贵州铜仁东太地产项目(东太金鳞半岛、思南东太鹭洲、江

贵州铜仁东太地产项目(东太金鳞半岛、思南东太鹭洲、江 铜仁东太地产 梵净山国际旅游度假村(二期) 项目 铜仁市金鳞半岛 项目 思南东太鹭洲 项目 1 二O一一年五月 第一章 项目概要 一、项目公司 铜仁市东太房地产开发有限公司、 贵州纵横房地产开发公司、江口世纪房地产开发有限公司为东太集团旗下的三家主力房地产公司。东太集团下的所有房地产开发业务均由这三家公司承担。目前，由铜仁 东太房地产开发有限公司负责梵净山国际旅游度假村二期项目开发，由江口世纪房地产开发有限公司负责思南东太鹭洲项目开发，由贵州纵横房地产开发公司负责铜仁市金鳞半岛项目的开发。 东太集团先后于2000年在铜仁市客车站开发建设建筑面积10万?、总投资1.3亿元的东太商城综合商住项目。成功打造了黔东最大的专业建材市场——东太建材市场，商业经营面积约4万平方米，生意兴隆，被评为贵州省一级诚信市场。2002年渝怀铁路铜仁段开工后，公司于2005年初在铜仁火车站旁兴建8万?、总投资1亿元的东太?金码头综合商住项目，在铜仁市成功打造了第一个以副食百货批发为主，其它商业形式共存的口岸型专业市场——东太?金码头副食百货批发市场，2007年市场建成投入使用后经营良好。2005年，为改变铜仁市商住混居的状况，提升铜仁人居水平，公司瞄准市场空白，又在市中心核心地段投资1.4亿元兴建了8.2万?的铜仁首个纯生态园林封闭式住宅小区——东太?御风锦江，受到客户的热烈欢迎，当年即销售一空，并荣获2006年“贵州十大名盘”、“贵州生态名盘”等称号。2007年继东太?御风锦江开发了东太?御风锦江姐妹篇东太?凯旋春天，同样取得了良好的社会效益及经济效益。期间，在企业自己营销团队的策划组织下，成功地在御风锦江小区内举办了“东太?御风锦江大型恐龙化石展”等公益文化活动，吸引了铜仁地区60万人参观，盛况空前，让客户充分领略到了东太品质地产的魅力。 14年来，企业秉持对品质的追求和客户至上的精神，凭借稳健的开发策略，公司所开发的项目在平均2年的开发建设期中，无论是住宅还是商业均受到客户的青睐，销售率达95%以上。公司年开发能力达30万?，年销售额过5亿元。 1、铜仁市东太房地产开发有限公司简介 铜仁市东太房地产开发有限责任公司，为贵州东太建设投资集团旗下专业从事房地产开发建设的核心公司。公司位于铜仁市东太大道1号，成立于1997年，法定代表人姜流，注册资金5000万元，为国家二级房地产开发企业。公司现有职工30人，其中具有建筑工程行业中级职称的5人，经济师职称的3人，大专以上学历22人，下设办公室、财务部、营销部和工程部四个部门。 13年来，公司通过不断更新开发理念，提升产品，致力于专业市场建设和高品质住宅小区开 2 发，先后开发建设了东太建材市场、东太金码头副食百货专业批发市场、东太农副产品批发市场和东太?御风锦江住宅小区、东太?凯旋春天住宅小区等项目。累计开发建设面积已达50万平方米，年开发能力15万平方米，年销售额过亿元，成为专业市场和高品质住宅小区开发建设的领导者，为当地商贸流通、人居品质和城市面貌提升作出了积极的贡献。 2、纵横房地产开发公司简介 贵州纵横房地产开发有限责任公司，为三级房地产开发资质企业，公司位于铜仁市东太大道1号，成立于2000年，注册资金2000万元，法定代表人姜明柱。公司现有职工27人，其中具有建筑工程行业中级职称的6人，经济师职称的8人，大专以上学历17人，本科以上学历8人，硕士研究生2人，下设办公室、财务部、营销部和工程部四个部门，属铜仁市东太房地产开发有限责任公司子公司，先后开发建设了东太农产品大市场、东太凯旋春天住宅小区，开发建设面积超过15万方。 3、江口世纪房地产开发有限公司简介 注册资本800万元，法定代表人姜流。公司共有员工9人，总经理1人，总经理助理1人，工程技术人员人员3人，营销策划人员2人，行政及财务管理人员3人，均为大专以上学历，拥有丰富的旅游开发、经营管理经验。 二、项目简介 已有14年房地产开发史的东太企业，在铜仁市开发了东太建材市场、东太金码头副食百货批发市场、御风锦江、凯旋春天等项目，在铜仁地产界占据着比较重要的地位。通过多年的开发，也作出了较好的项目积累。目前正在开发的主要有三个项目:铜仁市金鳞半岛项目、思南东太鹭洲项目、梵净山国际旅游度假村二期项目。 1、东太?金鳞半岛项目 金鳞半岛是建投集团2010年拟建的重 点项目。该项目集休闲、旅游、商业、消费、 商务等多种生活形态需求，是一个创新形 (城市综合体)是这个新城市区域发展的一 个巨大引擎。 项目总建筑面积约31万平方米，位于 铜仁市谢桥市府路梵净山大道交接处西侧， 本区紧临新近落成的铜仁市服务中心(市委 市政府)。梵净山大道是进入铜仁的主要的 主要南向干道。市府路、规划路进入邱家寨及木杉河将用地划分为A、B、C、D四个地块，用地(A地块)南面为安置预留地，B、D地块间为木杉河，A、C地块间为规划市政道路，木杉河蜿蜒环绕A、B、地块形成独特的小半岛地理，河面与道路约5—6 M高差，用地离传统商业中心大十字约6KM。南距谢桥收费站约6KM。项目建成后，将成为铜仁新区的一个重要服务、商业、休闲场所，是新市区的一大亮点。 2、思南东太?鹭洲项目 地处思南白鹭洲酒店后侧，是思南县最高尚的住 宅小区。东太鹭洲项目总用地面积21102.54?，总建 筑面积80767.16?，建筑密度25%，绿化率36%。 该项目由国内一流设计师根据现场高差依势设 计，全为33 高层电梯楼。项目设计将最大限度地利 3 用高地优势和河景，采用目前最前沿的外型及户型设计理念和实践，为思南人民提供一个前所未有的现代、舒适的高档生活社区。 项目已于2010年12月开工建设，至2011年5月，已完成基础工程。 3、梵净山国际旅游度假村项目(二期) 梵净山国际旅游度假村项目位于梵净山风景区核心地带黑湾河风雨桥旁，项目总占地面积约98000?，总建筑面积约59000?。项目将规划建设7000?园林式度假酒店一座(正在装修，拟于2011年7月开业)，13000?五星级山水园林度假酒店一座和40000?的别墅式旅游度假区，建成后将成为集原生态休闲娱乐、旅游度假、商务会议、高尚居住、婚庆基地为一体的国际休闲度假区，提供山水别墅、园林酒店、五星酒店、运动休闲、主题文化会馆等各类产品满足梵净山游客的不同需求，在解决梵净山旅游配套设施严重不足问题的同时，改善梵净山旅游接待环境，提升梵净山旅游形象，有力促进梵净山旅游的发展。 三、市场机遇 1、东太?金鳞半岛项目市场机遇 总体上看，铜仁市2010年市区人口约为30万人，8万多个家庭单元，根据铜仁市房产局和规划局所作的“城市住房建设”，我市人口到2015年达到50万人的战略思路，每年新增人口约4万人，年住宅建筑面积需求量约为100万—130万平方米，其市场空间前景较好。 随着铜仁房地产市场逐步进入理性的发展阶段，产品类型、配套设施日趋丰富，市场竞争日趋激烈，消费者在这样的买方市场中，开始用审慎、理性甚至挑剔的眼光去考虑每个楼盘，寻找自己中意的产品，满足自己个性的需求。在未来几年，本项目所在的谢桥新区将逐步发展成为融合行政、金融、文化、体育、居住等功能的城市商务中心。 客户主要以当地中、青年为主，年龄集中在28-40岁左右，前者处于家庭的第二次分化扩大与新增住户阶段，后者正处于家庭组合与扩大住户阶段。从职业上来看，政府官员，银行、电信、电力、医院、教育部门、部分效益较好私营企业职工等是铜仁今后购买房屋的主力军，另外，从事矿业、商贸、加工、运输等行业的个体户也希望通过购房，改变居住条件。从区域上看，如前所述，随着城市的发展，乡镇客户将占到购买群体一半的比例左右，乡镇是我们要大力挖掘其潜力的市场。 2、思南东太?鹭洲项目市场机遇 思南是铜仁地区的人口大县之一，全县人口30万人，城区常住人口8万余人。随着西部大 4 开发战略的实施，思南经济已进入快速发展时期。思南房地产市场也逐渐起步进入快速发展时期，政策执行环境较宽松。目前的思南房地产市场主要以刚性需求为主，投资意识逐渐增强，属自住型、起步阶段的房地产市场，正是房地产市场发展的大好时机。 2006年前，思南房地产市场处于起步阶段，产品品质差，不带电梯，客户认知度不高，但随着思南县整体经济持续向好，房地产市场日趋成熟。至2008年市面首次出现电梯洋房，销售价格有了质的飞跃，达到2298元/平方米。2010年，新开发的思南城北新区电梯已房达到2600-3300元/平米，思南县住房销售均价已达到2800元/平方米，已接近铜仁市内的房价。 3、梵净山国际旅游度假村项目市场机遇 本项目处于梵净山核心景区——。自2009年梵净山索道开通，以及“欢乐中国行，走近梵净山”等系列高端展示活动开展之后，梵净山旅游迎来了前所未有的高峰，2010年，梵净山旅游人次达177万元，旅游收入达10.5亿元，梵净山旅游已揭开了全新的篇章。 当前的中国，正在由观光旅游转入休闲旅游，而梵净山作为生态、佛教、民族三大文化的聚集地，正是休闲旅游的好去处。本项目以酒店、度假别墅、会议、休闲、度假为主题定位，正是适应了这一需要。 三、项目投资价值 1、东太?金鳞半岛项目投资价值 ——打造铜仁的“解放碑” 东太?金鳞半岛是铜仁市城市向南扩容的需要所在，是一个抓住了城市走向和趋势的项目(类似于贵阳的金阳新区)。由于铜仁老城区负荷有限，已经跟不上城市和人口增开的需要。2009年，位于谢桥的铜仁市新的市政府办公大楼落成并搬迁，加上谢桥片区近年建成的纵横宽阔的数条大道，整个谢桥片区一派新城气象。 本项目紧邻新市政府，必须成为铜仁市新的中心区，投资潜力巨大，被市民普遍看好。而本项目多栋高层的气派布置，也将不负众望，成为铜仁的另一地标式的中心高层建筑群落。本项目引进重庆、上海等大城市流行的摩尔商业概念，将打造一个类似于重庆解放碑的产品，极具投资价值。 2、思南东太?鹭洲项目投资价值 ——思南高档高层楼盘之领袖 思南作为一个土地资源十分稀缺的山地县城，加之思南人口多，消费能力强，房价在铜仁各县中是最高的，而且直逼铜仁市房价，具有较大的利润空间和市场空间。 思南房地产开发历史已有五、六年，但由于一直没有上档次的开发商介入，故楼盘品质较柢，消费者对好楼盘的概念不强。东太地产作为铜仁高层、高档楼盘的引导者，拟在思南打造一个在品质和高度上都是地标性建筑的案例，并将消费者带到铜仁，感受之前开发的御风锦江等楼盘，引导思南人民的住宅消费心理。