场向中、高级商品交易市场过渡，中级、高级商品交易市场向期货市场过渡或是向大型拍卖市场过渡。深化品牌建设，凸显岭南特色文化，走“品牌+特色”的发展道路，将原有的经营商转变为品牌商，为传统商品交易市场注入新的内 59 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 涵。引导商家转换经营模式和交易方式，推动商品交易市场与物流配送相结合。 7.5.2规划思路 按照东莞市商业网点发展规划的要求，对南城区的商品交易市场主要采取改造、整合和迁移等措施，调整、优化市场布局。 , 改造 把基础较好、已有一定规模的龙头商品交易市场作为重点进行改造升级。对有良好的经济效益和发展前景、用地和交通对其发展影响不大、不影响城市整体发展形象、附加值较高、利润空间较大的专业商品交易市场，适当引导其革新经营方式和交易方式，提高市场档次。 , 整合 把小规模的同类市场进行多形式的联合，对性质一致、区位临近、有一定发展前景但规模较小的相关市场进行整合。 , 搬迁 对暂未形成品牌的传统商品交易市场，如有较好的经济效益和发展前景，但受到用地、交通、污染等因素严重制约，则考虑逐步实施整体搬迁。 7.5.3规划布局 (1)宏成国际五金机电模具城(简称宏成国际) 强化与会展的有机结合。充分发挥好宏成国际每年举行的两届博览会，集五金产品展销，科技成果分享，信息技术交流为一体，进一步拓展五金企业商品的流通渠道，挂进市场产品结构和优化，促进了市场贸易向品牌化、精品化、国际化方向发展，使市场逐步向区域性、全国性集散地市场发展，逐步发展建设成为珠三角最大乃至全国有影响的以五金商贸为主，融科技交流、信息服务、博览展示为一体的商品交易中心、科技服务中心、信息交流中心和博览展示中心方向大踏步迈进。 (2)东莞建材商业中心 由华美乐建材超市、东莞市家居装饰城、南城石材市场、五金广场整合为一体，其主要目的是为了更加推进东莞建材流通业在国际市场的地位。 在由东莞市南城区政府组织的“东莞建材商业中心推介会”上表示，在以上四家建材商业巨头经营场地集中面积已超过25万平方米的基础上，东莞市南城区政府还将继续扩充该中心的规模与经营项目，并用5年时间将其建成一个总面积为2000亩，经营内容包 60 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 括“国际建材用品物流中心”、“三机(所有机器、机械设备等)物流中心”两大类别的国际型建材旗舰商圈。 (3)文具批发市场 文具批发市场规模较小，近期规划发展以批发与零售并存，进行规范化管理与集约经营，提高服务水平，增强集散功能，把市场建设重点从数量扩张转移到质量提高上来。远期考虑其规模的局限性以及对交通所造成的干扰，建议其搬迁，与周边区域规模较大的文具批发市场合并。 7.6肉菜市场布局规划 7.6.1农产品批发市场 农产品批发市场担负着城市居民肉、蛋、菜、粮、油、干鲜果品的批发供应，与人民群众的日常生活质量和方便程度息息相关，因此其规划设置必须遵循相对均衡的原则。规划近期内以宏远农副产品批发市场为龙头，发展批发与零售网络，实现规范化管理与集约化经营，逐步实现电子商务配送，辐射全市“农改超”市场，覆盖社区商网络，方便社区居民生活。 7.6.2农贸市场 根据《东莞市南城区农贸市场发展专项规划》，规划到1015年将形成24处农贸市场。详见下表。 表7-3 南城区农贸市场规划一览表 序号 市场名称 所在位置 建筑形式 建筑面积 停车场面积 新基综合市场 新基社区 连体式 3000 ?900 1 塘贝新村健民市场 近科技大道 均可 1500 ?450 2 周溪市场 周溪社区 独立式 2700 ?800 3 塘贝综合市场 近元美路 连体式 900 ?270 4 红山肉菜市场 近体育路 均可 1500 ?600 5 蚝岗综合市场 近建设路 独立式 4000 ?1500 6 中心区肉菜市场 近四环路立交 连体式 1854 ?700 7 袁屋边农贸市场 袁边屋社区 独立式 1200 ?360 8 袁屋边万达利综合市场 袁边屋社区 均可 1500 ?450 9 国际公馆市场 国际公馆 均可 1500 ?450 10 沙苑市场 近莞太路 独立式 6000 ?2400 11 亨美综合市场 近莞太路 棚顶式 1900 ?570 12 61 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 蛤地综合市场 蛤地社区 独立式 1800 ?540 13 雅园综合市场 雅园社区 棚顶式 1500 ?450 14 白马市场 白马社区 独立式 2500 ?750 15 荣鑫市场 近莞太路 棚顶式 1500 ?450 16 石鼓综合市场 石鼓社区 独立式 2000 ?600 17 新区第一市场 中央生活区 独立式 ?1500 ?600 18 新区第二市场 中央生活区 独立式 ?1500 ?600 19 景湖市场 近东五路 连体式 ?1500 ?450 20 西平市场 近绿色路 连体式 ?1500 ?450 21 宏图市场 近宏六路 连体式 ?1500 ?600 22 宏远副食品综合市场 宏远社区 独立式 ?1500 ?600 23 水濂综合市场 近绿色大道 独立式 ?1500 ?450 24 合 计 —— —— ?47354 ?15700 7.7社区商业网点布局规划 7.7.1规划定位 社区商业是城市商业的基础，也是建设的重点。南城区现有17个社区。规划期内，要面向社区居民，改造、提升传统小型商业网点，引入便民店、小型超市等新型业态，增强社会服务功能;对新建、改建的住宅小区，应严格按照《东莞市商业网点管理办法》，以建筑总面积的5%-7%规划配套商业网点建设，其80%的商业网点应相对集中于规划的社区商业中心部位，其余分散于居住区发展小型店铺;凡规划的社区商业用地、用房、不得随意改变其使用性质。建设单位可参照本规划建议的人口与商业网点配置对应关系组织实施，形成集购物、餐饮、社区服务、休闲、娱乐等多种功能集成的新型社区商业网络。 7.7.2规划目标 根据《东莞市商业网点布局规划》中关于社区商业网点的规划思路，综合考虑南城区社区商业发展和网点布局的现状，以满足居民日常消费为宗旨，紧紧围绕居民的日常生活需求，为社区居民营造便利、舒适和谐的社区生活环境。进一步优化社区商业服务网点的空间布局和业态结构，提高社区服务业网点的聚集度，实现居民区和社区服务网点的有效结合，处理好居住区“求静”和服务网点“求便”之间的关系，丰富商业网点种类，提升改造原有商业网点的服务水平，改善商业配套设施。 (1)发展规模 以满足居民日常消费为宗旨，按照商业分级设置和零售业态规范，规划在规划期内南 62 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 城区社区商业(含零售业类、餐饮类居民服务类等)按人均0.4-0.5平方米(营业面积)的标准发展。 (2)优先发展业态 根据各居委会的经济结构、居民收入水平和消费方式以及社区商业发展的基础，规划未来南城区社区优先发展的业态包括零售商业、餐饮类和居民服务业类，具体业态如下: 表7-4 南城区农贸市场规划一览表 序号 社区商业种类 优先发展业态 购物中心(社区型)、中小型超市、24小时便利店、专业店、生鲜超市、小零售商业类 1 型专卖店、社区商业街 餐饮类 大众化餐饮店、咖啡店、酒吧、中西餐厅、面包房 2 文化娱乐、美容美发、银行、邮局、干洗店、健身设施、彩扩店、花店、家居民服务类 3 电维修、生活应品租赁、摄影、房屋中介公司和装饰公司 (3)社区商业网点布局形式 结合社区商业发展的需求，规划南城区社区商业的布局形式包括沿街式、街区式、会所式和单点式等形式，相对集中布局社区商业网点。 沿街式:是指沿着道路，在商业裙房和住宅底层类型的街区，连续布局社区商业网点的形式，这种形式简单，启动容易。 街区式:是指在一个由多个建筑或道路相对围合的空间，集中布局社区商业网点的形式，这种形式可以结合景观建设，增加人性化的休闲设施，吸引人流聚集和停留，对社区商业的集中布局和发展有较好的促进作用。 会所式:是指在已建成的住宅区结合城市规划建设，利用社区可用空间，相对集中布局社区商业网点;或在开发新建住宅区，集中建设以“会所“为主要形式的社区商业服务中心，服务兼顾居住区内部的居民和外来消费者。 单点式:是指位于居民区内部，少量几个网点单独布局的形式。这种形式主要针对个别扰居民程度较小、满足居民日常简单零售要求、布局于适宜发展社区商业的地段，主要发展便利型零售网点。 (4)社区商业网点指标体系 社区商业网点体系将根据社区商业的发展特征，参考《城市居民区规划设计》和《城市商业网点规划编制规范实施手册》，确定社区商业网点指标。 表7-5 人口规模与商业网点配置对应关系表 人口规模 商业网点配置要求 2000人 设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点 5000人 增设综合超市、服务类店铺 2万人 增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店 63 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) (服装、医药、家电、书店等)、餐饮店 增设社区型综合超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、家电、书店、维修店、5万人 家政服务店、洗衣店等)、餐饮、旅店、文体场所 10万人 增加设置大型、综合超市等。 注:根据广州市商业网点发展规划修改 根据以上表格对人口规模和商业网点配置的要求，以及规划结构中对三种社区商业组团的布局与安排，规划将南城区17个社区进行商业网点配置安排如下: 7-6 17 表南城区个社区商业网络项目安排一览表 社区 人口规模 商业网点配置要求 名称 西平 5000-1万人 增设综合超市、服务类店铺、餐饮店 雅园 2000-5000人 增设综合超市、服务类店铺 新城 2000人以下 设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点 元美 2000-5000人 增设综合超市、服务类店铺 增设社区型综合超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、胜和 2万-5万人 家电、书店、维修店、家政服务店、洗衣店等)、餐饮、旅店、文体 场所 亨美 5000-1万人 增设综合超市、服务类店铺、餐饮店 三元里 2000人以下 设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点 增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、家篁村 1万-2万人 电、书店等)、餐饮店 增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、家新基 1万-2万人 电、书店等)、餐饮店 增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、家周溪 1万-2万人 电、书店等)、餐饮店 袁边屋 5000-1万人 增设综合超市、服务类店铺、餐饮店 增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、家白马 1万-2万人 电、书店等)、餐饮店 增设社区型综合超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、宏远 2万-5万人 家电、书店、维修店、家政服务店、洗衣店等)、餐饮、旅店、文体 场所 鸿福 2000人以下 设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点 石鼓 5000-1万人 增设综合超市、服务类店铺、餐饮店 蛤地 5000-1万人 增设综合超市、服务类店铺、餐饮店 水濂 2000-5000人 增设综合超市、服务类店铺 64 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 7.7.3规划布局 (1)在符合相关规划的前提下，根据各居委会发展需要和人口需求适度布局社区商业 社区商业网点主要是为所在街道及周边一定范围内的居民和就业人员服务，因而，其布局应以各街道的建设特点和发展方向为出发点，根据街道商业需求适度发展。为 保证社区商业的良性发展，规划应保留适应其发展的弹性空间。但社区商业在一定程度上对周边居民的生活、工作带来噪音、废气等影响，各个商业网点能否在特定地段营业，必须以环保、卫生、消防、工商、规划、房管等部门的审批为前提。 (2)主要布局于商业金融业用地，以及具有商业兼容性的其他用地的适宜地段 以南城区内各个控制性详细规划为依据，规划引导现状社区商业网点集中布局于商业金融业用地，发展空间选择以分区规划中的商业金融业用地为主，发挥规模效益，减少对居民的影响，也可在具有商业兼容性的其他用地划定适宜发展地段，布局社区商业网点。社区商业网点不得布局于文物古迹、古建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的民居中。 (3)按适宜的服务半径集中布局 按照国内社区商业网点规划布局的经验，社区商业服务中心和社区商业网点的辐射范围、人口和业态组成之间存在一定的数量关系。规划南城区的社区商业网点以800-1200米为服务半径布局。 表7-7 社区商业服务半径及业态 社区商业服务中心 标准 服务半径(平方米) 800-1200 时间距离(分钟) 8-15 服务人口(万人) 2-5 综合超级市场 专业商店 业态组成 专卖店 餐饮和文化娱乐服务 居民生活服务网点及其他 (4)结合居住区主要对外联系通道和外部交通设施的分布，以及日常人流特点布局社区商业网点 社区商业发展主要为社区居民服务，与社区居民日常交通和主要人流路线有密切关系。规划社区商业网点主要集中布局于居民日常出行的路线沿线，以及大型交通枢纽等周 65 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 边地段。而人流又与城市旅游景点、重要交通枢纽等设施布局有重要联系，因为，南城区社区商业网点应根据交通设施的分布、旅游区与文化景点的分布来合理布局。 (5)结合大中型商业中心、旅游区和文化景点布局 邻近大中型商业中心的地段，可以商业中心为核心，集中布局社区商业服务中心和其他商业网点。