丁嘉耕论书法（On Calligraphy）

2008年海阳市水上欧洲风情园可行性报告 2008-05 中海水上洲风情可行性风告国阳欧园 Julian?Evans 2 中海水上洲风情国阳欧园 目风 目风................................................................................................................................................2 概要1.0 ........................................................................................................................................3 ,风目背景20.......................................................................................................................4,旅游风源21...........................................................................................................................4,海旅游风风展风阳状22............................................................................................................4,投风风境分析30 .........................................................................................................................5 风于海旅游风目可行性的阳分析风告3.1SWOT......................................................................5 ,风风32...................................................................................................................................11 ,风目述概40.............................................................................................................................11,风目特点41.........................................................................................................................11,风目风划42 ...........................................................................................................................14,风目风风策略50.........................................................................................................................23,客源市风分析51.................................................................................................................23,风风风略52.............................................................................................................................25,风目风建60 ...............................................................................................................................27 ,投风人以及支持风风及企风61................................................................................................27,风目风风建风容内62 ...............................................................................................................29,风目投风算估63...................................................................................................................32,建筑63.6............................................................................................................................34,风目风投入64.......................................................................................................................35,风目风风风程风划65 .................................................................................................................36,风目投风效益风算分析70..........................................................................................................38,基本假风71 .........................................................................................................................38,基本根据72.......................................................................................................................38,投风风目效益的风算73..........................................................................................................39,投风回风周期74...................................................................................................................41,风目社收益和风风会80..............................................................................................................42,风目社收益会81.................................................................................................................42 投风风风8.2................................................................................................................................43 3 中海水上洲风情国阳欧园 ,风风90 .......................................................................................................................................441.0 要概 本着风风性～前瞻性的原风～本风告就风在海市建风水上阳欧 洲风情风色旅游风目的提风作了可行性究。风风目集“吃、住、行园研 游、风、风”风一～重点突出“水城”、“风保”、“域风情”的体异 特点～力在先行风海乃至的水上风合风保旅游风目空白。填阳国内 风风最风风风,本风告得出此风目不风具有风高的风期投风回风价风～而且 4 中海水上洲风情国阳欧园 将阳体有利于海市整城市形象改善和提高的风风。 2,0风目背景分析 2,1旅游风源 海市旅游风源比风富～例如万米海风、招虎山等。然而～阳丰 因风相风薄弱的城市基风风施建风～使风些旅游风源未能得到充分风风利用～相多的旅游风源甚至仍然风于风置风。因此～海在当状阳潜 的旅游风风展力是巨大的。地风烟台潜、威海、青区风旅游的中心地风～风予了海市旅游风风展阳、旅游地风风效风的机遇～同风区～也风来阳了海市自身旅游特点不突出、风风不明风造成的风风力和挑风争2,2海旅游风风展风阳状 海旅游风的风展是十分迅速的。根据投风方人风的风地风风阳和于先生和风先生的介风～近年～已风有招虎山森林公、风麻来园禅 院、云风旅游等多旅游风目在海风风完成。海风有风区个阳阳60家餐风～档5家星风酒店～可同风接待游客3000人。2006年～海阳国内共接待外游客风136万人次～旅游风的风收入达6.69风元人民风～风占海全年阳GDP的5.6%。一方面～海的旅游风风另阳 面风着一些风风, 1、旅游风风风风不完整～市政建风和基风风施不风完善～ 5 中海水上洲风情国阳欧园 2、由于缺少大型公司企风的～市旅游风的风模风小～风参与内 展水平也风于风风起步风段～ 3、有已风拓的市风和完善的城市品牌～没 4、游风缺少人性化的风施和风源风境方面的保风措施～区内 5、其他旅游城市和旅游之风的交流有待加强～与区 风上所述～借助得天厚的旅游风源～近些年海的旅游风独阳 蓬勃风展～今后旅游风风展的力巨大～而且旅游市风拓展空风潜丰 富。但是～由于缺乏风风旅游企风风风～市政配套建风不上～旅游跟品牌薄弱等因素～海旅游风的风力仍然无法风、烟台等阳争与青 周风知名旅游城市相比。因此～海旅游风的风风～需要一有风阳个 力的旅游企风～风风地富的旅游风源～建风一风集“吃、住、来当丰个 行、游、风、风”风一的旅游风目～风拓中、高消风旅游市风～以及体档 一风硬的旅游品牌～充分风放海市旅游行风的风展力。根据个阳潜 风市风空风分析～我方风在海投风风建一座大型主风公水上划阳园—— 欧园填国洲风情～以风中旅游市风的空白。 3,0 投风风境分析 3.1风于海旅游风目可行性的阳SWOT分析风告 风了保风风目风的科性～准性～在此分析风告中我风估学确采 用了SWOT 风一风风用于个估商风风目风的风用工具。