某物业公司写字楼管理费用测算

5.4 5.4写字楼物业管理经费的测算： 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总费用比例% 备注 一 人工费 以建筑面积3万平方米楼高25层测算，定岗21 （1）+……+（7） 2.239元/ 15.17 绿化、清洁、 人，管理处6人（正副主任2人，财务2人，助理1 平方米.月 保安人员另 人，管理员1人 行单独测算 工程部15人，正副部长2人，水电班长2人，高级 技师1人，技师1人，维修9人 1 员工工资 工资按1640元/人.月 月工资标准x人数÷面积 1.15元/ 7.8 1640x21÷3000 平方米.月 2 社会保险 工资的44.5%(医疗8%,工伤1.5%,养老21%,待业1% 月工资标准x44.5%x人数÷面积 0.51元/ 3.46 费 ,住房13%) 1640x44.5%x21÷30000 平方米.月 3 福利基金 工资的2% 月工资标准x2%x人数÷面积 0.016元/ 0.19 1640x1.5%÷21÷300 平方米.月 4 工会经费 工资的2% 月工资标准x2%x人数÷面积 0.022元/ 0.17 1640x1.5%x21÷30000 平方米.月 5 教育经费 工资的1.5% 月工资标准x1.5%x人数÷面积 0.017元/ 0.1 1640x1.5%x21÷30000 平方米.月 6 加班费 人均月加班3天计,每月按22天 日工资x2x加班天数x人数÷面积 0.156元/ 0.103 1640÷22x2x3x21÷30000 平方米.月 7 住房租金 按8平方米/人,租金标准40元/平方米.月 人均住房面积x租金标准x人数÷面积 0.024元/ 8x40x21÷30000 平方米.月 二 办公费 以建筑面积3万平方米测算,管理人员21人(管 (1)+…….+(6) 1元/ 6.78 理处6人,工程部15人) 平方米.月 1 交通通讯 1.摩托车100元/部*2部 〔（1）+（2）+（3）〕÷面积 0.213元/ 1.45 费 2.探亲、差旅、市内交通、其他交通100元/人. 6400÷30000 平方米.月 月x21人 3.通讯:传真机500元/台,电话500元/台x5台 BP机100元/台x6台,电报费500元/月 2 低值消耗 人均50元/月计 人均数x人数÷面积 0.035元/ 0.24 品 50x21÷3000 平方米.月 3 办公水电 人均30元/月计 人均数x人数÷面积 0.021元/ 0.14 费 30x21÷3000 平方米.月 4 办公用房 办公用房150平方米,租金100元/ 用房面积x租金单价÷面积 0.050元/ 3.39 租金 平方米计 150x100÷3000 平方米.月 5 业务费 人均100元/月计 月人均数x人数÷面积 0.072元/ 0.49 100x21÷3000 平方米.月 6 办公固定 1.空调4台35000元2.复印机30000元/台 固定资产总值÷折旧年限÷面积 0.158元/ 1.07 资产折旧 3.电焊机2000元/台4.管理道疏通机2000元/台 285000÷(5x12)÷30000 平方米.月 费、筹备 5.冲击钻3000元/台6.台钻1500元/台 费 7.值班亭8000元/个8.办公桌、沙发40000元 9.摩托车二部50000元 10.其他用具30000元 11.BP机6台6000元12.手提电话20000元/台 13.筹备费44000元(折旧年限5年) 三 公共设备 1.电梯六台2.变压器二台及配电系统 (1)+……+(7) 1.689元/ 11.46 设施维 3.消防系统4.供水系统 平方米.月 修养护费 5.防盗系统 1 电梯维护 按与电梯公司每月每台为3500元,年检费560元 〔电梯台数x每月保养费用)+年检查 0.709元/ 4.18 与电梯专业 保养 费x台数÷12个月〕÷总面积〔6x 平方米.月 公司答合同 3500+360x6÷12〕÷30000 是市劳动局 规定 2 供配电系 1.变压器及高压设备年检费:每台5000元/年,维 〔台数x(年检费+维修费)+低压柜 0.183元/ 1.24 供电部门规 统 修保养费:3000元/年 维修费〕÷12个月÷总面积 平方米.月 定 2.