成都双流文星项目成本管控效果分析研究

  成都双流文星项目成本管控效果研究  Summary项目工程成本管理是各大房地产开发企业的效益线、品牌线、生命线。各房企一直都在项目成本管理的思路上和方法上不断深入探究，以期找到更好的且适合企业自身特征的成本管控方法应用于具体项目，助力项目和公司成本管理目标的实现。位于成都双流区的双流文星项目是笔者担任造价工程师负责工程经济管理后全过程完整参与的一个典型房地产开发项目。本文通过对双流文星项目目标成本执行情况的深度分析、对项目主要成本优化亮点、可优化成本事项等经济方面的分析研究，为今后的类似项目的成本管理工作提出明确的改进思路以及操作性强的具体改进措施。1引言2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，相关部门陆续出台了涉及房企融资、购房者信贷等方面的落地政策。热点城市为落实中央“房住不炒”指导思想，对房地产的土地出让设置产品限价、要求配套建设等条件，对商品房购、售、贷、转等流通环节方面也作出了很多限制。这一系列的举措让房地产的行业整体投资利润率大幅下滑，各房企的开发、建设、销售管理也被迫顺应政策和市场变化，纷纷由以前的粗放式管理迅速转入精细化管理。基于此，开发项目的成本控制也就自然被各大房企摆到越来越重要的位置。笔者以十余年地产开发企业成本管理工作经验，以成都双流文星项目的成本控制效果分析研究为例，用独特的视角提出房地产项目成本管控改进思路。2项目概况2.1项目基本情况项目名称成都双流文星项目项目位置成都市双流区西航港总投资额218,594.21万元资金平衡时间2018年3月摘牌时间2016年3月23日首此开盘时间2017年9月15日开工时间2017年1月16日交付时间2019年11月11日建设用地面积99626㎡容积率2.39总建筑面积334475.22㎡绿地率30%地上建筑面积计容住宅236261.68㎡1979户（10栋高层1751户，14栋叠拼228户）非住宅4132.93㎡其中商业2127.1㎡，幼儿园2005.83㎡不计容1121.22㎡地下建筑面积92959.39㎡规划车位2808个，其中地面车位323个2.2项目实施过程简述成都双流文星项目位于成都市双流区西航港街道。项目以小高层住宅、品质叠拼、配套商业及幼儿园等业态组成。项目于2016年3月取得土地，2017年1月动工，2017年9月首次开盘，2019年9月完成竣工备案，2019年11月实现住宅集中交付。项目以法式园林风格特色以及质优价美的定位，成为成都市西航港片区标杆住宅产品。3目标成本执行情况本项目在2016年3月10日完成项目可研报告，2017年1月15初始目标成本通过公司审批并开始执行，初始目标成本总额为218594.21万元；2022年5月30日公司完成项目结算，结算成本为216532.52万元。分科目的目标成本执行情况汇总如下：项目目标成本执行情况汇总表序号成本项目目标成本结算成本合计动态成本-目标成本(万元)变化率(万元)(万元)ABC=B-AC/A*100%面积指标规划用地面积（m2）996269962600.0%规划建筑面积（m2）331223.32334414.73191.381.0%其中：地上建筑面积（m2）240702.23241515.83813.60.3%     地下建筑面积（m2）90521.0992959.392438.32.7%绿化面积（m2）82137.0183561.081424.071.7%可售面积（m2）231083.33231068.41-14.920.0%一直接费160665.6155519.89-5145.71-3.2%1土地成本49099.6549099.6500.0%2前期费用7151.67258.12106.521.5% 其中：报建费3394.633818.47423.8412.5% 其中：房屋维修基金1273.021213.71-59.31-4.7%3工程成本101682.299162.11-2520.09-2.5%4基本预备费2732.140-2732.14-100.0%二间接费及期间费用22814.4624407.911593.457.0%1管理费用6766.59356.042589.5438.3%2销售费用74538362.57909.5712.2%3财务费用8594.966689.3-1905.66-22.2%三税金及附加35114.1536604.731490.584.2%四项目总成本218594.21216532.52-2061.68-0.9%五销售收入255636.93258113.412476.481.00%高层177532177516.62-15.380.00%叠拼5623359224.682991.685.3%商业1011110106.6-4.40.0%地下车库1176111265.5-495.5-4.2%九税前利润37042.7241580.884538.1612.3%十利润率16.95%19.20%2.26%从上表的数字信息可以深度分析如下：1、结算成本中咨询服务费分别比目标成本节省4.7%，经分析原因为项目咨询服务方面的市场调查不准，做目标成本时估价偏保守。