1第三章物权法

null物权法物权法null第一节 物权法概述 一.物权法的概念 物权法是通过规定静动法律关系中的物权,调整物质资料占有,归属,利用关系的法律规范的总和。 物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。 null二、物权法的基本原则 （ 一）物权法定原则 《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。” 1、概念：物权的种类、每一类物权的内容，创设、移转、消灭的方式，均由法律规定。 null案例1：甲和乙签订了一份书面，约定甲将其房屋的使用权长期转让给乙，该长期使用权具有物权性质，作为对价，乙必须支付给甲16万元。合同签订后，乙将16万元付给了甲。后来，乙由于急需用钱，就将该房屋的长期使用权转让给了丙。甲知道后，就向法院提起诉讼，要求解除其与乙签订的合同，并要求丙返还该房屋。 null在这个案子当中，甲和乙约定的对房屋的长期使用权具有物权性质，而根据物权法定原则，物权的种类只能由法律规定，而不能由当事人随意创设，由于我国现有物权中并不存在房屋的长期使用权这一类型，所以甲和乙的约定由于违反了物权法定原则，不能产生物权效力。在实践当中，当事人自行约定的“终身居住权”、“优先购买权”等物权类型，由于缺乏法律依据，如果当事人以其约定诉讼到法院，要求保护他们所谓的物权时，法院都可以根据物权法第5条的规定，驳回他们的诉讼请求，因为他们的约定违反了物权法定原则。null“物权内容法定”案例 ： 甲有一套房子，乙租赁了该房屋，乙为了能够长期使用该房屋，就和甲商定由其永久租赁，甲永远不能收回该房屋，也不能将该房屋抵押或出卖，那么乙和甲之间的这种约定是否合法？ 不合法。因为他们约定永久性地限制房屋所有人甲对该房子的处分权，实际上是取消了所有权中的处分权能，这显然与物权法规定的所有权的权能不符，这种约定也违反了物权法定原则，其约定是无效的。null（二）一物一权原则 1、概念：一物之上只允许存在一个最优越的支配权——所有权。 延伸含义：一物之上不允许存在两个和两个以上彼此互不相容的物权。 null（三）公示公信原则 1、公示原则 物权的存在、取得、变动，应具备法定之公示形式，否则物权之法律效力将受减损。 （1）物权存在的公示 A、目的，在于使不特定的社会义务人知悉特定物权的存在，以向特定物权人尽到物权法上的义务。 B、为达上述目的，要求物权人按物权法定原则之要求进行公示，即采用占有（动产物权）、登记（不动产物权）两种形式 null （2）物权取得、变动的公示 A、物权取得，是指民事主体绝对或相对取得物权的法律效果 B、物权变动，是已经取得的物权发生主体、客体或权利内容变动，或物权消灭的法律效果 C、物权取得与变动的公式方法：交付（针对动产物权）、变更登记（针对不动产物权）。 对于不动产来说，其基于法律行为的物权变动模式为：有效的债权行为+登记=不动产物权变动； 而对于动产来说，它的物权变动模式则为：有效的债权行为+交付=动产物权变动。null案例：某甲有一套房子，他先与乙签订了房屋买卖协议，约定将该房屋以20万元的价格卖给乙，乙将20万元房款交付给了甲，甲同时将房屋交付给乙，乙对房屋进行了装修并搬进去居住，但没有进行过户登记。后来，由于房屋价格上涨，甲就背信弃义地撕毁了与乙签订的合同，又与丙签订了合同，将上述房屋又以更高的价格卖给了丙，并且办理了过户登记手续。这时，丙拿着房产证找到乙，要求乙腾房，乙认为自己买房在先，并且实际取得了该房屋，自己才是房屋的所有人，于是拒绝搬出。 null双方争议，这是典型的一房二卖行为。显然，由于乙购买了房屋后没有进行过户登记，该房屋的所有权并没有转移，因此乙虽然交付了房屋价款，但并没有从法律上取得房屋的所有权。相反，丙虽然没有实际占有房屋，但由于他已经进行了过户登记，根据物权法第9条的规定，丙已经从法律上取得了房屋的所有权。这就是不动产登记的效力。null不动产物权设立登记生效是原则，但也有例外情形。 一是国有自然资源所有权，---《物权法》第9条第2款 ：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。” 二是非因法律行为产生的物权变动，参考28-31条 三是大部分用益物权，都不需要进行登记，除建设用地使用权外都自合同生效时设立。 例如土地承包经营权（127条），地役权（158条） null 2、公信原则 （1）概念：社会公众对适当的物权公示形式有善意信赖的权利，即使实际上公示形式与物权的实际情况背道而驰，善意信赖人仍可基于善意信赖而取得其期望取得的法律效果 （2）在不动产物权关系中，为对登记的信赖 （3）在动产物权关系中，为对占有的信赖，如著名的“善意取得”制度。 null 过去几十年中，我国立法和司法实践中对债权合同和物权变动不加区分的情形比比皆是，本来办理登记是房屋抵押权的设立要件，是抵押合同中债务人或者第三人的法律义务，却被设计成抵押合同的生效要件，如果当事人违反了义务，合同反而无效，无疑是对违约方的纵容，完全置债权人的利益于不顾，从而法律也得不到人们的信任和尊重。 近年来，人们已经痛感这种不区分债权合同和物权变动的做法的弊端，并且力图改变这种做法。1999年的《合同法》及其随后的司法解释在多个地方强调合同效力与物权变动的不同，2007年的《物权法》一举废除了1995年《担保法》中错误的规定，从此担保合同的效力不再依赖于担保物权是否成立。至此，我国债权行为的独立性得到了全面实现。案例案例 王某将自己的私房一处卖给了刘某，并将房产证一并交付。随后，刘某一家对房屋进行了简单地装修就搬进去居住，刘某认为反正房产证在自己手中，过不过户都无所谓，所以就一直没有办理过户。两年后，该房屋附近新开辟了一条道路，房屋大幅度升值。王某觉着房子卖便宜了，有心反悔，决定通过打官司把卖出的房子要回来。于是，王某就到法院起诉，要求判令他与刘某签订的房屋买卖合同无效。 