基于我方人风 6 中海水上洲风情国阳欧园 于2007年的风地考察风风告以及风先生的介风～今风风出风于投风估 海旅游风目的风风、阳会几个劣风、机和挑风等方面的要点如下,3,1.1风风 地理位置 地理位置是一旅游风目成个与阳功否的风风因素之一。海位于海之风～风黄胶国半风的南翼～被风风“风方夏威夷”。作风风院风可的首批风放城市～海风于阳青被烟台、风和威海所风风的中心地风地理位置十分风越。 气候 由于特的地独阳属温气理位置～海暖风季风型大风候～四季分明～雨量充沛～冬无风寒～夏无酷暑～无霜期风达200余天。宜人的气候～非常适合旅游风光和居住。 万米金沙风 得天厚的自然风源也成风我方风风海的一重要原因。海独阳个 阳匀毯的万米沙风沙粒均～平整如～是天然的海水浴风～足以与在世界上享有盛誉阳媲的西班牙光海风相美。 7 中海水上洲风情国阳欧园 本土政府支持 近年～海市政来阳励府推行了一系列鼓风风及风展本土旅游风的政策～外商投风海旅游风阳将帮并受到市政府的支持和助～风予政策的风斜和风惠。 得天厚的自然风境以及本地政独府的大力支持～使我风风海阳旅游风目的成功充风信心。 3,1.2 劣风 基风风施 风里所风的基风风施～不风包括公路、风路、机风、通风、水风煤气等公共风施～即称教医体俗的基风建設～而且包括育、科技、风风生、育、文化等社会即会并事风“社性基风风施”。风然市政府已风风注致力于海市公共风施以及社性基风风施的建风阳会～但当条前的件很风以风足日益风展的旅游风需求。 风染印象 根据西方媒体国的风道～中的风染非常风重。例如～近期风风风风的一篇风道风风“中在国达众咆哮～风染已风到致命的风风,”公健康已风受到风重威风。据风风～风染使癌症成风中最重要的高风国致命病症。大的风气数染致使每年有以千风的患者死亡～接近5风 8 中海水上洲风情国阳欧园 人无法喝到到风用风准的水。风如上述的一达很系列风道～使多西方民形成了“中是一风众国个国很染风重的家”的风风。因此～风风他风相信中能成风一天国个并国堂般的旅游风地～风风中作风他风假日旅游的目的地。 核风站的风立 位于海市风阳阳划南部海风的海核风站首期工程～风2010年两并网国台机风风风。风于核能风风～在风风风风域里一直是褒风不一。主要原因之一～就是核能风风作风一风新型的能源技风～风于科技水平和风风风人风的要从极众很求是风风格的。公风于核能风风的风风～大程度上取决众从学于政府和大风风的宣风～而非科风风方面风行风知。尤其是在旅游城市中建风核风站～风很广众泛得到大风的风可和信任。尤其是自来会担四面八方的游客～他风不风心安全方面的风风而且风会当疑地的自然风境和风染程度。 城市的品牌效风直接影响旅游风的风展 品牌是提升一城市知名个度快捷有效的方式。尤其是风于旅游风而言～成功地提出一品牌～可以风游客个直风迅速地了解当并体声地的特点风生风趣。风里品牌的风可以是风像、文字～甚至音。每个个来城市都需要一品牌～好的品牌可以风城市风有利的收益～例如希腊圣凭阳犹的托里尼风～就借其光海风以及如风天白云般的风风白风的建筑～在洲旅游风地欧里占有一席之地。风然 9 中海水上洲风情国阳欧园 海有多景点景风～但有形成有大阳很并没很响影力的品牌～而旅游风的风展恰恰需要品牌。一成个功的风风风目～不风可以成风一个个城市的旅游品牌～而且可以风世界风风一风代、风情好客的海阳个响。风风整城市的建风风展、知名度的提高和影力的增风都是十分有效的。 小风,大型的商风投风～需要考风到地的基风风施以及城市当 的旅游风风～也就是城市在风中的知名状国即度～上文所提到的品牌效风。基于海的风～投风阳状商必然要考风由旅游基风风施建风、降低人风风海阳惧并国核风恐且修正人风已风成的风中风染风重的风念而引起的在投风成本提高。潜 3,1.3 机会 2008北京奥运会 2008 年在北京风行的～成风使奥运会国世界人民风风中的一个窗奥运会将国并来新的口。使中成风新的世界旅游风点～风之风前所未有的旅游风潮。毫无疑风～海也阳会深受其益。2012风洲沙风风风运会 风洲沙风风～是一风风洲运会体与运会新风的风合育风事～风风风、风冬 10 中海水上洲风情国阳欧园 会内运会并及风洲室风体将列风风洲四大风合育风事之一～风风立沙风排球、沙风足球、沙风手球、风人三风、水、风划舟等10多大风的比风个风目。比风风目具有高的风风性、尚参与届将休风性和性。风～有超风万人的风风～运数众来阳裁判风以及无的风和游客到海。而且风风的风事会很个国从阳使多人看到一健康、友好的中城市～而提高海的城市品牌和知名度。 风合考风上述情～前是一大力风风海旅游风的最况当个阳佳风机。 3,1.4挑风 海旅游风所面风的威风和挑风主要自于周风城市～阳来尤其是沿海城市。其中～风已风风展风一风风完善的且有一青个国定风知名度的旅游城市。其面海背山的自然风境～风代化的城市风貌～和极当青啤国具特色的地文化～例如风酒风～已风使风座城市在中风的旅游市风里具有强的风力。很争 威海风景秀风～气温丰达候和～物风富～交通方便～风风风～是最早风外风放的沿海港口城市之一～也是“家林城市”、国园 “家风保模国范城”～更是最适宜人风居住和旅游的城市。在瑞士洛桑风行的2005中旅游风风大上～威海市欧会欧被风风洲游客最喜风的中旅游城市之一。相风而国言～在旅游品牌上～威海占有大风风。很 烟台旅游风源十分富～自然风源和人丰国文风源兼风。有家风风 11 中海水上洲风情国阳欧园 景名风、区区并很省风风景名风多风～且有多的文物保风风位。风就风予了此旅游的客人大的风风空风～而使海的旅游风风于多重来很从阳 的风中。争当 周风多旅游城市风风～风于海旅游风的风展是一个阳双把刃风～既争有交通上和商风合作上的便利～也存在市风的风。风就要求海阳个脱风建有自身特色的旅游品牌～以求在多沿海城市中风而出。 3,2风风 通风SWTO的分析和风地考察～我风风风海旅游风的风突阳异 起必风在三点上下工夫。第一～D-不同于周风旅游城市;Different,,第二～U-有自己的突出特点;Unique,,第三F-异域风情;Foreign,。 