常州凯悦中心尽调报告-0725

CreditEase 常州凯悦中心-私募投资基金计划尽职调查     理财产品与投资策略部 2012-07-25   目录 第一章概述    3 1.1 基金摘要    3 1.2 基金基本要素    3 第二章 融资方信息    4 2.1 融资方基本信息    4 2.2股东介绍    4 第三章 项目说明    5 3.1项目背景    5 3.2项目地理位置介绍    6 3.3项目目前情况    7 3.3.1项目要素    8 3.3.2项目建设进度    9 3.3.3项目分析    9 3.4项目市场定位    10 3.5项目资金运用状况    11 3.6项目财务效益投资估算    11 3.6.1项目投资估算和筹资评价    11 3.6.2敏感性分析    13 3.7项目周边市场行情    14 第四章 风险控制    15 4.1抵押物分析    15 4.1.1 抵押物简介    15 4.2还款来源分析    16 4.2.1第一还款来源分析    16 4.2.2还款资金监控    16 4.2.3还款保证金    16 第五章 存在风险及防范预案    17 5.1资金挪用风险    17 5.2市场风险    17 5.3抵押物价值下跌的风险    18 第六章 尽职调查总结    18 第一章概述 1.1 基金摘要 宜信财富拟发行“常州凯悦中心- 私募投资基金”计划，总规模预计6000 万元，与日升昌行共同发起“常州凯悦中心贷款基金”，期限2年，以资金到达融资方当天即开始计算。项目计划贷款资金主要用于常州凯悦开发的“常州凯悦中心一期项目建设”。 1.2 基金基本要素 1. 融资方: 常州凯悦房地产有限公司。 2. 规模: 项目方拟融资20000万，分3期发行，一期8000万，宜信参与其中6000万元。 3. 还款来源: 项目销售收入及股东其他收入。 4. 还款方式:按季支付借款利息，并于基金计划到期时一次性支付剩余利息并偿还贷款本金，其还贷资金主要来源于项目销售收入。 5. 资金运用：基金贷款主要用于常州凯悦开发的“常州凯悦中心一期项目建设”。 6. 预期年化收益率：不低于16% 7. 银行托管：本有限合伙拟聘请常州邮储银行作为保管人，开设共管账户。 8. 贷款方式：本有限合伙拟通过常州邮储银行作为委托贷款行，通过委托银行贷款的方式将资金发放给融资方。 9. 增信： 1) 项目土地提供抵押担保。 2) 常州凯悦房地产有限公司董事长朱晓初和实际控股人王金成提供个人连带责任担保。 3) 股东常州金悦投资咨询有限公司提供连带责任担保提供完工担保。 4) 常州中亿房地产开发有限公司连带责任担保提供完工担保。 10. 交易结构图 第二章 融资方信息 2.1 融资方基本信息 常州凯悦地产成立于2007年4月，注册资本2.6亿元，是由常州中亿房地产开发有限公司（占47%）和常州金悦投资咨询有限公司（占53%）投资成立的房地产开发企业。公司注册资金2.6亿元，目前资产总额超过10个亿。母公司常州中亿房地产开发有限公司为二级资质。 常州凯悦地产主营商业地产开发、高档住宅地产开发。在以常州为中心的长江三角洲地区、以常州市区为中心的常武地区的发达城市圈开发中高端房地产项目，并将苏南经济中心城市作为发展目标，进一步壮大在江苏发达地区的市场份额，实现成为行业中型标杆品牌的目标。 一般经营项目：房屋租赁、修缮、装饰装潢；装饰材料、水暖器材销售；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）。 2.2股东介绍 常州金悦投资咨询有限公司 常州金悦投资咨询有限公司成立于2005年6月，注册资本1.6亿元人民币，于 2005 年11 月成功投资开发了常州市市中心经典社区——“乾盛·兰庭”住宅项目，项目建筑面积20万㎡，销售去化量已超过50%，获得“2006年常州市民喜爱的优秀楼盘”称号。公司未来将致力于城市综合体的开发经营、立足苏南、辐射长三角，打造“金悦”地产品牌，做有良好成长性的城市运营商。 