法院经审理认为，虽然王某与刘某买卖的房屋一直没有办理过户登记手续，该房屋的所有权在法律上没有转移，但房屋买卖合同的效力并不受登记的影响，该合同合法有效，判决驳回了王某的诉讼请求。null（07年卷三第96）关于小王和杜某间的房屋买卖，下列选项正确的是： 　　A.交付标的物是房屋买卖合同的有效要件 　　B.小王须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某 　　C.房屋所有权转移自记载于不动产登记薄时发生效力 　　D.该房屋的利害关系人可以申请查询该房屋登记资料 　　答案：BCDnull解析：《合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”可见，交付标的物并非房屋买卖合同的有效要件，而是合同有效成立后，出卖人小王应当履行的一项合同义务。因此A项错误。《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”可见，小王于2007年5月29日成为房屋的所有权人。但《物权法》第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”因此B项正确。《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记 载于不动产登记簿时发生效力。”因此C项正确。《物权法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”可见D项正确。null甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？ 　　A.甲 　　B.乙 　　C.丙 　　D.丁 　　答案：Anull解析：《物权法》第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。本题中，因为该名画尚未交付给乙，也未交付给丙，所以乙和丙不享有所有权。至于该画最后被甲的儿子取出给了乙，乙也不能因此而取得该画的所有权，因为乙受让的时候不是善意的，而且甲的儿子属于无民事行为人，其行为无效。因此，本题的正确答案是A.null第二节 物权的概念和特征 一、物权的概念 对物之权仍属人与人的社会关系，而非人与物的关系。 二、物权的特征 1、绝对权 2、以“物”为客体 3、支配权 4、排他性权利 （1）物权一般法律效力上的“排他性” （2）一物一权原则中的“排他性”null第三节 物权的种类 一 、所有权与他物权 重在比较二者的特征，特别是他物权的“限制物权”属性 二、用益物权与担保物权 重在分清二者欲保护的利益上的区别：一为使用价值，一为交换价值。进而理解为什么用益物权以占有为基本权能，而担保物权却不必如此。 三、动产与不动产物权 null第四节 物权变动 一、物权变动的概述 （一）物权变动 1、概念 广义的物权变动，即物权法律关系的主体、客体与内容的变更。 狭义的物权变动，仅仅指物权法律关系的主体变动，即物权对特定主体的取得、变更与终止。 教材使用狭义的物权变动null 2、物权变动的原因 A、物权法律行为 B、其他法律事实 注意把握“其他法律事实”的类型 ： ①事实行为和事件，如先占、加工、附合等 ②法律的直接规定，如留置权、优先权等的取得是基于法律的直接规定 ③公法上的原因，如征收、没收等。 3、物权变动的基本模式 A、物权的绝对发生——绝对消灭 B、物权的相对发生——相对消灭null（二）物权变动——物权取得 1、原始取得——不依据原权利人自愿而取得的物权 原始取得的特征是排斥了原权利人的自由意思，所以导致原始取得的法律原因都是物权法律行为以外的原因 2、继受取得——基于原权利人的权利及权利人的同意而取得物权 A、转移之继受取得 B、创设之继受取得null*下列哪一选项属于所有权的继受取得？ 　　A.甲通过遗嘱继承其兄房屋一间 　　B.乙的3万元存款得利息1000元 　　C.丙购来木材后制成椅子一把 　　D.丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台 E.甲通过法定继承其父耕牛一头 　　答案：A、E 法定继承属于非基于法律行为的继受取得。null （三）物权变动——物权的消灭 1、物权的绝对消灭 A、法律行为导致的绝对消灭——如抛弃所有权 B、其他法律事实导致的绝对消灭——如对标的物以毁灭的方式进行事实处分 2、物权相对消灭——相对发生null二、物权变动的重要原因——物权行为 （一）概念 物权行为是以变动物权的效果意思为内容，并根据这一意思产生法律后果的法律行为。 它是民事主体关于物权变动效果的“心想而事成”，它包括单方行为（如抛弃所有权）与双方行为（又称物权契约）组成，而双方物权行为是其主要形式null（二）基于其他法律事实进行的物权变动 对国家征用等非物权法律行为取得不动产物权的场合。例如生产、继承、征收、法院判决、仲委会等法律文书等其他非物权行为方式取得不动产物权的情况，物权自上述行为发生时生效。 但未经登记，不得处分（德国、瑞士等国民法） 或未经过登记，该处分行为不发生物权效力（我国物权法第31条） ——该处分行为却可以引起债之效力。 物权的公示 物权的公示 一、物权公示的概念 物权的公示是关于物权存在状态与物权变动过程的，使外界可以感知，可以信赖的外部形式。 1、物权公示的对象——物权是否存在，物权是否发生了主体变更，怎样变更。 2、物权公示的意义，在于赋予物权以完全的存在、变动的效力，反之，要么根本不发生物权变动的效力，或虽发生变动效力，却不能使公众相信已经变动——不发生对抗第三人的效力 null二、不动产物权变动的公示 （一）不动产物权变动的公示方法——登记 1、登记成立主义——以登记作为不动产物权变动的生效要件，不登记，则完全不发生不动产物权变动的效力。如我国的房屋物权变动过程。 2、登记对抗主义——登记赋予不动产物权变动后果的对世性，得对抗第三人。如我国的抵押权、地役权。 