而东太鹭洲，由于其居高临下的地理位置，大气现代的规划，具有强烈都市感的外立面，33层的高度，都将使该项目成为思南高档、高层楼盘的领袖，投资价值巨大。 3、梵净山国际旅游度假村项目投资价值 ——梵净山山门对面的桃源栖息地 本项目与梵净山大门仅200米之隔。项目背山面水，前有薄雾环绕的太平河和盘根错结的老树，后有梵净山原始森林，俨然一个世外桃源般的栖息地，是梵净山核心景区几块最佳宝地之一。 项目在规划上与周边自然环境一脉相承，在建筑上引入当地土家民族风格，青山绿水、民族风情尽在其中。加上以梵净山景区为依托，闹中取静，方便中不失离尘隔世之感，是一处养生、休闲、度假的绝佳所在，具有极大的投资潜力。 目前该项目一期工程——梵净山栖溪度假酒店已完工，从第一期工程情况看，所到之人无不 5 称赞其规划与自然环境，每每流连往返而不愿离去。可以想象，在东太14年地产开发规划的严格把关下，二期规划也必将是一个精品之作。 四、项目成功关键 1、东太?金鳞半岛项目成功关键 ——规划、开发节奏 本项目成败的核心，在于是否既着眼未来而又立足当下，在于是否打造出了适合铜仁未来的都市核心。因此，开发节奏和规划是关键。 由于项目较大，需要分期建设。由于资金需求量大，又需要前期回收资金支持后期项目的开发，而项目对铜仁市民的投资引导和实现也有一个渐近的过程，因此，在合适的阶段推出合适的产品，实现快速变现是关键。 本项目定位为铜仁新城核心，这一定位一旦真正实现，本身就会带来巨大的商业价值。但这一切的基础是规划，如摩尔商业的考虑是否周全，停车位等配套是否适应未来需要，建筑立面是否具有都市感等等，都将决定该项目是否能成为未来城市之心。 2、思南东太?鹭洲项目成功关键 ——工程品质 由于思南地处高地，特别是思南高层建筑少，市民对高层建筑还有一个逐渐接受的过程。例如，楼高了是否安全，电梯会不是因为停电而将人关住等等，这些在高层遍布的大城市已尼不成为问题的问题，需要对接触高层较少的思南消费者进行解说。在工程品质上，东太房地产公司已有高层建筑的开发经验，而在东太鹭洲的规划阶段，已请贵阳等地的权威专家对项目的地层、地勘作过认真论证，安全性上已有保障。但这一切必须通过合适的方式介绍给消费者，使其放心购买。 3、梵净山国际旅游度假村项目成功关键 ——规划 是项目是在一块稀缺、风景秀美的地块上，打造一个度假天堂的作品。因此，规划的成功与否，是能否吸引消费者的关键。只要打造出与自然环境浑然天气的精品，就不愁销售。 五、公司使命 东太集团从1997年从事房地产开发，那时铜仁还是处处破瓦房的景象，从东太建材市场到东太副食百货批发市场，从凯旋春天到御风锦江，东太集团一直在做铜仁楼市场引导者的先行者。无论从对开发趋势的把握，还是对最新前沿产品的了解，或是楼盘营销运作等等，有14年的历炼，都使东太对地产产品的开发形成了自身的一套体系、战略和方法。 在2007年铜仁第一个高层楼盘——御风锦江出现后，铜仁的高层建筑开发才拉开帷幕，形成至今丰富多样的高层产品。作为铜仁楼市引导者的东太集团，将不断引导市场，并向更深更广的地产开发领域延伸，城市地标高层建筑、景区高档度假村、城市核心商圈摩尔建筑将是东太集团下步的重点发展方向。 东太集团的使命是，永远站在城市发展和运营的高度，观趋势而先动，打造超前而不过时的产品，并以此作为降低风险，追求更大投资回报的最好方式。 六、经济目标 序号 项目名称 销售额(元) 利润(元) 备注 536,320,000.00 169,120,000.00 1 梵净山国际旅游度假村(二期) 2 思南东太鹭洲项目 250,378,196.00 90,449,114.08 3 铜仁市金鳞半岛项目 1,023,257,140.00 340,285,330.32 6 599,854,444.40 1,809,955,336.00 合计 第二章 铜仁市金鳞半岛项目 第一部分 项目概况 一、项目名称及建设单位 、项目名称 1 东太?金鳞半岛项目 2、项目地点 项目建设地位于铜仁市梵净山大道 3、项目建设单位简介 贵州纵横房地产开发有限责任公司，为三级房地产开发资质企业，公司位于铜仁市东太大道1号，成立于2000年，注册资金2000万元，法定代表人姜明柱。公司现有职工27人，其中具有建筑工程行业中级职称的6人，经济师职称的8人，大专以上学历17人，本科以上学历8人，硕士研究生2人，下设办公室、财务部、营销部和工程部四个部门，属铜仁市东太集团下辖子公司，先后开发建设了东太农产品大市场、东太凯旋春天住宅小区，开发建设面积超过15万方。 4、公司法定代表人简介 姜明柱，男，1937年生于贵州省遵义鸭溪，东太企业监事会总监事，长期从事教育工作，1995年起协助姜流先后创办了贵州南巨药业有限公司、贵州东太农业股份有限公司、铜仁市东太房地产开发有限责任公司、贵州东太物业管理有限责任公司、贵州东太广告有限公司、贵州致信典当有限责任公司、铜仁市汇农物流有限责任公司、贵州纵横房地产开发有限公司、贵州东太梵净茶叶有限公司和贵州东太梵净旅游发展有限公司等公司，系东太企业股东会股东、贵州纵横房地产开发有限公司法人代表、任监事会总监事、董事会董事。 二、本项目项目功能定位 铜仁市人民政府城市总体规划第四轮修编，谢桥新区定位为行政办公、金融、居住及文化体育功能。 为适应谢桥新区发展需要, 项目定位为纯住宅园林小区，以满足新行政办公、金融服务、文化体育服务人员的居住需求。项目建设以多层、小高层、高层等住宅相结合，以满足不同层次人员的需求。木杉河流经此项目中间，项目充分利用此河流打造园林水系景观，建成铜仁唯一的自然河流景观住宅小区。 三、项目简介 1、建设地点 7 项目位于铜仁市谢桥市府路与梵净山大道交接处西侧，本区域紧邻新近落成的铜仁市为民服务中心(市委、市政府)。梵净山大道是进入铜仁的主要南向干道，市府路、规划路及木双河将用地划分为A、B、C、D、E五个地块。用地(A地块)南面为安置预留地,AB与DE地块间为木杉河,A、C地块间为规划道路。木杉河蜿蜒流环绕A、B地块形成独特的小半岛地理。河面与道路呈约5-6M高差，用地西北下游已筑坝，未来水位线可按五十年洪水位标高(+255.00)蓄水防洪。按照城市道路规划，用地整体比较平缓海拔高度约在256.0m左右，木双河防洪堤标高海拔在251.0M左右。用地北离传统商业中心大十字6.1KM。 2、项目建设概况 项目规划总用地面积:71085? ，其中A地块面积约22833?，B地块面积约14976?，C地块面积约7867?，D地块面积约22769?。总建筑面积为315709?，其中计入容积率面积为258899?。A地块由五栋27-31层点式高层住宅及2层商业裙房组成;B地块由二栋点式29层高层住宅及2层商业裙房组成;C地块紧临市政府有5+1层住宅和二层商业裙房组成;D地块系由原来未建设完成的东太农场品市场改建，由四栋24-30层高层住宅及2层大空间商业裙房组成。 3、项目四至现状 项目北面为隔水相临的村民区、厂区;东临梵净山大道，与法院及群山体隔路相望;项目东北面的D地块未来将由东太副食品批发市场改建;西面是新近建设完成的铜仁市政府，市政府有一主楼和2组各3排副楼向北“U”环抱形成市民广场;而市政路东西向横穿而过，南北地块被分割成A、B地块;南面是村民安置用地和村镇用地，将规划多层居住新村。而由南向北再折向西的木杉河则形成B、D地块的天然屏障，西北下游已筑坝，河水略涨水面扩宽、一条未受污染的生态河流，跃然而出„„，现状渲染着一幅浓郁的都市田园风光。 4、基本技术指标(见附件) 第二部分 市场分析及项目定位 一、市场分析 1、市场供应稳定增长 自从98年国家停止福利分房，相继推出按揭及公积金购房的相关政策以来，铜仁市房地产市场开始启动。从时间段来看，2004年可视为铜仁市开发的一个分水岭，这一年铜仁房地产投资额有了大幅增加，自此铜仁市城市建设、旧城改造以及市政建设步入快速发展期。 按照我市人口到2015年达到30万人的战略思路，每年新增人口约1.3万人，年住宅建筑面积需求量约为110万—130万平方米，市场需求将稳步增长。 2、住宅市场现状 2.1综合品质不高 铜仁市房地产市场目前开发的楼盘综合品质普遍不高，单栋开发或见缝插针的握手楼、贴面楼较多，局限于低层次满足居住与经营的要求，在整体布局、概念诉求、建筑风格、外立面等方面比较雷同，并未充分突出项目的差异性，此外，由于受到规模、成本、消费水平的限制，园林绿化、智能化设施、小区公建等现代住宅小区应有的配套建设欠缺或不完善，区域内品质超群的楼盘较少。 2.2多层为主 目前以多层住宅为主体，80-90?的二房和100-130?的三房二厅，平层或错层的户型成为市场主流，销售情况较好。考虑到谢桥新区为文化体育金融等定位，高收入人群较多，因此户型设计为高中低档，以满足不同人群需求，规划设计中80-90?的户型比例占20%，100-120?的户型比例占60%，120?以上的户型比例占20%。 2.3价格稳定 8 市场整体价格稳中有升，2008年楼价为1700-1900元/?，2009年1-6月份楼价为1900-2200元/?，楼价处于稳步上升状态。 2.4客户分析 客户主要以当地中、青年为主，年龄集中在28-40岁左右，前者处于家庭的第二次分化扩大与新增住户阶段，后者正处于家庭组合与扩大住户阶段。从职业上来看，政府官员，银行、电信、电力、医院、教育部门、部分效益较好私营企业职工等是铜仁今后购买房屋的主力军，另外，从事矿业、商贸、加工、运输等行业的个体户也希望通过购房，改变居住条件。从区域上看，如前所述，随着城市的发展，乡镇客户将占到购买群体一半的比例左右，乡镇是我们要大力挖掘其潜力的市场。 3、市场需求分析 随着铜仁房地产市场逐步进入理性的发展阶段，产品类型、配套设施日趋丰富，市场竞争日趋激烈，消费者在这样的买方市场中，开始用审慎、理性甚至挑剔的眼光去考虑每个楼盘，寻找自己中意的产品，满足自己个性的需求。在未来几年，谢桥新区将逐步发展成为融合行政、金融、文化、体育、居住等功能的城市商务中心，老城区将在保留其原有商业功能的基础上，通过旧城改造，将成为城市集休闲、娱乐、购物、居住、餐饮等位一体的城市商业中心。 3.1住宅市场需求分析 铜仁市2008年市区人口约为22万人，6万多个家庭单元，根据铜仁市房产局和规划局所作的“城市住房建设计划”，我市人口到2015年达到30万人的战略思路，每年新增人口约1.3万人，年住宅建筑面积需求量约为110万—130万平方米，其市场空间前景较好。 