杨家坪商圈商业现状调查

杨家坪商圈商业现状调查 杨家坪是九龙坡区府所在地，这里行政单位集中、科研机构及大专院校云集，商贸流通相对较为发达，是九龙坡区的商贸政治文化中心，也是重庆市重要的经济副中心之一。杨家坪范围内又细分为以下几个商业集中区域:杨家坪中心步行商业区、石坪桥社区商业区、九龙广场商业社区商业区以及直港大道特色餐饮娱乐区。 西郊中学 企 建设集团 学 广厦集团 十八冶 企 工学院 企 学 政 区国土局 建设一中 学 工业高专 学 杨家坪中学 企 房交所 学 动物园 园 政 区委区政府 一、 商圈概况 杨家坪中心步行商业区占地达18.9万平方米，街区面积5.5万平方米。该步行街以转盘为中心向长江路、石杨路、西郊路、杨九路四个方向延伸，比解放碑步行街还大0.24平方公里，商用物业用房的营业面积将达到30万平方米。 杨家坪商业步行街 人流量:杨家坪商圈每天人流量为28万人次，仅次于解放碑商圈。 商业结构:杨家坪步行街商业已初具规模，商业现状相对传统，大型中低档百货、大型超市依然是整个商业步行街商业的龙头，以经营低档服装、饰品、鞋包为代表的地下商场成为吸纳中低消费水平人群的重要来源。纵观整个商业层次的分布，步行街缺少的商业形态是中高档的综合性、一站式购物休闲娱乐中心。 经营业种业态:大型商场一般经营的商品以日用百货、化妆品、服装、鞋、帽为主，例如重百、新世纪、立丹、富安百货等，步行街临街底商多经营社区型商业业态(服装专卖、药房、眼镜、美容美发、银行、店、快餐、糕点房、通讯产品等)承租能力较高的业态。地下商场多经营服装、鞋、包、小饰品等。 租售率:杨家坪商圈整体租售率较高，达到90%左右。 经营额:2005年商业营业额达到75.6亿元人民币。 辐射范围:该商圈以本区(杨家坪附近、陈家坪、石坪桥、谢家湾、袁家岗、直港大道、动物园方向等)消费者为主，部分消费者来自大渡口和李家沱以及大坪、石桥铺地区等，消费群体主要是本区的企事业单位员工。辐射人口可达120-150万(含大渡口区、大坪片区与石桥铺片区等)。 二、 临街商铺扫街调查 1、 杨家坪商业步行街 1)步行街下段(百康年世纪门对面) , 人流量:平均145人/分，取过往两边总值 , 临街门面情况 名字 面积 图文印刷 楼梯间，约6? 龙水米线 3*16.8 重庆人家火锅 附一层 安踏专卖店 12*16.8 千业眼镜 6.6*16.8 巴高高专卖店 8.4*16.8 钢运房产 荃荃快餐 4.2*16.8 柔婷美容美体 附一层 CORVERSE专卖(服装) 6.6*16.8 石头记 4.2*16.8 康鹤堂药房 8.4*16.8 满街香火锅 附一层 豪客来(2F) 约500? , 经营状况 步行街中段的人流比较少，人流基本集中在步行街的头尾两端。以上的业态也主要集中 在服装、药房、美容美体、饰品、快餐以及火锅等社区型商业形态。主要的消费人群也仅限 于满足步行街人流的日常需求。经营状况比较稳定。 2)步行街上段(靠近本项目) , 人流量:230人/分，取过往两边总值 , 门面情况 名称 面积 租金 经营情况 工商银行 益寿堂药房 6.6*6 经营情况好 2F: 忆念美美容美体 新偶像发型 7.8*6 人寿保险 和平药房 13.8*13.2 2F 春意好美容美体 桐君阁大药房 21*13.2 2F 中药自选超市 时尚丽人街 共有40个门面左右，面积均为14?左右2F 名剪东方发型 (4.2*3.2)，90%以上经营服装，其余为 美甲、饰品等。租金200元/?—350元/ ?不等，经营情况一般，有两家已经关门。 对面商铺情况 家乐福 约10000? 经营情况较2F—3F 肯德基 好 新华书店 约5000? 重百 单层面积约 2100?