房地产项目前期可研数据测算表

目录表号内容编制部门完成时间备注表1项目经济指标表表2项目投资明细表表3地价情况表表4成本测算表表5成本付款节点表表6销售自持明细表表7项目整体推盘表7-附表项目价格表表8开发销售收入表表9资金来源与应用表表10税费明细表表11利润测算表表12现金流量表表13汇总现金流表表14敏感性分析xx广场指标一览表一、决策文件指标规划用地面积万㎡111446.00约合_167.15亩总面积地上地下备注总建筑面积万㎡60.3546.1014.251、持有物业建筑面积万㎡23.2012.8010.4038.44%2、销售物业建筑面积万㎡35.9033.302.6059.49%3、配套物业建筑面积万㎡1.250.001.252.07%1、持有物业建筑面积明细万㎡23.2012.8010.40步步高购物广场万㎡10.3010.300.00五星级酒店万㎡2.502.500.00地下综合超市万㎡1.400.001.40地下车库万㎡9.000.009.002、销售物业建筑面积明细万㎡35.9033.302.60商业街区万㎡2.002.000.00沿街商铺万㎡4.004.000.00高层住宅万㎡15.4015.400.00甲级写字楼万㎡6.906.900.00地下商业万㎡0.600.000.60公寓万㎡5.005.000.00万㎡0.000.00万㎡0.000.00地下车库万㎡2.000.002.003、配套物业建筑面积明细万㎡1.250.001.25设备用房万㎡1.250.001.25万㎡0.000.000.00万㎡0.000.000.00项目投汇总表398,366.00销售收入序号项目名称估算价值（万元）占开发投资比例备注9959.15一工程费用172,289.8052.53%见工程概算表11950.98二工程建设其他费用12,261.203.74%见工程概算表三不可预见费9,227.552.81%该项目预备费按工程费用和工程建设其他费用（除去土地费用）之和的5%取值四土地费用104,312.9331.81%见地价及规划表土地600167.1681641592100300.898495508五管理费用9,959.153.04%按销售收入的2.5%平米预估契税4012.0359398203六销售费用11,950.983.64%按销售收入的3%平米预估七财务费用7,967.322.43%按销售收入的2%平米预估八其他费用（工程垫资财务费用）0.00%合计327,968.93100.00%0.30580115990.5434447961地价情况明细表土地及地价总占地面积0亩建筑用地（净地）0平米绿化率%总建筑面积规划容积率建筑密度%计容积率建筑面积不计容积率建筑面积地价（万）土地协议中的地价其他相关成本合计说明1、政府地价市政配套费00现在支付土地款支付2、市政配套费尚未支付2013年3季度2013年4季度2014年1季度3、挂牌费08月9月10月11月12月1月2月3月4、应交契税052156.4752156.475、合作款项06、补缴土地出让金0104,312.937、拆迁补偿费0合计0.000单位地价（元/m2）楼面地价（元/m2）按总占地面积按净占地面积按计容积率建筑面积按总建筑面积按可售建筑面积地价支付节奏规划要点产品组合占地面积容积率建筑面积可售率可售面积产品比例平均每户面积总户数住宅商业写字楼公寓公建配套用房会所其他学校、幼儿园小计合计0xx广场成本测算表单位：万元销售销售销售自持自持销售销售销售自持配套配套序号成本项目高层住宅公寓甲级写字楼步步高广场百货五星级酒店商业街区沿街商铺地下商业地下综合超市地下室车库其他面积（物业用房、设备用房、）各业态平均单方造价总计说明单方造价合计单方造价合计单方造价合计单方造价合计单方造价合计单方造价合计单方造价合计单方造价合计单方造价合计单方造价合计单方造价合计（元/m2）（万元）建筑面积（平米）154000.0050000.0069000.00103000.0025000.0020000.0040000.006000.0014000.00110000.0012500.00603500可售面积二开发前期准备费232.003572.80232.001085.00232.001600.80232.002389.60232.00580.00232.00464.00232.00928.00232.00139.20232.00324.80232.002552.00232.00290.0020312261◆勘察设计费120.001848.00120.00600.00120.00828.00120.001236.00120.00300.00120.00240.00120.00480.00120.0072.00120.00168.00120.001320.00120.00150.001056342◆报批报建增容费73.001124.2073.00365.0073.00503.7073.00751.9073.00182.5073.00146.0073.00292.0073.0043.8073.00102.2073.00803.0073.0091.25643858◆咨询服务费-项目可研15.00231.0015.000.0015.00103.5015.00154.5015.0037.5015.0030.0015.0060.0015.009.0015.0021.0015.00165.0015.0018.7513793◆三通一平费15.00231.0015.0075.0015.00103.5015.00154.5015.0037.5015.0030.0015.0060.0015.009.0015.0021.0015.00165.0015.0018.7513793◆临时设施费9.00138.609.0045.009.0062.109.0092.709.0022.509.0018.009.0036.009.005.409.0012.609.0099.009.0011.258476三主体建筑工程费2460.0037884.002460.00840.852460.0016974.002310.0023793.002460.00420.802360.004720.002660.0010640.002660.001596.002560.003584.002460.0027060.001960.002450.002133128701◆基础工程160.002464.00160.00800.00160.001104.001601648.00160.00400.00160320.00160640.0016096.00160224.001601760.00160200.001408456◆主体结构及粗