3.2铜仁商业地产进入品牌角逐时代 随着铜仁商业地产市场的不断发育和竞争的日趋激烈，商业地产市场“品牌效应”的出现势在必行。在商业地产买方市场的今天，职业或投资者对于商业地产地关注将越来越具体全面，不仅要求保值增值、配套齐全、购物环境良好，还要考虑文化品位、今后转让交易余地以及升值潜力等，这些都是促成品牌商业地产出现的客观环境。同时开发商也会逐渐认识品牌在商业地产开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质、规模化、分区明细化商业地产这一诱人市场。目前在铜仁商业地产市场上，许多购房者不但注重价格，还把咨询的重点转移到开发商的实力、信誉、知名度以及品牌上，可见商业地产投资者越来越理性，要求也越来越高。 3.3商业产品投资逐步成为铜仁居民的消费热点和投资手段 铜仁市是黔东北地区的重要城市，作为铜仁地区首府所在地，为铜仁经济、文化、政治中心区，其城市山环水绕，风物荟萃，人杰地灵，蕴珠藏玉，城在山中，水在城中，素有“黔东各郡邑，独美于铜仁”的赞誉。铜仁之美得益于锦江，带来了铜仁历史的“舟楫往返，商贾云集”。锦江如一条五彩斑斓的彩带，蜿蜒萦绕，飘锦拖蓝，流光泻玉。为此锦江又有“锦绣之江”的美称。其城市优美环境在中小城市中独具魅力，铜仁锦江连续在第二届(2008)、第三届(2009)中华100大生态亲水美景评选中均位居第四名，随着交通要道，经济飞速发展，城市化进程不断加快，特别是公路、铁路交通的进一步改善和完善，铜仁将吸引更多的外来人员在此安家乐业，享受青山绿水的城市环境。 二、项目定位 1、项目优势分析 (1)项目建设地理位置优越，升值潜力巨大 梵净山大道作为城市交通主干道，且项目地紧靠新政府位置，距市中心仅十分钟路程，交通十分便捷。随着谢桥新区各项基础设施日益完善，行政中心及各单位已经迁入办公，谢桥新区将呈现全新的面貌，本项目地处新区桥头堡的交通优势位置。 (2)项目是低容积率、高绿化率，配套设施齐全 9 本项目规划设计系根据本地市场调研制作，适合本地市场需求，市场潜力较好。 (3)项目定位的差异化战略 本项目针对了目前铜仁房地产建设的现状进行了充分的分析，结合本企业开发经验进行了优化，规避了风险，具备了占据市场的潜力和实力。 (4)项目开发单位具有组织结构完善、管理水平较高、动作能力强和团队精神高昂的 优势。 (5)本项目具备充分建设经验的专业单位承建，承建单位已通过ISO-9001质量认证， 从工程设计、招标、施工、装修、竣工验收、销售都按规范的管理体系运作。 2、目标客户群体定位 (1)住宅目标客户群定位 项目周边居民:由于居住习惯，不愿迁移。 搬迁到谢桥新区市行政机构、公检法机构的工作人员，效益较好国有企业的中、上层 领导干部，私营企业主、个体工商户等。 (2) 辅助目标客户定位 回迁户 企事业团购对象 周边乡镇的教师等 周边县行政事业单位工作人员 3、整体运作思路 (1)通过一切手段尽可能缩短项目前期各工序特别是拆迁的推进时间，运用成熟的理念及项目包装手段，提升项目综合品质。整合各专业系统对项目的建筑设计，概念诉求及广场园林环境设计进行营造和包装，提高楼盘档次，将本项目建设成为铜仁高尚住宅社区。 (2)严谨细致，下大力气进行概念挖掘创新，引入新工艺、新技术、新概念，增加项目买点，建立开发公司及项目的品牌形象。 以上运作思路将成为项目运作各环节包括规划设计、手续办理、拆迁安置、工程建设、营销策划、物业管理的核心，各环节必须在此核心下结合项目定位进行推进。 4、广场及小区园林设计风格及功能定位 (1)广场设计总体思路主要以充分满足市民休闲、娱乐、健身、购物等各方面的需求为主旨，分别设置休闲区、健身区、绿化区，根据季节的不同栽种多种植物并铺设草坪，此外，还需设置休闲座椅以及报刊亭、书报亭、物管用房、音响、灯光、垃圾池、卫生间等配套设施，让市民享受轻松自在悠闲生活，凸现项目形象。 (2)小区园林主要集中于建筑围合中心内，根据各组团特点的不同分别栽种相应的植物，并辅以一些常绿灌木等，让小区一年四季都保持赏心悦目的感觉。此外，休闲座椅、路灯等设施也是小区居民不可或缺的。 第三部分 建筑规划 一、总平面规划 1、功能布局 由于市政道路及河道穿插，本案被拆分为A、B、C、D、E五块场地，而五个地块 均表现出不同的地理、功能、空间、组合与指标，其中E地块仅为城市绿化用地(以下不作分析)。因此在尊重场地被拆分的前提下，用“统一构思、功能整合、彰显个性、加强连接”的指导思想来解决各地块可能各自为阵的情况。在充分尊重各地块地理特性下，为其量身定做，统一功能的空间布局和塑造，使其呈现出对外与周边环境协调，对内又相互连接的有机体。 10 项目根据自身功能需要并结合场地因素分解形成四大板块:东北面的商住宅板块(D地块， 以高层居住&大空间高端汽车展示厅并行)、中南区位的商住板块(A地块，以高层高尚居住为主、大型停车场以及2层大空间商业街区)、中北区位商住板块(B地块，以滨江特色商业为主，同时展示最高品质的高层无敌江景豪宅)最后是西面靠山的多层商住楼板块(C地块，多层花园洋房的设计，提升整个住宅的品质)。 2、道路和交通组织 四大功能体中，沿市府路二侧的中南组团(A地块)和中北组团(B地块)由于其对城市更 为重要，因此其交通组织和内部空间联系上被放在突出位置上，通过沿街多个开口，竖向上下连通，使二个板块间实现功能互补(B地块空间专心营造滨江景观商业、A地块大空间则定位满足多方多功能大空间商业面积的需要)。人行入口被设置在相邻主干道，而车行则离开道路交叉口设置在次干道或规划允许区域。四个板块空间的跨界连接形成了多空间、多功能的快速转换和聚集，其间交通道路的贡献值首当其冲。 3、公共空间与商业业态初析 多元化商业空间是为未来经营量身定位塑造的，以主力超市和滨江夜色餐饮为主力店、以社 区商业为永续经营支撑、以休闲娱乐为起点、以品牌车市为形象是本案未来的商业前景。这就要求各业态所对应的商业空间丰富，同时主力店的设置应使其营造出最长的商业流线从而带动次主力和一般店铺的人气。将超市设置在A地块地下空间一是可以通过地面广场扶梯直接进入，其出口则引导从B地块地下滨江商业空间在跨街而出，这样地下空间安排了二个主力店，沿途将其他商业立体带旺、形成人气汇聚。由于充分利用了步行一层空间、立交空间、地下空间的有效立体空间链接方式，使商业空间形成立体三维的空间聚合和人流聚集。适宜的空间尺度、多向的空间链接、多元化的消费特性使公共空间形成集休闲、娱乐、商业、购物于一体的有极具城市意义的综合体。 二、建筑设计 合理高效的各地块功能分区 A、地块位于市府路南侧，地下空间由平战结合的人防停车场和设备间组成;沿街建筑1-2 层为一个大底板的大空间商业裙房，三层是一个整体的屋顶花园，五栋塔楼在该层均设计为架空层，且住宅出入口都设置在架空层，消防车道从西南角进入直接上到屋顶花园。市府路商业裙房中段设置有住宅人行主入口，商业裙房的东西两端设计为商业主出入口。 A-3栋架空层南侧设置配套的公共设施幼儿园，A-3栋西侧设置室外羽毛球场等公共服务设施。 B、地块位于市府路北侧，滨江的特色餐饮及休闲商业可以通过滨江防洪堤设置大踏步上下 连通，沿街1-2层裙房形成“U”广场，“U”广场两侧设置两栋塔楼的住宅出入口，3层为裙楼屋顶架空部分，为住户提供休闲娱乐的滨江观景平台。 C、地块位于市政府东侧、规划路西侧，由二层商业裙房和5+1多层一层架空的花园洋房组 成，是规划的点睛之笔。 D、地块位于梵净山大道西侧、木杉河东北侧，由于梵净山大道和滨河防洪堤有一层高差， 因此形成双首层的空间，其地下室西面为滨江商业，其他部分为停车场和设备房，两个围合组团间有一条弧形步行消防道则成为居住空间的步行组织通道。1-2层是大空间休闲功能的商铺，3层以上高层住宅。 三、环境设计 本案环境设计大致分为三大部分: 1、利用滨河防洪堤的城市景观塑造，希望通过软性景观的手法，打破千篇一律生硬的防洪 堤处理方法，并结合高差在防洪堤与城市道路间形成可达、适宜的城市休闲空间，强化“亲水性” 2、B、D地块滨江多层次空间的植入，使滨江资源得到充分利用，有二层曲线自然相互交叉 11 的亲水、观景双高平台，也有河水自然界面的湿地景观，这一区的景观将滨河景观资源发挥到极致，而沿市府路景观、架空层景观则与B地块商业景观区、架空屋顶花园相呼应。 3、A地块由封闭居住屋顶花园景观和公共的城市小广场硬质景观构成。封闭景观区结合架空 层，形成有景观和文化符号表述的小品、草丛、原木栈道、硬质通道、树阵、珍稀绿树种等景观元素，并种植树丛和草地，林木草地相互偎依，绿地内道路为蜿蜒曲折的人行小道，一派自然山水风光，凸显草、丛、林的立体空间手段;而硬质广场则以景观雕塑广场、花卉、行道香樟树、多元硬质铺装和下沉空间形成高雅的商业景观。 4、D地块景观一是利用大面积架空屋面和退台走廊形成垂直绿化，二是利用步行防洪堤形成 数个跳出的观景台以及对防洪堤界面的绿色化处理。 5、C地块则以背山为依托，强化山景绿化凸出其曲径通幽、小中见大的江南园林风情。草地上设置树阵座椅、灯柱以及小品，供人们进行休闲活动。 