如果其商业服务功能基本能够满足社区的要求，一般不需另行布局社区商业服务中心;邻近旅游区和文化景点的地段，可以结合各旅游区和文化景点规划，在适宜地段布局社区商业网点。 (6)划分适宜发展、选择发展、限制发展、过渡发展四种政策分区，并提出鼓励、适宜、限制的社区商业业态指引 适宜发展地段:指布局于集中居住区外围、对居民生活干扰较小、符合有关部门审批条件的零售类、餐饮类、居民服务类等社区商业集中发展地段。 选择发展地段:主要指有社区商业需求，但需要对商业业态有所选择进行发展的地段。在符合有关部门审批条件的前提下，可以发展零售类、居民服务类等社区商业，烹饪、蒸煮、烘烤、排放噪音、废水、烟尘和气味达不到环保部门要求的餐饮类网点不适宜发展。 过渡发展地段:是指不在适宜发展地区和选择发展地区内的现状社区商业网点，这些社区商业网点允许在一定时间内保留，并逐步引导其向街道适宜发展和选择发展地段搬迁。 限制发展地段:是指不宜发展任何社区商业的地段。具体来看，是限制在社区商业网点内设置肉菜市场、消费品专业市场、娱乐网点、大型餐饮网点、百货店和仓储式商场;控制在居住楼底层和封闭居住区内设置危险性、污染环境和影响居民生活的商业网点，包括产生噪音、废水、烟尘和气味污染的商业网点。 (7)改变住宅用途为商业用途的建筑，原则上宜布置于地面以上第一层，对居民生活影响较大的商业网点，不得布置于其他楼层 将住宅用途的建筑改变为商业用途的，原则上布局于建筑物地面以上部分的第一层，以有效控制商业活动对居民生活的干扰程度，一般不宜布置于建筑物的其他楼层。尤其是对居民生活影响较大的商业网点，包括有频繁货物搬送的网点、餐饮类网点、需从建筑物内部交通空间进出的网点，均不得布置于其他楼层。 66 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第八章 措施与建议 商贸流通业是经济发展进入新阶段的先导产业，是完善南城区城市功能，提高城市竞争力、区域经济竞争力的重要组成部分。有效实施商业网点规划，必须统一思想认识，提高政府各部门、企业和个人发展商贸流通业的自觉性;必须一改革开放为动力，建立起新的流通管理体制和运行机制，构建新的支撑体系。 8.1规划实施保障措施 8.1.1加强商业网点布局规划的引导调控作用 遵循城市发展和商业发展客观规律，将商业网点布局规划纳入城市总体规划中，引导网点空间与城市空间形态同步发展。充分发挥政府的宏观调控和政策导向作用，定期发布建设指南，适时提出商业网点建设的阶段性目标，积极引导社会投资。在完善社区商业等方面进行政策和资金扶持，以弥补市场的缺憾和不足，促进商业网点向规范、有序方向发展。 8.1.2整顿、规范和培育商品流通市场体系 清理障碍商品流通的制度规定，放宽新市场的准入标准，推进统一、公平、竞争、规范、有序的市场体系建设。对各部门、各行业的垄断行为以及地区封锁、地方保护采取引入竞争的方式，有步骤、有重点、分阶段的培育多元化的市场主体和市场组织。强化市场管理，严厉打击扰乱市场秩序和侵犯消费者权益的不法行为，加快企业信用体系建设，利用现代信息技术加大市场监督力度。 8.1.3加大对商业基础设施建设的政策扶持力度 对重要的商业基础设施建设给予政策性扶持。对商业功能和交通功能进行协调研究，将政府宏观引导与市场调配机制相结合，加快对各级商业中心以及重点商业街的道路、停车场、市政设施、环境绿化等整体环境的改造，完善综合配套设施，增强发展后劲。 8.1.4加强各职能部门的协调 加强各相关部门之间的协调。在区政府的统一领导下，建立商业主管部门和各有关部门在实施商业网点布局规划方面的联合协调机制，按照规划明确分工，各有侧重，确保科学合理的设置区域范围内的商业业种、业态和结构。 8.1.5积极发挥中介组织的监督和桥梁作用 充分发挥行业协会等中介组织的作用，通过完善行业内部管理，实现行业内的自律。支持各行业建立行业协会、企业及企业间的非正式网络或战略联盟、经纪事务所、信息咨 67 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 询、劳动服务等中介组织，积极邀请各级商会或行业协会进行政府决策前的意见征询准备工作，组织其参加相关法律及政策的讨论，使行业在守法自律中发展壮大。 8.1.6建设诚心环境，弘扬优秀商业文化 深入持久的开展诚信教育活动，加快完善信用担保体系，鼓励发展商贸企业与个体经营者的信用评价机构，培养讲诚信、守契约、反欺诈、健全有效的商贸流通企业信用体系。鸿扬优秀商业文化，培育和挖掘具有南城区特色的品牌商品;吸引全国乃至世界品牌。 8.2商业网点建设管理措施 适应入世后大型外资零售企业进入与零售企业规模快速扩大的新形势，保护小型零售业的发展，促进就业;合理利用土地，减小交通压力和保障零售业有序发展。完善和强化商业网点布局规划制度，将商业网点布局规划上升到法律、法规层面，按规划科学、合理设置零售网点。 8.2.1在商业网点布局规划框架内，控制过度的零售开发 对于大型零售商业网点的开发实行较严格的控制，控制重点为以销售为主的零售网点，如大卖场、超市、折扣店等。适当调高大型零售网点营业面积控制标准，不仅可适应南城区零售业快速发展的势头，也更具有可操作性和可管理性。 对于营业面积超过控制标准以上的零售网点开发，实行许可证制度，包括新建、扩建后超出控制标准，已在控制标准以上的现有店铺的扩建，将原其他用途的设施改做零售网点且营业面积超出控制标准，零售商租用控制标准以上的厂地开设零售店等。 8.2.2对大型零售网点的控制采用分级管理 建议将零售网点营业面积控制标准分为两档，即低档控制标准和高档控制标准。高档控制标准应为全市控制标准;对于低档控制标准，根据各区商业发展和消费人口的规模与特征情况，可以有所不同。 对于高档控制标准内的零售网点开发，实行总量控制。在摸清现有高档控制标准内的大型零售网点数量的基础上，对不同业态的大型零售网点(大卖场、大超市、大购物中心、大百货店、大仓储店、商场、SHOPPINGMALL)开发实行每年限量审批(业态不同，所控制的店铺数量不同)。 对高档控制标准内的零售网点开发设置较高的准入门槛，如注册资金、自由流动资金等。明确控制标准内的大型零售网点可以设立的地区，除了考虑南城区人口数量外，还需要考虑市区一定范围内同类业态店铺的数量、同类业态的两个店铺之间的距离等因素。 68 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 8.2.3加强对各级商业中心的管理，促进良性发展 明确供给方面的不足，评估现有商业中心的容量，看能否容纳新的开发;在适当条件下对主要购物区或市区中心扩建的范围进行评估，找出处于下滑状态的商业中心，对其变化进行管理。 在充分考虑定性和定量因素的基础上，从宏观的角度来评估新增建筑面积的总体需求，尤其是新增商品零售、休闲和办公用地建筑面积的总体需求;同时依据商业中心的容量和交通便利程度，参照政府规划，确定在哪些区域能够最好的满足新增的需求。 支持效率高、竞争力强、具创新精神且生产率不断提高的零售、休闲、旅游和其他产业的发展。鼓励发展一系列互为补充的夜生活经济功能，推动影院、剧院、饭店、酒馆、酒吧和咖啡厅等一系列休闲、文化和旅游活动的发展。 