深圳《绿色物业管理项目评价标准》（SJG50-2018）

深圳市工程建设标准SJG50—2018绿色物业管理项目评价标准Assesstmentstandardforgreenpropertymanagementproject 2018-XX-XX发布2019-01-01实施深圳市住房和建设局 发布前言为认真贯彻执行《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳市绿色建筑促进办法》以及其他有关绿色物业管理的法律法规及政策方针，进一步提高绿色物业管理水平，根据深圳实际，特制定本标准。本标准根据深圳市绿色物业管理工作开展的需要，经广泛调查研究，认真总结实践经验，参考有关国家标准、行业标准和其它省（市）标准，在广泛征求的基础上制定。本标准的主要技术内容是：1.总则；2.术语；3.基本规定；4.基本制度；5.节能管理；6.节水管理；7.垃圾分类管理；8.环境绿化管理；9.污染防治管理；10.提高与创新。本标准由深圳市住房和建设局负责管理，由深圳市建设科技促进中心负责具体技术内容的解释。执行过程中如有意见或建议，请反馈给深圳市建设科技促进中心（深圳市福田区振华路8号设计大厦5楼，邮编518049），以供今后修订时参考。本标准主编单位：深圳市建设科技促进中心本标准参编单位：通标标准技术服务有限公司深圳市生活垃圾分类管理事务中心深圳国研建筑科技有限公司深圳市铁汉一方环境科技有限公司深圳市计量质量检测研究院深圳市德立信环境工程有限公司深圳市常安物业服务有限公司深圳市天安云谷物业服务有限公司深圳市马特迪扬绿色科技发展有限公司深圳市雁鹏环境有限公司本标准主要起草人员：刘政唐振忠王蕾刘培何楠雷杰张成绪袁玉华杨杰潘二波温庚金邬艳秋肖小浪马志同夏三省庞观艺黄国义黄亚穗冯勇李华丽本标准主要审查人员：孙萌萌叶国基孟保义许志平田智华苏志刚杨淑芳本标准主要业务指导人员：张雁仇晨卉瞿能友胡荣目次1 总则 32 术语 43 基本规定 63.1一般规定 63.2评价方法与等级划分 64 基本制度 84.1控制项 84.2评分项 85 节能管理 105.1控制项 105.2评分项 106节水管理 136.1控制项 136.2评分项 137垃圾分类管理 157.1控制项 157.2评分项 158环境绿化管理 188.1控制项 188.2评分项 189污染防治管理 209.1 控制项 209.2 评分项 2010提高与创新 2210.1一般规定 2210.2加分项 221总则1.0.1为贯彻国家、广东省和深圳市技术经济政策，节约资源，保护环境，规范深圳市绿色物业管理项目的评价，推进绿色物业管理发展，制定本标准。1.0.2本标准适用于深圳市住宅物业、商业物业和园区物业的评价。1.0.3绿色物业管理项目评价应考虑不同类型物业项目的特点，对物业项目运行寿命期内的基本制度、节能管理、节水管理、垃圾分类管理、环境绿化管理、污染防治管理等方面进行综合评价。1.0.4绿色物业管理项目评价除应符合本标准的规定外，尚应符合国家、广东省及深圳市现行有关标准的规定。2术语2.0.1绿色物业管理greenpropertymanagement业主和物业服务企业在保证物业管理和服务质量等基本要求的前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，最大限度地节约资源和保护环境，致力构建节能低碳生活社区的物业管理活动。2.0.2物业管理区域propertymanagementarea根据物业建设用地规划许可证确定的红线图（建筑区划）范围，结合物业的共有部位、共有设备设施、场地及社区建设等因素划定的管理和服务区域。2.0.3住宅物业residentialproperty主要用于居住用途的物业。2.0.4商业物业commercialproperty用于商业或办公使用房屋及附属设施、设备和场地的物业。2.0.5园区物业parkproperty由政府或企业专门为某类特定行业、形态的单位等集中规划并进行统一管理的物业,如工业园区、科技园区、物流园区、产业园区等。学校、医院、文体场馆、大型交通枢纽等物业类型可参照执行。2.0.6管理规约managementstipulation在一特定的物业管理区域内，全体业主共同制定和遵守的文件，包括区分所有建筑物或建筑区划内业主的权利、义务、责任，以及对物业的使用、维护、管理等内容。2.0.7非传统水源non-traditionalwastesource不同于传统地表水供水和地下水供水的水源，包括再生水、雨水、海水等。2.0.8生活垃圾分类投放管理责任人responsiblepersonofmunicipalsolidwasteclassifyinganddumpingmanagement在管理区域内，对生活垃圾分类投放具有管理责任和义务的法人主体。2.0.9大件垃圾bulkywaste重量超过5kg或体积超过0.2m³或长度超过1m，且整体性较强而需要拆解后再利用或处理的废弃物（如废家具）及各种废家用电器、电子产品等。2.0.10餐厨垃圾foodwaste餐厨垃圾产生单位在食品生产经营活动中产生的食物残余、食品加工废料、过期食品、果蔬垃圾等和废弃食用油脂。2.0.11厨余垃圾kitchenwaste居民在家庭生活或消费过程中产生的易腐性垃圾，包括剩菜剩饭、菜梆菜叶、瓜果皮核、废弃食物、废气蔬菜、盆景植物、残枝落叶等。2.0.12立体绿化verticalgreening充分利用不同的立地条件，选择攀援植物及其它植物栽植并依附或者铺贴于各种构筑物及其它空间结构上的绿化方式，包括立交桥、建筑墙面、坡面、河道堤岸、屋顶、门庭、花架、棚架、阳台、廊、柱、栅栏、枯树及各种假山与建筑设施上的绿化。2.0.13缓释肥料slowavailablefertilizers又称缓效肥料或控释肥料。