房地产开发项目成本分析解析

成本预测 一、成本 某（集团）公司工矿棚户区改造项目(二期)成本分析 一、 项目各项指标 序号 指标名称 指标数据 （一） 建设项目基本数据 1 土地面积：（亩） 78.58 2 规划用地面积：（㎡） 52386.00 3 规划净用地：（㎡） 44134.00 4 总建筑面积：（㎡） 278942.00 5 车位：（个） 1607.00 6 总户数 1951.00 7 商业面积： 21857.00 招待所原有面积：3200㎡ 8 住宅面积： 198060.00 9 幼儿园面积： 5779.00 幼儿园原有面积：2000㎡ 10 地下建筑面积： 44021.00 11 销售暂定单价（住宅）元/㎡ 4200.00 二 项目开发成本 序号 费用构成 金额（万元） 单方成本（元/㎡） 计算依据 （一） 土地综合成本 1 土地收储成本 3143.14 112.68 总计78.58亩，40万/亩； 2 城市建设配套费 2510.48 90.00 配套费预估：90元/㎡； 3 土地交易费税 1028.50 36.87 预估价1.7亿*6.05% 4 土地管理费（建设用地手续费） 0.94 0.03 土地出让金*0.03% 5 小计 6683.07 239.59 折合人民币76.31万元/亩； (二) 前期拆迁安置、补偿费用 金额（万元） 单方成本（元/㎡） 1 （1）a安置还房:53181㎡ 8891.86 318.77 a为已确定的480户 （2）a安置还房原有房装修补偿款 915.00 32.80 （3）a安置房产权调换后装饰装修 735.00 26.35 （4）a货币补偿 1742.00 62.45 a为已确定放弃产权调换 2 （1）b安置还房 166.72 5.98 b为未确定14户中的9户（暂定为9户）,赔付比例按已定480户折算 （2）b安置还房原有房装修补偿款 17.16 0.62 （3）b安置房产权调换后装饰装修 13.78 0.49 （4）b货币补偿 90.00 3.23 45㎡/户，4000元/㎡ 4 小计 12571.52 450.69 (三) 前期费用 金额（万元） 单方成本（元/㎡） 1 测界费 2.00 0.07 估算约2万元 2 施工图审查费 41.84 1.50 总建筑面积x1.5元 3 放线\验线费 10.00 0.36 估算10万元 4 招标投标综合服务费 36.26 1.30 估算2000元/㎡*0.65‰ 5 建筑及施工图设计费 446.31 16.00 按16元/㎡计算 6 环境设计 43.96 1.58 按12元/㎡*小区占地78.58亩*70%计算 7 勘察费 55.79 2.00 按2元/㎡计 8 平基 600.00 21.51 无数据暂按600万元计 9 护坡 300.00 10.75 无数据暂按300万元计 10 环评、地质灾害 42.00 1.51 环评估价12万元，地址灾害估算30万元 11 水土保持费 15.00 0.54 按15万元计算 12 防雷工程费 27.89 0.00 按1元/㎡计算 13 消防工程费 150.00 5.38 估算约150万元 13 小计 1771.05 62.49 (四) 建安成本 金额（万元） 单方成本（元/㎡） 1 土建成本（具体以施工图预算为准） 商业及公共部分 46639.10 1672.00 2 安装成本（具体以简阳市的为准） 弱电工程 39.02 1.40 每户200元 非可视、监控 78.04 2.80 400元/户 供电工程建设费 2341.20 83.93 12000元/户 供水工程建设费 702.36 25.18 3600元/户 供气工程建设费 682.85 24.48 立表费3500元/户 闭路工程费 126.82 4.55 650元/户 电梯 1400.00 50.19 按40万元/台计，共计35台 绿化、道路、地下管网、生化池等 2198.00 78.80 按占地面积*420元/㎡计 排污费 139.47 5.00 按每平方米5元计算 二次供水等设备 139.47 5.00 按每平方米5元计算 发电机组 160.00 5.74 按160万元计 灯饰工程等（公共部分） 300.00 10.75 按300万元计 3 小计 54946.33 1969.81 （五） 开发期费用（费率略有波动） 金额（万元） 单方成本（元/㎡） 1 监理费 223.15 8.00 