2014-2018年中国房地产经纪行业投资前景及发展趋势分析报告

《2014-2018年中国房地产经纪行业投资前景及发展趋势分析报告》2014-2018年中国房地产经纪行业投资前景及发展趋势分析报告报告目录报告目录...........................................................................................................1图表目录...........................................................................................................6第一章房地产经纪行业投资环境分析.....................................................8第一节中国经济环境分析.................................................................8第二节行业政策环境分析.................................................................9一、房地产行业调控政策解析......................................................9二、房地产经纪行业政策解析....................................................11第三节社会环境分析.......................................................................16一、人口环境分析.......................................................................16二、教育环境分析.......................................................................16三、文化环境分析.......................................................................17四、生态环境分析.......................................................................18五、中国城镇化率.......................................................................19六、居民的各种消费观念和习惯................................................20第二章中国房地产经纪行业发展现状剖析...........................................22第一节房地产经纪行业发展概况....................................................22一、房地产经纪行业的特点........................................................22二、房地产经纪行业的领域........................................................23三、房地产经纪行业的地位........................................................24第二节中国房地产经纪市场发展现状............................................252013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告一、全国房地产经纪行业发展形势............................................25二、房地产经纪行业典型区域市场分析....................................26第三章中国房地产经纪行业运营模式分析...........................................34第一节我国房地产经纪行业发展模式分析....................................34一、国内地铺模式.......................................................................34二、独立经纪人模式...................................................................38三、多渠道整合模式...................................................................40第二节四大区域房地产经纪行业运营模式分析.............................43一、美国房地产经纪行业运营模式分析....................................43二、日本房地产经纪行业运营模式分析....................................45三、中国台湾地区房地产经纪行业运营模式分析.....................45四、中国香港特区房地产经纪行业运营模式分析.....................50第三节未来房地产经纪行业发展模式分析....................................52一、目前房地产经纪行业存在的问题........................................52二、房地产经纪企业未