物业管理企业亏损原因及对策

物业管理企业亏损原因及对策 物业管理企业亏损原因及对策 科技情报开发与经济SCI一FECHINFORMATIONDEVELOPMENT&ECONOMY2006年第16卷第l7期 文章编号:11305,6033(2006)I7—0204—02 物业管理企业亏损原因及对策 王红帅 (许昌彤I业技术:学院,河南许昌,461000) 摘要:基于当前物业管理企业面临着大面积的亏损,分析了物业管理企业亏损的原 因,提出了解决物业管理企业亏损的对策. 关键词:物业管理;亏损原因;解决对策 中图分类号:17293.33文献标识码:A 物业筲理自20f纪8O年代初在我国深圳,广州起步,至2O世纪9O 年代特别是小平同志南巡讲话后,在房地产建设热潮的推动下,迅猛发 展.目前,全闷共有1.2万多家专门的物业管理公司这些物业管理公司 的存在,极大地提高了居民的居住质量和生活水平.物业管理作为一种 "朝阳"产业,在删合城市规模发展和居民的居住需求方面,显示出巨大 的发展潜力;然丽,物业管理作为一种劳动密集型企业,其技术含量尚且 不高,利润来源比较单一,属于微利行业.当前,在中西部地区,物业管理 企业大部分都处于亏损或保本经营状态;特别是在住宅区的物业管理 中,亏损现象更为严重.物业管理企业的亏损经营违背了市场经济条件 企业运行规律这种状态长期持续'F去将严蘑阻碍物业管理行,I的发 . 饕实现物业管理企业的良性发展,将物业管理作为"朝阳"产业来培 育,必须懈决企业经营亏损问. 1物业管理企业亏损的原因 f1)物船管理法律关系各主体问的权利义务不清晰.物业管理涉及 刊的市场主体较多,他们之间既有民事法律关系.又有行政管理关系.巾 .r物理管理法滞后,各方市场主体之间的权利义务关系不清,具体表 现在:一是'权关系不明确;二是法律责任不清晰:t是作为经济同一 方主体的业主委员会是否具备诉讼资格;四是供水,电,供等有火单 任与物.管理业的经济关系需要明确;五是公安派出所,届委会与物 业管娜岔4?.存娃.会管理职能上的关系有待进一?步顺..这问给物,I 管理公司的经背造战了很多困难. (2)受传统观:念的制约,物业管理的社会化,专业化程度低,企业规 模小,敬始差,管理水平低下.在中西部地区,绝大部分物管卿公司郁 是山房地产开发企业组建,物业管理企业仍属于开发企,j的子公司,停 留在谁开发谁管理的旧有管理模式上.同时,各物业管理企业出于其母 公司的制约或观念的守旧,没有扩大自己管理规模的意识.这样物业管 理市场就难以形成,物业管理企业形不成规模效箍,人员,设备等企业资 源存在浪费现象.业效益较低,形成经营性亏损.受传统观念的影响, 物业管理企业或单位所配备的人员素质较低,缺乏掌握现代管理科学的 管理人员和专业技术人员,致使物业管理企业不能拓宽市场,发挥不出 其优势.企业F{能停留在就物业管物业的基础上,不能发挥业主这个潜 在的商业场和"客户资源"的作用.同时企业内部管理上也存在问题, 服务不到他,影响了服务费用的收缴,造成人力,物力资源的浪费,加大 了物业管理成本. (3)物业管理服务费收缴率低.物业管理公司对业主的物业进行管 理和维护,为业主提供保安,保洁,维修和其他业主所需要的各种服务, 按规定收墩物管费和服务费是理所应当的,但实际情况却恰恰相反.目 前,我旧太部分地方的物业管理费收缴率都不是很理想.例如:南京市居 住小区物业管理费收缴率平均不足70%,广州约有20%的业主拒交物业 管理费出现这现象的原因主要在于:业主花钱买服务的观念尚未建 立,有些业一=蔓不_r解物,啦管理运行的全貌和合理的费用开支范围,日常 看到的只是保安保浩等简单工作,于是仅凭直觉做出判断,认为"物无 2O4 收稿日期:2006—03—2O 所值";还柑就是物业管理企业本身服务不到位.这些因素造成业主拒交 物业管理服务费的现象比较普遍,而现行的物业管理方面的法规,规章 对于欠缴物业管理服务费的行为也没有明确的规定.同时,由于物业管 理企业本身的特殊性使物业管理服务不能采取停止服务等方式解决欠 费问题,所以,许多物管公司因为收费难而处于亏损状态.