装修1700.0026180.001700.000.001700.0011730.00180018540.001700.000.0015003000.0018007200.0018001080.0023003220.00230025300.0018002250.00163298500◆室内公共部位精装修100.001540.00100.0010.85100.00690.000.00100.005.800.000.000.00100140.000.000.00392370◆外墙精装修500.007700.00500.0030.00500.003450.003503605.00500.0015.007001400.007002800.00700420.000.000.000.0032119375四主体安装工程费415.006391.00415.00575.84450.003105.00780.008034.00415.00288.56410.00820.00750.003000.00530.00318.00510.00714.00500.005500.00485.00606.2547228488◆室内水气电110.001694.00110.00550.00110.00759.001501545.00110.00275.00120240.00120480.0012072.00120168.001101210.00110137.501046306◆通风、空调0.000.000.003403502.000.0000.003401360.0012072.00120168.001201320.00120150.001096572◆电梯、机电设备170.002618.00170.0018.45170.001173.001201236.00170.009.86120240.00120480.0012072.00120168.001201320.00120150.001247457◆消防105.001617.00105.006.30140.00966.001201236.00105.003.15120240.00120480.0012072.00120168.001201320.00105131.251036230◆弱电系统30.00462.0030.001.1030.00207.0050515.0030.000.5550100.0050200.005030.003042.0030330.003037.50321924五基础设施配套费用165.002541.00165.0097.85149.001028.10149.001534.70165.0049.32149.00298.00149.00596.00149.0089.40165.00231.00149.001639.00165.00206.251358163◆室外给排水系统17.00261.8017.0085.0017.00117.3017.00175.1017.0042.5017.0034.0017.0068.0017.0010.2017.0023.8017.00187.0017.0021.2515898◆室外燃气系统16.00246.4016.000.000.000.0016.000.000.000.000.0016.0022.400.0016.0020.005289◆室外高低压线路105.001617.00105.0011.39105.00724.50105.001081.50105.006.09105.00210.00105.00420.00105.0063.00105.00147.00105.001155.00105.00131.25925549◆室外智能化系统20.00308.0020.001.2020.00138.0020.00206.0020.000.6020.0040.0020.0080.0020.0012.0020.0028.0020.00220.0020.0025.00181057◆室外消防7.00107.807.000.267.0048.307.0072.107.000.137.0014.007.0028.007.004.207.009.807.0077.007.008.756370六园林环境费103.001586.20103.00251.75152.001048.80192.001977.60103.00125.91192.00384.00192.00768.00192.00115.2097.00135.800.000.00103.00128.751026144◆绿化建设费50.00770.0050.00250.0050.00345.0050515.0050.00125.0050100.0050200.005030.005070.0000.005062.50352093◆道路、广场建造费32.00492.8032.000.0032.00220.8032329.6032.000.003264.0032128.003219.203244.8000.003240.00221339◆泛光、照明10.00154.0010.001.0955.00379.5090927.0010.000.5890180.0090360.009054.0000.0000.001012.50342067◆信报箱、标识系统制作11.00169.4011.000.6615.00103.5020206.0011.000.332040.002080.002012.001521.0000.001113.7511646七配套设施15.00231.0015.0075.0015.00103.5015.00154.5015.0037.5015.0030.0015.0060.0015.009.0015.0021.0015.00165.0015.0018.7513793◆其它15.00231.0015.0075.0015.00103.5015.00154.5015.0037.5015.0030.0015.0060.0015.009.0015.0021.0015.00165.0015.0018.7510.00793开发建造成本3390.0052206.003390.002926.283458.0023860.203678.0037883.403390.001502.093358.006716.003998.0015992.003778.002266.803579.005010.603356.0036916.002960.003700.003058.01184551.00不含预备费对比WD建造成本(不含行政事业收费165元/m2)7197.004339.004758.004063.003432.005535