2、报批报建费比目标成本增加12.5%，经分析原因为住房维修基金缴费基数的政策变化。2017年确定目标成本时政府核定成本单方基数为700元/㎡（电梯房维修基金的缴费标准为3.5%），2018年2月1日，《成都市住宅专项维修资金管理办法》（成都市政府令第195号）开始执行，根据相关规定，维修基金的政府核定成本单方基数为1100元/㎡（电梯房维修基金的缴费标准为3.5%）。此项费用导致成本增加376万元。3、税金及附加项结算成本比目标成本增加了4.2%。主要原因是销售收入增加导致土地增值税的增加。项目的整体利润率增加了2.26%，一方面成本管控较好，另一方面也说明我们在可研阶段对房屋销售的价格和周期预判均偏保守。4、项目的管理成本结算金额比目标成本增加38.3%，分析原因为项目竣工交付后，因后续项目未能及时接续，储备项目管理团队的管理费用全部进入本项目，造成本项目管理成本增加。5、项目销售费用结算金额比目标成本增加12.2%，分析其原因为两个方面，一方面销售团队仅有本项目一个销售标的，费用无法分摊他处。另一方面是因销售价格提升导致销售周期延长，销售佣金、销售人员基本薪酬以及销售管理费用均相应增加。6、项目财务费用结算金额比目标成本减少22.2%，主要原因为两个方面，一方面是公司积极利用了集团所属财务公司平台，开展委托代理的统贷统还业务。不仅有效缓解了公司融资难的问题，使公司可以集中精力开展项目建设，还降低了资金筹措和使用成本，增强了市场竞争力。另一方面在实际销售过程中，全款比例比预估大幅增高，资金回收迅速，相应降低了融资成本。7、项目总成本合计，结算成本比目标成本减少0.9%，说明项目整体目标成本管控结果较好。成本管控情况分项分析中可以看出，工程成本特别是主体建筑安装工程成本管控得较好，对整体成本管控成效起到了压舱石的作用。同时，针对大项支出也尽量想办法通过合理利用政策进行压缩，这些成为了项目成本管控过程中的亮点。4成本管控亮点4.1报建费减免项目报建费缴费标准按规定为220元/m2，此项费用数额巨大。项目团队仔细研究政府相关文件后发现，双流区于2015年8月17日出台关于贯彻《双流县现代服务业发展引导资金实施细则》的实施程序，对服务业、物流、基地航空等行业建设项目城市基础设施配套费予以灵活收取。开发公司抓住政策契机，通过多次学习区政府及相关行政职能部门关于招商引资支持政策的详细解读后正式申报，最终取得了90元/㎡的报建费减免，为公司节约成本约2945万元。4.2人防易地建设根据市人防办公室要求，新建项目必须按规定修建人防设施，确因地质条件限制不宜修建人防工程的项目，经人防办严格审核后，方可缴纳易地建设费。本项目地勘后发现地下存在流砂、暗河等不利地质情况，项目公司组织专家现场踏勘会审后确定为不宜修建人防工程，需要申请人防易地建设。经测算，项目若按原需建人防地下室面积为24000m2，6级人防地下室与非人防地下室单方造价相差约650-700元/m2，修建人防地下室增加造价约为1680万元，而按照人防易地建设，需缴纳费用为约1650万元（50元/m2缴纳），费用基本相当。但人防易地建设后，人防部分车位变为非人防车位，单个车位售价相差3~4万元/个，原人防区域车位为660个，可以增加销售收入1980万元。4.3地基及基础优化本项目为整体大开挖地下室，地质条件复杂多样化，粉土、细沙等软弱土分布不均。根据常规基础及地基处理做法，地基换填区域面积多且换填量大，原有的基础选型（全筏板）不经济。在制定基础方案过程中，公司结合地勘报告，单个问题具体分析。针对每一个勘孔结果分析，并综合成本造价，最终确定，对不同区域采用不同处理方式。基础采用不同的基础选型、不同的筏板厚度。地基采用换填、降基础、高压旋喷桩等处理方式。经基础及地基的不同组合形式对比分析，选用经济最优组合方式，与常规做法相比节省2514万元。4.4护壁桩优化本项目西侧紧邻某物流公司停车场。最初的基坑支护方案在此处为旋挖护壁桩，在土护降施工过程中，工程、设计与成本多次沟通讨论实施方案，并积极与德邦物流协调，在项目南侧挪出一块地作为物流公司的临时停车场，把旋挖桩变更为微型桩。此项变更节约成本108万元。4.5外立面材料调整减少成本本项目外立面为法式风格，原设计方案中外立面有很多GRC线条上贴面砖。由于有些GRC线条尺寸截面小，需大量切砖，造成材料浪费和施工降效，且操作面不够，贴砖效果难保证。施工过程中，结合现场实际情况，将部分GRC小线条调整为EPS线条刷真石漆。通过此项变更，减少成本约200万元。