其肥料中含有养分的化合物在土壤中释放速度缓慢或者养分释放速度可以得到一定程度的控制以供作物持续吸收利用。2.0.14光污染lightpollution指干扰光或过量的光辐射（含可见光、紫外和红外光辐射）对人、生态环境和天文观测等造成的负面影响的总称。3基本规定3.1一般规定3.1.1绿色物业管理项目评价应以独立完整的物业管理区域为评价对象。除特别指明外，本标准的评价范围均不超出物业管理区域。3.1.2绿色物业管理项目评价应在工程建设项目通过竣工验收并投入使用一年后进行。3.1.3申请评价方应按本标准的有关要求提供真实、完整的申报材料。评价机构应按本标准的有关要求，对申请评价方提交的申报材料进行审查并现场核实，出具评价报告，确定等级。3.2评价方法与等级划分3.2.1绿色物业管理项目评价指标体系应由基本制度、节能管理、节水管理、垃圾分类管理、环境绿化管理、污染防治管理6类指标组成，每类指标均包括控制项和评分项。评价指标体系还统一设置加分项。3.2.2控制项的评定结果应为满足或不满足；评分项和加分项的评定结果应为分值。3.2.3绿色物业管理项目评价应按总得分确定等级。3.2.4评价指标体系6类指标的总分均为100分。6类指标各自的评分项得分为、、、、、应按参评项目该类指标的实际得分除以适用于该项目的评分项总分值再乘以100分计算。加分项的附加得分应按本标准第10章的有关规定确定。3.2.5绿色物业管理项目评价的总得分应按式（3.2.5）计算，其中评价指标体系6类指标评分项的权重～应按表3.2.5取值。+（3.2.5）表3.2.5绿色物业管理评价各类指标的权重 评价指标物业类型 基本制度 节能管理 节水管理 垃圾分类管理 环境绿化管理 污染防治管理 住宅物业 0.10 0.30 0.15 0.23 0.10 0.12 商业物业 0.10 0.35 0.15 0.18 0.10 0.12 园区物业 0.10 0.35 0.15 0.18 0.10 0.123.2.6绿色物业管理项目的评价结果分为一星级、二星级、三星级3个等级。3个等级的绿色物业管理项目均应满足本标准所有控制项的要求，且每类指标的评分项得分不应小于40分。当总得分分别达到50分、65分、80分时，绿色物业管理项目等级应分别评为一星级、二星级、三星级。4基本制度4.1控制项4.1.1物业管理服务规章制度中应有专门的绿色物业管理规章制度或与绿色物业管理有关的章节和条文。4.2评分项Ⅰ组织管理4.2.1前期物业服务、临时管理规约、管理规约或物业服务合同中有明确的绿色、节能、环保责任的内容，评价分值为5分。4.2.2成立绿色物业管理工作小组并设置专业岗位，评价总分值为10分，并按下列规则分别评分并累计：1工作小组架构清晰、职责明确，得5分；2专业岗位工作人员掌握绿色物业管理项目评价内容、熟悉绿色物业管理各相关工作进展情况，得5分。Ⅱ规划管理4.2.3制定绿色物业管理工作方案，评价总分值为15分，并按下列规则分别评分并累计:1根据物业项目的类型、寿命周期等特点，制定绿色物业管理工作方案，得5分；2绿色物业管理工作方案包含节能、节水、垃圾处理、环境绿化、污染防治等措施，得5分；3明确量化目标、财务目标、时间目标和外部目标，得5分。Ⅲ实施管理4.2.4建立并落实绿色采购制度，评价总分值为10分，并按下列规则分别评分并累计：1建立完善的绿色采购制度，得3分；2严格依照绿色采购制度实施采购，得7分。4.2.5建立企业内部激励制度，评价总分值为10分，并按下列规则分别评分并累计：1依据节能量、节水量、垃圾分类、公众评价等绿色物业管理工作成果建立激励制度，得5分；2根据激励制度落实激励措施并提供相关佐证资料，得5分。Ⅳ评价管理4.2.6物业服务企业获得有关管理体系认证，评价总分值为10分，并按下列规则分别评分并累计：1具有ISO14001环境管理体系认证，得5分；2具有现行国家标准《能源管理体系要求》GB/T23331的能源管理体系认证，得5分。4.2.7建立绿色物业管理工作自评机制，评价总分值为10分，并按下列规则分别评分并累计：1建立完备的绿色物业管理自评机制，得5分；2出具年度自评报告，且报告真实、有效，得5分。4.2.8定期开展绿色物业管理公众评价调查工作，评价总分值为10分，并按下列规则分别评分并累计：1每年至少开展一次公众评价调查工作，且原始资料保存完整，得2分；2调查报告内容完善，且调查结果科学合理，得4分；3依据调查报告制定改进方案，并纳入下一步工作，得4分。Ⅴ培训宣传管理4.2.9制定物业管理人员培训制度及培训方案，评价总分值为10分，并按下列规则分别评分并累计：1制定科学合理的培训制度及培训方案，得5分；2定期开展绿色物业管理培训工作，并提供培训记录，得5分。4.2.10建立绿色物业管理宣传机制，开展宣传活动，评价总分值为10分，并按下列规则分别评分并累计：1建立完善的绿色物业管理宣传活动，得5分；2开展宣传活动，并提供相关记录及总结文件，得5分。5节能管理5.1控制项5.1.1办公建筑、宾馆酒店建筑、商场建筑以及由上述功能组成的综合性公共建筑的能耗指标不得高于现行《深圳市公共建筑能耗标准》SJG34的约束值。5.1.2应对电力、天然气、生物质能、热力等能源消耗进行分类计量。5.1.3不得使用国家公布的《高能耗落后机电设备（产品）淘汰目录》中的设备（产品）。5.2评分项Ⅰ管理节能5.2.1制定能源基准、能源目标和能源指标，评价分值为4分。5.2.2合理配备和管理能源计量器具，评价总分值为7分，并按下列规则分别评分并累计：1能源计量器具配备率和准确度等级符合现行国家标准《用能单位能源计量器具配备和管理通则》GB17167的有关规定，得2分；2建立完善的能源计量制度，得2分；3备有完整的能源计量器具一览表，必要时建立能源计量器具档案，得2分；4定期检定（校准）能源计量器具，得1分。