开发贷及园区贷款基本要求 中国银行

房地产开发贷款及园区贷款基本 一、房地产开发贷款基本条件 （一）客户准入条件 1、中行内部最新评级达到BB级或以上； 2、借款人具备正式三级（含）以上资质。对于暂定资质的房地产企业，只限于支持直接或间接股东（股东持有股份不低于30%）为三级及以上资质的企业； （二）贷款用途 用于支持项目的开发建设。不得用于支付与土地相关的费用，包括土地出让金、各项税费等。 （三）项目自有资金比例和来源 1、项目自有资金投入比例要求：项目自有资金应先于我行贷款到位，且已投入项目建设。具体要求如下： 最近一期资产负债率 资本金比例 ≤75% 45% >75% 50%     （注：“自有资金比例”今年内有可能适度放宽，将根据客户评级及资产负债率水平分层要求，最低不低于30%，同时将分层增设“自筹资金比例”要求，最低不低于40%。） 2、项目自有资金可认定的来源: 项目自有资金来源于借款人的实收资本、资本公积、盈余公积以及其它可自由支配的权益性资本，并扣除无法实际投入项目建设的资本占用。 注：1）股东借款转资本公积需满足两个条件，即经会计师事务所审计且剔除应纳所得税额；对于未分配利润，应明确贷款期内股东不得分红（计划内的分红金额应剔除）。 2）对于单一项目公司，自有资金可由账面所有者权益扣减对外投资、固定资产、无形资产、长期挂账的应收款等部分后得出；对于同时开发多个项目的企业，自有资金可在上述计算方式中扣减其他项目占用的所有者权益和已买尚未开发的地块成本后得出。 （四）项目核规性批件要求 1、取得发改委的核准或备案文件 2、“四证”齐全（“四证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设规划许可证》和《建筑工程施工许可证》；要求“四证”的权属人、项目名称、占地面积、建筑规模等证件内容应相互对应并与实际建设内容一致）。 注：对于暂未取得全部“四证”的项目，必须在取得两证（《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》）后，方可进入评审程序，且在授信批复中将“四证”齐全列为放款前提条件。 （五）贷款成数 房地产开发贷款（住宅类和商业类）总额不得超过项目总投资的50%。（项目总投资=土地费用+建安费用+前期工程费用+基础设施费用+管理费用+销售费用+财务费用+不可预见费用） （六）贷款期限 1、住宅类开发项目，贷款期限最长不得超过5年。 2、商业类开发项目，开发项目完工后出租比例在70-100%的，贷款期限最长不得超过10年；开发项目完工后整体出售或有部分出租的且比例在70%以下的，贷款期限最长不得超过5年。 （七）担保要求 1、房地产开发贷款必须落实本项目在建工程抵押。如因特殊情况或地方政府有特殊规定，不能办理本项目在建工程抵押的，可采用其他土地或房产抵押，须符合监管的动态规定，并获得当地监管部门的同意。 2、授信项目批复中须明确抵押物位置，且必须符合我行相关抵押率管理要求。（土地及房屋抵押率一般不超过60%，在建工程一般不超过30%） （八）还款安排 1、住宅类和商业类开发贷款，严格按照“三个一个指引”要求执行，落实资金账户封闭管理，按销售进度和时间进度合理设置分期还款，不得贷款到期后一次性偿还。 2、房地产项目的销售面积达到可售面积的80%时，必须收回全部贷款本息。 （九）销售款返投比例 住宅类和商业类开发贷款，销售款返投比例应控制在项目总投资的15%以内。 （十）贷款定价 新增房地产项目贷款，原则上执行以下利率下限： 客户类型 最近一期 资产负债率 利率水平下限 重点客户 总行级重点客户中的房地产行业客户及国资委认定主业含房地产的央企 ≤70% 基准利率上浮15% ＞70% 基准利率上浮20% 其他总行级重点客户和分行级房地产重点客户 ≤70% 基准利率上浮20% ＞70% 基准利率上浮25% 一般客户 借款人或所在集团核心企业开发资质为二级（含）以上且信用评级在BBB-（含）以上 ≤70% 基准利率上浮25% ＞70% 基准利率上浮30% 其他 ≤70% 基准利率上浮30% ＞70% 基准利率上浮35%         （注：今年内可能适度放宽上述各类利率下限水平，预计下调5%左右。） 二、园区贷款基本要求 （一）我行总体授信原则 授信可支持国家级和省级园区，原则上对市、县级园区不予支持。重点支持位于经济发达地区、区内行业布局合理（以抗风险性较强的行业为主）的国家级开发区。 注：国家级园区由国务院批准，省/直辖市级园区由省/市政府批准。 （二）授信准入 新增授信须同时满足以下条件： 1、授信项目已经有权部门审批，且审批手续合规、批文齐备；或项目符合国家产业政策导向，已列入发展改革委制定的发展规划，政府相关部门已同意开展项目前期工作（仅指搭桥贷款）。 2、园区级别为经国家有权单位批准的国家级或省级园区（包括经国家清理整顿后列入保留清单的园区及国家有权单位新批准的园区）。 3、授信项目须在有权审批机构核定的园区四至范围内。 4、园区所属政府（包括融资平台）近三年无违约记录。 注：对设立5年以上、入区企业少、开发面积不足已批准规划面积20%的园区不得提供授信。 （三）园区分类标准及相应授信条件 ◆ 园区分类： 1、重点支持类园区须同时符合以下两个条件： 1）属于国家级开发区或开发成熟、具备一级财政且最近两年度一般预算收入均超过10亿元（含）的省级开发区。 2）园区所在地属于我行业务发展重点地区（北京市在列）。 2、适度支持类园区包括以下两类： 1）未列入重点支持类的国家级开发区； 2）未列入重点支持类的我行业务发展重点地区的省级开发区。 3、允许类园区为未列入前两类的省级开发区。 ◆ 授信策略： 1、重点支持类： 1）可叙做园区内各类开发建设项目。 2）自有资金比例不低于20％。 3）可接受信用授信。 4）贷款期限原则上不超过10年。 2、适度支持类： 1）主要支持园区内经营性和准经营性开发建设项目。 2）自有资金比例不低于20％。 3）原则上应提供地方政府或财政部门出具的还款安慰函、兜底承诺函，并应积极争取政府设立偿债基金或将还款安排列入财政预算，并经地方人大批准；对于发展较成熟、财政实力较强的园区，如项目收益好，风险缓释手段可按不低于同业掌握。若园区财政对上级财政依赖度高，刚性支出比例大，则须由上一级政府提供财政兜底。 4）贷款期限原则上不超过8年。 3、允许类： 1）主要支持园区内经营性和准经营性开发建设项目，谨慎介入其他项目。 2）自有资金比例原则上不低于30％。 3）应落实政府设立偿债基金或将还款安排列入财政预算经人大批准，并积极争取提供符合我行要求的土地、房产等有效资产抵押或偿债能力较强的第三方担保。 4）贷款期限原则上不超过5年，还款安排上应争取贷款在本届政府任期内归还。 注：对于担保的要求，我行现行总体掌握原则为——以土地及在建工程、房产等有效资产抵押，不足部分可由有效的第三方保证担保补足；在未取得有效资产抵押情况下，由我行认可的第三方提供保证担保，待取得可抵押有效资产后追加相应土地、在建工程及房产等有效抵押。即对抵押的要求先于财政资金保证。 （四）须提供的合规性批件 ? 政府相关部门关于授权土地一级开发的批复； ? 规委规划意见； ? 发改委立项批复； ? 交评报告； ? 环评批复； ? 拆迁许可证（如涉及） （五）还款安排等其他要求 1、授信范围内项目自身现金回流可覆盖成本投入，并全部优先用于偿付本贷款本息； 2、按项目上市进度设置分期还款计划，不得到期一次性偿还； 3、设置资金回流监管账户，落实资金监控。 4、争取园区财政专户在贷款行开立。