2014年西山禅海国际禅修养生中心概念报告30p

天朗文商旅集团上海，2014.2.12国际禅修养生中心概念中国北京·西山禅海古寺庙文化集立项宗旨：促进北京世界城市多元发展增进睦邻国家宗教文化交流推进区域文化旅游产业升级项目愿景：打造全国最大的寺庙文化博物馆群打造世界最密集的禅宗文化修养地打造国际级宗教文化交流中心《西山禅海》内涵释家：令众生欢喜儒家：生生之谓易道家：道生一，一生二……三生万物遵生，是中国文化的核心，遵生，是对天地自然的景仰，遵生，可以让心灵静穆安详佛教对于世界的定义：迁流为世，十方为界营建一个和谐圆融的生态、生动、生养的怡然境界，将是中国梦的具体实施和真实缔造西山禅海，生生世界，致力成为——一个农禅耕养的纯净沃土一个可以修心、修身的度假都市禅苑一个可溯根脉的宗教胜地……北京俗语：先有潭柘寺·后有北京城北京市地图区位及地理门头沟区位于北京市西部山地生态涵养区，全区98.5%的土地面积为山地，“山区”特征明显。东西长约62公里，南北宽约34公里，总面积1455平方公里。独特的山水生态特征使门头沟成为首都北京天然的生态屏障。距北京天安门最近的远郊区仅20公里，大气环境北京远郊区最好，蓝天白云且是常态。原来以煤炭开采及相关产业6年前全部关停后，目前农业和自然旅游为主，背包客和自由行的热点地区。文化历史脉络文化脉络——永定河作为北京市的母亲河，孕育并衍生出远古文化、民俗文化，及以紫禁城为核心向外发散。以皇家寺庙、皇陵、皇家园林等多种遗址遗迹为载体的皇家文化，形成北京城市文化版图。门头沟作为北京永定河源头，依托“首都永定河文化之源”特征彰显永定河文化内涵。更以独特的古寺院集群及皇家宗教文化为其主要特点。门头沟区面临“文化资源品位高，文化产品品级低”的发展困境。宜因势利导，挖掘文化资源，力推优势文化，突出文化的引领作用，推动文化与旅游、休闲、体育、现代服务业等产业对接、融合，联动发展，提升文化的衍生价值和附加价值成为门头沟转型发展的关键点。门头沟地区宗教文化特点门头沟散落有历史遗存、遗址的寺庙道观可追溯的有888座。其中寺109座、庵81座、娘娘庙45座、龙王庙112座、山神庙70座、五道庙109座、茶棚35座（集中于妙峰山镇与龙泉镇）、三官庙14个、观9个、教堂4个、其它300个。本案涉及10个镇的139处古寺庙复健重修并进行建筑土地配置，开发运营。123项目背景商业模式投资目录Contents不存，废毁，遗存、残存、现存一共五个状态，其中政府挑选出以遗存，残存，现存的三个等级共计139处，佛教63座，道儒76座，建议拟以此为古寺庙复建群的基础。附遗存，残存，现存的三张照片说明状况的等级。寺庙现状解读遗存残存现存政府政策2011年8月，为推动北京市旅游业的转型发展，探索旅游产业综合配套改革经验，将东城、门头沟等五个区县列为北京旅游综合改革试点区县，开展旅游体制、机制、政策、规划、建设等方面的改革试点工作。以促进生态涵养发展区产业转型为重点，在门头沟区开展以旅游产业带动区域协调发展的配套改革试点。在传统资源型工业退出的情况下，寻求发展新引擎，促动产业经济转型是门头沟发展面临的首要问题与重要使命。在各区县“十二五”发展目标中，山区生态涵养区县均将旅游休闲产业等现代服务业作为未来产业发展重点，而门头沟区作为生态涵养区县发展短板，应借势区位升级，着力进行旅游休闲产业的打造，构筑首都休闲度假新空间。根据北京市政府的发展规划，目标将门头沟打造城高端文化旅游休闲产业，包含内容：宗教寺庙，农业观光、养生养老，古城古村落群，山地体育。地产投资开发现状一、宗教寺庙无大型企业成规模投资宗教文化产业，有竞争者但我们进入最早二、古城古村落群：中坤集团：9个古村落（复制宏村模式）和三条沟峪：古村落民俗民宿+旅游演出项目签订时间：2005年，当前进度：中坤缺乏资金建设缓慢，尚无对外营业的项目 三、山地体育：经易控股:原北京戴梦得珠宝，在清水和妙峰山建两个亚洲高等级滑雪场。弯道和落差都是高等级的，可以用于国际滑雪赛事。投资额：60亿，已签约，并正在积极申请作为背景申办冬奥会的比赛场地。商业模式：核心项目，周边度假配套，长期持有经营四、农业观光：嘉华酒业:在军庄镇和王平镇拟建葡萄酒庄园100个，一期30个，占地5亩-20亩不等。