第四部分 成本投入及效益测算 项目名称:金鳞半岛AB区 一 基本参数 总用地 37,809.00 m2 总建筑面积 167,625.00 m2 其中: 商业 38,366.00 住宅 101,621.00 地下室 25,332.00 架空层 3,305.00 容积率 4.3/2.8 A/B 建筑密度 34.8/29.9 A/B 绿地率 30.1/30.3 A/B 拆迁返还面积 二 开发成本 (一) 土地费用 楼地面地价 出让金 167,625.00 398 66,714,750 征地费用 0.00 0 拆迁费用 0.00 土地契税 600,000 土地拍卖交易费 0 0 土地使用税 37,809.00 40 1,512,360 过渡费 0.00 0 搬家费 0.00 0 小合计 68,827,110 (二) 前期工程费 规划设计费 167,625.00 18 3,017,250 地勘费 167,625.00 8 1,341,000 策划、可研费 167,625.00 2 335,250 通水、通电、通路 167,625.00 2 335,250 12 防洪堤 167,625.00 15 2,514,375 场地平整 167,625.00 10 1,676,250 小合计 9,219,375 (三) 建安成本 商业 38,366.00 1,050 40,284,300 住宅 101,621.00 1,050 106,702,050 地下室 25,332.00 1,300 32,931,600 水电 167,625.00 80 13,410,000 消防 167,625.00 70 11,733,750 节能 167,625.00 80 13,410,000 电梯 167,625.00 30 5,028,750 进户门 167,625.00 18 3,017,250 小合计 226,517,700 (四) 基础设施建设费 安防智能化 167,625.00 10 1,676,250 外水 167,625.00 6 1,005,750 外电 167,625.00 20 3,352,500 雨、污排水 167,625.00 5 838,125 化粪池 167,625.00 3 502,875 管网 167,625.00 10 1,676,250 道路 167,625.00 10 1,676,250 环境景观 167,625.00 30 5,028,750 灯光 167,625.00 5 838,125 公厕、垃圾站 167,625.00 3 502,875 小合计 17,097,750 (五) 管理费 167,625.00 30 5,028,750 (六) 销售费 策划费 0.00 0 代理费 585,723,000.00 0 17,571,690 宣传费 585,723,000.00 0 5,857,230 道具费 0.00 样板房、售楼部 167,625.00 11 1,843,875 小合计 25,272,795 (七) 财务费 167,625.00 100 16,762,500 利息 评估费 100,000 抵押登记费 200,000 银行中间业务费 500,000 保险费 200,000 小合计 17,762,500 (八) 规费 拆迁保证金 0.00 0 配套费 167,625.00 50 8,381,250 13 人防设计审查费 167,625.00 5 838,125 防雷审查费 167,625.00 1 167,625 土地地质灾害评估 167,625.00 1 167,625 设计图审查费 167,625.00 3 502,875 质监费 167,625.00 1 167,625 定额测定费 167,625.00 1 167,625 墙改基金 167,625.00 8 1,341,000 档案保证金 167,625.00 1 167,625 档案服务费 167,625.00 1 167,625 市政保证金 167,625.00 0 绿化保证金 167,625.00 0 招标代理费 167,625.00 0 工程监理费 167,625.00 10 1,676,250 评审费 167,625.00 5 838,125 放线费 167,625.00 1 167,625 产权交易费 167,625.00 4 670,500 产权测量费 167,625.00 2 251,438 噪音费 167,625.00 1 167,625 环境评估费 167,625.00 2 335,250 环境评审费 167,625.00 1 167,625 破路费 0.00 2 0 占道费 167,625.00 1 167,625 水土保持费 167,625.00 1 167,625 施工污水处理费 167,625.00 1 167,625 施工垃圾处理费 167,625.00 1 167,625 氡气检测 167,625.00 1 167,625 动测实验 167,625.00 1 167,625 基桩静 167,625.00 1 167,625 室内空气污染 167,625.00 2 335,250 规划竣工图测量 167,625.00 2 335,250 土地竣工图测量 167,625.00 1 167,625 大证办理费 167,625.00 2 335,250 小合计 18,690,188 不可预见费 三 税收 营业税 815,329,500.00 0 44,843,123 土地增值税 815,329,500.00 0 8,153,295 印花税 815,329,500.00 0 407,665 小合计 53,404,082 单方成本 四 总成本 167,625.00 2,636 441,820,250 五 销售收入 14 1 住 宅 101,621.00 3,500 355,673,500 2 商业 38,366.00 10,000 383,660,000 二层商业 0 3 地下室 25,332.00 3,000 75,996,000 4 物管、会所 0 5 托儿所 0 6 公厕、垃圾站 0 7 地下车库 0 8 地下商场 0 9 架空层 0 合计 165,319.00 815,329,500 六 利润 373,509,250 七 所得税 373,509,250.25 0 93,377,313 八 总利润 280,131,938 第五部分 效益分析 一、企业自身风险分析 贵州纵横房地产开发有限公司自2000年成立至今，公司经营状况良好。资产负债率、流动比率、速动比率三项指标均较好，长、短期偿债能力较强。 二、项目销售风险 东太金鳞半岛项目尚未启动，但随着铜仁市城市建设和需求及新政治文化中心的形成，目前市场对此类物业需求量较大，随着整个项目的开发建设和广告宣传，该项目以其所处的优越地理位置，方便的交通，其销售前景是较乐观的，具有非常巨大的市场销售潜力和升值空间，无销售风险。 三、经济效益分析 、开发建设项目利润 1 经测算项目的毛利润为34029万元，净利润为25521万元。 2、动态投资回收期 该项目的动态投资回收期:5年 3、综合财务指标分析结论 该项目的各项指标表明，项目具有较好的可行性。 第五部分 项目可行性研究结论 从铜仁市房地产开发项目来看，规模开发正成为市场主流，正由过去的单体楼盘为主转为现代小区，庭院型的开发为主，注重相应设施的配套建设以及“以人为本”的环境构建，对开发项目的选址、规划设计，设施更加贴近购房者需求，本项目正是根据此发展趋势顺势推出的高品质的优质项目。从全市房屋开发量供需情况分析:全市目前城镇人口18.1万人，人均住房面积25.3平方米，到2014年五年中若每年新增人口约1万人，每人按30平米计算，每年需新增住房30 15 万平方米，加上旧房拆迁每年2-3万平方米和部分居民换防等因素，全市每年的新增住房面积应在30-35万平方米较为合理，近几年来开发量均在合理范围内没有出现过热、过量的现象，较为平稳增长。从市场价格体系分，商品房销售价格稳中有升，2009年上半年多层住宅均价在每平方米1900元，比去年同期每平方米1800元稍有涨幅，地段好有绿化的小区价格均在1900-2000元之间，电梯房价格在2200-2600元。本市市场潜力无限。 综上所述: 1、本项目建设符合国家建设相关政策及本市城市建设需要，将对谢桥新政府行政中心片区的建设启动起到带动的作用。 2、从实施项目主体看，铜仁市东太房地产开发有限责任公司不但具有雄厚实力，现时具有成功而丰富的实践经验与较大市场网络。 3、从项目本身看，本项目具有稳定、低风险的收益率，可按时回收全部项目投资。 4、本项目建设条件具备、符合本地市场需求，拥有巨大的市场潜力。 5、本项目的实施，将取得显著的社会和经济效益。 基于以上各章节可行性研究分析，我们认为该项目建设条件具备，方案合理，具有良 好的社会效益和经济效益，项目可行。 第三章 思南东太鹭洲项目 第一部分 项目概况 一、项目名称及建设单位 1.1项目名称: 东太?鹭洲住宅小区 1.2项目建设单位简介 铜仁市东太房地产开发有限责任公司，为贵州东太建设投资集团旗下专业从事房地产开发建设的核心公司。公司位于铜仁市东太大道1号，成立于1997年，法定代表人姜流，注册资金5000万元，为国家二级房地产开发企业。公司现有职工30人，其中具有建筑工程行业中级职称的5人，经济师职称的3人，大专以上学历22人，下设办公室、财务部、营销部和工程部四个部门。 13年来，公司通过不断更新开发理念，提升产品，致力于专业市场建设和高品质住宅小区开发，先后开发建设了东太建材市场、东太金码头副食百货专业批发市场、东太农副产品批发市场和东太?御风锦江住宅小区、东太?凯旋春天住宅小区等项目。累计开发建设面积已达50万平方米，年开发能力10万平方米，年销售额过亿元，成为专业市场和高品质住宅小区开发建设的领导者，为当地商贸流通、人居品质和城市面貌提升作出了积极的贡献。公司历年来获得的荣誉有: 2001年，公司被铜仁地区消费者协会评为“诚信单位”; 2002年，公司开发建设的东太建材市场被评为贵州省“一级诚信市场”; 2003年，公司被铜仁市人民政府评为“2002年度铜仁市二十强纳税户”; 2004年，公司被贵州省劳动和社会保障厅、贵州省工商业联合会授予“贵州省就业和社会保障先进民营企业”荣誉称号; 2005年，公司被铜仁地区消费者协会评为“诚信单位”; 2006年，公司开发建设的东太•御风锦江楼盘被评为“贵州十大名盘”、“贵州十大生态名盘”; 2006年，公司获得贵州省工商行政管理局颁发“省级守重信用单位”荣誉称号; 2009年，公司连续4年获得贵州省工商行政管理局颁发的“守合同 重信用”荣誉称号; 2010年，公司获得贵州省工商行政管理局等五部门颁发的“2007-2009年度省级诚信私营企 16 业”荣誉称号。 1.3公司法定代表人简介 姜流，管理学博士，省政协十届常委、省工商联副主席、贵州大学客座教授、贵州大学MBA导师，第二届全国中国特色社会主义事业建设者，2009年新中国成立60周年盛典观礼贵州省非公有制经济唯一代表。现任社会职务: 贵州省第十届政协常委 贵州省工商联副主席、商会副会长 贵州省青年企业家协会副会长 湘桂黔渝毗邻地区民营企业协会副会长 贵州省乡镇企业协会理事 贵州省光彩事业促进会常务理事 铜仁地区青年企业家协会会长 铜仁地区工商联合会副会长 铜仁地区光彩事业促进会副会长 铜仁地区乡镇企业协会副会长 铜仁市工商联合会副会长 二、项目编制依据 2.1《思南县城市整体规划修编》(2002-2020) 2.2思南县规划局《规划设计条件书》 2.3思南县国土资源管理局提供的1:500项目地形图 2.4铜仁市规划局测绘的1:500项目地形图 2.5思南县发展和改革局关于同意项目立项的批复 2.6思南县房地产市场调查资料 三、项目功能定位 思南首席欧庭皇家风情山水私邸，一个城市中央上游，罕见、独特、理性的成就与专属;一个藏锋繁华，隐退浮躁，堪以传世的西班牙皇家风情小城;一个沿袭世界经典园林文化，围绕景观园林建造生活的心灵居所。 