来发展趋势分析....................................54第四章中国房地产经纪行业细分领域分析...........................................55第一节房地产传统经纪行业分析....................................................55一、房地产经纪服务行业发展概述............................................55二、我国房地产经纪行业发展分析............................................62三、房地产经纪机构的融资与上市............................................66第二节房地产策划代理行业分析....................................................672013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告一、房地产策划代理行业发展概述............................................67二、房地产策划代理业发展模式分析........................................74三、房地产策划代理行业发展分析............................................76四、房地产策划代理行业区域市场分析....................................79第三节房地产评估行业分析...........................................................80一、房地产评估行业发展概述....................................................80二、房地产评估行业发展分析....................................................85第五章中国房地产经纪行业二三级市场分析.......................................90第一节我国房地产二级市场分析....................................................90一、房地产市场发展现状...........................................................90二、房地产市场运营状况分析...................................................104三、典型城市房地产市场深度分析...........................................107第二节中国房地产三级市场分析...................................................112一、存量房市场研究..................................................................112二、二手住宅市场研究..............................................................115三、租赁市场研究......................................................................119第六章中国房地产经纪行业竞争格局分析..........................................124第一节房地产经纪行业竞争状况...................................................124一、房地产经纪行业竞争的形式...............................................124二、房地产经纪行业的竞争格局分析.......................................126第二节房地产经纪行业的SWOT分析...........................................1292013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告一、内部分析——优势与劣势并存...........................................129二、外部分析——机会与威胁同在...........................................131第三节房地产经纪行业的外资威胁...............................................133一、外资房地产经纪机构四大特点...........................................133二、外资房地产经纪机构带来的影响.......................................134第四节房地产经纪行业投融资及并购分析...................................135一、房地产经纪企业谋求私募融资分析...................................135二、我国房地产行业投融资与并购案例...................................138第七章中国房经纪企业经营策略分析..................................................140第一节世邦魏理仕有限公司分析...................................................140第二节美