物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 ppt 作者 刘燕萍 主编 案例1~10

案例1物业公司是否有权对业主进行罚款 案情： 业主孙某于2001年3月入住大连市文溪花园小区，并于同年5月份对房屋进行了装修。装修期间产生的29余袋装修垃圾堆放在孙某所住的35号楼前的绿化带内。该小区的物业公司到孙某家告之，根据文溪花园小区的“业主入住公约“规定，小区内的装修垃圾由业主自行清除，不允许堆放在小区内，影响小区的环境卫生。同时限孙某在一周内将垃圾清除，否则要对孙某处以200元的罚款。一周后，孙某的装修垃圾仍然堆放在小区的绿化带内，给其他业主出行带来极大的不便。物业公司遂派人将垃圾清除并对孙某开具了200元的罚款收据。孙某坚决不交纳罚款，双方发生争执。 分析：物业公司是否有权对孙某进行罚款？ 案情分析： 从法律角度上来讲,罚款就是一种行政处罚行为,而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为罚款。既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。《行政处罚法》第十五条规定：“行政处罚具有行政处罚的行政机关在法律的职权范围内实施”。而物业服务公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为。这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。 其一，就物业服务企业的法律地位而言，物业服务企业属于专业性的服务企业，与其他民事法律关系主体（包括业主和物业的使用人）之间，不存在行政隶属上的上下级关系。很多物业服务企业的心态和指导原则不对，没有把自己当作提供服务者而当作了管理者，所以在工作中就有很多与职能不符的做法，随意处罚就是其中之一。消除其对职能、权利的错误理解，将对其正确定位、理顺关系、提供服务质量、都有一定的意义。 其二，一些装修人员在区域吸烟以及搬家公司损坏了电梯都有可能会罚款，这些行为只是违反安全规定的行为或民事损害行为，物业管理公司可以制止，也可以要求他们支付违约金和赔偿金，但不能罚款。违约金和赔偿金以实际损失和违约责任为准。 综上所述物业公司确实无权实施罚款等行政处罚行为。针对业主孙某的违约行为，物业管理公司可以根据《业主公约》或双方签订的《物业服务合同》，让孙某支付清理垃圾的费用，交付违约金或赔偿金。 案例2业主摔伤索赔案 １９９８年３月１７日，天津某物业公司管理的城市花园北门的保安人员，阻拦检查北门坡道进小区车辆时，该车辆上装载的１０７胶滚动下来后洒落，后由保安清除。当晚遇雨，次日下午1时，业主马某（６４岁）外出购物，当行至该坡道处，脚踩到未清除干净的１０７胶摔到，遂进行治疗。医院诊断业主马某损伤系“颈椎外伤脊髓损伤伴不全瘫”。确定为六级伤残。 １９９９年2月业主马某以物业公司未及时履行清扫、保洁义务造成其人身损害为由，诉至天津市河北区人民法院，要求该公司承担民事责任赔偿其医疗费、营养费、误工损失费、残疾补偿费、精神损失费共计１１３７８２元。 一审法院判决认定：天津某物业公司未清洁坡道上的１０７胶，业主马某损害结果的发生与某物业公司疏于管理存在着必然的因果关系，因此对业主马某的经济损失，某物业公司承担全部的赔偿责任，即住院医疗费、出诊治疗费、鉴定费、就医交通费、残疾生活补助金、精神损失费合计３８１８４.２４元。 一审判决后马某以一审法院赔偿过低为由提出上诉。天津某物业公司认为一审法院未能确定侵害人、责任人、未查明马某致伤因果关系、草率认定公司负有责任，有悖“以事实以依据，以法律为准绳”。 二审法院判决认为：天津某物业公司和业主马某系物业管理关系，作为管理部门应当保证小区内及辖区内的清洁，现由于坡道上的建筑用胶导致马某摔伤，物业公司应承担主要责任。业主马某系完全民事行为能力人，应该预见自己的行为，由于其行走不慎摔伤，亦应承担一定责任。因此对业主马某的经济损失，物业公司承担部分赔偿责任，即住院治疗费、鉴定费、营养费、误工损失费、精神损失赔偿费、合计５８６６５.３元的８０％，即４６９３２.２４元。业主马某自行承担损失的２０％。即１１７３３.０６元。 分析：判定物业公司是否应当承担赔偿责任的核心在于物业公司在提供服务时是否按照物业公司与业主之间签订的服务合同的约定来提供相应的服务。