影响房地产企业绩效的风险因素分析【文献综述】

文献综述财务管理影响房地产企业绩效的风险因素房地产企业是资金投入大、变现难度高、项目开发周期长、面临不确定因素较多的生产经营主体，并具有社会责任重、环境影响程度高等特点。因此如何针对房地产企业特点，把握好经营方向，顺利实现组织目标，保持企业健康的持续发展，是一项极具挑战性的管理工作。在理性经营时代，竞争更加激烈，市场风险增大，因此必须不断借鉴、探讨、研究新的科学管理与管理模式。1国内研究房地产风险成果1.1房地产风险董晶（2010）提出，房地产风险包括：自然灾害风险、政策不稳定性、国际经济环境、营运风险、管理风险、财务风险。管明增（2011）提出，在房地产开发的整个过程中存在着大量的风险因素，如行业政策的调整、房产市场的波动、建材价格的变化、劳动力政策的变动、汇率及利率的升降等风险，直接影响到房地产开发项目的绩效。进行房地产开发活动，如果不能充分考虑这些风险因素对整个项目的影响，贸然进行决策，往往会出现失误，甚至会使企业陷人困境。邓瑜（2011）指出，房地产行业具有开发地点固定，开发条件差，建设周期长，投资规模大，涉及面广的特点，为此在房地产开发的每个阶段均有风险的存在房地产企业通过加强风险管理，可以提高对风险的认识我们国家由于长期受传统社会主义计划经济体制的影响，对风险的作用及影响没有充分的认识，风险观念比较薄弱，很难适应复杂多变的现代市场经济环境。谢菲:房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等,这一风险分类,虽便于描述,但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合,静态动态相补充。1.2房地产风险中的财务风险蔡河山（2008）提出，房地产受宏观调控的影响较大，房地产的不可移动性决定了房地产市场的走势与该地区经济走势密切相关，同时其价格与供给也会影响该地区经济的发展。因此，经济指标对于投资性房地产财务风险的量度非常重要，可以帮助投资者把握投资切入点及退出时机，并为投资者积极防范财务风险提供预警。2009年，谢菲指出我国房地产企业财务管理的风险主要现的现状有：第一，大部分企业的负债率偏高引起的还贷风险。第二，通货紧缩政策导致的贷款来源风险。第三，市场不景气出现的再融资风险。陈彬彬（2007）提出过我国房地产企业财务风险的具体表现为：第一，资本结构不合理的风险。企业过分依赖银行，当出现支付危机时，一方面使自己失去信任而加大其财务风险，另一方面又因逾期借款而使融资成本加大。第二，利率变动的风险。第三，再筹资风险。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债券保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。第四，房地产企业集团其他的连带风险。第五，投资风险。房地产企业因为投资风险的认识不足、前期没有周密细致的进行可行性研究、信息不全面、不真实以及决策者决策能力低下等原因,结果导致盲目投资，使投资项目不能获得预期的收益，投资无法按期收回，从而给企业带来了巨大的财务风险。第六，收益分配风险。企业的利润分配政策缺乏控制,不结合企业的实现情况，不进行科学的分配决策，必将影响企业的财务结构，从而形成间接的财务风险。第七，资金收回风险。信用工具已经被房地产企业广泛的应用，它一方面促进了企业业务的开展，但是同时也加大了企业的资金回收风险，导致大量的应收账款的长期挂账，坏账损失的可能性加大，财务风险由此而生。邓瑜（2011）写到，风险可以分为一下几点，（1）决策风险。房地产企业决策对房地产开发各环节决策不当而带来的风险，由于房地产开发涉及投资高、周期长，通过后期的开发来检验早期决策是否正确，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险很大。（2）财务风险。房地产开发过程中需要大量的资金，而房地产企业在开发过程中自有资金往往不足以支付高额的开发成本，因此还需要从金融机构及其他企业处融通资金，财务风险也随之产生。