鄂尔多斯康巴什商业广场项目初步分析

鄂尔多斯康巴什商业广场项目初步分析商业广场项目初步分析鄂尔多斯市东胜区商业及餐饮网点示意图东胜区商业及餐饮现状、租金（1）东胜区的大型集中商业在规划设计上具有一定时代性，但是规划水平仍有差距。产品同质化明显，细节设计缺乏人性化和对商业经营的理解。（2）商业市场整体布局以东胜区达拉特路与伊金霍洛大街交界带为核心，向四方延伸的格局。在伊金霍洛大街和达拉特路十字口汇集了目前鄂尔多斯最具代表的两个百货企业，每天百货和鄂尔多斯购物中心；不就大润发也将开业，由伊金霍洛大街向西，北京王府井百货即将在太古广场隆重开业，代表了鄂市的商业逐步进入品牌引领消费时期。（3）代表中国餐饮高端消费旗帜的俏江南在天骄路上的进驻，使得鄂市餐饮也进入到食不厌精脍不厌细的时代。（4）但总体来讲，缺乏城市综合体，不能满足消费者一站式消费的意愿。（5）建筑规划和内部设计布局不尽合理。建筑规划、商铺分割、铺位的排布、公共空间的利用、电梯的设置等不合理。（6）租金保持在3元／天／㎡。未来两年共有17个大型商业项目入市。未来大型综合商业将集中在天骄路和铁西新区核心商圈，即迎宾路、东环路和天骄南路，扩张的趋势，西部都将有新增项目，这与城市人口的调整趋势相吻合。序号项目名称区域商业建筑类型招商定位意向建筑面积（㎡）开发商竣工时间1亿利·城市华庭商业街（鄂尔多斯·时代广场）鄂尔多斯西街与伊化南路交汇处独立商业欧陆风情商业街1.8万金威房地产2009年年初2方圆一厦东胜铁西区东环路西、广场街南综合体方圆一厦是鄂尔多斯市和东胜区目前楼层最高、体容最大的现代化大型建筑，它是本地经济文化和社会建设走向新起点的重大标志。181940（42F）建强房地产2010年8月3天佐•新城国际东胜铁西区东环路西、广场街南商务综合楼20层高局部装修的商务综合楼84000天佐鸿业房地产2009年10月4万正广场东胜铁西区东环路西、广场街南酒店服务、商业综合、行政办公、公用建筑写字楼和酒店式公寓四星级酒店三星级酒店旅馆办公商业楼228000万正房地产2010年6月5凤凰城杭锦北路住宅社区、酒店服务、行政办公一幢24层高的公寓一幢25层高的办公楼一幢21层高的四星级酒店147680万千间房地产2009年12月1日6白天鹅广场宝日陶亥西街综合体综合商业1.2万7公园大道东胜老城区步行街特色商业街4.5万铭泰房地产2009年12月31日交工8巨能商贸城天骄南路公建裙楼综合商业49338巨能房地产20099恒利国际广场天骄南路公建裙楼特色商业街4000左右恒利200910双骏金融大厦铁西新区公建裙楼综合商业130017.11双骏置业201011青铜文化广场铁西新区综合体综合商业90000（5万㎡商业，4万㎡停车场）华研集团2009年上半年全部完工12汇能商务中心铁西区迎宾路东，鄂尔多斯大街北公建裙楼综合商业33万平米汇能集团13横东大厦天骄南路综合体综合商业22层，高78.9m，30000㎡横东房地产2010年7月　14正东金地天骄南路综合体综合商业16.8万正东2009年15创·世纪天骄南路综合体综合商业186790北基、恒泰2009年16苏力德国际财富中心鄂托克西街与伊化路交汇处综合体综合商业35601苏力德兴业房地产2009年　17万博广场天骄北路综合体酒店式公寓、soho60000伊泰2009年每天百货每天百货都市位于东胜区商业繁华地带，隶属于满世集团。总投资1.18亿元人民币，注册资金600万元，是一所大型综合性现代化商业广场。商厦集购物、休闲、娱乐、住宿、办公为一体,建筑面积41000平方米，营业面积达23000平方米。商业设施现代、豪华。商场国内外众多名品云集，囊括了500多个国际、国内知名品牌专卖区使时尚的鄂尔多斯市居民得到了充分的享受，满足了追求高品质生活的时尚生活需求。以“引领时尚潮流，打造精致生活”为经营宗旨，以“整体分级综合布局区域经营”的原则引领时尚消费新生活，用实力与智慧的链接来缔造经营的辉煌。商场经营布局如下：一层：黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、烟酒、女鞋、男鞋、箱包、皮具二层：休闲服、羊绒服、男装、饰品、内衣三层：淑女装、少女装、仕女装、饰品、羽绒服四层：童装、玩具、家居家饰品、体育用品、床上用品、小家电超市：茶艺、水果、日用百货、文化用品、副食、酒水、生鲜类产品企业以“顾客至上、服务至优、管理至善、信誉至诚、以情动人、以新引人、以活叫人、以全招人、以质取人”的经营理念，真实体现了人的主观能动性，让员工成为企业的主人，让顾客成为生活的主人，“顾客永远是对的”这一服务宗旨，让每一位消费者都得到充分地尊重和理解。