.004716.004263.002926.00其中预备费3%214.00131.00143.00123.00105.00166.00142.00129.00其中精装修2500.00400.001100.000.0050.001799.00220.00100.00不含预备费、精装修建造成本4483.000.003808.000.003515.000.003940.000.003277.000.003570.000.004354.000.004034.000.002926.000.00全WD113374.8031077.6050706.908456.0014388.003420.006833.4048708.003863.754653.33280828.45Wd不含预备费110079.2030173.7049234.008210.0013968.003320.406634.6047289.003863.754519.85272772.65wd不含预备费、精装修71579.2027413.7037904.008210.0013768.002241.006326.6046189.003863.753603.90217495.25总价占比面积占比总价184551.00#REF!39.721.00自持总价#REF!#REF!13.380.34销售总价101041.000.5516.220.41物业配套总价#REF!#REF!10.120.2552206.0016950.0023860.20工程施工节点预算付款计划(垫资到层）序号项目2014年三季度（万元）2014年三季度（万元）2015年一季度（万元）2015年二季度（万元）2015年三季度（万元）2015年四季度（万元）小计2014年一季度（万元）2014年二季度（万元）2014年三季度（万元）2014年四季度（万元）2015年一季度（万元）2015年二季度（万元）2015年万元2017年（万元）小计7891011121234567891011121234567891011121月2月3月4月5月6月12月12月一工程节点挖基坑土方、基坑支护桩基工程地下室工程地下室工程正负零完成裙楼施工裙楼主体完成主体到15层主体到19层主体到23层主体到27层主体封顶内外装修内外装修内外装修内外装修内外装修园林绿化园林绿化园林绿化联合验收竣工验收住宅部分内外装修住宅部分内外装修住宅部分内外装修住宅部分内外装修住宅部分内外装修住宅竣工验收付到95%付质保金5%二完成面积（M2）124100M2140500M212300M23130026600M226600M226600M26900M2二开发前期准备费0000000000000000000000000000000000000000◆勘察设计费0◆报批报建增容费0◆咨询服务费-项目可研0◆三通一平费0◆临时设施费0三主体建筑工程费0000000000000000000◆基础工程◆主体结构及粗装修◆室内公共部位精装修◆外墙精装修四主体安装工程费◆室内水气电◆通风、空调◆电梯、机电设备◆消防◆弱电系统五基础设施配套费用◆室外给排水系统◆室外燃气系统◆室外高低压线路◆室外智能化系统◆室外消防六园林环境费◆绿化建设费◆道路、广场建造费◆泛光、照明◆信报箱、标识系统制作七配套设施◆其它开发建造成本56837856256878565863256825335256852095125660098496598656355979356841845511845510垫资利息10%计入成本467.52467.52467.52467.52467.52467.52467.52467.52467.52467.52467.52467.52770.03385.0156765.26累计付款额56831353916107239632982632394577296029765506116762122771131267137253142888148867184551#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!支付比例3%7%9%13%16%18%31%33%35%63%67%71%74%77%81%100%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!xx广场可售与自持面积明细表类别业态销售面积可售部分建安成本自持面积持有部分建安成本总面积备注建筑面积单价（元/平方米)总价(万元）建筑面积单价（元/平方米)总价(万元）地下车库20000335667120.000.000.0020000.00车位数量=（20000/33）=60600090000.003356.0030204.0090000.00车位数量=（90000/33）=2727步步高广场0103000.003678.0037883.40103000.00上述面积已包含公摊五星级酒店025000.003390.008475.0025000.00地下综合超市014000.003579.005010.6014000.0000.000.0000.000.0000.000.00商业街区20000335867160.000.0020000.00沿街商铺400003998159920.0040000.00高层住宅1540003390522060.000.000.00154000.00甲级写字楼690003458238600.0069000.00地下商业6000377822670.000.000.006000.00公寓500003390169500.0050000.000000.000.000.00000.000.000.000.00其他面积配套用房建筑面积125000.000.0012500.00合计359000.00124703.00244500.0014003.0081573.00603500.00成本合计可售建筑面积359000.00124703.00调整销售建筑面积#REF!持有建筑面积244500.00#REF!206276总建筑面积603500.00134964.96397900141930205600.000.594863297458248#REF!百货#REF!室外露天商业街#REF!购物中心BLOCK商街海洋馆影院负1超市、购物中心商铺地下车库1247030000206276.000.6045443968销售面积/总面积0.5948632974推盘销售计划项目分9次开盘，第一次开盘为2014年9月，最后一次开盘时间为2015年9月整体计划销售周期为一年（去化率为100%）产品类型待售期区及楼栋推盘顺序开盘时间面积（平米）套数（套/个）决策文件均价（元/平方米）新推总货值（元）备注住宅（C地块）141883.0980006000588,000,000170.56月份比例沿街商铺（C地块）241914.032000350001,120,000,000131011#REF!