关于假设开发法估价中资金的时间价值计算方法的分析

关于假设开发法估价中资金的时间价值计算的 关于假设开发法估价中资金的时间价值计 算方法的分析 资金 口陕西经贸学院殷琳 位{'侬辨瞧俺 =i,'鹰屯.谈fj锕l垦 在房地产估价中对于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价时,往往要考虑到假设开发法的运用. 假设开发法.叉称剩余法,预期开发法,倒算法等,它是将估价对象房地产的预期开发后的价值,扣除 其预期的正常开发费用,锖售费用,销售税金及开发利润,根据剩余之数来确定估价对象房地产在估价 时点价格的一种估价方法. 现实估价中对于待开发土地价格的评估,运用假设开发法通常采用的计算公式为: 地价=楼价一建筑费一专业费用一利息一销售费用一税费一开发商利润 式中,楼价为开发完成后房地价值.楼价的估算,通常可以采用市场比较法与长期趋势预测法相结 合的方法,即根据同类用途和性质的建筑物过去与现在的价格及未来可能的变化趋势来推c建筑费可 采用比较法来估算,即通过当地同类建筑物当前的建筑费水平来推算,如果建筑材料的价格变化大,还 要考虑到未来建筑材料价格的变化对建筑费的影响.建筑费还可以采用类似建筑工程概预算的方法来估 算.专业费用通常按照建筑费的一定比率估计.利息和开发商利润,根据等量资本要获得等量利润的经 济原理,是以全部预付资本为基础估算现实估价中开发商利润也可以根据未来楼 价的一定比率估算. 税费根据当前的税费政策,估算从获得土地至出售建筑物期问可能发生的税费额度,也可阻根据过去或 其他类似开发经营项目所需支付的税费情况来估算,现实估价中销售费用和税费往往根据未来楼价的一 定比率估算. 房地产开发过程中的各项投资活动,从发生,发展到结束,都要经历一定的时间阶段.其支出和收 入的各项费用如楼价,建筑费等分别发生在整十开发期内不同时点.所以,采用上述公式精确估价时, 应考虑各项费用的资金时间价值在房地产估价中将考虑资垒时间价值的计算方式祢为动态方式.即将 发生在各十不同时点的收入与费用统一折算为同一时点价值进行计算,基准时点可以为房地产开发期内 任一时点,将发生在基准时点以前的各个项目在实际发生时点的数值折算(通过计算利息)到基准时点 的值代入公式,将发生在基准时点以后的项目按其在实际发生时点的数额贴现到基准时点的值代入公式, 这时公式中所有项目都对应于基准时点在实际操作中,确定的基准时点一般为估价时点,即将所有的 项目,均按其在实际发生时点的数额贴现到估价时点的值代入公式,这时公式中所有项目都对应于估价 时点,而且利息一项数值为零.这种计算方法,通常称为折现的方法,现举例如下: 需~-i~-估一宗七通一平的待建筑土地在20o0年5月价格,获知该宗土地总面积10000平方米,建筑 容积率为7,适宜建造商业,居住混合建筑物,商店的建筑面积为1000o平方米,住宅的建筑面积为 60000平方米;预计取得该土地后共需3年时问才能完全建成投入使用,估计总建筑费为50o0万元,专 业费用为建筑费的8%,第一年需投入20%的建筑费及相应的专业费用,第二年需投入50%的建筑费及 相应的专业费用,第三年授入余下的30%的建筑费及相应的专业费用;贷款年利息率为15%;销售费用 为楼价的6%;税费为楼价的3%;投资利润率为25%;该建筑物建造完成后,其中的商业楼即可全部售 出;住宅楼的3O%在建造完成后即可售出,5O%半年后才能售出,其余2O%一年后才能售出.预计商业 楼出售当时的平均售价为每建筑平方米4500元,住宅楼出售当时的平均售价为每平方米2500元. 采用动态方式试算地价 计算的基准时间定为该块土地的出售时间,即20o0年5月,年贴现率选取为l5%. 藏撵价=—45— 0— 0—— ~ — 1— 0— 000+— 2500~600— 00~30%+— 25— 0— 0~6— 000— 0~5— 0%+— 250— 0— ~60— 000— ~2— 0% ……(1-I-15%)'(1+15%)0'(1+15%)0'(1+15%) =12231.433(万元) 口… . J__ , 一 0_II—?ll,记忻 ?i-誓. 一_一.分一._一一国_价_法 一筒…方一赛H.1l羼蔓_法篡一茸计ll一开一一值_一!;》一价一 一赣一…阆…一手爵一一…穴韵 总建筑费=++ = 4017351(万元) 总专业费用=总建筑费用×8% :4017.351×8% :321.388(万元) 总利息=0 总销售费用=总楼价×3% :12231.433×3% :366.943(万元) 总税费=总楼价×6% =12231433×6% =733886(万元) 总利润=(总地价+总建筑费+总专业费用)×利润率 = 总地价×25%+(4017.351+321.388)×25% = 总地价×0.25+1084.685(万元) 总地价=12231.433—4017.351—321.388—366.943—733.886一(总地价×0.25+1084.685) 总地价=(12231433—4017351—321.388—366.943—733.886—1084.685)?