5.2.3对公共建筑的空调系统、照明系统、动力系统等各部分能耗进行独立分项计量，得3分。5.2.4合理使用能源计量数据，评价总分值为9分，并按下列规则分别评分并累计：1建立能耗统计报表或汇总表（台帐），得3分；2根据能源计量数据进行节能分析，制定节能目标，得3分；3商业物业和园区物业建立能源管理系统，对能源计量数据进行自动采集，得3分。5.2.5制定用能系统经济运行方案、节能奖罚制度和节能改造计划，评价总分值为9分，并按下列规则分别评分并累计：1制定空调、照明、供水、电梯等用能系统经济运行方案，得2分；2制定用能系统节能奖罚制度，得2分；3制定用能系统节能改造计划并实施节能改造，得5分。5.2.6建立并严格执行巡回检查制度，评价分值为3分。Ⅱ技术节能5.2.7对暖通空调系统进行节能诊断,并依据诊断结果编写节能诊断报告，评价分值为3分。5.2.8采取有效措施控制通风系统新风量，评价总分值为4分，并按下列规则评分：1人工控制新风量，并提供相关控制记录，得2分；2采用自动控制技术控制新风量，得4分。5.2.9采用节能运行技术和高效节能设备，降低暖通空调系统运行能耗，评价总分值为6分，并按下列规则分别评分并累计：1暖通空调系统采用节能运行技术，得3分；2冷源机组的能效指标符合现行国家标准《公共建筑节能设计标准》GB50189的规定,得2分；3分散式空调器能效比不低于现行国家标准《房间空气调节器能效限定值及能源效率等级》GB12021.3规定的节能评价值，得1分。5.2.10采取措施降低过渡季节通风与空调系统能耗，评价分值为3分。5.2.11照度及照明功率密度值符合现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034的规定，评价分值为3分。5.2.12采用高效照明灯具，评价分值为3分，并按下列规则分别评分：1高效照明灯具的使用率达到80%，得2分；2高效照明灯具的使用率达到100%，得3分。5.2.13照明采用集中、分区、分组控制相结合，并合理采用自动控制措施，评价总分值为6分，并按下列规则分别评分并累计：1采用分区控制方式，得2分；2采用分组控制方式，得2分；3采用就地感应控制或自动降低照度控制措施，得2分。5.2.14电梯采用节能控制措施，评价总分值为4分，并按下列规则分别评分并累计：1自动扶梯与自动人行梯具有节能控制装置,得2分；22台及以上电梯集中布置时，电梯具备群控功能,得2分。5.2.15采用其他节能设备或技术措施并取得较好的节能效果，评价分值为3分。Ⅲ行为引导5.2.16建立节能教育宣传和用户参与机制，开展节能宣传引导活动，评价总分值为10分，并按下列规则分别评分并累计：1根据物业项目实际情况和特点，编制节能宣传材料，且材料内容丰富，得4分；2开展节能宣传主活动、专题培训等，得6分。5.2.17推广绿色出行方式，引导业主和物业使用人绿色出行，评价总分值为8分，并按下列规则分别评分并累计：1倡导尽可能少使用甚至不使用电梯，得2分；2倡导步行或乘坐公共交通工具出行，得2分；3倡导自行车出行，设置自行车固定停车区域，规范自行车管理，得4分。5.2.18停车场按照不低于有效停车位10%的比例配建新能源汽车充电设施，评价总分值为12分，并按下列规则分别评分并累计：1按照要求配建充电设施且设施正常开启使用，得8分；2设置充电设施指引牌且指引标识清晰，得4分。6节水管理6.1控制项6.1.1给排水设备设施应运行正常且运行记录完整。6.1.2给水系统不得采用国家明令禁止的管材、管件及设备等供水设施，并且供水设施的选取和运行不应对供水造成二次污染。6.1.3景观用水水源不得采用市政自来水和地下井水。6.1.4在非传统水源利用过程中，应采取确保使用安全的措施。6.2评分项Ⅰ非传统水源利用6.2.1设置空调冷凝水收集系统，评价分值为5分。6.2.2设置雨水集蓄回用设施，且设施运行正常，评价分值为5分。6.2.3合理使用非传统水源，评价总分值为10分，并按下列规则分别评分并累计：1绿化灌溉、道路及车库地面冲洗、垃圾间冲洗等采用非传统水源的用水量占其总用水量的比例达到50%，得6分；2冷却水补水采用非传统水源的用水量占其总用水量的比例达到10%，或不设置冷却水补水系统，得4分。Ⅱ用水设施6.2.4给排水系统按水量平衡测试的要求进行运行管理，降低管网漏损率，得6分。6.2.5给水系统无超压出流现象，得6分。6.2.6设置用水分类或分户计量装置，评价总分值为6分，并按下列规则评分：1按使用用途，对厨房、卫生间、空调系统、游泳池、绿化、景观等用水分别设置用水计量装置，得6分；2按付费或管理单元，对不同用户的用水分别设置用水计量装置，得6分。6.2.7使用较高用水效率等级的卫生器具，评价分值为10分,并按下列规则评分:1用水效率等级不低于2级的卫生器具比例达到60%，得5分；2用水效率等级不低于2级的卫生器具比例达到80%，得7分；3用水效率等级不低于2级的卫生器具比例达到95%，得10分。6.2.8采用节水灌溉系统，得4分；采用节水灌溉系统并设置土壤湿度感应器、雨天关闭装置等节水控制措施，得6分。6.2.9建筑平均日用水量符合现行国家标准《民用建筑节水设计标准》GB50555中节水用水定额的规定，评价分值为8分，并按下列规则评分：1建筑平均日用水量不超过节水用水定额的上限值，得4分。2建筑平均日用水量不超过节水用水定额上限值与下限值的平均值，得6分。3建筑平均日用水量不超过节水用水定额的下限值，得8分。6.2.10采用较高用水效率等级的卫生器具、合理利用非传统水源，提高节水效率增量，评价总分值为8分，并按表6.2.9的规则评分：表6.2.9节水效率增量评分规则 节水效率增量RWEI 得分 5%≤RWEI＜10% 2 10%≤RWEI＜20% 4 20%≤RWEI＜30% 6 RWEI≥30% 8Ⅲ行为引导6.2.11建立节水教育宣传和用户参与机制，编制节水设施使用手册，评价总分值为20分，并按下列规则分别评分并累计：1根据物业项目实际情况和特点，编制节水宣传材料，且材料内容丰富，得5分；2开展节水宣传主题活动、专题培训等，得5分；3开展海绵城市建设相关宣传活动、专题培训等，得5分；4在全部用水场所的显著位置张贴节水标识，得5分。