第12章 房地产估价程序

第十二章　 房地产估价程序 lshaot@126.com 主要内容： 第一节　房地产估价程序概述述 第二节　受理估价委托 第三节　确定估价基本事项 第四节　制定估价作业 第五节　搜集估价所需资料 第六节　实地查勘估价对象 第七节　求取估价对象价值 第八节　撰写估价报告 第九节　审核估价报告 第十节　交付估价报告 第十一节　估价资料归档 第一节　房地产估价程序概述述 1.估价程序：完成估价工作的先后次序,房地产估价程序（12步）（熟悉） 　　 　　获取估价业务 　　受理估价委托 　　制定估价作业方案 　　搜集估价所需资料 　　实地查勘估价对象 　求取估价对象价值 　　撰写估价报告 　　内部审核估价报告 　　交付估价报告 　　估价资料归档 第一节　房地产估价程序概述述 　2.房地产估价程序的作用： 规范估价行为；防范估价风险（避免估价疏漏）；保障估价质量；提高估价效率。 　　估价程序在估价鉴定中的作用，对于估价结果异议等引发的估价报告鉴定中，其中一个重要方面是检查估价机构和估价师是否履行了必要的程序（间接复核，还有直接复核，就是由其他估价机构和估价师重新评估，看评估结果是否一致或接近）。 第二节　受理估价委托 一、估价业务来源渠道 　　房地产估价业务来源可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大渠道。 　　 第二节　受理估价委托 （一）被动接受 　　被动接受是坐等估价需求者找上门来要求为其提供估价服务。估价需求者可能是企业、政府有关部门或者其他组织，也可能是个人；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的债权人、投资者、受让人等。 第二节　受理估价委托 （二）主动争取 　　主动争取是走出去力争为估价需求者提供估价服务，如积极向潜在的估价需求者宣传估价的必要性和作用，将其潜在的估价需要变为现实的估价需求；密切关注商业银行、房屋征收部门、人民法院等发布的遴选入围估价机构、估价项目招标、委托评估等信息，积极申请加入入围估价机构名单，参加估价项目投标，报名参加委托评估等。这在估价机构多、竞争激烈的情况下，通常是估价业务的主要来源。 第二节　受理估价委托 二、不应承接估价业务的情形 （一）超出了本机构的业务范围 （二）与自己有利害关系或利益冲突 （三）自己的专业能力难以胜任 （四）估价业务有较大风险 第二节　受理估价委托 （一）超出了本机构的业务范围 　　对不同资质等级的房地产估价机构的业务范围有所限制，这种限制不是根据地域范围而是根据估价目的确定的。 　　一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。 二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。 三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。 暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。” 第二节　受理估价委托 （二）与自己有利害关系或利益冲突 　　如果估价机构或估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系，就应回避相应的估价业务。因为估价机构或估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系，有可能影响其独立、客观、公正地估价。即使估价机构和估价师会秉公估价，但其估价结果也会招致怀疑，缺乏公信力。 　　 第二节　受理估价委托 （三）自己的专业能力难以胜任 　　如果估价机构或估价师感到自己的专业知识和经验所限而难以得出合理的估价结果，就不应承接相应的估价业务。 　　如果是估价机构的专业知识和经验所限的，必要时（如一些新兴或者综合性的估价业务，在没有其他合适的估价机构和估价师可推荐的情况下），经征求估价需求者同意，可以承接或与其他较合适的估价机构联合承接、合作完成该估价业务。 第二节　受理估价委托 （四）估价业务有较大风险 　　估价机构和估价师应清楚拟承接的估价业务的风险之所在及其程度。对于不具备相应估价目的之下估价基本条件的，不应承接该估价业务；对于估价需求者或者有关单位和个人要求高估或低估的，要坚守估价职业道德底线，向其说明不能满足高估或低估要求的原因；对于执意甚至利诱要求高估或低估的，应拒绝该估价业务。 第二节　受理估价委托 　三、估价业务接洽与受理 　　估价机构、估价师与估价需求者在相互了解、沟通，以及深入了解估价需求者真实的估价需要及其指定估价对象的基础上，如果估价需求者愿意将估价业务交给估价机构，估价机构认为该估价业务不属于不应承接的情形并愿意承接的，则为估价需求者起草好估价委托书，准备好估价委托，经与估价需求者协商议定后，由估价需求者出具估价委托书，估价机构与估价需求者签订估价委托合同。在此过程中，估价师还应做好“估价项目来源和接洽情况记录”。 第三节　确定估价基本事项 一、估价基本事项概述 　　房地产估价的核心内容是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断。 