关于印发《吴江市物业服务收费管理实施细则》的通知

吴 江 吴价规 (2012 J 3 号 关于印发《吴江市物业服务收费管理实施细则》的 各有关单位: 为了促进我市物业服务行业健康有序地发展，进一步规范 物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根 据国家、省法律法规及有关规定，我们在充分调研和广泛征求 意见的基础上，制定了《吴江市物业服务收费管理实施细则»， 二 O一二年八月二十七日 吴江市物业服务收费管理实施细则 第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业 服务企业的合法权益，根据《江苏省物业服务收费管理办法》 等有关规定，制定本细则。 第二条 本细则适用于我市行政区域内，符合国家物业管 理资质要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的 收费行为。 第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按 照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地 进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序， 向业主或物业使用人所收取的费用。 第四条 倡导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择 物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止 价格欺诈。 第五条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负 责本市物业服务收费的监督管理工作。 第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、 标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本， 法定税费和合理利润确定。 第七条 物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务 费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质和特点等不同 情况，分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅的物业公共服务收费及住宅区停车服务等专项服 务收费实行政府指导价。 非普通住宅(各类别墅、高级公寓、多层复式等)以及办 公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、 使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等 实行市场调节价。 第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，实行 等级收费#管理#，今后逐步向分项目收费管理过渡。并适时 调整和定期公布。住宅物业服务标准参照省质量技术监督局发 布的《江苏省住宅物业管理服务标准》综合评定。 对未实施等级收费的物业，要按照物业管理规范要求，实 施等级服务收费。 对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务 内容超出七级服务标准的普通住宅物业，公共服务收费标准可 由业主与物业服务企业协商确定，并向价格主管部门备案。 第九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅 物业的开发建设单位通过招投标竞争方式选聘物业服务企业的 物业公共服务费，应当签订书面的前期物业服务合同，并向价 格主管部门备案。 ~ 价格和物业管理行政主管部门，应加强对招投标价格行为 及履行合同的监督和管理。普通住宅的前期物业管理服务标准 参照《江苏省住宅物业服务标准》在招标文件中明确，物业服 务企业根据招标文件中明确的服务标准确定服务等级进行合理 报价。中标物业服务企业和业主签订前期物业管理服务约 定的前期物业管理服务标准应和招、投标文件中一致。 普通住宅前期物业管理实行公开招标的?物业服务企业应 在《前期物业管理委托合同》后十天内持以下材料报价格主管 部门备案: 1 、物业管理行政部门出具的中标证明; 2、开发建成设单位出具的中标通知书; 3、物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件; 4、招标文件、投标文件; 5、前期物业管理委托合同。 前期物业管理阶段，普通住宅物业的开发建设单位采取协 议方式选聘物业服务企业的物业公共服务费?应当经价格主管 部门核准。 业主大会尚未成立，住宅物业公共服务费收费标准因成本 变化等因素需要调整的，物业服务企业应采取公开方式，征询 二分之一以上业主同意，普通住宅应经当地价格主管部门核准 后执行，非普通住宅应当向价格主管部门备案。 第十条 业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标 准，可以在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内，由业主 委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。 第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成 立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在物业服 务合同中约定执行;业主大会成立后，由业主委员会经业主大 会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。 价格、物业管理行政主管部门，应加强对实行市场调节价 的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约 定收费及有关事项。 第十二条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形 式约定。 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费 用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约 定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务 合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业 服务计费方式。 第十三条 物业公共服务费用由人员费用、物业共用部位 共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生 费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任 保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧、经业主同 意的其它费用、合理利润(普通住宅不超过 8% )、法定税费组 成。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费 用，参照我市商品住宅专项维修资金管理的有关规定执行。 第十四条 物业的电梯、水泵、中央空调等设备运行电费 和电梯年检维保费用及公共照明、公共用水等纳入代收代交费 用的，由物业服务企业单独列怅，合理、公开分摊，具体分摊 办法由业主委员会与物业服务企业协商确定;业主大会尚未成 立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合 理分摊。 物业企业采用预付费方式向供电、供水企业买电、买水的 物业管理项目，可以向业主预收一定数额的费用。成立业主委 员会前首次预收标准执行物价部门规定标准，首次以后的预收 费数额不得超过前次实际分摊的总额。成立业主委员会后的预 收费数额由业主委员会和物业服务企业协商确定。预收费用与 实际分摊费用的差额实行多退少补，多余部分也可以作为下次 的预付费。 物业服务企业应当每两个月向业主公示一次代收代交费用 及分摊情况，每半年结算一次。未经公示的，相关业主可以拒 绝缴纳相关代收代交费用直至物业服务企业公开公示账目为 止。 第十五条 物业服务收费以房屋所有权证登记的建筑面积 计算;尚未办证的，暂按房屋中的建筑面积或房产测 绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋 不得收取公共服务费。物业服务企业可按物业服务协议或买卖 (租赁)合同约定分期预收，预收时间一般不超过半年。合同 另有约定的，从其约定。 业主、使用人应当按照入住通知书(符合条件) 约定的房屋交付时间，作为交纳物业服务费的起始时。 第十六条 纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出 或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业 服务费用由开发建设单位全额交纳。 分期开发建设、分批交付使用的物业，期间的物业服务费 由业主按物业服务合同约定规定交纳。 因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未 入住、未使用的物业，期间的物业服务费应按合同约定标准 70% 交纳。 物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主 或使用人交纳?但业主负最终交纳责任。 第十七条 物业管理区域内停车服务收费按照《吴江市机 动车停放服务收费管理实施办法》、 《关于印发住宅小区停车 服务收费管理办法》等相关规定执行。 ,., 业主大会成立前，占用业主共有的道路或者其他场地停放 汽车的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营成本后，按 30% 用于补贴物业服务费， 70%纳入住宅专项维修资金。业主大会成 立后，可以参照价格主管部门规定的标准，收益按业主大会决 定并合同约定使用。 第十八条 物业管理和服务区域内，供水、供电、供气、 供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿代 理合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。 第十九条 物业服务企业未经业主、使用权人同意，一次 性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、 物业使用人及装饰装修企业收取押金、保证金等费用。 业主或物业使用人装修产生的垃圾应向物业服务企业支付 装修垃圾清运费。提供装修管理服务的，物业服务企业可向业 主或物业使用人收取住宅室内装饰装修服务费。 装修垃圾清运费、装饰装修服务费，属于物业服务企业的 经营性收费。 第二十条 物业服务企业将部分专业服务事项转包给其他 企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。 第二十一条 物业服务收费实行明码标价，服务内容、收 费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公 布，每半年(或财务年度)向业主、使用人公布物业公共服务费 8 收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，接受业 主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管 部门的监督。 第二十二条 物业服务企业应完善内部财务管理制度，强 化成本、收支约束。同一物业服务企业同时服务于多个物业管 理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。 实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施 管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约 定公布财务收支状况，接受监督。 实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业 主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况。物业服务企业 或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业 服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应 在物业服务合同中约定。 第二十三条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的 法律法规，规范物业管理服务行为?严格履行物业服务合同， 为业主提供质价相符的服务。 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业 主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督 促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。 物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当 在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。 9 第二十四条 政府价格主管部门和物业管理行政主管部 门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项 目、标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定， 由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法 行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。 第二十五条 本细则由市物价局会同市住房和城乡建设局 负责解释。 第二十六条 本细则自 2012 年 9 月 1 日起执行，吴价发 (2006J 132 号文件同时废止。 l AU