四、项目简介 4.1建设地点 思南县原白鹭洲宾馆所在地。 4.2周边环境 该地块即原思南白鹭洲宾馆所在地，位于思南县城城东椅子山半坡，前临乌江，后靠中天公园、万圣山森林公园，为南北向弧形缓坡地，是思南独一无二的风水宝地。该地块植被茂密，空气清新，自然条件优越;居高临下，壮阔的乌江和河东市区一览无余;凭栏远眺，万圣山森林公园莽莽苍苍，乌江三峡风光旖旎，景观资源可谓得天独厚。 周边拥有思南民族中学、城东小学和党职校等学校，博爱医院和疾控中心2所医院，1路车直通老城区，不超过5分钟，步行也不超过15分钟，配套设施较为齐全，交通较为方便。 4.3基本技术指标 东太鹭洲总用地面积21102.54?，总建筑面积80767.16?。 4.4项目开发进度 2010年11月——2013年11月 17 第二部分 项目建设的背景及必要性 一、本项目建设的背景 1.1思南历史悠久、文化底蕴厚重 思南县位于黔东北铜仁地区西部，地处武陵山腹地，乌江流域的中心地带，东临国家级自然保护区梵净山，西与历史名城遵义共界，辖13个镇14个民族乡168个行政村5个社区。地域面积2230(5平方公里，杂居着汉、土家、苗、满、蒙古等17个民族，总人口66(03万。思南古名胖舸，是贵州开发最早的地区之一，秦为黔中属地、汉为永宁县、元设宣慰司、明废司建府、民国设专员公署，是明代贵州“改土归流”政治制度改革的肇发地。因得乌江航运之便，自古商贾云集，经贸繁荣，是乌江中下游地区的商品集散地、经济文化中心，素有“黔东首郡”、“乌江明珠”之称。 思南历代人才辈出，古有明代广东布政司田秋因力谏贵州设考，被誉为“贵州科举之父”，理学家李渭因其“中和”思想传承和发展了王阳明学说，受御封为“南国躬行君子”;近现代涌现出了旷继勋、肖次瞻等革命先烈和现任中央委员、中国人民解放军总后勤部部长廖锡龙上将等杰出人物;百年名校思南中学是省级重点示范中学，全县每年向全国大中专院校输送学生2000名左右。县境内文物古迹遗存较多，思唐镇府文庙、万寿宫、观音阁等古建筑群为国家级文物保护单位;贵州省思南乌江博物馆是全国唯一以江河命名的博物馆;旷继勋故居纪念馆被列为全省爱国主义教育基地和黔东红色旅游重要景点;傩戏、花灯、龙灯、狮子灯、高台戏等传统文化艺术表演形式独特，内容丰富，极具地方特色和民族风情，其中花灯是贵州东派花灯的代表，已被国家文化部列为首批非物质文化遗产保护目录。2008年，思南荣膺“中国民间艺术之乡”荣誉称号。 1.2思南物产资源丰富 境内年均气温17(8?，无霜期290天，平均降雨量1153毫米，属中亚热带季风性湿润气候，具有气候温和、土地肥沃、生物资源丰富多样的特点。有动物300多种、植物700多种、森林覆盖率为32(68,。适宜油桐、蚕桑、漆树、优质茶、竹、梨、柑、橙、樱桃等经济林木的生长。农业以水稻、玉米、油菜、烤烟、中药材种植和生猪、黄牛养殖为主，生产水平在全省具有传统优势，年均粮食总产量25_3万吨、烤烟1(85万吨、油菜1-3万吨、蚕茧300吨、肉牛出栏3(7万头，生猪出栏32万头，是全省粮油、烤烟、蚕茧、商品牛、商品猪等重要农产品基地县和全国优质烤烟生产基地县、生态农业建设重点县。矿产资源主要有煤、铁、硫铁、雄雌磺、重晶石、大理石等，现已探明储量的煤炭有2636万吨、铁矿435万吨、硫铁矿1547万吨、雄磺矿79万吨、大理石700万立方米。 1.3思南区位与交通优势得天独厚 思南县“十二五”交通规划构想，以杭州至瑞丽和思南至剑河两条高速公路，威吉铁路、万盛至广州高速铁路为骨架、以乌江“黄金水道”航运为依托、以农村公路骨干线为载体，构建“两高两铁六横六纵八联线，一江一港两河两区十大桥”大交通。即: 两高:杭州至瑞丽和思南至剑河高速公路;两铁:威吉铁路(从威宁经遵义、思南、印江、铜仁至吉首)，万盛至广州高速铁路(经德江、思南、印江、铜仁、玉屏至广州)。三段:杭瑞高速思南至遵义段思南县境内22.8公里，思南至大兴段思南县境内15.8公里;思南至剑河高速公路思南段思南县境内36.8公里):六互通:杭瑞高速思南东互通、思南西互通、沙沟互通，沿河至榕江高速公路双塘互通、腾龙互通、塘头互通)。 一江(乌江)、一港(黔东北枢纽港思南港)、两河(石阡河、六池河)、两区(思林电站库区、沙坨电站库区)、十大桥(乌江大桥、乌江二桥、乌江三桥、思林乌江大桥、文家店乌江大桥、杭瑞高速乌江特大桥、思剑高速乌江大桥、香坝三江乌江索桥、六池河大桥、岩头河大桥) 18 的任务目标逐步推进。实现100%乡镇通油路，100%的村通公路，50%的村通油路，70%的乡镇有站场，40%村通客车。 今后的五年，思南的交通格局即将发生巨大的变化，对思南城市建设的发展将产生巨大的影响。 1.4思南积极推动城市建设，着力打造乌江山水旅游城市 近年来，思南提出了“撤县建市”和建设铜仁西部中心城市的总体目标，围绕“一江两岸三桥四道五片区”和“二高三出口”的城市骨架，高起点规划，高标准建设，高质量管理，高效益经营，搭构出“一轴连四心，两带三层级，五道系六区”、“四横五纵、一环城”的新城框架。力争经过5年努力，将县城发展成为区域性经济文化中心:县城人口达到15万人，城镇化水平达到35%以上，全县生产总值达到53亿元，城镇居民人均住房面积达到20平方米以上，县城规划区面积30平方公里。今后，随着思南“两高一江”大交通格局建设目标的实现，思南交通落后局面彻底改变，将成为黔东北重要的交通枢纽，4小时内可达省贵阳、重庆，2个小时内可至铜仁、遵义，全面提升思南社会经济发展。 2009年，思南完成了第四轮县城总体规划修编和开发区控制性规划，启动了乌江二桥、三桥、府桥、城区污水处理厂、县城垃圾填埋场、城北路网建设等工程。2010年，思南将以乌江二桥建成通车、乌江三桥及其引道加快施工为契机，重点加快城北新区路网建设，带动城镇化发展;同时全面启动行政服务中心建设和河东片区城市开发，开工建设河东商贸城，带动第三产业发展;加快库岸治理工程和城市景观建设，城区道路“白改黑”达到100%，打造乌江山水旅游城市。 1.5思南旅游资源丰富 思南自然风光秀丽迷人。思唐古镇位于美丽的乌江之滨，依山傍水，错落有致，独具滨江梯城特色，是全县的政治经济文化中心。境内神奇瑰丽的乌江山峡、千姿百态的天然溶洞、巧夺天工的石林景观、令人沉醉流连的天然温泉沐浴以及省级风景名胜区白鹭洲、黑河峡、四野屯、郝家湾清代古民居等极具旅游开发价值，已被列入长江三峡库区风光旅游线路和贵州省旅游总规12个旅游重点区之一。正在建设的国家西电东送重要电源点思林水电站和沙坨水电站，两个库区在县境内的长度达77公里，将形成17(15平方公里的湖面，出现高峡出平湖的景观，成为新的更具繁殖力的淡水生态系统，极大地促进渔业经济和旅游业的发展。 近两年来，思南又努力打造石林、温泉、乌江3张旅游名片，充分挖掘现有特色旅游资源，实施旅游精品战略。相继成功申报了“中国民族民间艺术之乡”、“乌江喀斯特国家地 质公园”、“全国温泉开发利用示范区”3块国家级牌子。为加强对旅游资源的开发利用，思南已编制完成《思南温泉旅游开发总体规划》、《思南石林景区旅游开发规划》、《思南石林服务区修建性详细规划》、《思南郝家湾古寨修建性详细规划》等十余个规划项目。在原《思南县旅游发展总体规划》基础上，对思南县旅游发展规划进行新一轮修编。通过对原规划的系统修订，《规划》提出了2010——2024年思南县旅游业发展目标体系:通过彰显思南县地方文化品牌，将思南打造成为:乌江流域旅游地标县、全国知名的专项旅游地、全国著名的旅游休闲度假目的地。 1.6思南经济持续快速发展，个人收入增加，消费水平不断提高 随着国家西部大开发和乌江综合开发的整体推进，素有“乌江明珠”之称的思南县已成为国家和贵州省在乌江流域重点开发的一个县，国家重大项目不断落户思南，上百亿元资金投向思南这块西部开发的热土，思南迎来了大发展的历史性机遇! 19 思南县国民经济稳定增长，预计2010年GDP达到37.4亿元，年均增长15%。到2011年将达到40亿元，人均GDP突破6500元。 思南城镇居民人均可支配收入稳步上涨，居民购买力的增强将进一步增加对房地产市场的需求。 20 2009年，思南县财政总收入1.85亿元，同比增长22.5%。其中，地方财政收入1.15亿元，同比增长17.5%;随着思南地方财政收入的增加，区域的城市发展环境将得到进一步优化。 1.7思南拥有良好的招商引资环境 近年，为了加速思南发展，思南先后出台了《关于加快城镇发展若干优惠政策的意见》、《关于进一步加强招商引资工作若干优惠措施的意见》、《关于加快旅游业发展的若干意见》等，分别对城镇发展、旅游业发展等方面的招商引资工作进行了政策优化，加大了对于市政、城建、环境、旅游等相关投资建设。东太?鹭洲住宅小区受到县委、县政府及各级部门的高度重视，成立了专门的领导工作小组，专人负责协调项目建设各项工作。东太公司作为铜仁地区本土企业，其在本地多年的良好发展已受到当地人们及政府的肯定。项目建设成后，不仅可以提升千年古城的品位，更有助于打造美丽的乌江山水旅游城市。 二、本项目建设的必要性 2.1思南房地产市场进一步发展的需要 思南城市总体发展取得长足进步，房地产市场也发展稳定。特别是近年来，房地产完成投资及开发均呈现较大幅度的增长。市场上涌现出一部分深受消费者认可的开发商及房地产项目。而另一方面，目前思南场房地产供应市场存在诸多弊端，特别是商住混居现象比较严重，人居品质较低，成为阻碍房地产行业发展、房开水平未能大步提升的最大不利因素。众多房地产项目开发存在专业能力不足、开发水平较低;服务质量、物业管理落后;广告宣传失真;建筑工程质量问题等。同时我们也看到，由于社会信息、人才、管理等资源的丰富程度及流动速度相比发达城市较弱，许多开发商墨守陈规的做法往往使得产品设计不合理、园区及小区景观环境不理想，小区住宅整体素质不高。因此，思南房地产要想有突破性的发展，必须走“引进来”这条路，即引进发达城市及地区多年房地产发展经验，引进有着先进开发理念及管理的企业及人才，并使之融入本地竞争，以带动并促进思南房地产的整体发展。 东太公司作为一家跨地区发展企业本地化发展较为成熟，业务涉及多种房地产周边产业，技术力量雄厚，具有丰富的房地产开发经验。由其建设的东太?鹭洲住宅小区城规模较大，档次较高，服务人口多，地块利用可塑性强，发展空间较大。