因此，在分析、测算和判断特定价值或价格之前，必须弄清特定目的、特定房地产、特定时间和特定价值或价格，即要弄清估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。这四者通常称为估价基本事项，把弄清它们称为确定估价基本事项。 第三节　确定估价基本事项 二、估价目的的确定 　　估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。但在实际中，估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提出符合估价要求的清晰、具体的估价目的。因为委托人一般不懂得要提出估价目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述估价目的。 第三节　确定估价基本事项 　三、价值时点的确定 　　价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。在实际估价中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。确定价值时点是要确定将要评估的价值是在何时的价值。 第三节　确定估价基本事项 【注】 房屋征收评估的价值时点应为房屋征收决定公告之日。 在评估受贿房地产的价值时，价值时点有受贿之日、案发之日和委托估价之日三种选择，科学的价值时点应为受贿之日。 对估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定的价值时点，应为原估价报告确定的价值时点，除非原估价报告确定的价值时点有误。 　　 第三节　确定估价基本事项 　四、估价对象的确定 　　估价对象是由委托人指定，但又不是完全由其决定的。具体地说，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已确定的估价目的和价值时点并经委托人认可后确定的。 第三节　确定估价基本事项 【例】一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，其资产包括房屋及其占用范围内的土地使用权以及厨具等动产和特许经营权、债权债务等，在不同估价目的下的估价对象范围通常不完全相同，除包括房屋及其占用范围内的土地使用权外，是否包括其他部分见表12-1。 第三节　确定估价基本事项 估价目的 前提约定或处置方式 特色装饰装修 厨具等动产 特许经营权 债权债务 抵押贷款 其他 抵押估价 房地产抵押 × × × √ × 整体资产抵押 √ √ √ √ × 房屋征收评估 不评装饰装修 × × × × × 评装饰装修 √ × × × × 自愿转让估价 继续经营 √ √ √ √ √ 不再继续经营 × × × √ × 司法拍卖估价 房地产拍卖 × × × × × 整体资产拍卖 √ √ √ × × 第三节　确定估价基本事项 对表12-1 说明如下： ① 抵押一般是房屋和土地抵押，但也可能是房屋、土地及其他不动产抵押，有时甚至是整体资产抵押，因此抵押估价对象范围通常要视情况而定。但房地产抵押估价一般不应含特色装饰装修的价值，因为一旦债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形而需要以拍卖等方式处置抵押房地产的，特色装饰装修对受让人来说一般没有价值。 　　 第三节　确定估价基本事项 ② 被征收房屋价值的补偿应包括被征收房屋室内装饰装修价值的补偿，因此房屋征收评估的估价对象范围理应含室内装饰装修，但实践中将室内装饰装修与房屋主体分开，室内装饰装修价值由征收当事人协商确定；协商不成的，委托房地产估价机构通过评估确定。 　　 第三节　确定估价基本事项 ③ 自愿转让估价有继续经营下的自愿转让估价和区位不再适宜下的自愿转让估价两种情形。继续经营下的自愿转让估价一般为整体资产转让估价；区位不再适宜下的自愿转让估价一般为房地产转让估价，并因特色装饰装修对受让人来说一般没有价值，所以估价对象范围一般不含特色装饰装修。 ④ 司法拍卖估价一般为房地产拍卖估价，但也可能为整体资产拍卖估价。 第四节　制定估价作业方案 1、估价作业方案的含义和内容 　　在明确了估价基本事项及确定了估价报告交付期限的基础上，应再次对估价项目进行分析，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。 估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁来做以及如何去做，是关于保质、按时完成一个估价项目的未来一系列行动的计划。 第四节　制定估价作业方案 2、制定估价作业方案的思路（熟悉） 　　（1）拟采用的估价技术路线和估价方法。 　　不同的估价方法所需要的资料不同，所以必须在搜集资料前先初步确定估价方法。 　　各种估价方法之间，可以同时使用，以相互验证，而不能相互替代；可以相互补充；相互引用。 