上海农村宅基地房屋买卖合同纠纷案件合同效力、物权归属问题的原则意见

上海农村宅基地房屋买卖纠纷案件合同效力、物权归属问题的原则意见 上海农村宅基地房屋买卖合同纠纷案件合同效力、物 权归属问题的原则意见 沪高法民一[2004]4号 近年来,涉及农村宅基地的房屋买卖纠纷案件大量增多,由于此类案件政策性强、涉及面广,相关法律不尽完善,给法院审理带来很大难度。我们认为,农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的进行。对于由此引发的纠纷,应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素,区分不同情况,妥善处理。具体如下, 第一,对于发生在本乡,镇,范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效。 第二,对于将房屋出售给本乡,镇,以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。 第三,对于将房屋出售给本乡,镇,以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。 第四,对于将房屋出售给本乡,镇,以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状 以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。 对此类案件进行处理时,亦应区分不同情况, 第一、按上述第三种情况处理的,双方当事人应各自返还房屋及购房款。 第二、按上述第四种情况处理的,如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在7:3左右。