绿景NEO企业大道营销策略及执行报告(终稿)

营销策略及执行报告谨呈：深圳绿景地产开发有限公司深圳世联地产顾问股份有限公司2008.10.20目标既然目标已定，便只顾风雨兼程……我们一切的策略与行动都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向。目标意味着什么呢？？经济环境。开发商受开发贷款限制、小业主贷款限制及地价上涨，建筑原材料上涨等主要因素影响，资金链普遍吃紧。在经历了前两年的快速上涨之后，快速调整降低利润预期、快速回线是发展商现行市场环境下的大势所趋；全球经济环境不良，各行各业利润增长率均受影响，一致做好经济危机过冬准备。企业或个人投资均搁置置业，严重影响了商务物业的市场表现。国际资本加速低价整体收购优质商业性地产项目。利用开发商资金吃紧，整栋兼并收购，坐收渔翁之力。深圳活跃的基金机构多以五折进行整栋收购价格谈判。全球金融危机红色警报。。。。。。市场现状。新盘成交量同比萎缩40%，市场客户观望情绪严重；客户价格预期受住宅下调影响，普遍下降20%，等待探底心理较强；二手房成交价格及租金下降明显约15%，业主相对理性放盘。价格优惠，具备较高投资回报率的项目是市场相对热销项目；写字楼市场整体而言，市场刚性需求依然存在，仅是受外部全球经济环境恶化影响，搁置置业或投资计划，不过遇到高性价比的产品依然会快速决策。监测深圳整体房地产，高价入市低开盘销售率项目，严重制约后期销售，大多数项目采取合理价格多频次入市，促进走量快速回款。详细调查见附件客户现状。详细调查见附件9.27政策后，市场回归刚性需求支撑的理性，自用客成市场绝对主流。自用客户，过半客户是为改善办公环境，对于写字楼品质的要求更为苛刻。受政策限制，购房压力大，成本高，贷款难度大，促使原本量少的大客户比例进一步下降。小面积需求成市场支撑。60%客户需求面积在300㎡以下，80%客户需求面积在500㎡以下。9.27政策后，写字楼客户对价格、物业升值保值的关注度明显提高。对商务地段、配套、景观、项目形象及品质的高关注度不变.宏观调控使价格提升为最不满因素；对办公环境舒适度也较为不满，还激发了客户对首付及利率提高、限制外资购买的不满；自2008年9月全球经济环境恶化以来，贸易、制造业、物流、金融、房地产等行业严重受挫，客户为企业自身生存问担忧何谈置业，或者陷于股票被套恶性循环。各在售项目门庭冷落车马稀。1价格目标速度目标目标界定在如此动荡的金融危机红色警报的大环境下，博取高价的目标无法量化，超出市场消化速度的目标无法计划，通过营销造势，制造轰动效应，树立高端占位，提高客户价值认知；才是可执行的目标。高价与高速才可水到渠成。这也是本报告的意义所在，并达成对执行的策略指导及工作安排。项目属性具有成为地标建筑的高度；具有打造顶级物业的先天气质；具有汇聚高端人流的物业功能；承接营造个性化办公区的使命；具有彰显个性气息的规划基础；1号楼3号楼2号楼承接营造规模化办公区的使命；具有高端商务配套的规划基础；170m超高层甲级写字楼五星级酒店100m高层公寓270m超高层超甲级写字楼裙楼最具活力最受欢迎的休闲空间；具有彰显活力气息的规划基础；17141㎡群楼商业270m本体价值20万㎡——深南大道沿线　　的综合体体量270m————中心西区　　　　　　的高度70年——深南大道沿线行政公寓年限No.1205.7m——深南大道沿线　　　面子本体价值深南大道沿线第一长昭示面深南大道沿线第一长商务风景线中心西区东大门第一门户No.1本体价值写字楼＋商务公寓＋商业群楼＋精品酒店我们为您提供的是一站式产品组合产品组合——深南大道沿线商务体验No.1成熟产业链园区成长型企业聚集地高新技术产业和先进制造业营运总部现代服务业特别是生产性服务业基地CBD商务辐射区中心西移发展的前景No.1区域价值立体交通网——深圳　　　商务速度No.1公路线快速通达深圳每一个角落地铁一号线第一时间把握城市脉搏滨河大道、深南大道、广深高速、香蜜湖立交构建城市不可复制的交通脉络区域价值商务配套——深圳　　　商务效率No.1众多银行为企业提供第一时间服务高档餐饮为您提供高品质的空间百货超市、快餐小店，更增您的便利本体价值生态前广场错层空中花园景观资源——深南大道沿线视野No.1竞争环境3号楼2号楼1号楼物业类型内部竞争分析群楼商业：持有经营，根据招商规律目前是问题产品，但商业成熟后将成为发展商的明星不动产。