.沈晋初：易商集团要做零售物流地产的NO

.沈晋初：易商集团要做零售物流地产的NO 短短3年间，专注于物流地产的上海易商集团(下称“易商”)资产规模实现了30倍的爆发性增长，并且接连赢得了美国华平投资、高盛以及荷兰汇盈等外资基金对其超过10亿美元的投资，成为中国物流地产领域中势头最强劲的新锐。 沈晋初，易商创始人和首席执行官，自己创业前，曾经是普洛斯中国区第一副总裁。在易商刚创立时，他本想与老东家普洛斯走出一条不同的道路，把易商定位于电商的总部产业地产提供者，然而易商团队通过调查发现，总部类产品的需求市场尚未形成气候，反而是仓储设施的需求严重供不应求。其后沈晋初带领团队调整公司发展路径，专注于为电商客户提供高端的定制化物流仓储产品。 目前，电商客户占到易商总业务量的70%，包括亚马逊、1号店、京东和凡客诚品等，其中京东在中国最大的第三方仓储合作伙伴就是易商，而在普洛斯，电商的比例还只有25%。 顺应市场进行适时的战略调整，高度集中的有效客户，深耕专业化的电商领域，40余人的精英化团队，再加上外资超过10亿美元融资的强力输血，易商的爆发式增长仍然没有减速的迹象。不过，沈晋初还是更希望能够更稳健一些，毕竟在这个成熟的市场中，易商这样的新锐面对的是普洛斯、嘉民这样的外资大鳄，稳扎稳打的内家功夫才是制胜法宝。 本次中国房地产报独家专访沈晋初，正是希望从他那里找到易商成长的秘密，以及本土物流地产商崛起的路径。沈晋初认为，由于中国内需市场和电商增长，物流仓储依然有非常大的市场空间，平均每年还会有2000万~3000万平方米的供应量，而易商的目标是做国内零售这个细分市场上的物流地产老大。 中国房地产报:易商自2011年成立至今，短短3年之间，物业规模从最初的5万平方米迅速增至150万平方米，是业内公认的势头很猛的物流地产新星。能否谈谈当初易商成立的考虑与契机? 沈晋初:我本人在2003年就加入到普洛斯，直到2011年离开，在物流行业积累了多年。金融风暴后，在多次与美国大型私募基金华平投资的接触中，我们发现双方在未来市场发展判断与意向上有一定共识，随后在华平投资下，我们组建创立了上海益商仓储服务有限公司，也就是现在的易商。而在组建易商的过程中，公司的发展思路实际上也经历了一定的转变。 其实最初我们提出的是“产业地产”的发展理念，而非物流地产。当时提出这样的理念主要是出于多方面的考量:其时普洛斯等外资公司已经把物流地产的市场做得很大了，其市场占用率亦相对较高。如果易商仍旧按照发展物流地产的思路来拓展的话，公司的成长空间有限。 结合客户资源积累的优势以及行业深入发展的要求，我们把易商的产品定位在电子商务企业的总部类产品上，易商(E-commerce)的称谓也是由此而来。 与此同时，我认为这种“产业地产”理念其实也是一种综合性、大范畴的概念:除了有总部办公、总部研发这类核心产品，物流仓储领域也能涵盖其中。 带着这样的初衷，我们开始了长达4个月的市场调研，试图进一步细化研究在产业地产领域到底有什么样的产品能够成为易商的市场切入点。但我们在调研中发现，市场上对总部类产品的实际需求度有限，反而传统的物流仓储产品仍然有着很大的增长空间。因此，公司成立之时，易商的发展方向也做出了调整，还是决定把重心放在物流仓储领域。 中国房地产报:前段时间，荷兰最大的养老基金资产管理公司——荷兰汇盈资产管理公司宣布将向易商投资6.5亿美元。在你看来，易商具有怎样的特质能够获取华平投资、高盛以及荷兰汇盈等外资的青睐? 沈晋初:实际上，无论从物业形态、商业模式、管理架构等方面，易商与普洛斯都比较相近。但是普洛斯的物流业务覆盖范围更广，第三方物流、生产性物流、港口物流、码头物流等领域都全面铺开，电商业务虽然增长很快，但仍只是其中一小部分。 而易商的电商业务比例高达70%，客户主要是亚马逊、1号店、京东、凡客等电商企业。这是因为，从创业的角度出发，无论是资金层面，还是管理的幅度和能力，易商都要做得更专业、更细分才有出路。因而易商也有了明显区别于其他物流地产商的特点:易商以零售业的定制物流仓库产品为主，电商从本质上来说属于零售行业，是零售业的新增业态。我们的定制面积会很大，最大的一单为7万平方米。 因此，从客户属性与产品特色而言，易商具有明显的“电商”与“定制”的特点。 不过，目前传统零售行业如家乐福等也逐渐被纳入易商的客户范畴内。易商的项目从最早的昆山，逐渐覆盖到廊坊、东莞等区域。