关于大连钻石经典房地产开发有限公司

关于大连钻石经典房地产开发有限公司“钻石经典”小区项目按揭贷款的申请报告呢市行;: 按照《中国工商银行个人住房贷款操作规程》的要求,我行对大连九江房地产开发有限公司抱龙风景项目进行了调查,现将调查情况报告如下: 一.企业基本情况 (一)基本情况 大连九江房地产开发有限公司成立于2011年3月,是韩双起和张殿香共同出资组建的公司。注册资本800万元,而后增加注册资本11000万元,变更后的注册资本为人民币11800万元,已经大连正坤会计师事务所有限公司审验,并于2011年8月18日出具体签字(2011)第86号验资报告》其中股东韩双起出资400万元,占注册资本的3.39%;张殿香出资400万元,占注册资本的3.39%德晟创业投资有限公司出资11000万元,占注册资本的93.22%。该公司是一家以房地产开发和销售为主的专业房地产开发有限公司,经营范围为:房地产开发销售。 (二)财务情况 1、资产负债及偿还能力 截止2011年12月末,该公司资产总额20620.6万元,负载总额9240万元,所有者权益11380.4万元。资产负债率45%, 流动比率212%速动比率28%,2011年年度收入0万元,利润总额-419.56万元。 截至2012年12月末,该公司资产总额55600万元,负载总额45427万元,所有者权益11800万元。资产负载率82%,流动比率120,速冻比率12%,实现销售收入0万元,利润总额-1207万元 从公司的财务指标看,该公司偿债能力相对较高,项目未实现销售,利润亏损,负债率较高 2、信用情况 该公司信用较好,有良好的合作愿望。基本户在中国银行开立,为与我行合作,在我行监理一般结算户。经查法人代表及各股东征信无不良。 承诺承担连带保保证,保证期间贷款发放日至领取房屋产权证及其他项权利证 二、基本项目情况 (一)基本情况 “抱龙风景二期“项目位于瓦房店市文兰办祝丰村,,项目规划住宅,总占地面积17152平方米,住宅用地面积28178.23平方米,项目总建筑面积33126.70平方米,项目总投资5500万元。二期自2013年3月至2013年11月完工。是由10栋多层住宅组成,户型区间45平方米—111平方米,以舒适二居,魅力三居为主推经典户组成。 (二)立项批复及五证 该项目取得瓦房店市发展和改革局文件《关于下达大连钻石经典房地产开发有限公司新建商品房投资计划的》(瓦发改审批发2011)177号。现已取得《国有土地使用证》,)《建设用地规划许可证《建设工程规划许可证地址》(、《设工程施工许可证土地出让金已缴付。 (三)投资及形象进度 ‘抱龙风景二期’小区项目总投资万元,其中购置土地费用14743,前期开发费用5075.89万元,建安工程费用65286.7万元,配套及基础设施11691.57万元,项目总投资为12855.万元通过项目建设单位投入自有资金和销售回款,申请银行方式筹集。其中:项目自有资金38553万元,销售回款40000万元,申请银行贷款50000万元。 该项目于2013年3月开工,预计2013年11月完工交房。 (四)销售分析,效益预测及预售情况 1、销售分析 该项目属于新城市的中心区域,东临一中学校,南面西山早市,西临旺角商贸区,周边云集知名企业。距世纪广场黄金圈仅800米,该项目已住宅为主的小区整体定位为中低密度、高品质、百姓社区。在户型上,力求突出1-2个亮点:在产品设计上力求突出细节,充分考虑景观与户型的关。根据本项目调查分析,购房意向分析,目标市场定位购房支 付能力在30万-60万及以上者,个体工商户和年轻的和白领阶级,强调品味的客户群。 2、效益预测 根据对瓦房店市场预测,结合本项目的实际情况,综合考虑,多层初期均价5880∕平方米,以后逐年递增。,预计可实现销售收入206575.9万元。项目利润41879.72万元,税后利润31409.79万元。税后投资利润率为24.43%,销售利润20.27%。 通过财务评价计算,该项目内部收益率50.56%,财务净现值为19670.85万元,投资回收期为1.80年。个项目指标均优于基准值要求,说明本项目是一个较为理想的投资项目。 3.预售情况 目前已预售住宅85套,预售率40%,预售实现收入为6000万元,实现回款为2560万元,回款率42%。 三、支行意见 鉴于该公司经营活动正常,与我行有合作诚意。“抱龙风景二期”项目交通便利,户型设计合理,价格适中,销售前景乐观我行同意对该项目提供按揭支持,住宅单笔最高按揭额50万元,最长期限30年,最高按揭成数7成。 中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行 二0一三年一月十九日