，共 6F 建设银行 中国邮政 2F 德克士，装修中 , 经营状况 步行街末端集中的商业业态与中段有明显的差别，这一段步行街集中的主要有金融机构、邮政、书店、大型超市、大型药房等。明显带有区域(九龙坡)金融中心、生活中心的气息。人流量也大大高于步行街的中段以及末端。 步行街扫街调查结论: 杨家坪商业步行街商业根据业态的不同和人流量的变化可以明显地分为上段 和下段。上段存在的业态为金融、大型超市、百货、大型快餐等，业态组合符合 区域金融、生活中心的要求。下段业态主要满足附近区域及步行街人群日常消费 的社区型商业业态，两段人流量存在明显的差异。 斌鑫时尚购物广场在步行街设置以及平面规划方面存在昭示性不够、人流汇 集不明显、出入口混杂、导视系统差等缺点，在商业管理上又采取放任的态度导 致了商业经营的恶性循环，经营效果正在逐步的下降。 2、 珠江路 , 明月大酒楼:1—2F，600平米 , 晶晶鲜鲜鱼食府 , 宏声茶楼:3F，700平米 , 百年串串香 , 铜豌豆:200平米 , 石磨豆花大排挡 , 三口鲜土鸭坊 , 醉鱼头 , 福星.鲜鱼壮 , 巴面王快餐:200平米(68453666) , 韩古吉亭.炭火烤吧:250平米，装修深色 , 国际会员俱乐部:娱乐，周末订座困难 , 金典电玩城:100平方米，经营状况较差 , 香格拉西餐:300平米 , 恋上咖啡 , 喜年来豆浆:680平米，15个人 珠江路调查结论: 整条珠江路形成了餐饮步行街餐饮较为集中的区域，共有中小型、中低档、 通俗餐饮商家15家左右，经营面积大都集中在200平方米左右，有一家电玩城、 一家KTV，为步行街提供了餐饮娱乐配套的需求，经营状况稳定。 主要消费群体是杨家坪附近的居民以及步行街周边的人群、政府机关工作人 员以及建设集团等。经营状况稳定，但已经走向衰败。产生这条餐饮街的原因是 杨家坪的室外停车基本上在这条路上，就近停车吸引了很多餐饮者，存在的主要 问题是展示面不足，无法对外进行扩张。 3、 杨家坪横街 杨家坪横街是杨家坪通往袁家岗、直港大道以及大渡口的通道，由于公路的阻隔以及地形的限制，这里完全丧失了步行街的商业气氛，人流量下降到了5-10人/min。这里的临街门面外侧是两层的临时建筑(如图)，主要经营低档的KTV、娱乐城、酒吧，总数在30家左右，经营状况很差。晚上营业高峰期约有一半的店面有生意，另一半已经关闭停业。内侧有一家洗脚坊(兰源)，一家溜冰场，规模不大档次感较差，经营状况好，特别是溜冰场，吸引了大量的学生来消费，价格(6元/次，不限时)，据了解，杨家坪没有第二家类似的溜冰场所。 4、 直港大道 直港大道餐饮娱乐 序号 名称 经营面积 经营楼层 经营状况 订餐付定金100，周末1 维也那渝味轩大酒店 800 2 6:00以后客满， 2 名都渔港 100 1 差 3 温莎堡休闲浴场 1000 2 一般 4 涛声依旧茶座 200 2 差 5 弘侨火锅 1000 1 一般 6 人间吃话 800 2 差 7 老院老店 1000 2 一般 门面准备转让，经营状8 西渝香渔府 250 1 况较差 9 龙湖鸭肠王 600-800 1 一般 10 张聚德烤鸭 250 1 较好 11 重庆猪圈火锅(总店) 200 1 较差 12 华兴酒家 500 2 较好 13 金沙滩休闲 800 2 差 14 金色池塘 500 1 差 15 秦妈 500 2 一般 16 枫林酒家 300 1 差 17 鑫铭大道 200 2 差 18 二郎家常酒家 350 1 差 19 刘一手毛肚火锅 250 1 较好 20 纳赛尔商务会所 400 3 差 21 华辰浴足宫 1000 2 一般 22 重庆鼎福老火锅 800 1 差 23 香居鱼 250 1 差 查看3.17订餐记录有 10组以上，据经营人员24 两岸咖啡 1800 2 介绍周末生意很好以 