综合体配套资源，持有经营现金牛and明星：成熟市场中的成熟产品，它是企业现金的主要来源。产品特征产权年限70年，宜商宜住功能灵活，部分单位可通过树立明星来达成单物业的价值最大化。一期现金流，快速回现冲量产品明星中的标杆：作为城市经济大动脉沿线的昭示性办公产品，容易打造明星标杆形象。通过超高层写字楼顶级形象带动综合体价值提升。同时形成推广价值。二期明星标杆，拔高综合体占位群楼商业明星：作为综合体的一期，与3号楼相比，商务更纯粹，品质更高段，依托综合体的资源，可称为车公庙成熟商务区的明星产品一期明星产品，放大客户群，回现主力外部竞争分析※同期、同地段、同产品※同期、同地段※同期、同产品※同产品、同地段关键竞争对手锁定原则：项目分两期面市，且二期有待片区高端市场的完全成熟，而两期间隔时间相差近一年，故目前竞争分析上着重考虑一期竞争，此外同期竞争大于同地段、同产品竞争。第一竞争梯队第二竞争梯队第三竞争梯队竞争项目档次比较竞争关系预计入市时间竞争指数制胜“竞争力”中国凤凰大厦类同现楼尾盘，不同期2007-12海岸卡夫诺低不可比2007-12香年广场不可比现楼尾盘，特殊产品，不同期2008-02滨海大厦低不可比2008-03国际西岸低不可比2008-08盛唐大厦低同区域、部分中小客户分流2008-10地段、综合体金谷3号低同区域、部分中小客户分流2008-10地段、综合体沙河世纪低体量小，不可比2008-10创建大厦低同期同地段同区域2008-11综合体、品牌卓越世纪中心高同期同类2008年底价格、区域大中华东方新天地高同期同类、同地段属性2009年入市先机、区域东海商务中心高同地段同产品2009年入市先机、产品卓越时代广场二期高同期同产品2009年价格、地段鸿隆1383低同产品同地段属性2009年初区域、品牌透视竞争关系，寻找竞争优势直接竞争项目——卓越世纪中心占地面积办公面积酒店面积商业面积预计入市时间30168㎡195226㎡9956㎡36000㎡2008年底开发商：卓越置业集团有限公司 地址：福田区中心区CBD南区东南竞争优势：位处CBD核心地段开发商优质品牌便利的交通高品质硬件配套一次开发，分期推售，具体推售次序未定；与本项目几乎同期入市，在品牌和产品上略占优势；制胜卖点：深南强昭示面，区域价值，一期产品高性价比牵引直接竞争项目——大中华东方新天地开发商：大中华国际实业（深圳）有限公司地址：深南大道与彩田路交汇处竞争优势：紧靠CBD优良硬件配置部分复式结构其公寓部分规划为商务公寓和住宅公寓，与本项目公寓定位有所区别；发展商资金链出现困难，项目暂时处于停滞状态总建筑面积办公面积预计入市时间197801.06㎡44567.267㎡2009年制胜卖点：入市先机，成熟产业链，完善配套直接竞争项目——东海商务中心占地面积建筑面积预计入市时间34805㎡办公酒店公寓商业2009年99500㎡44135㎡181000㎡30000㎡开发商：东海地产地址：深南大道与和平路交汇处竞争优势：超大面积供应量片区完善的配套300m的地标性高度该项目推售的1期产品为高端住宅类公寓，与本项目商务公寓为不同类产品；目前未出地面，产品入市期较晚，不构成直接竞争制胜卖点：抢占先机，并制定价值评判项目基础数据：总建筑面积：67242.5㎡总高：100m、30F标准层面积：1000㎡平面：公寓65㎡、98㎡、125㎡办公225㎡、445㎡层高：3.1m简洁现代风格玻璃幕墙5部电梯（包括1部消防梯）VRV空调直接竞争项目——创建大厦开发商：深圳耀华创建房地产发展有限公司，地址：车公庙喜年中心西侧时间节点：2007年3月份重新启动，后因资金问题搁置。项目已经挂出楼梯条幅，预计年底发售。竞争优势：车公庙片区深南大道沿线配置较低，价格优势引导客户购买该项目为烂尾楼改造，产品档次介于公寓与写字楼之间，预计以低价策略走量，对本项目构成分流压力。