null 所有权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。【物权法24】 交通运输工具、正在建造的船舶、航空器抵押，未经登记，不得对抗善意第三人。【物权法188、189】 人将土地承包经营权互换、转让，未经登记，不得对抗善意第三人。【物权法129】 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立【物权法127】 地役权设定，未经登记，不得对抗善意第三人。【物权法158】 null特定动产抵押（生产设备、原材料、半成品、产品；）未经登记，不得对抗善意第三人。【物权法188、189】 注意：特殊动产抵押就算登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人，不论其是否善意。【物权法189】 null3、无须登记的类型 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。【物权法9】 B、效力：无需公示，国家即可享有所有权；无需公示，国家即可与他人进行交易 null三、动产物权变动的公示——注意不同形式“交付”的不同效力 （一）动产物权变动的公示方式——交付 1、概念，是动产物权行为的表现形式，即占有的直接或间接移转。 2、交付的法律效力 A、成立主义 B、对抗主义 我国：民法通则，依成立主义，但当事人在交付时间以外另行约定物权变动时间的，从其约定。不过，权利受让人不占有标的物，仍旧没有对抗第三人的效力，不能防止第三人从出卖人处善意取得标的物所有权。 物权法第23条　“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”null*（二）各种观念交付及其物权变动效力 1、简易交付 即受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占用了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。这是因为标的物已经为受让人实际占有，如果要使其先将物返还给出让人，再由出让人转让给受让人，纯属徒劳。 2、占有改定 即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有。这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。 例如甲将其所有的书卖给乙，按一般情形，只有甲把书交给乙时才发生所有权移转的效力，但甲还想留书阅读，这时甲可以再与乙订立一个租赁或借用协议，使乙取得间接占有，以代替现实交付。 null3、让于返还财产请求权（指示交付） 即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。例如，甲将其出租的家具卖给乙，但是由于租赁期限未满，暂时无法收回，甲可以把家具的返还请求权让与乙，以代替现实交付。 上述交付行为之完成，都导致物权变动的后果，但除了简易交付以外，其他的拟制交付在真正转移标的物的直接占有以前，物权变动缺乏抵抗善意第三人的效力。 null（三）拟制交付。 即出让人将标的物的权利凭证（仓单、提单）交给受让人以代替物的现实交付。这时如果标的物仍由出让人或第三人占有时，受让人则取得对于物的间接占有。 null(三)交付的风险转移效力 这里的风险是指：在合同履行过程中，由于不可归责于合同双方当事人的事由而使标的物遭受毁损灭失的情形发生时，损失由谁承担及还要不要对待给付的问题。引致风险发生的事由也包括不可抗力、意外事件以及当事人不能预见的第三人原因等。 风险转移是指货物发生灭失、损坏、盗窃、查封及腐烂变质等意外损失的风险从何时起由卖方转移给买方。 按照我国《合同法》的规定：“标的物毁损、灭失的风险在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。” 这里的交付,在没有其他法定或约定的情况下,既包括实际交付.也包括其他拟制交付null例:张某从李某处买来一头牛,约定付款当日即取得所有权,但李某继续在农忙的剩余半月中继续使用.但在使用到第8天时,牛遭雷击死亡.问张某能否要求李某退还牛款? 不能,因为只有占有改定属于拟制交付,所有权转移,风险也转移。null注意：风险的交付转移主义在转移所有权为内容的交易中：买卖、互易、消费借贷 对不转移所有权的交易，如出租、使用借贷等则依据谁所有，谁承担风险的一般原则办理。null（四）交付的适用范围 一般 认为，动产交付作为动产物权的公示要件，仅仅针对以物权行为变动物权的场合，因其他法律事实变动动产物权，如国家征用、继承、生产等原因而原始取得物权，均不以交付为公示要件。有关法律事实一经出现即产生物权变动的效果。 null所有权 所有权的概念 所有权的权能 所有权的类型 一、依客体的典型分类——不动产所有权与动产所有权 （一）不动产所有权 何谓“不动产” 不动产的范围包括哪些物 不动产所有权为法律更加重视，其取得、行使、消灭会受到更多的限制null 1、土地所有权 （1）土地所有权的重要特色，——私的属性与公的属性的结合 这导致土地私有制必强调土地所有权的承担的“社会义务” 而土地公有制下，土地所有权必借助各种渠道在利用这一层次上实现土地利益的社会扩散。 （2）土地所有权的效力范围—— 从上达天顶，下至地心的无限支配范围，到地表上下的合理范围的演变 （3）注意国家土地所有权与集体土地所有权的客体范围 null2、房屋所有权 A、房屋所有权人必须对土地拥有某种物权 B、房屋与土地的物权须连带转让 3、房屋所有权的特殊范畴——建筑物区分所有权 null （二）动产所有权——略 二、依据主体之标准——国家所有权、集体所有权与个人所有权 1、国家所有权 注意国家所有权的特征：何谓主体唯一性？何谓客体的无限广泛性？ 依据物权法，国家所有权的专属标的包括： *（1）矿藏、水流、海域；（2）城市的土地；（3）野生动植物资源；（4）无线电频谱资源；（5）国防资产。 