低压配电柜及配电箱维修费每年50000元 〔2x（5000+3000)+50000〕÷12÷30000 3 照明系统 1.日光灯:12元/只,半年更换一次 （数量x材料单价)÷更换时间÷总面 0.124元/ 0.84 实际发生市 2.整流器:20元/只,一年更换一次 积(600x12÷6+600x20÷12+1200 平方米.月 场价格 3.灯泡0.8元/只,半年更换一次 x0.8÷6+600x30÷24+1200x2÷ 4.日光灯座:30元/个,两年更换一次 24+500)÷30000 5.灯头:2元/只,两年更换一次 6.线盒开关:按500元/月 4 消防系统 1.喷淋头与消火栓维护,400元/月 (维护费+数量x更换率x材料费)÷ 0.506元/ 3.34 2.防排烟,4台风机维护,500元/月 12个月÷总面积〔400+（500+1300x 平方米.月 3.报警系统,烟感,每年更换20%,600元/个 20%x600+500x20%x150+120x 4.灭火器,每年更换20%,150元/个 20%x250）〕÷12÷30000 5.应急灯,每年更换20%,250元/个 5 供排水系 1.水泵维修费,150元/台.年 (水泵数量x维护费÷12个月+管阀 0.065元/ 0.44 统 2.管道、阀门维修，1000元/年 维修费÷12个月+每层厕所数量x 平方米.月 3.厕所设备维修,每层两个厕所,20元/个 层数x维护费)÷总面积〔(10x150+ 10000)÷12+2x25x20〕÷30000 6 防盗、监 与专业公司签订合同按每年承包额计： 年维护保养费÷12个月÷总面积 0.069元/ 0.47 按合同拟定 控系统 25000元/年 25000÷12÷30000 平方米.月 7 其他费用 在维护保养过程,不可预见费用:1000元/月 其他费用÷总面积1000÷3000 0.033元/ 0.33 平方米.月 四 清洁卫生 1.3万平方米建筑配12人,2500平方米/人 (1)+……+(6) 0.934元/ 6.34 按实际支出 费 2.购置清洁器械 平方米.月 计取 3.定期洗刷外墙 1 人工费 1.人员工资:12人计,600元/人.月 人数〔月工资+服装费x2套÷12个 0.666元/ 4.52 劳动局,保 2.服装费:冬夏各两套,冬装250元,夏装130元/套 月+月工资x14%+生活补助+月工 平方米.月 险局等规定 3.福利:福利基金按工资的14%,生活补助费240元 资x1.5%+住房面积x单价+办证 /人.月 费÷12个月+月工资÷22天(假日+ 4.保险:医院保险为工资的8%,工伤保险为工资 节日天数x3倍÷12个月)〕÷总面积 的1.5% 12x〔600+(250+130)x2÷12+600 5.住房:按8平方米/人.月,40元/平方米 x14%+240+600x8%+600x1.5%+ 6.办证费:办理暂住证430元/人.年 8x40+430÷12+600÷22x(8+7 7.加班工资:8天/月.人,法定节日7天按3倍计发 x3÷12)〕÷30000 2 工具费 1.17寸打蜡机18000元/台,按二年折旧 (设备费用÷折旧时间+材料费用÷ 2.疏通机2500元/台,按二年折旧 更换时间)÷总面积 0.085元/ 0.57 按实际支出 3.50公斤吸尘吸水机,7000元/台,按二年折旧 〔(1800+2500+7000)÷(2x12)+5x 平方米.月 市场单价 4.垃圾站铁桶,330元/个,共5个,每年更换一次 330÷12+25x2x200÷12÷25x2x 5.不锈金钢吐痰桶,200元/个,每层楼二个,二年 40÷12+2x25x0.45x30〕÷30000 更换一次. 6.塑料桶,每层2个;40元/个,一年更换一次 7.日常塑料袋,每层2个/天,0.45元/个 3 消杀费 每月消杀3次,每次为600元 消杀次数x单价÷总面积3x600÷ 0.06元/ 0.14 按市防疫站 30000 平方米.月 报价 4 清理化粪 按3个化粪池计,每个化粪池容积50立方米,每 容积÷4x次数x单价÷12个月÷总 0.031元/ 0.21 池 年清理两次,每次一车为4立方米,每车150元 面积3x(50÷4)x2x150÷12÷30000 平方米.月 5 清洁用料 按目前各物业管理公司实际支出平衡500元/月 月清洁用料÷总面积500÷30000 0.017元/ 0.11 平方米.