如何控制物业管理服务人工成本投入

如何控制物业管理服务人工成本的投入物业管理服务有两大物点：一是劳动密集型；一是管理密集型。劳动密集型是服务行业所共有的，但管理密集型却是物业管理服务行业所特有的，一个不被业内所重视的特征。物业管理服务的管理密集型，并不是劳动密集型所引发的。而是因为物业管理服务知识密集型和技术型所造成的。物业管理服务行业知识领域含盖了房地产、法律、政治、经济、体育、教育、公共关系、人文地理、民族文化、宗教事务、经营管理、施工管理、设备管理等等。物业管理服务行业涉及的技术领域更广泛，许多都是前沿科技。如网络、计算、通讯、电梯、消防系统、监控系统、门禁对讲系统、智能化系统。知识密集型和技术型，决定了物业管理服务的管理密集型。如何控制物业管理服务人工成本投入，正是体现了“劳动密集”型与“管理密集”型的结合、协调、完善、一致的过程。对物业管理服务行业来讲，一个企业管理水平如何？说到底就是看他的人工成本控制如何。因为对劳动密集型行业来讲，人工成本的高低决定了企业盈利水平的高低！笔者想就如何控制物业管理服务人工成本投入，谈谈自己的想法和思路，与业内同行切磋探讨。首先，控制物业管理服务人工成本投入必须要搞清和掌握小区的资源，不同的小区资源，采取不同的配置。小区资源主要包括：物业的种类，多层还是小高层或高层，小区的住户数，小区出入口的数量，小区是封闭式还是开放式；小区的占地面积，建筑面积，商业面积（含幼儿园、学校、会所、商铺、酒店等），绿化面积（包括覆盖率、植物种类等）；收费面积（不同物业的收费面积）；小区的收费标准（这一点十分重要）。小区的设备设施包括：电梯，配电房，水泵房，消防、监控、对讲系统，配电箱的数量，监控探头的数量；生活（消防）水池个数、所处位置、容积率，会所基本情况；游泳池基本情况；活动中心等。停车场：地下停车面积、停车位数量、楼层、基本设施设备情况，地上车位面积，停车位数量、所处位置等。道路的面积，路灯的数量；沙井、雨水沟的位置、走向；化粪池数量、位置、容积率等。第二步；根据小区的资源情况，确定小区的等级标准和服务标准。资源决定了小区的服务标准；2元∕㎡的管理费收费标准与3元∕㎡的管理费收费标准，在服务品质上肯定有差距。2元钱的收费提供3元钱的服务，不是市场行为，不符合市场经济原则，企业赔不起。3元钱的收费提供2元钱的服务，也不是市场行为，也不符合市场经济原则，消费者不答应。所以说，不同的资源应该有不同的服务标准。收费标准与服务等级、服务标准对应，不同的服务等级对应不同的人力资源配置标准。因此，我们可以把小区分成若干等级，小区等级的确认主要依赖小区的资源，参考数据有：小区的占地面积、建筑面积、公共设施（配套）面积、收费面积、绿化面积以及物业的种类等等。例如，1、A1类小区必须符合三个条件中的两个：①管理面积：30万平方米以上；②收费面积：20万平方米以上；③收费标准：3.0元∕㎡以上。2、A2类小区必须符合三个条件中的两个：①管理面积：15～20万平方米；②收费面积：13万平方米以上；③收费标准：3.0元∕㎡以上。3、B1类小区必须符合三个条件中的两个：①管理面积：10～15万平方米；②收费面积：8万平方米以上；③收费标准：2.5元∕㎡以上。4、B2类小区必须符合三个条件中的两个：①管理面积：8～13万平方米；②收费面积：6万平方米以上；③收费标准：2.0元∕㎡以上。5、C1类小区必须符合三个条件中的两个：①管理面积：3～8万平方米；②收费面积：4万平方米以上；③收费标准：2.0元∕㎡以上。6、C2类小区必须符合三个条件中的两个：①管理面积：2～5万平方米；②收费面积：2万平方米以上；③收费标准：1.2元∕㎡以上。与之配套的是A1类服务标准，A2类服务标准，B1类服务标准，B2类服务标准，C1类服务标准，C2类服务标准等等。第三步；掌握了小区的详细资源情况、资料、数据，以及小区的等级标准和服务等级，我们就可以根据这些资源的情况、标准，确定小区人力资源的配置。人力资源配置也就是小区的定员定编。小区的人力资源配置主要计算数据是人均管理面积㎡∕人。例如，多层不带电梯的住宅物业，人均管理面积1300～1400㎡∕人；多层带电梯的人均管理面积1200～1300㎡∕人；高层住宅人均管理面积1600～1700㎡∕人；写字楼人均管理面积2000㎡左右∕人。同时，我们还要（考虑不同的实际情况）根据不同的参考数据，乘以一定的系数。例如，在同等条件下，“开放式”小区的管理难度远远高于“封闭式”小区，所以，对“开放式”小区乘以一定的系数才能体现出公平合理。参考数据有：1、物业的种类，物业的建筑面积，公共设施面积，2、治安防范是“开放式”还是“封闭式”；3、物业的管理费收费标准；4、物业的服务等级和服务标准。