69 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第九章 附录 9.1南城区商业分级设置规范 9.1.1范围 本标准适用于指导南城区行政区域内各级商业的规划与建设管理，已形成的各级商业的调整可参照执行。 9.1.2术语和定义 下列术语和定义适用于本标准。 1)城市级商业中心 指商业高度聚集、经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市商业中心区。商业街长度一般在800米以上，或商业聚集在10公顷区域范围内。 2)区域级商业中心 指商业中度聚集，经营服务功能比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。商业街长度一般在500米以上，或商业聚集在5公顷区域范围内。 3)社区商业中心 指商业一定程度聚集，主要配置居民日常生活消费必需品的商业行业和生活服务业，服务对象主要为当地居民的社区商业中心。 4)街坊商业 指方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要的生活服务的社区便民商业。 5)专业街 指同一系列的专业店、专卖店高度聚集，提供专门商品和专业服务的特色商业街，专业街长度一般在200米以上，专业店在30家以上。 )功能定位 6 指该级商业设置经营服务的主要方向和满足消费所应发挥的作用。 7)服务人口 广域型以下的各级商业设置具备的以本区域居民为主要对象的服务能力。 8)基本业态规划导向 指该级商业鼓励、适应和限制的商业业态和业种。 9)配套行业 指保证该级商业正常经营，发挥基本服务功能的配套辅助行业。 70 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 10)生活服务业 指为市民日常生活提供必要服务的各类行业，包括洗染、沐浴、理发、照相彩扩、票务、维修、住房中介等。 9.1.3基本要求 )各级商业设置可分步实施。区域商业中心、社区(居住区)商业、街坊商业在相1 近的地域可统筹安排，避免重复设置。 2)本标准主要用于新建商业的指导，已形成的各级商业的改造可参照执行。 3)区域商业中心、新区商业中心的设置宜以块状为主，条状为辅，建筑形态宜采用购物中心模式。 4)社区(居住区)的商业设置宜适度集中，应以配置便民利民的业态和业种为主。 5)大型商业设置应根据本地区现行停车库(场)设置标准的要求配置机动车和非机动车停车场地。 6)肉菜市场、洗浴场所、餐饮店等商业设置应与住宅分开。 9.2南城区商业分级设置级次和指标 按照《东莞市南城区商业分级设置的级次和指标》。 表9-1 东莞市南城区商业分级设置的级次和指标 指标 分类 设置 功能 服务 客流 服务 基本商 配套 基本业态规划导向 地域 定位 对象 量 人口 业面积 行业 城市城市规购物、文化国内外30万外 25万平鼓励:购物中心、大型百货旅馆、级商划的中娱乐休闲、及本市来购买方米 店、专业店、专卖店、文化金融服业中心商业旅游与金消费者 力占娱乐、餐饮设施; 务、旅心 区;历融、商务融50%以上 适宜:超市、便利店、生活游服 史形成合 服务网点; 务、展 的商业限制:大型综合超市、仓储示、图 聚集地 商店、集贸市场。 书报刊 业 区域居民聚购物、文化该地区20万外20万 15万平鼓励:购物中心、百货店、旅游、级商居区、娱乐、休闲 及外来来购买方米 超市、专业店、专卖店、便金融服业中商务集消费者 力在利店、文化娱乐、餐饮; 务、图心 聚地、50%以下 适宜:大型综合超市、生活书报 公共交服务网点; 刊、邮 通集散限制:肉菜市场、仓储商店、电业 地周边 集贸市场。 71 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 社区人流集保障该地当地居外来购3-5万 1.0-2.0鼓励:综合超市、便利店、生活服商业中、交居民的日民 买力不万平方社区商业街和家居服务设务、图中心 通便利常生活，提到10% 米 施; 书报 的地段 供必要的适宜:中小型连锁餐饮店、刊、邮 服务 专业店、小型专卖店和生活电业 服务设施; 限制:娱乐、大型餐饮、仓 储式超市、百货店和购物中 心。 街坊商业中提供日常当地居 0.1-0.50.07万鼓励:便利店、小型超级市 商业 心周必须商品民 万 平方米 场以及其他小型网点; 边、交及便利服适宜:中小型餐饮店和生活 通便利务 服务设施; 处 限制:娱乐、大型餐饮、仓 储式超市、百货店和购物中 心。 专业商业中提供专门购买专 街长200鼓励:与该专业特点相关的配套服街 心周商品或专门商米以上，专业店、专卖店; 务 边，交业服务 品，寻专业店适宜:为该专业配套服务的 通便利求专业30家以商业服务业; 处 服务的上 限制:与该专业街特点无关 消费者 的业态和业种。 9.3规划概念 9.3.1商业中心类型 零售主导型:零售主导型商业功能区，主导功能是零售购物。 批发主导型:批发主导型商业功能区，主导功能是批发贸易。 商务主导型:该种类型商业功能区，主导功能是提供集聚的高级商务服务。其最高层次的代表是中央商务区，一般拥有较为密集的高级写字楼、高级宾馆酒店以及众多的金融机构、公司总部或办事处等。商务功能区还包括以会展业为主导的功能区，即拥有相关的国际化会展场所和现代化会展设施的会展商务。 9.3.2零售网点 1)按零售网点规模等级划分 以营业面积为主要标志进行零售网点的规模等级划分。 大型零售网点:指营业面积在5000平方米以上的零售网点。 中型零售网点:指营业面积在2000平方米~5000平方米的零售网点。 72 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 小型零售网点:指营业面积在2000平方米一下的零售网点。 )按零售业态划分 2 零售企业的营业形态简称“业态”。不同的业态是零售也对目标市场进行细分和选择的结果。如仓储式超市是为满足人们日常生活用品需求的选择;现代百货是为满足人们追求时尚品位生活需求的选择。大中型零售也的主要业态为:仓储式商场、大中型综合超市、大中型百货商店、购物中心(Shopping Mall)等。 表9-1 零售业态分类表 业定义 选址 规模 商品结构 经营方式 服务功能 目标顾客 态 以经营男 在一个大建筑内根据女、儿童服采取定价销适应各类不同部门设销售区，规模大，装及服饰、售，可以退消费人百开展进货、管理、运在城市繁华市营业面积衣料、家庭货，采取柜服务功能齐群，主要货货，满足顾客对时尚区、交通要道 在5000平用品为主、台销售和自全 定位中高店 商品多样化选择需求方米以上 种类齐全，选(开架)阶层的消的零售业态 少批量高毛销售相结合 费 利 采取自选销售方式，采取自选销营业时间每以居民为超以销售食品、生鲜食售方式，出在居民区、交营业面积以购买频率天不低于11主要销售级品、副食品和生活用入口分设，通要道、商业在1000平高的商品为小时，有一对象，10市品为主，满足顾客每结算由设在区 方米左右 主 定面积的停分钟左右场 日生活需求的零售业出口的收银车场 可达 态 机统一进行 大采取自选销售方式，型衣、食用品设置与商店以销售大众化实用品在城乡结合营业面积家庭用综齐全，重视采用自选销营业面积相为主，满足顾客一次部、住宅区及在5000平品、日用合本企业的品售方式 适应的停车性购足需求的零售业交通要道 