联物业中国有限公司分析...............................................141第八章中国房地产经纪行业投资战略研究..........................................142第一节我国房地产经纪行业前景展望...........................................142一、房地产行业发展趋势分析...................................................142二、行业自身发展分析..............................................................145第二节房地产经纪行业投资风险分析...........................................148一、房地产经纪行业政策风险及控制策略分析........................148二、房地产经纪行业市场风险及控制策略分析........................148三、房地产经纪行业同行业竞争风险及控制策略分析............149四、房地产经纪行业核心人员流失风险及控制策略分析........149五、房地产经纪行业并购整合风险及控制策略分析................1492013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告第三节房地产经纪行业投资战略研究...........................................150一、我国房地产经纪行业发展战略研究...................................150二、对房地产经纪品牌的战略思考...........................................1512013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告图表目录图表1：2008-2012年我国国内生产总值及其增长速度...............................8图表2：2008-2012年我国固定资产投资及其增长速度...............................9图表3：2012年年末人口数及其构成.........................................................16图表4：2008-2012年普通高等教育、中等职业教育及普通高中招生人数17图表5：2008-2012年中国城镇化率............................................................19图表6：国内地铺模式发展瓶颈..................................................................37图表7：国内地铺模式存问题根源..............................................................37图表8：国内地铺模式问题解决方法...........................................................38图表9：2013年中国房地产策划代理综合实力Top10................................70图表10：2013年房地产策划代理业主要区域分析....................................74图表11：2013年全国房地产开发投资增速...............................................104图表12：2013年中国房地产开发投资区域...............................................104图表13：2013年11月各城市商品住宅存量单位：万平方米................115图表14：2012年-2013年13城市二手房成交总量对比图.......................116图表15：2012年-2013年13城市二手房成交量对比图...........................117图表16：2013年26城市二手房挂牌价同比.............................................118图表17：2013年26城市二手房挂牌价涨幅对比.....................................119图表18：开发商选择策划代理首要考虑因素............................................1272013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告版权申明本报告是北京汇智联恒咨询有限公司的研究成果。本报告内所有数据、观点、结论的版权均属北京汇智联恒咨询有限公司拥有。未经北京汇智联恒咨询有限公司的明确书面许可，任何人不得以全文或部分形式（包含纸制、电子等）传播。不可断章取义或增删、曲解本报告内容。北京汇智联恒咨询有限公司对其独立研究或与其他机构共同合作的所有研究数据、研究技术方法、研究模型、研究结论及衍生服务产品拥有全部知识产权，任何人不得侵害和擅自使用。本报告及衍生产品最终解释权归北京汇智联恒咨询有限公司所有。免责声明本报告所载资料的来源及观点的出处皆被北京汇智联恒咨询有限公司认为可靠，但北京汇智联恒咨询有限公司对这些信息本身的准确性和完整性不作任何保证。尽管北京汇智联恒咨询有限公司相信本报告的研究和分析成果是准确的并体现了行业发展趋势，但所有阅读本报告的读者在确定相关的经营和投资决策前应寻求更多的行业信息作为依据。