国家所有权的非专属标的包括： （1）农村和城市郊区的土地；（2）森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源；（3）文物；（4）铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施；（5）其他标的。 null*例：甲在自己家的院子里发现有金矿，于是甲找到乙，把发现金矿的事情告诉了乙。乙让甲不要再告诉别人，并和甲商量由他来开采金矿，利润四六分成，甲答应了，双方签定了书面合同。 在这个案例当中，由于金矿是专属于国家所有的矿产资源，根据物权法第41条的规定，任何单位和个人都不能取得该金矿的所有权，因此甲和乙所签订的合同因违反了法律的强制性规定而无效。同样，对于专属于国家所有的财产，也不适用物权法中关于善意取得的规定。null 2、集体所有权 注意这里的“集体”的多种表现形式：非仅限制于农村集体经济组织一种形式。 物权法第58条明确列举了属于农民集体所有的不动产和动产，包括：（1）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（2）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（3）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（4）集体所有的其他不动产和动产。可见，集体所有权的标的包括专属于国家所有之外的各种物，只要该物为集体所有。 3、私人所有权的标的。法律没有明文禁止私人所有的财产都可以成为私人所有权的客体。物权法所列举的自然人所有权的标的包括：（1）合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产；（2）合法的储蓄、投资及其收益等。null所有权的取得与消灭 一、所有权的取得 基于某种法律事实，所有权对民事主体的绝对发生或相对发生/原始取得或继受取得。 （一）原始取得 1、生产 自然人将劳动力与物质资料结合，从而形成劳动成果的实践过程 生产即可能为直接的劳动者带来物权，也可能依法给劳动者以外的其他人带来物权。 2、取得孳息 A、 取得自然孳息所有权 物权法116条规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得；但当事人另有约定的除外。” B、 取得法定孳息的所有权null例：以下哪些情况符合所谓没有相反约定，“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得”的规定 A、甲从乙处租用的一头耕牛，在租用期间产下小牛一只 B、张某承包了某集体的果园获得的果实收益 C、A公司炒做其一块商用地的土地使用权而获得的转卖增值利润。 答：Bnull3、国家强制取得所有权 A、惩罚性原因 B、公益性原因 4、国家、集体取得无人继承的财产的所有权 5、无主动产先占取得所有权 null*【例题】私营企业主王某办公用的一台电脑损坏，遂嘱秘书张某扔到垃圾站。张某将电脑搬到垃圾站后想，与其扔了不如拿回家给儿子用，便将电脑搬回家，经修理后又能正常使用。王某得知电脑能够正常使用后，要求张某返还。下列哪些说法是错误的？(2003/三/35) A.张某违反委托合同，不能取得电脑的所有权 B.张某基于先占取得电脑的所有权 C.王某有权要回电脑，但应当向张某予以补偿 D.因抛弃行为尚未完成，王某可以撤回其意思表示，收回对电脑的所有权 答案【ACD】本题涉及先占而取得所有权的问题。本题中，王某嘱咐秘书张某将废旧电脑抛弃，即表明王某抛弃了该电脑的所有权，张某即可依据先占取得该电脑的所有权，故本题正确选项为ACD。 null6、国家取得所有人不明的埋藏物、隐藏物以及无人认领的遗失物的所有权 （1）埋藏物（或隐藏物）与遗失物的概念及其比较 相同点：都有，或有理由认为有所有权人，这将它们与无主物区别开来；所有权人难以确定，或无法找到 不同点：首先，埋藏、隐藏行为本身就是权利人的蓄意支配方式，而遗失则是破坏支配的权利人的无意而为 其次，埋藏、隐藏物的原所有权人可能健在，也可能已发生了继承变更，而遗失物的所有权人一般都是健在的null（2）发现埋藏物、隐藏物的处理规则 A、找到权利人，物归原主 B、找不到权利人，三种立法例 其一、发现人取得所有权 其二、埋藏、隐藏物所在不动产所有权人取得所有权，发现人可以要求一定的报酬 其三、国家取得所有权，发现人可以要求一定的报酬或奖励。 我国采第三立法例 null*【例题】1995年韩玉笙因盖房挖地基，发现一个瓦罐，内有500块银元及一块棉布，上面写着“为防日寇搜查，特埋此。王天民，1938年7月5日”。王天民为王大水的爷爷，1938年7月8日被日寇杀害。王大水一家解放后定成分为中农。该500块银元： A.应归韩玉笙所有，因为是他发现的 B.应归王大水所有 C.应由韩玉笙与王大水平分 D.属无主财产，应上缴国家 答案【B】本题涉及埋藏物的归属问题。依我国现行法律规定，如果埋藏该物之人或其继承人能够证明其所有权或继承权时，应保护其合法权益。本题中，王大水为王天民的继承人无疑。 null（3）拾得遗失物的处理规则 遗失物，是所有权人遗忘于某处，不为任何人占有的物。遗失物只能是动产 无行为能力的所有权人将物抛弃，因他欠缺意思能力，就不成立所有权的抛弃，而只是丧失占有，是为遗失物。 null民法通则的规定： A、找到失主，物归原主，拾得人可以要求报酬 B、失主不明，送交有关部门公告一年，无人认领的，收归国有 null《物权法》的规定： A、拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时权利人领取，或者送交有关部门。 B、有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。 