第四节　制定估价作业方案 【重点】确定估价方法的规定： 　　对于同一估价对象，宜选用两种及两种以上的估价方法； 　　有条件选用市场法估价的，应当以市场法为主要的估价方法； 　　收益性房地产估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法； 　　具有投资开发或再开发潜力的房地产，应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法； 　　在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。 　　上述选用两种及两种以上估价方法，不包括估价方法之间的引用情况。 第四节　制定估价作业方案 【2009年真题】某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（　）。 　　A.假设开发法和基准地价修正法两种方法 　　B.假设开发法和成本法两种方法 　　C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 　　D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 【正确答案】B 【答案解析】参见教材P404-405。主要的方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。 第四节　制定估价作业方案 （2）拟搜集的估价所需资料及其来源渠道。 （3）预计需要的时间、人力和经费。 　　随着估价对象的复杂以及估价精度要求的提高，估价师应当按照估价对象或估价目的进行适当的专业分工。有时还需要聘请其他领域的专家协助，将其专业工作成果作为估价报告的附件，并在“重要专业帮助”中加以说明。 （4）估价作业步骤和时间进度安排。 　　采用线条图和网络计划技术。 第五节　搜集估价所需资料 1.估价所需资料的分类（四类）： 　　反映估价对象状况的资料； 　　相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料； 　　对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 　　对房地产价格有普遍影响的资料。 第五节　搜集估价所需资料 2.资料的具体类型取决于拟采用的估价方法： 　　市场法应搜集交易实例资料； 　　收益法主要搜集收益实例资料； 　　成本法和假设开发法，主要搜集开发建设成本实例资料。 第五节　搜集估价所需资料 3.搜集资料的渠道（六渠道）： 　　委托人提供； 　　估价师在实地查勘估价对象时获取； 　　查阅估价机构自己的资料库； 　　询问有关知情人士； 　　到政府有关部门查阅； 　　查阅有关报刊或网站资料。 第五节　搜集估价所需资料 4.估价师对资料的质疑 　　估价师应当对委托人提供的资料进行关注，合理怀疑委托人提供的资料，必要时，估价师应当对委托人提供的资料进行核查，对自己搜集的资料也应进行核实。 第六节　实地查勘估价对象 1、实地查勘的工作内容： 感受区位优劣、核对估价对象具体情况、观察估价对象内外部情况、拍摄、调查历史使用、周边及当地同类房地产市场行情、补充收集资料。 　　在实地查勘时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主等当事人陪同，估价师要形成《实地查勘记录》。 　　 第六节　实地查勘估价对象 2、完成查勘后 估价师应在实地查勘记录上签名，并尽量要求委托人中协助实地查勘的人员和被查看房地产的业主签名认可。 　　征收评估的实地查勘记录，应由实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签名认可，如果被征收人不同意在上面签名的，应当请除委托人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。 　　估价对象为已经消失的房地产，也应去估价对象原址进行必要的调查了解。 第六节　实地查勘估价对象 　【2011年真题】房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（　）见证，有关情况应当在评估报告中说明。 　　A.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人 　　B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人 　　C.公证机关和无利害关系的第三人 　　D.人民法院 　【正确答案】A 【答案解析】参见教材P409。 第六节　实地查勘估价对象 【2007年真题】下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（　）。 　　A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对 　　B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄 　　C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣 　　D.