收赀难问题已 经直接影响到整个物管界的发展.收费难,毋庸置疑是当前物业管理亟 待解决的一个棘手问题. (4)政府作用发挥不足,存在不合理竞争现象.当前,物业管理进入 "竞争"的时代已是不言而喻的事实,如何面对竞争,规范竞争,抑制竞争 的负面作用,促进竞争的积极作用,是摆在政府面前不可回避的问题.虽 说目前政府已采取了一定的措施推动物业管理的发展,例如实行公开招 制度等,但力度不大,范围仅限于国字号企业开发的住宅小区,以致 公平竞争难成气候.同时.在公开招投标制度的执行程序上,还存在较大 的争议.由此也导致了业主对中标的物业管理公司的不认可,造成了物 业管理公司和业主之间的对立,使物业管理公司难以顺利地开展工作, 进而影响到物业管理公司的经营效果. 2解决物业管理企业亏损的对策 物业管理企业应以经营为中心.结合"以人为本,服务至上"的物业 服务理念,建立合理的现代企业经营机制,同时政府职能部门应加大对 物管理方面的法律,法规的宣传力度,使业主与物业管理公司明确各 自的权利和义务.增强法制观念和依法办事的能力,进而自觉履行自己 的义务. (1J开发商应放眼社会,择优聘用物业公司.按法律规定,在物业开 发的日期及完成后的一段时期内,业主委员会对其开发的项目有权决定 管理公司.明智的开发商本着对今后管理负责的态度,就应放眼社会,一 步到位选聘}i:会上有实力,有经验,有品牌的专业管理公司,负责起物业 售后服务的工作也使业主们一开始就享受到高水平的管理服务,与管 公司建立起信任合作的火系.如此,既符合社会分工的专业要求,顺应 物,l管理市场竞争的发展潮流;又摆脱了自己做管理又不谙管理以致被 投诉甚至被炒"鱿鱼"的窘境. (2)}ill强物业管理知识,物业管理法规的宣传,报道,通过各种媒介 引导居民形成一个正确的物业管理消费观念.物业管理是新生事物,要 取得社会和业主的理解,必须加强物业管理相关知识宣传,要使广大业 主认识到物业管理行业的发展对于稳定社会秩序,改善居民居住条件的 重要性.为物业管理企业营造良好的社会氛围,理顺各行业管理部门,公 共事部门与物业管理企业的关系,划分管理界线,明确管理责任.给予 物业管理企业应享受的第三产业优惠政策,减免相应的物业管理方面的 税费,将物业管理作为一种产业进行培育. (3)管理公司要励精图治,重塑形象.物业管理的工作琐碎,枯燥,要 使方方面面琐碎的工作做到井井有条,疏而不漏,也非易事.物业管理公 司要励精图治,不断总结经验,不断完善自我,创立出有自己特长的管理 模式和管理方法,塑造出自己的风格和品牌形象.物业管理品牌不仅可 科技情报开发与经济SCI—TECHINFORMATIONDEVELOPMENT&ECONOMY2006年第16卷第17期 文章编号:1005—6033(2006)17—0205—03 高科技中小企业如何?筑 郑丽萍,杜贞旭 巢引凤" 收稿日期:2006—03,23 (1.中国工程物理研究院研究生部,四JiI绵阳,621900;2.四川绵阳环通电梯有限公司,四川绵阳,621900) 摘要:分析了高科技中小企业在吸引和使用人才方面存在的问题,提出吸引人才需 要从各方面完善人才管理机制,制定与企业发展战略相适应的人力资源管理战略. 关键词:高科技中小企业;人力资源;人才管理 中图分类号:F276.44文献标识码:A 21世纪,随着经济和科技的全球化,具有创新能力与创新技术的高 层次人才越来越成为国际竞争的焦点.由于高层次人才具有稀缺性,难 以模仿,不可替代和不断增值的特点,因此盘活人力资本存量,建立科学 的人力资源管理系统,是高科技中小企业生存与发展的核心竞争力所 在.如何寻找合适的人才并留住人才,为组织保持强劲的生命力和竞争 力提供有力的人力资源支持,成为高科技中小企业经营管理者所要面对 的课题 1高科技中小企业在人才管理方面的劣势 1.1规模小且地域性强 高科技中小企业的生产规模,人员,资产拥有量以及影响力都小于大 企业,使f电{门难以用高薪,高福利来吸引人才.同时,高科技中小企业的内 部环境,外部环境的变化对高科技中小企业的影响又比大企业大,所以对 于人才而言,在高科技中小企业发展的风险要高于在大企业的风险. 