4,0风目述概 4,1风目特点 水上洲风情力风欧园争足以上3大特点～即D 不同于周风旅游城市 “威——尼斯水城”～U独——特的旅游风点 “风色风保人性化”～F异——欧域风情 “原汁原味的洲景色”, 12 中海水上洲风情国阳欧园 4.1.1威尼斯水城 面风周风多旅游城市的风～不同是个争与众独非常风风的。特性也是我风此次投风的一风点。根据风地个考察的风风～因地制宜～我风风在风目中建风一中的威划个国阳园尼斯式的海风。海风的海风阳风平浪风～很适于小型游艇游风的行风和停泊。在西方～私人小型游艇在海风城市相当国普及～而在中风风于起步风段。但我风有理由相信～合理的风风和宣风～可以使海成风中外游阳艇风好者的风园将园内。同风～我风在风风建风风路交通系风。方便的水风交通各成体独运系～特的水风景色交相呼风～风有一系列海洋风～必定能使风里成风吸引无游客的数‘风方威尼斯’。 4.1.2风色风保人性化 13 中海水上洲风情国阳欧园 风色风保已风成风中国当个下一焦点风风。我方的风目采用了风色风保的技风～旨在风海风建一风色主风的旅游风目～阳个减低核能风风风风民的风面众响并国国个国影～改风风上中是风染大的风念。游客风来欧园体到洲风情风可风身风到回风自然的风色生活～风能后仍然高风量的风意感受。水上洲风情同风欧园概考风采用人性化风风念～在众将残装儿多道路、风施、景点等地方风置疾人便利置和童保风措施。 我风希望通风我风的成功以及风风色风保主风的风风～可以使海阳成风中生风国并阳来革命的生力风。且风海风风色风保的品牌和声誉～同风也是旅游市风的一重要风点。个 4.1.3域风情异 14 中海水上洲风情国阳欧园 我方风在风目建风中划异另个把域风情作风一重要主风～把世界各地～尤其是洲的特景风以主风公的形欧独园来式充分风出。 风合上述要点～我方风在海投风风建一集几个划阳个休风风风、餐风度假风一～以洲体欧园文化和回风大海风主风的大型风合主风公～风命名风‘中海水上洲风情国阳欧园’。 4,2 风目风划 海水上洲风情阳欧园欧包括洲9风情、海国园园园洋风、冒风风、和英风风物街四部个分。 4.2.1海洋风园 如上文所提到的海洋风园 是个‘风方威尼斯’主风的公 园会仿～其基本风风理念造西 班牙的 Empuriabrava 度假 村。海水将引入风地上风风建风的 河道内～利用海洋潮汐～成风 活水～且自成交并体通系～ 同风也兼风风路交通。风中园个每 建筑都有私家的风风和路上的 15 中海水上洲风情国阳欧园 交通出口～但主要的交通工具风船只、小型游艇和小型游风。公共交通风有水上公共船、汽艇、水上出租舟等。风划修建大风3000个各风风风以及至少12公里的河道。依海傍河的风美景色使风园内的各风特色餐风休风风具风格。风风的风风使本以来夏季风旺季的海风城市成风全年旅游风地。在风里～游客不风可以入住豪风风墅式度假屋欧园洲式花洋房～5星风大酒店～风可以在海畔野风～于风徜徉天碧海之风。外～风有另丰运潜各式各风、富多彩的海洋风～例如水、海上垂风、高空跳水等。 欧洲国园风情4.2.29 风里将来欧自洲的名风古迹～风美景风展风在游客面前。超风百风的美景奇风风风一堂～游客风风风到的～和将世界著名的建筑及雕塑如同风景一般。在风里～洲已风不欧个称只是地风上的一名～而是如生的风景展风于中外游客的栩栩真况眼前。例如, 16 中海水上洲风情国阳欧园 英风风情园 英风风情园风划国包含英最著名的旅游景风,大本风、塔风、白金风风、大英博物风、杜莎夫人蜡温像风、巴斯泉城、巨石风、风敦眼摩天风等～风多利风女皇广将另风的美景也展风在游客面前。外～我方将修建一座莎士比 风大风院。在风里～游客 不风可以风风到有风莎士 比风的展出～也可以 欣风到风多利风风代的莎 士比风风风。在巴斯温泉 城里～游客风可以风身 体国温园风到风风风治风代英的岩石泉。中的建筑、交通工具和文化风貌皆风中世风风多利风风代的特色。无风是风敦典型的花房园楼～四风风风风或午后的风茶点心～都能风中外游客到体会非常地道的英风风情。 丹麦园风情 丹麦园将会风情成风9公中最个园受小朋友喜风的地方。在风 里他风“风将跟随斯?克利 斯安?安徒生的脚步”～ 去感受世界上最著名的童风 17 中海水上洲风情国阳欧园 “白雪公主”、“美人风”、“皇帝的新衣”、“丑小风”。系着风风的手工雕刻旋风木风～静坐在岩石上的小美人风的雕像以及其他受小朋友风迎的多风风品在风众将与另园里他风风面。外～中风有儿园欧几儿园童风～风里建有洲大著名童风中最受风迎的游风风施。例如白雪公主城堡、风帽子旋风杯、彼得潘旋风木风等～风小朋友流风忘返。 荷风风情园 提到荷风～人风就 会风想到郁金香、风风、木 鞋、奶酪和白风彩釉陶 器等。风目中的荷风风情 园极就向游客展示了 富有民族特色的荷风。风里有五彩斑风～多姿如的画园郁金香～造型各异构体的风风～不风可以风游客看到风风的机械风具功用～而且可以欣风风风的风性和使用性。游客可以装欣风荷风风风的木鞋舞蹈并当能风身一风穿着木鞋翩翩起舞。然～风里也少不了荷风的风风美食～用奶另酪所制成的各风菜肴～风有各色点心小吃。外～荷风的白风彩釉陶器上风有的风景船舶～或是人物风风～都会来风游客风风风上的完美享受。 18 中海水上洲风情国阳欧园 意大利风情园 园栩栩中风有风著文风风风风代特色的建筑～如生的雕塑和油画作品～以及风的米风风尚物中心～无一不洋溢着风郁的文化风风 气息。风里有古风风斗风风、 比风斜塔、米风大教圣堂、 风可风等。风有风风风和广雕 塑风～以供游客风风略欧 洲“文风风风”风代文风空 前繁风的意大利风貌。米风 风在是洲最欧受风目的城市之一～以其风尚将界风先地位成风各地游客的风物首风。我方风目在意大利风情中～建造米风最园仿即著名的名店名街～风托伊曼风二世拱廊和蒙提拿破风街。游客风能在风里找欧尚到洲风界的所有知名品牌～如意大利的Giorgio Armani、Gianni Versace、Moschino,法的 国Chanel、Hermes、Kezno～德国的 Escada、Aigner等。 西班牙风情园 风里西班牙将斗牛士的风采、 宏风的太阳广风风风风有风媚多姿的 西班牙扇子舞等呈风在游客面 19 中海水上洲风情国阳欧园 前。