制胜卖点：综合体资源、产品优势、品牌通过各类因素的综合分析：绿景NEO企业大道在产品、影响力上没有明显的竞争优势，但绿景NEO企业大道地段优越，综合体价值、区域成熟的产业链表现突出，可形成综合竞争优势；延展销售时期和深南沿线综合体，竞争项目将会造成本项目的高低端客户分流，需抓住先期入市的契机，抢占位树立新的价值体系，强化项目突出价值，置竞争对手于跟随者的劣势话语权。竞争项目档次比较竞争关系预计入市时间制胜“竞争力”盛唐大厦低同区域、部分中小客户分流2008-10地段、综合体金谷3号低同区域、部分中小客户分流2008-10地段、综合体创建大厦低同期同地段同区域2008-11综合体、品牌卓越世纪中心高同期同类2008年底价格、区域大中华东方新天地高同期同类、同地段属性2009年入市先机、区域东海商务中心高同地段同产品2009年入市先机、产品卓越时代广场二期高同期同产品2009年价格、地段鸿隆1383低同产品同地段属性2009年初区域、品牌锁定竞争对手，制定竞争策略领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者竞争策略竞争策略：策略上的挑战者：颠覆原有价值体系，改变游戏规则，借入市先机抢占位，建立新的营销及产品价值体系。形象上的领导者：综合体贯穿始终，高举高打，借势外界品牌资源增值项目。独特气质回到项目的基础价值论：客户付钱买价值客户倾向于选择能让他们付钱得到最大价值的供应商寻找价值信息（FAB分析）F（Features/fact）:项目本身的特性/属性A（Advantages）：相对于竞争对手项目的优势B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值卖点。3号楼企业大道行政公寓SMALLOFFICEPOWEROFFICE卖点竞争力逐渐增强卖点。深南大道沿线昭示性写字楼香蜜湖、高尔夫、深圳湾、城市绿化四重景观方正实用产权划分酒店联体写字楼公共空间香港大师执笔国际品牌中央空调、电梯，5A智能化车公庙片区成熟产业链及完善商务区域配套尊享NEO综合体本体顶级商务配套2号楼首席写字楼TOPOFFICEFIRSTOFFICEAdvantage卖点。1号楼企业大道世界写字楼NEOGOLBALOFFCIEGOLBALOFFCIEspecialforbusiness？PRICE/价格A+B+C+D=￥我觉得这里档次还不错（被动）深南大道沿线写字楼；综合体资源配套；车公庙成熟商圈；车公庙成熟产业链；优质物管；品牌开发商；景观资源→自我解释说服＋加法效应收获价格、市场档次的叠加“卖点式”营销VALUE/价值AＸBＸCＸD=♥我喜欢这里（主动）公司面子、形象；商务的便捷和灵活；综合体的第一期；企业办公环境；企业生存环境；品质保障；稀缺城市资源→自我情感驱动×乘法效应收获价值、选择意义的改变“体验式”营销高知阶层的消费者：他们付钱买价值！他们倾向于选择能让他们付钱得到最大价值的供应商立足于“商务综合体、高档产品”的推销立足于“自我实现、社会认同”的共鸣高知阶层的消费者：他们被什么所打动？他们不愿意有从众的表现和兴趣，通常他们会很注重向往圈层对自我的吸纳和肯定，以及由此带来的荣耀感及关注度，他们要买的一定是只为少数人所有的产品。他们选择的物业（无论居所或办公场所）通常是身份和形象的标签，为多数人羡慕和赞赏；他们通常也是高端品牌的追随者，高端品牌给他们带来不经意的炫耀和自信是最重要的；他们具有品位，时刻关注经济，他们的财富之源，并关注时尚；精神>产品体验>售卖新闻>硬广我们就此提出绿景NEO的观点——“敢当封面”，“敢于竞争”区别于北京人因“政治中心”而自大，上海人因“金融中心”而优越，深圳人只因“深圳速度”，“自我（实现）”而意气风发。绿景NEO作为特区的封面，中国企业的封面，消费者和营销人都将因NEO而找到自我实现的“未来竞争力”。NEO改变中国商务观念的写字楼群亚太封面商务群8大未来竞争力NEO·企业大道认为，真正能改变中国企业在世界地位的，并非某些政策面的拉动，更不是一个区域、一栋写字楼。