读者须明白，本报告所载资料、观点及推测仅反映北京汇智联恒咨询有限公司于最初发布此报告时的判断，北京汇智联恒咨询有限公司可能会在此之后发布与此报告所载资料不一致及有不同观点和推测的报告。北京汇智联恒咨询有限公司不对因使用此报告的材料而引致的损失负任何法律责任。2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告第一章房地产经纪行业投资环境分析第一节中国经济环境分析（一）GDP2012年全年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%。其中，第一产业增加值52377亿元，增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。图表1：2008-2012年我国国内生产总值及其增长速度数据来源：国家统计局（二）固定资产投资2012年全社会固定资产投资374676亿元，比上年增长20.3%，扣除价格因素，实际增长19.0%。其中，固定资产投资（不含农户）364835亿元，增长20.6%；农户投资9841亿元，增长8.3%。东部地区投资151742亿元，比上年增长16.5%；中部地区投资87909亿元，增长24.1%；西部地区投资88749亿元，增长23.1%；东北地区投资41243亿元，增长26.3%。2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告图表2：2008-2012年我国固定资产投资及其增长速度数据来源：国家统计局第二节行业政策环境分析一、房地产行业调控政策解析2013年1月5日财政部印发《关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知》，要求各地进一步做好财政资金筹措与保障工作。通知指出，将采取投资补助或贷款贴息方式支持企业参与公共租赁住房建设运营管理；继续落实好城镇保障性安居工程建设和运营管理涉及的行政事业性收费、政府性基金(含土地出让收入)与相关税收减免政策，切实减轻城镇保障性安居工程建设和运营管理费用。2013年2月21日“国五条”出台。在国务院常务会议上，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告面的政策措施，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。2013年3月2日国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求继续做好房地产市场调控工作，对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施进一步细化。通知要求，继续严格执行商品住房限购措施，同时进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。2013年5月25日国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，2013年的改革重点是，深入推进行政体制改革，加快推进财税、金融、投资、价格等领域改革，积极推动民生保障、城镇化和统筹城乡相关改革。《意见》提出扩大个人住房房产税改革试点范围。2014年的房地产调控政策将持续，同时更加注重调控的针对性、连续性和稳定性。2013年，中国商品住房总体建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升，但分化明显。部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。2013年11月，中国70个大中城市中，69个城市房价同比上涨。其中，一线的北京、上海、广州、深圳四个城市已经连续3个月房价同比涨幅超过20%。但同时，部分二、三线城市却存在开发过量，面临较大的去库存压力。2014年要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告差别化住房信贷税收和住房限购政策。而房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。注重分类指导以及强化调控针对性的提法与此前中央高层历次会议上透露出的楼市政策趋势一脉相承。这意味着未来地方政府将在楼市调控中占主导地位，房地产调控也出现逐渐淡化中央统一号令，自主权下放地方的大趋势。针对不同类型的城市相应地做“加减法”，能有效避免过去“一刀切”的政策带来的负面效果，推动各地房地产市场的健康发展。对保持政策的连续性和稳定性的强调，则显示出延续既有政策的调控思路，意味着明年政策出现突然地全面收紧或者全面放松的可能性较小。鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。目前已经形成的共有产权住房模式包括地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。房产税的推广被业界认为是建立楼市长效机制的重要一环，而住房信息联网则是推开房产税的前提之一。针对城镇个人住房信息系统建设，姜伟新表示，明年还要继续推进，进一步扩大联网城市范围，探索建立各省、城市与住房城乡建设部联动的信息系统建设工作及运行机制。二、房地产经纪行业政策解析（一）国五条2013年2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告年度房价控制目标。国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，诸如，“提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”和“对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等更严格、更细致楼市调控措施出台。