维护物业区域内的环境卫生是物业服务合同的一项基本内容，物业公司必须履行保洁义务，向业主提供一个安全、舒适的小区环境，若在合同履行过程中存在不当行为就要承担相应的法律责任。对此，《物业管理条例》第36条规定：”物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。“本案中，物业公司在清洁辖区路面时，清除不净，理应预料到下雨天，遗留在路面上的胶会导致行人摔伤，却因疏忽大意而不作为，当然应当承担违约责任。 马某作为具有完全民事行为能力人，应当预见到雨后地面湿滑，可能导致滑倒摔伤的危险性，也应在走路时提高注意力。马某没有预见或虽有预见，但报有侥幸心理而轻信不可能发生危害结果，即主观上存在疏忽大意的过失，因此也应当承担一定的民事责任。 综上，天津二审人民法院的判决结果是合理合法的。案例3装修引发的纠纷案 案情：2003年10月曲某购得商品房一套，在物业公司缴纳了1，000元的装修押金后于10月底对该房进行了装修。装修过程中，曲某雇佣了没有装修资质的装修人员对房屋内部结构进行了拆改，将多处的钢筋混凝土结构承重墙砸毁，对原暖气管道改线，并把北面的小书房该成专用洗澡间。结果导致隔壁业主家中的墙壁多处裂缝、鼓包；楼下野猪北书房出现顶棚渗水问题；冬季来临后，曲某楼下的6户居民的暖气温度一直上不去，经查是因为曲某改暖气管道所致。曲某的装修给相邻的9户居民带来不同程度的影响，这些业主经向物业公司反映，调解无效，遂集体将曲某和物业公司告上法庭。 问题： 1、曲某装修中存在哪些不当行为？ 2、曲某如何承担法律责任？ 3、物业公司是否应当承担责任 一、曲某装修中存在哪些不当行为？ 首先，根据建设部2002年出台的《住宅室内装饰装修管理办法》第5条规定，对于住宅室内的装饰装修活动，禁止未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出#设计#，变动建筑主体和承重结构；禁止将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间或厨房间；该《办法》第6条规定，装修人未经批准不得拆改供暖管道和设施。另外根据该《办法》的规定，对于曲某的此类装修活动，必须要委托具有相应资质等级的装饰装修企业承担。本案中曲某对承重墙进行拆除，既未向有关部门申请，也无设计方案；对暖气管道的改线也未经供暖单位的批准；将不具有防水条件的书房改为洗澡间，这些行为均属于非法作业，并危及到整个建筑物的安全。 其次，根据《城市异产毗连房屋管理规定》第8条规定：”一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除需经城市规划部门的批准外，还需征得其他所有人的书面同意。”本案中，曲某既没有得到城市规划部门的批准，也未征得相邻业主的书面同意，所以其装修行为是违法的。 二、曲某如何承担法律责任？ 根据《住宅室内装饰装修管理办法》第33条的规定，“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏等，装修人应当负责修复和赔偿；装修人擅自拆改供暖管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。因此曲某应当立即采取措施排除妨碍，消除危险，恢复原状，同时赔偿相邻业主的损失。另外，城市房地产行政主管部门还可以责令曲某改正，并对其处以行政罚款。 三、物业公司是否应当承担责任？ 根据《物业管理条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关物业装饰装修和使用等方面法律法规行为的，物业公司当制止，并即使向有关行政管理部门。同时根据《住宅室内装公司管理单位对于室内的装饰装修工程的禁止行为有告之的义务，并应当与装修方签订装饰装修管理服务协议，物业企业应当按照协议实施管理，发现有违规行为应当立即制止，并及时报告有关部门依法处理。可见，物业公司必须要履行对业主装饰装修活动的监督职能。本案中，物业公司没有尽到法定义务，对曲某的违法装修行为没有及时制止，所以受害业主可以要求物业公司承担赔偿责任。同时对物业公司的不作为，房地产行政主观部门可给予警告，并处以罚款。案例4顶棚渗水维修案 案情：业主王某楼下的住户向某物业公司投诉顶棚渗水现象,要求物业公司维修,该物业公司遂派人将王某家的浴缸撬开查找原因,之后恢复原状。一个月后，卫生间仍是漏水，物业公司再次派人维修，两次维修费用均由王某承担，并要王某家人到邻居家上厕所。