按8元/㎡计 2 白蚁防治费 27.89 1.00 按1元/㎡计 3 噪声污染费 111.58 4.00 按4元/㎡计 4 工程排污费 150.00 5.38 估算150万元 5 环境监测费 10.00 0.36 估算10万元 6 防雷（气象局） 25.00 0.90 估算25万元 7 房屋备案 83.68 3.00 按3元/㎡计 8 产权办理费 19.51 0.70 按100元/户计算 9 预售、竣工面积测绘 27.89 1.00 预售竣工各按0.5元/㎡计 10 竣工面积换算 33.47 1.20 按1.2元/㎡计 11 小计 712.18 25.53 （六） 公司运营费用 金额（万元） 单方成本（元/㎡） 1 开发管理费 1115.77 40.00 按40元/㎡计 2 广告宣传费 875.53 31.39 按销售收入的1%计算 3 销售手续费 437.77 15.69 按销售收入的0.5%计算 4 财务费用 0.00 0.00 融资费用暂不考虑 5 不可预见费 875.53 31.39 按销售收入的1%计算 6 小计 3304.60 118.47 （七） 项目成本 1 项目总成本 84366.43 2 单方造价成本 3023.52 项目总成本÷总建筑面积 三 预计销售额 1 可销售面积其中： 金额（万元） 摊销价格（元/㎡） 2 （1）、住宅 60430.38 2166.41 除还房外销售面积为143881.86㎡；按4200元/㎡计 3 （2）、招待所 4624.20 165.78 总9806㎡；返还3200㎡；差额面积按7000元/㎡计 4 （3）、车库1607个 10445.50 374.47 按6.5万元/个计算 5 （4）、临街商铺，8#、9#，15#楼； 9408.00 337.27 按1.5万元/㎡计 6 （5）、幼儿园 2645.30 94.83 总5779㎡；返还2000㎡；差额面积按7000元/㎡计 7 a安置还房补差款 5442.00 195.09 已确定的480户 8 b安置还房补差款 103.91 3.73 未确定的14户中的9户（暂定9户） 9 销售收入小计 87553.38 3337.59 四 经营税金 1 营业税 4377.67 156.94 销售收入x5% 2 企业所得税 （项目收入-项目总投入）x25%； 3 小计 4377.67 156.94 五 经济分析及评价 金额（万元） 单方成本（元/㎡） （一） 项目总投入 84366.43 3024.52 （二） 项目收入 87553.38 3138.77 （三） 项目毛利润 3186.95 114.25 项目收入—项目总投入 （四） 项目毛利润率 3.78% 项目利润÷项目总投入 （五） 企业所得税 796.74 项目毛利润x25% （六） 项目纯利润 2390.21 项目毛利润-企业所得税 （七） 项目纯利润率 2.83% 项目纯利润÷项目总投入 二、合作模式第&P页数据摘录 一期数据 楼号 层数 电梯 总建筑面积 地上建筑面积 住宅面积 商业面积 地上物管 地上车库 地下室 户数 车位 1#楼 18F/-2F 4 26150 22445 20890 1450 105 3705 204 75 2#楼 18F/-2F 4 23128 18441 17172 1177 92 4687 165 66 3#楼 13F/-2F 2 17141.39 15433.39 13725.49 0 18.9 1689 1708 78 82 4#楼 12F/-2F 2 0 71 5#楼 16F/-2F 2 31657.1 26150.27 20119.26 0 6031.46 5506.38 84 312 6#楼 17F/-2F 2 0 120 一期合计 16 98076.49 82469.66 71906.75 2627 215.9 7720.46 15606.38 722 535 规划条件 103207 87329 二期数据 楼号 层数 电梯 总建筑面积 地上建筑面积 住宅面积 商业面积 地上物管 地上车库 地下室 户数 车位 3个单元1层楼平均面积 李春算每单元1层小计面积 地上面积减地上住宅面积 独立门卫 1F 40 40 40 0 15117 360 452 7A#楼 17F/-2F 2 53362 38245 38245 0 0 1912.25 1785.87 0 7B#楼 21F/-2F 2 7C#楼 