家庭型居多，商务第二 25 金羽洗浴保健中心 400 3 26 艺锦休闲中心 400 3 差 27 金色罗马休闲中心 2000 一般 28 古万州烧烤坊 250 1 差 29 黑豆花 250 差 30 武陵山珍 800 2 差 31 冷锅鱼 350×2 1、2 差 32 菜香源 2000 1、2 差 33 天上皇宫 1000 1、2 一般 34 小天鹅 经营1000 1、2 差 35 黄金岛商务会所 -1 一般 36 金域蓝湾 差 37 富乔保健 500×2 2、3 一般 38 綦河北渡鱼 500 2 差 39 重庆德庄 900 3 一般 40 江上轻舟咖啡 500 1 差 41 小羊倌刷羊肉 900 1 差 42 一刀菜火锅 800 1 差 43 王府菜 1 差 44 感动酒吧 800 1 差 45 麦格来休闲茶座 400 -1 差 46 汤师傅川粤菜 800 -1 差 47 江晋源 800 3 差 48 重庆南桥火锅 500 2 差 49 鹅掌门 500 1 差 50 赛尔娱乐 300 1 差 51 红袖添香 300 1 差 52 品味坊 200 1 差 直港大道调查结论: 直港大道两旁聚集了大小餐馆百余家，以川菜、火锅为主，也有广东菜、西 餐和方便实惠的东北饺子等。这里从冷清到火爆，仅仅用了三个月。这条街最大 的特点是店多，功能齐。大众中档消费为主，知名餐企有菜香源、秦妈、醉和春、 武陵山珍等。辐射范围达到重庆市主城各区。 目前，由于缺少了政府的持续宣传推广，商家的经营正在持续的下降，许多 商家抱怨经营状况不是太好。 三、 斌鑫时尚购物广场 -1F:车库 1F:小商铺 共有约80家商铺，其中正街约50家。服装经营商家共58家，占73%，其余为饰品6家，鞋类3家，皮具皮包4家，保健2家，小吃1家。 面积:6?—50?不等，为私人出租，划分紊乱。 租金:正街外段约300元/?，内段约250元/?，侧街约200元/?。 经营状况:零散出租，业态零乱，面积划分区间比较大。招商时没有进行定向的引导，造成了经营商家进驻的质量参差不齐，没有形成档次感。最终导致了经营上的不良，经营商家的经营效益下降又直接导致了商家撤场，投资者为了将自己的商铺出租出去，只能没有选择地降低租金招商， 商家进入的质量又进一步降低，导致了恶性的循环。 2F:上岛咖啡开业 其他空置 面积在50x15=750平米 3F:定位是风尚餐厅 正在装修 4F:精品百货 现空置 5F:家居馆 现空置 品牌商家:必胜客、肯德基、家乐福、重百、上岛咖啡 四、 步行街百货调查 1、 重百 层高5米，柱距7米，层高4米。 楼层 经营品类 人流 面积 1F 精品、百货 20人/分 2000? 2F 皮具、皮鞋 15人/分 2000? 3F 家居、休闲 15人/分 2000? 4F 淑女装 10人/分 2000? 5F 名嫒 6人/分 2000? 6F 男士 2人/分 2000? 1:楼层越高生意越淡，全场正在打折:5---8折不等。人流量主要由面临步行街的一面引入。成交率在:10,。 2:从建筑结构方面讲:卖场正中为两部扶梯，扶梯的两一侧立有装修墙面，阻碍了消费者的视线，形成了很大一块死角。不能形成来往人流的贯通。 3:卖场内的服装价格在:180---1000元(5折)。 4:总体来说整个卖场的生意清淡，三层以上的人流量还没有营业员多。 5:商家入驻条件:首先要交10000元的入场费，商场的提点为25,--30,。平均月营业额在:1--5万元/月不等。主要的消费群体是中老年人为主，成交率在20,。 2、 立丹百货 层高在4米，柱距在8—10米 楼层 经营品类 人流 面积 1F 化妆品、手饰 10人/分 3000? 2F 休闲运动 10人/分 4000-5000? 