财务风险是指由于房地产企业举债经营而产生的不能及时获得贷款或不能按约履行债权义务的风险，负债比率越高，财务风险越大，应对这一风险需要在投资前就做好资金预算，综合考虑各种可能发生的财务风险。（3）营销风险。房产或地产的转让成为房地产企业实现利润的重要步骤。营销风险是由于房地产滞销而给投资者带来的风险。如何制定出合理可行的营销策略，促使房地产顺利销售，具有非常高的挑战性。1.3国外学者对房地产风险的研究成果查阅国外学者对房地产风险的研究成果的书籍，发现外国学者们对这一研究的时间比我国学者早很多。早在1901年美国A.M.Willet在所作的博士《风险与保险的经济理论》中提到“风险是不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现”。随后1915年的德国学者莱特纳在《企业风险论》中提出对企业风险的研究，并制定保护企业的若干经营政策。美国的马歇尔在1921年出版的《BusineSSAdministration》一书中提出了风险负担管理的观点，提出了风险排除和风险转移的处理方法。1950年，美国的Mowbray等人在合著的《保险学》一书中详细阐述了“风险管理”的基本概念。Tireschmann,J.S(2002)提出，风险是客观存在的，是不可避免的，它在一定条件下有某些规律性。人们只能把风险减小到最小程度，但不可能完全消除风险。这就要求企业主动认识风险，积极地管理风险，有效地控制风险，把风险造成的损失减小到最小程度。2房地产公司绩效研究2.1公司绩效的研究张涛，文新三（2002）提出，从财务评价发展角度将西方企业绩效评价划分为三个阶段：成本绩效评价时期、财务绩效评价时期和企业绩效评价指标体系创新时期。对房地产公司进行绩效评价的方法很多,常见的有数据包络分析法(DEA)灰色关联度分析方法、主成分分析、TOPSIS法、层次分析法、因子分析法等。现在国外常用的绩效评价模式有以下几种:关键绩效指标评价(KPI)、目标管理(MBO)、平衡计分卡(BSC)、360度反馈(360°Feedback)。唐尚亮（2009）绩效是企业经营者合理配置企业内外各种资源，有效达成企业目标的程度或表现。也是企业一定经营期间的资产运营、财务效益、资本保值增值等经营成果。苏舒（2007）谈到，我国的企业绩效评价经历了比较曲折的发展历程，主要是随着经济体制的变化及国有企业的改革而逐渐发展起来的。从时期上划分，我国企业绩效评价内容的发展历程可划分为三个阶段，即计划经济时期的绩效评价、计划经济向市场经济转化时期的绩效评价以及与市场经济体制接轨时期的绩效评价。钟飞鹏（2008）写到，一个组织的绩效至少取决于对三个因素相互作用的控制，这三个因素是资本、技术和人力资源。由资本获得的收益可以通过精密的会计制度来测评，如利润与成本等；由技术获得的收益可以通过与此相似的控制系统来评估，如比较投入与产出、生产时间、设备效率等；而组织的人力资源对生产力的贡献则难以精确衡量，必须通过一段时间内的员工的工作结果与员工的工作行为来评价。2.2房地产公司绩效的重要性袁青(2009)提出，绩效管理是房地产公司人力资源的重要环节，针对不同层次的员工进行绩效管理。一方面可以合理确定他们的薪酬，另一方面还可及时发现其工作中的不足并通过有效的培训提高他们的工作业绩，因此，良好的绩效考核对提高员工满意度，留住有价值的员工；进而提升整个房地产企业的人员素质，使企业的经营业绩大幅度提升起到不可忽视的作用。绩效管理正是使房地产企业有效实现发展目标，提升企业规模的有力工具。丁琦，王要武，徐鹏飞（2011）指出，房地产上市公司应拓宽投资区域,并将投资重点转移到中、西部及二、三线城市，可以有效的降低竞争、提高各种要素的使用效率、实现规模效益，从而提高房地产上市公司的绩效。都艳斌（2009）称，房地产上市公司作为房地产业的龙头企业，是行业综合实力的代表，它的发展反映了整个行业的全貌，通过对房地产上市公司的绩效评价和分析，必将有助于我们了解房地产业的发展概况以及它的发展前景，同时，考虑到房地产上市公司会定期、不定期向外届披露信息，发布公告，其相关数据和资料易于搜集，因此本文将我国沪深两市的房地产上市公司做为研究房地产业的研究样本。