6.2.12鼓励、引导业主和物业使用人参与节水活动，单位或个人获得节水相关奖励，评价总分值为10分，并按下列规则评分：1获得节水先进个人奖，一次得5分，满分10分。2获得节水型居民小区奖，一次得5分，满分10分。3获得节水型企业（单位）奖，得10分。7垃圾分类管理7.1控制项7.1.1应实行生活垃圾分类投放管理责任人制度。7.1.2应至少设立一个生活垃圾分类集中投放点，并按照国家、省、市政府有关规定设置生活垃圾分类收集容器。7.1.3应确保已分类投放的生活垃圾分类收集、分类暂存和分类交运。7.2评分项Ⅰ运营管理7.2.1每年制定生活垃圾分类工作方案，明确责任人，评价分值为6分。7.2.2每天对生活垃圾分类收集容器和设施进行保洁维护，及时分类收集和交运各类生活垃圾。评价总分值为7分，并按下列规则评分：1住宅物业按下列规则分别评分并累计：1）分类收集容器外观与功能完好、摆放整齐、干净卫生，分类投放点无散落垃圾、污水，比例达到90%，得3分；2）及时收集和交运各类生活垃圾，得4分。2商业物业、园区物业按下列规则分别评分并累计：1）分类收集容器外观与功能完好、摆放整齐、干净卫生，分类投放点无散落垃圾、污水，比例达到90%，得3分；2）及时收集和交运各类生活垃圾，得4分。7.2.3垃圾分类收集容器中的生活垃圾应分类准确投放。评价总分值为15分，并按下列规则评分：1准确率达到60%，得5分；2准确率达到80%，得10分；3准确率达到100%，得15分。7.2.4建立生活垃圾分类管理台帐，详细登记各类垃圾回收量、收运记录等，评价总分值为20分，并按下列规则评分：1住宅物业按下列规则分别评分并累计：1）台帐管理有序、信息齐全，得5分；2）详细登记厨余垃圾、有害垃圾、可回收垃圾（玻金塑纸）、大件垃圾、废旧织物等各类垃圾的回收量、收运记录，按次记录收运情况且信息真实、完整，每完成一类得3分，最高得15分。2商业物业、园区物业按下列规则分别评分并累计：1）台帐管理有序、信息齐全，得5分；2）做好有害垃圾、餐厨垃圾收运记录，按次记录收运情况且信息真实、完整，每完成一类得5分，最高得10分；3）与所在辖区内合法的餐厨垃圾收运处理企业签订收运协议，及时交运餐厨垃圾，得5分。Ⅱ设备设施7.2.5合理设置生活垃圾分类设施，评价总分值为11分，并按下列规则评分：1住宅物业按下列规则分别评分并累计：1）设置有害垃圾（电池、灯管）、可回收垃圾（玻璃、金属、塑料、纸类）、厨余垃圾、其他垃圾收集容器，每设置一类得1分，最高得4分；2）每500户设立不少于1个生活垃圾分类集中投放点，并设置分类投放提示信息，得2分。3）引入正规的废旧织物回收企业并设置废旧织物回收箱，得2分；4）楼层不设垃圾桶或做到楼层撤桶，得3分。2商业物业、园区物业按下列规则分别评分并累计：1）设置有害垃圾（电池、灯管）、可回收垃圾（玻璃、金属、塑料、纸类）、其他垃圾收集容器，每设置一类得2分，最高得6分；2）有餐厅（或食堂）的物业应单独设立餐厨垃圾收集容器和其他类型的垃圾分类收集容器，并设置投放提示信息，得5分。7.2.6生活垃圾分类收集容器标志的设置满足现行国家标准《城市生活垃圾分类标志》GB/T19095的要求，评价总分值为5分，并按下列规则评分：1标志设置满足要求的容器数量比例达到达到80%，得3分；2标志设置满足要求的容器数量比例达到达到达到100%，得5分。7.2.7设立大件垃圾、年花年桔投放场所，并在显著位置设置公告牌或投放指引牌，评价总分值为5分,并按下列规则分别评分并累计：1指定区域作为大件垃圾、年花年桔投放场所，得2分；2投放场所安全隐患低，对业主和物业使用人的生产、生活影响较小，得2分；3在显著位置设立大件垃圾、年花年桔公告牌或指引牌，得1分。Ⅲ行为引导7.2.8开展垃圾分类宣传与指导，形成良好的垃圾分类氛围，评价总分值为16分，并按下列规则分别评分并累计：1每栋楼大堂、电梯或楼梯口均张贴有生活垃圾分类投放指引，得2分；2编制并组织发放垃圾分类宣传材料，得4分；3开展宣传培训活动，每开展1次得2分，满分10分。7.2.9组织义工或引入义工组织参与垃圾分类工作，评价总分值为10分，并按下列规则分别评分并累计：1成立或引入垃圾分类义工组织，得4分；2义工组织配合开展宣传推广活动，每开展一次得2分，最高得6分。7.2.10垃圾分类工作获得相关奖励或通过相关考核，评价总分值为5分，并按下列规则分别评分并累计：1业主和物业使用人参加市、区垃圾分类主管部门组织的垃圾分类比赛，并获得个人或家庭奖励，得2分；2物业项目通过市、区垃圾分类主管部门组织的垃圾分类年度考核，得3分。8环境绿化管理8.1控制项8.1.1保持绿地清洁，保证无鼠洞和蚊蝇滋生地。8.1.2严禁选用国家禁止使用的农药。8.1.3环境绿化管理工作不得影响建筑物和构筑物原有使用功能和结构安全。8.1.4绿化作业应确保作业人员及周边人员的安全，且绿化设施无安全隐患。8.2评分项Ⅰ运营管理8.2.1制定绿化管理养护方案，有效控制绿化管理养护过程，评价总分值为9分，并按下列规则分别评分并累计：1具有明确的绿化区域规划，得3分；2定期制定绿化管理养护计划，得3分；3绿化管理养护过程记录完整、准确，得3分。8.2.2结合季节特点和植物生长特性进行植物修剪，保持植物造型，控制植物生长，评价分值为9分。8.2.3根据天气情况和植物生长特性进行合理灌溉和施肥，评价总分值为9分，并按下列规则分别评分并累计：1合理淋水，满足植物生长需求，得3分；2肥料施用适量、均匀，得3分；3使用缓释复合肥料或其他环境污染低、不散发臭味的肥料，得3分。