当所有企业都在金融危机前夕探讨“竞争力”的时候，没有意识到：观念，才是企业长续发展的命脉NEO，是中心西区的甲级写字楼群。NEO，是一种积极向上的商务精神。NEO，是中国商务的未来形式。NEO，更是一个圈层。一个具备国际视野的中国商人群英会。一个具备可持续发展目标的中国企业家圈层亚太封面商务群亚太将成为下一个世界金融中心，国际视野占位关注焦点，实力佐证，让人期待，令人景仰物业属性综合体特征资源共享，聚合增值NEO·企业大道8大未来竞争力地段概念延展及于产品关联形象平台空间效率环保深南大道沿线，中心西区门户沿街超长昭示面，简洁大气的高端商务气质立体式网络交通，坐享深南大道大动脉优势；畅达首个引领中心西区全面进入综合体时代多重产品结合，纯正的商务写字楼officeA、B座，结合宜商宜住行政公馆C座，花园式的中庭设计，俯览片区内4重自然生态景观生态高速度充足的电梯配置，全面e时代的办公网络VRV空调新风系统，首创三层双中空LOW-E玻璃分物业诉求。您企业的未来，取决于您的占位。您的企业规模虽小，但占位从未低过！NEOSOPO，起步决定未来！SMALLOFFICEPOWEROFFICE3号楼企业大道行政公寓（NEOSOPO）2号楼企业大道首席写字楼（NEOTOFO）TOPOFFICEFIRSTOFFICE有人想像未来，有人等待未来，NEO缔造未来。您的企业已领先10年，您的办公环境呢？选址NEO，制高企业未来竞争力！分物业诉求。NEO未来商务缔造者!NEO奠定百年基业，匹配显赫尊荣NEO世界商务平台1号楼企业大道世界写字楼NEOGOLBALOFFCIEGOLBALOFFCIEspecialforbusiness分物业诉求。锁定客户3号楼2号楼1号楼销售销售销售租赁主力客户：电子科技行业，此类客户约45%；主流客户：贸易行业，此类客户约占20%；投资、物流、实业等行业，此类客户约20%；覆盖客户：服务、咨询、制造等行业，此类客户约15%。3号楼：发展阶段：创业初级阶段，成长型企业企业规模：20人左右主力需求面积：150㎡左右来源：依托于中心西区产业链2号楼：发展阶段：稳定发展企业规模：在100人以内主力需求面积：200-500㎡来源：依托于中心西区产业链1号楼：发展阶段：成熟并不断扩张阶段的企业企业规模：100人以上主力需求面积：300㎡以上来源：覆盖全市范围，客户业务辐射全国。外资比例加大。主力客户：电子科技、金融、实业、咨询行业，此类客户约占60%主流客户：房地产、投资、物流、贸易等行业，此类客户约占30%覆盖客户：服务、制造、医药等行业，约占10%来源：大中型海外企业分支机构；向国际化、全国化发展的本土企业目标客户定位回顾详细附件分析3号楼目标客户行业分布主力客户：电子科技行业，此类客户约45%；主流客户：贸易行业，此类客户约占20%；投资、物流、实业等行业。此类客户约20%；覆盖客户：服务、咨询、制造等行业。此类客户约15%。2号楼目标客户行业分布主力客户：电子科技行业，此类客户约45%；主流客户：贸易行业，此类客户约占20%；投资、物流、实业等行业。此类客户约20%；覆盖客户：服务、咨询、制造等行业。此类客户约15%。1号楼租赁客户行业分布主力客户：电子科技、金融、实业、咨询行业，此类客户约占60%主流客户：房地产、投资、物流、贸易等行业，此类客户约占30%覆盖客户：服务、制造、医药等行业，约占10%1号楼销售目标客户行业分布主力客户：电子科技行业，此类客户约45%；主流客户：贸易行业，此类客户约占20%；投资、物流、实业等行业。此类客户约20%；覆盖客户：服务、咨询、制造等行业。此类客户约15%。1号楼目标客户特征客户性质大中型海外企业分支机构；向国际化、全国化发展的本土企业；全国化发展的全国企业地区总部客户特征行业领导者地位；注重物业档次与企业品牌的匹配；注重名企聚集的圈层感及荣耀感客户来源整个深圳市场内搜寻物业购买力部分跨国机构只租不买楼，承租能力非常强，可作为吸引投资客的资源，大多需求半层或整层及以上营销策略策略回顾：策略上的挑战者：颠覆原有价值体系，改变游戏规则，借入市先机抢占位，建立新的营销及产品价值体系。形象上的领导者：综合体贯穿始终，高举高打，借势外界品牌资源增值项目。