估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解 【正确答案】B 【答案解析】参见教材P407-409。 第七节　求取估价对象价值 1、求取估价对象价值可分为： 分析估价对象价值、测算估价对象价值、判断估价对象价值 （1）分析估价对象价值 　　分析时，要形成“市场背景分析”和“估价对象最高最佳利用分析”；抵押估价的还要形成“估价对象变现能力分析”“有关风险提示”。 　　 第七节　求取估价对象价值 （2）测算估价对象价值 　　测算时要选用方法得当、估价基础数据和技术参数选取准确，且有充分理由依据、计算公式和计算过程正确无误。 　　 第七节　求取估价对象价值 （3）判断估价对象价值 　　不同估价方法结果有较大差异的原因：计算过程是否有误；基础数据是否正确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；不同估价对象的范围是否一致；选用的估价方法是否符合估价对象和估价目的；是否遵循了估价原则；房地产市场是否处于特殊状态。 第七节　求取估价对象价值 　2、最终价值求取 一般情况下的综合方法（测算无误，结果差异不大时）可选用简单算术平均数和加权算术平均数等方法。 　　选用加权算术平均数时，通常是对最适用于该估价对象、占有资料全面准确的估价方法测算的结果赋予较大的权重； 　　当由于房地产市场处于特殊状态导致不同估价方法测算结果差异较大时，不能简单地采取平均的方法求出一个综合结果，应视不同的情况，特别是根据估价目的，将其中的一种估价方法的测算结果作为估价结果，或者在排除了不合适的估价方法的结果后，将余下的结果再进行综合。 第七节　求取估价对象价值 　【2011年真题】在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（　）。 　　A.隐含的估价对象范围不同 　　B.参数选取不合理 　　C.估价作业日期不同 　　D.价值类型选取不合理 　　E.选用的估价方法不切合估价对象 【正确答案】ABE 【答案解析】参见教材P410。 第八节　撰写估价报告 1.估价报告含义： 是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见——“产品”；是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复；也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。 第八节　撰写估价报告 2.估价报告的质量 （1）内在质量：（实质内容） 　　估价结果的合理性和准确性； 　　估价方法选用的全面性和正确性； 　　估价参数选取的合理性和准确性。 （2）外在质量：（形式） 　　文字表述、文本格式以及印刷质量等。 第八节　撰写估价报告 3.估价报告的形式： 采取书面形式，分为叙述式报告和表格式报告两种。 第八节　撰写估价报告 　4.估价报告的组成：（八大部分） 　　封面； 　　目录； 　　致委托人函； 　　注册房地产估价师声明； 　　估价的假设和限制条件； 　　估价结果报告； 　　估价技术报告。 　　附件 第八节　撰写估价报告 5.估价报告使用期限（原则上不超过1年） (1)含义： 估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。 致委托人函落款日，即为估价报告出具日期。 第八节　撰写估价报告 （2）明确估价报告使用期限的意义： 　　超过估价报告使用期限使用报告的，相关责任由使用者承担（超期使用，责任自负）； 　　在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。 第八节　撰写估价报告 （3）估价报告使用期限与估价责任期限的区别： 　　如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限。 　　如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期，或者到估价服务的行为结束为止。 第八节　撰写估价报告 5、估价的假设和限制条件 （1）含义： 估价的假设和限制条件是有针对性，并尽量简洁地说明估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件。 　　 第八节　撰写估价报告 （2）内容 ： 　　对应评估的价值类型，说明其主要条件； 　　对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注，无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性； 　　说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料； 　　说明在情况不明确或资料不全时是以何种情形来估价的； 　　说明估价中的一些特殊处理； 　　说明在估价中未考虑的因素。 第八节　撰写估价报告 （3）目的： 为了规避估价风险，保护估价师和估价机构； 为了告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者。 