常州中亿房地产开发有限公司 常州中亿房地产开发有限公司前身为常州市钟楼区商业网点开发有限公司，成立于1996 年6 月，是常州市钟楼区下属的国有事业制单位。2002 年5 月公司进行了体制改革，正式更名为“常州中亿房地产开发有限公司”，注册资金2000万元人民币。公司以房地产开发为主业，前后投资开发了八角井综合市场、青山娱乐城、斗巷小商品市场、广化桥地块临街改造、芷苑公寓、勤德家园、中意宝第等十多个项目，产品包括高品位住宅、公寓楼、商业广场、步行街等，开发总量达150 多万平方米，总资产已逾5亿元人民币，位列江苏省开发企业五十强。公司目前致力于化工业、建筑业、广告业等多领域的发展。 第三章 项目说明 3.1项目背景 常州市位于江苏省南部，美丽富饶的长江三角洲中心地带，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望。常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，是季子故里，近代工业发祥地，现代装备制造城，银领摇篮，科教名城。现辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、戚墅堰、新北、武进5个市辖区，全市土地总面积4385平方千米，人口459万。 常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过，长江常州港作为国家一类开放口岸，年货物吞吐量超过百万吨。 常州市总体规划（2004-2020） 主城区空间发展方向为“拓展南北，提升中心”。 主城区形成“一体两翼”分散组团式的空间结构。 一体：即中心城区，范围为北至沪宁高速公路，东、南至联三高速公路，西至西绕城高速公路，为常州城市的本体；其主要功能为生活居住、公共服务、商业金融、文化旅游、科技教育和高新技术产业等。 两翼：为主城的南翼和北翼。 南翼：即武南组团。范围为联三高速公路南，南至公路大外环南线。主要功能为发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和休闲度假。 北翼：包括新龙、新港二个组团。范围为北至长江，南至沪宁高速公路。主要功能为现代生活居住、港口和现代制造业基地。 居住用地规划原则： 统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设，营造宜人的居住环境，创建生态居住区，同时应坚持节约用地原则，控制别墅建设总量。 住宅建设以外围成片开发为主，严格控制零星住宅建设，加快进行“城中村”改造和污染企业的搬迁，有效疏散旧城居住人口。 积极推进新型居住社区的规划建设，确保公共绿地面积和停车面积，适度超前、合理配套各类公共服务设施。 顺应住房体制改革趋势，调整住宅建设结构，体现住宅多样化和可选择性，建立和完善住房建设保障体系，满足不同收入家庭的需要。 住宅建设： 普通商品房为主，适当发展高档住宅，兼顾建设经济适用房和廉租房。 多层住宅为主，适当发展高层住宅，控制发展低层住宅。 基本达到每户家庭拥有一套设施齐全、居住环境良好的住宅，规划近期实现人均住宅建筑面积达35平方米；规划期末实现人均住宅建筑面积达到40平方米。 《常州市市区2008—2012年住房建设规划》 2009年计划新建住房1100万平方米。其中，经济适用住房50万平方米，拆迁安置房157万平方米，在中低价位、中小套型普通商品房开发项目和经济适用住房项目中配建廉租住房、公共租屋1200套，收购廉租住房实物房源200套。 项目用地： 本项目属城市中心组团老城区成片改造项目，符合相关规划发展要求。项目的建设，对构建和谐人居环境，提高项目区及周边居民的居住质量，有着积极的推动作用。项目2007年编制完成《跃进新村及周边地块控制性详细规划》，地块列2006-2007年常州市中心城区住宅建设土地出让计划。土地出让依照审定的控制性详细规划指标及用地性质出让。项目建设以商业、住宅为主要内容。住宅建设以普通住宅为主，符合国家住房建设的总体要求。项目建设少量高档住宅，以满足不同层次消费者的需求。 