村企合作取地。销售模式：部分使用权整体出售，部分自持经营，当前进度：明年6月份完成一期10个庄园建设。五、养生养老地产京投银泰，潭柘寺镇，围绕潭柘寺，整体迁出居民，另地建安置房。中信集团养老地产等华润置地养老地产等中荣集团养老地产等西山禅海项目属于文化渗透型与文化嫁接型的结合体宗教文化地产项目模式浅析模式资源条件结合方式宗教文化与项目的互动关系典型文化灵魂型项目拥有极为强势宗教文化资源和浓厚文化底蕴宗教文化已成为一条文脉，经过放大，主导并贯穿于建筑、产品及氛围中项目成为展示文化和传播文化的载体。文化成为整个项目的支撑者与统领者，成为生活范式主导者武当山·太极湖、布达拉宫、河南嵩山少林寺文化渗透型项目拥有一定的宗教文化资源通过对资源的挖掘与优化，使其成为一个载体，文化作为纽带将载体串联起来形成气场，通过这种点线面结合的方式使宗教文化渗透到项目中文化扮演纽带的角色灵山圣境、南山文化旅游区文化嫁接型项目自身不具有宗教文化资源通过嫁接周边资源和气韵或创造产品实现文化拼接文化成为包装者安缦法云酒店寺庙必须发挥引擎作用非纯粹祈福和朝觐场所面对高端度假养生人群既是宗教文化的消费者也是地产销售的客户群体 新型宗教文化体验模式-心灵关怀产业综合以上的分析，西山禅海的宗教文化项目应该注意以下四点:在宗教观光基础上主推宗教文化体验可参与可体验可感悟门头沟区现有寺庙资源的两面性123项目背景商业模式投资分析目录Contents国际禅修养生中心解题寺庙自持销售代建寺庙获得土地用于建设庙宇佛像僧寮……禅修：精舍养生：寮房功能：斋堂、知客室理疗：康复按摩餐饮：素食禅斋住宿：禅意酒店休闲：书画茶坊配套：物流、设备用房……定制禅院禅居四合院千佛堂往生塔……周边农舍统一管理统一装修，统一标识，统一服务标准“寮居”解决农民利益，增加接待能力和丰富经营层次我们的商业模式设想：分批复建或修缮寺庙，交还政府及门头沟佛教协会；政府在每个寺庙周边提供建设用地以满足养生禅修中心规模需要。围绕每一座复建或修缮的寺庙周边建设禅修养生中心，投资原则将按照销售物业所带来的收益可以覆盖寺庙复建和养生禅修中心的全部建设成本，运营成本另计。寺庙周边的村庄我们将采用乌镇西栅的模式，出资补贴有意愿的农舍，统一装修，统一标识，统一服务标准将村庄中部分住户改建成养生禅修中心的附属寮居，一方面解决农民利益，一方面增加接待能力和丰富经营层次。政府安排僧人道士入寺庙，我们的养生禅修中心将以此为宗教文化引擎，寺庙提供禅修的宗教资源，养生禅修中心将提供接待住宿，养生服务、物业管理并长期持有经营。对于地理位置偏远，交通不便，基础设施配套困难的寺庙，我们将与政府洽谈殡葬产业的模式进行复建，如地下室的千佛堂和地面的往生塔，直接用于销售回款。123项目背景商业模式投资分析目录Contents例：广慧寺—现状分析所属镇村：潭柘寺镇，桑峪村位置：位于潭柘寺镇桑峪村村北，广慧寺与潭柘寺相距仅2公里左右年代：明现存情况：正殿三间，东西配殿三间，建筑面积450㎡周边用地：西面和南面缓坡，东面和北面陡坡例：广慧寺—区总体示意图禅修中心广慧寺总体经济技术指标名称建筑面积（㎡）用地面积（㎡）容积率广慧寺750----禅修中心400080000.5总计4750----一、编制依据本测算参照政府提供的广慧寺现有数据以及政府预估的建设用地面积；寺院用地未考虑土地出让金费用。根据商业模式设想，本测算考虑销售物业收入覆盖寺院重修及持有物业所有成本。地价在70万元每亩，项目收支持平并留2000平方米自持物业；地价在320万每亩，项目收支持平。二、编制说明本测算参照商业模式设想，分寺院、禅修中心（自持物业）、小院别墅（销售物业）三部分。本测算数据参照广惠寺现有数据，寺院殿堂450平方，原址增建配房300平方。暂定政府配12亩建设用地，其中自持物业6亩，销售物业6亩。寺院分殿堂、配房两部分，殿堂部分包含建筑主体部分及画梁部分，不包含佛像、供桌等家具，散水内费用按仿古建筑每平方10000元考虑；配房按简易仿古建筑考虑。自持物业暂定为禅修中心，包含知客堂、斋堂、禅会中心、医疗堂等。销售物业暂定为小院别墅。期间费用按集团暂定费用标准计算。寺院红线外（水电气暖）及市政配套费用考虑将交还政府，费用适当折减。