西安民乐园万达商业步行街推广方案

西安民乐园万达商业步行街推广 东沙模式 万达带来的新冲击 品牌 生意 武汉公司 2011年10月 2011年9月30日9:18Am 楚河连通东沙，汉街开业 */共27页 93>.30 楚河连通东湖沙湖，汉街开业 1.1 细雨蒙蒙,人流如织。 开业日超过10万人，国庆期间客流超200万(人流量最高日达约50万人)， 长假过后仍保持7-8万人/天。 “道听途说”——据公司设计部同事C小姐转述: 行人甲:这里很漂亮，谁做的,万科吗, 行人乙:万科可做不来，这是万达的。 2/共27页 1.5公里长汉街，商家云集，显示强大的集团招商统筹能力 1.2 十大国际潮牌引领 集成度超越西单大悦城,国内第一 GAP/M&S/MUJI/C&A/MORGEN武汉首开 香港名店进驻 翠华餐厅、杜莎夫人蜡像馆， 不仅是武汉第一家，甚至内陆也甚少开店; 121户知名商家云集 个性潮流区 入驻品牌:迪士尼、艾特里里、文华书城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、黄记煌、GXG、牙买加蓝咖啡、ME&CITY、骏德酒业、一茶一坐、LEE、汤臣小厨、杰之行、泡沫剧、A+ 入驻品牌:AS、摩根、优衣库、欧时力、地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、宾达咖啡、C&A、ZARA、GAP、PLORY、H&M、ONLY、Jack&Jones、PRICH、NIKE、LAVAZZA 国际时尚区 品味生活区 入驻品牌:星巴克、麦当劳、汉街酒号、辉哥、周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、PH7、柏斯琴行、KARTELL、翠花餐厅、柯达、亮视点、联通3G体验馆、MORELLATO、SECTOR、无印良品、I DO、论道生活馆、四季恋、莎莎、秀玉红茶坊、馨赏家、阿玛施、欧尼迩、果平方 */共27页 运用文化元素，接驳城市规划，打造21世纪的清明上河图 1.3 由执导过澳门《水舞间》的弗兰克?德贡等三大顶级艺术大师联手打造的秀场 以楚文化代表编钟为造型的室内电影主公园，4D5D6D互动影院及室内过山车 以楚文化为元素的汉街大戏台 屈原/昭君/药圣/知音/太极5个名人广场，以 纪念湖北历史文化名人，提高楚汉文化的影响力 楚河上的游船带游客阅读楚汉文化 */共27页 省长市长主动剪彩，近千名省部级干部参观 1.4 开业典礼上 省长王国生: “该完善城市功能、塑造城市形象、提升城市品位、提高人民群众幸福指数、增强武汉核心竞争力„。” 辛亥纪念活动路线上，万达独占2/5(府出发-经张之洞公园-首义广场-汉街参观-威斯汀酒店用餐) 连续3周，武汉万达高管没时间接待区局级领导及同行，持续在接待省长、市长等带来的侨办、与湖北相关的省部级领导干部，最大干部参观团人数达80人 市委书记阮成发: “该工程„构造了城市的新中心，„让楚河汉街走向世界，让武汉成为世界旅游目的地。” 万达集团王健林: “汉街是空前的，更是绝后的。” */共27页 解读万达东沙项目 */共27页 规划起点高——做航母，而不是一个项目 2.1 武汉中央文化区定位为“中国第一”“世界一流”“业内朝拜之地”。 项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约1.8平方公里，总建筑面积约340万平方米，号称纯文化投资达80亿元，总投资500亿，是万达集团目前投资额最大、“以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游目的地。 340万 宣传总规模 摘牌总建面 260万 文化旅游:20万 商业:24万 酒店:16万 写字楼:45万 住宅:155万 配套:3万 其他:77万(地下部分) */共27页 联合政府做政绩工程——辛亥百年/楚汉文化、沙湖连通 2.2 */共27页 先做名片——迎合政府与客户，改变土地属性 2.3 开工到开业仅8个月 通过城市名片，完善城市功能、改造城市形象。带来旅游、就业和区域经济 发展的机会 共27页 */ 发现东沙模式 土地 产品 运营 客户 */共27页 汉街2011 3.1 土地选择——地段+规模+符合城市发展方向 内环核心 快速通道 地铁出口 旧改城区 两湖连通工程 武昌总部商务区 */共27页 宣传项目总建面 340万 摘牌土地总建面 260万 产品组合 = 城市名片+万达广场+酒店 + 金街+写字楼+住宅 游艇码头 高尚居住区 高尚居住区 高尚居住区 甲级写字楼 万达广场全国旗舰店 汉街 甲级写字楼 高星级酒店 游艇码头 高星级酒店 持有公建:39万 =汉街8万+酒店9万+酒楼5万+剧院2万+万达广场15万 销售公建:70万 =9栋写字楼46万+汉街4万+金街5万+住宅底商13万+写字楼底商2万 住宅:155万 市政配套:76万 教育2万+电影公园8万及其他66万 3.2 产品组合—— 15-20% 带动 80-85% */共27页 三张牌塑造品牌，提升形象，改变土地属性——占比15-20% 城市名片 汉街+剧院+电影公园+楚河+游艇码头 世界级文化旅游目的地 改造城市形象，带来经济发展机会 + + 万达商用 万达广场+威斯汀+君悦+皇冠假日 武汉总部商务区 提升区域档次和客群 三条产品线充分溢价，提供现金流和利润——占比80-85% 3.3 产品组合拉动客户量与质 产品 面积(万方) 均价(万元/?) 