外～风另将园——园里风风德里最著名的公风池公的美景再风。特风是中最园玻受游人风风不风的璃风和风泉池～风有品风繁多的植物与嬉风于其风的小风、天风。 风有具独西班牙特色的花街大道。风里集各色美食、风风、休风风一风。游客风可以在风里品风到最地道的西班牙牛排、点和甜葡萄酒～风风到最风美的民族舞蹈表演。 比利风风情园 20 中海水上洲风情国阳欧园 比利风以的她风风、建筑、酒啤、食物以及巧克力风名天下。在比利风风情中～游客风不风可以园欣风比利风著名的雕塑和风风品～风可以风游风全洲参欧;都,遐风风名的风史风事博物风。比利风人也酷风喝啤啤厂啤酒～世界上最大的酒就在比利风。喜风酒的游客可 以在风里风风地道的比 利风酒～风有啤适合 女士风用的果味啤酒 如风桃啤莓酒、野草 啤啤酒、蜜桃酒等。 做甜点是比利风人的 特风～比利风巧克力风名于世～手工制作的风干、蛋糕等也非常有名。游客在风里不风可以在中品风～风可以风风到最地园甜礼道的比利风点、品风风风友。希腊园风情 风里仿腊造有希著名的宙斯神风、哈德良拱风、无名风士风念碑、奥园腊林匹风公。游客不风可以在风里风风到古希著名的古迹名风～风可以风身到风体会琴海 风风上的风土人情。悲风和 喜风风作是古希腊人在 文化方面风世界的一大 21 中海水上洲风情国阳欧园 风～游客风可以在风献腊里欣风到由希神风改风的风典风目～风略到风一文明古国的风采。 德国园风情 游客勃风从园将国登堡风般的大风入中～可德的名风古迹一风无余。首先是德国风史文化风廊～风有一系列新古典主风的风风品。风有被风风世界上最完美的哥特式的教教号称堂科隆大堂～和“沙丘上的风殿”之的无风风。游客风可以家人一起游风特称与腓 烈二世风期最精巧的林～在风风园并瑰毯雅的雕塑风、碧风如的草坪上野餐。 法风情国园 如果风人风用一 个来国形容风形容法, 最常风的就是“浪 漫”了。游客风可以 在风目中的法风情国 园里风身感受一下法 式的浪漫。风里有一系列法国圣代表风格的建筑～例如艾菲风风塔、风旋风、巴黎母院等～风有风女士风所喜风的休风或风物风所——榭当香风舍大街。然少不了法 22 中海水上洲风情国阳欧园 国奶咖啡大餐和油。。。风之～水上洲风情风力欧园会将风在千里之外的域风情原异汁原味地呈风在游客的面前。 4.2.3冒风风园 美风的自然风光和情风的风我风的主风公风游客风风异国体——园来 丰富多彩的游风风风, 例如～宏大的建筑 和风风雕塑、郁郁葱葱 的花草风木、风具一格 的水港风风等。风些风游 客风风了来美的享受。 同风～我风的主风公园 风风游客准风了一另异番域原始风光～非洲的草原～南美的风林～风太平洋的风风风有南太平洋的风风风光。其中风有我风风风有冒风精神的游客准风的一系列大、中型挑风型的游风风施～例如风风的木架风山风风代化的风架风山风、摩天旋风蜘蛛臂、海盗船等。 23 中海水上洲风情国阳欧园 4.2.4英风风物街 英风风物街将集中 世界各地;包括海 阳,的特色旅游风品～ 其中包括风风繁多、琳 琅风目的特色小吃、咖 啡风、旅游风念品、海洋 特风、海本地风品、阳欧 洲各国欧特色服风、洲各国小商品等。 5,0风目风风策略 ,客源市风分析51 ,旅游市风目风51.1 旅游市风定位----立足胶区风半风～外风京、津、风北、风南地～拓展风南风家～面国向全世界～ 核心目风市风----胶内区欧风半风各城市及京津地、洲大风、风南风家～国 24 中海水上洲风情国阳欧园 基本目风市风---国内区主要包括山风、北京、天津、风北地的大中城市～海外主要以洲～风欧南风游客市风风主～ 机市风会----国内区主要指西北、风南、风北等地～海外主要以澳洲美洲风主。 ,旅游客源概况51.2 海由于具有阳区沿海又沿风的位风风～2006年接待游客达百余万人～地风风、烟台、威海旅游城市之风～容青很易风生旅游互风效风。风风着海随青——港、跨海大风;风海阳区,以及旅游风的建风～海的游客大阳将会幅度增风。 ,大型风、会演出、活风接待51.3 CCTV心风心、同一首歌、中风情等大型演出在海的风风～阳吸引了以万风的游客和风数阳光者～但是～同风也风风出海的接待能力风重不足。其他大型活风的风风～例如2012年风洲沙风风风等运会～必将阳风海的旅游接待能力提出更高的要求。 ,集群接待51.4 旅游风路风风合作是加快地旅游风风展的重要区阳手段～海完全融入风、威海、烟台旅游风风风至今的原因有,青划浅两个第一缺少具有特独体吸引力的景点和接待高收入群的能力～第二～ 25 中海水上洲风情国阳欧园 缺少有风力～可以自行建争立旅客集群之风风移接待的企风。本风目通风建风水上洲风情～建欧园国国内立同外旅游风～旅游中介的密切风系～定可大大提高海旅客阳数量。 ,风风风略52 欧园洲水上风情风风风占地风1200风;水系300风～旅游建风400风～住宅500风,～是集吃、住、游、风、风、它体休、商风于一的风合旅游风风风目。包括风、静两个静部分～的部分主要指的是休风度假部分～包括星风酒店4座、洲欧国欧各风情度假村落、洲旅游景风风放等。附属会区工程包括商风街、风院、风风所、垂风等～风的部分包括,洲欧国园九风情美食街、风风城、探风地风、海上风、水上公园等。 全共展风园9洲家主公～外加海上风、个欧国体园园探风地风、英风商风街～共分成13域。整风风风突出水城个区体将魅力、风保人性化概异争填阳没档念、域风情风厚的特点～力风海有沿海高旅游风风、旅游接待次档低的市风空白。 ,定位52.1 高风准的休风度假水上洲风情～目风是风风客在“水上”欧园 “足不出风”品风原汁原味的风情。异国 26 中海水上洲风情国阳欧园 ,风目功能分析52.2 水上洲风情收入源主要分风欧园来档会四风,高风活风接待、国内胶园内外旅游散客、风半风风风接待、分风度假接待。的功能分析如下, 商风,风公、商风洽风。 美食,洲风欧档味～各风次。 接待,风光接待、风接待。会 旅游风光,水上游风、域风情。异 休风度假,风墅、游艇、游泳池、垂风等。 风风,风山风、儿尽童游风风施、美容、健身、足风等风有有。 风物,英风风物步行街、特色旅游风品商店、超市等。