袁峰（2010）谈到，面对2008年的国家宏观调控、房市与股市的三重考验,房地产公司大多出现现金流量和销售等多方面的压力,因而在这种条件下一家房地产上市公司的目标并非只以单纯的获利能力为目标，房地产上市公司自身的生存及资本效率显得尤为重要，衡量资本效率的时候，输出变量很多：净利润、现金流量净额、主营业务收入等都可以作为输出变量，单纯地选取某一项都不能全面地衡量房地产上市公司的绩效情况。3ISM模型的定义和原理1973年，美国J·沃菲尔德教授提出了ISM(InterpretativeStructuralModeling)模型，为分析复杂社会经济系统有关问题而开发的一种系统方法。其基本思路是：通过各种创造性技术提取指标，利用有向图、矩阵等工具和计算机技术，对指标及其相互关系等信息进行处理，组后用文字加以解释说明，明确问题的层次和整体结构,，提高对问题的认识和理解程度。我国学者高会芹、傅鸿源以及董桂香（2010）在研究房地产业社会经济功能时，也借用了ISM模型，其工作的基本通过各种专家集体创造性技术，提取问题的构成要素，利用矩阵等工具和计算机技术，对要素及其相互关系等信息进行处理，若有不一致的地方再加以修改，直至一致，最后用文字加以解释说明，明确问题的层次和整体结构，提高对问题的认识和理解程度。同时还指出该技术不需高深的数学知识，且模型直观，具有启发性、可吸收各种有关人员参加等特点，因而广泛适用于认识和处理各类社会经济系统的问题。罗丞（2005）也提出，大量的实践表明，ISM方法不仅适用于分析社会经济问题，而且还适用于学习和理解相互关系较为复杂的各种问题，应用范围十分广泛。本文借用解释结构模型，对影响房地产企业的风险因素进行归纳分析，再以银亿集团为例，对影响房地产企业绩效的风险因素层次化。参考文献[1]董晶.S房地产公司风险管理体系研究[D].山东大学，2010.[2]管明增.房地产开发的风险与应对策略[J].建设科技，2011(1).[3]邓瑜.房地产企业风险管理研究概述[J].企业导报，2011(4).[4]蔡河山.浅谈投资性房地产财务风险的分析[J].现代商业，2008(2).[5]谢菲.浅谈房地产企业财务管理的风险防范[J].经营管理者，2009(81)[6]陈彬彬.我国房地产企业的财务风险及其防范管理分析[J].现代经济，2007（2）.[7]A.M.Willet.EconomicTheoryofRiskandInsurance[D].1909.[8]RobMarshall.BusinessAdministration[D].1921.[9]Mowbray.RiskManagementConcept[D].1951.[10]Tireschmann,J.S.Riskmanagementandinsurance[J].2002.[11]张涛，文新三.企业绩效评价研究[M].经济科学出版社，2002.[12]唐尚亮.我国房地产行业上市公司资本结构与绩效关系研究[D].西南财经大学，2010.[13]苏舒.基于DEA的我国房地产上市公司绩效研究[D].重庆大学，2007.[14]钟飞鹏.JX房地产公司绩效考核诊断与设计[D].电子科技大学，2008.[15]袁青.广州QX房地产公司绩效管理体系设计[D].华南理工大学，2009.[16]丁琦,王要武,徐鹏举.基于DEA-FCE的房地产上市公司绩效综合评价[J].系统管理学报，2010(10).[17]都艳斌.基于因子分析法的我国房地产上市公司绩效评价研究[D].重庆大学，2009.[18]袁峰.房地产上市公司的绩效:基于DEA的2008年报数据分析[J].兰州学刊，2010(1).[19]高会芹，傅鸿源，董桂香.基于ISM模型的房地产业社会经济功能研究[J].建筑经济，2010(1).[20]罗丞.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