虽然3号楼工程展示先于2号楼到位，但是同时拿预售证；项目进场12月份，接近年底，若在年前发售不仅经历企业年底财务扎帐且客户蓄客期严重不足全球经济环境恶化，政府开始出台救市措施，但细则不明朗，客户及银行观望氛围浓厚入市时机及推售攻略2号楼及3号楼同期面市；主推3号楼，达成资金回笼冲量目标；合理价差策略，规避2号楼滞销及晚入市价值贬损情况；1号楼后期压轴登场，以地标的高端形象树立标杆。利用绿憬会资源，挖掘绿景品牌忠诚客户世联写字楼及豪宅客户资源联动，拓宽客户渠道外部客户资源通过营销活动网罗，定向客户渠道诚意客户回访，摸查意向，指导推售策略及价格策略客户攻略配合营销关键节点持续性进行品牌借力的事件营销，高举高打，形成影响力；持续性的新闻策划，通过舆论的共鸣，形成关注度；线上形成社会影响力，线下针对性渠道推广；推广攻略展示攻略三大展示载体贯穿营销始终，让客户充分感知项目核心价值点及发展商的开发追求楼体昭示面资源无限放大做足，贯穿始终；广场公共空间卓越展示，并与事件/新闻完美互动；营销中心体验式营销，不仅仅是售楼处；资讯大道时尚会馆TOPSHOW营销中心与众不同的客户体验不是单一的营销中心而是高端人群向往体验的场所不是单纯的硬性商务而是融入多元奢侈符号的综合气质不是简单的高档装修而是设计感浓于功能感的全新尝试在TopShow中徜徉综合功能区为您呈现万般精彩在营销中心楼体模型四周开辟综合功能区，结合营销过程中的事件资源，用于持续举办系列展览，用事件营销形成项目影响力，渗透项目价值；主题化、系列化展览，让客户爱上营销中心，爱上NEO…TOPSHOW综合功能区营销中心/模型展示区/主题月活动展示在时尚会馆中思想交锋专署阶层的智慧盛宴充分利用营销中心二楼的时尚会馆，用于持续举办精英人士参与的论坛、沙龙、PARTY等，形成专属阶层的智慧盛宴，线下圈层营销，形成项目渗透力。精英论坛系列沙龙营销中心/客户洽谈区/圈层营销活动场地总攻略图营销推广攻略绿景NEO企业大道总攻略图利用绿憬会资源，挖掘绿景品牌忠诚客户世联写字楼及豪宅客户资源联动，拓宽客户渠道外部客户资源通过营销活动网罗，定向客户渠道诚意客户回访，摸查意向，指导推售策略及价格策略C、客户攻略销售中心：时尚商务馆，与众不同的客户体验前广场：经济人物语录长廊、时光掠影、企业大道展示区、样板房：施工到位，全面展示公共空间：高档的装修材料，时尚的设计风格D、展示攻略体验品值产价行政公馆：车行大堂、绿色中庭、生态空中花园等，传达全新办公理念首席写字楼：车行大堂、VRV新风体验、全e时代办公环境、高档公共空间等分两期入市，一期全部推售，但销售过程中主推3号楼，冲量回线，制造热销，增强客户信息，提升价值（视客户摸查情况适当调整，详见价格报告）世模入驻NEO暨封顶新闻发布会NEO运营中心入场暨时光掠影新闻发布会“深圳企业如何保持未来竞争力”话语征集评选相约《对话》，市场经济环境观点碰撞盛大开盘活动，开启“企业大道”，献礼深圳B、事件形象攻略：全新主题，刷新形象，提升级别；亚太核心商务群引领商务综合体时代A、推广户外广告：利用绿景自有户外广告牌，站位滨河大道及中心区。楼体包装：充分利用，并利用楼体形成营销节点信息及营销活动信息发布平台形象导入期，高举高打，树立形象。立体化营销推广，销售期通过策划引发主动报道，直效推广。E推售攻略主题月系列活动，延续高调形象工作人员培训考核后上岗；服装整齐大方，服务有礼有节，体现商务领袖的尊贵感营销排布10月11月08年09年营销阶段营销节点12月6日售楼处进场，全面展示主要活动形象导入世模入驻暨封顶仪式新闻发布会“企业应对未来竞争力”感言征集评选12月1月2月营销组织总控图3月蓄势爆发3月20日自然发售利用世联渠道资源、银行、证券、高尔夫俱乐部等外部渠道资源展开项目推介会NEO相约“对话”绿憬会冰蓝VIP招募NEO楼体封面独家播报4月初盛大开盘4月11月22日封顶发布会亮相市场期待您荣登亚太封面营销中心及NEO企业时光掠影长廊揭幕新闻发布会项目营销阶段排布阶段阶段划分推广主题营销核心导入期2009.11.22-2009.3.7营销中心进场前亚太封面商务群世模进驻NEO暨封顶仪式发布会导入绿景品牌形象、发布项目信息营销中心进场后未来竞争力营销中心及NEO企业时光掠影长廊揭幕新闻发布会发布项目进场及时光掠影长廊启动信息未来竞争力“深圳企业如何保持未来竞争力”话语征集及评选借助事情营销引发全城关注，导入综合体形象、主推一期产品发售蓄势爆发期2009.3.8-2009.4全面蓄客未来竞争力绿景NEO相约“对话”巩固综合体形象。