C、拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。 D、权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。 E、遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。null拾得人侵占遗失物的，如拒不归还遗失物，或者将遗失物有偿出让，按侵权之诉处理，拾得人据此无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求失主按照承诺履行义务。 应予特别注意的是，拾得人在拒绝返还之前因保管遗失物所支付的必要费用，仍可请求失主予以返还。 null*【例题】甲于4月5日丢失了一块手表，乙拾得后便送给有关机关，有关机立即发布了招领公告，并于同年12月交由某寄售商店出售，被丙同月5日购买，同月10日丙所带手表被甲认出。对该手表的归属，下列表述正确的是： A．该表应归甲，因为甲对遗失物享有无期限的追偿权 B．该表应归甲，因为甲对该表在两年内享有追偿权 C．该表应归甲，但甲应向丙支付所购表的价款 D．该表应归丙 null答案【D】本题涉及遗失物经公告招领后失主未认领的所有权归属问题。依照《物权法》第113条之规定，遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。本题中，有关机关发布招领公告已超过6个月，失主对该手表已丧失所有权，所有权归国家所有，故有关国家机关交由商店出售是行使所有权的行为，丙可因买卖合同而取得该手表的所有权。本题选项为D。 null 7、取得添附所有权——即以因添附行为的发生，令某民事主体取得被添附以后的新物的所有权的物权变动过程。 添附——特指不同所有权人的财产在物理上发生了紧密集合、混合或被他人加工，物理属性发生变化，难以恢复原状，从而生成新物的过程。 添附的法律效力——无相反协商情况下的： A、令各方所有权人中的一方取得新物所有权，令另一方丧失所添附原物部分的单独所有权，或在少数情况下令其成为新物的共有人，形成对新物共有之格局。 B、对丧失所有权的一方，由取得所有权 的一方进行公平补偿 （1）附合：一物与另一物紧密结合，虽在外观上仍能分清原物间界限，但已很难进行拆分。 A、动产附合于不动产上——如“添砖加瓦” B、动产相互结合——把壶把镶在壶身上 （2）混合——动产之间紧密结合，在外观上无法分清彼此，更难以恢复原状的情况——如水乳交融 协商不成，原物价值大的一方取得新物所有权null例:甲乙同为一单位职工，住的都是单位公房，后来，该单位对公房作了一次大调整，将乙住的一套公房（两间平房带一个院子）重新分配给了甲，并为甲办理了房产证。因为乙前述房产证办理以后，在两间半房后又接了一间，于是纠纷出现了：甲称“我有房产证”，要求入住，乙称“这里有一间房子是我自己盖的”，拒不交房，因此双方诉诸法院。 乙方在甲方的院内土地上盖房屋，这房屋也就是附着于甲方使用的土地上，房屋所有权与土地的使用权是不可分的，也不能异其主。因而在这种情况下，该房屋应为土地使用权人取得所有权。甲方取得该房屋的所有权是因乙方的财产添附在甲方使用的土地上，因此甲方虽可取得房屋的所有权，但却应当给乙方以补偿。null【例题】王、潘两家同住李村。王家有子王达，潘家有女潘美，两人正在恋爱。两家为子女结婚住房问题议定由潘家出钱，王家出工，在王家已有的三间平房上面加盖上房三间作新人成亲之用。双方对上房三间的权属未作约定。上房三间盖成后，王达和潘美因性情不合解除恋爱关系。为此，王、潘两家反目成仇，并对房屋权属发生争议。根据民法原理，上房三间的所有权应属谁？ A.王家因附合而取得所有权，但应返还潘家所出之钱 B.王家因加工而取得所有权，但应返还潘家所出之钱 C.潘家因出钱而取得所有权，但应给王家适当补偿 D.王家和潘家因合作建房而成为房屋的共有人 答案【D】本题涉及对添附的理解问题。本题中，所建房屋是基于当事人之间的约定，只是对房屋的归属规定不明，因此，它不属于添附取得所有权问题，而属于因约定不明时的权属关系问题。 null（3）加工——对他人之原材料投入劳力，而增加其价值的行为 协商不成——由原材料所有权人取得新物所有权，但增加价值超过原物价值的，加工人取得所有权。 null*【例题】甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。下列选项哪一个是正确的？( )（2004/三/7） A． 奇石属遗失物，乙应返还给甲 B． 奇石属无主物，乙取得其所有权 C． 乙因加工行为取得奇石的所有权 D． 丙可以取得奇石的所有权null答案【A】本题涉及拾得遗失物及加工问题。遗失物是指他人丢失的动产。遗失物不是无主物，而是因所有人不慎所丢失的动产。本题中，甲不慎丢失天然奇石，应为遗失物，而非无主物，故B选项错误。依《民法通则》第79条第2款规定，拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。故乙应将所捡的天然奇石归还甲，A选项正确。加工是民法理论上取得动产所有权的方式之一。加工是指一方使用他人的财产加工改造，形成具有更高价值的新财产。本题中，乙将天然奇石配以基座，并未对奇石进行加工改造，形成具有更高价值的新财产，因此，其行为并非加工，故C选项错误。因乙不能取得奇石的所有权，故其对奇石的占有为无权占有，其将奇石赠与丙为无权处分，该行为因未取得权利人甲的追认，丙也不能基于动产善意取得制度而取得该奇石的所有权，故D选项错误 null*8、善意取得 善意取得： (一) 善意取得的概念与立法理由 1．善意取得的概念 所谓善意取得，又称即时取得，是指让与人无权处分他人之物，并且已经将该物交付给受让人或者已经办理物权变动登记，如果受让人是善意的，即可取得该物的物权。 2．善意取得的立法理由 善意取得制度的立法理由主要包括： 其一，善意取得制度是公示公信力在逻辑上的当然结果。 