月 6 垃圾清运 每年清运一次,每次一车,75元/车 (日清运次数x清运车数x单价x30 0.075元/ 0.51 费 天)÷总面积75x30÷30000 平方米.月 五 公共秩序 1.保安员16人 (1)+(2)+(3) 1.00元/ 6.78 费 2.对讲机8部 平方米.月 1 人工费 1.工资:按建筑面积3万平方米设16人,人均基 (基本工资+职务工资+效益工资x 0.346元/ 2.35 按行政事业 本工资300元/月,职务工资200元/月,效益工资 人数÷面积 平方米.月 单位工资结 150元/月 (300+200+150)x16÷30000 构和各公司 资料综合测 算 2.福利费:福利基金14%,工会2%,教育基金 〔生活补贴+(福利基金+工会+教育 0.1886元/ 1.28 按劳动部门 1.5%,生活补贴240元/月,人计 基金)x工资/月.人〕x人数÷面积 平方米.月 规定和各公 〔240+(14%+2%+1.5%)x650〕x 司资料定 16÷30000 3.保险费:监时工只办医疗保险%,工伤保险 (医疗保险+工伤保险)x工资/月.人 0.033元/ 0.22 按劳动部门 1.50% x人数÷面积 平方米.月 规定测算 (8%+1.5%)x650x16÷30000 4.办证增容费:按人均430元/年计 金额/年.人x人数÷月数÷面积 0.0191元/ 0.13 按公安局实 430x16÷12÷3000 平方米.月 际收费定 5.住房租金:按人平8平方米,40元/ 月租x人数÷面积 0.171元/ 1.16 按市场价综 平方米.月租320元计 320x16÷30000 平方米.月 合测算 6.加班费:按月工作日22天,周未休息2天,月4 (工资÷月工作日数)x〔(周末休息日 0.1537元/ 1.04 法定假按国 次,法定假7天/年,月平均1.75天 x4次/月)+(法定假7天/年x300% 平方米.月 家规定,加班 ÷12)〕x人数÷面积 一天算三天 (60÷22)x(2x4+7x300%÷12)x 16÷30000 2 装备费 购置对讲机8部,3000元/部,按3年分摊,维修年 〔(对讲机数量x单位÷月数)+(对讲 0.0444元/ 0.3 根据各公司 审,电池及其它的年支出100元/部,一年分摊 机数量x费用/年÷月数)〕÷面积 平方米.月 资料和市场 (8x3000÷36+8x1000÷12)÷30000 零售价综合 测算 3 服装费 按人均冬装2套,250元/套;夏装2套,130元/套; 单价x套数x人数÷月数÷面积 0.0444元/ 0.3 根据各公司 训练服、鞋、棉大衣共2套，120元/套 （250+130+120）x2x16÷12÷30000 平方米.月 资料和市场 零售价综合 测算 六 绿化养护 绿化面积1500平方米,大堂花卉摆设,绿化员1人 (1)+……+(6) 0.165元/ 1.12 为便于管理, 费 平方米.月 可给专业公 司月包 1 人工费 1.绿地1500平方米,工人1人,工资650元/月基 人数x(基本工资+职务工资+效益 0.022元/ 0.35 根据劳动部 本工资300元,职务工资200元,效益工资150元 工资)÷面积 平方米.月 门规定标准 1x(300+200+150)÷30000 测定 2.福利费:福利基金14%,工会2%,教育基金 人数x〔福利基金+工会+教育基金） 0.0118元/ 0.08 根据劳动部 1.5%,生活补贴240元/月,人计 x工资/月.人+生活补贴〕÷面积 平方米.月 门规定标准 1x〔14%+2%+1.5%)x650+240〕 测定 ÷30000 3.服装费:按冬装2套,500元;夏装2套,260元 人数x(冬装价格+夏装价格)÷月数 0.0021元/ 0.014 根据各公司 ÷面积 平方米.月 资料综合 1x(500+260)÷12÷30000 4.保险费:只考虑医疗保险8%,工伤保险1.5% 人数x(医疗保险+工伤保险)x工资 0.0021元/ 0.014 根据劳动部 /月.人÷面积 平方米.月 门规定综合 测算 5.办证增容费:按430元/年,人计 人数x金额/年.人÷月数÷面积 0.012元/ 0.008 根据公安局 1x430÷12÷30000 平方米.月 实际收费标 准测定 6.