#REF!地下商业（B地块）341946.060001000060,000,000住宅（C地块、D地块）441977.0560006000336,000,000170.56#REF!#REF!#REF!地下车库541977.02000060611000066,660,000车位数量=（20000/33）=606沿街商铺（D\E地块）641675.0800035000280,000,000商业街区（B地块）742084.02000035000700,000,000950写字楼842146.0690007000483,000,00025800#REF!1公寓942270.0500007000350,000,000132.75总推面积359000606总推货值3,983,660,000总面积销售面积比例17500.00#REF!#REF!#REF!#REF!单价#REF!4595.4#REF!#REF!12904.6#REF!#REF!#REF!#REF!项目价格分析（可比楼盘量化定价法）项目名称/因素权重A项目A项目综合得分据B项目B项目综合得分据C项目C项目综合得分据D项目D项目综合得分据本案本案综合得分据位置0.54231.5422152.5楼盘规模0.140.430.350.530.330.3交通0.341.230.941.241.251.5价格0.5424252.531.542朝向0.351.551.551.551.530.9发展商0.140.430.350.530.330.3绿化率0.25140.85130.620.4停车位的数量0.140.430.350.540.420.2楼盘外观0.341.241.251.541.241.2户型0.240.840.85140.830.6噪音0.140.450.540.410.130.3周边社区配套0.45241.65231.252周边发展状况0.351.551.551.530.951.5楼盘得分14.813.216.11113.7备注：为对本案制定一个合理、精确、市场化的价格，通过选取距离本案最近的四个现售楼盘中的13个有可比意义的因素按照量化方法，计算出每个项目的得分。原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）XYX2Y21A项目14.8430063640219.04184900002B项目13.2420055440174.24176400003C项目16.1440070840259.21193600004D项目1137004070012113690000合计55.116600230620773.4969180000注：表中楼价为均价（元/平方米）利用财务管理直线回归法求本案销售均价：a=2291b=135所以本案销售价格楼价平均为:Y=a+bx=2291+135*13.7=4140元/平方米开发销售计划敏感系数：100%2014年3季度2013年4季度2015年1季度2015年2季度2015年3季度合计备注项目所在层数9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月一、开发计划（m2）一期/区二期/区三期/区四期/区竣工面积小计二、销售面积（m2）商业街区20,00020,000沿街商铺32,0008,00040,000高层住宅98,00056,000154,000甲级写字楼69,00069,000地下商业6,0006,000公寓50,00050,000地下车库20,00020,000车位数量=（20000/33）=606606小计98,00032,0006,00076,0000.08,00020,0000.069,0000.00.00.050,000359,000三、销售单价（元/m2）商业街区35,00035,000沿街商铺35,00035,00035,000高层住宅6,0006,0006,000甲级写字楼7,0007,000地下商业10,00010,000700,000,000公寓7,0007,0001,400,000,000地下车库0.0车位按11万元/个924,000,000销售均价6,00035,00010,0005,2980.035,00035,0000.07,0000.00.00.07,000483,000,000四、销售额（万）60,000,000商业街区0.00.00.00.00.00.070,0000.00.00.00.00.00.070,000350,000,000沿街商铺0.0112,0000.00.00.028,0000.00.00.00.00.00.00.0140,0000.0高层住宅58,8000.00.033,6000.00.00.00.00.00.00.00.00.092,4000.0甲级写字楼0.00.00.00.00.00.00.00.048,3000.00.00.00.048,3000.0地下商业0.00.06,0000.00.00.00.00.00.00.00.00.00.06,000公寓0.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.035,00035,000地下车库0.00.00.06,6660.00.00.00.00.00.00.00.00.06,666小计58,800112,0006,00040,2660.028,00070,0000.048,3000.00.00.035,000398,366累计销售款58,800170,800176,800217,066217,066245,066315,066315,066363,366363,366363,366363,366398,366398,3663,983,660,000税费说明0单位：万元1、地价票据合法性情况中关于票据之规定情况：2、预计税费情况税率%计税依据或应税所得预计税额计算说明湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知湘地税发[2010]25号营业税5.00%营业收入19,918营业收入*5%其中：销售营业税5.00%营业收入19,918营业收入*5%三、及时调整土地增值税预征率和核定征收率合作建房营业税（一）根据国家税务总局文件精神，我省预征率调整为：城建税7.00%营业税额1,394营业税额*7%1．普通住宅1.5%；教育费附加5.00%营业税额996营业税额*3%2．非普通标准住宅（含车库等）2%；营业税金及附加5.60%22,3083．