3.2项目地理位置介绍 常州凯悦中心位于常州市钟楼区,劳动西路与怀德路交叉口西南。东为劳动西路，南为会馆浜路，西为怀德苑，北为怀德南路。 3.3项目目前情况 凯悦中心项目总建筑面积56万㎡（含地下建筑面积），将建设成为集购物中心、步行街、写字楼、酒店式公寓、精装高档住宅于一体的大型城市综合体。其中商业建筑面积约16万㎡，拟打造成常州市一流的商业街区，使之成为城市的亮点、商业的重点、市民关注的热点，创建常州市中心“一站式消费”商业模式。现8万平方的金鹰国际旗舰店、5000平方的幸福蓝海影院等已签订合作协议。 目前，已取得土地证面积42138.2平方米，约63.2亩，正在进行一期项目建设，一期建筑面积102614.90平方米，为三幢高层建筑，现已结构封顶。其中：1号楼为拆迁安置用房，2、5号楼为高档精装房。二期土地已拆平，已取得土地证，面积50亩。剩余土地约45.8亩预计于2012年下半年完成拆迁，2013年上半年办好土地证。按目前拆迁情况，土地成本约800-1000万/亩。 3.3.1项目要素 项目土地要素 本期项目2007年4月项目公司通过公开挂牌竞价，获得“跃进新村及周边地块”（即“凯悦中心”地块）的土地使用权，进行房地产开发。“凯悦中心”地块位于常州市钟楼区,劳动西路与怀德路交叉口西南。东为劳动西路，南为会馆浜路，西为怀德苑，北为怀德南路；占地面积为106030㎡（合159亩），土地状况：常州市橡塑机械有限公司部分为净地，其余为毛地。建筑面积：56,0000平方米，容积率：≤4.0，绿化率：≥40%。 建设内容 项目总体布局由东北向西呈三个主要功能区：商业（包括酒店、办公）区、高层住宅区、低层住宅区。商业区临劳动西路、怀德南路展开，布置3-4 层为主的商业建筑，另外布置1 幢29层酒店，1幢28层办公楼。在劳动西路与怀德南路交叉口，配合未来轨道交通站设置商业主出入口；地块中间部分布置10 栋高层住宅；低层住宅布置在地块西侧，共9 栋。项目主要公建配套布置于地块中间（高层住宅区），包括小区变(地下)4个、箱变1个、开闭所1 座、公厕1 座、燃气调压站1 座、会所（7#楼）、物业用房、垃圾房2 座及体育活动场地等。 项目位于劳动西路、怀德南路、会馆浜路设有出入口，其中劳动西路设置主出入口，其余为次出入口。项目在商业（包括酒店、办公）区及高层住宅区设置集中地下室， 2层，局部有夹层，用于地下商业、机动车停车、非机动车停车及设备用房。 建设规模 地上建筑： 项目地上建设商业、酒店、办公、高层住宅、低层住宅及相关配套。地上总建筑面积423584 ㎡。其中： 住宅部分建设10 栋高层住宅, 9 幢低层住宅。高层住宅以组团形式布置在用地中部，2 栋29 层住宅（8#、11#），8 栋33 层(1#、2#、3#、5#、6#、9#、10#、12#)；低层住宅位于地块西侧（15#-23#），2 层。住宅建筑面积253739㎡。 商业建筑沿劳动西路与怀德南路展开，整体相连。由3-7层组成，以3-4层为主。另外临会馆浜路有临街2层小店铺。商业及其它建筑面积为89176㎡。 地下室： 地下室建筑面积为139022㎡。可停2103辆机动车。 公建配套： 项目居委会、防保站位于高层住宅8#楼一层；物业管理用房位于1#、2#楼1-2层；会所、公厕位于7#楼；小区变位于地下室；开闭所、箱变、煤调站、垃圾房等建于小区空地。其中：防保站建筑面积102㎡、体育活动场地占地2034㎡、居委会建筑面积611㎡、物业管理用房建筑面积2251 ㎡、公厕41 ㎡、给水加压站、开闭所（小区变）、燃气调压站、人防设施按相关专业部门要求配置。公建配套建筑面积3551㎡。 其它配套： 其它配套包括绿化、道路、场地、管线等。 3.3.2项目建设进度 项目的总体建设开发节奏分成三期，一期部分拆迁已完成，第一期在2011年中开始，包含住宅的2栋和部分别墅，交付时间为2012年底。二期部分即包括住宅、商业等，整体项目大部分在2013年底完成，2014年大型商业将正式营业。三期部分包括剩余的其它部分，即精品商业购物街、办公等，整体项目大部分在2014年完成。 