方米以上 品购买者 超牌开发 场 态 市 以速成食居民徒步在居民区、主营业时间品、饮料、以开架自选购物5~7干线公路边及场，一般在便满足顾客便利性需求小百货为形式为主，分钟可车站、医院、16小时以利为主要目的的零售业 主，具即时结算在收银达，80%的娱乐场所、机上，甚至24店 态 消费性、小机处统一进顾客为目关团体、企事小时，终年可量、应急行 的性强的业单位所在地 无休日 性等特点 购买者 经营某一大类的商品选址多样化，营业面积体现专业经营商品的专从业人员有购买专门为目的并有具备丰富多数店设在繁根据主营性、深度性，品牌具有自业专业的专业用品的顾专业知识销售人员和华商业区、商商品特点品种丰富，己的特色，店 知识 客 适当的售后服务，满业街或百货而定 选择余地采取定价销 73 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 足消费者对某大类商店、购物中心 大，主营商售和开架面 品的选择需求的零售品占经营商售方式 业 品的90% 销售体量注重品牌剩专门经营货授权经营小、质优、追求品在繁华商业营业面积余，从业人专制造商品品牌，适应以著名品高毛利的商牌、时尚区、商业街或根据主营员须具备丰卖消费者对品牌选择需牌、大众化品，采取定的青少年百货店、购物商品特点富的专业只店 求和中间上的品牌的品牌为主 价销售和开和中高收中心内 而定 是，并提供零售业态 架面售的方入者 专业性服务 式 由百货店超越了一般满足不同货超级市服务功能齐商品概念，由发起者有层次、不场作为核全，集零售、购指企业有计划地开撤了提供极计划地开同类型的中心商业区或心店，与餐饮、娱乐物发、拥有管理营运的为丰富的商设，在布局消费需城乡结合部的各类专业为一体，根中各类零售业态、服务品种类外，上实行统一求，但主交通要道 店、专卖据销售面积心 设施的集合体 还能提供各规划、店铺要目标顾店、快餐设相应规模种类型的服独立经营 客为中高店等结合停车场 务 收入家庭 构成 主要以食 品、家庭用以经营生活资料为以中小零仓品、体育用主，实行销售一体、敬业面积售商、集储品、服装衣采取仓库低价销售、提供有限在城乡结合大，一般设有较大规团购买及式料、文具、式，实行自服务的零售业态(其部，交通要道 在1万平模的停车场 有交通工商家用电器、选式销售 中有的采取会员制形方米以上 具的消费场 汽车用品、式，只为会员服务) 者为主 室内用品为 主 3)按零售业制划分 零售企业的营业体制和制度建成为“业制”，比如连锁经营就是比较常见的业制形式。 单体店:指拥有一个店铺的独立零售店。 连锁店:指采用连锁经营的方法，将若干个零售点铺连接起来，经营管理权集中在重点或总部，各连锁分店实行统一进货、统一标识、统一核算、统一管理。连锁的基本方式有正规连锁、特许连锁和只有连锁三种。 4)按零售业种划分 零售企业所经营的不同商品种类成为“业种”，如五金店、商品店、文具店、医药店、书店、家电店、食品店等就是按业种进行的一种划分。本部分规划对象主要为南城区大中型零售商业网点，包括营业面积达到2000平方米以上的大中型百货店、大中型综合超市、 74 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 购物中心、仓储式商场和大中型专业店等零售业态。 9.3.3商业街概念 1)概念界定 商业街指商业功能突出，具有一定长度(大约100米)，以零售、餐饮和服务为主要定位，各种商业网点相对密集(大约50%)的街道 商业街具有商品流通功能(收集、计划、调整)、交流商情功能(购买、消费、生产)、提供购物环境功能(服务环境、店铺印象环境)和售后服务功能。 现代商业街是城市商业的缩影和窗口，是商业多功能区的整合，是重要的城市商业网点空间形态和城市地域类型。是城市活动的主要公共场所。 2)商业街的类型划分 综合性商业街:简称综合街，街内集聚经营不同种类商品的店铺，通常由大中型百货店为骨干，并集中多样化的专业店、专卖店组成。 专业性商业街:简称专业街，街内集聚经营同类商品货服务的店铺。如电器街、饰物精品街、书店街、服装街、皮具街、汽车汽配街、文物古玩街、花鸟鱼艺街、子花姐、美食街、酒吧街等。 3)商业街的等级划分 市级商业街:一般位于城市级或区域级商业功能区。商业密度很高，商业中心影响面很大，辐射全市及周边地区，乃至国内外更大的范围。 区域级商业街:一般位于区域级商业功能区。商业密度高，商业中心影响面主要在室内某个较大范围的区域。 一般商业街:一般位于普通商业功能区，商业密度较高，商业中心影响主要为较小区域范围内的市民。 9.3.4商品交易市场概念 1)商品交易市场等级划分 , 规模等级 以营业面积货营业额为主要标志进行商品交易市场的规模等级划分: 大型商品交易市场:指营业面积在8万平方米以上，或年交易额为3亿元~10亿元的商品交易市场。 中型商品交易市场:指营业面积在3万平方米~8万平方米，或年交易额为3亿元~10亿元的商品交易市场。 小型商品交易市场:指营业面积在3万平方米以下，或年交易额在3亿元一下的商品 75 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 交易市场。 , 层次等级 以市场软硬件水平为主要标志进行商品交易市场的档次等级划分: 高级商品交易市场:指具有高度的组织性，采用现代的交易方式，健全，拥有先进的通信设备、必要的仓储系统、严密的安全保卫措施和规范的运行规则，具有物资集散、形成价格、信息集散、产品质量标准、市场促销、配套综合服务、推动生产规模化等多种功能，基础设施完善、建设水平较高、整体形象较好的商品交易市场。 中级商品交易市场:是由初级向高级规范化、组织话市场过渡的市场。基础设施较为完善，市场配套交委齐全，但管理不够严密规范，缺乏更完整的管理体系。 初级商品交易市场:指交易方式交委传统，管理较为落后，基础设施不齐全，经营环境交叉的商品交易市场。 商品交易市场类型划分 , 按经营行业划分 综合商品交易市场:指经营多种行业商品的商品交易市场。 专业商品交易市场:指专门经营某个行业产品的商品交易市场，有服装、鞋业鞋材、电子电器、汽车用品及配建、钟表、眼镜、海味干果、装饰材料、玩具精品和美妆品等商品交易市场。 , 按市场布局形态划分 单体商品交易市场:指在空间布局上一个地段范围内只有一个商品交易市场的形态。 商品交易市场群:指在空间布局上一个地段范围内有若干个商品交易市场，彼此练成一片或者隔较近的形态。 , 按市场跟商品生产厂家或商品消费地的关系分 产地型商品交易市场:指邻近商品生产厂家布局的商品交易市场。 销地型商品交易市场:指邻近商品消费地布局的商品交易市场。 集散(中转站)型商品交易市场:指除了以上两类之外的商品交易市场，既非邻近商品生产厂家，也非邻近商品消费地的商品交易市场。 9.3.5肉菜市场概念 肉菜市场是为市民提供日常所需肉菜食品及其他农副产品的城市基层商业服务设施。其主要特征是与居民的生活关系十分密切，属于社会公共产品的范畴。按经营规模一般可分为居住区肉菜市场和小区级肉菜超市(生鲜超市)两大类。大多分布在城市中心区内，是城市居民肉菜食品的主要购物场所，肉菜市场的建筑面积一般为2000~2500平方米，生鲜超市的建筑面积大多为1000~1500平方米。 76 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第三部分 图纸 图纸目录 01. 