鉴于两次维修均未解决问题，在王某提出签约的情况下，物业管理公司工作人员仍不顾王某家人的阻拦，闯进王家卫生间撬开地砖，卸下面盆与坐便器。王的家人急忙打电话叫回王某，才制止了物业服务公司的强制维修行为。事后，王某以物业管理公司有没有强制维修的权利将物业公司推上法庭要求物业公司承担赔偿责任。物业服务公司辩称，物业公司对所管辖的房屋有管理服务的权利和义务，而且在物业公司和住户之间签订的“小区入住合约”第八条明确规定：本住宅区物管人员在出示工作证或有关证明后，有权进入本住宅区任何家庭及其公共部位进行检查维修，业主应提供方便，不得拒绝或阻挠。本案中，业主王某擅自在卫生间挖槽，破坏原有地板，致使卫生间下水道渗漏，影响到楼下房屋的使用，损害了相关业主的利益。根据约定，公司有权采取措施对王某的卫生间进行补漏维修。 问题： 1、物业公司是否有权对顶棚进行强制维修？ 2、王某是否有权拒绝楼下住户到其家中维修 3、物业公司与业主之间签订的“小区入住合约”是否合法？ 分析： 一、物业公司是否有权对顶棚进行强制维修？ 本案中，顶棚属于王某与楼下业主专有部分，而物业公司是对公用部位、设施设备进行时常的维修、养护和管理，因此顶棚渗水，维修应由王某和楼下的业主负责解决，不属于物业公司维修范围。自然，物业公司也就无权强行进入王某家中维修。当物业公司接到王某楼下业主的维修请求后，应先告之该业主此类维修不属于物业公司管理范围，但可以接受其委托与王某进行协商，得到王某同意后始得进入王某家中维修。 二、王某是否有权拒绝楼下住户到其家中维修？ 根据民法相邻关系的规定，“不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。”同时，《物业管理条例》第56条规定，“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当即使维修养护，有关业主应当给予配合”。因此王某应当允许楼下住户到家中进行维修。但在本案中，王某已经同意物业公司到家中维修，在物业公司两次维修都不能解决问题的情况下，王某有权要求物业公司提出可行性方案，拒绝物业公司的第三次强行维修。另外，如果竟查明是因为王某的原因导致渗水，影响到楼下业主的生活，王某应当采取措施进行修复，并承担全部的修复费用，对给楼下业主造成的损失应当负责赔偿。 三、物业公司与业主之间签订的“小区入住合约”是否合法 “小区入住合约”即“业主公约”，应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。（《物业管理条例》第17条）但是，业主公约生效的前提条件必须是双方当事人的约定不违反国家的法律、法规。本案中，“小区入住合约”第8条的规定违反了我国法律关于公民住宅不受非法侵害的强制规定。我国宪法39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”我国《刑法》第245条还具体规定：非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处3年以下有期徒刑或者拘役。 因此，本案物业公司和住户之间签订的“小区入住合约”第8条属于无效条款，不具有法律约束力，物业公司不得以此主张强行进入王某住宅，否则要承担侵权的法律责任。案例5水管崩裂抢修案 案情：2000年冬季，天津城市花园B-1606家中在装修过程中因使用质量伪劣的软管，造成热水软管崩裂，由于家中暂无人居住，致使软管崩裂多天无人知道，直至其楼下业主反映家中屋顶漏水。由于B-1606所有联系电话均已作废，多次联系不上。造成，楼下B-1506、1406、1306都有不同程度的屋顶漏水，地板被泡等现象。物业公司决定从B-1605房间窗户攀跃过去将房门打开，入内维修。一周后，业主回到家中发现地板被起下来并摆放在一边，便到管理中心询问具体情况。由于业主不知情，见此情形自然情绪比较激动，经过物业公司耐心解释之后，业主深表感谢，并表示愿意积极配合解决楼下3家的赔偿事宜。后物业公司做为第三方分别与楼下3家联系，商谈由B-1606业主赔偿事宜，事情进行的较为顺利。 问题： 1、物业公司是否有权进入抢修？ 2、如何进行赔偿？ 分析： 一、物业公司是否有权进入抢修？ 本案涉及了民法中的紧急避险问题。所谓的紧急避险是指为了本人或者第三人的人身或者财产或者公共利益的免遭正在发生的，实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。