(1+0.25) = 4565.744(万元) 在房地产估价中将不考虑资金时间价值的计算方式称为静态方式.据此,静态方式即将所有的项目 采用按其实际发生时点时的数值(不折现也不计算利息)直接代八,^\式进行计算.静态方式估价.计算 过程较为简单,但结果往往偏差较大,难以满足实际要求.国家《房地产估价》规定:运用假 设开发法估价必须考虑资金的时间价值.因此,采用假设开发法估价时.不能采用静态方式. 虽然动态方式计算结果较为精确,但有时采用动态方式对所有项目进行折现计算较为复杂.所以, 在估价卖际操作中,也可运用上述公式采用计算利息的方法,即将上述公式中所有项目,按其实际发生 时点的数值代入公式,利息为房地产开发项目的全部预付资本包括地价,建筑费和专业费用在项目建设 期内产生的利息.仍以上侧为例,采用计算利息的方法试算地价,计算如下: 总楼价=4500×100oo+25o0×60000 =l950o(万元) 总建筑费=5o00(万元) 总专业费用=总建筑费×8% = 5000×8% =4o0(万元) 总利息=总地价×[(1+15%)一1]+(总建筑费十总专业费用)×20%×[(1+15%)5— 1]+ (总建筑费+总专业费用)×50%×[(1+15%)一1]+(总建筑费+总专业费用)× 30%×[(1+15%)0,一1] = 总地价×0.521+5400×20%×[(1+15%)一1]+5400×50%×[(1+15%)l15—1]+ 5400×30%×[(1+15%)0--一1] = 总地价×0.521+1198.679(万元) 总销售费用=总楼价×3% =195o0×3% = 585(万元) 总税费=总楼价×6% =19500×6% =1170(万元) 总利润=(总地价+总建筑费+总专业费用)×利润率 foJ总第期[=] = 总地价×25%+(5000+400)×25% = 总地价×0.25+1350(万元) 总地价=19500—5000—400一(总地价×0.521+1198.679) 总地价=19500—5000—400—1198.679—585—1170—1350) =5531.52【万元) 许多和资料中,将这种计算利息的方法称作静态方式, 时问价值,而是考虑了部分资金的时间价值,理由如下; 585—1170一(总地价×025+1350) (1+0.521+0.25) 笔者认为这种方法不是没有考虑资金的 第一,从利息的本身来看,利息是资金时间价值最直观的表象.据此,笔者认为这种计算利息的方 法己经考虑了全部预付资本在项目建设期的时问价值,即己将全部预付资本在其发生时点的数值折算到 项目建设期期末的价值. 第二,从楼价来看,公式中的楼价是预测的未来房地价格,也就是估价对象房地产(此处为土地) 的预期开发价值.如果房地产开发项目,在项目建成后即可全部售出,则楼价实际发生的时.最为建设期 期末.但在很多情况下,房地产开发项目是在项目建成后分批分期出售的,这时,楼价实际发生的时点, 有的在建设期期末,有的在项目租售期内的不同时.最.在计算利息的方法中,计算总楼价时,对于在不 同时点实现的楼价都按其实际发生时点的数值直接求和,即计算中没有考虑楼价的时间价值. 第三,从开发商利润计算来看,开发商利润=全部预付资本×开发商的利润率.在计算利息的方法 中,构成全部预付资本的三项因素均以其实际发生时点的数值代八上式计算.可见,开发商利润计算中, 没有考虑资金的时问价值 现对上倒中采用计算利.的方法进行分析 计算利息的方法采用的计算公式可转化为: 楼价=地价+建筑费+专业费用+利息+销售费用+税费+开发商剌润 式中,地价+建筑费+专业费用+利息为开发项目的全部预付资本在建设期期末的 价值,其余各项 在计算中都没有考虑资金的时间价值. 现同时考虑其余各项资金的时间价值,计算的基准时间定为建设期期末,年贴现率 选取为15%,计 算如下: 总楼价=45oo×10000+25oo×60000×30%+箜若骂+变? =18602,482(万元) 总销售费用=总楼价×3% =186O2.482×3% =558074(万元) 总税费=总楼价×6% =18602.482×6% =1116.149(万元) 总利润:t总地价+总建筑费+总专业费用+总利息)×利润率 = (总地价+5000+400+总地价×0.521+1198.679)×25% =(总地价×1.521+6598.672)×0.25 : 总地价×0.38(】+1649,668 总地价18602.482—5000—400一(总地价×0,521+1198.679)一558.074—1116.149 一(总地价 ×0.38+1649.668) 总地价(18602.482—5000—400—1198.679—558.074—1116.149—1649.668)? (1+0.521十0.380) =4565.972(万元) 计算结果与动态方式的计算结果一致,小数点后差异系计算误差. 综上所述,动态方式考虑了房地产开发过程中所有项目资金的时问价值;计算利息的方法考虑了部 分资金的时间价值c静态方式没有考虑任何一项资金的时间价值.笔者认为,计算利息的方法是介于动 态方式与静态方式之间的一种计算方式. 口………期