本项目的建设开发对于促进当地行业整体发展具有相当重要的意义。 2.2思南城市人居水平提高的需要 思南以创建省级卫生县城为契机，坚持治理和建设并重，软件建设与硬件建设相结合，大力实施“碧水、蓝天、绿色、宁静、洁净”工程，加大基础设施建设投入力度，提升县城整体卫生水平。县城绿化覆盖面积已达到32.92公顷，绿化覆盖率30%，人均绿地面积4.5平方米，建有休闲步行街总面积4000平方米，喷水池花园2个，雕塑花园3个，其它绿化花园5个。但与此同时，目前思南的城市整体环境水平，特别是居民生活小区内的小环境整体水平还是远远落后于其他城市。居住区绿化率低，容积率大，各种空气污染、声污染、光污染较为严重、室外公共活动及康体设施不齐全，生活配套设施不完善、室内装修污染成份高、小区管理落后等。城市的人居环境不仅影响到城市的整体形象，也影响到居民生活质量整体水平。思南县城人居环境的进一步改善已刻不容缓。 东太?鹭洲住宅小区项目，正是基于此高度出发，从居住环境入手，全面提高市民的居住整体水平。结合乌江、中天公园和万圣山森林公园进行有机规划，形成有绿、有水、有古迹的生态环境;穿插各种风格的建筑景观小品，形成自然景观与人工景点、现代环境与人文历史相互辉映。力求以先进的环境规划和景观设计理念，将社区建设成为真正意义上的花园式生态小城。并通过建设各种体育活动中心、文化教育中心等，营造出积极、健康的社区居住文化。所有这些将不仅是未来社区的环境主要构成，同时也为整个思南城市人居环境建设增添色彩。 2.3思南城市整体发展的需要 21 由于历史、地理、资金等诸多因素影响，思南县城面积狭小、交通拥挤、设施落后、建筑杂乱，城市发展水平不高，人口承载能力十分有限。目前，全县城镇化率只有25%，低于全区平均水平。思南作为铜仁地区次中心城市，到2012年城镇人口达到15万人，至少要增加7万人。因此必须集中力量尽快扩大城镇规模，适应城市化建设的需要，力争早日实现撤县建市目标。随着“两高一江”大交通格局的形成，思南城市建设及经济发展的潜力正逐步得以发挥，河东城区的发展对于思南城市建设及经济增长有着重要的意义。2009年思南完成第四轮县城总体规划修编和《城北(含大同岩)和关中坝片区城市设计暨控制性详细规划》，县城特别是城北新区的建设均呈现勃勃发展之势。东太?鹭洲项目总建筑面80767.16?，规划设计为高档住宅小区，采用先进的开发经营管理，定能对河东地区的整体发展起到较强的连带作用。东太?鹭洲项目将和河东小商品批发市场、体育中心等项目一起推动今后河东城区的发展。 第三部分 市场分析及项目定位 一、市场分析 思南地处内陆，拥有丰富的历史文化资源、矿产资源、中药材资源、水电资源，是铜仁地区的人口大县之一，城区常住人口8万余人。随着西部大开发战略的实施，思南经济已进入快速发展时期。思南房地产市场也逐渐起步进入快速发展时期，政策执行环境较宽松。目前的思南房地产市场主要以刚性需求为主，投资意识逐渐增强，属自住型、起步阶段的房地产市场，正是房地产市场发展的大好时机。 1.1市场现状 1.1.1房地产市场稳定增长 思南房地产市场从2000年起步以后，04年房地产投资仅为1466万元，但随着全县整体经济的持续向好，房地产投资逐年增加，2009年思南县房地产投资达到16795万元。且这种趋势在未来数年内还将持续。 22 2006年前，思南房地产市场处于起步阶段，产品品质差，不带电梯，客户认知度不高，但随着思南县整体经济持续向好，房地产市场日趋成熟。至2008年市面首次出现电梯洋房，销售价格有了质的飞跃，达到2298元/平方米。2010年，新开发的思南城北新区电梯已房达到2600-3300元/平米，思南县住房销售均价已达到2520元/平方米，在塘头、许家坝等大镇，新修的商品房价格也在1300-1500元/平方米左右。 1.1.2土地供需矛盾突显 思南县地处贵州高原向湘西丘陵过渡的大斜坡地带的北部边缘区，在武陵山脉和大娄山脉之间，南北走向的乌江即为两大山脉的自然分界线。整个地势受乌江切割的影响，北、东、西三面较高，中间乌江河谷较低，成“V”字形，最高海拔1363米，最低海拔340米，相对高差1023米。土地资源的人均占有量少、质量低，土地供需矛盾尖锐。我县土地的人均占有量仅0.39公顷，低于0.55公顷的全省人均水平，更低于0.9公顷的全国人均水平，并且90%以上的土地位处山区丘陵之中。而位于乌江两岸峡谷之中的思南县城，土地的供应更是有限:2009年，商服及住宅用地供应总量为16.2万平方米，占总供地的0.0042%，其中廉租住房用地、经济适用住房用地及限价房、90平方米以下中小套型普通商品房用地为11.86万平方米。随着思南打造乌江山水旅游城市以及“铜仁西部次中心城市”定位的要求，城市化建设发展的需求比较迫切，老城区的人口容纳量已到极限，目前新增土地新城区为主，思南县城土地供应与需求的矛盾日益增加。 1.1.3个人消费是市场需求的主体 由于银行存款利率较低，股票低迷，大量社会资金纷纷挤向房地产市场。近几年来由于房价的持续升高,居民的房产投资与储蓄比较明显“利好”，所以，储蓄存款被 “逼”向了房市，越来越多的居民倾尽储蓄去购房。随着思南经济和居民收入的增长，个人负债购房成为主流，特别是贷款购房成为消费时尚。住房消费已由过去的单位集资建房占主导转向个人消费占主导;由自建私房向商品房开发建设为主;通过自主筹款，负债借款、住房公积金贷款等形式购房成为消费主流。 1.1.4楼盘品质不高 从价格上来看，思南房地产市场目前开发的楼盘，已超越全区其他县城接近铜仁市的价格，但综合品质普遍不高，达不到铜仁市当前的房地产开发水平:单栋开发或见缝插针的握手楼、贴面楼较多，商住混居现象严重，局限于低层次满足居住与经营的要求，在整体布局、概念诉求、建筑风格、外立面等方面比较雷同，并未充分突出项目的差异性，此外，由于受到规模、成本、消费水平的限制，园林绿化、智能化设施、小区公建等现代住宅小区应有的配套建设欠缺或不完善，没有出现区域内品质超群的领袖产品。 1.1.5高档住宅小区市场存在空白 思南县由于近几年经济发展水平逐步加快, 拥有1套以上的私房，一辆价值6万-12万的轿车，每年有一次以上的出省旅游或自驾游，定期购买股票和基金的中产阶级已经形成!他们追求 23 生活品质，对住房有着更高的要求，也有着较强的购买力。思南成规模的住宅小区不多,高档住宅小区更是为零，思南目前开发的楼盘走的大多是中低端产品路线。高端市场市场空白将是本项目一个良好的切入点，满足思南中产阶层的高层次需求。从铜仁地区整体房地产开发水平来看:目前市场的空白点是纯住宅花园小区，市场需求量大，市民呼声高。 1.1.6多层为主 目前以多层住宅为主体，70-80?的二房和100-130?的三房二厅，平层或错层的户型成为市场主流，销售情况较好，复式、跃式等变维户型不易为客户接受。考虑到思南城镇化水平不高，今后还会有大量的乡镇人员进入城市，因此户型设计也要满足这一部分低端客户解决居住条件的需求。 1.1.7客户特点 客户主要以当地中、青年为主，年龄集中在28-40岁左右，前者处于家庭的第二次分化扩大与新增住户阶段，后者正处于家庭组合与扩大住户阶段。从职业上来看，政府官员，银行、电信、电力、医院、教育部门、部分效益较好私营企业职工等是思南今后购买房屋的主力军，另外，从事矿业、商贸、加工、运输等行业的个体户也希望通过购房，改变居住条件。从区域上看，随着城市的发展，乡镇客户将占到购买群体一半的比例左右。 1.2住宅市场需求分析 思南县总人口66.03万，目前城镇人口5万人(不含流动人口)，随着城市的发展，预计未来几年增加到10万人左右(包括政府通过多渠道引进的人才)，城镇按20%的住房需求量，以及人均30?的住房需求计算，需求总量约为100000*20%*30?/人=600000?。 市场刚性需求量 库存量 每年新增供应量 市场空间 600000? 约331660 ? 约100000? 约17万? 思南县近几年来开发量均在合理范围内没有出现过热、过量的现象，较为平稳增长。目前思南县市场存在约17万?的市场空间，需求大于供求。 思南县在售户型中以建面区间为104~128?三房二厅二卫占的比例最大，占到在售户型总数的65%。其次是以127-150 ?四房单位，占20%。较强支付能力的思南人大多希望置业思南县城 24 区，以便于工作与生活，刚性需求旺盛，主力需求为三房和四房。 二、本项目定位 2.1区域竞争楼盘分析 2.1.1片区分析 思南房地产片区主要由新城区、老城区、城东区三个片区组成。新城区:定位——规划中的主流生活区;现状——规划整洁，生活配套丰富;代表性楼盘——江岸名都、金海岸商业广场、星月盛世豪庭、城北农贸市场等。老城区:定位——改造升级区;现状——规划杂乱，基础设备落后，环境脏乱，市容展现面不是很好;代表性楼盘——金辉叠花园、中和商住楼、顺和商住楼、文鼎天下。城东区:定位——未来城市文化中心;现状:没有统一规划，以农民房为主，现有思南民族中学、县党校;代表性楼盘:东太?鹭洲、小商品批发市场，随着二桥三桥的建成，该片区必将成为未来楼市的热点区域。 2.1.2楼盘特点 东岸除本项目外，暂时没有别的竞争项目。由于受当地坡地地形的影响，目前在售楼盘基上都在炒作江景概念，但真正意义上的一线江景楼盘只有江岸名都、金海岸商业广场、文鼎天下及本项目。随着乌江二桥三桥的落成，将加快了乌江两岸的房地产项目开发。 思南楼盘主要分布于乌江西岸的老城区内，大多数楼盘楼栋排布不太合理，没能实现江景资源最大化;商住混杂，影响到项目整体档次;产品设计比较保守，自身亮点不突出;小区绿化率极低，基本上没有园林景观。在建筑风格主要以欧式后现代风格和现代风格为主，外立面主要表现色彩以灰色、白色、黄色为主，档次普遍低劣，建筑风格没有得到充分展示。 市场热售项目的主力产品主要以两房三房二厅二卫、四房二厅二卫为主，面积区间为100~150平方米,大盘产品相对丰富，中低端楼盘占市场主流,产品同质化严重。 市场热售项目的园林景观众多数以简单的绿化为主，而且缺乏园林打造及概念塑造，由于展现元素不足，显得不伦不类，更有个别楼盘过于追求土地使用率，直接忽略了园林景观的打造。 市场热销产品除个别大盘注重自身配套的打造外、其余楼盘基本上借助外围配套来弱化自身配套的不足，但不能满足社区居住生活的需要。 