例如，公司内部对比分析：案例1、X公司A管理处与B管理处比较；（1）资源：☆A管理处：小区客观资源：小高层物业6栋、240户，建筑面积：34,802㎡，绿化面积：4,500㎡，收费面积：24,703.76㎡，收费标准：住宅2.8元∕㎡。设备：电梯6台、配电房、水泵房、消防系统、监控系统、对讲系统等。设施：地下停车场车位89个、游泳池、会所各一个；月管理费收入：69,170.53元；目前岗位人数：34人。☆B管理处：小区客观情况：小高层物业4栋、244户，建筑面积：33,038㎡,绿化面积：3,040㎡，商业面积：1,200㎡，收费面积：26,900㎡。收费标准：住宅3.0元∕㎡、商业3.0元∕㎡。设备：电梯8台，水泵房、消防系统，地下停车场车位86个。清洁外包。月管理费收入：80,700.40元，目前岗位人数：29人。（2）对比：☆A管理处与B管理处都有电梯、配电房、水泵房等设备和地下停车场、公共走廊、电梯厅、架空层等公共设施。☆不同的是“A管理处”有游泳池、会所，“B管理处”没有。B管理处有商铺，A管理处没有。（3）分析：①A管理处与B管理处在整体资源基本相同的情况下，人力成本投入却出现了很大差距。一个用了34人；一个用了29人。②B管理处的月管理费收入高出A管理处17%，人工成本支出却低出17.24%。(3)“A管理处”人均创收2034.43元∕人；“B管理处”人均创收2782.77元∕人。案例2、行业内W公司C管理处与X公司D管理处比较。1．资源：☆X公司D管理处小区客观情况：建筑面积299,000多㎡，绿化面积119,600㎡，商业面积10000多㎡。物业：高层14栋，其中：27层10栋，25层4栋。设备：电梯29部，有配电房、水泵、消防系统、监控系统、对讲系统。设施：游泳池、学校、幼儿园、地下停车场。车位1180个，停车使用率80%左右。☆W公司C管理处小区客观情况：高层物业8栋、小高层8栋、1,548户，建筑面积：260,000㎡，绿化面积49,000，收费面积：254,888㎡，收费标准：（一期）别墅2.8元∕㎡、小高层住宅1.8元∕㎡，（二期）高层住宅3.2元∕㎡、别墅3.8元∕㎡，商业0.0元∕㎡。设备设施：电梯42台，配电房，水泵房，消防、监控、对讲系统。会所、游泳池各一个，地下停车场车位1,400个。清洁外包。目前管理处在岗人数：230人。2.支出：①X公司D管理处所有设施设备保养维护到位，该项花的钱花到位，该外包给专业公司维护的，交由专业公司维护。②X公司D管理处共有人员218人。除负责X公司D管理处的物业管理服务外，还负责附近“G小区”（2万多㎡）的物业管理服务；F中学、小学、幼儿的保安服务；附近H宿舍的设施设备小修，枪修和应急维修等工作。3．收入：X公司D管理处收入：收费面积20多万㎡，管理费2.6元∕㎡,商业6.0元∕㎡；月收入(不含停车费、商业面积管理费收入)约800,000.00元。4.对比差距：①X公司D管理处的管理服务建筑面积比W公司C管理处高出23%，6.2万多㎡；人力成本投入却比W公司C管理处低出5%，少用12人。一个是218人，一个是230人。②X公司D管理处的人均管理面积是1577.98㎡,W公司C管理处的人均管理面积是1130.43㎡，相差1.39倍。③不含商业管理费收入，X公司D管理处的人均创收3640.86元∕人；W公司C管理处人均创收3381.88元∕人，X公司D管理处高出W公司C管理处1.07倍。(4)W公司C管理处每平方米管理费的收费标准高出X公司D管理处1.17倍，相差0.45元∕㎡的情况下，人均创收却低出7%。这就是同行间的差距！第四步；有了人力资源配置，我们还要根据小区的服务等级确定小区人员的收入。不同服务等级的小区对应不同的服务标准，不同的服务标准，员工的劳动付出也不同。为了体现同工同酬，多劳多得，不同服务等级的小区员工的收入也不同。例如，（1）操作层员工，一类小区保安员月工资1400元∕人（不含社保），个人素质要求：身高1、75米，高中毕业，退伍军人等。二类小区保安员月工资1200元∕人（不含社保），个人素质要求：身高1、70米，初中毕业，不一定是退伍军人等。三类小区……。其它各类操作员工也类似。（2）管理层员工，一类小区管理层员工的薪酬高于二类小区，主管的薪酬与三类小区管理处主任的薪酬基本相等。第五步：不同服务等级的小区采用不同的考核标准。物权法的最终出台，物业管理服务模式的多元化将会促使物业管理服务市场化程度的加速提高。新旧物业期满将实行“招投标”重新选聘物业管理服务单位。格价将成为市场竞争的法宝！在同等服务质量服务标准的情况下，谁的价格低，谁取胜的可能性就大！价格最终反应的是一个企业的管理水平，管理水平的标志对企业来说就是成本控制能力，也就是一个企业的核心竞争力！