8.2.4及时进行植物除杂草和补植，保持良好的景观效果，评价总分值为8分，并按下列规则分别评分并累计：1及时清除杂草、杂生苗、枯枝残叶及倒树断枝，得4分；2及时清理损毁、老化及死亡植物，进行更换和补植，得4分。8.2.5及时做好病虫害的防治工作，防止病虫害蔓延和影响植物生长，评价分值为4分。8.2.6病虫害防治施药操作规范，评价分值为4分。8.2.7采用环保方法分类处置绿化管理养护过程产生的植物废弃物，并做好相关记录，评价分值为4分。8.2.8制定环境卫生管理制度和环境卫生服务质量标准，并按要求落实，保持项目整体环境整洁、美观，评价总分值为6分。Ⅱ设备设施8.2.9根据物业项目实际情况和特点，实施立体绿化，评价分值为3分。8.2.10根据物业项目实际情况和特点，采取多种形式的海绵设施，促进海绵城市建设，评价分值为8分。8.2.11定期检查、维护绿化设备设施，保持绿化设备设施的完好和美观，评价分值为6分。Ⅲ行为引导8.2.12对主要植物进行标识，且标识内容准确、清晰，评价分值为5分。8.2.13合理设置绿化保护提示，评价分值为5分。8.2.14建立环境绿化管理宣传培训机制，形成良好的绿色氛围，评价总分值为20分，并按下列规则分别评分并累计：1开展环境绿化管理相关专业知识和技能培训，得10分；2开展环境绿化教育宣传活动，得10分。9污染防治管理1234567899.1控制项9.1.1建立环境污染防治管理制度、环境保护工作责任制度。9.1.2建立污染源排放清单，且全部污染源去向明确。9.1.3应具备建设项目环境影响审查批复、污染防治设施验收合格报告、排污许可证。9.1.4应建立、健全突发环境事件应急预案，并定期开展应急演练。9.2评分项Ⅰ水污染9.2.1实施雨污分流管理，评价总分值为13分，并按下列规则分别评分并累计：1雨污管网图纸清晰、完整，得3分；2雨水、污水管道无混接、错接，与市政管网之间无错接、乱接，得6分；3建立雨污管网检查维保制度，并做好检查维保记录，得4分。9.2.2采取水污染防治措施，污水排放符合现行排放标准的规定，评价分值为12分。Ⅱ大气污染9.2.3采取大气污染防治措施，评价总分值为10分，并按下列规则分别评分并累计：1餐饮店、发电机房、配套商业、垃圾站和垃圾处理场等排放的有害气体、粉尘等经处理后排放或高空排放，得5分；2空调排热与排风采取高位排放措施，并不对行人产生影响，得2分；3定期对排放的废气进行检测，且检测结果全部达标的，得3分。9.2.4对施工过程和施工垃圾进行有效管理，防止污染周边环境，评价总分值为5分，并按下列规则分别评分并累计:1设置施工垃圾集中堆放区域并明确标识，得2分；2施工现场和施工垃圾集中堆放区域采取防尘措施，得3分。9.2.5在物业项目日常管理过程中不使用消耗臭氧层物质，评价分值为7分。9.2.6鼓励、引导业主和物业使用人在装修过程中使用环保材料，降低室内污染并减少对周边环境的影响，评价分值为3分。Ⅲ噪声污染9.2.7建立噪声管理机制，采取有效降噪措施，评价总分值为20分，并按下列规则分别评分并累计：1根据物业项目实际情况和特点，建立噪声管理机制，得5分；2配置噪声污染防治设施，有效降低工业生产活动、建筑施工作业产生的噪声和变压器、发电机、水泵、空调冷却塔等设备产生的噪声，得5分；3加强对商业经营场所和营业性文化娱乐场经营活动中产生噪声的管理和控制，遵守法律法规规定的营业时间，得5分；4宣传庆典、文化娱乐、群众集会、体育锻炼等活动采取有效的噪声防护措施，合理使用音响器材，得5分。9.2.8实施噪声污染监测，并保持监测设备的正常使用，评价总分值为8分，并按下列规则分别评分并累计：1定期进行噪声污染监测，并提供完整的监测记录，得5分；2环境噪声符合现行国家声环境质量标准和环境噪声排放标准的规定，得3分。9.2.9建立噪声投诉处理机制，协调处理噪声污染纠纷，并提供完整的处理记录，评价分值为7分。Ⅳ光污染9.2.10加强具有夜间照明功能的户外广告设施的管理，评价总分值为10分，并按下列规则分别评分并累计：1建立霓虹灯、电子显示装置、灯箱等具有夜间照明功能的户外广告设施管理制度，并定期开展监督检查，得5分；2电子显示屏广告设施安装亮度调节装置，科学控制亮度和使用时间，得5分。9.2.11采取有效措施，降低建筑物玻璃幕墙反射光对物业项目的影响，评价分值为5分。10提高与创新10.1一般规定10.1.1绿色物业管理项目评价时，应按本章规定对加分项进行评价。加分项应包括性能提高和创新两部分。10.1.2加分项的附加得分应为各加分项得分之和。当附加得分大于10分时，应按10分记。10.2加分项Ⅰ性能提高10.2.1利用现代化方式或信息化手段明显提高物业管理水平，评价分值为1分。10.2.2利用手机APP、微信公众号、小区电子屏等信息传播工具，实时将节能、节水、垃圾分类、空气质量、组织活动等相关信息发送至业主和物业使用人，评价分值为1分。10.2.3住宅物业长期坚持开展厨余垃圾分类工作，评价总分值为2分，并按下列规则分别评分并累计：1厨余垃圾实行外运处理的，提供厨余垃圾台帐和交收记录，得1分。2厨余垃圾就地、就近处理的，提供厨余垃圾台帐及就地、就近处理记录，得1分。10.2.4申请评价方通过早期介入使新建项目在规划、设计和施工阶段充分考虑绿色物业管理要求，评价分值为2分。10.2.5根据所在地域气候和自然资源条件，合理利用可再生能源，评价总分值为2分，按表10.2.5的规则评分。表10.2.5可再生能源利用类型和指标 可再生能源利用类型和指标 得分 由可再生能源提供的生活热水比例Rhw 20%≤Rhw＜40% 1 Rhw≥40% 2 由可再生能源提供的空调用冷量和热量比例Rch 20%≤Rch＜40% 1 Rch≥40% 2 由可再生能源提供的电量比例Re 1.0%≤Re＜2.0% 1 Re≥2.0% 2注：Re为可再生能源装机容量与照明设备安装容量之比。