广慧寺投资分析说明成本收益表序号项目经济技术指标合计寺院持有物业销售物业殿堂配房禅修中心小院别墅1拟建总建筑面积(m2)4752.00450.00300.002001.002001.002拟建新建筑面积(m2)4752.00450.00300.002001.002001.003改建原建筑面积(m2)0.000.000.000.000.004拟建用地面积需求(m2)9504.00900.00600.004002.004002.005所属地块的意向容积率0.500.500.500.506拟建参照建造标准代建新建新建7可售物业售价（元/m2）　　15000200008总收入（万元）4002.00　　40029总成本（万元）3154.82560.19152.671,177.301,264.6610总收益（万元）847.18　　　　11总收益可负担土地价格（万元/亩）70.60　　　　12项目收益率（自持物业留存/销售收入）75%　　　　面积比例模型说明：寺院：禅修中心：小院别墅面积比例为：1:2.6:2.6；寺院：（禅修中心：小院别墅）面积比例为：1:5；禅修中心：小院别墅面积比例为：1:1土地出让金情况说明：以上测算未考虑土地出让金费用，如果考虑寺院代建成本分摊持有及出售物业土地成本的话，平均分摊地价60万元/亩；以上测算模型收益可最低承受土地价款71万元/亩（不包含寺院代建成本可冲抵的地价）。成本明细表成本科目级别科目名称综合单价(元/m2)总价（万元）综合单价(元/m2)总价（万元）综合单价(元/m2)总价（万元）综合单价(元/m2)总价（万元）　预计开发总成本12,448.62560.194,926.53152.676,303.021,177.306,764.771,264.66一级土地征用及拆迁补偿费--------一级前期工程费182.008.19182.005.46454.0090.85454.0090.85一级建安工程费10,000.00450.003,250.0097.503,850.00770.393,350.00670.34一级基础设施费1,300.0058.501,100.0037.501,500.00222.601,500.00222.60一级公共配套设施费--------一级开发间接费用133.005.9963.501.9573.5013.9368.5012.93一级预备费（开发成本*5%）580.7526.13229.787.12293.8854.89268.6349.84预计开发成本12,195.75548.814,825.28149.536,171.381,152.655,641.131,046.55　预计开发费用252.8711.38101.263.14131.6424.651,123.65218.11一级销售费用（销售额*3.1%）------620.00124.06一级管理费用（开发成本*3%-现场经费）252.8711.38101.263.14131.6424.65120.7322.47一级财务费用--------一级税费------382.9171.58预计开发总成本12,448.62560.194,926.53152.676,303.021,177.306,764.771,264.66以广慧寺为例，形成的技术经济指标作为整个项目模型；寺院数量为139个，项目收益分为资金收益及持有物业折算货值。项目整体收益：1、资金收益：每个寺院禅修中心（不含地价）收益为800万元，则整个项目资金收益为：139个*800万元/个=11.12亿元2、折算货值：每个寺院禅修中心配建2000平方米，则整个项目折算货值为：139个*2000平方=27.8万平方*15000万元/平方=41.7亿元　寺庙数量总建筑面积(m2)备注门头沟所有寺庙139267716文物普查数据　佛教寺庙64248215平均每个寺庙1100平方米（建筑面积，容积率0.3）道教、儒教7519501平均每个寺庙260平方米（建筑面积，容积率1）如果土地价格上升，可以用以下增大收益：增大可售物业面积比例，降低自持物业面积；可租用林地做自持物业用地；西山禅海，生生世界谢谢！ThankYou！放映结束感谢各位的批评指导！谢谢！让我们共同进步*2021/3/9