商业网点现状总体布局分析图 02. 商业网点-商业街现状分布图 03. 商业网点-农产品市场现状分布图 04. 商业网点-商品交易市场现状分布图 05. 商业网点总体规划布局图 06. 商业网点-商业街规划布局图 07. 商业网点-农产品市场规划布局图 08. 商业网点-商品交易市场规划布局图 77 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 78 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 79 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 80 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 81 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 82 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 83 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 84 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 85 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第四部分 基础资料汇编 第一章 2007年南城区经贸发展情况 (南城区经济贸易办公室提供) 今年，全区工业生产水平持续快速增长，效益趋好，工业销售衔接稳定，社会消费保持平稳增长，实际利用外资效率有所提高。总体来说，1-11月份全区工业商贸经济发展整体运行态势良好。 1-11月份全区完成工业总产值139.7443亿元，比去年同期增长24.25%;各项税收总额25.3609亿元，增长33.07%;区本级可支配收入14.3923亿元(扣除土地、物业转让纯收入)，增长32.39%。目前，在我区非公有经济中，外资型的工业总产值仍然占据较大的比重，规模以上工业总产值128.0282亿元，增长19.58%。而今年1-11月份我区增资项目金额为11577万美元，实际利用外资为12589万美元，同比分别增长了302.25%和18.23%。 依靠便利的交通环境和优越的地理位置、政治环境，近年来，我区实行“退二进三”的发展方针，进一步优化我区的产业结构。广东SPAR连锁超市，苏宁电器等大型商场的相继开业，增强了我区的商贸影响。随着我区打造商贸物流中心战略的全面实施，商业网络、连锁、会展、物流、餐饮、汽贸、金融等现代流通业得到迅速的发展。目前，我区房地产业持续实现快速发展，今年1至11月份全区固定资产投资完成额50.48亿元，其中房地产当年完成投资额就达35.45亿元。全区经济领域生产、消费稳步增长，运行质量和效益进一步改善，经济发展关系较为平衡。区本级资产总额34.32亿元，同比增长9.8%;资产负债率13.11%。社会消费品零售总额35.78亿元，同比增长11.97%。城乡居民人民币储蓄存款余额98.55亿元，同比增长0.9%;今年，全区新增私营企业738家、个体工商户874家;累计私营企业4642家、个体工商户7721户。民营企业纳税1.09亿元，同比增长3.52%;个体工商户纳税0.34亿元，同比增长30.35%;民营经济固定资产投资总额43亿元，占全社会固定资产投资总额的86%。 目前，进驻我区的银行总部有:兴业银行、汇丰银行、中国银行、农业银行、建设银行等。从以上情况可以看出我区已经成功确立了全市金融中心的地位。未来的发展方向是继续按照我区推进总部经济发展的思路，着力引进更多的金融机构的地区性总部进驻，并以此创造集聚效应，吸引更多高领域、高级别的总部经济进驻。 86 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 近年，南城商贸服务业发展优势尤其明显，大批星级酒店、大型商业旗舰店和金融机构中心已经构成了目前良好的产业基础。其中，我区酒店共有28家，其中获五星级别的有银城酒店，获四星级别的有宏远酒店，获三星级别的有广彩城酒店、西湖大酒店及篁胜酒店，获两星级别的有福威酒店。未来我区酒店业在总部经济效应的带动下，将会继续保持良好的发展势头，加上东莞大道两旁、市行政中心附近区域和中央生活区即将引进的一批现代商贸、金融、文化娱乐总部和运营场，以及第一国际、中央生活区、西平片区、水濂山等地区计划筹建的星级酒店，届时全区商贸服务业的发展档次将再提升一个水平。 汽车销售一直以来是我区的传统优势项目，现已成为全市高档汽车销售的集中地。区党委、区办事处根据这一优势，决定在莞太大道新基至石鼓路段打造汽车销售一条街，2003年9月初，南城汽贸一条街汽车销售活动拉开序幕。近年来，我区按照全力推进总部经济和大力发展商贸业的基本思路，继续着力打造汽车贸易街，现已进驻有奔驰、宝马、克莱斯勒、广州本田、北京现代、君威、东风雪铁龙、JEEP等知名汽车品牌。经统计，我区现登记注册的车行共有46户。今年具体销售情况及纳税情况如下: 单位:万元 项 目 2007年1-11月 2006年1-11月 同比增长数 2006年1-12月 销售收入 404358.8 314761.3 89597.5 361672.29 入库税款 3230.11 1760.33 1469.78 2263.2 打造“中华风味食街”是我区银丰路的升级改造的重点，经我区多年着力打造，目前有餐饮企业共45家，已形成“餐饮一条街”的规模，其中汇集了粤菜、京菜、潮菜、川菜、湘菜、东北菜等各大名菜美食，还有台湾美食、日本料理、东南亚美食等,广受社会大众青睐。另外，东莞市南城富民商业步行街也是我区商贸发展和城市升级改造的重要一环。每年十?一在步行街举办的东莞美食节，通过美食文化向八方宾客很好地展示了东莞悠久的历史文化、良好的城市包容性和美好的发展前景，为我区商业聚集人气、提高城市形象起到很大的作用。 总的来说，今后我区的升级改造中将充分发挥现有商业中心的集聚力和辐射力作用，继续以中心区商业为支撑，以社区商业为基础，以各类商业街为特色，统筹规划，整合商业设施，完善商贸流通布局和城市商业网点规划，进一步推动经济增长。 87 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第二章 2008年南城区经贸发展情况 (南城区经济贸易办公室提供) 一、总体经济运行情况 今年1-5月份全区完成工业总产值70.6523亿元，比去年同期增长25.91%;各项税收总额17.4141亿元，增长38.54%;区本级可支配收入7.9977亿元(扣除土地、物业转让纯收入)，增长160.21%。社会消费品零售总额20.485亿元，同比增长27.49%。我区居民人均可支配收入5868元，同比增长7,，人均消费性支出4145元，同比增长9,。 二、工业情况 根据统计，现时我区共有生产加工性企业118家，主要以鞋类加工为主，其次是包装印刷业，其它行业分布较散，共有员工人数约7400人。结合我区的实际情况，可将生产加工性企业分成扶持、限制、转移三类。 