住房租金:按人平均8平方米,40元/平方米,月 人数x月租÷面积 0.0107 0.07 按市场价和 租320元 1x320÷3000 各公司资料 测定 7.加班费:无 2 工具费 购置锄头、草剪、枝剪、喷水管等其他用品年支出 金额/年÷月数÷面积 0.0011元/ 0.007 根据各公司 400元 400÷12÷30000 平方米.月 资料测定 3 农药化肥 按绿地0.3元/平方米计 金额/平方米x绿地面积÷面积 0.015元/ 0.1 根据公司资 费 0.3x1500÷30000 平方米.月 料测定 4 补苗费 按绿地0.3元/平方米计 金额/平方米x绿地面积÷面积 0.015元/ 0.1 根据公司资 0.3x1500÷30000 平方米.月 料测定 5 绿化用水 按0.3吨/平方米.月,每吨1.00元计 用水量/平方米.月x水单价/吨x绿 0.015元/ 0.1 根据公司资 地面积÷面积 平方米.月 料测定 0.3x1.00x1500÷30000 6 大堂、办 按年支出租费25000元/年计 金额/年÷月数÷面积 0.0694元/ 0.47 根据公司资 公摆花 25000÷12÷30000 平方米.月 料测定 七 不可预见 一至六项之和5%计提 一+……+六x5%6.523元x5% 0.326元/ 2.21 综合各公司 费 平方米.月 情况测定 八 企业管理 二至七项之和的10%的计提 一+……+七x10%6.849.元x10% 0.685元/ 4.65 分摊公司的 费 平方米.月 经费(综合 各公司情况) 九 税前利润 一至八项之和的10%计提 一+……+八x10%7.534元x10% 0.7534元/ 5.11 根据市《物 平方米.月 业管理条例 实施细则》 测定 十 税收 一至九项之和的5%的计提 一+……+九x5% 0.414元/ 2.81 根据税务局 8.287x5% 平方米.月 规定 十一 设备保险 按设备原值1000万元计,保费0.3% 设备原值之和x0.3%÷12个月÷面 0.083元/ 0.56 根据保险公 积 平方米.月 司的规定 1000÷0.3%÷12÷3 十二 维修基金 设备原值之和按1000万元计 20.76 按各公司 资料综合 1 大修理费 按三年大修一次,按原值的3%计提 原值x3%÷36月÷面积 0.28元/ 1.9 测定 1000x3%÷36÷3 平方米.月 2 折旧费 按10的折旧计 原值÷时间(120月)÷面积 2.78元/ 18.86 1000÷120÷3 平方米.月 十三 公用水电 含电梯、公共地方、线、变损、供排、消防等 设备率x小时x天数x单价x使用年 2.39元/ 16.21 费 用电用水 数÷面积 平方米.月 合计 一+……+十三 14.74元/ 100 不含空调费 平方米.月 用 十四 中央空调 未计算 电费+运行管理费+日常维修保养费 9.56元/ 未计算风机 +水费+大修更新费 平方米.月 盘管电维修 费5.5 5.5筹建管理处: 总经理 副总经理 综合办公室 财务部 物业部 工程部 经营部 安保部 文 人 后 对 出 成 往 物 装 环 绿 动 设 维 租 广 项 消 治 电 秘 事 勤 外 纳 本 来 业 修 境 化 力 备 修 赁 告 目 防 安 视 行 联 核 账 服 管 绿 养 宣 经 保 监 政 络 算 核 务 理 化 护 传 营 卫 控 及 算 中 管 其 经 心 理 他 营 服 管 巡 审 卫 内 技 养 变 电 空 照 弱 给 电 空 照 音 监 楼 仓 费 营 预 务 理 视 核 生 部 术 护 配 梯 调 明 电 排 梯 调 明 响 控 宇 库 、 业 算 接 员 员 管 管 环 员 员 电 自 电 电 系 水 自 维 设 设 设 维 管 租 收 待 理 理 境 房 动 力 力 统 电 动 修 备 备 备 修 理 赁 入 员 员 员 管 管 扶 管 管 电 力 扶 工 维 维 维 员 费 的 理 理 梯 理 理 力 管 梯 修 修 修 收 员 员 电 员 员 管 理 维 工 工 工 取 力 理 员 修 管 员 工 理 员 图8.4.1物业公司逐级负责制机构图 总经理(副总协助)制定 d c 公司总体目标、 任 下 b 务 达 a下达目标 上 完 执 分解计划 报 成 行 批 信 部门根据部目标、计划制定 准 息 本部门的工作目标计划 反 馈Sheet3