3.3.3项目分析 项目优势： 区位优势：项目位于常州市钟楼区，位于常州市中心城区西部，东及东南与天宁区相连，西及西南与武进区连接，北与新北区接壤。地处常州市的政治、经济和文化中心，钟楼区全年完成国内生产总值8.26亿元，比上年（下同）增19.7%；企业综合营销收入首次突破50亿元大关，达56.2亿元，增36%；企业实现利税1.86亿元，增83.4%；完成财政收入1.617亿元，一年新增收入首次超4000万元，增34.7%，全年完成商品营销总额43.4亿元，实现商业利税6715万元，分别增31.1%和54.4%。年销售收入超1000万元的企业达60家(5000万元以上企业12家，上亿元企业7家)，其营销和利税总额分别占全区总量的40%和41%。常州商业大厦全年完成销售额3.34亿元，保持在全区的领先地位。斗巷商品批发市场完成部分资产变现和业态调整。完成外贸自营出口额3301.8万美元，是上年的2.5倍。周边已形成成熟的高尚城市居住生活区，怀德苑、河景花园等10多家高档小区环伺。教育医疗生活配套设施非常齐全，周边近十家银行环绕。南大街、莱蒙都会3分钟车时，大润发、好又多、时代超市及传统特色餐饮街便利多多；BRT两条线的唯一城市交汇点，且有十多条公交沿线经过，交通畅达，也是城市规划的地铁的站点项目。 价格优势：相比较同类产品具有吸引客户的销售价格。 其他优势：常州中亿房地产开发有限公司旗下的常州凯悦房地产有限公司是针对该地块成立的新的项目公司，不存在资产剥离和债权债务清理等。 项目劣势： 该项目有部分地块拆迁尚未全部完成，也许会产生一定的影响。 在一期项目旁有部分政府安置房，影响整体中高档居住坏境。 项目机会： 自2012年4月后，常州楼市逐渐回暖，加上新城、莱蒙等开发商相应产品的推出也带动该区域内楼市价格，在大牌开发商的带动下，此区域必将成为新的高品质居住区。 项目威胁： 目前，该区域内所开发的低层住宅及精装修高层较多，有可能分散本项目的购买客户。但常州凯悦将以稳健的品牌形象、优惠的价格以及高质量的楼盘品质必将能够迅速占领该区域的房地产市场，在此区域内得到认可。 3.4项目市场定位 1、目标客户群定位在与区域内同类产品的对比中，“常州凯悦中心”在片区内属于绝对大盘，同时由于项目周边的生活配套已完全成熟，因此以相对优惠的精装修价格给购房者及市场以信心。 2、强调凯悦中心打造常州市高档高层住宅板块概念，寻求差异化竞争，吸引常州市本地及相邻地区的投资客群。项目首期将以精装修高层为主，二期则以商业办公为主，目前已有8万平方的金鹰旗舰店和5000平方的幸福蓝海影院已签订合作协议。 3.5项目资金运用状况 凯悦中心项目计划总投资约35个亿，项目公司自拍下土地后，已支付全部土地出让金，从2010年2月正式启动拆迁工作，至今项目投入资金超过10亿元。项目资本金：注册资本已经到位，土地款已经支付。本次基金所用项目一期工程投资总额为6，0011.12万元，截止2012年6月，项目公司已投入自有资金超过2.6亿元，主要用于土地款，拆迁费和前期工程款的支付，符合项目贷款自有资金投入的有关国家规定。项目拟融资20000万元；其余通过自筹和预售资金解决。 3.6项目财务效益投资估算 3.6.1项目投资估算和筹资评价 项目投资估算 投资估算表 序号 费用名称 金额（万元） 单方造价（元） 1 土地费用 13827.27 2358.44 2 建安工程费 29413.17 5016.83 3 期间费用 10875.56 1854.98 4 税收 5895.12 1005.50 合计 60011.12 10235.74         分项计算 分项计算 1 土地成本及土地应缴纳的其他费用 1.1 土地出让金 3985.95 5.8629 万Ｍ2 × 679.86 元/Ｍ2 1.2 契税 119.58 土地出让金×3% 1.3 拆迁安置费 9721.74 5.8629 万Ｍ2 × 1658.18 元/Ｍ2 合计1 13827.27 2 建安工程费 2.1 前期费用 1582.98 5.8629 万Ｍ2 × 270.00 元/Ｍ2 2.2 工程桩 300.12 5.8629 万Ｍ2 × 51.19 元/Ｍ2 2.3 