10.2.6提供经专业机构核查的年度碳排放报告，并积极参与碳交易，评价分值为1分。10.2.7通道、楼梯、大堂等公共通行部分室内空气中的总挥发性有机物、可吸入颗粒物等主要污染物浓度不高于现行国家标准《室内空气质量》GB/T18883规定值的70%，评价分值为1分。Ⅱ创新10.2.8利用二维码对设备设施进行编码建立数据模型，且利用信息系统对物业共用设备设施进行管理，评价分值为1分。10.2.9信息化系统已对接“物业共用设施设备管理平台”或按要求将物业共用设施设备相关信息上传到“物业共用设施设备管理平台”，评分分值为2分。10.2.10采用合同能源管理，评价分值为1分。10.2.11通过引入科技手段和采用高效管理方法，实现对垃圾分类更精细化管理，评价分值为1分。10.2.12鼓励有条件的物业项目可采用机械式停车库或者停车楼等方式节约集约用地，或者采用错时停车、共享车位的方式向社会开放，提高停车场使用效率，评价分值为2分。10.2.13采取节约能源资源、保护生态环境、提升管理水平的其他创新，并有明显效益，评价总分值为2分。并按下列规则分别评分：1采取一项，得1分；2采取两项及以上，得2分。本标准用词说明1为便于在执行本标准条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：1）表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；2）表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；4）表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2标准中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。引用标准名录1《用能单位能源计量器具配备和管理通则》GB171672《公共建筑节能设计标准》GB501893《建筑照明设计标准》GB500344《民用建筑节水设计标准》GB505555《能源管理体系要求》GB/T233316《绿色建筑评价标准》GB/T503787《既有建筑绿色改造评价标准》GB/T511418《公共建筑节能改造技术规范》JGJ1769《绿色建筑运行维护技术规范》JGJ/T39110《水污染物排放限值》DB44/2611《深圳市公共建筑能耗标准》SJG3412《生活垃圾分类和减量设施设备配置标准》SZDB/Z15213《住宅区生活垃圾分类操作规程》SZDB/Z15314《物业绿化养护管理规范》SZDB/Z173绿色物业管理项目评价标准SJG50-2018条文说明制订说明《绿色物业管理项目评价标准》SJG50-2018，由深圳市住房和建设局批准、发布。本标准制订过程中，编制组调研了近年来深圳绿色物业管理的实践经验和研究成果，借鉴了国内外先进标准，开展了多项专题研究和试评，广泛征求了各方面的意见，保证了本标准的技术指标科学合理，可操作性和适用性强，内容与相关标准规范相协调。为便于广大业主和物业使用人、物业服务企业、科研机构、评价机构等单位有关人员在使用本标准时能正确理解和执行条文规定，《绿色物业管理项目评价标准》编制组按章、节、条顺序编制了本标准的条文说明，对条文规定的目的、依据以及执行中需要注意的有关事项进行了说明。但是条文说明不具备与标准正文同等的法律效力，仅供使用者作为理解和把握标准规定的参考。目次1 总则 293基本规定 303.1一般规定 303.2评价方法与等级划分 304基本制度 334.1控制项 334.2评分项 335节能管理 365.1控制项 365.2评分项 366节水管理 426.1控制项 426.2评分项 427垃圾分类管理 477.1控制项 477.2评分项 478环境绿化管理 518.1控制项 518.2评分项 529污染防治管理 569.1控制项 569.2评分项 5710提高与创新 6010.1一般规定 6010.2加分项 601总则1.0.1物业项目运行过程消耗大量能源资源，并对环境产生不利影响。我国正处于工业化、城镇化快速发展阶段，能源资源消耗总量逐年迅速增长。因此，坚持节约资源和保护环境的可持续发展理念，大力发展绿色物业管理，是一项意义重大而且十分迫切的任务。制定本标准的目的是规范深圳市绿色物业管理项目的评价，推进深圳市绿色物业管理的发展。1.0.2物业项目因使用功能不同，其能源资源消耗和对环境的影响存在较大差异。本标准适用范围覆盖住宅物业、商业物业和园区物业，并兼具通用性和可操作性，其他类型物业项目的评价可参考本标准。1.0.3对绿色物业管理项目的评价，应综合考量物业项目的管理区域、管理水平和管理对象等特点，在物业项目运行寿命期内，最大限度的节约能源资源和保护环境，同时满足物业项目使用功能的要求。结合物业项目功能要求，对物业项目在基本制度和节能管理、节水管理、垃圾分类管理等方面进行评价时，要综合考虑，统筹兼顾，总体平衡。1.0.4符合国家、广东省及深圳市法律法规和相关标准是参与深圳市绿色物业管理项目评价的前提条件。本标准重点在于对物业项目的能源资源节约及环境保护性能进行评价，并未涵盖通常物业项目所应有的全部功能和性能要求，如建筑结构安全、防火安全等，故参与评价的物业项目尚应符合国家、广东省和深圳市现行有关标准的规定。当然，绿色物业管理项目的评价工作也应符合国家、广东省和深圳市现行有关标准的规定。3基本规定3.1一般规定3.1.1本条对评价对象及评价范围进行了规定。3.1.2绿色物业管理项目的评价应在物业管理区域内的所有工程建设项目均通过竣工验收并投入使用一年(12个自然月)后进行。不仅要评价申请评价方在开展绿色物业管理过程中采取的“绿色措施”，还要对这些“绿色措施”所产生的实际效果进行评价。