,风风策略52.3 1、按欧洲9的国典型建筑风格建造9风情的特色建筑～国 建筑完全按照各国并国自行风风的风风建造～通风各的文字风风、风风各国来体个国的特色活风风各家的文化。 2、自2008年1月份～Julian先生已风在英国风始风系旅游合作伙将伴～风目意向洽风完风定风后～由JULIAN先生风风风助海并阳与欧体政府洲各地政府、旅游企风风风展风具合作洽风工作。 3、和外客国既来国商合作～风风风足客商需要～风更多的外 27 中海水上洲风情国阳欧园 旅客客源～又可以增强域～园内异气氛真国内正做到风客不出国体真异国国内国国就可以风风价风的休风风风。由外人管理、外游客聚集、外风国几没国极国格的风目乎有～风风出不方便的中游客极具吸引力。 4、在园区国定期风展各文化交流活风～如风风“西班牙斗牛风”、“古风风风念日”、“风风集市”等活风～邀风所在的国文化风风风体表演～风游客始风能保持新风感～吸引老风客～提高风客忠风度。 5. 旅行社合作～与国内承接风风～风风接待等风风。通风建立良好的合作风系～促风海旅游风的整风展。阳体 6. 政府支持～相风大型活风、风会园区内安排可以在风行～增加人的同风～也是一风风园区气佳的品牌宣风。 ,风目风建60? ,投风人以及支持风风及企风61 ,投风商61.1 本风目的投风商风JULIAN EVANS先生。作风威风士风有声望的一位企风家～EVANS先生早于八十年风初期就风始了他的风商生涯。如今风然EVANS先生大一很部分精力已风风移到了慈善 28 中海水上洲风情国阳欧园 公益事风方面～但是他他的家与个族仍然涉足多行风～例如庄园售宝风风、零风、建筑风、餐风风、珠风和地风风等等。他不风是ST?JAMES教会参与并堂慈善的秘风风～风风助了多风慈善事风。例如他曾风助风英国研会另心风病和癌症究治风慈善等。外～他风曾风风一所私立学担会学达校任董事主席和督18年～至今他仍然风常抽出风风到风所学帮决校看望风生～他风解困风。他风风威风士政府之邀～风希望风风和风起步的私立企风商风后风风行指风～风予了并他风风风和风风启帮金上的助。由于EVANS 先生在商风以及慈善方面的风～献国曾风多次受到英皇室成风～如王风CHARLES的接风。做风一位风风富的投风丰商～EVANS先生风在海投风风建主风公阳园 的风目非常有信心。 ,来国构自外风风机的支持61.2 此次的跨国内投风得到了包括威风士政府在的一系列部风和机的大力支持。构 ,威风士生风技风究中心研 风中心主要从学研事风能风保、能源材料和风色生风方面的科究。他风风风此风目～例如风保将会参与材料的风风和风合、最大风能房屋风等等。构;风风中心风市风的信, 29 中海水上洲风情国阳欧园 ,英国与政府地方政府 本风目风将会国与体受到英政府地方政府的大力支持～具形式风告广来国宣风、品牌风风、风接商风合作等。;自英各风政府不同地政区府的支持信, ,英国皇室成风 英国皇室已风致函表示支持此次风目合作～风风于风风目的品牌风立和市风定位是十分有利的。 ,潜伙在商风合作伴 多外公司～特风是一些旅游公司～已风很国表示非常愿意与并国阳本次的旅游风目合作～共同风拓风展市风～把中海定位风新的风点度假风地。;风相风信函, 6,2 风目风风建风容内 ,道路风梁工程62.1 1、新建七条15-18米风的游风主干道～风风风风度在5公里左右。 2、二十七条风5—8米左右游风步道～风风风风度在6公里左右 30 中海水上洲风情国阳欧园 3、四商条风步行街～风1214—米左右～风风风风度风1.5公里左右 4、大型游风风梁4座 5、中小风梁18座. ,旅游风保和安全配套工程62.2 旅游风保、安全、人性化配套工程包括,风像风覆盖工程、风生公风配套风施、残儿垃圾疾人便利风施、童保风救援风施、水渠风地风理回收风施、人性化风施风理、消防安全救援风施和防风工程等。,海风旅游风光及水渠湖泊工程62.3 . 1、水渠引水水口和大型游船停泊风风。 2、海风游风风光风风。 3、主游风水渠两条风20-30米不等～风风风3.6公里。 4、景点游风水渠15条风风10-18米～风风度风10公里。 5、景点人工湖三个湖面风1万平方米。 6、景点大型游泳池1到2个～共风面风1800平方米～小型风浴9风～共风面风600平方米。 7、风风池两个～共风面风风2000平方米。 31 中海水上洲风情国阳欧园 ,旅游景点、建筑、风、广雕塑62.4 1、旅游度假风物街式仿欧景风建筑～面风共风6万平方米。 2、食宿风风以及其他旅游配套风施;如加油站等,～建筑面风共风风16万平方米。 3、风广停风风面风风1.1万平方米。 4、雕塑、巨石风、风风、塔等非建筑景风风40风。,游风风施62.5 1、水上游风风施,大型游船、汽艇、独潜木舟、水风风、跳水风风等。 2、大型风惊盗极刺激风风,摩天风、风山风、海船、风等。 3、中小型游风风风,旋风木风、火风、吊风、风机、游风机等。 4、儿园碰碰卡童风,滑梯、风、丁风等。 5、风合风风风施,健身器材、射箭风、保风球、台球、麻、将桌美容风风等。 ,欧区洲风情住宅小62.6 1、多风住宅小建筑面风大风风区36万平方米。 2、风墅建筑面风风13万平方米。 风建筑面风共风49万平方米。 32 中海水上洲风情国阳欧园 6,3风目投风算估 ,道路63.1 、游风主干道风风投风风风,元～万1160/m?×72000?m?=1152?元。 2、游风次干道风风投风风风,160元/ m?×48～000 m?=768万元。 3、商风步行街风风投风风风,160元/ m?×17～000 m?=272万元。 4、大型风梁风风投风风风,468万元。 5、小型风梁风风投风风风,270万元。 风风道路风梁投风风 共风,2～930万元。 ,旅游风保和安全配套工程63.2 风需投风3～600万元。 ,水上旅游相风风目63.3 1、水渠引水口和游船风风风风投风风风,2～880万元。 2、风光风风风风投风风风,1～200万元。 3、主游风水渠风风投风风风,620元/ m?×90～000 33 中海水上洲风情国阳欧园 m?=5～580万元。 4、景点游风水渠风风投风风风,620元/ m?×162～000 m?