基坑围护工程 0.00 0.0000 万Ｍ2 × 0.00 元/Ｍ2 2.4 挖土及回填土 0.00 0.0000 万Ｍ2 × 0.00 元/Ｍ2 2.5 地下结构及粗装修 0.00 0.0000 万Ｍ2 × 0.00 元/Ｍ2 2.6 地上结构及粗装修 8794.35 5.8629 万Ｍ2 × 1500.00 元/Ｍ2 2.7 外立面及门窗等工程 3224.60 5.8629 万Ｍ2 × 550.00 元/Ｍ2 2.8 设备安装工程 1758.87 5.8629 万Ｍ2 × 300 元/Ｍ2 2.9 精装饰工程 9999.9921 5.03 万Ｍ2 × 1988.07 元/Ｍ2 2.1 工程配套费 3400 5.8629 万Ｍ2 × 580.00 元/Ｍ2 2.11 后期费用 352 5.8629 万Ｍ2 × 60.00 元/Ｍ2 2.12 不可预见费 万Ｍ2 × 元/Ｍ2 合计2 29413 3 期间费用 3.1 管理费用 1470.88 5.8629 万Ｍ2 × 250.88 元/Ｍ2 3.2 财务费用 7804 5.8629 万Ｍ2 × 1331.06 元/Ｍ2 3.3 销售费用 1600.81 5.8629 万Ｍ2 × 273.04 元/Ｍ2 合计3 10875.56                 项目财务评估 项目收入：根据周边市场行情来定价，目前精装高层住宅为13000元/平米，低层商业为22000元/平米，折合均价为13587.78元/平米 销售收入估算表 序号 费用名称 金额（万元） 计算式 1 高层住宅 71240.00 5.4800 万Ｍ2 × 13000.00 元/Ｍ2 2 低层住宅 8423.80 0.3829 万Ｍ2 × 22000.00 元/Ｍ2 合计 79663.80                 财务测算 财务分析 序号 费用名称 金额（万元） 计算式 1 销售税金及附加 1.1 营业税 3983.19 销售收入×5% 1.2 城建维护建设税 159.33 营业税×4% 1.3 教育附加 159.33 营业税×4% 1.4 土地增值税 1593.28 销售收入×2%预征 合计1 5895.12 2 财务评价 2.1 利润总额 19652.68 销售收入-销售税金-经营成本 2.2 税后利润 14739.51 利润总额×（1-25%） 2.3 所得税 4913.17 利润总额×25% 3 利润率 3.1 总投资 60011.12 各项投资+销售税金及附加 3.2 资本金 13827.27 开发公司自有资金 3.3 销售利润率 24.67% 利润总额÷销售收入 3.4 销售净利润率 18.50% 税后利润÷销售收入 3.5 投资利润率 32.75% 利润总额÷总投资 3.6 投资净利润率 24.56% 税后利润÷总投资 3.7 资本金利润率 142.13% 利润总额÷资本金 3.8 资本金净利润率 106.60% 税后利润÷资本金         临界点分析 临界点分析 序号 名称 数值 计算式 1.1 出售面积临界点 4.91 (1+10.55%)×（2-10项之和）/折合单价 1.2 单价临界点 11371.91 (1+10.55%)×（1-9项之和）/可出售面积         临界点分析：即项目利润为0的销售边界条件 1、按照假定价格——根据周边市场行情来定价，目前精装高层住宅为13000元/平米，低层商业为22000元/平米出售，则要求项目出售总面积不低于4.91万平米，即去化率83.69%。 2、所有产品完全销售，则要求项目单价平均值不低于11371.91元/平方米，为预售单价（所有类型加权平均）的83.69%。 