“新国五条”中规定，二手房交易中个税按个人所得的20%征收，这项规定会抑制投资需求，影响成交量，这是房地产调控的一个正面效果。但不可避免会对居民改善性购房需求带来抑制作用。（二）住房保障政策2013年3月5日第十二届全国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建设目标是：基本建成470万套、新开工630万套，并继续推进农村危房改造。4月9日住建部发布《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》明确要求各地适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围；在今年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。与2011及2012年相比，今年保障性安居工程新开工及基本建成套数目标都有所减少。侧重公平分配、科学管理、配套设施建设。2011-2012年，全国保障房新开工套数已超过“十二五”期间3600万套任务的半数，在经历初期的“大干快上”后，保障房建设当前的工作重心转移至求质求量、发挥实效。从中央层面的要求来看，已经不仅局限于建设数量上的积累，而是向切实发挥民生作用、做到程序公平等实际效应上转变。2013年3月3日全国政协十二次会议提出，不仅要增加保障房供应，公平分配，更要加强保障性住房后续管理。2013年3月8日，在第十二届全国人民代表大会第一次会议中，吴邦国强调“要建立健全保障性住2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告房公平分配和运营机制，从而真正使低收入住房困难户得到实惠”。（三）房产税扩围国税总局：研究扩大个人住房房产税改革试点范围房产(新闻新房论坛微博)税扩围可能性进一步上升。5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委表示房产税扩围今年将会有具体动作。不同于以往，此次中央明确提出房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。从上海、重庆的试点情况来看，房产税在短期内影响更多的是市场预期而非房价，由于试点初期税率低、征税范围小，房产税对降低房价的作用不应被过度放大。近期虽然传闻不断，但中央对于房产税下一步的试点城市及征收范围仍未明确表态。（四）以房养老以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注。以房养老，已经提出就接受到各方面的意见，有肯定的声音，有质疑的声音。不过不管是什么政策都不可能完全满足所以人的需求。也要认识到政策要等实施之后才能评判其适用与否。2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告（五）聚焦十八界三中全会房地产改革十八届三中全会公报中提到：要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革以及要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制则给了市场无限的想象空间，业内各方持不同观点引发争论。楼市对农村土地入市的链锁反应，中国土地市场改革，接下来就要看具体操作，农地入市的全国性改革措施至今仍无法完全明朗化，依然存在阻碍。建立城乡统一的建设用地市场，要做到农村建设用地和城市建设用地的公平与同权，保障农民在土地上的合法财产权利。（六）国土部住建部：坚决遏制在建在售小产权房十八届三中全会开启了全社会的改革之风，房地产行业也同样受到影响，集体土地入市、房产税等几项政策一出，就在行业内刮起了飓风，受到专业极大的关注与热议。国土部住建部表示坚决叫停在建在售“小产权房”。因此要全面宣传和贯彻落实好十八届三中全会精神，正确引导舆论，向社会警示购买“小产权房”的风险，切实维护人民群众合法权益。（七）十四城出新政加码楼市调控十八届三中全会后，一时间楼市风起云涌，据权威人士透露，南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈，引发二线城市加大调控，5天内6城市发新政。11月底，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。二三线城市加入楼市调控大军，调控城市逐渐增多，如何建立房地产调控长效机制，这，是一个问题。楼市调控由一二线城市向二三线城市扩围，“深八条”、“京七条”、“穗六条”、“沪七条”，“汉七条”等相继出台。楼市调控升级，预计接下去一段时间内，更多的二三线城市将逐渐加入到收紧调控的行列当中来，据统计，石家庄房价上涨速度居全国23位，石家庄楼市是否会受全国楼市调控潮的影响？让我们拭目以待。（八）中国出台税收优惠政策改善棚户区居民住房条件为了加快棚户区改造，让更多人住上更好的房子，中国财政部13日出台了一系列税收优惠政策。在中国的棚户区，房屋通常比较老旧，结构简易，基础设施简陋。政府希望通过改造棚户区，改善居民的住房条件，拉动投资和消费需求，带动相关产业发展，同时提高城镇化质量。按照最新安排，个人首次购买90平方米以下的改造安置住房，将按1%的税率征收契税。此外，个人取得的拆迁补偿款将免征个人所得税。中国在全国范围内推行棚户区改造始于2008年。截至2012年，共改造各类棚户区1200多万户，几千万居民住进了更好的房子。新一届政府，今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年要改造304万户。除提供税收优惠外，还将通过增加财政投入、加大信贷支持、完善安置补偿政策、鼓励民间资本参与等多种手段，实现这一目标。目前，中国尚未改造的棚户区主要分布在不发达的中西部地区、资源枯竭型城市和独立工矿区等地。