其二，善意取得制度有利于维护交易安全。 其三，善意取得制度有利于维护市场信用，促进市场交易。 其四，善意取得制度有利于维护经济秩序。null*（二）善意取得的构成要件 1、处分人：A、无权处分；B、权利外观——占有动产标的物；或是不动产标的物的登记人 2、第三人：A、不知无权处分的事实；B信赖占有、登记的事实， 3、处分人与第三人之间的合同：A、有偿；B、除“无权处分”外，没有其他违法性 4、处分人向第三人交付，或者登记——交付、登记，是“善意”的时间点；“取得”的时间点 null案例1： 甲受乙的委托，为其保管进口相机一部，后来甲因急需用钱，就对丙谎称该相机是他自己的，愿意以合理的价格把该相机卖给丙。丙信以为真就买了过来。在这个案例中，因为甲属于受乙的委托而保管相机，属于合法占有，因此符合善意取得的一个构成要件。 但并不是所有的物都适用善意取得， 下列动产就不适用善意取得： （1）货币；（2）记名有价证券；（3）法律禁止流通的物品；（4）依法被查封、扣押、监管的物品；（5）盗赃物。null*2、甲为乙的债权人，乙将其电动车出质于甲。现甲为了向丙借款，未经乙同意将电动车出质于丙，丙不知此车为乙所有。下列哪些选项是正确的？ 　　A.丙因善意取得而享有质权 　　B.因未经乙的同意丙不能取得质权 　　C.甲对电动车的毁损、灭失应向乙承担赔偿责任 　　D.对电动车毁损、灭失，乙可向丙索赔 　　答案：ACDnull解析：《担保法解释》第84条规定，出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无处分权的质权人行使质权后，因此给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。本题中，甲将电动车出质于丙的时候，实际上甲就是出质人，其不具有所有权但是合法占有动产，因此丙基于善意取得享有质权，A的说法正确，当选；《物权法》第217条规定，质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。由此，C的说法正确，当选；因此，丙是该电动车的实际占有人，在丙的手里电动车毁损、灭失的，丙是实际侵权人，因此，乙可以向丙索赔。D项说法正确。null（三）善意取得的法律效果 1、所有权人——处分人：违约、侵权、不当得利竞合 2、所有权人——取得人：A、取得所有权，原所有权消灭；B、取得质权，原所有权不消灭，质权附着于所有权之上 3、善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。【物权法108】 null【例题】1、甲擅自将乙借给他的手表出让给丙，丙支付了对价且受让了手表的占有。下列表述，哪些是正确的？（ ） A. 甲以自己的名义出让给丙，甲丙之间的合同属于效力未定的合同 B. 甲以乙的名义出让给丙，甲丙之间的行为属于无权代理行为 C. 丙因善意而取得该手表的所有权 D. 丙只能因乙的追认才能取得该手表的所有权 答案【ABC】本题涉及效力未定的合同问题，无权代理的问题，善意取得问题。本题中，甲将该手表出让给丙，如以自己的名义出现，该行为属于欠缺处分权的效力未定的合同；如以乙的名义出现，则属于无权代理行为，也属效力未定的合同。丙支付了对价，且为善意时，就取得该手表的所有权，不以乙的追认为要件。故本题选项为ABC。 null2、村民张某为耕田向王某租得一头母牛，后因子女上学经济困难，就将牛牵到集市上卖给刘某。张某的卖价比较合理，刘某并不知道张某的牛的来路不明。后母牛产下一牛犊。王某得知后，要求刘某返还母牛和牛犊。下列论述正确的有哪些？ A.刘某取得母牛的所有权，无需返还母牛 B.刘某未取得母牛的所有权，必须返还母牛 C.刘某取得牛犊的所有权，无需返还牛犊 D.刘某未取得牛犊的所有权，必须返还牛犊null答案【AC】本题涉及善意取得及自然孳息问题。善意取得是指无权处分他人动产的合法占有人，依交易方式将动产转让第三人占有，由第三人依法取得该动产所有权。本题中，刘某因善意取得了该牛的所有权。原所有人王某不得要求刘某返还牛。依民法原理，牛犊为牛产下的自然孳息，在当事人没有特别约定情况下，孳息的所有权归原物的所有人。 null（四）遗失物的善意取得问题 所有权人（遗失人）有权选择—— （1）主观标准，2年内，从第三人处，索回遗失物 A、原则上，无偿取回 B、第三人自拍卖、有经营资格的出卖人处取得，所有人返还价金后，可以取回 或（2）直接要求无权处分人赔偿——注意诉讼时效 null盗赃物不适用善意取得，因为盗赃物的处理不仅涉及到私人权利问题而且涉及到公共秩序问题，涉及到公安机关和权力部门的追赃、举证等权力行使问题，物权法第107条，既然否认了遗失物的善意取得，盗赃物比遗失物对公共秩序的影响更为严重，当然盗赃物不适用善意取得。第二种观点较为妥当。 null*（二）继受取得 下列哪一选项属于所有权的继受取得？ 　　A.甲通过遗嘱继承其兄房屋一间 　　B.乙的3万元存款得利息1000元 　　C.丙购来木材后制成椅子一把 　　D.丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台 　　答案：A 二、所有权的消灭——略null 建筑物区分所有权 一、概念 建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。 注意：从一元说到三元说的概念演化 1、从单纯的建筑物分别所有权， 2、到分别所有权 + 公用部分的共有权 3、到 + 为了协调分别所有有共有的关系，共同维护日益庞大物业综合体，共同维持日益复杂的业主团体，共同对外形成统一的意志与利害关系，而产生的成员权机制 null二、特征 核心特征——对专有部分的业主分别所有权，在整个建筑物区分所有权体系中的“主权利”的地位 a复合性 建筑物区分所有权是由专有权(对专有部分享有的所有权)、共有权(对建筑区划内的共有部分享有的共有权)以及成员权(对共有部分共同管理的权利)等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。 