3.1.3绿色物业管理项目的申请评价方和评价机构应依据有关管理制度文件确定。本条对申请评价方和评价机构的相关工作提出要求。申请评价方应根据本标准的有关要求，结合物业项目实际情况和特点，制定科学的管理制度，选用适当的技术措施，并提交真实、完整的项目申报材料。评价机构应按照本标准的有关要求审查申请评价方提交的报告、文档、图纸等申报材料，并组织现场考察，进一步审核标准要求的落实情况和物业项目实际运行管理效果，出具评价报告，确定等级。3.2评价方法与等级划分3.2.1本条对评价指标内容设置进行了说明。本标准根据我市物业管理行业现状和特点，强调管理制度建设和对物业项目节能、节水、垃圾分类等方面的管理，建立有针对性的绿色物业管理项目评价指标体系。绿色物业管理项目评价指标体系包括基本制度、节能管理、节水管理、垃圾分类管理、环境绿化管理、污染防治管理六类指标。每类指标分为控制项和评分项。控制项是绿色物业管理项目的必备条件，申请评价的物业项目必须满足本标准中所有控制项的要求（不参评项除外）。评分项是依据评价条文的规定确定得分或者不得分，是本标准用于评价和划分绿色物业管理项目星级的重要依据。同时，为鼓励绿色物业管理项目在节约能源资源、保护环境的技术和管理上的创新与提高，本标准还设立了加分项。3.2.2控制项的评价，依据评价条文的规定确定满足或不满足。评分项的评价，依据评价条文的规定确定得分或不得分，得分时根据需要对具体评分子项确定得分值，或根据具体达标程度确定得分值。加分项的评价，依据评价条文的规定确定得分或不得分。本标准中评分项的赋分有以下几种方式：1一条条文评判一类性能或技术指标，且不需要根据达标情况不同赋以不同分值时，赋以一个固定分值，该评分项的得分为0分或固定分值，在条文主干部分表述为“评价分值为某分”，如第4.2.1条；2一条条文评判一类性能或技术指标，需要根据达标情况不同赋以不同分值时，在条文主干部分表述为“评价总分值为某分”，同时在条文主干部分将不同得分值表述为“得某分”的形式，如第5.2.11条；评分比较复杂的，则采用列表的形式表达，在条文主干部分表述为“按某表的规则评分”，如第6.2.9条；3一条条文评判一类性能或技术指标，但需要针对不同物业类型或特点分别评判时，针对各种类型或特点按款或项分别赋以分值，各款或项得分均等于该条得分，在条文主干部分表述为“按下列规则评分”，如第7.2.2条；4一条条文评判多个技术指标，将多个技术指标的评判以款或项的形式表达，并按款或项赋以分值，该条得分为各款或项得分之和，在条文主干部分表述为“按下列规则分别评分并累计”，如第4.2.2条；可能还会有少数条文出现其他评分方式组合。本标准中评分项和加分项条文主干部分给出了该条文的“评价分值”或“评价总分值”，是该条可能得到的最高分值。各评价条文的分值，经广泛征求意见和试评价后综合调整确定。3.2.3本条给出了绿色物业管理项目等级的判定依据。考虑到各类指标重要性方面的相对差异，计算总得分时引入了权重。同时，为了鼓励绿色物业管理方面的提升和创新，计算总得分时还计入了加分项的附加得分。绿色物业管理项目的总得分为基本制度、节能管理、节水管理、垃圾分类管理、环境绿化管理、污染防治管理6个指标的评分项得分经加权计算后，与加分项的附加得分之和。3.2.4本标准对6类指标的每类指标分别赋值100分。对于具体的参评项目而言，它们在使用功能、运行方式等方面客观上存在差异，对不适用的评分项条文不予评定。这样，适用于各参评项目的评分项的条文数量和总分值可能不一样。对此，计算参评项目某类指标实际得分值与适用于参评项目的评分项总分值的比率，反映参评项目实际采用的“绿色措施”和（或）效果占理论上可以采用的全部“绿色措施”和（或）效果的相对得分率。例如某绿色物业管理项目参加本标准的评价，指标“基本制度”总参评分为n，实际评价得分为m，则该项目“基本制度”最终得分为=。本标准中加分项是为了鼓励绿色物业管理的创新，而非评价绿色物业管理项目的必要条件。在评价过程中不对加分项的附加得分进行折算，只需按照加分项条文评价是否得分，并按本标准第10.2章节确定附加得分。3.2.5本条对各类指标在绿色物业管理项目评价中的权重作出规定。表3.2.5中分别列出了住宅物业、商业物业和园区物业的分类指标权重。各类指标的权重经广泛征求意见和试评价后综合调整确定。3.2.6本条对绿色物业管理项目星级划分和划分依据进行了规定。控制项是绿色物业管理项目评价的必要条件。在确定等级时，对各等级的绿色物业管理项目的各类指标最低达标程度均进行了限制。规定了每类指标的最低得分要求，避免仅按总得分确定等级引起参评的绿色物业管理项目可能存在某一方面性能过低的情况。在满足全部控制项和每类指标最低得分的前提下，绿色物业管理项目按总得分确定三个等级，即当总得分分别达到50分，65分，80分时，绿色物业管理项目等级分别为一星级、二星级、三星级。评价得分及最终评价结果可按表1记录。表1绿色物业管理项目评价得分与结果汇总表 物业项目名称 申请评价方 物业类型 □住宅物业□商业物业□园区物业 评价指标 基本制度 节能管理 节水管理 垃圾分类管理 环境绿化管理 污染防治管理 控制项 评定结果 □满足 □满足 □满足 □满足 □满足 □满足 说明 评分项 权重 总参评分 实际得分 得分 加分项 得分 说明 总得分∑Q 绿色物业管理项目等级 □一星级□二星级□三星级 评价结果说明 评价机构 评价时间 4基本制度4.1控制项4.1.1本条适用于各类物业项目的评价。物业服务企业在制定物业管理服务规章制度时，应结合物业项目能源资源消耗和环境现状，专门制定绿色物业管理制度或编制绿色物业管理相关的章节和条文，明确绿色物业管理工作目标和实施计划。本条的评价方法为：查阅物业管理服务规章制度，并现场核实。4.2评分项Ⅰ组织管理4.2.1本条适用于各类物业项目的评价。