2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告第三节社会环境分析一、人口环境分析2012年末全国大陆总人口为135404万人，比上年末增加669万人，其中城镇人口为71182万人，占总人口比重为52.6%，比上年末提高1.3个百分点。全年出生人口1635万人，出生率为12.10‰；死亡人口966万人，死亡率为7.15‰；自然增长率为4.95‰。出生人口性别比为117.70。0-14岁（含不满15周岁）人口22287万人，占总人口的16.5%，比上年末提高0.01个百分点；15-59岁（含不满60周岁）劳动年龄人口93727万人，比上年末减少345万人，占总人口的69.2%，比上年末下降0.60个百分点；60周岁及以上人口19390万人，占总人口的14.3%，比上年末提高0.59个百分点。全国人户分离的人口为2.79亿人，其中流动人口为2.36亿人。图表3：2012年年末人口数及其构成数据来源：国家统计局二、教育环境分析2012年全年研究生教育招生59.0万人，在学研究生172.0万人，毕业生48.6万人。普通高等教育本专科招生688.8万人，在校生2391.3万人，毕业生624.72013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告万人。各类中等职业教育招生761.0万人，在校生2120.3万人，毕业生673.6万人。全国普通高中招生844.6万人，在校生2467.2万人，毕业生791.5万人。全国初中招生1570.8万人，在校生4763.1万人，毕业生1660.8万人。普通小学招生1714.7万人，在校生9695.9万人，毕业生1641.6万人。特殊教育招生6.6万人，在校生37.9万人，毕业生4.9万人。幼儿园在园幼儿3685.8万人。图表4：2008-2012年普通高等教育、中等职业教育及普通高中招生人数数据来源：国家统计局三、文化环境分析2012年末全国文化系统共有艺术表演团体2089个，博物馆2838个，全国共有公共图书馆2975个，文化馆3286个。各类广播电视播出机构共有2579座。有线电视用户2.14亿户，有线数字电视用户1.43亿户。年末广播节目综合人口覆盖率为97.5%；电视节目综合人口覆盖率为98.2%。全年生产电视剧506部17703集，电视动画片222838分钟。全年生产故事影片745部，科教、纪录、动画和特种影片148部。出版各类报纸476亿份，各类期刊34亿册，图书81亿册（张）。年末全国共有档案馆4107个，已开放各类档案11662万卷（件）。2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告四、生态环境分析2012年全国国有建设用地供应总量69.0万公顷，比上年增长17.5%。其中，工矿仓储用地20.3万公顷，增长5.6%；房地产用地16.0万公顷，下降4.2%；基础设施等其他用地32.7万公顷，增长43.4%。全年水资源总量28410亿立方米。全年平均降水量676毫米。年末全国422座大型水库蓄水总量2120亿立方米，比上年末多蓄水164亿立方米。全年总用水量6110亿立方米，与上年基本持平。其中，生活用水增长3.2%，工业用水下降0.8%，农业用水下降0.5%，生态补水增长7.2%。万元国内生产总值用水量129立方米，比上年下降7.2%。万元工业增加值用水量76立方米，下降8.0%。人均用水量452立方米，下降0.4%。全年完成造林面积601万公顷，其中人工造林410万公顷。林业重点工程完成造林面积274万公顷，占全部造林面积的45.6%。截至年底，自然保护区达到2640个，其中国家级自然保护区363个。新增水土流失治理面积4.2万平方公里，新增实施水土流失地区封育保护面积2.6万平方公里。截至年底，已确权集体林地面积为18000万公顷，其中发放林权证的面积为17187万公顷。全年平均气温为9.4℃，共有7个台风登陆。初步核算，全年能源消费总量36.2亿吨标准煤，比上年增长3.9%。煤炭消费量增长2.5%；原油消费量增长6.0%；天然气消费量增长10.2%；电力消费量增长5.5%。全国万元国内生产总值能耗下降3.6%。七大水系的571个水质监测断面中，Ⅰ～Ⅲ类水质断面比例占63.9%，劣Ⅴ类水质断面比例占12.4%。七大水系水质总体为轻度污染，水质保持基本稳定。2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告近岸海域301个海水水质监测点中，达到国家一、二类海水水质标准的监测点占69.4%，三类海水占6.6%，四类、劣四类海水占23.9%。在监测的316个城市中，城市区域声环境质量好的城市占3.5%，较好的占75.9%，轻度污染的占20.3%，中度污染的占0.3%。2012年末城市污水处理厂日处理能力达11858万立方米，比上年末增长4.9%；城市污水处理率达到84.9%，提高1.3个百分点。城市集中供热面积49.2亿平方米，增长3.8%。建成区绿地率达到35.5%，提高0.2个百分点。全年农作物受灾面积2496万公顷，下降23.1%，其中绝收183万公顷，下降36.9%。全年因洪涝地质灾害造成直接经济损失1661亿元，上升31.8%。全年因旱灾造成直接经济损失244亿元，下降73.7%。全年因低温冷冻和雪灾造成直接经济损失61亿元，下降79.0%。全年因海洋灾害造成直接经济损失155亿元，上升150%。全年大陆地区共发生5级以上地震16次，成灾11次，造成直接经济损失83亿元。全年共发生森林火灾3966起，下降28.5%。五、中国城镇化率图表5：2008-2012年中国城镇化率年份城镇化率（%）2008年45.72009年46.62010年49.72011年51.32012年52.62013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告数据来源：国家统计局六、居民的各种消费观念和习惯从前遭受排斥的精神文化消费逐步成长为消费热点。