=10～044万元。 5、景点人工湖风风投风风风,620元/ m?×10～000 m?=620万元。 6、游泳池风浴风风风投风风风,2250元/ m?×2～400 m?=540万元。 7、风风池风风投风风风 ,800元/ m?×2～000 m?=160万元。 共风投风风风21～024万元。 ,旅游景点、建筑、风、广雕塑 63.4 1、旅游度假风物街式仿欧景风建筑投风风风风风,2250元/ m?×60～000 m?=13～500万元。 2、食宿风风以及其他旅游配套建筑;如加油站、风所、售票风等,风风投风风风,2250元/ m?×162～000 m?=36～450万元。 3、风光广广风、风泉风、停风风风风风投风风风,1～200元/ m?×11～000 m?=1～320万元。 4、雕塑、巨石风、风风、塔等非建筑景风风风投风风风风,9～000万元。 共风投风风风60～270万元。 34 中海水上洲风情国阳欧园 ,游风风施63.5 1、水上游风风施风风风投风风风,4～680万元。 2、大型风惊刺激风风风风风投风风风,9～000万元。 3、中小型游风风风,3～600万元。 4、儿园童风,480万元。 5、风合风风风施,1～800万元。 共风投风风风19～560万元。 6,3.6建筑 1、多风住宅小建筑区风风投风风风1400元/ m?×360～000 m?=50～400万元。 2、风墅建筑风风投风风风,2～800元/ m?×130～000 m?=36～400万元。 共风投风风风86～800万元。 ,其他风用累风,63.7 1、风风推广风 考风到海高阳阳欧端旅游风目正风于风风起步风段～海洲水上风情作风一园个没新建高端旅游风风风目～风有形成风定成风模的目风客风群体广来争。因此～受到主要推渠道不成熟、自其他城市风 35 中海水上洲风情国阳欧园 的激烈程度、旅游工程风住宅区响体的影等因素～风合风风风策略～参广售照旅游度假风风推的风用通常风风风风3%的行风～作参数并适当风高～风风4%。 2、风风配套风用 此风目的风风需要支付大量国外风家指风咨风～风地勘察、风保风风等风用～同风风需支付相风的风风管理风用～工程保风、林风化、园灯光照明、风风、引风系风等其风用。风了它并便于风算风些风用～合风取风建安风用的5%。 6,4风目风投入 海洲水上风情风目～风风风投入风 阳欧园19.4184×1.09风等于21.16风元人民风～其中风旅游投风风 11.7风元～度假住宅风风风9.46风元。由于大型旅游度假风目风风风程中遇到一些不可风风的因素会～有些可能使投风少～有些可能减慎增加投风～风重起风～风行投风分析风通常取建安风用的5%作风不可风风风。此风目投风受众响多影因素～如风率风风起伏等～风此将数系风高风8%。因此～风目风风风投风风在21.16风元至22.86风元人民风。其中旅游投风风11.7风元至12.64风元人民风之风～度假住宅风风投风风9.46风元至10.22风元人民风之风。 36 中海水上洲风情国阳欧园 6,5 风目风风风程风划 海市政阳将府十分重风旅游风保风目的风风～已沿海旅游风目风风列入了近期风。风风风风色风保旅游划国事风的推崇～我风投风中旅游的想法也由已来久。风然自2007年夏以我风来国众考察了中多地方～但是风海阳独阳却是情有风。风不风风是因风海旅游风源的相风丰决富～政府的政策风斜～而且更取于风2012年沙运会的风风等机会个很决更加看重。因此～整风目的最风成功～大程度上取于风风风风。只有争尽尽凭取风目早风工早交付使用～才能风色风保旅游主风在中的先行风风～国阳运会个乘海沙的风风～风而取得整风目的全面成功。因此～风双局面的促成～不风要借助投风商的风金风风和特有外社风国会靠阳系～更要依海市政府敏风而风有前瞻性的目光。风目从考察到洽风已风风风近1年风风～风风的流逝不风风意味着风风风用增加～同风也是在潜双商机的点点流失～因此我风建风方共同努力尽争争快完成风目的洽风、风风、批风。取风目早日风工～力在2012年沙运会争风风风～大部分工程已投入使用。全部风目力5年全内并部竣工投入使用。 风,风目建风风度初步风划 风风风划安排 37 中海水上洲风情国阳欧园 1.投风方商定上述风目的风风～准风前期风金到位。 2.2008年风行风情风目风～园划国取得外部分相风政府风风支持。 5月与阳海市政府商定工程风目的若干事宜。3. 2008年 6月 1.海市政阳内体府完成部商定、风风的具事宜。 2.投风方可以根据需要～风迎政府代表风到英国回风～安排 国参外风风似风目。 2008年1.完成风目风批的全部手风。 2.7月投风方完成在风公司注册～风始风行前期风工准风。2008年1. 风目土地～建风等手风风理完风。 9月风目正式风工。2. 2012年1.风目主完体工～部分引水工程完风～可以交付使用。 6月2.可以承接沙运会的部分接待任风。 2013年1,风目全部竣工～全部风施风行完风～可以全面运迎接旅客 38 中海水上洲风情国阳欧园9月风外风风。 ,风目投风效益风算分析70 根据风似风目投风收益和中海旅游市风的具风风情状况国阳体 况～风风风和风算～我风风真研启运制了本风目全面风正常风行后的盈利风风～风制盈利风风所依据的风政策在会与国各重要方面中风风采用的风政策一会致。 7,1 基本假风 1、家风行的方风政策无重大改风国。 2、家风行的利国率、风率等无重大改风。 3、本风所在地的社风风风境无重大改风区会。 4、无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。7,2基本根据 1,风目完成行风运估定后游客量风风100万人/年。 2,通风市风风风入住率: 三分之一。 打算住一天的游客占,47%。 打算住二天的游客占,33.3%。 39 中海水上洲风情国阳欧园 打算住三天以上的游客占,19.7%。 旅游入住率风: 78%。 风风入住率风: 38%。 3,市风风风及风算如下: 吃住者所占比例: 75%。 风风者所占比例: 57.3%。 休风度假者占比例: 35.6%。 风物者所占比例: 17.3%。 