别墅、写字楼、营业用房等3%；营业税额*%4．单纯转让土地使用权5%；堤围建设费0.13%5185．对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。营业收入*0.1%土地增值税（预征）3.00%营业收入11951营业收入*1%（二）核定征收率为：印花税0.3‰建筑承包合同、购销合同合同金额*‰1.普通标准住宅5%；契税4.00%成交价4173出让地价*%2.非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%；3.对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高核定。企业所得税25%应纳税所得额38,319应纳税所得额*33%4.对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。3、项目税收优惠政策情况1、所得税2、营业税说明：各税费项目的计算，应与“利润表”中损益税项、“地价”表中之契税、分房营业税项等计算相符。19159.7243460229综合营业税税负为资金来源与运用表单位：万元序号季度项目12345678910111213141516171819一资金来源30,000.001,000.00900.002,300.004,369.014,738.028,919.6710,714.3719,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.504,755.961,184.50296.131经营活动产生的现金来源0.000.000.000.002,369.014,738.028,919.6710,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.504,755.961,184.50296.131.1销售收入0.002,369.014,738.028,919.6710,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.504,755.961,184.50296.131.2出租收入0.000.000.000.000.000.001.3其他收入2筹资活动产生的现金来源30,000.001,000.00900.001,300.001,000.000.000.000.005,000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1自有资金1,000.001,000.00900.001,300.001,000.005,000.002.2银行借款29,000.002.3其他负债3其它来源(信托、基金)0.000.001,000.001,000.003,000.00二资金运用30,225.221,245.261,236.342,932.335,131.493,151.224,027.866,298.5322,332.944,394.235,926.343,832.944,394.235,549.453,257.511,899.76632.37157.50475.151建设期开发成本29,787.35807.39798.472,494.464,501.732,329.572,494.464,501.732,329.572,930.244,501.732,329.572,930.244,124.841,754.15435.780.000.00435.782经营期当期发生营业成本0.000.000.000.000.000.000.003销售费用0.000.000.000.0071.07142.14267.59321.43339.20330.31321.43339.20330.31321.43339.20330.31142.6835.548.884销售税费0.000.000.000.00120.82241.64454.90546.43576.64561.54546.43576.64561.54546.43576.64561.54242.5560.4115.105所得税0.000.000.000.000.000.00373.03491.07587.53572.14556.75587.53572.14556.75587.53572.14247.1361.5515.396盈余公积7应付利润8借款本金偿还0.0018,500.000.009借款利息支付437.87437.87437.87437.87437.87437.87437.87437.870.000.00三盈余资金-225.22-245.26-336.34-632.33-762.481,586.794,891.814,415.84-3,026.316,616.274,788.037,473.696,616.275,164.928,049.119,110.734,123.591,027.01-179.02四累计盈余资金-225.22-470.48-806.82-1,439.15-2,201.63-614.844,276.988,692.825,666.5012,282.7717,070.8024,544.4931,160.7636,325.6844,374.7953,485.5257,609.1258,636.1358,457.10437.870.000.000.00地价28980利润测算表敏感系数：100%0.0金额单位：万元-63,203项目合计合计2014年3季度2013年4季度2015年1季度2015年2季度2015年3季度说明9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月建安成本单价不可预见费单价土地成本单价结转面积359,000359,00098,00032,0006,00076,00008,00020,000069,00000050,0001531,728406商业街区20,00020,000000000200000000003,3586,716沿街商铺40,00040,000032000000800000000003,99815,992高层住宅154,000154,0009800000560000000000003,39052,206甲级写字楼69,00069,000000000006900000003,45823,860地下商业6,0006,00000600000000000003,7782,267公寓50,00050,000000000000000500003,39016,950地下车库20,00020,000