在知识经济兴起的背景下，教育消费成为居民家庭具有战略性意义的消费支出，绝大多数居民认同“再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育”的观念。继续教育消费前景看好，随着知识经济时代的到来，知识和技术更新换代的速度明显加快，越来越多的人纷纷返回校园或在社会培训机构“充电”。网络娱乐和网络教育消费引人注目。生态旅游、文化旅游消费势头火爆。超前消费悄然升温。在25―35岁高学历消费群体中，超前消费、预期消费意识强烈，明显的标志是他们积极参与信贷消费。目前信贷消费对象和增长点主要有三个：购房及装修，购买汽车，教育、旅游、助学。现实表明，信贷消费是对量入为出传统消费观念的升华，它是以明天的预期收入为根据的即期支出。这些消费群体把购物当休闲，对专业化、个性化的购物环境和服务表现出浓厚兴趣，是消费潮流的创造者和引导者。国内消费观念悄然向国际消费观念靠拢。一些大城市居民，开始热衷和追逐世界各地的时尚和流行，国际一流水平的消费环境和豪华的服务设施，琳琅满目的待售商品，与短缺时代的商业景致形成鲜明对照，居民一改以往敬而远之的心态，休闲购物成为都市个性化消费的亮丽风景线。另外，随着国际交流日益频繁，信息传递速度加快，也使大城市与国外消费时尚、款式的流行时间差大为缩短，越来越多的大城市居民乐于接受国际流行的时尚、款式和消费方式，国外自费留学、境外教育消费也逐渐兴起。这些变化均来自于消费观的变化，人们追求的消2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告费利益已不仅仅是商品数量和使用价值，而越来越关注商品附加的服务和文化价值观念，如品牌、品位、时尚、造型、环境、精神追求和文化享受。简单保守观念逐步被科学理智消费观取代。科学理智型消费是指符合人身心健康和全面发展要求、促进社会经济文化发展、追求人与自然和谐进步的消费观念，包括：知识消费、循环经济消费、绿色消费等，它们正引领着消费观念的现代方向。科学理智消费观不仅冷静地在消费的必要性方面做出逻辑取舍，而且在消费的社会功能方面具有更广阔深邃的眼光。传统的消费观只看到消费是对现有资源的耗费，科学理智的消费观看到了消费的再创造功能，如知识消费创造了可带来未来更大收益的人力资源，循环经济消费更加有效地利用了现有资源并维护了环境的可持续发展性，绿色消费维护了人们的健康生存状态和与环境和谐共生的合理关系。消费观的趋同性逐步被个性化的消费追求取代。当消费观念被文化需求重新整合之后，消费者不再满足于消费品人性化、愉悦化的性能，同时还希望可以展示自己的生活风格及风格背后独到的价值观念。人们希冀提升自己的文化素养和品位，乐于展示自己的价值选择和文化思维，这些消费观念的新追求是文化产业时代到来、文化消费兴起的价值观依托。我国居民文化消费的快速扩张表现着我国居民对知识经济时代文化消费观念认同的泛化和提高。2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告第二章中国房地产经纪行业发展现状剖析第一节房地产经纪行业发展概况一、房地产经纪行业的特点20世纪90年代以来，尤其是党的十四大提出要发展房地产市场之后，房地产业的发展及专业化分工逐渐明晰，房地产经纪活动也逐步发展起来。随着《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布和实施，房地产经纪制度开始确立，房地产经纪市场不断扩大，经纪队伍和经纪机构得到较快的发展。房地产经纪行为从房地产领域中剥离出来独立形成市场行为，既是市场发展的需要，也是市场分工的强烈要求。房地产经纪主要有如下几个特点：1、房地产经纪活动的内容、形式多样化。从最初的房地产代租、代售到目前房屋置换、房地产项目策划、楼盘代理、居间代理、代办交易手续、房地产信2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告息、咨询等服务。由于房地产业的业务具有内容丰富、手续繁杂、涉及面广等特点，决定了房地产居间活动对房地产业发展起着重要的作用，成为房地产市场中不可缺少的经营活动。随着房地产业的发展，房地产居间业务量不断提高。为了适应这种市场的需求，不同内容的房地产居间活动也逐步发展成业专业化操作的相对独立的工作领域，如房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。2、房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事的居间、代理等活动的经营行为。经纪活动中经纪主体只提供服务，不从事直接经营，不占有商品，经纪活动具有报酬性。在此必须把握三个概念：即佣金、居间、代理。居间是指委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为；代理是指以委托人的名义，在授权范围内，为促使委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取佣金的行为。佣金是指房地产经纪机构完成委托事项后，由委托人向其支付的报酬。3、房地产经纪属于服务性质，没有具体产品，透明度差。其活动具有隐蔽性和非连续性，随着财产转移过程的终止而终止，但是市场监督可以将之有形化，其途径是行使合法权利，向有关部门投诉，向媒体反应，向法院起诉，维护自由的合法权益。这里需要培育消费者自我保护意识，普及房地产经纪中介等法律知识，建立有效的投诉和消费者保护机制。二、房地产经纪行业的领域房地产经纪行业的领域可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。因此，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。