b专有权的主导性 在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。 c一体处分性 d权利主体身份的多重性 null 三、对专有部分的分别所有权 (一）专有部分的物理范围——用于区隔专用空间的界壁（至中心），及由其所包围的专用空间。 专有部分的认定【区分所有权解释2】：符合下列条件的房屋、车位、摊位等。 具有构造上的独立性，能够明确区分； 具有利用上的独立性，可以排他使用； 能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，销售时列入特定房屋买卖合同中的露台等，认定为专有部分。 null（二）分别所有权人——业主的认定【区分所有权解释1】： 登记取得； 判决、仲裁、继承、遗赠、建筑事实行为而取得； 基于商品房买卖民事法律行为合法占有专有部分但尚未登记的人。 null（三 ）专有权的行使 区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。专有权人在行使专有权时应当遵守《物权法》第7l条、77条、83条的规定。 其一，专有权人行使专有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他专有权人的合法权益。 其二，专有权人不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。 其三，专有权人不得任意排放污染物或噪声，不得违反规定饲养动物。 null“损害其他业主合法权益的行为”的认定：【区分所有权解释15】 （1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； （2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； （3）违反规定进行房屋装饰装修； （4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。 但业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。【区分所有权解释4】null四、对共用部分的共同所有权 （一）“共有部分” A、建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）；建筑区划内的绿地（但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。【物权法73】 B、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。【区分所有权解释3】 C、建设用地准共有：建筑区划内的土地由业主共同享有建设用地使用权（但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外）。【区分所有权解释3】 D、共有车位【区分所有权解释6】 null特别提醒：车位、车库的归属与使用 A、规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。【物权法74】 “应当首先满足业主的需要”的认定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。【区分所有权解释5】 B、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。【物权法74】 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为上款所称的车位。【区分所有权解释6】 null例:吉林省东丰县的一起民事纠纷案件近来引起了多方人士的关注：原告刘学东1992年从一幢三层办公楼的合建者东丰县对外贸易公司处取得该楼二、三层的房屋所有权。根据对外贸易公司与另一合建人东丰县工业局1982年的约定，该建筑由工业局住一楼，对外贸易公司住二三楼，楼上住户通过一楼楼梯、门厅上下班。后一楼长期由工业局下属机电公司使用，但双方为一楼过道问题频频发生纠纷。刘学东为避免纠纷，在楼后搭建简易楼梯，被认定为违章建筑停止使用。刘学东遂要求从一楼楼梯正常通行，但遭机电公司拒绝，并将一楼楼道改作仓库，致使刘家老少只能爬室外木梯上下楼，带来诸多不便和危险。双方因协商不成，1998年9月10日原告向东丰县法院起诉被告机电公司，要求继续使用一楼楼梯。null一审法院以超过诉讼时效为由驳回了刘学东的诉讼请求；刘上诉，二审法院认定刘已取得了二三楼的专用权，同时也享有一楼楼梯的共有权，判决刘学东享有一楼室内楼梯的通行权。机电公司不服，向吉林高院提起申诉，高院认为对外贸易公司将房屋转让给刘学东未征得合建人的同意，并未办理办公用房转为住宅的手续，违反了法律规定和社会公益，且将刘学东在室外搭建楼梯通行后又自行拆除的行为视为刘放弃其权利，加之权利主张已超过诉讼效，因此判令刘学东自行在原址修建室外楼梯通行。 null例:南京某个高档住宅小区，１９９８年开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求其规划建筑应按机动车０．２车位／户，非机动车２车位／户配建停车库。小区建成后，３幢楼下建有连片整体地下车库，共有５９个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少８万元的单价卖掉了其中的３７个车位，其余车位则被小区物管公司以每月２５０元的租金租了出去。 　　２００３年，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。