房屋买卖合同违约金

篇一:房屋#买卖#违约金 房屋买卖合同违约金 1.提问一:违约金是否不能超过合同总金额的20%? 2.提问二:房屋买卖合同违约金中约定了违约金,一方迟延履行合同义务时,守约方就可主张全额的违约金? 3.提问三:既然合同中约定了违约金的数额,就应该按照约定执行? 一、违约金是否不能超过合同总金额的20%? 在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中,中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中了定金不能超过合同总金额的20%,也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高,完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。 二、房屋买卖合同违约金中约定了违约金,一方迟延履行合同义务时,守约方就可主张全额的违约金? 在二手房买卖合同中,通常会约定一种“滞纳金”,主要是针对迟延履行合同义务时,违约方需支付的;另外一种是违约金,通常是指一方违约导致合同无法继续履行时,违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨,或者对法律一知半解,很多人混淆了这两种违约金的适用,在一方稍有违约情形时,守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金,但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约,导致合同解除时,才承担此部分违约金。如果合同继续履行,一般参照“滞纳金”追究违约责任。 三、既然合同中约定了违约金的数额,就应该按照约定执行? 违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定,但如果发生纠纷,并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿,只是弥补损失,而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低,都可参照实际损失进行调整。具体说,如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%,则认为违约金约定过高,需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失,则守约方除可主张违约金外,对于违约金不足以弥补损失的部分,还可要求违约方赔偿,即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口,每逾期一天,需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金,当双方发生争议时,下家无法证明自己的实际损失真有那么多,法院最终将违约金调整为每日100元。 以上为房屋买卖合同违约金的内容,房屋买卖双方要结合上述法律规定,依据自己的实际情况,合理的约定违约金,才能充分保障己方的利益。 房屋买卖合同违约金和继续履行的关系 合同法第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”这一条对普通违约金与继续履行能否并用没有明示,民法通则等法律也无明确规定。关于违约金与继续履行的关系,我们认为在坚持违约金的赔偿性的同时,应探究当事人的真实意图,决定是否可以同时要求实际履行。这个问题属于合同解释问题。 (1)对于迟延履行违约金,包括没开始履行和中断履行或者部分履行。从当事人的意思看,是预定迟延履行造成的损失补偿,没有免除实际履行的意思;从法律看,第114条第3款也明确了没有免除的含义,所以可以要求继续履行。 (2)对于就不履行约定的违约金,当事人的意思就是就整个不履行合同造成的实际损失预定的赔偿金,守约一方只能在要求支付违约金和要求继续履行之间作出选择:要么要求支付违约 金,免除对方继续履行的责任;要么,要求继续履行,不得要求支付违约金,除非出现合同法第110条规定的不得强制实际履行的情形。[1]此时不履行约定的违约金和继续履行就不可并用。当然,当选择了继续履行而不得要求支付违约金时,可能造成了其他的如质量瑕疵的损失,那么,这时并不是适用已约定的违约金,而可以要求其他的补救措施或损害赔偿的问题。 (3)不排除就履行不符合约定而约定违约金的情形。合同法提供了要求更换、重作、维修、退货、减少价值或者报酬等法定的补救措施,并且根据合同法第112条,并没有免除继续履行的责任,补救措施与继续履行可以并用,没有必要就此约定违约金。如果约定了这种情形下的违约金,那么,应该坚持合同自由原则,尊重当事人的选择。但这只是对因其违约行为给守约方造成损失的补偿,并未免除违约方履行合同的义务。若守约方在要求违约方支付违约金的同时,要求其继续履行合同,依法应当予以支持。若违约方拒不履行合同,根据守约方的请求,应当依法判令违约方增加对违约金的承担数额。但有三种情形例外:①守约方在要求增加违约金数额的同时,又要求违约方继续履行的,若判令增加违约金数额,就不应支持其提出的继续履行请求;②根据合同法第110条规定,不能强制履行的,在判令违约金的同时,不能要求违约方实际履行;③合同中在约定违约金时,并未指明其具体性质是不履行违约金还是不完全履行违约金,判令违约方承担违约金后,若对守约方来说已经等于或高于合同履行所带来的利益,此时也不应要求违约方继续履行合同。在处理这些问题时,最重要的是要坚持两个原则:一是违约责任不具有惩罚性,二是公序良俗下的契约自由。如果认为违约金及其他违约责任具有惩罚性的话,那么,就可以说合同法允许私设处罚权,这样的话,违背民法或者说私法的最基本原则。美国合同法重述第二版规定:“合同中可预定任何一方应付的违约金,但其金额就预测的损害赔偿或违约造成的实际损失而言应该合理。如果预定违约金的金额无理过大,则该条款不予执行,因为按照公共政策,这种预定违约金为罚金。”“如果合同的预定违约金是合同双方努力公平、合理确定的违约情况下所产生的预期损失,则法律并不对其持否定态度。” 相关条款第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外: (一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未要求履行。篇三:如何理解和处理商品房买卖合同违约金条款如何理解和处理商品房买卖合同违约金条款? 为了体现对履行合同的担保,以保护守约方的利益,商品房买卖合同中会约定违约金条款。那么如何处理违约金与实际损失的关系,当没有约定违约金时,能够主张赔偿? 违约金是一种责任形式,首先是对守约方的补偿,其次还可表现为对违约方的惩罚,补偿性和惩罚性可并存。 商品房买卖合同纠纷案违约金数额的确定:一般原则是有约定的从约定,这是合同自由原则的体现;没有约定或损失额难于确定的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定: 逾期付款的,按照应付未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算; 逾期交付房屋的,按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算; 逾期办证的,按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质,决定了当事人对违约金的约定并不是绝对的,是依法可作调整的,《合同法》对此已作明确规定,《司法解释》对违约金如何调整作了进一步 的规定。 在审判实践中应注意的问题:第一,违约金的调整以当事人的申请为前提,不得依职权主动调整。 第二,违约金的调整是对数额的调整,而不是对违约金标准的调整。 第三,对于增加违约金问题,只要当事人约定的违约金低于造成损失的,就应予以增加,无需审查是否过分低于造成的损失。对于是否低于造成的损失,应由守约方承担举证责任。第四,对于减少违约金问题,应以违约金是否过高作为是否减少违约金的标准。而违约金是否过高又是以违约金是否超出损失的30%为标准的,如超出30%,则应认定为过高,应酌情调整到30%以内;如超出损失但未超出损失的30%,则不认定为过高,无需调整。一般涉及减少违约金的案件,都是开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书的,现就此类案件如何确定损失和如何减少违约金进行具体阐述。开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书,必然使买受人不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利,使买受人的利益受损。由于买受人可以各种方式补救,一般很难举证证实具体的损失额,所以可参照《司法解释》对未约定违约金或损失时确定违约金或损失的原则来确定损失。对于逾期交楼,《司法解释》确定了政府部门公布的租金指导价和评估机构评定的市场价并存的标准,但实际上根据上述两种标准得出的结果大相迳庭,这对当事人的权益影响较大,当事人争议较大,这种情况在市场经济较发达的地区尤其明显。笔者认为,租金的指导价不能充分体现不同地段不同房屋的具体情况,而且明显低于未约定违约金情况下适用的法定标准(即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准),明显不公平合理,有悖市场经济规律,不宜使用,否则会造成有约定不如无约定的现象,产生不好的社会导向。租金市场价较公平合理,但操作困难,影响审判效率。而按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失,既符合《合同法》和《司法解释》的精神,又比较公平合理,是可行的。所以如确需减少违约金,应减少至不低于按该标准计算的数额为宜 一般可减少至按该标准计算。