000200000000000003,3566,712营业收入398,366398,36658,800112,0006,00040,266028,00070,000048,30000035,0000商业街区70,00070,0000000007000000000015,262沿街商铺140,000140,0000112000000280000000000140,000高层住宅92,40092,40058800003360000000000047,167甲级写字楼48,30048,3000000000048300000048,300地下商业6,0006,0000060000000000000-12,068公寓35,00035,0000000000000003500010,631地下车库6,6666,66600066660000000006,666营业税及附加2230822308329362723362255015683920027050001960土地增值税（预征）119511195117643360180120808402100014490001050销售成本193056193,05651,88118,8863,40940,16604,72210,524036,99800026,4700其中：建安费用1251091251093333312830227425782032076739023938000170070按可售、持有建筑面积比例分摊相关成本不可预见费5895589516095259912480131328011330008210按可售、持有建筑面积比例分摊相关成本土地成本620526205216939553110371313601383345701192600086420按可售、持有建筑面积比例分摊相关成本项目利润1710511710511862834822075-336302087053456071490005520持有物业装修费用0持有物业运营费用09,303其他固定费用0期间费用17773177734852158429737630396990034160002475管理费用单价销售费用单价财务费用单价其中：管理费用5924592416175289912540132330011390008251651981322,229销售费用142187109194163411915050158396013660009902,675工程垫资财务费用0工程垫资财务费用单价财务费用4739473912944227910030106264091100066004,398信托投资利息归还0税前利润153278153278(2989)818971778(7126)02047452466037330003045所得税（25%）3831938319(747)20474444(1781)05119131160933000761税后利润114958114958(2242)614231333(5344)01535639349027990002284单位毛利(元/m2)47654765项目利润/结算面积单位净利(元/m2)32023202税后利润/结算面积销售毛利率%42.9%42.9%15.8%项目利润/销售收入×100%销售净利率%28.9%28.9%6.5%项目净利润/销售收入×100%各年资金占用回报率%∝∝=-各年项目净利润/各年累计净现金流（含利息）×100%，当净现金流为正时，将该值设为无穷大成本利润率现金流量及内部收益率3/22/06敏感系数：100%金额单位：万元面积单位：平方米2013年41699.02014年3季度2013年4季度2015年1季度2015年2季度2015年3季度2015年项目12月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月合计一、现金流入销售面积（m2）98,00032,0006,00076,0000.08,00020,0000.069,0000.00.00.050,000359,000销售额58,800112,0006,00040,2660.028,00070,0000.048,3000.00.00.035,000398,366回款额41,16096,04037,80029,98612,08019,60057,40021,00033,81014,4900.00.024,50010,500398,366租赁收入0.0期末转售收入0.0小计41,16096,04037,80029,98612,08019,60057,40021,00033,81014,4900.00.024,50010,500398,366现金流入现值NPV377,987二、现金流出1、付地价款52,15652,1560.00.0104,3130.02、付工程款5,6837,8562,5687,8565,8632,56825,3352,5685,20951,2566,0098,4965,9865,6355,97935,684184,5510.03、不可预见费7107107107107107107107107107107107107100.09,2280.04、工程垫资财务费用0.05、财务费用6136136136136136136136136136136136136137,9670.06、期间费用（管理、销售）1,6851,6851,6851,6851,6851,6851,6851,6851,6851,6851,6851,6851,6850.021,9100.07、信托投资利息归还0.0项目投资合计:52,15652,1565,6837,8565,57610,8648,8715,57628,3435,5768,21754,2649,01711,5048,9948,6438,98735,684327,96908、营业税及附加2,3055,3782,1171,6796761,0983,2141,1761,8938110.00.01,37258822,3080.09、土地增值税（预征）1,2352,8811,1349003625881,7226301,0144350.00.073531511,9510.010、所得税11,49626,82438,3190.0小计52,15652,1565,6837,8569,11619,12412,12219,65129,3827,26213,15356,07011,92512,7508,9948,64311,09463,411400,5480.0728,517所得税前流出现值52,15652,1565,6837,8569,11619,12412,1228,15529,3827,26213,15356,07011,92512,7508,