5本可优化成本事项5.1项目未分期开发导致的基坑回填成本增加项目占地面积99626m2，不分期整体开发。基坑一次性开挖到位，现场无空余场地，挖出土方全部外运。至2017年3月，基坑土方开挖已完成，施工场地移交给总包单位。总包的机械、材料相继进场，主体结构工程施工全面铺开。2017年4~9月，因城市环保普查以及防水滞后等原因，现场基本处于停工状态，造成总包已进场的大量机具设备、周转材料的闲置窝工。且基坑裸露，增加了扬尘防治的难度，项目销售也相应调整。如果当初原则高层组团与叠拼组团分期、分段开发，基坑土方工程就可分期、分阶段性开挖，停工窝工损失会减小。而且，现场有土方堆放场地，既可以减少外运土方量，又可以避免买土回填，还能适当降低降水强度。综合这几点，大约可以节约成本200万元。当然项目是否分期也应结合公司整体的运营目标和市场变化等因数做综合评估分析。5.2外立面GRC线条、石材线条费效比差为了体现项目的法式风格，项目采用了大量的GRC线条，且GRC面有的区域贴面砖，有的区域刷真石漆。这样的设计不但导致施工麻烦，也减弱了外墙防水能力，同时还增加了后期掉砖的风险。为保证GRC面贴砖的可靠性，通过设计变更，对GRC表面做了加强处理，增加费用338万元。许多GRC线条的尺寸偏小，与周边线条或建筑外墙进退关系不明显。最后在实景外立面中，除了顶、上、下三圈GRC腰线条外，其他GRC线条基本体现不出来。本项目外立面石材幕墙线条过多，线型复杂。项目石材幕墙总面积41554m2，其中线条面积5326m2，面积占比12.82%。项目石材幕墙总费用4953.08万元，线条费用1634.52万元，费用占比33%。因为线条原因，本项目幕墙综合单价1192元/m2。以上事例说明本项目外立面的设计没有达到经济美观的效果，今后类似情况是可提前优化的。5.3石材供货方式未提前策划好导致成本管控难度大幅增加本项目幕墙工程招标方案中石材材料确定为乙供。在招标过程中，因集团石材战略采购已招标完成，战采合同尚在签订中，所以在石材幕墙招标答疑阶段把石材改为甲指乙供材料，战采单位为唯一供货商。实施过程中，因为施工合同的石材品质、付款条件、质保期等条款与石材战采合同不一致。施工方想把施工合同中的相关义务全部转移给供货单位，但供货方却只愿意按战采合同履约。因此，石材迟迟不能签订。这对整个项目后续的工期都产生较大的影响。在实际供货阶段，也因为下料单、到货期、收货等各种细节问题出现争议，这给后面的成本管控工作增加了很大的难度。5.4栏杆材料选型不是最优栏杆工程招标时，叠拼组团、高层组团的生活阳台栏杆采用不锈钢材质，表面为氟碳漆喷涂饰面。但在实施过程中，发现不锈钢表面过于光滑，氟碳漆不能有效附着。为保证立面整体风格，不锈钢栏杆表面处理改为粉末喷涂。不锈钢栏杆相比热镀锌栏杆大约贵60元/m，而整个项目的不锈钢栏杆工程数量为10200m，此项若优化可节约成本79万元。5.5变更签证管理情况本项目共发生变更签证570份，其中设计变更300份，现场签证270份，审核金额3344.03万元，变更和签证涉及金额巨大。变更和签证一直都是成本控制具体工作中的重点和难点，变更和签证量大造成成本管控难度增加、工作效率降低、管控成效的不确定性增大。6改进思路6.1合理做好项目的开发分期。项目启动前就应该将货量配比、销售节奏和现场的施工组织综合考虑来确定开发分期，选择成本最优方案。6.2土方工程开工前应充分了解项目周边闲置地块、弃土场及取土场资源情况，依据项目的竖向设计做好土石方调配方案，合理规划基坑施工工序，充分考虑土石方的平衡，减少后期地块出现二次转运或者二次回填的情况。6.3合理选择项目外立面整体风格，尽可能多采用结构线条，减少后期安全风险。尽可能减少花哨但对外立面效果提升不大的线条造型，减少成本支出。6.4招标时，合理确定材料供应方式，降低了成本费用还减小了成本管理难度。6.5合理选择材质，材质的选择要结合工程实际情况考虑施工工艺、现场施工环境等因素。6.6严控变更签证。从根源上控制变更签证的发生率。图纸质量、合同质量是变更签证的根源。项目管理者特别应该做好总包、精装、外墙及景观合同的图纸审查、合同评审和过程控制。7结束语成都双流文星项目的成本管控成效整体较好，但可优化的成本管控项也不少，这些经验和教训都给今后的类似项目带来很好的借鉴。总结来说，成本管控工作中要注意把握重点，有的放矢。首先，要确保建筑安装工程的成本管控成效，稳住成本管控压舱石。其次，要将报建费、人防易地建设费、土地增值税等大额支出作为成本管控的重点关注项，想尽一切办法、多方沟通、利用多方资源来降低大额费用。最后，要严格管控变更签证，减少不确定性费用发生。总之，一个建设项目从土地获取，到规划设计、工程建设、产品销售、建成投用等各个环节，均需要把成本管控放在非常重要的位置。只有全过程、全方面、全员参与，强化管控意识、落地管控措施，成本管控工作才能做得更好。 -全文完-