3.6.2敏感性分析 成本保持不变，销售价格下降26%的情况下， 序号 费用名称 金额（万元） 计算式 1 高层住宅 52717.60 5.4800 万Ｍ2 × 9620.00 元/Ｍ2 2 低层住宅 6233.61 0.3829 万Ｍ2 × 16280.00 元/Ｍ2 合计 58951.21                 相关财务测算 财务分析 序号 费用名称 金额（万元） 计算式 1 销售税金及附加 1.1 营业税 2947.56 销售收入×5% 1.2 城建维护建设税 117.90 营业税×4% 1.3 教育附加 117.90 营业税×4% 1.4 土地增值税 1179.02 销售收入×2%预征 合计1 4362.39 2 财务评价 2.1 利润总额 472.82 销售收入-销售税金-经营成本 2.2 税后利润 354.61 利润总额×（1-25%） 2.3 所得税 118.20 利润总额×25% 3 利润率 3.1 总投资 58478.39 各项投资+销售税金及附加 3.2 资本金 13827.27 开发公司自有资金 3.3 销售利润率 0.80% 利润总额÷销售收入 3.4 销售净利润率 0.60% 税后利润÷销售收入 3.5 投资利润率 0.81% 利润总额÷总投资 3.6 投资净利润率 0.61% 税后利润÷总投资 3.7 资本金利润率 3.42% 利润总额÷总投资 3.8 资本金净利润率 2.56% 税后利润÷总投资                 从敏感性分析可以发现，即使销售价格下降26%，仍可以取得0.80%的销售利润率、0.81%的投资利润率，具备很强的抗风险能力。销售金额为58591.21万元，项目投资总成本为58478.39万元，项目净利润为354.61万元。 3.7项目周边市场行情 序号 嘉宏七棠 京城豪苑 开发商 常州嘉宏正泰置业发展有限公司 常州正方置业有限公司 地址 常州市清潭路与木清路交口 县直街66号 开盘时间 2012-5-20 Oct-10 入住时间 2013-8-28 Aug-11 容积率 1.8 5.14 绿化率 30% 35% 物业费 1.97元/平方米·月 1.80元/平方米·月 物业类别 住宅 住宅、商铺 建筑类别 多层 高层 装修状况 精装 精装 当前价格 均价13000-15000元/平米 均价14000元/平方米 序号 吾悦国际广场 莱蒙时代 开发商 常州新城万博置业有限公司 常州莱蒙都会置业有限公司 地址 钟楼怀德桥下 早科坊与西瀛里交汇处 开盘时间 Nov-11 Jun-11 入住时间 Dec-12 Sep-13 容积率 7 5.9 绿化率 8% 40% 物业费 2.80元/平方米·月 1.80元/平方米·月 物业类别 住宅、公寓、办公 住宅、商业、公寓 建筑类别 板楼 、高层 超高层、高层 装修状况 精装 毛坯、精装 当前价格 均价18000元/平方米 毛坯10000元/平方米，精装16000元/平方米       第四章 风险控制 4.1抵押物分析 4.1.1 抵押物简介 抵押物项目地块50亩国有土地使用权提供全额抵押担保。经南京大陆土地估价师事务所有限责任公司预评估结果：【宁大陆地常预估字（2012082号）】土地情况：1、土地使用权人：常州凯悦置业有限公司；2、土地坐落：怀德路南侧，劳动西路西侧；3、土地出让编号：（2007）出字015号；4、土地使用权面积333333.33平方米；5、土地用途：商业、办公用地。根据当前的市场情况，预评出委估宗地在宗地外“六通”，宗地内“一平”的开发程度下，容积率为4.0，土地使用剩余年期为35年，土地用途为商业、办公用地，确定委估对象的抵押价格为50000万元。 担保追加常州凯悦房地产有限公司董事长朱晓初和实际控股人王金成提供个人连带责任担保及股东公司常州金悦投资咨询有限公司和常州中亿房地产开发有限公司连带责任担保，提供完工担保，确保项目完工。其中抵押的土地现在市场保守评估价为1000万/亩，项目地块土地总评估价不低于5亿元，抵押率为40%。评估抵押地块地理位置优越，周边配套完善，升值潜力较大，变现能力强；抵押率适中，抵押物价值能完全覆盖基金规模。 4.2还款来源分析 4.2.1第一还款来源分析 还款来源分析 还款来源为项目首期的销售收入。根据保守预测项目的销售收入为79663.80万元，贷款本金20000万元，还款来源与贷款本金之比为【3.2】:1，还款来源有保障。