9948,64311,09436,587362,228所得税前净现金流量-52,156-52,156-5,683-7,85632,04476,91625,67821,831-17,30212,33844,247-35,07021,8851,740-8,994-8,64313,406-26,08736,138所得税前累计净现金流量-52,156-104,313-109,996-117,852-85,808-8,89116,78738,61821,31633,65477,90142,83164,71666,45657,46248,81962,22536,138现金流出现值NPV207,244.26三、净现金流量-52,156-52,156-5,683-7,85632,04476,91625,67810,335-17,30212,33844,247-35,07021,8851,740-8,994-8,64313,406-52,911-2,182四、累计净流量-52,156-104,313-109,996-117,852-85,808-8,89116,78727,1229,82022,15866,40531,33553,22054,96045,96637,32350,729-2,182-65,373五、平均资金占用**六、资金成本0.0七、资金计划1、资金期初余额0.02、筹资计划来源(自有）25,00025,000来源（信托）25,00025,000来源（开发贷）0.010,0005,0005,00020,000小计25,0000.00.00.00.025,0000.00.00.00.010,0005,0005,00070,000归还（信托）0.0归还（一期开发贷）0.0归还（二期开发贷）0.0小计0.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.03、外部筹资后资金期末余额25,0000.00.00.00.025,0000.00.00.00.010,0005,0005,0004、外部筹资后累计期末余额-60,808-60,808-60,808-60,808-60,808-35,808-35,808-35,808-35,808-35,808-25,808-20,808-15,808筹资NPV0.05、考虑筹资后当期净现金流57,04476,91625,67810,335-17,30237,33844,247-35,07021,8851,7401,006-3,64318,406220,1756、考虑筹资后累计净现金流57,044133,961159,639169,974152,672190,010234,257199,187221,072222,812223,818220,175238,5812,184,621内部收益率IRR（税前）84.78%是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简单说就是使投资累计净现值等于零的贴现率。内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获核心指标#DIV/0!内部收益率IRR（税后）20.70%是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获投资收回期pt0.53资金峰值比例0.36资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺口。资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。公式：(资金峰值/项目总投资)启动资金获利倍数1.04启动资金=3个最高的资金峰值之和/3。启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标公式：项目净利润/启动资金获利指数1.82计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10%。现值指数＞1说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；现值指数＜1说明其收益率达不到期望的回报率，项目不可行。公式：现金流入现值/现金流出现值十一、获利指数十一、获利指数十一、获利指数十一、获利指数十一、获利指数十一、获利指数十一、获利指数十一、获利指数十一、获利指数销售毛利率42.94%（（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加），在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。公式：项目利润/销售收入×100%销售净利率28.86%销售毛利率-销售净利率=销售税、费率，（项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；公式：销售净利率=项目净利润/销售收入×100%核心指标总投资回报率(成本利润率)35.05%（项目总投资=总开发成本+期间费用）总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。公式：项目净利润/项目总投资×100%-4,1165汇总现金流量表序号项目合计经济效益计算分析期20132014201520161项目现金流入3983660204986.20193379.800.000.001.1经营收入3983660204986.20193379.800.002项目现金流出362228.4152156.47114211.59195860.360.002.1经营成本（含财务费用）327968.9352156.4796582.77179229.690.000.002.2销售税金及附加22308.500.0011479.2310829.270.000.002.3增值税支出11950.980.006149.595801.390.000.003所得税前净现金流量36137.59-52156.4790774.61-2480.560.000.004所得税38319.450.0011495.8326823.610.000.005所得税后项目净现金流量-2181.86-52156.4779278.78-29304.170.006年度现金余额-65372.74-52156.47-382950.72369734.440.000.007计算指标税后8财务内部收益率(%)20.70%9项目投资静态回收期(年)0.5310销售净利率28.86%11销售毛利率42.94%12总投资