紧急避险是为了保护较大的合法利益而牺牲较小合法利益的行为，从根本上看是对社会有益的行为，因此不需要承担民事责任。紧急避险有以下特点：（1）紧急避险是对正在发生的侵害（或危险）采取相应措施。（2）紧急避险的目的必须正当。即为了保护公共利益、本人或他人的合法权益。（3）紧急避险必须在迫不得已的情况下实施。（4）紧急避险不能超过必要的限度而造成不应有的损害。 本案中，B1-1606住户家水管崩裂，使楼下的三户业主均遭受不同程度的损害。由于水流不止，且该户业主长期不在家，又多方联系不上，情况非常紧急，为了保护楼下三户业主的共同利益，完全有必要采取紧急避险，物业公司进入B1-1606住户家中抢修是完全合理的。 二、关于损害赔偿问题 根据《民法通则》及相关意见的规定，在确定紧急避险致人损害的民事责任时，必须查明造成险情发生的原因，区分两种情况进行处理：（一）险情是由自然原因引起的，行为人采取的措施又无不当的，行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。（二）险情是由人为原因引起的，由引起险情发生的人承担民事责任。本案中，B1-1606业主水管崩裂是因为装修过程中使用质量不合格的伪劣产品造成的，而非水管自然老化导致。因此，对于B1-1606业主在紧急避险过程中遭受的损失由其自行承担，而无权要求楼下三户业主给予补偿。同时，该户业主还要承担因其装修不当和管理不善而给楼下业主造成损害的赔偿责任。 三、思考 通过本案例我们发现，尽管物业公司妥善解决了这个问题，得到业主的认可，但在实践中，物业公司在特殊情况下进入居民住宅，是极易引发争议的。因此物业公司在无法取得业主允许的情况下，进入业主家中或动用业主私人物品时，一定要有第三方在场，并采取诸如拍照等方法现场取证。另外，物业公司也可以在不违反法律法规强制规定的情况下，在物业服务合同或者业主公约中对紧急情况下物业公司可以进入业主住宅的情形进行约定，以减少不必要的法律纠纷。案例6屋顶安装发射天线案 案情：某移动通信公司购买了某住宅小区内一套顶层的房屋后,把该房屋作为移动通信机房,并在屋顶竖起了4根手机发送天线.住户反映,他们已经产生失眠,烦躁,神经衰弱,先兆流产,身体疼痛等症状,认为是手机基站辐射带来的结果,要求将该基地拆除.小区管理处与该移动通信处多次交涉,而移动公司则以政府无线电管理部门测定该移动通信无线发射的电磁波未超出国家范围,并不影响人体健康,移动通信公司也是住宅区的业主,也拥有屋顶的使用权和所有权为由拒绝拆除. 问题： 移动通信公司主张是否成立？ 移动通信公司主张应不予支持。 首先，移动通信公司将住宅改做通信机房，已经改变了房屋的合理使用功能。《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规外，应当经有利害关系的业主同意。。 其次，移动通信公司利用屋顶设立手机发射天线，属于利用物业共用部位进行经营的行为。根据《物业管理条例》第55条的规定：”利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。“移动通信公司作为小区的业主，虽然也拥有屋顶的所有权和使用权，可以根据居住的需要，平等利用，例如安装空调、安装太阳能热水器等。但移动通信公司利用屋顶安装手机发射天线则不是基于居住的需要，而是以商业经营为目的，超出了个人有权利用的范围。根据《物业管理条例》规定，这种以经营为目的的利用，其利用的决策权、收益权归全体业主享有。因此，移动通信公司以住宅业主为由拒绝拆除天线的理由不能成立。 第三，基于相邻关系的原则，不动产一方给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。本案中，移动通信公司的发射天线已经使部分业主出现各种身体异常反映，说明已经对相邻人造成伤害，受害业主有权要求移动通信公司停止侵害、排除妨碍。案例7物业公司单方增加物业管理费是否有效? 案情简介： 2007年5月，某物业公司向某区法院起诉，称在向该公司管理的一小区业主李某收取物业管理费时，被子其未签订物业服务合同为由拒绝（李某只同意按原与房地产开发商某房地产开发总公司的约定每月每平方米1元的标准交纳管理费），物业公司称李某拒交纳每平方米1。2元的物业管理费，诉请法院判令被告交纳所欠的物业管理费级滞纳金，责令被告今后按期交纳管理费。法院通过审理作出一审判决，驳回原告的诉讼请求。