null法院认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则。 　　据此，法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。null（二）共有权利、义务 A、费用分摊、收益分配：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。【物权法80】 B、不得以放弃权利不履行义务【物权法72】，如因楼层低而不分担电梯使用与维修费用。 C、专有权转让，共有权一并转让【物权法72】 null1、甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？(2006/三/55) A．甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 B．一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C．若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 D．如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意 null答案【ABD】 本题涉及建筑物的区分所有权问题。甲、乙、丙、丁为某住宅楼的产权人，对于该住宅楼共有部分的收益享有权利，故A选项正确。商品房中楼层之间的楼板由楼板上下的住户享有共有权，非楼板上下的住户对该楼板不享有民事权利，故B选项正确。甲、乙、丙、丁分为拥有各自独立空间部分的专有权，乙、丙、丁对甲之住宅不享有共有权，故对甲出卖其住宅不享有优先购买权，C选项错误。楼顶部分不属于顶层住户单独所有，而由全体共有人共有，故丁欲在楼顶建一花圃，应得到甲、乙、丙的同意，D选项正确。 null五、业主成员权 （一）性质 业主成员权是由业主的物权派生的，以业主身份为基础的，通过业主共同体统一管理物业的民事权利 （二）功能 1、形成业主公约，约束业主分别所有权与共有权行使方式，协调各业主之间的关系 2、形成业主共同体，共同选任，监督物业管理的执行人——主要是物业公司。 null（三）业主成员权的直接行使 A、业主将住宅改变为经营性用房，应当经有利害关系的业主全体一致同意。【物权法77】 B、“有利害关系的业主”的认定【区分所有权解释11】： 本栋建筑物内的全体其他业主 建筑区划内本栋建筑物之外的证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。 null例：被告李某将其住宅用途的楼房改成公寓出租给他人，由于租房的人员较多，且成分复杂，经常出现打闹、喧哗和早出晚归现象，不但影响了小区的管理，也影响了楼内其他住户的休息。于是，居住在该楼内的于某等五人以李某的行为侵犯了其合法权益为由将李某告上法庭。 null法院经审理后认为，李某未经其他业主同意，将用途为住宅的房屋改为营业性用房出租，在一定程度上影响了他人休息及正常生活，其行为已经侵犯了他人的合法权益，同时也违反了《内蒙古自治区城市私有房屋管理条例》的有关规定。依据《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，针对被告出租房屋所带来的后果，依法判决支持原告诉讼请求，并责令被告停止侵害，将房屋恢复到原来的用途。 null（四）通过业主大会的成员权的行使 1、成立业主共同体—业主大会，通过业主大会选举业主共同体的常设机构——业主委员会 2、业主大会的职权——制定和修改业主会议议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举和更换业主委员会、选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金、修缮、改建、重建建筑物及其附属设施；　　 代表全体业主起诉与应诉 null成员权人享有的权利：(1)投票表决权；(2)参与订立建筑物管理规约权；(3)选举及解除管理者权；(4)对公共管理事项的请求权(如请求召集成员大会的权利)； (5)撤销权，按照《物权法》第78条第2款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 撤消权的除斥期间：知道或者应当知道决定之日起1年内行使。【区分所有权解释12】 成员权人承担的义务：(1)执行区分所有权人管理团体的会议作出的决议的义务；(2)遵守管理规约的义务。null 下列事项由业主共同决定： 【物权法76】      （一）制定和修改业主大会议事规则；     （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；     （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；     （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （可以自行管理，也可以委托管理人管理。对建设单位聘请的管理人，业主有权依法更换。【物权法81】）     （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；     （六）改建、重建建筑物及其附属设施；     （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 null注意1、专有面积＋人数规则： 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 注意1、上款中业主人数和总人数的认定【区分所有权解释9】： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。 null例:2003 年 10 月，上海创世纪花园在通过 2/3 的业主同意之后，