1、扶持类企业。我区主要将分别获得省高新科技企业称号、名牌产品和著名商标称号、市50强民营企业称号、省百强民营企业称号的企业、区内的纳税大户、电子信息网络研发中心、两自企业归为扶持类的企业，目前我区共有扶持类企业27家，主要以高新科技企业和食品生产企业为主。 2、限制类企业。一些需限制类的企业主要是工艺技术落后，不符有关规定，不利于产业结构优化升级，需要督促改造和禁止新建的生产能力、工艺技术、装备及产品。目前我区的限制类企业共有37家，主要为五金模具、机械加工、包装印刷等一批工艺技术相对落后，但员工数量不算密集的企业。 3、转移类企业。需要转移的产业主要是劳动密集型、低附加值、严重浪费资源、污染环境、不具备安全生产条件、工艺技术落后的企业。我区的转移类企业共54家，占全区生产加工性企业总数的45.8%，主要以鞋类加工企业为主。这些企业规模较小，员工数量相对较多，生产工艺技术落后，主要以人手加工为主，而且对环境存在一定程度的污染。一些以小作坊式经营的加工场，还存在着较大的消防安全隐患。因此，对于这一批企业需要进行淘汰或转移。 三、商贸情况 目前，我区的商贸格局逐步形成，市中心广场周边已经聚集了胜和广场、鸿福广场、华凯大厦等一批高档写字楼和工行、农行、中行、建行、汇丰、兴业及平安保险等金融机构东莞总部，汇聚了会展酒店、宏远酒店、银城酒店等诸多星级酒店和第一国际、SPAR 88 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 等大型商业设施，构筑了全区集行政、文化、金融、商贸物流、商务、会展等多种服务功能于一体的商业板块，并与南城富民商业步行街、银丰路中华风味食街和莞太路汽贸一条街，及科技大道板块的专业建材市场商圈一起，筑牢了南城作为全市商贸物流中心的地位。 今年，海雅百货、时尚岛、国美电器等大型商场相继开业。其中，海雅百货位于我区CBD核心商圈，位于鸿福路与莞太大道交汇处的综艺曼哈顿广场，该建筑共5层，总面积达3.6万平方米。另外，时尚岛位于鸿福路与规划四路交界处，总建筑面积6.5万平方米，一期购物中心面积为2.2万平方米，二期时尚岛.蓝钻公寓面积为4.3万平方米，全部为豪华酒店式公寓。另外，沃尔玛、嘉信茂等大型商场也准备开业，再加上嘉荣、万和、喜乐福等，以鸿福广场为中心将形成一个大型商业圈，使我区商业氛围更浓，人气更旺。 未来我区将着重加快沃尔玛、嘉信茂等项目建设，并继续完善的物流节点，吸引一批集市场信息、仓储、配送、展示、交易等功能于一体，符合现代物流业发展要求的新型物流企业。重点加快东莞国际快件海关监管中心项目建设，推广连锁经营、仓储超市、专业配送等新型商业，着重引进“百佳”、“吉之岛”、“家乐福”等项目;积极发展以特色店、便利店为主的社区商业和服务业，着重加快银丰路和南城富民商业步行街升级改造建设。通过在全区构筑出高效的物流网络和多层次、广覆盖的商贸业体系，进而形成结构合理、配套完善、竞争力强的现代化商贸物流格局和大市场、大流通、大服务格局，促进我区产业结构不断升级。 第三章 零售商业现状概况 近年来，随着东莞居民收入的不断提高，东莞零售商业得到迅猛发展。据统计，2006年东莞社会消费品零售总额达到584.54亿元，比2005年增长16.9%;以近几年的平均增长率15%来预测，2010年东莞社会消费品零售总额将达到899.87亿元。 随着沃尔玛、家乐福、吉之岛、百佳、乐购、华润万家、海雅、天虹、国美电器、苏宁电器、麦德龙等国内外品牌商家的不断进驻，东莞市区商业正在发生翻天覆地的变化，进入了零售品牌连锁化的新阶段。 南城商圈处于东莞未来的政治、经济、文化、金融及商务中心，商业主要为中心区行政、商务等做配套服务，南城商业目前主要集中在莞太大道两侧以及银丰路、宏远路、鸿福路西、元美路、富民商业街等地。片区拥有第一国际、时尚岛?蓝钻、中心广场、富民商业街、综艺?曼哈顿时代等知名商业中心，吉之岛、海雅百货等品牌商家已进驻。 89 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 3.1商业中心现状概况 目前南城区已经或将即将具备规模的商业中心主要有四个:第一国际、时尚岛•蓝钻、中心广场与综艺•曼哈顿时代。 (1)第一国际 第一国际位于东莞新城市中心区，占地面积21. 21万平方米，总建筑面积近70万平方米，为东莞第一大的超级综合商业项目。 其项目囊括五星级酒店、国际采购博览城、儿童娱乐城、大型超市、大型百货、品牌店、 饮食风情步行街、商业休闲步行街、写字楼、 国际商务公寓等多种业态。 结合中国国情又采纳了西方经验的全新商 业模式和商业平台，是全新的创富空间。具备 有三大功能:SHOPPINGMALL的功能、店厂 合一、批零合一。 (2)时尚岛?蓝钻 时尚岛•蓝钻是约4.5万平方米的小户型豪 宅小区，地处东莞市市区最闪耀的核心地段 ——CBD的中心，坐拥全东莞最完善的生活、 商务、市政、休闲娱乐配套资源，特别是与小 区联体配套的沃尔玛和大型百货更是引领城市 CBD的日夜繁华。周边交通四通八达，沿东部 快速干线、莞深高速、广深高速距东莞各镇区、 深圳、广州等珠三角地区非常方便，均为60分 钟内车程;整个项目分二期推出，包括商业和 公寓。 时尚岛?蓝钻在以商业带动住宅方面堪称佼佼者，引入沃尔玛超市和时尚岛主题购物公园，为社区提供购物、餐饮、娱乐文化等服务，能够提升住宅的档次，增加社区的吸引力，从而带旺销售。 90 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) (3)中心广场 位于东莞行政文化中心区的核心区域，是集行政办公、文化休闲于一体的综合性广场。设计以蓝带、绿带、光带为主题，配置水景、夜景，是新城市中心区的环境精品。整个广场南北最长1400多米，东西最宽250多米，占地面积约33万平方米。中间以主干道鸿福路分为行政广场与文化广场。其中，北面行政广场12万平方米，南面文化广场17.5万平方米，同时还包括周围的公园绿地。 中心广场位于行政文化中心区的中央，以北端行政办事中心为核心，与会议大厦、玉兰大剧院、东莞展览馆、青少年活动中心、东莞图书馆新馆、东莞群众艺术馆、东莞科技博物馆等共八大建筑物构成城市新区的核心。中心广场不仅是东莞政治文化中心，而且以其宏伟的规模、独特的环境艺术设计，成为东莞新城的标志。 (4)综艺?曼哈顿时代 位于东莞市南城区城市中心西三环及莞太路交汇处，左临龙祥大厦，斜对鸿福广场，紧靠银城酒店，离东莞市政府和城市中心广场仅500米，银丰路美食街不足200米。该广场为南城区中心商业地段的标志性建筑及区域 性商业广场的典范。 工程总用地11323.33平方米，占地面积 5411.53平方米，拟建1幢26层高尚综合性商 业公寓楼，总建筑面积72949.03平方米，其中 地上53514.43平方米，地下19434.60平方米。 设三层地下室，-1层为设备用房及大型休闲购 物超市，-2、-3层为停车库;首层沿西三环及莞 太路边布置商铺。裙楼共五层，首层层高6.0米， 二至三层为美食广场层高5.0米，四至五层为自 留办公及仓库、书城，六层为独立式休闲花园会所。七至二十六层为住宅。 91 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 3.2商业街现状概况 南城区大小商业街目前主要集中在莞太大道两侧以及银丰路、宏远路、鸿福路西、元美路、富民商业街等地。 (1)富民商业步行街 位于东莞市南城区莞太大道宏远路段，地 处东莞中心区，人口稠密，商业发达。东接107 国道，西连东莞运河路。全长1.2公里。步行街 由南城区府兴建，投资过亿元。建筑风格为欧 陆式，有高档商铺500多个，主要经营中外名 牌服装、首饰精品、休闲餐饮等，并设富民酒 吧服务街、超市。富民配套有:休闲广场;大 型停车场，游乐场等，是东莞市乃至全省最大型高档休闲步行商业街。 (2)莞太路汽贸一条街 东莞著名的高端汽车品牌云集的汽贸一条 街，从新基路口到石鼓广深高速入口带，一汽 大众、广本、中华、日产、奔驰、马自达、千 里马、东风雪铁龙、北京现代等一家家4S店毗 邻而立。 当南城莞太路从莞龙路引来“星星之火”后， 更加便利的交通条件，以及辐射虎门、长安、 厚街、城区等经济强镇(区)的区位优势，使得南城车市的“星星之火”马上熊熊燃烧了起来。据南城区经贸办的统计，至2004年，南城莞太路从新基至石鼓约3公里的路程中，已经有50多家车行落户，从头越过莞龙路车市，成为名副其实的主流车市板块。 南城板块后来居上，位于主城区附近方便的交通条件，旺盛的人流和强劲的消费能力，其优势越来越明显。2004年，关注到汽车销售行业发展的南城区政府，提出了打造“南城汽贸一条街”的构想，准备对南城车市进行全面整合，进而跟寮步板块车市进行正面竞争。 虽然这一构想最终未能实现，但南城越来越明显的区位优势却吸引着莞外车商、寮步、莞龙路车商纷纷设点入驻。至今为止，南城板块车市已经成为东莞豪华车品牌最集中的市场，整个车市至今已形成经济型车、中高级车、豪华车的完备齐全的完整格局。 92 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) (3)银丰路中华风味食街 位于南城区银丰路，是东莞最多美食的地方，北京菜、东北菜、韩国菜、四川菜、湖南菜、上海菜„„各种菜系云集。 第四章 农产品市场 4.1农贸市场 截止2007年7月，南城区共有农贸市场20个。其中整治验收合格并维持经营状态的农贸市场18个(A级1农贸市场5个，B级农贸市场13个)，已转变经营性质的农贸市场2个;总营业面积40100平方米，服务人口15.5万人，千人指标为258平方米/人。 城区农贸市场现状情况统计表 千人指标 序所属行 营业面 服务面积 服务人口 名 称 (m?/千号 政辖区 积(m?) (km?) (万人) 人) 3000 01 新基综合市场 2.0 3.61 108 新基 塘贝新村健民综合市 900 02 场 2700 5.0 1.03 262 03 周溪市场 周溪 6100 04 塘贝综合市场 500 4.0 3.58 296 05 红山肉菜市场 胜和 4000 06 蚝岗综合市场 1854 4.5 0.15 07 中心区肉菜市场 新城 —— 1000 08 袁屋边农贸市场 2.0 0.74 203 袁屋边 袁屋边万达利综合市 500 09 场 1200 10 宏远副食品综合市场 1.0 1.14 631.5 篁村 6000 11 沙苑市场 1 级别评定详见附件《东莞市整治农贸市场考核标准》。 93 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 12 香园市场 —— —— —— —— —— 1900 0.5 0.95 200 13 亨美综合市场 亨美 1800 8.0 0.93 193 14 蛤地综合市场 蛤地 300 1.8 0.28 107 15 雅园综合市场 雅园 2800 16 天鸿综合市场 —— —— —— —— 2500 17 白马市场 4.0 1.08 278 白马 500 18 荣鑫市场 2000 2.0 0.64 312 19 石鼓综合市场 石鼓 546 6.0 0.31 193 20 水濂综合市场 水濂 40100 15.5 258 21 合计 —— —— 4.2农副产品批发市场 (1)宏远副食百货批发市场 南城宏远副食品综合市场是集日用百货、副食品、内菜食品等多种食用品的批发与零售于一体的综合市场。 宏远副食百货批发市场是宏远房地产在南城商业中心精心打造的一个强势特色批发市场，与宏景美食广场一脉相连，与南城富民步行街相连接，与南城文化广场仅一江之隔，相临四星级酒店——宏远酒店，强势商业力量将整个区域连成一个优势突出的南城商业中心。总占地面积约12万平方米，由北区和南区组成，配备大型仓库、大型停车场，规模之大、规划起点之高在东莞具有比较大优势，将形成东莞市副食百货的龙头批发市场。 宏远副食百货批发市场、南城富民步行街，成为“南城商业中心”备受关注的投资项目之一。据悉，虎门富民服装城进驻南城富民步行街，一签约就是20年，就是看好南城商业中心的黄金地段及广阔的发展前景，宏远副食百货批发市场与南城富民步行街相得益彰，共创南城商业中心辉煌。 94 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 第五章 商品交易市场 5.1东莞建材商业中心 由华美乐建材超市、东莞市家居装饰城、南城石材市场、东莞五金广场整合为一体，总占地面积超过25万平方米，产品种类更是高达几十万种。 一、华美乐 占地30000平米的大卖场，58000余种商品，涵括了本线板材、门窗吊顶、磁砖地板、油漆涂料、电动工具、电器管材、电工电料、灯饰、橱柜洁具等十大类别产品。 二、家居装饰城 占地面积达8万平方米，各类商铺1000余间，并没有大型仓库、大型停车场等配套设施。场内以经营磁砖、卫浴、洁具、地板、门窗、大型灯饰等为主。 三、南城石材市场 展示与办公为一体、仓库与加工为一体。其规划占地面积达5万多平方米，其中展示与办公区约2方平方米，仓库与加工区约3万多平方米，并没有货运中心、仓储中心、加工中心、停车场等设施，实现货物从运输、入库、装卸、加工、包装、保管配送到信息处理一条龙综合服务。 四、五金机电广场 全国工商联五金商会与东莞市光铉实业有限公司强强联合建造的珠三角地区核心交易物流基地，总规划面积达27公顷，首期开发面积13公顷，建筑面积1150000平方米，规划入驻经营户近千家;总体规划布局体现出现代化的特征，全力体现“21世纪新概念”。 5.2宏成国际五金机电模具城 (简称“宏成国际”)，建筑面积18万平方米，共有商铺800多间，场内配备大型停车场、写字楼、银行、商业设施等。主要经营五金机电、电气设备、模具设备、机床设备、金属材料等上万种五金机电模具产品及相关产品，辐射全国各地及世界多个国家，是目前东莞市乃至珠三角地区规模最大的五金机电模具市场。宏成国际项目为东莞提供了一个五金机电模具交易市场的供需平台，它摒弃了传统概念的单一“产品采购”功能，是产品、原材料、设备、技术、人力资源的全线交易，和信息整合的国际商品采购中心，形成群体的聚集效应，品牌效应，形成区域性相对竞争优势。同时通过市场的商流，物流，信息流，吸纳全国甚至世界各地的人才、技术和原材料等，为企业生产提供配套服务。 95 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月 东莞市南城区商业网点规划(2009—2015年) 96 广州市城市规划勘测设计研究院 东莞市南城区规划管理所 2009年4月