4,消风水平 每人日消风风风在200元以的旅客所占比例风内: 7%。 每人日消风风风在200400—元的旅客以所占比例风内: 44%。 每人日消风风风在400600—元的旅客所占比例风: 28%。 每人日消风风风在600元以上的旅客所占比例风: 21%。 7,3投风风目效益的风算 ,食宿收入73.1. 欧园洲风情花聚集了4所星风风风～提供西各欧国不同风味特 色美食及风次各异园内的风食服风。花风墅、风元套风、豪风风风套房、风 40 中海水上洲风情国阳欧园 准风、普通风风将会足不同游客和度假者的住宿需求。风风风目正常运况行后～食、住宿年收入情如下: 客房收入, 7～000万元。 度假收入,区 5～000万元。 餐风风风收入, 12～000万元。 合风:2.4风元。 取食宿行风利风率40-45% 风算～风目行风运定后年利风风风在10～800万元左右。 ,游风收入73.2 估运即达风风目行风定后～日平均游客量可3～000人以上～风票价格风风定位在50元/人～每年风票收入5～000万元。通风市风分析～有57.3%的游客在游风风目消风～将每人平均消风50元～游风收入利风率按50%风算。 风风收入: 5～000万元 + 100万×57.3%×50=7865 (万元) 年利风: 7865×50%=3932.5 (万元) ,休风收入73.3. 园内众分布多的休风风所～包括足风、游泳、洗浴、美容、保健、保风球、垂风、棋牌室、麻风等～游客的接待人可将数达数千人/天～ 41 中海水上洲风情国阳欧园 投风完风后～风风行风运定后能风风其35%以上的效能。每人平均消风80元/次～利风率按45%风算, 风风利风风: 100万×35.6%×80×45%=1281.6 (万元/年),风物和其他收入73.4. 风目正常运欧园内行后～洲风情的超市、商风街、旅游风品、风念品商风、加油站的风风收入同风客风。风风将估当与当休风收入相风～年利风风1300万元左右。 因此～风目行运正常后的年均收入风风在3.8风元左右～可风风利风1.8风元左右～每年可风风风政收入风7～000万元。7,4投风回风周期 根据以上风风～年利风在1.8风元左右～按风投风风21.16风元风算～中海水上洲风情的投风回收周期在国阳欧园将20年左右。考风到风目投入使用前5年是旅游品牌和知名度的风造风段～由于宣风未全面风展～海外旅游合作风尚阳系的正在建立～以及海城市基风风施的全面改风未完成～利风水平尚将必风风低于以上风风。保守估当风风是风能风持收支平将衡。因此～风目投风风风回收周期风在25年以上。 42 中海水上洲风情国阳欧园 ,风目社收益和风风会80 8,1风目社收益会 1、促风地收,收的当税税来来增风不风自于风目本身～而且自由于风风目风风的其他风风收入的增加～ 2、提高城市知名度～城市品牌的风建,海因风风色阳会个生风旅游风目在风大大地提高自身的知名国并度～且因旅游而风立健康风保的城市品牌～ 3、风造大量就风机,本风目风海人民风造至少会将阳20000个会属就风机～而且都于风期风定的就风风位。 4、有益于风境,生风风保的风风理念～风色材料的使用～新风能科技的采用和大量植物的栽培～必然风海的风境保风和风保阳事风的风展大有益风。 5、风风,外风的引风～外籍游客所风的大来量旅游收入～都有利于海市的风风。阳 6、提高本市旅游基风风施建风～风风本市乃至周风旅游风的风展～ 7、风足人民日益提高的度假休风以及风风需求～ 8、促风与国世界各其他城市的友好合作。在此风目的基风之上～海阳将众并必和世界多旅游城市建立友好合作风系～风而促风海地风风、阳区教个国育、文化等各风域的全面风展。;风英部分 43 中海水上洲风情国阳欧园 学构校和风风机的合作意向信件, 9、其他,太多的收益无法一一列风。 8.2投风风风 ,政策文化差异82.1 1、土地政策不同 英土国售个地政策是永久私有制～土地一风出永久风人所有～包括地上风出～地下埋藏风源。由于风中的国土地政策～外籍投风商风持风风中国断土地风风风风是租期风。因此土地风期增风效风缺乏吸引力。 2、投风政策差异 美洲、洲等家风风色风保风目～特风是旅游等无风欧国染高风收的风风投风往往风予更大的政策支持。例如～土地零收风～配套风施风、各风风风全免等～更有甚者～政府不但不收风～反而提供相风风金支持～比如新加坡。 3、文化差异 异国区来域投风风风风然比本本地要高的多～不风风自投风风境的不熟悉～更取决与当异于地文化的差。 44 中海水上洲风情国阳欧园 ,风风投风大～成本高82.2 本风目不包括土地～配套风施以及各风风风～风风投风21.16风人民风;1.5风英风,。风风商不风风担担任了风目建风角色～同风风承了部分海旅游市风风阳启宣风的任风。其中风色风保风能风风～旅游基风风施建风～风硬旅游品牌打造～外风地国考察旅游合作风系建立等等～都将使此风目的投风风风成本大大提高。 ,无回风和低回风投风比例大82.3 此风目旅游投风占风投风风的风2/3～合风风 11.7风元左右。风风商要承担大量的无利风回风和低利风回风投风～例如水渠、风风、道路、风风等使风目风风商承担风风增大。 ,成本回收周期风风82.4 风风以上风风～风风风风目的投风回风周期风风在25年以上～投风回收期之风～和中国将房地风行风风整迹象明风～都使投风商切风考风投风风风。 ,风风90? 本风告在风海市旅游风风展风风风究的基风之上～风用了阳状研运 45 中海水上洲风情国阳欧园 SWOT方法风海旅游风风展具风略阳体国做出了定性分析。风而风中海水上洲风情风目的可行性风予了阳欧园阳肯定的风风。在海政府的大力支持下～通风突出‘威尼斯水城’～‘风保人性化旅游’～和‘异划域风情’～配合精心策的旅游风风策略～加上风力雄厚和具有特殊海外风系网阳独的投风风风商～借助海特的旅游风源和2012年风洲沙风风的风风～我风相运会欧园信水上洲风情风风目是可行的。此风目符合海旅游风风风展政阳划阳府风～风足海旅游风风整的需要～具有风高的社收益。加上风目本身的先行风风～自会 身特点～水上洲风情欧园更风魅力。 因此～希望政府能住抓商机～尽并几尽快完成风风工作～考风投风商的点疑风快风予批风。 附风,