2.2项目优劣势分析 2.2.1优势 , 项目地块西临乌江，北临中天公园，观景优势得天独厚; , 开发商在当地具有较高知名度和美誉度，有助项目品牌形象的打造; , 项目所在地有“鹭洲泛月”、“雁塔标霞”、“五老撑云”和“圣岭春耕”等思南著名景点， 在本地颇具知名度，给项目形象传播更有利; , 项目地势较高，西临江滨大道，昭示性和展示性极强; 2.2.2劣势 , 项目地块狭长和地形内部高低起伏不平，高低落差超过二十米左右，对项目规划有较高 的要求; , 项目周边生活配套只能满足基本生活需求; , 项目周围的普通民房影响景观及形象; 2.2.3机会 , 思南县政府大力发展经济，居民购买能力持续增强; , 政府对整个思南县城区大力改造规划，居民换房在必行; , 未来几年里，两条高速修建，加快思南城市的发展; 2.3目标客户群体定位 25 按购房者职业类别划分 , 25—45岁之间的县城、各乡镇区域医生、教师、警察、公务员等国家事业单位公职人员、 本地居民及外出务工人员，估计所占比例在65%左右; , 30—50岁之间的比较有盈余的较有实力的企业高管、外地到本地采矿、企业的负责人， 所占比例约为10%; , 28—45岁之间的经商老板或个体户，约占市场比例的20%; , 其他群体预计占5%。 2.4项目形象定位 一个城市中央上游，罕见、独特、理性的成就与专属; 一个藏锋繁华，隐退浮躁，堪以传世的欧廷皇家风情小城; 一个沿袭世界经典园林文化，围绕景观园林建造生活的心灵居所。 超越思南片区，结合项目的地块属性，以乌江、中天公园和万圣山森林公园为依托，打造并代言黔东以山水景观资源、产品创新和内部环境为特色的片区标杆性项目，打造具有异域风情的欧庭皇家风情山水私邸，赋予项目贵胄、典雅大盘形象，同时也赋予居住者身份的尊贵、荣耀。 2.5整体运作思路 通过一切手段尽可能缩短项目前期各工序的推进时间，运用成熟的理念及项目包装手段，提升项目综合品质。整合各专业系统对项目的建筑设计，概念诉求及广场园林环境设计进行营造和包装，提高楼盘档次，将本项目建设成为贵定高尚商住社区。 严谨细致，下大力气进行概念挖掘创新，引入新工艺、新技术、新概念，增加项目买点，建立开发公司及项目的品牌形象。 以上运作思路将成为项目运作各环节包括规划设计、手续办理、拆迁安置、工程建设、营销策划、物业管理的核心，各环节必须在此核心下结合项目定位进行推进。 2.6项目总体规划，建筑风格定位，户型面积分布及功能定位 总体规划:思南首席欧庭皇家风情山水私邸，布局稳重大气，轴线感强，符合豪宅布局的一般规划，打造项目尊贵感。住宅户型分布与其价值分布相符，同时注重对楼王的打造;江景价值最大化，符合项目价值的分布规律。 建筑风格:色调——浅暖色调主体+浅暖色调屋顶+浅色勾勒，如:黄色、淡黄色的主体+红色屋顶+白色勾勒;结构造型:以圆形穹顶为主，体现大气，主推露台、入户花园等庭院式主要因素(一般均以此替代庭院)，柱廊、瞭望、百叶窗等构件辅助。 第四部分 项目效益测算 东太?鹭洲项目效益测算表 26 序 号 工程费用名称 单位 数量 单价 合价 基础数据 1 用地面积 ? 21102.54 2 容积率 5.9 3 总建筑面积 ? 80767.16 一 土地及拆迁费用 1 土地出让金 元 21102.54 20,000,000.00 2 门面拆迁补偿(含征地) 元 1,500,000.00 3 土地契税 元 600,000.0 600,000.0 小计 22,100,000.00 二 工程费用 1 建筑安装工程费 元 80767.16 a 高层住宅 元 80767.16 1080.00 87,228,532.80 2 安装工程费(消防、水电等) 元 80767.16 120.00 9,692,059.20 3 设备购置费(变压器及配件) 台 4 300000.00 1,200,000.00 4 设备购置费(智能系统、保安系统等) 元 1 1200000.00 1,200,000.00 5 设备购置费(电梯) 元 10 400000.00 4,000,000.00 6 基础设施建设费(含管网、化粪池等) 元 15193.8 100.00 1,519,380.00 7 室外水电工程费 元 1 1000000.00 1,000,000.00 8 园林绿化费(含灯光系统等) 元 5469.77 350.00 1,914,419.50 9 土石方 元 420000 20.00 8,400,000.00 小计 116,154,391.50 三 工程建设其他费用 1 建设单位管理费(含招标、孔桩检测) 元 80767.16 4.00 323,068.64 2 设计费 元 80767.16 26.00 2,099,946.16 3 勘察费 元 80767.16 19.50 1,574,959.62 4 图纸审核费 元 80767.16 3.00 242,301.48 5 工程监理费 元 80767.16 3.00 242,301.48 6 工程质监费 元 80767.16 1.00 80767.16 7 城市建设配套费 元 80767.16 0.00 小计 元 4,563,344.54 四 专项费用 1 管理费用(含工资、福利、招待费等) 元 250,378,196.00 1.00% 2,503,781.96 2 营销劳务专项费用(销售收入2%) 元 250,378,196.00 2.00% 5,007,563.92 3 建设期贷款利息(4000万 *8%*3年) 元 40,000,000.00 0.24 9,600,000.00 小计 17,111,345.88 159,929,081.92 五 项目投资总计 80767.16 1980.13 六 销售收入估计 元 80767.16 3100 250,378,196.00 八 毛利润 90,449,114.08 27 第五部分 结论 本项目预计利润率为36.4%，为房地产开发项目的合理利润水平，有利于开发商提升本产品的高品质，打造精品项目，并根据市场有效控制开发节奏，最终保障产品的销售。同时，在上述各种情况变化中,利润都能有一定的保障,可见本项目有较强的抗风险能力，项目风险是可以控制的。因此本项目具有较高的可行性。 第四章 梵净山国际旅游度假村(二期)项目可行性分析 第一部分 项目概况 一、项目基本情况 本项目为梵净山国际旅游度假村二期工程，位于贵州省著名的风景名胜区——梵净山景区内，地处景区核心地带，距梵净山山门不到500m。项目三面环水，一面靠山，河水清澈水流平缓，山体植被茂盛、层次丰富，自然景观极其优越，是梵净山集别墅、酒店及旅游商业于一体的理想用地。项目总占地面积85000?，总建筑面积58260?，容积率0.57，绿化率40%，建筑密度40%。规划修建度假别墅、旅游度假酒店、旅游商品一条街、旅游服务中心(兼会所)和旅游客栈等。 项目一期暨栖溪度假酒店，占地面积12797.42平方米，建筑面积6214平方米，容积率0.48，建筑密度27.4%，绿化率53.4%，拥有84间超大阳台精致客房，是梵净山一座集度假、休闲、会议、娱乐、餐饮、旅游为一体的四星级标准国际旅游度假酒店。本合作计划书不涉项目一期。 二、项目建设进度 项目与外界联系的主要通道梵净山石拱桥已于2010年竣工投入使用。 项目一期暨栖溪度假酒店正在进行最后的装修，预计于2011年7月正式对外营业。 28 项目二期规划方案已经完成，正在报审中。计划2011年6月方案通过评审，2011年12月全面开工建设。 三、周边环境 本项目地处梵净山景区核心地带，具有世界级的生态资源、景观资源和户外运动资源，是梵净山地区唯一的、也是世界唯一的生态休闲度假别墅区:正对梵净山山门，背靠莽莽梵净山原始森林，坐拥1公里长的太平河水、葱绿的柳树林带和10多亩的河中小岛。随着梵净山索道、龙泉寺、佛教文化苑、生态植物园等项目的陆续建成开放，沿张家界—猛洞河—凤凰—梵净山“西部黄金旅游走廊”和贵阳—龙里—黄平—施秉—镇远—铜仁—江口“贵州最佳生态旅游”东西两条精品旅游线路前来梵净山旅游观光、休闲度假的人数不断增加，本项目的商业价值进一步凸显。 四、项目优势 1、地理位置优越:处于梵净山核心景区，紧邻梵净山山门，便于游客上山游玩，及时下榻休息; 2、生态景观好:梵净山核心景区，背靠梵净山原始森林，前有1公里长的临江带，太平河缓缓流淌，自然景观优势十分优越。 3、环境幽闭:项目自然封闭，自成天地，闹中取静，进出必须通过河上的桥梁，易于管理; 4、旅游资源丰富:项目自身和周边户外运动场所较多，可开展多种类型的户外拓展运动，让游客充分享受梵净山旅游度假资源;梵净山周边土家族、苗族和羌族等少数民族文化资源较为丰富，可以让游客充分感受梵净山旅游度假资源的多样化; 5、项目昭示性强:在通往梵净山山门的公路上就可对本项目一览无余且十分明显，在宣传上将占据极大的优势; 6、功能定位准确:本项目的功能定位正好弥补梵净山旅游中高端旅游服务接待设施的不足，填补了市场空白。 7、目标客户明确:本项目定位为梵净山唯一生态园林式旅游度假村，主要目标客户涵盖旅游团队、自驾自助游及政企商务培训、商务会议客户等巨大客户市场; 8、交通方便:环梵净山旅游公路、杭瑞高速开通后，交通将一部得到改善，是客户投资、度假的理想项目; 9、风水宝地:古今言风水者皆以背山面水为基本要求，背山可防风吹气散，得水可使气有所止，气有所聚。本项目地块背靠莽莽大山，与项目前面的太平河遥相呼应，形成背山面水、阴阳交汇的理想风水格局; 10)知名品牌:东太企业是一家成熟、稳健的本地企业，在铜仁地区有较高的知名度和美誉度，有一定的品牌优势，对梵净山旅游发展、本项目定位及开发有充分的认知。 第二部分 市场分析 一、市场供求情况与市场前景分析 当前，我国旅游业已进入高速发展时期。过去的30年里，随着中国经济持续升温，中国的旅游业得到长足的发展，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已被各级政府确定为国民经济发展新的增长点。1994-2006年我国旅游人数由524万人(次)增加到1394万人(次)，其中城镇居民由205万人(次)增加到 576万人(次)。人均旅游消费由195.4元增长到446.9元。2008年我国人均GDP超过3000美元，标志着我国旅游业进入快速发展时期。随着高速公路网的建设以及家用汽车数量的快速增长，大大提高了人们短程、短期旅行的便利程度，城郊游、周末游、小黄金周游等短途旅行将更为便捷、更为频繁。大城市1000公里以内的郊区游、农家游、周边游等国内游将大规模上升。