每天百货都市实施品牌战略，以中高端的定位，形成独特的国际化品牌和人性化享受式服务的经营风格，已经成为引领现代化都市生活方式的大型高端零售商业广场。每天百货都市致力于营造精致生活，时尚消费的生活方式。它将品质与时尚并重，把商品演绎成精致而时尚的享受，在忠实顾客的簇拥下，每天百货都市已经成为一个现代时尚生活方式的品牌。每天百货诠释都市新生活，以“整体分级综合布局区域经营”的原则引领时尚消费新生活，用实力与智慧的链接来缔造经营的辉煌。P/P每天百货都市以经营国内外名牌商品为主，服务于白领及成功人士的消费人群，为顾客提供人性化享受式服务，以诚信、时尚、品质、服务来运营高端商业广场。P/P一至四层购物区设有12部电动扶梯、2部轿厢式快速电梯、2部货梯。同时配置中央空调系统、中央报警系统、消防喷淋系统、防盗监控系统、中央数据传输系统、自备电源双回路供电系统等一流的现代化设备，全天24小时数码监控，区域自由网络连接，结算无需等待。P/Pamp;nbsp;P/P每天百货都市的未来发展之路，将尊奉“逆水行舟不进则退”的竞争理念，在风起云涌的商业浪潮中，不断完善、不断提升、不断创新，让每天百货的品牌产品、时尚文化以及消费者融合在一起，来提高每天百货的时尚性，提升鄂尔多斯市人民着装品位，把每天百货都市打造成为一座真正演绎时尚与品位，满足超前全新观念消费的现代高端零售商业广场。P/P 鄂尔多斯购物中心定位于中高端大众百货、经营面积6万平方米的鄂尔多斯购物中心，目前是鄂尔多斯市品牌经营历史最长、人气最旺、知名品牌集中度最高、销售最好的百货店。供应商进入鄂尔多斯，首选地就是这家店。 每到过年时分，整个鄂尔多斯购物中心一片拥挤，门前根本找不到停车位；每次当地市政府检查卫生条件，都会把购物中心当中重点对象，因为这里是政府的一个形象窗口，是人流最密集的地方，自然是重点要抓的地方；集团旗下的连锁超市，吸引了屈臣氏这样的店铺今年进驻。也由此可见其在当地的影响力。国企改制而来华研集团当前正在运作一些新的商业项目以应对日趋激烈的竞争购物中心是典型的国有企业改制的产物，如今为鄂尔多斯市华研经贸集团所有。它的前身是当时伊盟最大的国营商场——鄂尔多斯商厦。1999年，在国有企业改制的大潮下被华研经贸收购，并更名为华研鄂尔多斯购物中心。收购后，华研经贸对它进行了全面装修和改造，并确立了打造现代百货店的定位。 在当时鄂尔多斯的市场环境下，华研经贸对于这家国有老百货店的改制使其浴火重生，充分满足并激发了新时代下的消费者的购物需求。由此，它赢得了众多供应商、商家和消费者的一致信赖，创下日客流量3．8万人次和日销售额120多万元的鄂尔多斯商业界最高纪录。2002年8月，华研经贸为了继续完善商场功能、满足消费者购物需求而扩建了购物中心超市标准店。2002年12月28日正式开始运营，进一步提升了竞争力。据说，当年当地国有体制改制下涌现的一批商业企业，如今存活下来并发展得很好的就只有这一家了。 至于华研经贸集团，如今也是当地零售领域实力最强的集团。该集团成立于1992年，零售是发展主业，旗下项目非常多元，逐步拓展到房地产开发、能源化工、生物科技、仓储物流、商业连锁超市等多领域。集团公司现拥有员工3000多名，年总销售额为10亿元，公司总资产24亿元人民币。 该集团旗下还有当地知名的华研家电家居广场。广场成立于1992年，由原伊盟供销大厦扩建，商场总营业面积2万平方米（家具面积16000平方米、电器面积4000平方米），是鄂尔多斯市最早的销售高端品牌电器、服装、化妆品的企业。现商场总营业面积2万平方米，在薛家湾、准旗、杭锦旗、伊旗、乌审旗、鄂旗等地都设有销售网点，在鄂尔多斯当地影响力很大。 这些业态与百货业态一起，共同缔造了这个当地最有实力的零售集团。市政府旁新建地下两层广场华研集团当前正在运作一些新的商业项目，以应对日趋激烈的竞争。 首先是华研·依恋之家，该项目建筑面积20万平方米，投资7亿元，是目前内蒙古最大的购物步行街。项目主要经营家具、建材、服装、百货、家居生活超市、时尚精品超市、个人护理超市、餐饮、娱乐、健身、百货副食超市、大型真冰冰场、高档游泳馆、健身房、体育运动等多个业态，提供“一站式”服务。项目外设2600个停车位，主要针对周边10万居住人口，预计辐射人口数量达90万。 