NEO一期产品卖点导入公开发售亚太封面商务群期待您荣登亚太封面结合事件营销的关键节制造热点。综合体形象稳固、一期发售预告二期震撼登场期2009.4-2009.12全面蓄客未来竞争力，世界OFFICENEO荣获全球市长论坛分会场新闻发布会NEO综合体形象，二期产品卖点导入公开发售未来竞争力，世界OFFICENEO全球首发暨全球市长论坛开幕绿景时尚芭莎慈善夜综合体形象，二期卖点导入，发展商品牌节点：2008年11月7日至2009年3月7日目标：导入项目综合体形象主题：亚太封面商务群策略：以3大事件引发全城轰动第一阶段形象导入期目的：NEO-企业大道第一次公开亮相，而世模是世界知名品牌首入中国总部进驻NEO的签约仪式对项目树立高形象及市场信心有良好作用。地点：项目前广场时间：2008.11.22形式：世界模特邮寄其国家著名建筑物的明信片至绿景NEO祝福。明信片可组织成展览在营销中心举办。资源的充分利用。嘉宾：绿景集团高层世模领导及入围世模决赛的八位模特政府相关领导世联相关领导绿憬会高级会员媒体(活动主体)世模中国总部入驻NEO签约仪式新闻发布会，项目第一次公开亮相，与高端品牌嫁接，树立项目在整个市场顶尖位置111220092第一阶段事件1第一阶段事件2营销中心及NEO企业时光掠影长廊揭幕新闻发布会时间：2008年12月6日地点：项目营销中心对象：绿景领导、项目前期积累客户、媒体；内容：售楼处进场，举行小型新闻发布会。传达项目样板层、大堂、前广场开放信息，接受客户来电咨询；前广场制作“NEO企业时光掠影，项目营销大事件；111220092第一阶段事件3“深圳企业如何保持未来竞争力”话语征集及评选2008年12月12日：08年企业感言征集发布会政府主办（或八大商业协会联办）征集“深圳企业如何保持未来竞争力”话语并开始网上评选。售楼处现场放置评选大屏幕，接受上门客户现场评选，并随时播报评选动态。2009年01月20日：感言评选中期结果发布会持续活动动态播报，在年底作活动阶段性总结。2009年03月07日：感言评选最终结果揭晓暨颁奖仪式跨过春节，利用评选结果的揭晓暨颁奖仪式，重新造热市场。12200923推广第一阶段报广：创新形式，前期配合三大事件集中投放硬广，奠定项目形象软文：渗透传播，报广软文树立公信力，网络剑客软文炒作炒好炒坏不重要，关键是要引起广泛关注电台：第一阶段密集使用，全程造势，发出声音杂志：高端商务人士必读杂志配合节点造势推广报纸：特区报、商报、南方都市报、21世纪观察报、经济观察报项目形象广告主题：亚太封面商务群感言征集：企业如何保持竞争力，你的观点是？第一阶段推广A报广时间播出形式主题播出点播出次数11.15-11.225秒版头,重复3次，合计15秒每段亚太封面商务群8:459:1510:0016:3017:4519:003次6段1天11.30-12.6营销中心即将开放12.6-12.12深圳市企业保持竞争力感言征集评选活动通过世联对高端客户分析得到：超过80%的客户有收听电台的习惯，其中40%左右的客户没有固定的收听时段，有固定时段的客户中，较为集中的收听频道是交通台因此，建议集中在交通频道企业高层上下班时段集中投放广告，另外，由于电台只作为推广的辅助方式，只需传达项目名称、产品、电话即可，每次广告时间不需过长，可以5秒、多频次反复达到渗透效果。根据阶段推广主题，及时更新台广告第一阶段推广B电台第一阶段推广C其他杂志广告：配合营销中心开放事件在高端人士日常必读杂志上投放硬广，如经理人、财经、财富、福布斯配合企业感言征集活动，在行业杂志上投放硬广，如中国电子期刊、船务周刊等软文：在事件营销前后均对其进行软文导读及动态跟进。报纸软文与网络剑客炒作软文互动，立体化渗透。