前期物业服务合同，是建设单位与物业服务企业就前期物业管理服务阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展前期物业管理服务的依据。临时管理规约，是在全体业主共同制定《管理规约》之前，由建设单位预先制定，购房人在签购房合同时签署的与《管理规约》具有同等约束力的文件。管理规约是规定业主和物业使用人及物业管理服务机构共同遵守的契约性文件，对物业管理区域内的各方当事人具有普遍的约束力。物业服务合同是物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。在前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约或物业服务合同中加入绿色、节能、环保方面的责任内容，明确各方的责任与义务，提高“绿色”意识，增强“绿色”理念，达成“绿色”共识，可以极大地促进绿色物业管理工作的开展。本条的评价方法为：查阅前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约或物业服务合同，并现场核实。4.2.2本条适用于各类物业项目的评价。绿色物业管理工作小组负责落实绿色物业管理相关的具体工作。小组组长由项目负责人担任，是开展绿色物业管理工作的负责人。小组中应设置专业岗位，且专业岗位工作人员应掌握绿色物业管理项目评价内容、熟悉绿色物业管理各相关工作的进展情况，协助组长开展绿色物业管理。本条的评价方法为：查阅绿色物业管理工作小组组织架构文件、小组成员的劳务合同和岗位职责说明书，并现场核实。Ⅱ规划管理4.2.3本条适用于各类物业项目的评价。编制绿色物业管理工作方案，可以为开展绿色物业管理活动提供指导依据。绿色物业管理工作方案应针对节能、节水、垃圾处理、环境绿化、污染防治等各项指标制定明确的目标和措施，而且要对耗能高、对环境影响较大的对象重点关注。其中，目标包括量化目标（包括全年能耗量、单位面积能耗量、单位服务产品能耗量等绝对值目标；系统效率、节能率等相对值目标）、财务目标（包括资源成本降低的百分比、节能减排和环保项目的投资回报率，以及实现节能减排项目的经费上限等）、时间目标（设置完成目标的期限和时间节点）、外部目标（业主和物业使用人满意度等）。本条的评价方法为：查阅绿色物业管理工作方案，并现场核实。Ⅲ实施管理4.2.4本条适用于各类物业项目的评价。物业项目运营管理期间，物业服务企业在采购常用消耗品、电器、办公设备、照明灯具、机电设备、绿化设备设施等产品时，应充分考虑产品的节能和环保性能，优先选用对环境负面影响较小、能效等级较高的绿色产品。本条的评价方法为：查阅绿色采购制度文件、采购合同及采购记录，并现场核实。4.2.5本条适用于各类物业项目的评价。实施绿色物业管理激励机制，将物业管理人员的业绩考核与项目节能量、节水量、垃圾分类、公众评价等绿色物业管理工作成果挂钩，不仅可以大大提高物业管理人员的工作效率，也有助于绿色物业管理相关制度的执行和落实。本条的评价方法为：查阅绿色物业管理工作考核办法以及奖惩记录，并现场核实。Ⅳ评价管理4.2.6本条适用于各类物业项目的评价。物业服务企业通过ISO14001环境管理体系认证，是提高环境管理水平的需要，可达到节约能源、降低资源消耗、减少环保支出、降低成本的目的，减少由于污染事故或违反法律、法规所造成的环境风险。现行国家标准《能源管理体系要求》GB/T23331是在组织内建立起完整有效的、形成文件的能源管理体系，注重过程的控制，优化组织的活动、过程及其要素，通过管理措施，不断提高能源管理体系持续改进的有效性，实现能源管理方针和预期的能源消耗或使用目标。本条的评价方法为：查阅相关认证证书和管理体系文件。4.2.7本条适用于各类物业项目的评价。实施绿色物业管理自我评价机制，不仅可以监督物业管理人员落实绿色物业管理有关工作任务，也可以同激励机制挂钩，作为工作绩效考核的依据。本条评价方法为：查阅每年绿色物业管理自评报告，并现场核实。4.2.8本条适用于各类物业项目的评价。实施绿色物业管理公众评价机制，向业主和物业使用人征集绿色物业管理的方案建议，提高业主和物业使用人参与绿色物业管理的积极性。了解业主和物业使用人对项目开展绿色物业管理工作的满意程度，作为监督物业管理人员落实绿色物业管理有关工作的依据。本条的评价方法为：查阅每年公众评价调查原始资料、调查报告及下一年度的绿色物业管理工作计划，并现场核实。Ⅴ培训宣传管理4.2.9本条适用于各类物业项目的评价。在开展绿色物业管理的过程中，物业管理人员的意识与行为，直接影响绿色物业管理目标的实现，因此需要针对物业管理人员建立绿色物业管理培训机制，至少每季度开展一次绿色物业管理培训工作，让物业管理人员养成绿色、环保的行为习惯，提高自身素质和服务水平。本条的评价方法为：查阅绿色物业管理培训制度、培训方案及培训记录等文件，并现场核实。4.2.10本条适用于各类物业项目的评价。在开展绿色物业管理的过程中，业主和物业使用人的意识与行为，也直接影响绿色物业管理目标的实现，因此需要建立绿色物业管理的宣传机制，开展多形式、多渠道、有针对性的绿色物业管理宣传活动，引导业主和物业使用人主动支持和参与绿色物业管理，共同营造低碳、文明、和谐的温馨家园。本条的评价方法为：查阅绿色物业管理宣传活动制度、方案、记录及总结等文件，并现场核实。5节能管理5.1控制项5.1.1本条适用于各类物业项目的评价。对于不包含办公建筑、宾馆酒店建筑、商场建筑以及由上述功能组成的综合性公共建筑的物业项目，本条不参评。目前，建筑能耗已成为与工业、交通能耗并列的三大能耗之一。虽然深圳市以及我国目前的建筑能耗强度仍远低于欧美发达国家，但由于我国正处在城镇化快速发展的阶段，第三产业占GDP比例的逐年加大，且人口众多，人民生活水平不断改善，建筑数量十分巨大，导致建筑能耗的总量逐年上升，所占全国能源消费总量