我们的布点主要还是聚焦最发达的几个经济区域:环渤海、长三角、珠三角和中西部。 当前物流行业的发展空间还是很大的，根据我的估计，未来5年，全国每年都能有2000万~3000万平方米的新增面积，这样的市场增长空间也吸引了很多外资进入。 中国房地产报:这些外资资金对易商未来的发展以及项目的投入是否有着一定的投资回报要求呢? 沈晋初:易商的发展目标是做到国内零售市场上最大的物流地产商。而我们股东的目标是，不论从资产面积、运作规模还是收入强度等方面都要做到零售物流地产领域的前三位。 一般国际上通行的物流地产内部收益率在8%~15%，这基本符合很多成熟投资基金的要求。其他方面，股东当然还是希望公司架构能够更加完善、公司发展也能逐步稳定。 过去几年，物流地产的发展速度还是比较快的，而在公司成立的2011年，国内的物流地 产格局实际上已经是基本明确了。公司成立之初，我们的目标是5年内资产规模达到200万平方米，但成立3年之后，公司的资产包已经达到150万平方米。这比我们的预想也要更快一些。 中国房地产报:3年30倍的增长，易商的扩张不可不谓激进。易商的这种区域性扩张是自我驱动的，还是电商客户驱动的? 沈晋初:最早开发项目之时，电商的发展趋势是比较明显的，也可以说易商的扩展是跟着电商走的。但其实这一定是具有相互推动的特点的。易商最初能提出自己的想法，而电商客户也会提出要求，我们也会根据不同的来不断调整，定期进行双向沟通协调。 中国房地产报:国内有企业发起类似信托的物流地产基金，会在物业交付时把项目定向销售，然后拿这部分收益来偿还最初的融资，你是如何看待这种方式的? 沈晋初:这种模式还是房地产开发的模式，主要是赚取开发利润的收益。目前市场上的基金都偏向开发项目，而不青睐持有项目。但是在没有形成稳定的租赁关系之前，只专注开发会导致客户体验相对较差。 易商则主要是通过自有资金来做项目，毕竟，对于出租型物业而言，国内还没有那么廉价的融资通道。自持出租的好处在于，从前期拿地到项目 开发，再到产品使用的过程中，都能更好地提高用户体验。 实际上，与诸如普洛斯等企业相比，大多数物流地产商在后期服务上是大同小异的，比较标准化，但在前期服务上，易商能够与客户共享更多的市场信息，也因此更重视前期沟通，比如选址和方面的建议，这对于提高用户体验的作用是比较显著的，也是易商的服务特色之一。 中国房地产报:成立易商之初是想要主攻产业地产领域的，但是公司在市场调研之后也转变为物流仓储方向。而目前的物流业务已经发展到了相当的规模，未来是否还会考虑产业地产领域的投资呢? 沈晋初:易商在产业地产领域的投资还是持静待市场时机的审慎态度。如果在一片产业空白之上直接做总部产品是很难的，因为其对地理位置、产业集聚程度方面都有很高的要求。实际上，当物流园项目运作到一定规模后，聚集的人流及产业需求也更加多样，这个时候出 于客户需求和成本控制的考量，可能会在园区旁打造总部办公类的产品，这也是比较顺理成章的发展轨迹。 中国房地产报:易商曾对外宣布计划在2016年进行海外上市，公司对上市的考虑和时间是怎样的? 沈晋初:对于投资人而言，上市是获得投资回报的理想退出渠道。但从管理的角度而言，上市只是手段，而非目的。上市能够帮助我们更加稳定地获得资本市场的长期支持，公司的主营业务也因此能够做得更加扎实。 对于物流地产市场而言，项目的投资周期比较长，投资人对上市并没有短期的硬性要求，因而我们希望的是能够拓展更多的渠道，而非为了上市而上市。未来易商有两种发展的可能性，一个是上市，另一个是发行REITs，比如这次引入荷兰APG，就是出于REITs的考虑。 中国房地产报:随着电子商务热潮的涌现，物流市场出现了日趋多元化的开发主体，其中，尤以菜鸟网络打造的“物流王国”最引人注目，你如何看待菜鸟网络的发展? 沈晋初:菜鸟网络是零售行业不同业态中的一类，其更加关注电商领域。菜鸟网络自建物流仓库，必须考虑到自身的核心竞争力以及成本问题。 菜鸟网络的定位是“代销+第四方物流”，主要依托于客户而发展。而目前市场上的确存在大量的中小型电商企业，是其潜在的客户群。这些注重平台的中小型电商企业在初创时期对成本、效率等方面有较严格的要求，菜鸟网络的模式应该说具有一定的市场机会。我认为，如果菜鸟网络在为客户提供价值的同时，能够和物流企业相互配合，把更多的服务做到位，其发展空间也是比较大的。 查物流、物流网、物流专线