三、房地产经纪行业的地位1、房地产经纪业与房地产行业的关系房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产经纪主要经营房地产相关业务，是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。2、房地产经纪行业与城市化进程关系城市化是21世纪中国现代化进程中十分重要的组成部分。城市化不仅是人口、生产要素向城市聚集的过程，而且也是城市在空间数量上的增多、区域规模上的扩大、职能和设施上的完善以及城市的经济、社会、科技、文化等在城市等级体系中的扩散。世界城市人口增长主要集中在发展中国家，中国已成为世界城市化的重要推进器。快速城市化进程中存在诸如注重外延扩展而忽视城市内涵提升、土地利用粗放、缺乏明确的发展规划与具体的实施步骤等问题；另一方面，2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告房地产业在改善产业结构、经济结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城市化等方面起到了积极的作用，然而由于房地产业在我国起步晚、发展历史短、经验不足，导致房地产业存在投资增长过快、投资结构不合理、房地产价格偏高、土地闲置与浪费等问题。“稳步推进城市化进程”作为促进中国经济发展的基本战略之一，得到各级政府的一致认同；而当前房地产业的健康发展也是政府决策部门、学术理论界乃至普通百姓极为关注的焦点问题。对两者分别进行的各项研究不计其数，却缺乏将城市化进程与房地产业发展有机结合的研究成果，使得房地产业发展战略、政策措施与城市化战略、方针、政策不协调，无法从根本上解决存在的问题，既影响城市化进程的稳步推进，又影响房地产业持续、健康地发展。第二节中国房地产经纪市场发展现状一、全国房地产经纪行业发展形势近年来房地产经纪服务向纵深发展，房地产经纪人在房地产交易中的作用不越来越重要。房地产经纪队伍空前壮大，房地产经纪人员的专业服务己经从低端提供交易信息、居间撮合，发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售代理等领域。当前全国有注册房地产经纪人的房地产经纪机构达到15937家，其中比较著名的经纪机构有中原地产、21世纪中国不动产、北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司等。全国共有40413人取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书，其中的24344人经注册取得了中华人民共和国房地产2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告经纪人注册证书。全国40个重点城市房地产经纪从业人员50万余人。全国的房地产经纪人员超过百万。房地产经纪服务从业人员呈年轻化趋势，年龄主要集中在21-30岁之间。房地产经纪人的学历也在逐年上升，八成以上拥有大专学历。二、房地产经纪行业典型区域市场分析1、北京房地产经纪市场运营分析2013年北京二手房市场惊心动魄，在新国五条作用下，3月份成交量井喷，达到全年最高峰，随后又跌入谷底，在此之后，成交量虽缓慢恢复，但是与之前仍有一段距离。价格方面，挂牌均价也从上半年快速上涨逐渐转为平稳。房价的快速增长对于民众的生活均造成不同程度的影响，政府通过多种行政调控措施，促使房价平稳增长。十八届三中全会上，政府虽未提出明显的行政调控措施，但是更加注重楼市长效机制的建立。同时，10月份，北京住建委提出自住型商品房，自住房在价格上具有非常明显的优势。购房者心态发生变化，从积极入市转变为观望楼市变化。11月，在首个自住房网申开始时候，购房者观望情绪越发明显。2013年中，各个银行传出信贷紧张的消息，虽被证实并未取消，但是首套购房优惠已大打折扣，购房者购房压力增大。部分购房者推迟甚至取消购房计划，观望楼市变化。另一部分购房者则加速购房。今年9月二手房成交量达到下半年最高点，随后因十一黄金周，成交量出现节日性回落，楼市渐冷，但是二手房紧张的供需关系仍未得到有效的解决，供应与需求的矛盾依然存在。2013年北京二手房市场平稳收官，成交量超过2012年成交量，同比上涨17.15%。与二手房的波澜壮阔相比，今年租赁市场略逊一筹。受新国五条影响，部分业主出售受阻纷纷投入租赁市场，逐渐增加租赁市场房源供给量，使得今年租金2013-2017年中国化妆品行业市场研究及前景预测报告虽逐渐上涨，但是涨幅并不明显。由于许多高校毕业生毕业即购房和自住型商品房上市的影响，造成部分租户转为购房者，积极入市。今年租赁市场与二手房市场相比，越发清冷。租赁需求减少，房屋供给增多，租赁市场供需逐渐缓和，租金上涨压力也进一步缓解，后期租金价格走势仍将继续保持平稳态势。2、上海房地产经纪市场运营分析2013年，楼市整体调控政策基调贯彻始终，“宏观稳，微观活”成为今年房地产政策的关键词。年初新“国五条”及各地地方细则陆续出台，政府坚持调控决心，“压保有秩”方向明确。下半年十八届三中全会坚持房地产宏观政策不放松，工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，限购、限贷等调控政策则是更多交给地方政府决策。2012年在市场逐步消化政策之后，上海二手住宅市场迎来全面复苏，并于年底出现“翘尾”现象。2013年年初依旧延续2012年年末的余温，二手住宅无论量价在年初都处于高位。3月初新“国五条”的出台，随后征收20%个税细则激起楼市千层浪，刺激刚需与改善型需求恐慌性入市，需求与成交量均出现井喷，该月的成交量随之成为历史新高。之后部分银行闹起“钱荒”，市场进入调整阶段，并逐步填充3月快速去化的房源库存量，政府后续再无新的政策出台，购房者逐渐产生观望情绪。通过半年调整，市场完全消化政策，购房者观望情绪转淡，积压半年的需求逐步