3F 男女服饰 5人/分 3000? 4F 家居、童装 2人/分 3000? 1:卖场内有双向扶梯、并居于卖场中间部位，成交率8,生意很差。 2:一楼经营手饰和化妆品的人流非常少，经调研过程中每个柜台平均接待的顾客不到一人，只有皮鞋柜台稍好。 二楼做休闲运动装一般主要消费人群为青少年，价格一般在100元左右。 3:三、四楼几乎不能叫做商场，总的顾客量不超过30人/20。 4:正门外打折、促销的花车生意成交量在2人/分 3、 富安百货 生意相对于重百，立丹要好。但是最好的楼层还是属于二楼的青春一条街。 楼层 经营品类 人流 面积 成交率 1F 皮鞋、首饰(加屈臣氏) 25人/分 3000? 4人/分 2F 青春一条街(青春服10人/分 3000? 6人/分 饰) 3F 仕女服饰 10人/分 3000? 1人/分 4F 运动新区 10人/分 3500? 3人/分 与消费者攀谈的结果: 1:杨家坪的消费水平中等偏下(人均工资水平不高) 2:一般的日常消费品的消费选在:家乐福、新世纪、沃尔玛比较选择。 3:百货服装消费一般选择在地下商场，消费高得选在新世纪、重百。重百、富安的货品贵，但质量有保证。立丹百货的货品不好，一般不选择。 4、 新世纪百货 层高4.2米，柱距10米左右。 楼层 经营品类 人流 单层面积 1F 化妆品、首饰、鞋、包、表 4000? 2F 休闲、淑女装、睡衣 4000? 3F 仕女装、 4000? 4F 男装 4000? 5F 家电、文化用品、家具、健身 4000? 1:消费群体大众化，人流量很大每分钟约40人，成交率在30,左右。 2:新世纪所针对的消费人群广，在杨家坪的百货圈内是生意最好的一家，一般柜台的月销售在9万以上。 百货调查结论: 一、杨家坪商圈的百货商场没有针对特色经营的，都是比较大众化的，涵盖 了老、中、青、少各个年龄层。而富安、新世纪、重百的货品都属于中档消费。 立丹百货的商品一般是中低档次(立丹生意很差)，因为在杨家坪最突出的中下档 次的百货主要集中在美浓地下百货商场，低端消费集中在杨家坪地下商场。 二:根据重庆市各大商圈的百货分布及档次布局: 解放碑商圈除重百、迪康、新世纪等中档百货外，还有美美百货、大都会、 王府井等高档百货商家。江北区商圈除重百、新世纪、茂业等中档商家外，还有 远东高档百货作为补充。沙坪坝商圈除重百、新世纪、立洋等中档百货商家外， 还有王府井高档百货为补充。南坪商圈除重百、新世纪、百盛等中档百货商家外， 还有元旦百货和即将入驻的仁和春天百货的高档次百货商场。 三:上述各大商圈的百货商家的档次布局我们不难发现杨家坪商圈除了 重百、新世纪、富安、等中档百货商家外，找不到一家经营中上档次百货商场。 杨家坪的交通四通八达、周边辐射区域宽广、人流集中、且人均平均收入名列重 庆市第二位，但中高端的消费流失严重。 通过以上分析，针对目前杨家坪的消费现状引进一家中高档次同时具备一定 经营特色的百货，能够防止商圈内部的消费外流，这是存在市场空间的。 五、 步行街地下商场调查 杨家坪地下商圈包括杨家坪地下商场和后来建成的美侬、嘉运地下购物商场和博浪等6家地下商场，面积约为2.2万平方米。 杨家坪地下购物商场、美侬地下购物商场和嘉运地下购物商场分属国营和私营经营性质，经营的种类相近，大至可分为:服饰类、鞋类、日用品类、品类及部分餐饮类。平时(非节假日)汇集到地下商场来购物消费的人也较多，人气相对大商场云集的沙坪坝商业步行街地下商场旺。而现在杨家坪地下商场物业管理及装修等较差，给客户形象较差，从杨家坪地下商场——商场管理处得知，该商场预准备在今年对商场进行整改，有可能对一、二、三区进行明确的产品经营分类(现三个区域并无分类)。 