直效渠道：短信，直邮、银行对账单。。。第一阶段展示产品展示：营销中心、样板层、前广场的展示包装展示：楼体、立柱的包装展示，宣传项目形象及当期活动第一阶段展示更换周期楼体位置内容永久性TowerA北面案名+“未来竞争力”TowerB东面倒角项目logo+电话号码北面倒角“企业大道”+”亚太核心商务群”2008-11-7至2008-11-28TowerC北面世模入驻暨封顶仪式活动预告TowerA西面世模入驻暨封顶仪式活动预告2008-11-29至2008-12-6TowerC北面时光掠影亮相预告TowerA西面售楼处即将开放信息公布2008-12-7至2009-3-7TowerC北面评语评选活动动态公布TowerA西面评语评选活动宣传每个昭示面的不同内容组合，确保每个方向的信息量；根据不同的推售节奏，周期性更换内容，避免市场的审美疲劳；结合推广活动安排，发布项目最新动向，引起市场的共鸣。A楼体TowerA北面效果示意图NEO企业大道世模总部进驻未来竞争力ACTowerB东面、TowerC北面效果示意图BNEO企业大道第一阶段展示A楼体企业大道亚太封面商务群83869999第一阶段展示TowerA西面、TowerB折角处效果示意图A楼体83869999项目重大营销节点信息发布第一阶段展示B营销中心营销中心开放，即拉开营销中心主题月的展示序幕。2008年12月第一期：来自七大洲四大洋的世模祝福将全球邮寄给绿景NEO的印有全球著名建筑的明信片陈列在营销中心综合服务区，明信片上写有各国语言，但不变的是绿景NEO企业大道，以及全球的祝福。2009年1月第二期：企业感言征集评选展览营销中心作为企业感言征集评选活动的唯一指定点，客户也可登陆网站进行投票。营销中心综合服务区，以展板的形式将入围的企业感言陈列，供大家品评。C广场第一阶段展示时光长廊首次展示——绿景NEO企业大道与您共谱写在广场上设置永久性的雕塑群，铭刻绿景企业大道见证的每一个辉煌时刻。第一座雕塑，由世模入驻NEO签约暨封顶仪式新闻发布会来撰写历史；第二座雕塑，等待企业感言征集评选冠军纳入囊中；第三座。。。第四座。。。。。。在亚太封面商务群的广场上珍藏有您参与的辉煌时刻，还等什么，赶快参与其中吧。资源客户挖掘锁定进线客户蓄客电话call客充分利用世联工商豪宅强大客户资源，进一步扩大客户底盘绿憬会资源：包括各楼盘业主在内的社会各届人士以及发展商新洲区实力雄厚的资源关系客户。征集评选活动所获得的企业资源客户进线客户、上门客户通过进线客户的筛选，锁定上线诚意客户资源客新增客第一阶段第二阶段蓄势爆发期节点：2008年3月8日至2009年4月初目标：买点传达、全面蓄客主题：未来竞争力策略：展示与事件互动，全面提升客户对于本项目认知，促进成交34200925地点：绿景营销中心时间：2009年3月底活动形式：对话栏目现场录播活动资源：太立德仁，央视对话栏目活动嘉宾：郎咸平、茅于轼，（当前两大最具影响力经济学家的思想碰撞）主持人：陈伟鸿合作模式：与中央电视台合作，整体导入《对话》栏目。节目现场可参与讨论人数可根据具体情况商定，节目录制完成后将在央视二套正式播出。注：1、市级文化部门向央视出具正式邀请函2、所有现场包装需依据央视规定打造为演播厅形式。与央视合作整体导入对话栏目费用约为100万（不含人员差旅）绿景NEO相约“对话”第二阶段事件34200925“断章取义”：有目的的节选两位经济学家的局部言论，进行争锋相对的“PK”，以两大著名经济学家的对持观点制造市场焦点，吸引客户眼球载体：网络、报广：通过网络剑客及报广软文的的持续炒作，为“对话”节目的展开铺垫基础炒作方式：持续制造玄疑，使二者“矛盾”升级，直至“对话”当天使整个活动达到高潮绿景NEO相约“对话”的前期铺垫炒作全球金融危机，亚太金融看好或看坏线上节点性爆破线下持续性发声推广报纸：“对话”节目前一周硬广形式推广；“对话”前期通过软文进行持续渗透性铺垫；网络：“对话”节目当天网上直播节目全过程，增加网络在线评论，加强互动、提高参与度；“对话”前期通过网络剑客进行持续渗透性铺垫；短信、直邮：持续推广、保持市场声音。