其中，引进的项目包括居然之家，卖场达8.8万平方米；还有北京华联超市，它的卖场将达到2万平方米，还有旗下自有的2万平方米的华研电器等。 集团当前倾全力做的高端项目，则是当地政府广场上的华研·尚街项目。 该项目位于铁西青铜器广场，建筑面积11万平方米，地下两层，一层是鄂尔多斯购物中心，地下二层华研电器。相较于本部的购物中心，这里的购物中心定位更加高端，据说要着重引进国际一二线品牌。其中还要引进的辅助业态包括北京华联超市、便利店、国际品牌专卖店、中西餐饮等。据介绍，北京华联超市与这里签了20年。 相较于本部购物中心较落后的硬件配套设施，这些新建的项目在各方面都实现了提升。据说新购物中心的装修购买了最好的装修材料，聘请了专业的设计团队，集团董事长亲自上阵主抓，要把其打造成一个档次更高的卖场。 此外，该集团还在本部购物中心东边新盖CBD大楼，沃尔玛看重了这个地方，引进正在洽谈中。 然而，让该集团的负责人多少感到有些郁闷的是，新项目一个个起来，是最需要有经验的百货零售领域的管理人才的时候，而现在最大的困难，就是人才缺乏，找人困难。许多招聘从网上发出后，前来应聘的并不多。人才先进省份的零售专业的人才，并不愿意来到鄂尔多斯就业。而这个问题的解决，不是一个企业的个力所能达到的。康巴什项目位置示意图康巴什商业及餐饮现状（1）商业还处于未开发状态，只有一家金宸购物中心，---超市是德荣超市面积4000多平方米，总投资1000多万元，主营副食类、洗化类、文化用品类、五金类、饰品类、餐饮类等30000余种商品。百货与餐饮还未开业，通过了解，只是具有一些初步的概念而已，对于品牌及商品结构所谓的操盘者都没有规划和概念，还处于初级阶段。租金一楼鞋160元／㎡，二楼男装150元／㎡，三楼女装130元／㎡，四楼与地下一层的餐饮与家电均为120元／㎡，所有都可以协商，优惠幅度在3%左右，免工商、税务、物业等相关费用。（2）旁边的呼能广场是一家从事儿童特色经营的建筑，与我们的项目没有冲突。（3）百家利超市坐落于康巴什金信翰林苑小区北门负一层，是内蒙古博宇集团和鄂尔多斯市伊百投资集团合作投资经营的一家以经营生鲜、食品、百货、洗化、家电、文体产品为主的大型综合超市。面积大约为5000㎡，经营商品20000余种。是百家利连锁旗下的第六家连锁超市。（4）周边多是门面形式的超市、餐馆、花店等。（5）餐饮客源充足，而饭菜的品质却不敢恭维，价格高、服务态度差、环境一般。（6）休闲的去处也只有上岛咖啡和名典咖啡两家去处，影院也只是象征性的放一两场电影，更别提像样的KTV、健身、足浴等业态。（7）之所以现在的康巴什没有太多的人流是因为没有像样的商业业态留住人，以至于人们宁愿开车从东胜来上班，下班再回去。项目商业模式建议以餐饮为主业，百货业为亮点，酒店、休闲为支柱，辅助其它相关业态。次主力店和主力店的比重比较大，一般都占50%以上项目规划理论合作思考1、业态的合理搭配，唱歌、餐厅，尤其是餐饮业给付的租金比较低，文化、体育、健身，像游泳等这些都是租金比较低的，要不要放进呢？有些购物中心的招商部门、商业运营部门就不懂这个道理，大量的业态同质化都是服装类、珠宝类，这些同质化很高，但是顾客到你们的商场去不能体会一站式服务特点，虽然一开始给的租金高，但是可能2-3年才能火，即使招商进来以后，成长性比较低。我们也是在多年的调整当中发现了这个秘密，所以我们现在一般的一开始规划招商的时候，总是放的比较多的非零售比重，特别是现在强调文化、娱乐、餐饮，为什么我们招低租金的进来？因为可以提供丰富的业态选择，可以在开业的初期积聚人气，这些业态只要一旦稳定以后，租金提升的空间、租金成长性的空间还是比较大。2、我们商业运营当中非常强调让商家赚钱，取消利润考核指标，只考核三项，商业管理公司就是安全、服务、品质。3、就是要不断的提升和调整，再好的企业、再好的规划、再好的招商业态，在中国十几亿的国度，区域文化差异这么大的地方，是不可能做到百战百胜的，要想持续反应，就是要有吃苦耐劳的精神，要不断对开业的店进行调整4、以餐饮养商业，当市场成熟、项目稳定后，在逐步调整业态比例。5、配合城市发展：利用区域社区商业发展机会。避免激烈竞争，细分市场。提升档次、特色化，发展复合型商业，引入新品牌、多元化发展。6、业态多样，形成多类型商业供应，作为本项目配套，既可以提高项目档次，又可吸引区域内多种类型的消费者。7、面对未来即将入住的10万人，我们要拿什么样的作业来满足他们的需求是我们必须要慎重，而且是必须要完成的一项工作。8、如何引导商品品牌、文化、精神、娱乐、休闲等消费意识。