经营面积 价格 物业管理费 所有权经营经营名称 经营种类 222性质 性质 状况 (m) (元/月m) (元/ m) 只租各种类型服杨家坪 国营 12000 80—95 —— 下滑 不售 饰、鞋类为主 地下商 场 美各种类型服 只租 侬?地私营 饰及各化妆4000 230 30 稳定 不售 下商场 品 嘉 可租 运?地私营 各种类型 10000 2.8—3万 —— 稳定 可售 下商场 杨家坪地下商场是最早依托人防工程建成的，占杨家坪地下商圈总面积的1/3左右，现有300多家经营户。目前是我市少数地下商业出现了新兴业态繁荣的情景，主要经营男女服饰、鞋类、皮具、饰品类等为主，但调查表明 显得“商品层次低、商品质量低、投入收益低、顾客流失大”的低层次。 杨家坪地下商场一直采用保姆式物业管理方式，资源分散导致地下商场缺少核心竞争力。由于商场经营户各自为阵，商场难以根据市场环境变化引导商场经营重心和模式调整。 美侬地下购物商场和嘉运地下购物商场档次较地下商场稍高，主要经营男女服饰、饰品、鞋、包等，经营情况良好，租金在200—450元/平方米。业态较为散乱，缺乏精品店和特色店。 六、 杨家坪地区车库调查情况 本项目北区并没有车库的配置，为了了解目前杨家坪车库的供需情况，进行了车库的市场调查。 杨家坪地区车库基本都为地下形式，主要包括: , 斌鑫世纪城 分为A、B、C、D区。约有车位250个，位于负2楼，是家乐福超市、重百商场和新世纪共用。 , 九龙商业城 位于负2层，约有车位80个，可租可售。 , 富安百货 位于负2层，约有车位93个。 , 跃华商城 地下车库停止经营，现在为地面停车，约有车位30个。 结论:从调查情况看，目前项目周边具有车位总数为453个，加上地面停车基本上可以达到800个。目前车位空置率较高，商圈附近的餐饮多为快餐和茶餐厅，对停车要求不是很高。如果只是针对购物消费者而言，目前的车位数量设置基本能满足商圈需要。 七、 杨家坪地区电器类商家调查 杨家坪地区的电器类商家经营比较饱和，目前已经有国美电器、商社电器(商社建材)、苏宁电器进驻经营，再加上重庆百货、新世纪百货、富安百货等百货公司的电器部以及临街部分私营小商家，已经能够满足杨家坪地区的消费了，而且经营状况都比较好，属于良性经营态势。 内部资料， 请勿外传～ 序号 名称 规格型号 单位 数量 备注 一 制冷系统 1 压缩机组 4AV10 台 4 2 冷凝器 LN-70 台 1 3 贮氨器 ZA-1.5 台 1 4 桶泵组合 ZWB-1.5 台 1 5 氨液分离器 AF-65 台 1 6 集油器 JY-219 台 1 7 空气分离器 KF-32 台 1 8 紧急泄氨器 JX-108 台 1 9 冷风机 KLL-250 台 8 10 冷风机 KLD-150 台 4 11 冷风机 KLD-100 台 2 12 阀门 套 86 13 电磁阀 套 6 14 管道及支架 吨 18.6 3 15 管道及设备保温 m22 16 管道保温包扎 镀锌板 吨 1.6 17 附件 套 1 二 气调系统 1 中空纤维制氮机 CA-30B 台 1 2 二氧化碳洗涤器 GA-15 台 1 3 气动电磁阀 D100 台 14 4 电脑控制系统 CNJK-406 台 1 5 信号转换器 8线 台 1 6 果心温度探头 台 7 37 库气平衡袋 5 m 个 7 8 库气安全阀 液封式 个 7 9 小活塞空压机 0.05/7 台 1 10 PVC管 套 1 11 附件 套 1 三 水冷系统 1 冷却塔 DBNL-100 台 2 3 2 水泵 SBL80-160I 台 2 3 水泵 SBL50-160I 台 2 4 阀门 套 30 5 管道及支架 吨 2.8 6 附件 套 1 四 电仪控系统 1 电器控制柜 套 1 2 照明系统 套 1 3 电线电缆 套 1 4 桥架管线 套 1 5 附件 套 1