周围价格(万元/?) 品牌价值 商业 20 4-5 2-2.5 100% 写字楼 45 1.8 1.2 50% 住宅 155 -2 1.7 1.3-1.5 20% */共27页 4个月 开工 -12.5亿(保证金) 6个月 街铺上市/住宅开工 10个月 汉街开业 24个月 写字楼/住宅交付，酒店开业，万达广场开业 开发速度 ——借助原有标准化工期模块表，注重产品合力 10年8月 10年12月 11年6月 11年10月 8个月 写字楼上市/酒店开工 11年8月 12年2月 14个月 住宅部分上市/万达广场开工 13年12月 3.4 运营的高速度严考核 */共27页 周转与回报 ——依托生意模式，更大力度利用杠杆 自有价值:城市名片塑造能力 带来效益:两湖连通工程地产集团投入 城市界面 改变 自有价值:商业酒店招商能力 带来效益:现金流产品预售条件提前 项目资金 自平衡 自有价值:整体规划能力与愿意代建 带来效益:低地价且地价延期投入 轻松周转 提升回报 3.5 东沙模式的借力与效果 */共27页 外街(一期J2，J4段) 开盘时间 2011.6.24 销售价格 5—6万/? 套数 58套 面积段 100—400? 销售额 6亿 去化率 当日售罄 内街(临楚河段) 出租率 90% 租金 主力店、次主力店:有9-10个月的免租期，1-3楼平均月租金约80-100元 /? 大型餐饮: 1-3楼平均月租金约为60-80元/? 中小型餐饮: 1-2楼平均月租金约为120-200元/? 零售: 1-3楼平均月租金约为200元/? 桥下小店: 仅1层，平均月租金350/?(万达对外宣称的平均租金) 汉街 写字楼 写字楼(一期K3段) 开盘时间 2011.8.27 销售价格 1.6万/? 套数 203套 面积段 110-260? 销售额 超过6亿 去化率 当日去化90%以上 汉街项目从拿地到开盘仅10个月，两次开盘销售逾12亿元。 3.5 东沙模式的借力与效果 */共27页 东沙模式的影响力 */共27页 政府支持，更多优质土地资源 4.1 预计带来4万就业、6亿/年持续税收、满足周边200万居民生活需求 从开工到开业，万达汉街一直都备受省委、市委领导关照。 市、区级干部频繁联系万达高层洽谈合作 */共27页 客户喜欢，商家追捧，口碑赚足 4.2 投资者:受追捧，认购权炒到100万/个; 商家:品牌审核要通过北京总部，平均租金高达150元/平方米/月仍要排队 等; 消费者:逛街、购物、看电影休闲首先想到的就是去万达。 外地游客:“实在太美了，这里简直如同威尼斯一样。” 武汉人:“我们以后不用总去香港购物淘时尚。” 商家:“我们来对了。” */共27页 行业内的引领地位 4.3 汉街开业后不到半个月，已成为业内认可的新地标。 本地某知名开发商13日出街广告截图 “三分钟抵达楚河汉街” */共27页 影响力的支称-专业能力之规划设计 4.4 依托点——万达商业规划研究院(北京统筹) 由200余名多年专业从事商业设计的设计师组成的规划研究院，负责万达集团在全国各地所有商业项目的规划设计以及与酒店公司、文化影视公司的设计对接。 有经验、有学历、有视野、有统筹、有标准。 /共27页 * 影响力的支称-专业能力之商业营运 4.4 1.5公里长的街道上，汇集了近200家品牌商家，餐饮、快时尚、书店、琴行、蜡像馆等文化产业。 依托点——万达商业管理公司(北京统筹) 其中有NIKE、MORGAN、DAZZLE、欧时力、PAGE ONE、卡宾、Cache、星巴克、哈根达斯、麦当劳、翠华、LAVAZA、Jamica blue、辉哥火锅、汤城小厨、湘鄂情、中森名菜(红馆、澳门街、燕窝粥)、四季恋、俏丽方、苏荷、法朵、黄记煌、蓉李记、文华书城、迪士尼、KARTELL、Godiva、Bean bar、BessANGE、Bloves、大芬美术馆等三十余品牌商家在汉街开出中国的旗舰店。 */共27页 杜 晶:“楚河汉街将成为一种崭新的商业模式推向全国，成为政府、客户 的茶余饭后” 周卫军:“万达背后的能力值得研究，没有能力的支撑，万达不可能活到今天” 毛大庆:“万达产品的演变过程，其实也是企业品牌发展和业务战略发展的转变过程。” 刘 军:“万达商业运作能力已经被广泛认可，万科还有很大差距——土地 方、政府对我们多持审慎怀疑态度。” 旭:“对武汉万科品牌和地位威胁最大的对手，唯有万达。” 张 意见回顾 */共27页 * * * * * *