据权威部门预测:2015年我国旅游市场游客总量可达30亿人(次)左右，旅游业总收入可达2万亿元人民币左右。中国将成为世界最大的旅游市 29 场，并且中国将取代法国成为最受欢迎的旅游国家。到2020年，随着我国人均GDP翻两番目标的实现，旅游消费将发生质的变化。 二、市场竞争优势分析 近年来梵净山旅游也进入了高速增长时期。随着铜仁机场、玉凯高速公路和渝怀铁路的开通运行，梵净山的旅游业也步步升温。2008年，铜仁地区旅游接待人数达406.54万人(次)，同比增长64%;旅游收入24.91亿元，同比增长39%。2009年，铜仁成功举办了“4?28”梵净山文化旅游节等一系列活动，打响了“梵天净土?桃源铜仁”旅游品牌形象。特别是“4?28”梵净山索道成功开通之后，引发了梵净山旅游热的快速升温和爆发式增长。梵净山区域接待游客56.7万人(次),同比增长62%,超过2008年该景区全年接待人数总和，综合收入2.43亿元，同比增长105%。2010年贵州省旅游发展大会将在梵净山举办，为梵净山旅游的快速发展创造了新的契机。目前，在本项目周边就有梵净山生态植物园、梵净山佛教文化园、梵净山转塘休闲度假村和环梵净山公路等项目和工程正在开发建设，梵净山旅游处在历史上最好的发展时期。随着铜玉高速、杭瑞高速、湘渝高速、沪昆高铁、环梵净山旅游公路、铜仁至大兴城市主干道、铜仁凤凰机场改扩建、渝怀铁路复线等重点项目陆续开工建设，梵净山及周边地区的交通基础设施将发生更大变化。特别是杭瑞高速(经过梵净山并设有专门出入口)的开通，将直接把本项目与铜仁凤凰机场、铜仁火车站的车程大大缩短到1个小时以内。在玉铜高速衔接沪昆高速后，将把“张家界—猛洞河—凤凰—梵净山西部黄金旅游走廊”和“贵阳—龙里—黄平—施秉—镇远—铜仁—江口贵州最佳生态旅游”东西两条精品旅游线路更加紧密地连接起来。届时，梵净山旅游将发生翻天覆地的变化。 第三部分 效益测算 一、支出 1)工程建设直接费用:22693万元; 2)工程其他费用:1791万元; 3)不可预见费:1000万元 4)专项费用:5873万元 5)税金:5363万元 合计:31357万元 二、收入 合计53632万元。 三、利润 合计16912万元 具体测算详见下表: 黑湾河国际旅游度假村,二期,效益测算表 序号 工程费用名称 单位 数量 单价 合价 各部分比例 1 基础数据 2 用地面积 m2 85000 127.5亩 3 容积率 0.57 含酒店 4 总建筑面积 58260 纯住宅和车库 每套面积40~60平5 度假别墅 20800 框架 方，380套 6 旅游度假酒店 15050 框架 160间客房 7 旅游商品一条街 6560 框架 门面 30 8 旅游服务中心(兼会所) 1650 框架 9 旅游客栈 4200 框架 半地下，共250个停10 停车场 10000 框架 车位 11 合计 58260 12 建筑密度 40% 34000 13 道路面积 20% 17000 14 绿化面积 40% 34000 15 停车位 300.00 16 门面拆迁 一 工程费用 1 建筑安装工程费 元 58260 3500.00 203,910,000.00 a 度假别墅 20800 4500.00 93,600,000.00 含装修 含装修、设b 旅游度假酒店 15050 4500.00 67,725,000.00 备 C 旅游商品一条街 5560 1500.00 8,340,000.00 清水房 D 旅游服务中心(兼会所) 1650 3500.00 5,775,000.00 含装修 E 旅游客栈 4200 1500.00 6,300,000.00 清水房 f 停车场 10000 1200.00 12,000,000.00 2 安装工程费(消防、水电等) 元 58260 120.00 6,991,200.00 3 设备购置费(变压器及配件) 台 3 600000.00 1,800,000.00 设备购置费(智能系统、保安4 元 1 2000000.00 2,000,000.00 系统等) 5 设备购置费(电梯) 元 2 220000.00 440,000.00 酒店专用 基础设施建设费(含管网、化 6 粪池等) 元 85000 100.00 8,500,000.00 7 室外水电工程费 元 1 3000000.00 3,000,000.00 8 园林绿化费(含灯光系统等) 元 34000 200.00 6,800,000.00 9 土石方 元 30000 20.00 600,000.00 10 道路工程 元 17000 180.00 3,060,000.00 11 河堤 5000 300.00 1,500,000.00 小计 226,931,200.00 0.72 二 工程建设其他费用 建设单位管理费(含招标、孔 1 桩检测) 元 58260 2.00 116,520.00 2 设计费 元 58260 35.00 2,039,100.00 3 勘察费 元 58260 6.00 349,560.00 4 图纸审核费 元 58260 1.00 58,260.00 5 工程监理费 元 58260 8.00 466,080.00 6 工程质监费 元 58260 1.00 58,260.00 7 城市建设配套费(免交) 元 58260 0.00 8 检测费(含防雷、建筑检测) 元 58260 10.00 582,600.00 9 土地使用费 元 85000 160.00 13,600,000.00 31 10 人防费(设计费用) 58260 1.00 58,260.00 场地准备及临时设施费，工程 11 施工水电等 元 58260 10.00 582,600.00 小计 元 17,911,240.00 0.06 三 预备费 不可预见费 元 1 10000000 10,000,000.00 小计 元 10,000,000.00 0.03 四 专项费用 管理费用(含工资、福利、招 1 待费等) 元 536,320,000.00 2.00% 10,726,400.00 营销推广专项费用(销售收入 2 1%) 元 536,320,000.00 1.00% 5,363,200.00 营销劳务专项费用(销售收入 3 2%) 元 536,320,000.00 2.00% 10,726,400.00 建设期贷款利息(5000万 4 *18%*3年) 元 50,000,000.00 0.54 27,000,000.00 5 其他办证费用(全部杂项) 元 58,260.00 50 2,913,000.00 6 物管补贴(两年) 元 2 1000000 2,000,000.00 0 150 - 0 108 - 小计 58,729,000.00 0.19 五 成本总计 58260 5382.276691 313,571,440.00 1 六 销售收入估计 1 度假别墅 20800 12000 249,600,000.00 2 旅游度假酒店 15050 12000 180,600,000.00 3 旅游商品一条街 5560 10000 55,600,000.00 4 旅游服务中心(兼会所) 1650 8800 14,520,000.00 5 旅游客栈 4200 5000 21,000,000.00 6 停车场 10000 1500 15,000,000.00 合计 57260 9,366.40 536,320,000.00 七 税金 536,320,000.00 10% 53,632,000.00 八 总成本(各项费用、税金) 58260 6,302.84 367,203,440.00 - 九 利润 169,116,560.00 第四部分 销售及资金回收 资金回收分五阶段:第一阶段12个月，预计回收9000万元，可用来支付基建工程款;第二阶段12个月，预计回收11000万元，主要用来支付建设工程款、抵押贷款;第三阶段12个月，预计回收13000万元，支付税费及工程款;第四阶段12个月，预计回收9000万元，主要支付二期基建工程款;第五期12个月，预计回收11000万元，主要支付税费，提取利润。 32 第五章 三个项目经济指标汇总及分析 一、指标汇总表 项目名称 指标 数据 备注 总用地面积 68445? 总建筑面积 350841? 投资 595,483,324.22元 铜仁市 收入 1,023,257,140.00元 金鳞半岛项目 利润 340,285,330.32 投资回收期 5年 建设期限 总用地面积 21102.54? 思南 总建筑面积 80767? 东太鹭洲项目 159,929,081.92 投资 收入 250,378,196.00 33 利润 90,449,114.08 投资回收期 建设期限 总用地面积 85000? 总建筑面积 58260? 梵净山国际旅游313,570,000.00 投资 度假村(二期)项536.320,000.00 收入 目 169,120,000.00 利润 投资回收期 建设期限 二、3个项目累计指标 1、总开发建筑面积:489868? 2、总投资:1,068,982,406.14元 3、总销售收入:1,809,955,336.00元 4、总利润:599,854,444.40元 三、指标分析 东太地产下的三个项目，总开发量48.99万?，总投资10.69亿元，总收入17.46亿元，总利润近6亿元。据此测算出三个项目的平均单方成本为2182.18元/?，单方利润为1224.52元/?。三个项目总体投资回报率56.11%。 由以上数据可知，三个项目总体的平均成本在合理范围内，且投资回报较好。 第六章 三个项目总体分析及结论 一、3个项目的可行性研究分析 1、效益分析 铜仁市金鳞半岛、思南东太鹭洲、梵净山国际旅游度假村3个项目总开发量48.99万?，总投资10.69亿元，总收入17.46亿元，总利润近6亿元，具有良好的投资效益。 2、大势把握 三个项目在各自的地理区域和市场区域内，都具有特殊的地位，金鳞半岛是铜仁市新城区最大、最核心的摩尔型商业住宅圈及地标式建筑群;思南东太鹭洲是思南县引领高档、高层住宅的开篇之作;梵净山国际旅游度假村则位居梵净山核心景区风景最优美的几块绝佳宝地之一。 特殊的地位，必须有其与生俱来的竞争优势，这将成为项目运营成功的最佳前提。 二、结论 本项目无论是投资回报、项目优势、市场潜力等方面都有较好体现，项目实施单位有14年地产开发经验，且具有战略运作的眼光和能力，因此，本项目可行。 34 35