物业服务公司不服，上诉到中级法院，请求撤销原判，依法改判。 中级法院经审理认定，物业公司未依据有关规定在平等主体一致的基础上，明确物业公司与业主之间的责、权、利，未与业主李某在物业管理收费及服务上未达成共识，未依照相关法律、法规规定与李某签订物业服务合同，导致收费的标准、应收取的项目、服务的内容等模糊不清，也未办理收费许可证。中级法院依法做出终审判决，驳回原告诉讼请求，维持原判。 分析： 虽然有些地区管理规约明确规定物业公司通过成本核算，发现管理费收入确实不足，支出超过收入时，物业公司有权增加管理费。但在增加管理费时，应召开业主委员会，通报情况，征求意见，在获得同意的情况下实施，并需要签订新的物业服务合同。本案中，物业公司在事先未征求业主意见的情况下，也没有物价部门下发的调整物业费的文件等法律依据，便擅自提高物业管理费是不妥的。同时，这样做也忽视或者说是剥夺了业主（住户）依法享有的平等协商民事权利。法院驳回物业公司的诉讼请求是正确的。案例8业主房屋被查封，如何追回拖欠管理费？ 案情：2001年，深圳物业某小区突然来了两位区法院的工作人员，对小区内的一套空置房进行查封，原因是该房业主因拖欠购房按揭款而被贷款银行告上法庭并强制执行，若该业主拒不执行，则房屋将被法院委托的拍卖行进行拍卖，管理处得知这一情况，立即向公司做了汇报。 据了解，被查封的房屋已有很长时间无人居住，管理处于该房业主也已失去联系，小区的管理人员曾多方查找，均无下落，至房屋被查封时止，该房已拖欠管理处物业管理费及相关费用人民币7000多元，若此事处理不及时，而令债权灭失，将使管理公司蒙受较大的经济损失。 为尽可能追偿欠费，争取合法权益，公司相关部门责任人立即前往区法院与案件的主办法官进行了沟通，陈述了该业主拖欠管理费的事实以及物业公司进行另案诉讼的困难，取得了法院的充分理解。在案件强制执行阶段，物业公司及时向法院递交了管理费的债权申请，经法院研究批准，拍卖行在房屋拍卖款项后向管理处结请了原业主拖欠的全部费用。 分析： 根据现行法律的规定，按揭房地产通常是抵押给银行后方能取得购房贷款，而银行作为抵押权人拥有优先受偿权，经法院查封的抵押房产若拖欠物业公司的管理费用，物业管理公司只能先行另案起诉，向查封房地产的法院申请参与配合，在清偿完银行的抵押债权后才能受偿。而另案起诉不仅程序复杂，且物业公司将承担投入的诉讼成本和所能够争取的债券是否配合，以及通过公告后取得生效法律文书的时间是否能赶在房屋被拍卖之前等诸多风险。 上述案件的处理采取了灵活的方式，另辟蹊径，避免了物业公司提起另案诉讼可能带来的风险以及案件结果的种种不确定因素，不仅最大程度地保护了物业公司的利益，也为管理方日后处理类似问题提供了一个有益的参考。案例9房屋质量及小区规划存在问题，业主拒交物业服务费案 案情简介： 2004年上半年，某住宅小区的业主发现，新购置的楼房存在围墙有裂缝等18个问题，而且购房时，开发商承诺的小区正门的绿荫广场被改建为商铺。于是找到开发商要求进行检测维修，并按原有的规划建绿荫广场。但开发商并未予以答复。 于是业主们找到该小区物业公司，要求物业公司进行解决。但物业公司称，房屋尚在保修期，质量问题应当由开发商负责，小区建筑规划权也属于开发商，物业公司无权进行干涉。业主们遭到拒绝后，开始拒交物业管理费。物业公司多次催交无果，遂将拒绝交费的35位业主告上法庭。物业公司诉称，35户业主要补交拖欠的物业管理费及滞纳金。 业主们则诉称，开发商和物业公司是隶属关系，开发商的房屋质量不合格且不按原有规划建绿荫广场，物业管理公司承担连带责任，因此不交物业管理费合理合法。 经法院查明，该小区的物业公司是由开发商注册成立的具有独立法人资格的企业。 问题： 业主将开发商的责任转嫁给物业公司，有无法律依据？ 物业管理是房地产发展到一定阶段必然产物。房地产管理企业与物业服务企业之间存在着密切的联系。从两者关系来看，一般有两种情况：一是房地产开发企业自身进行物业管理，所设的物业公司为其下属的分支公司，二者为从属关系，物业企业不具有独立的法律地位，物业公司要对房地产开发企业负责。二是物业公司具有独立法人地位，房地产开发企业是以原始业主身份在物业建立后负责第一次选聘物业公司，两者是合同关系，当业主委员会成立后，房地产开发企业在移交原始资料之后，与物业公司基本上将不再发生联系。就本案而言，物业公司虽然是房地产开发企业注册成立，但其具有独立的法律地位，依法律独立享有民事权利和承担民事义务。物业服务企业依照物业服务合同，对业主提供服务，业主按合同定期交纳物业管理费。