线上线下第二阶段第二阶段楼体：利用各个昭示面，结合当期活动进行宣传推广广场：“企业大道”的打造与时光掠影长廊的不断填充中。。。楼体包装与前广场“企业大道”的启动相互呼应，打造当期市场亮点展示时间节点：3月25日目的：A座为了NEO—企业大道的揭幕，B座信息将不做更换，根据营销节点4月初公开发售届时C座的楼梯条幅更换成发售信息；展示形式：迎合评选活动及发售信息将整个楼体包装以杂志封面的形式，选择缘由：由于在B座的北面的展示面过小，C座有塔吊，对于展示平整度造成视觉的不利，且会造成施工难度，故选A座北面。企业大道期待您荣登亚太封面…BNEO企业大道即将倾城发售敬请关注CNEO企业大道未来竞争力AANEO—企业大道及时光掠影目的：时光掠影的长廊，让每位客户见证绿景集团大造NEO—企业大道各大营销节点的历程，与客户共同成长，共同发展的企业使命；展示形式：①运用展板的形式构建各大营销事件的时光隧道；②每位成交客户，可在属于NEO的时光大道里留下印记，可以是一句话、可以是您企业的司训、可以是您的签名，站在NEO—企业大道的新高度上，为您的企业缔造无限的竞争力。世模组织入驻NEO企业大道纪念牌深圳企业如何保持未来竞争力评选—最具影响力的一句话CCTV<<对话>>节目携手NEO企业大道，对话竞争力….……道NEO企业大金属质感/石材，永久性镶嵌再NEO—企业大道的历程路上。34200925资源客户持续跟进多方拓展新增客户蓄客电话call客高尔夫球会/马会/游艇会等：通过与此类俱乐部主动建立合作关系/活动赞助等方式获得。银行/证券等协会：银行/证券VIP客户，具有较强经济实力，可以通过理财产品推介合作/投资讲座、行业贸易展览会合作等方式利用对方资源。前期客户资源的跟进盘点活动蓄客通过“对话”等节点性活动，拓宽客户渠道资源客新增客第二阶段第三阶段二期筹备及震撼登场节点：2009年4月初至以后目标：为二期入市做好铺垫，主题：亚太封面商务群，未来竞争力策略：借力强势品牌资源提升项目影响力同时覆盖顶尖客户群地点：绿景NEO企业大道营销中心时间：2009年5月初活动形式：论坛新闻发布会活动资源：2009年在中國香港和深圳雙城舉辦“全球市長論壇”。“全球市長論壇”由國際市長交流中心、美國國際姐妹城市聯盟、加拿大國際可持續發展中心、城市網絡、國際地方環境行動理事會等共同主辦，并得到了聯合國組織的大力支持和全球眾多城市交流組織的認可和積極參與。活动主题：全球市长论坛新闻发布会邀约人员：深圳市长、活动举办方邀约全球商政名流、写字楼诚意客户、媒体相关记者2009首届全球市长论坛深圳分会场！！全球市长与您共探企业可持续发展NEO荣获2009首届全球市长论坛深圳分会场新闻发布会：第三阶段34200925事件地点：绿景NEO企业大道营销中心时间：2008年9月底活动形式：项目倾城发售盛典暨论坛开幕式活动主题：全球市长论坛深港双城开幕式邀约人员：国际知名城市市长、论坛举办方邀约全球商政名流、写字楼诚意客户、媒体相关记者2009首届全球市长论坛深港双城隆重开幕！！绿景NEO倾城巨献，全城万众瞩目！！NEO顶级写字楼公开发售暨2009首届全球市长论坛深港双城开幕式：78910第三阶段地点：五星级酒店时间：2009年底活动形式：赞助芭莎品牌年度慈善晚宴活动方式：独家冠名赞助合作方式活动主办方仅限于时尚芭莎与赞助方企业，所有活动宣传稿及现场活动中不出现第三方企业LOGO及相关名称信息，部分环节可由芭莎和赞助企业协商完成，以便更好地在活动中体现企业的理念。活动费用约为200万起，费用范围依据活动规模与到场明星具体确认。注：芭莎品牌年度慈善晚宴必须在北京举办。活动目的：深圳首届引入时尚芭莎慈善夜，借势时尚品牌知名度，和其丰富的客户资源，发挥对社会名流的圈层营销的巨大影响力绿景NEO—时尚芭莎BARZA慈善夜891011第三阶段78910第三阶段主题：未来竞争力世界OFFICE推广手段营销中心演出月更换展览主题楼体条幅昭告项目重大活动报纸活动前夕重点投放；21世纪经济报道、经济观察报等财经类报纸报广；财经类杂志、时尚类杂志配合活动投放广告户外广告更换；电台持续投放；直邮、短信门户网站广告推广Theend!