22F/-2F 2 8A#楼 20F/-2F 2 54277 46409 34111 2780 1217 8301 7868 324 419 2209.95 1744.29 12298 8B#楼 21F/-2F 2 8C#楼 22F/-2F 2 9A#楼 20F/-2F 2 48512 42126 38812 3036 39 239 6386 360 233 2006.00 1785.87 3314 9B#楼 21F/-2F 2 9C#楼 22F/-2F 2 10A#楼 21F/-2F 2 23948 22519 21090 0 0 1429 1429 215 48 1047.40 925.40 1429 10B#楼 22F/-2F 2 0 0 0 2275 11#楼 24F/-1F 2 14589 12314 12314 0 0 0 144 50 513.08 471.27 0 12#楼 26F/-1F 3 15850 15850 15829 0 21 0 156 609.62 512.22 21 13#楼 11F/-3F 2 30589 21921 19231 0 0 2690 8668 198 369 1992.82 1536.66 2690 14#楼 16F/-2F 2 11608 11608 10599 0 73 936 110 829.14 786.46 1009 15#楼 15F/-1F 2 8926 8304 7829 456 19 0 622 84 0 553.60 543.22 475 幼儿园 3F 0 5779 5779 5779 0 0 0 0 0 5779.00 3960.00 0 招待所 15F/-1F 2 11462 9806 9806 0 0 1656 0 36 653.73 760.41 0 二期合计 35 278942 234921 198060 21857 1409 13595 44021 1951 1607 18106.59 14811.67 21236 规划条件 286871 242737 44134 总计 377018.49 317390.66 269966.75 24484 1624.9 21315.46 59627.38 2673 2142 规划条件 390078 0 60012 36861Administrator:原稿数据为：82470.11估计为计算错误Administrator:原稿数据为：317391.11，估计为第一期的计算错误引起的图纸显示为14层,且无地下室平均成本来源 项目 地下室 幼儿园 住宅 商业 小计 平均成本 面积 44021 198060 21857 263938 15004 修建成本 2000 2000 1450 1500 单体价格 88042000 0 287187000 32785500 408014500 1545.872515515 总建筑面积 278942 地上建筑面积 234921 44021 地上价格 地下价格 总价 均价 375873600 88042000 463915600 1663.12566770154层以下面积及资金投入 某集团安置房二期四层以下主体工程投入资金 资金投入计算方式 类别面积造价 前期工程费 房屋拆迁及护坡 地下室（㎡） 7栋（㎡） 8栋（㎡） 9栋（㎡） 10栋（㎡） 11栋（㎡） 12栋（㎡） 13栋（㎡） 14栋（㎡） 15栋（㎡） 幼儿园（㎡） 招待所（㎡） 小计 44021 7648 8836 8824 4188 2052 2436 7968 3316 2212 5779 2612 99892 第一种按空分思路的投资方式 总投入（万元） 84366 84366 扣除土地、拆迁后10%金额 6511 6511 第二种按与空分合作投资方式计价 费用（万元） 871 900 8804 841 972 971 461 226 268 876 365 243 693 313 16805 第三种按土建定额计价大约价格 7484 650 751 750 356 174 207 677 282 188 491 222 12233 第四种按实际操作需用资金 600 2371 备注：1、第二种计价方式：a、地下室2000元/平方米；b、招待所及幼儿园1100元/平方米；c、住宅1200元/平方米；2、第三种计价方式：a、地下室1700元/平方米；b、住宅、招待所及幼儿园850元/平方米；