对于房屋质量问题及规划问题是属于房地产开发商与业主间基于房屋而发生的问题，与物业公司无关。做为业主，认为房屋有问题可另行起诉房地产开发商，而不能将此责任转嫁给物业公司。物业公司只要按服务约定提供了相应的服务，业主们就应当依约交纳物业费。 但是，在本案中如果物业公司是开发商下属设的内部机构，则依据债务抵消原则，业主们抗辩理由则可以成立。《合同法》第99条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物的种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者合同性质不得抵消的除外。《合同法》100条规定当事人互负债务,该债务的标的物的种类、品质不相同的,经双方协商一致,也可以抵消,因此,业主可以对因房屋质量问题及规划问题所造成的损失进行评估,折合成货币来计算,以实际损失的数额抵消相等数额的物业管理费，或者与开发商进行协商,达成协议，业主免除开发商的维修及按承诺规划的责任,开发商则免除业主一定数额的物业管理费.案例10借房引发物业收费纠纷案 案情简介: 王女士家住某市A区滨海花园A2-112号,2003年2月其母亲生病,需住院长期治疗,王女士为照顾母亲方便,遂暂时搬到该市C区居住,并将A区的房屋借给同事刘某居住。王女士与刘某约定，刘某无偿借住王女士房屋，但借住期间的水、电、燃气、电话等费用由刘某自行承担。2003年10月，王女士母亲病故，王女士重新搬回A区滨海花园A2-112号，11月初，该小区的物业公司向王女士下发了催缴03年2月~10月物业管理费的通知单。王女士告之物业公司，03年2月~10月，该房屋由刘某居住，但双方已约定由刘某交纳物业管理费，自己未享受物业公司提供的服务，物业公司无权向其收费，而应当直接向刘某收缴。物业公司在刘某居住期间没有向刘某收取物业管理费，该责任由物业公司自行承担。物业公司则称，王女士借房给刘某一事并未告之物业公司，但从2月~10月期间，物业公司多次在A2-112号门上张贴物业费催缴通知单，已尽到通知义务。经多次催缴王女士仍拒交物业管理费，物业公司使于12月份停止了对王女士的暖气供应，王女士因此与物业公司发生纠纷。 问题： 1、王女士是否有权拒交物业管理费？ 2、物业公司是否有权停止供暖？ 分析： 一、王女士是否有权拒交物业管理费？ 业主作为物业服务合同的当事人，享有其物业服务合同所产生的权利同时自然也应当履行交纳物业服务费的义务。若业主将物业交予他人使用时，由于使用人并非合同当事人，因此不承担交纳服务费的义务。但当业主与物业使用人约定由物业使用人交纳服务费时，是否构成债务承担？依据《合同法》第84条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。因此业主与物业使用人的约定，只有经物业公司同意方为有效，否则不对物业公司产生效力。对此《物业管理条例》第42条明确规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案件，王女士将房借给刘某居住，约定由刘某交纳物业费，因未经物业公司同意，所以该约定对物业公司不发生效力。物业公司依据物业服务合同，可以要求王女士交纳物业服务费用，即王女士要对刘某不交费的行为承担连带责任。当然王女士交纳物业服务费之后，可依约定，向刘某要求赔偿。 二、物业公司是否有权停止供暖 住宅小区的供暖，是基于用户与供热部门间的供热合同关系。供热合同事实上属于特殊买卖合同，是双方当事人约定一方当事人（供热人）向另一方当事人（用户）供热，另一方当事人支付供热费用的合同。 《物业管理条例》第45条规定：物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。由此可见，作为供热合同的双方当事人是供热单位与用户。在实践中，虽然有的物业公司直接向用户收取供热费用，但其只是作为供热单位的代理人，而非合同的当事人。因此作为物业公司无权以业主欠交物业管理费为由停止供暖。根据《物业服务收费管理办法》第15条规定：“业主违反物业服务公司的约定逾期不交纳物业服务费或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。”因此，对于王女士不交纳物业管理费的行为，物业管理公司可以借助业主委员会协助催缴，或者通过向法院起诉的方式追缴，但不应采取停止供暖的方式，这样会引发更大的矛盾。