高科技中小企业往往活动范围不广,地域性强,尤其是人员的构成 更具有明显的地域性,封闭排外的文化氛围,不利于企业引进新的人才. 1.2个体对企业的贡献度大且影响也大 高科技中小企业从创立到发展一般更多地依靠每个人的能动性,往 往缺乏系统完善的,缺乏持续完整的人力资源管理体系,这不 利于高科技q~/J,企业有针对性,有地引进人才. 1.3不善于营造企业文化 大多数高科技中小企业未把企业文化纳入人力资源管理体系,致使 企业文化所具有的动力,导向,凝聚力,融合和约束力等功能未得到充分 发挥.员工缺乏共同的价值观念,对企业的认同感不强,个人价值观与企 以弥补和完善开发商的信誉和形象,而且使物业本身更具有吸引力. (4)诚信服务,透明收费.经历过计划经济体制的人们已经习惯了 "只享受,不(少)付费".所以物业管理公司提供的服务只能是"物有所 值"或是"物超所值",而绝不能"物低所值"甚至是"物无所值".物业管理 应始终保证服务的"质价相附".如将物价局审批的本物业的收费张 贴在布告栏上,将维修基金的使用情况广而告之每位业主等.这样,既可 以让业主明明白白消费,自己所交的管理费到底用在了什么地方;也可 以让业主了解交纳物管费的合理性和必要性. (5)政府应积极引导,规范竞争.政府应在全社会范围内推广招投标 制度,严格按照招投标制度的程序进行.政府应通过法律和行政的手段 强制规定什么样的物业,多大面积的物业一定要在社会以招投标的形 式,通过公平竞争,选聘质优价低的管理公司;同时对竞争的要求,如招 标的资格,投标的格式,程序,评标人员的组成,开标的公布等作出相应 的规定.政府既要营造竞争的环境,更要维护竞争的秩序. (6)培养和造就高素质的服务团队.物业管理属于服务性行业,所提 供的商品是无形的"服务".它的各项管理说到底是为业主提供各项满意 的服务,而这一切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥.物业管 理不同于其他行业,有时它对员工道德素质的要求要高于专业素质.所 以物业管理公司在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素 质方面的培训.要培养员工与人沟通,协作的能力.具有良好的亲和力是 做好物业管理的一大优势,同时,也是物业管理企业赚钱的根本保证. 3结语 物业管理作为新兴行业,在其发展的初级阶段,必然会遇到种种矛 盾,困难和问题,但随着法规政策的完善,产业的进一步优化,业主市场 化观念的提升,企业服务意识的增强,这一新兴产业必将得到健康发展. 因为它是建设文明小区,文明城市的需要,也是每一个小区住户的需要. 参考文献 [1]王宵.现代物业经营与管理[M].北京:中国标准出版社,2001:67- 74. [2]谢绍标.物业管理与招标投标实务全书[M].合肥:安徽音像出版社. 2002:176—207. (责任编辑:胡建平) 第一作者简介:王红帅,男,1973年6月生,1997年毕业于郑州大学 法学院法学专业,讲师,许昌职业技术学院财贸经济系,河南省许昌市, 461000. 0ntheCausesofandCountermeasuresfortheDeficit ofRealEstateManagementEnterprise WANGHong-shuai ABSTRACT:Thispaperintroducesthelarge— areadeficitfacedcurrentlybyrealestatemanagemententerprises,analyzes thecausesofthedeficitofrealestatemanagemententerprise,andadvancessomecountermeasuresforsolvingthedeficitof realestatemanagemententerprise. KEYWORDS:realestatemanagement;deficitcause;solvingcountermeasure 205