除此之外，项目二期销售收入也可做为还款来源，主要数据如下; 销售收入估算表 序号 费用名称 金额（万元） 计算式 1 高层住宅 37125.00 2.7500 万Ｍ2 × 13500.00 元/Ｍ2 2 办公 24000.00 2.0000 万Ｍ2 × 12000.00 元/Ｍ2 3 金鹰国际 64000.00 8.0000 万Ｍ2 × 8000.00 元/Ｍ2 4 其他商业 132000.00 4.4000 万Ｍ2 × 30000.00 元/Ｍ2 合计 257125.00                 其中，金鹰国际旗舰店已签订合作协议并已支付定金5000万。 4.2.2还款资金监控 贷款期限24月，要求项目公司根据项目销售和资金回笼情况，按一定销售比例逐步归还贷款，当项目实际销售面积达到可销售面积的83.69％时，全额归还贷款。为达到对项目销售资金的回笼的监管目的，在银行开立项目销售资金专户。 4.2.3还款保证金 贷款期限内，常州凯悦中心项目进行销售时，应将常州凯悦中心项目一期、二期不低于50%的销售回款金额划入托管账户，以作为基金还款保证金。 房屋销售后（以常州市房地产交易中心网站显示为准），项目方应于每月月底之前按如下公式将当月的还款保证金划付至托管账户： 当期应支付资金额=当期销售面积（㎡）×销售单价（元/㎡）×50%。 基金有效期限内，为保证投资人资金能够按时、足额得以清偿，项目方保证并承诺托管账户内在如下节点时的最低现金余额要求达到下表要求： 表1  托管账户汇集资金余额表   单位：万元 时间 账户资金余额 贷款期限满18个月之日 贷款本金余额×15% 贷款期限满19个月之日 贷款本金余额×30% 贷款期限满20个月之日 贷款本金余额×45% 贷款期限满21个月之日 贷款本金余额×60% 贷款期限满22个月之日 贷款本金余额×80% 贷款期限满24个月之日 贷款本息余额×100%     项目方未按照上述规定归集还款保证金，或托管保证金账户内资金余额未满足上述规定任一时间截点所要求的最低现金余额，则项目方或其股东必须在该时间截点日后的3个工作日内予以补足。 第五章 存在风险及防范预案 5.1资金挪用风险 避免将资金挪用于别的有风险的项目而可能导致本项目资金短缺从而影响项目进度从而影响基金收益。基金将与常州邮储银行签订委托监管协议，委托常州邮储银行监管该笔基金资金保证资金用途。同时加强期间管理，确保项目的合理进度。 5.2市场风险 房地产行业受宏观经济运行的影响大，目前的由于国家政策对房产市场的打压可能出现项目的销售情况低于预期，从而影响信托的还款来源。 如果基金到期时，项目销售回笼款不足以覆盖基金本息，我司将通过寻求担保方常州凯悦房地产有限公司董事长朱晓初和实际控股人王金成个人及股东公司常州金悦投资咨询有限公司和常州中亿房地产开发有限公司或者处置抵押物的方式保证基金收益。 5.3抵押物价值下跌的风险 由于房地产业以及土地市场受宏观经济政策环境影响较大，因此可能出现未来抵押物价值下跌的风险，或者处理抵押物可能导致基金延期从而影响基金收益。 抵押物所在地理位置处于常州市钟鼓区，是常州市的政治、经济和文化中心，因此抵押物在市场上的相对较易处置。而本次的贷款的抵押物的抵押率不超过40%，也相对的抗拒了抵押物下降的一定风险。 第六章 尽职调查总结 1、借款人为开发本项目而成立的公司，财务账目清晰，对外无任何担保或负债，偿债压力较轻，目前的项目资金投入来源于自有资本金和股东借款。 2、借款人常州凯悦中心项目土地成本较低，就目前来看，土地已经升值了不少，后续还有一定的升值空间，抗风险能力较强。 3、借款人开发项目所在区域为常州市钟楼区，投资环境和后续发展空间均较为理想，未来具有较好的销售前景，项目第一还款来源较为充分。 4、担保方为常州凯悦房地产有限公司董事长王金成和总经理朱晓初及股东公司常州金悦投资咨询有限公司和常州中亿房地产开发有限公司，实力较强，近年来负债率保持稳定，目前开发中项目运营正常，项目储备量充分，各项财务指标正常，资信情况良好，保证能力充足。 综上，我们认为本项目风险可控，拟建议公司发行本集合资金基金计划。 在本基金计划执行期间，基金管理人将对本项目加强期间管理，以确保贷款资金专项使用，并按期还款。 理财产品与投资策略部 二零一二年七月