第八节　撰写估价报告 （4）防止以下三种情况出现： 　　滥用估价的假设和限制条件； 　　不明确估价的假设和限制条件； 　　无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件。 第八节　撰写估价报告 6、估价结果报告和技术报告 　　结果报告：委托人、估价机构、估价对象、估价目的、评估的价值类型和定义、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价报告应用的限制、估价作业日期、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员的签名。 　　技术报告：估价对象分析（包括最高最佳使用分析）、房地产市场分析（市场背景分析）、估价方法选用分析、估价的详细测算过程、估价结果及其确定的理由。 第八节　撰写估价报告 【2007年真题】房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（　）。 　　A.说明估价报告的合法性、真实性 　　B.说明估价的独立、客观、公正性 　　C.规避估价风险 　　D.保护估价报告使用者 　　E.防止委托人提出高估或低估要求 【正确答案】CD 【答案解析】参见教材P412-413。 第九节　审核估价报告 　内部审核意见（4种）： 　　可以出具； 　　作适当修改后出具； 　　应重新撰写； 　　应重新估价。 　　只有经过审核合格的报告才可以交付给委托人。 第十节　交付估价报告 交付估价报告： 　　应由至少2名（也就是≥2）注册房地产估价师在《注册房地产估价师声明》处签名并注明注册号； 　　估价机构在《致委托人函》中加盖公章； 　　估价机构的法定代表人或执行合伙人可以在此《致委托人函》中签名。 第十节　交付估价报告 　　注意：签名作用大于盖章。估价师本人必须签名，可盖章也可不盖章；估价机构不需盖章。房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是否签名，不是估价报告有效的必要条件。 　　参与估价的其它人员和聘请的外部专家可以在相关位置上签名。 　　经委托人书面同意合作进行估价的，应以合作双方的名义共同出具估价报告。 第十一节　估价资料归档 1、归档目的 ——建立估价资料库和估价档案，以方便今后的估价及相关管理工作。 　　 第十一节　估价资料归档 2、归档的内容：交付估价报告时即可归档 　　 估价报告（包括附件）。 　　《估价委托书》和《估价委托合同》。 　　《实地查勘记录》。 　　《估价报告内部审核表》。 　　《估价报告交接单》。 　　估价项目的来源和接洽情况记录。 　　估价过程中的不同意见和估价报告定稿前的重大调整或者修改意见记录。 　　其它。 第十一节　估价资料归档 3、档案保存期限： 　　自估价报告出具日期起算，≥10年。 　　保存期届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保存到估价服务结束为止。如抵押价值估价。 　　估价机构终止的，其估价报告及相关资料应当移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构。 第十一节　估价资料归档 【2011年真题】关于估价资料归档要求的说法，错误的是（　）。 　　A.估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料 　　B.记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一 　　C.归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式 　　D.对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期限不得少于1年 【正确答案】B 【答案解析】参见教材P417。 第十一节　估价资料归档 【2011年真题】服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（　） 【正确答案】正确 【答案解析】参见教材P417。 第十一节　估价资料归档 【2006年真题】某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（　）年。 　　A.15 B.16 　　　C.17 D.20 【正确答案】C 【答案解析】出具已经有1年了，贷款16年期间都必须保存，合计17年。 第十一节　估价资料归档 【2008年真题】某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（　）。 A.2008年9月20日 　B.2008年9月23日 C.2008年9月26日 D .2008年9月27日 　【正确答案】C 【答案解析】估价报告的出具时间是签名盖章后，估价机构注明致函日期，就是出具日期。20日肯定不是，才刚开始估价作业；23日也不是。报告中注明使用期限是08年9月26日起半年，说明报告的生效时间是从26日开始的，所以出具时间应该为26日。 本次课结束 谢谢！